第一篇：某房地產開發公司企業文化調研報告(精)

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某房地產開發公司企業文化調研報告（1）

調研主題：公司文化理念在員工心中的認可度以及如何更好地執行公司理念。

調研目的： 房地產業發展到今天，已從以往單一的“地段競爭”、“價格競爭”、“園林綠化”競爭進入了品牌競爭時代，品牌塑造和擴張已成為業界日益關注的課題。但縱觀 國內的開發企業（尤其是淄博的開發企業），普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統，尚未建立起有效的品牌架構及體制。

我公司成立發展至今，歷經六年時間，有意識地進行品牌塑造是從2002年10月陽光麗舍的操作開始的，從而確立了從“百姓家園”到“精品家園”的品牌發展理念。但隨著公司的飛速發展，尤其是適逢五年戰略出臺這樣一個戰略轉型時期，單一的“以產品促品牌”的思想已不能有效適應公司進一步發展的要求，因此，建立清晰的品牌內涵和完整的品牌策略成為擺在公司面前的一個重要課題。而完善的形象識別系統、理念識別系統和員工行為系統是公司在2004—2005年實現品牌重塑的重要一步，這也是本次調研的初衷。

我 公司自成立以來，就非常注重企業文化建設以及對員工素質的培養和提升，公司高層、《半月談》也在不斷強調著公司的理念導向，而且倡導的理念也在實踐中不斷 地發展。眨眼六年時間過去了，雖然組織機構、員工組成經常發生變動，但公司對文化理念的倡導、國中房產培訓中心：0535-6670388 網址：www.tmdps.cn

探索以及執行（雖然還不夠到位）卻從來沒有停止過，那么，諸 如學習、創新、滿足客戶需求、務實、團隊、誠信??等一系列理念在員工心中的認知度如何？這些理念有沒有有效地體現在企業和員工的行為上？我們在理念文化 的構建和執行上還存在什么樣的誤區？

時值公司五年發展戰略即將出臺，帶著這些問題，辦公室在公司內部針對各層次員工開展了一次調研。

調研發現：在調研的將近20名員工中（包括部分高層、中層），我們發現，僅有20%左右的員工能大致說出公司目前正在倡導的一些理念，其余大部分人都對公司的理念導向表現得非常茫然。認為公司倡導的東西太多、太雜，不知道哪一條才是最重要的，有一種無所適從的感覺。

為什么會出現這種現象？經總結發現：我們在理念的倡導上比較模糊、零散，缺乏系統化、明確化，在理念的執行上缺乏力度，并缺乏相應的運作機制作為支撐，使許多理念在企業行為上體現并不明顯。另外，公司倡導的諸多理念中，缺乏一種主流倡導，導致公司文化導向混沌不清。

可以說，執行是目前公司運營的一大軟肋，也就是閆總說的“實實在在做產品，扎扎實實搞服務”的理念延伸。那么，在文化理念的執行上，我們存在什么樣的誤區？它們為什么在長時間的企業發展進程中，并沒有深入人心？

情況反映： 國中房產培訓中心：0535-6670388 網址：www.tmdps.cn

1、公司高層倡導的許多理念都有益于公司的發展和員工的成長，但執行力度不夠，許多理念尚停留在口號階段，缺乏相應的執行機制和實實在在的行動。

例如“創新”，公司把“創新”作為提升xxx房 地產公司競爭力和品牌價值的有效手段，但如何鼓勵創新？如何讓員工持續地創新，向公司提出合理化建議？如何強化員工的參與意識？相應的運作機制，激勵機制 必不可少！又比如“學習”，公司把“學習提升價值”作為員工的價值觀，并投入了大量的財力和時間致力于員工業務與素質的提升，但到目前為止，據調查了解，員工的觀念并沒有發生根本性的改變，在學習和提升上顯得比較被動，還沒有從“要我學”上升到“我要學”的高度。究其原因，還是公司對員工提出的要求和標準 過于寬松，員工的危機意識和緊迫感沒有提到一定的高度，因此，今后如何對員工提出高目標、高要求？如何讓員工與公司共同成長？如何把良性的競爭機制引入企 業管理成為擺在公司高層面前的重要課題。

結論：理念不能僅僅成為一句口號，只有讓所有的行動和文化理念聯系起來，企業文化才能扎到每個人的心中。

2、據了解，目前公司大部分員工的工作狀態尚停留在“要我做什么”的意識階段，而不是“我要做什么”，這種理念導致員工工作被動，缺乏創造力。國中房產培訓中心：0535-6670388 網址：www.tmdps.cn

以 往公司房屋變更頻繁、工作過程中老是犯同樣的錯誤與員工的潛意識和行動上的被動是分不開的，這其實也是一個文化問題。《中外管理》上有一篇文章在調查中發 現：無論職位高低，中國員工多數是被動地接受工作任務，而外籍員工會更多地先考慮為什么要做，做的目的是什么，然后是我應該怎樣做，最后才是執行工作任 務。在企業管理中，服從和執行固然重要，但如果是盲目、被動地服從，必然會使員工在執行工作任務過程中表現被動，執行效果也大打折扣。因此，正確看待領導權威，主動地工作應成為公司倡導的主流氛圍。在工作過程中（尤其是施工過程中），公司領導應多傾聽員工的意見，因為他們比你更了解他們的工作。

如何激發和營造主動的工作氛圍，相應的競爭機制、激勵機制、信息反饋機制應建立、健全并運作起來。

結論：一個好的決策者，他扮演一個執行者，只有自己不夠，還要培養下屬有執行力。

3、在目標執行過程中，如果員工執行工作任務出現偏差或沒有達到預期的效果，領導是否接受借口和理由？長期以來，這是令公司高層很難取舍的一個問題。

日本為什么在戰后短短的時間里就從戰爭的廢墟中站起來并迅速實現經濟復蘇，現今成為世界級的經濟強國？靠的就是執行力。例如豐田公司有250家供應商，即便是再遠的供貨商，公司需要原材料的時候，供應商不能超過5個小時就要到。在整合資源方面，嚴謹而國中房產培訓中心：0535-6670388 網址：www.tmdps.cn

科學的整合運行機制是豐田公司成功的主要原因。因此，日本人自豪地說：“我們的文化，我們的執行是別人怎么也學不來的”。

因此，在目標執行過程中，目標什么時候能夠完成？這個目標由誰來做？做到什么程度？如果沒有達成公司將采取什么措施？以往公司在對待理由和借口上的寬容態度必將使我們的員工和合作伙伴產生懈怠情緒，從而形成在工期、質量、變更上的惡性循環。因此，下一步如何明確標準、獎懲到位，讓員工時刻以一種負責任的心態對待自己的工作是公司高層需要考慮的問題。

4、對待理由和借口的寬容態度從另一個角度反映了領導的導向問題，據了解，在倡導公司文化理念上，我公司領導的導向存在誤區：

（1）關于公開的獎勵和懲罰：據了解，公司成立六年來，在日常工作中，公開的獎勵行為和懲罰行為屈指可數。印象中，公開的獎勵行為僅有兩次：一次是2001年某員工李浩在《半月談》上發表文章《關于D組團工程管理的若干建議》，得到公司領導的認可，獎勵200元；另一次是2002年張芹向公司上交了一張供貨商送給她的500元購物卡，立即被通報表揚，并獎勵假期3天。至于懲罰行為，僅在2002年因工程質量問題對施工隊、監理公司、工程管理人員及工程負責人進行了罰款，并下發了罰款文件，2003年、2004年基本沒有公開的懲罰行動。雖然對于公開的激勵行為公司領導有自己的考慮，但由此帶來的不良因素也是客觀存在的，即造成了員工對公司導向問題的混沌認識：公司到底在倡導什么？反對什么？干得好會有什么好國中房產培訓中心：0535-6670388 網址：www.tmdps.cn

處？干不好又會有什么不良后果？激勵措施的到位雖然不能說是員工責任心和積極性的原動力，但卻是最有效的手段，如果員工都處于一種干好干不好都差不多的狀態，企業實現宏偉的發展藍圖也無從談起。在本次調研過程中，許多員工表示，希望公司的獎勵和懲罰行為能夠公開化，激勵機制能夠健全并運行起來。

（2）責任的氛圍不夠濃。遇到問題、遇到困難、工作完不成就找理由，找借口，很少去分析自己個人在這件事上到底應該負有多大的責任，出現問題的原因是什么，有什 么補救措施，今后應如何避免。只有以責任者的心態對待工作，我們的產品品質和人員素質才能得到切實地提升，究其根源，是公司的管理層接受理由和借口，從而 造成員工責任意識的淡薄。

結論：執行是一種紀律，是一種制度，是有紀律的制度。（3）關于優秀的標準：每年年底的“優秀部室”、“優秀員工”評選都會備受廣大員工的關注和爭議，其實“評優”并不是簡單的一種形式或結果，而應該是公司企業文 化的體現，“優秀部室”“優秀員工”應是公司文化理念實踐的典型。但每年的評選都會給大家留下一些困惑：他們到底優秀在哪里？我們應該向他們學習什么？公 司關于“優秀”的標準是什么？對于這樣一個樹典型、明標準的好機會，顯然公司領導沒有給以足夠的重視。據了解，許多員工認為，領導心目中的“優秀員工”是平時看起來最能說會道、看起來最忙最累的那一部分人，至于員工成長快慢、創新能力、是否為公司積極降國中房產培訓中心：0535-6670388 網址：www.tmdps.cn

低成本、客戶認可度、銷售業績等等標準倒排在了其次，因此，除了積極倡導公司的文化理念外，適當地讓理念體現在企業行為中，時刻讓員工感受到理念的存在、榜樣的力量應成為領導考慮的重要問題。

結論：不斷地該批評的批評，該鼓勵的鼓勵，因為榜樣的力量是無窮的。

5、雖 然公司在品牌塑造和擴張上已經作出一些努力，但一直沒有有意識地進行品牌整合。今年年初，公司對組織機構進行了大幅度的調整，并形成了“六部三司”的組織 格局，但鮮明統一的形象識別系統和理念識別系統卻至今沒有導入。例如公司下屬子公司都有各自的企業標志和文化理念，這說明公司在品牌的管理上尚處于零散混 亂的狀態。因此，隨著公司集團化發展的進一步深入，建議總公司與子公司的企業標志、文化理念能統一起來，以便于公司的品牌識別和發展。

結論：只有從思想上、投入上、行為上，都把企業文化提到戰略的高度來重視、來貫徹，并且依靠文化的力量，才能打造出一個離理想越來越近的企業。

6、關于溝通問題：在溝通方面我公司存在斷層現象，從目前來看，公司的平級溝通和橫向溝通進行得比較好，但縱向溝通做得不夠，領導從員工的聲音中得到的啟示和反思較少。國中房產培訓中心：0535-6670388 網址：www.tmdps.cn

因此，暢通輿論渠道，在公司倡導“敢說真話”，坦誠互動的氛圍成為公司準確掌握信息的重要途徑。在這方面，公司領導應多深入現場，深入基層，除準確把握第一手信息外，在了解員工心聲上作一些努力，往往會有意外的收獲。

7、除了執行因素外，為什么大家對公司文化理念了解得很少，同時認知度不夠？經調查總結分析，有以下原因：

（1）公司的文化理念沒有以正式的形式明確下來；

（2）在文化理念的總結和提煉上，不應該存在領導“拍腦袋”現象，因為由幾個人生硬總結出來的東西是沒有生命力的，也不會被員工接受并認同。文化理念的總結和提煉，不是屬于某一部門甚至某一領導的責任或義務，這是一個需要全員參與的工程，應建立在廣泛征集員工意見的基礎上。

（3）對文化理念的宣傳從員工入職培訓時開始就應抓起來，以大量的典型和事實向新員工詮釋xxx房地產公司是一個什么樣的企業，xxx房地產公司人是一群怎樣的人。例如，順馳的新員工剛進入順馳不到三個月，企業價值觀、企業宗旨、員工文化就能隨口道來，從順馳的內刊上，我們就能時刻感受到一種使命般的激情。因此，員工從進入xxx房地產公司的第一天起，就了解公司的文化理念和發展軌跡，這對于員工迅速融入公司文化是非常必要的。

（4）在詮釋文化理念的語言上，應一針見血、瑯瑯上口、簡單易懂。國中房產培訓中心：0535-6670388 網址：www.tmdps.cn

（5）對于公司倡導的文化理念，只有領導的高度重視和言傳身教才能帶動一個團隊，如果倡導的是一回事，做的又是另外一回事，肯定會得不到員工的認同和貫徹，更不用說喚起員工的群體意識了。

（6）公司應確立主流文化，在我公司執行（或務實）應成為公司文化的主流，因為離開了執行，所有的理念和文化都是空洞冰冷的。

（7）我們的許多理念不應該成為一個冷冰冰的東西，應該人格化，除對理念進行描述外，還應有意識地樹立典型的案例和人物，如海爾的砸冰箱事件，發明地瓜洗衣機均體現了海爾不斷發現和滿足客戶需求的經營理念。目前這項工作正在整理搜集中。

（8）在現已總結出來的文化理念的基礎上，成本管理、揭短文化、共贏理念和展現自我等思想也應體現在公司的文化理念中。

（9）關于企業文化理念的總結和提煉問題。企業文化理念是企業所形成的具有自身特點的經營宗旨、價值觀念和道德行為準則的綜合，必須具有xxx房地產公司的個性化。像“向管理要效益，以質量求生存，以誠信求發展，以人才圖振興”、“團結、拼搏、服務、爭先”等企業精神，總是讓人有似曾相識的感覺，缺少企業獨有的魅力和個性化的表達，因此，在理念表達上，我們要有自己的個性。如何提煉切合企業發展實際的理念，體現xxx房地產公司的承諾、活力和品味是需要一再斟酌的課題。

建議： 國中房產培訓中心：0535-6670388 網址：www.tmdps.cn

公司高層對本次調研報告提出指導意見，辦公室將對此作出匯總，并于12月份組織各部門及子公司代表就公司CI系統導入發表意見和看法，以形成鮮明、統一并為廣大員工接受和認同的理念系統。

第二篇：房地產開發公司實習報告

房地產開發公司實習報告范文

緊張而又充實的實習生活結束了，相信你積累了不少實習心得，感覺我們很有必要對自己的實習生活做一下總結。但是相信很多人都是毫無頭緒的狀態吧，以下是小編整理的房地產開發公司實習報告范文，歡迎閱讀與收藏。

房地產開發公司實習報告1

邁進大學已經是的第三個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會。我們的心已經開始飛進那里，我們高興，我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現自我。我們可以回報社會，我們可以服務國家，但是我們又害怕又膽怯，我們常常會捫心自問我們準備好了嗎?是的，我們在校園里生活了數十載，而社會與校園是完全不同的兩個世界，也許我們不能完全立刻適應這激烈殘酷的社會。所以我們選擇一個過渡的橋梁，把我們平穩的送上社會的大舞臺，這就是專業實習。

我的專業是工程管理，只要關于工程的都有可能成為我的工作，我選擇了一個房地產信息充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀——陜西綠迪投資控股集團有限公司下設的錦業地產開發公司。

實習的一個月很快就要結束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎。為了表達自己收獲的喜悅，我將分開幾個部分講一下自己的感受，報告實習的情況。

一、實習公司介紹

xxxx地產開發公司隸屬于陜西綠迪投資控股集團，是國內最早從事房地產開發業務且具備最全面開發資質的中介服務機構之一，xxxx地產開發公司以陜西為依托業務范圍輻射全國，具有技術力量雄厚，信息靈敏，可靠服務，行為規范，規模信譽良好的優勢。

公司的分財務部、策劃部、工程部、銷售部等部門。公司的主要業務包括前期市場調查，前期策劃房地產投資分析可行性研究，房地產投資的資金融通，項目的規劃，設計、審批、驗收、綠化、房地產市場營銷策劃等。

xxxx地產開發公司與國土資源部，建設部財政部，省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯系，能及時準確地了解國家各項政策法規，并融會貫通尤其與各省市土地管理部門關系密切，有協調各方面關系的能力和經驗。

二、實習方式介紹

能在這么有實力的房地產公司實習我十分的高興，這就像給與了我一個巨大的舞臺，讓我在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春，我也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學習增長自己的知識與經驗。

把我實習時間分為了兩個階段：第一階段(前二個星期)的實習任務主要是了解房地產公司的運作情況，做一些辦公室工作;第二階段(后三個星期)的工作地點改在售樓部，主要任務是協助其他同事銷售樓盤。下面分為兩個階段介紹我的實習生活和學習收獲。第一階段，辦公室工作：我到該公司報到的時候，公司正在發展二期項目的前期市場調查，所以我在辦公室里主要配合其他同事收集匯總各方面資料以及對每一步工作做小結。同時我還做一些自己力所能及的工作，比如打印文件、接聽電話等等日常性的工作，這些工作比較瑣碎，但是它需要非常細致的完成，在工作期間我沒有出現過大的失誤，應該說還是比較理想的完成了任務。

在工作之余，與同事的交流中，我從他們那里了解到了很多書本上課堂里學不到的東西，也正是在這兩個星期里，我基本上了解了一個房地產開發公司的業務流程。以前，房地產曾是我們課后討論的熱門對象，但是我們萬萬沒有想到的是：這是個中國經濟發展的重要產業，是核心部分。開發商并不是我們想象中的一個機構龐大，人員眾多的公司。我所實習的單位是Xx市錦業地產開發公司，是一家實力較強的房地產開發商，在Xx地區的主要人員也不過一、二十人，分為財務部、策劃部、工程部、銷售部等部門，他們是公司的主心骨，從一個項目的前期市場調查開始，住宅小區的規劃，設計、審批、驗收、綠化、銷售等程序，在他們有條不紊的分工合作下順利進行著，直到房屋全部銷售完畢后，一個項目才真正的完成。與此同時，一個項目從無到有，從市場調查到住宅小區的建成以及戶主的入住，他們先后要和設計院、建筑公司、監理公司、物業公司等公司合作，在我看來，開發商是構成一個項目的樞紐，是它連接了各個部門，最終使得一個個環境優美的住宅小區呈現在我們的眼簾。該公司準備開發的二期項目與之前開發的一期項目同在一個地段。此地段的房價由幾年前的每平方米不到一千上漲到每平方米五、六千。該公司準備開發的二期項目與之前開發的一期項目同在一個地段。此地段的房價由幾年前的每平方米不到一千上漲到每平方米三、四千。目前公司正在對二期項目進行前期的市場調查，這是一個長期的工作，對于整個項目開發是否成功起著關鍵作用，它包括區域房地產市場調研，類比競爭樓盤調研，各類物業市場調研，項目功能與主題定位分析，目標客戶定性調查，目標客戶定量調查，市場定位分析和價格定位分析，項目可行性總評估分析內容。這部分主要由策劃部，工程部和銷售部完成，大家配合得很好，調查順利的進行著。

三、實習心得

這是第一次正式與社會接軌踏上工作崗位，開始與以往完全不一樣的生活。每天在規定的時間上下班，上班期間要認真準時地完成自己的工作任務，不能草率敷衍了事。

“天下英雄皆我輩，一入江湖立馬催。”從學校到社會的大環境的轉變，身邊接觸的人也完全換了角色，老師變成老板，同學變成同事，相處之道完全不同。在這巨大的轉變中，我們可能彷徨，迷茫，無法馬上適應新的環境。我們也許看不慣企業之間殘酷的競爭，無法忍受同事之間漠不關心的眼神和言語。很多時候覺得自己沒有受到領導重用，所干的只是一些無關重要的雜活，自己的提議或工作不能得到老板的肯定。做不出成績時，會有來自各方面的壓力，老板的眼色同事的嘲諷。而在學校，有同學老師的關心和支持，每日只是上上課，很輕松。常言道：工作一兩年勝過十多年的讀書。兩個月的實習時間雖然不長，但是我從中學到了很多知識，關于做人，做事，做學問。

(一)自學能力

“在大學里學的不是知識，而是一種叫做自學的能力”。參加工作后才能深刻體會這句話的含義。學校所學到的東西都是理論，和實際脫節是比較嚴重的。在這個新時代，在這個信息爆炸的時代，知識更新太快，靠原有的一點知識肯定是不行的。我們必須在工作中勤于動手慢慢琢磨，不斷學習不斷積累。遇到不懂的地方，自己先想方設法解決，實在不行可以虛心請教他人，而沒有自學能力的人遲早要被企業和社會所淘汰。

(二)工作很辛苦

由于現在還住校，所以每天7點不到就得起床去擠公交車，有時候公司業務繁忙，晚上或周末得加班，那留給個人支配的時間更少。我們必須克制自己，不能隨心所欲地不想上班就不來，而在學校可以睡睡懶覺，實在不想上課的時候可以逃課，自由許多。

每日重復單調繁瑣的工作，時間久了容易厭倦。所以越發顯得掙錢不易。要開始有意識地培養自己的理財能力，我們剛畢業，工資水平普遍不高，除掉房租餐費和日常的開支，有時候寄點錢給父母補貼家用，我們常常所剩無幾，一不留神可能就入不敷出成為月光一族，但此時我們再也不好意思伸手向父母要，因此很多時候我們要合理支配我們手中的這筆少的可憐的錢。

(三)同事相處

踏上社會，我們與形形色色的人打交道。由于存在著利益關系，又工作繁忙，很多時候同事不會象同學一樣對你噓寒問暖。而有些同事表面笑臉相迎，背地里卻勾心斗角不擇手段，踩著別人的肩膀不斷地往上爬，因此剛出校門的我們很多時候無法適應。但是環境往往會影響一個人的工作態度。一個冷漠沒有人情味的辦公室，大家就會毫無眷戀之情，有更好的機會他們肯定毫不猶豫的跳槽。他們情緒低落導致工作效率不高，每天只是在等待著下班，早點回去陪家人。而偶爾的為同事搞一個生日party，生病時的輕輕一句慰問，都有助于營造一個齊樂融融的工作環境。心情好，大家工作開心，有利于公司的發展。在電視上不止一次的看到職場的險惡，公司里同事之間的是非，我想我能做的就是“多工作，少閑話”。且在離畢業走人僅剩的幾個月，更加珍惜與同學之間的相處。

四、實習總結

經過一個多月艱苦而又快樂的實習旅程，我滿載而歸，我不僅僅學會到了房地產的更多知識，把房地產開發的理論和實際緊密的聯合起來，我們得到更加寶貴的東西就是經驗與自信，我們不再害怕社會激勵競爭的到，來我們現在喜歡上了暴風雪的洗禮，我們會真誠的對待以后的每一件事和每一個人，實習這兩個月期間，我拓寬了視野，增長了見識，體驗到社會競爭的殘酷，而更多的是希望自己在工作中積累各方面的經驗，為將來自己走創業之路做準備，相信有了這次實習的成功經歷，我們會在以后的崗位上走的更穩做得更好。

房地產開發公司實習報告2

一、公司簡介

(一)**發展史

**是以地產中介業務為核心全國化發展的房地產綜合服務體，體系內囊括地產、金融和商業三個部分，業務范圍涉及房屋全程代理、房屋租賃、房屋買賣、豪宅租售、“央產房”上市交易、權證辦理、按揭貸款、房地產投資咨詢、商鋪租售、寫字樓租售及商品房、空置房、企業債權房銷售代理等。公司立志成為國內在住宅地產經紀、金融按揭服務和商業地產服務方面的領跑者。

(二)**的企業文化

1、我們的企業愿景

“行業的”：讓不動產服務業走進殿堂

2、我們的使命

對社會：**建立一個有遠大抱負，操守自律，勇于創新，智慧管理的現代服務品牌。

對房地產交易客戶：**有潛力并且渴望具備潛力去給客戶帶給愉悅的不動產服務。

對房地產經紀行業：**將帶給海量、準確、標準、有深度、使用便捷的不動產資訊。

對房地產經紀人：**幫忙和鼓勵經紀人用完美人性(誠實正直友善)來共同創造和分享屬于平凡人的尊嚴和非凡成績。

3、我們的核心價值觀

客戶至上：我們明白**的存在對于有房地產需求的客戶來講，意味著是值得信賴和依靠的。

誠實可信：我們能夠沒有聰明的腦袋、漂亮的臉蛋、絢麗的背景，但是我們誠實，我們讓人信任。

團隊作戰：我們正是因為自認在競爭中很弱小才走到一齊，我們只能彼此依靠、彼此關照才能強大。

拼搏進取：我們不掌控任何稀缺資源，唯有比別人更努力才能取得成功。

二、實習資料

(一)實習所做工作

作為一名房產經紀人，需要在房地產開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務、前期準備和咨詢策劃等工作，而且從事的該職業活動也隨社會的經濟發展而進一步拓展，從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產經營開發的全過程，對促進房地產業的正常發展，日益發揮著不可替代的巨大作用。

我的工作資料大致總結如下：

開發客戶——了解客戶需求——推薦房源——開發房源——約客戶

看房——帶客戶看房——回訪客戶——回訪業主——約雙方見面簽約——物業交割——入住

1.開發客戶：客戶來源主要分為店面接待、網絡端口、社區開發、老資源翻打等。在這幾個月的工作時間里，我的大多數成交客戶來自于店面接待和網絡端口，這兩種客戶的比較準而且需求明顯，易把握，跟這種客戶務必及時溝通，盡快成交。

2.了解客戶需求：不同的客戶需求也是不一樣的，所以務必要去了解客戶想要什么樣的房子，例如幾居室、房屋朝向、房主是否長租等等。而且客戶的需求也不是一成不變的，我們務必隨時掌握客戶的心理，與客戶溝通，發現客戶所需，這樣才能更好地為客戶服務。

3.推薦房源：在了解到客戶的需求的同時，我們務必在腦中牢記至少10套房源，以應對客戶各種不同的需求，按客戶的需求去介紹客戶所需的房源，做到想客戶所想，憂客戶所憂。

4.開發房源：只負責向外出租房子還是遠遠不夠的，我們對客戶出租的同時還得尋找房主，理解房主的出租委托，從而才能進行帶看。而房源的開發主要來源于店面接待、社區開發和老資源等。無疑店面接到的是肯定對外出租的，這樣的房主心誠切急，務必好好把握和維護。

5.約客戶看房：作為房產經紀人，沒有帶看肯定不會成交，而帶看之前的約看則成為重中之重。每一天務必給自己的客戶打電話，約出第二天或者之后幾天的客戶出來。而被打煩的客戶比比皆是，我們務必從自己的'有效資源中好好把握，挑選最準的客戶，獲得之后的帶看。

6.帶客戶看房：帶客戶看房是成交之前最為重要的一步，每次帶著客戶看一套房是遠遠不夠的，務必帶著客戶多看幾套，使用BAC法則帶看。而且帶看途中不斷的發現客戶的需求，從而為客戶匹配更為適宜的房源，促進成交!

7.回訪客戶：每次帶客戶看完房子之后，務必給客戶打電話回訪一下，了解這天帶看的成果怎樣樣，是否滿意或者不滿意在哪，從而促定或者為客戶匹配新的房源。

8.回訪業主：回訪完客戶的同時，也務必給業主都打個電話，避免業主那邊看完房子一點動靜都沒有，覺得經紀人潛力差，以后看房容易構成阻礙。而且多于業主溝通，增進與房主的感情，方便以后的再次帶看和簽約。

9.約雙方見面簽約：在雙方都有意向之后，約雙方面談簽約就是最重要的事了。談得好皆大歡喜，談不好竹籃打水一場空，所以說話和談判的藝術尤為重要。師傅教過我的斡旋隔離談判就成為了我談判簽約的神奇。例如房主想3000出租，把雙方分在兩個談判室，給客戶把價兒稍微報告，給房主稍微報低，多次交流之后取中間價位，3000。所以談判是門藝術也是門學問。

10.物業交割：簽約并不意味著一單租賃的結束，因為售后服務一樣重要，我們需要給房主和客戶做認真細致的物業交割，避免出現一切可能出現的紕漏。而且這些成功簽約的客戶都是自己的老客戶老資源，好好維護日后出租、朋友租房還會繼續合作。

11.入住：客戶入住后，也要找個時間拜訪客戶一下，看看有什么需要幫忙的，維護客戶感情。

(二)實習中遇到的問題

問題一：國家地區相關政策的變化都會引起區域房地產行業的變動。例如銀行貸款政策的寬松或收緊，會直接影響很大一部分人的購買力。還有就是三月份關于公產房政策的變動，有的人對此項變動做觀望狀態，有的人直接購買。

問題二：影響購房的因素有很多，諸如：政策、小區、樓層、朝向、價位、交通等。每個客戶的核心需求都是不同的，同時，出于每個人的利益化，經紀人不可能直接了解客戶的核心需求，導致匹配房源的不適宜，最終無法達成交易。

問題三：個人經驗欠缺，資源積累不足。由于自身接觸這個行業時間較短，所以在為人處世、語言藝術方面有很大欠缺。對于公司SE系統內部資源和相關行業知識不夠了解，導致無法完美的應對客戶。

(三)如何解決問題的針對問題一，更多的關注新聞，了解國家地區相關政策。

去房管局了解地區政策是否有變動，如三月份南開區市場指導價由上漲。赴銀行了解各個銀行貸款政策變化。到各個學校招生辦了解招生政策是否變化。

針對問題二，更多的與客戶交流，更多的帶看，在其過程中不斷挖掘出客戶的核心需求。

針對問題三，有問題自己先思考，再向同事請教，有事找店長。每一天反思在接待客戶中所遇到的問題。充分利用資源，優質房源空看、多看。在其他同事與客戶溝透過程中觀察學習。

三、給實習公司的推薦

對于經紀人而言，達成業績的第一步是接待客戶。在實際工作中，客戶的來源確有很大一部分取決于運氣成分。在后續工作中，又存在很大的變量，這就導致經紀人的業績受到影響。另外，強度的要求，不合理的扣費，雖然促使一部分經紀人努力工作，但也使得一部分經紀人對于公司的排斥。致使行業流動性較大，期望公司能夠提高經紀人的生活保障。

過于頻繁的電話騷擾，已經一次次使得**處于風尖浪口。日常定量要求的電話洗盤，雖然能夠尋找出一批有效客戶，但是僅僅暫一小部分，更多的確實周而復始的電話騷擾，嚴重影響了**形象。期望公司在這方面做出相應的改變。

四、實習的收獲

在這五個多月的實習生活中，我已經徹底融入了**，徹底成為了**的一份子，也成為了一名真正好處上的**人。在這段時光里，我和小組同事每一天13個小時得堅守在崗位上，一齊成功、一齊歡樂、一齊失敗、一齊難過、一齊崛起、一齊奮斗、一齊開心、一齊難過、一齊生活、一齊安樂，早已成為天江格調店A組不可或缺的一份子。在此我將此次實習的收獲總結如下：

1.我完成了一個從學生到社會人的蛻變過程。經過這段時間的實習生活，我已完全擁有了一副社會人的良好心態，不怕高壓、不怕打擊，一心將自己的工作做好、做強、永不言敗!褪去學生稚氣的我，已不怕任何壓力，這幾個月的磨練助我練就了一顆堅不可摧、逆流而上、勇往直前的心，我將用這副心態勇敢得應對以后的學習和生活當中的困難，走出自己的一條路。

2.透過這次實習，我的溝通潛力、做事潛力得到了大幅提升。在**地產工作的這幾個月里，每一天都能接觸到不同性格、不同脾氣的房主與客戶，這一切的一切走在鍛煉著我的溝通潛力、辦事潛力，并為我以后正式進入工作、進入社會打下了基礎。這將著我以后的工作生活，并且會使我的溝通辦事潛力越來越強、越來越好。

3.這幾個月的工作鍛煉了我勤奮、果斷、敢作敢為的性格。在大學的生活中，由于空余時間比較多，生活當中難免出現懶散、邋遢、做事不果斷的毛病。但是這幾個月的工作使我一改常態，在巨大的工作壓力和弱肉強食的社會面前我務必變得勤勞、果斷起來，使我懶散的毛病一去不回，這將使我畢生受用。

4.讓我堅定了從事營銷方面工作的信念。這次實習生活中盡管有艱難困苦，也有各種不愉快的小插曲，但這一切的一切最后都讓我懂得了，營銷是一份鍛煉潛力、體現潛力的工作，只有透過這種鍛煉，才能讓自己在以后的人生中不斷進取。這次實習讓我體會到了付出多，回報多的道理，更讓我體驗到了營銷酸甜苦辣，但這不會阻撓我從事營銷的熱情，我必定會在營銷方面越走越遠、越走越好!

這次短暫而愉快的實習已經結束了，十分感謝學校給我們帶給這次鍛煉自我、磨練自我的機會。透過這次實習，我磨練了堅強的意志;培養了用心向上、勇于進取的心態;擁有了永不服輸、勇于擔當的性格;得到了一生寶貴的工作經驗。這些優良的習慣作風我會在以后的生活工作中繼續持續并加以改善!這次實習也使我看到了銷售行業的前景是多么的光明，付出必有回報，我會一向堅持營銷方面的工作，以此來體現自己的人生價值，做的自己!

第三篇：房地產開發公司融資報告

申請單位：某房地產開發有限公司

編撰部門；融資部林海敏

開發部成鵬 目 錄

第一章

概 要

一、借款人評價

二、項目評價

三、市場評價

四、投資籌資評價

五、財務評價

六、貸款風險評價

七、評估結論

第二章 借款人評價

一、借款人概況

二、經營者素質及管理水平

三、信用狀況評價

四、資產負債分析

五、盈利能力及資產運用效率

六、現金流量分析

七、信用狀況評價

八、企業前景評價

第三章 項目建設條件評價

一、項目建設的必要性

二、項目建設內容、規模和建設

三、項目實施進程評價

四、項目建設條件評價

五、設計單位資質評價

六、施工、監理單位資質評價

七、環境保護評價

第四章 市場評估

一、市場供求狀況及其發展趨勢分析

二、城東房地產市場分析

三、市場定位分析

四、市場預測分析

五、項目分析

第五章 投資估算和籌資評價

一、投資估算

二、投資來源及籌資評價

三、項目投資計劃評價

四、有關說明

第六章 償債能力評估

一、項目財務效益預測

二、項目財務現金流量分析

三、資金來源與運用分析

四、項目償債能力評估

五、項目敏感性分析

第七章 貸款風險與效應評價

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔保評價

第一章

概

要

根據四川××房地產有限公司開發“××××”工程申請貸款的需要，經工行×××支行初審，并報工行×分行營業部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據項目的現有資料、開發現狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作。現將評估報告簡要概述如下：

一、借款人評價

四川××房地產有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××× ×”業已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482 萬元，所有者權益為7852萬元。

四川××在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，2002年經工行×分行審核評定信用等級為未評級。

通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項目評價

“××××”居住小區項目，位于成都市東南部錦江區××鄉

永興村三、四組（×××村）二環路內側×××米，地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。

項目各項報批手續齊備，建筑勘察、設計、建設、監理單位均具有相應資質。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。

三、市場評價

根據企業提供的資料，“××××”項目定位為大規模高檔聯排別墅和復式別墅小區，該項目具有地理位置優越，小區環境別具一格等優越性，同時存在小區內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/ m2，復式別墅平均售價4183元/ m2。本項目可實現銷售收入聯排別墅43466.61萬元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現銷售收入49527.78萬元。

四、投資籌資評價

根據企業提供的經規劃局批準的總平方案，參考該開發企業在同類項目上的開發成本以及成都市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，經測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為 1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。

企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入 13711.46萬元。企業自籌資金占總投資的30.76%，符合規定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。

五、財務評價

經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現金流量表）

1、項目建成后將實現凈利潤4108.17萬元；

2、內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；

3、財務凈現值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元；

4、動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；

由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按×行財務評價標準可行。

六、貸款風險評價

通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。

通過定量計算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6的界限值。

該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔保為1.9億元，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。

七、評估結論

評估小組經過對企業綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“××××”項目建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向× 行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。

由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用，對房屋開發及銷售回籠資金全程監控，做好貸后管理工作。

第二章 借款人評價

一、借款人概況

并通過了“ 四川××房地產有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000 萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。

四川××房地產有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為××××集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川× ×在最初的兩年主要代表集團從事戰略性工作，包括市場考察，戰略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。“××××”于2001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮

譽亞太村生態住宅小區”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創新奪標評選中，獲“創新示范樓盤”綜合大獎。

二、經營者素質及管理水平

四川××房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部門；現有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優勢明顯，素質較高，具有一定的專業技術水平。

四川××房地產有限公司主要領導人基本情況如下：

法人代表：×××，男，39歲，碩士。

總經理：×××，男，39歲，碩士。

副總經理：××，男，47歲，博士。

財務部經理：×××，男，28歲。

三、信用狀況評價

該公司在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，經省分行審核評定其2002信用等級為未評級。

四、資產負債分析：

企業財務狀況詳見附件企業的資產負債表。公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表：

資產負債及償債能力指標簡表(單位:萬元)項目 2000年 2001年 2002年9月

總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 流動資產 17014 26678 21172 流動負債 0 10442 13482 所有者權益 2000 1356 7852 資產負債率（%）88% 94% 63%

流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%

（一）、資產負債趨勢分析：

下表是企業近三年資產負債變化趨勢(與上一年比較): 資產負債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項

目 2000年 2001年 2002年9月

資產增長絕對數 16390 9798-5463 增長百分比 2686% 57%-20%

負債增長絕對數 14990 10442-11960

增長百分比 149900% 69%-47% 權益增長絕對數 1400-644 6496 增長百分比

233%-32% 479%

從上表可以看出該企業2000年、2001年總資產增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團在成都建行貸款15000 萬元，投入“××花園”開發項目，2002年3月集團將“××花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產5463萬元，減少20%。由于資產減少的比例小于負債減少的比例，因此企業所有者權益呈現增長趨勢,企業的財務狀況越來越好，凈資產的增加，說明企業自身積累增加,對負債的依賴程度減小。

（二）、資產負債比例分析

項

目 2000年 2001年 2002年9月

資產負債率（%）88% 94% 63% 利息保障倍數 0-1.22 13.7 流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%

資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，低于平均值79.7%。企業的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數 2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業有較強的付息能力。

（三）、資產負債增減變化原因分析：

通過對企業近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：

近三年企業資產負債簡表

單位：萬元

項 目 2000年 2001年 2002年9月 項

目 2000年 2001年 2002年9月

總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482

一、流動資產 17014 26678 21172

一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2

短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728

其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37

存貨 0 14927 10711

其他 0 0 0

二、長期負債 15000 15000 0

二、長期投資 0 0 0

三、固定資產 0 124 158

三、所有者權益 2000 1356 7852 其中：固定資產清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0

四、無形及遞延資產-14-5 4 未分配利潤 0-644 5852 變動說明:

1、應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。

2、其他應收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“××花園”的15000萬元收回。

3、存貨與在建工程部分：2002年企業存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。

4、其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業間借款增加500萬元。

5、預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。

6、長期負債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。

五、盈利能力及資產運用效率

該企業2002年9月已經實現銷售收入23650萬元，實現利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業近三年盈利指標。

單位：萬元

項目 2000年 2001年 2002年9月

銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0-644 5852

銷售利潤率(%)0-806.56% 27.82% 總資產利潤率 0-2.4% 27.43% 凈資產利潤率 0-47.42% 74.53% 存貨周轉率 0 0 148.32%

成本費用利潤率 0 0 34.93% 利息保障倍數 0-1.22 13.7

從上表可以看出：企業的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業的盈利能力較強。但2001年企業的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產利潤率是-2.4%，凈資產利潤率是-47.42%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產業的特點是前期資金投入大，生產周期較長。該公司的“××××”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公

司開發的“××××”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結轉銷售收入，故此次主要對公司 2002年9月末利潤表進行分析。從結構上分析：企業2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的3.64%。結合企業銷售情況分析，由于 “××××”項目為聯排別墅和復式別墅小區，開發期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業的營銷能力及內控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為34.39%（行業優秀值）、利息保障倍數為 13.7（行業優秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數超過行業優秀值，說明企業具有較好的成本內控能力，同時也說明企業具有較強的營銷能力和償還債務的能力。

六、現金流量分析

下表是企業近三年的現金流量表（單位：萬元）：

項目 行次 金

額

2000年 2001年 2002年9月

一、經營活動產生的現金流量 1 現金流入 2 0 6442 35762

現金流出 3 16002 14382 19610

經營活動產生的現金流量凈額 4-16002-7940 16152

二、投資活動產生的現金流量 5 現金流入 6 10 0 13

現金流出 7 0 137 24

投資活動產生的現金流量凈額 8 10-137-11

三、籌資活動有關的現金流量 9 現金流入 10 16400 10000 2000 現金流出 11 0 1848 16398

籌資活動產生的現金流量凈額 12 16400 8152-14398

五、現金及現金等價物凈增額 13 408 76 1744

企業2000年、2001年、2002年9月現金流量均表現為凈流入，說明企業經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。

七、信用狀況評價

該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：

項 目 存款 貸款 備

注

工行×××支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息

×行×支行 142 0

×行××支行 318 2000 無拖欠本息

××營業部 92 0 ××銀行 1001 0

××納稅專戶 130 0

合 計 2240 9000

經我們在人行查詢系統查詢，四川××房地產有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行××分行營業管理部指定的資信評估機構評為AA資信等級企業（詳見附件）。

八、企業前景評價

四川××房地產有限公司作為××××集團公司的全資公司，具有豐富的企業管理和房地產開發經驗，企業目前已具備一定的規模，具有較強的房地產開發技術力量和經濟實力。該公司開發的第一個項目為“××××”高檔住宅小區。“××××”于2001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近1.58億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此四川××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發展前景將極其廣闊。

第三章 項目建設條件評價

一、項目建設必要性

“××××”居住小區項目，位于成都市東南部錦江區××鄉永興村三、四組（×××村）二環路內側400米，過九眼新橋至順江路可直達一環路和內環線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與四川大學隔河相望，該項目地理位置優越，交通便利。

該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率0.95，綠化率 53%。四川××房地產有限公司依托××××這個強大的母體和借用××××多年來在房地產開發中積累的經驗，此次推出的“××××”是成都市唯一的大規模的聯排別墅和復式別墅住宅小區，也是××集團決心在成都樹立的樣板工程。

成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發展戰略，該項目定位符合成都市向東向南發展規劃。隨著國家西部大開發戰略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇成都作為在西南地區發展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。

二、項目建設內容、規模和建設方案

根據成都市計劃委員會對“××××”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

該項目設計開發修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯排別墅和復式別墅，聯排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為：

建筑套型 建筑面積 戶數 占比例

聯排別墅A 225 10 2.48% 聯排別墅C 239 137 34.00% 聯排別墅E 264 164 40.69% 聯排別墅L 298 8 1.99%

雙復式別墅N1 160 42 10.42% 雙復式別墅N2 185 42 10.42%

合計 403 100%

該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和成都華宇建筑設計有限公司設計，并經成都市規劃局同意，現將規劃設計方案簡介如下：

1、“××××”項目定位為高檔，由47棟三層聯排別墅、5棟四層復式別墅、小區會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。

2、小區在東西南北四面各有一個入口，小區內道路采取人車分流方式；聯排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區的綠地率。小區外圍共提供60個公共車位，非小區住戶車輛不得進入小區，以降低車輛對小區環境的影響。

3、“××××”小區處于兩河交匯的河壩地區，地質情況復雜，所有建筑均采用了框架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。小區建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。

4、整個小區三表出戶，配備光纖網絡系統，采用防污染管道系統，統一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統、閉路電視監控系統、可視對講系統、保安巡更系統、緊急廣播及背景音樂系統、小區門禁、停車管理系統；充分體現出小區建筑的智能化。

5、小區外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。

三、項目實施進程評價

該項目經成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有：

成都市計委：成計投資[2000]449號“關于四川××房地產有限公司、××國際投資有限公司聯合開發原××商品住宅項目建議書的批復”；

成都市規劃局：成規管[2002]第1845號《定點通知書》；

成都市計委：成計投資[2001]272號“關于四川××房地產有限公司、××國際投資有限公司聯合開發××商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規模申請的批復”；

成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第××號《國有土地使用權出讓合同》；

成都市規劃局：成規管[2000]第××號《建設用地規劃許可證》；

成都市國土局：成國用2001字第××號《國有土地使用證》；

成都市規劃局：成規建管[2001] ××號《建設工程規劃許可證》；

成都市規劃局：成規建管[2001] ××號《建設工程規劃許可證》；

成都市規劃局：成規建筑[2002] ××號《建設工程規劃許可證》；

成都市規劃局：成規建筑[2002] ××號《建設工程規劃許可證》；

成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××號《施工許可證》。

成都市房地產管理局：成房（2001）預售證第××號、××號、××號、××號、成房（2001）預售證第××號、××、××、××、××、××號《商品房預售許可證》。

小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。

四、項目建設條件評價

“××××”小區建設用地為城市建設規劃用地，由成都××道建設指揮部統征并報經成都市國土局批準轉讓給四川××房地產開發有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區所在位置臨近二環路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。

小區采用環狀供水系統，通過一條DN150聯絡管從市政管網配水；小區自建有配電所，設計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設施建設，公司已取得供水、供電、供氣等相關部門同意，并委托具有專業施工資質的公司實施有關工程設施的建設。

五、設計單位資質評價

該項目設計方案由新加坡××××設計公司和成都××建筑設計有限公司完成。

新加坡××××設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。

成都××建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結構師，6名設備專業高級工程師，技術人員60余人，各專業配置齊全，公司多項設計獲省市級優秀設計獎和優秀方案獎，承擔的工程設計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區50,000平方米等項目。

六、施工、監理單位資質評價

工程施工由成都市××區建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質等級及所承擔項目建設規模見下表：

承建單位名稱 公司資質等級 承建規模（平方米）

成都市××區建筑工程總公司 壹級 31,777 成都市××建筑工程公司15,435

成都市××區建筑安裝工程公司 貳級 22,336

成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團，該集團資質等級為壹級

項目工程質量監理由資質等級為丙級的成都××建設監理有限責任公司和資質等級為乙級的成都××工程監理有限責任公司承擔。

七、環境保護評價

“××××”項目周邊環境良好，三面臨水，特別是北面是環境優美的×××公園，附近也沒有產生對空氣、水源造成污染的單位。

工程建設施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環境污染、破環。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網，雨水則順城市雨水管網排放。

宅間距設計符合城市規劃的要求，住宅區各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內設施，室內外環境較為理想。

該小區環境綠化由專業園林公司設計施工，遵循現代城市建設與環境協調發展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區域為一個環境較為舒適、優美、寧靜的住宅區域。

綜合以上分析認為，四川××房地產有限公司的“××××”項目建設符合國家產業政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優越，交通方便，規劃設計合理，各項報批手續齊備，項目建設條件具備，現土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。

第四章 市場評估

一、市場供求狀況及其發展趨勢分析

（一）宏觀經濟政策和產業政策導向

2001年全球經濟增長速度放緩，在這種外部經濟環境不利的條件下，中國經濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟環境穩定的前提下，通過實施西部大開發，加大基礎設施建設力度的擴大內需的經濟政策，充分挖掘國內經濟的潛力，維持了國民經濟的高速增長。

中國的房地產業在經歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。為擴大內需、拉動經濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業銀行為購房提供的按揭貸款，激發了房地產市場特別是住房市場的啟動。

為進一步規范房地產市場，2001年從中央到地方各級房地產主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產投資體制、土地取得、規劃設計、建筑施工、銷售管理、物業管理等房地產開發經營的各個環節的政策作了修改和調整。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規范了房地產企業的經營行為，提高了房地產業的市場準入門檻，促進房地產市場優勝劣汰機制的形成，為房地產業的持續、健康發展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產交易費用，有利于房地產市場的發展。

（二）成都市經濟發展水平和房地產市場狀況

作為西部大開發的戰略要地，依托于國內良好的經濟環境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經濟的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環境，整頓和規范投資體制，吸引外資的大量進入；對內，加大經濟結構的調整力度，加快產業結構升級，實現產業結構逐步優化，搞活中小企業，提高企業的競爭力。2001年全年完成國內生產總值（GDP）1491億元，超額完成目標任務3.1百分點，增幅達13.1％；實現全年財政收入145.4億元，比上年增長22.5％，其中地方財政收入77.6億元，比上年增長了32.1％。為“十五”期間成都經濟快速發展奠定了良好的基礎。2001年成都房地產業保持了良好的發展形勢，全年實現房地產開發投資170.76億元，同期增長32.2％；人均購房和建房支出達到345.53元，較上年同期增長 59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。

2000年成都市區人均居住面積11.6平方米，據預測到2005年末人均住房居住面積將達到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產權看，67.4%的城鎮家庭住房產權屬于個人，其中49.1%是房改房，居各類產權房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發商品住宅極具市場潛力。

2001年成都市政府加大了市政建設力度，市政府自3月份在成都市區全面展開了城市環境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日成都市規劃局公布了東郊工業區結構調整的規劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業區的結構調整特別是企業搬遷改造的關鍵一年，全年將完成15戶企業搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節后開始工程建設，預計用3-5年的時間對沙河規劃整治區進行全面綜合治理。在近3-5年的時間內還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區改造，截止2001 年12月底共累計完成基本建

設投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發環境得到了明顯改善。

城市經濟的發展及居住投資環境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向對居住文化、居住環境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉變，開發商在產品定位上更加注重市場調研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。在產品營銷上開始由粗放經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產品特色創造上，開發商的創新意識增強，開發商逐漸意識到差異化發展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，成都房地產市場的產品逐步向個性化、多元化發展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創新。

根據《成都市“九五”及2010遠景發展規劃》，市房管部門預測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產業進入一個新的快速發展期，因此成都市房地產產業，若干年內仍將具有廣闊的發展空間，成都房地產業將面臨更大發展前景和前所未有的機會。

據成都市統計局統計，成都市1996年至2000年住宅開發竣工及銷售量統計如下表4-1：

成都市1996年至2000年 住宅開發竣工及銷售量統計表

表4-1 單位：萬平方米

名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

住宅施工面積 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面積 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅銷售面積 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅銷售額（億元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面積 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 據成都市統計局統計，成都市1996年至2000年商業營業用房開發竣工及銷售量統計如下表4-2：

成都市1996年至2000年 商業營業用房開發竣工及銷售量統計表

表4-2 單位：萬平米

名

稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

商業營業用房施工面積 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商業營業用房竣工面積 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商業營業用房銷售面積 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商業營業用房銷售額（億元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57

商業營業用房空置面積 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78

從上表可看出從1998年國家作出擴大內需、拉動經濟增長的戰略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經濟增長點開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增

長率高速發展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長26.17％、18.17％。

在過去的2001年房地產共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加 23.6％。由以上數字可看出2001年房地產發展速度明顯快于前幾年，房地產增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現象，宏觀市場風險加大，競爭激烈。

成都市近幾年住宅房地產價格水平見表4－3。

表4-3 成都市房地產價格水平表

1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月

住宅指數 966 970 994 993 983 996

辦公指數 1007 1006 984 964 946 947 商用指數 965 948 925 911 910 909

城市綜合指數 965 956 973 980 972 982

從成房價格指數近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩，略有上升，在966點至996點之間變動，具體走向如下圖：

（略）

成都市商業用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩定，在965點至909點之間變動，具體走向如下圖：

（略）

（三）成都市2002年1-10月房地產市場狀況：

2002年上半年，成都市宏觀經濟運行良好，外商投資增速平穩，房地產開發投資繼續加大。據成都市統計局統計數據顯示，今年上半年，成都市房地產完成投資71.45億元，比去年同期增長42.7％；住宅投資比重繼續加大，完成投資54.08億元，增長49.6％，占房地產投資額的 75.5％。橫向比較，成都市房地產開發投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。

上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3％，商業用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內）比同期增長一倍，達112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。

與此同時，房產商土地購置大幅增長，上半年購置土地達401.1萬平方米，增長1.8倍。開發面積超過10萬平方米的企業達20家，其中成都花園、置信實業、華盛實業開發面積均超過20萬平方米。

今年1至10月份成房綜合指數出現輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩。成都市商品房銷售經過去年下半年的持續火爆和強力擴張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩。

1至10月，成房住宅指數走勢相對平穩，沒有出現大的波動。受銷售下降的影響，前幾個月出現小幅回落，6月份開始呈現回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩。

成房商業指數顯示：2002年上半年成房商指數呈現下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數高。自今年銀行利息下調以來，商業物業市場出現了新的特點，以營業為目的的傳統形式逐漸轉變為以投資為目的。

成房辦公物業指數自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業進駐成都，設立辦事機構，將給成都寫字樓帶來利好。

二、城東房地產市場分析

城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東

至外環路。境內有沙河、東風渠兩大干河穿過，河網密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經濟和城市化的發展，城東在走向市場的同時，發展具有城東特色的新經濟，商業經濟、物流業和大型專業市場，形成了城東新的經濟格局和獨特的產業結構，為房地產業發展提供了產業支持。

隨著東郊工業結構調整規劃出臺，給城東的房地產業發展帶來了歷史性的機遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產市場逐漸活躍起來，城東房地產開發進入了一個新階段，出現了以下的趨勢：

1、樓盤品質高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結構為主，而且少有車庫，小區環境一般，根據市場的需要，多層和中高層住宅小區及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開發規模化。早期項目因為可開發用地小而分散，沒有形

成規模開發。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規模效應，市場反應良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規劃的出臺，城東房地產開發逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態和居住環境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。

總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優越的自然人文環境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發潛力的區域。

三、市場定位分析

××××地處城東，位于二環路內側，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風景區一帶將形成環境優良的居住區。而就目前該區域的房地產開發狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區，如××名宅、×

×嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區還是空白，××××的修建正好彌補了這一市場盲點。

隨著成都經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對居住環境的要求逐漸提高，環境優美，配套設施齊全的別墅小區逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發戰略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇成都作為在西南地區發展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區仍有較大的發展空間。

聯排別墅在成都興起時間不長。目前，成都市聯排別墅主要集中在城南、二環路南段外側及城西浣花風景區，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環境、質量的高要求。因此××××選擇聯排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。

根據估價人員的市場調查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區多為分期建設，除了聯排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規模聯排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區內的同類型房地產，居住環境和質量更有保障。同時××××有著較優越的地理位置、頗具特色的環境設計、專業的物管及××集團的品牌保障，與同類型物業相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯排別墅及160、185平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。

由于能購買該類物業的消費者多數為二次置業者，年收入較高，且更加重視小區環境、物業管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業的高層管理人士和部分白領階層、高等學府科研院所部分事業有成者、在成都經商創業收入較高者。

四、市場預測分析

1、項目基本情況

××××位于二環路以內，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近××公園。周邊有××大學、成都××中、成都七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設施較齊全，交通較便利。小區總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規劃設計小區設有會所、幼兒園、網球場等，除北、南、西側入口各有一條主要道路，社區內每一組團之間形成環行道路，實現人車分流。

根據成都市計劃委員會對“××××”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044

平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項目容積率0.95，綠化率53%。項目規劃設計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套，復式別墅84套。

2、售價的確定

本次項目評估預期售價的確定，采用房地產估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結合企業實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）：

（1）、聯排別墅：根據“××××”項目特點，從市場資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：5391元/平方米

（2）復式別墅：根據“××××”項目特點，從市場資料中選取Ｅ××花園、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：4183元/平方米

３、預期售價測算結果

根據企業提供的有關項目規劃設計數據為測算依據及實際擬建技術指標預測全部銷售收入為49527.78萬元，具體銷售情況明細如下表：

銷售預測表

序號 項目或費用名稱 建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注聯排別墅銷售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319戶復式別墅銷售收入 14490 4183.00 6061.17 84戶

合 計 49527.78 403戶

4、銷售期的選定

根據企業營銷策略、區域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結合項目具體情況測算）見下表：

銷售比例表

2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月

百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%

銷售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78

5、實現銷售計劃風險評價

要實現如上計劃，首先整個房地產市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業作好營銷工作，加大促銷力度，實現銷售進度。任何一環發生變化均將影響銷售計劃的實現。

五、項目分析

1．“××××”項目有如下優勢：

A.“××××”三面環水，緊鄰××公園，××大學，文化底蘊濃厚，地理位置優越，且位于二環路以內，就目前房地產分布來說，類似高檔別墅區有如此優越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環境自然環境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區域的居住條件得到了很大的提高。

B．“××××”居住小區總平面布局采用行列式和組團式布置相結合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調的不足，建筑風格具有地方特色，小區景觀通透，這些都構成了××××獨特的賣點。

C.“××××”居住小區為大規模聯排別墅和復式別墅居住小區，這在目前成都市房地產市場上比較少見，相對與其他小區內聯排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區環境的建設，為小區營造較高的居住質量。

D.四川××房地產有限公司是××××集團股份有限公司的下屬企業，××集團已在全國成功開發了數個精品樓盤，其開發的樓盤均具有過硬的質量、完善的售后服務及專業的物業管理。××的品牌就是對其開發樓盤的質量保證。

E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經有關專家分析，在未來3－5年內，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區域的居住環境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個××村大環境的提升，該區域的房地產具有較大的投資價值。

2．“××××”項目有如下劣勢：

A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區相比，后者位于城南，城南的發展已成氣候，周邊修建的小區檔次接近，業主文化層次收入水平接近，社區環境成熟。而“××××”所在區域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區營造成高檔居住小區，周邊樓盤開發情況對其有直接的影響。

Ｂ.雖然政府對沙河沿線規劃區內整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環境不可能有太大的改善,這將對小區的居住環境不利。

C．“××××”居住小區雖然小區內設有會所、幼兒園等但是

目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小區內１５％為復式別墅，復式別墅不帶私家車庫，雖然開發商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區的美觀及車輛的通行。

E.該項目主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限，同時“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區也修建了類似的聯排別墅，消費者選擇較多。“××××”項目規模較大，共403套，因此預期銷售情況不會太樂觀，開發商應加大營銷力度。

第五章 投資估算和籌資評價

一、投資估算

(一)投資估算的范圍及依據

1、估算范圍：“××××”工程規劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯排別墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室的四層復式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區配套設施，建筑面積為4930平方米，均為框架結構、獨立基礎。住宅內裝修按清水房測算（含廚衛），外墻為外墻漆和石材相結合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關費稅和其他費用。

2、評估依據：“××××”工程投資估算是依據企業提供的設計方案、經規劃批準的總平方案、產權監理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業簽定的合同及附件、協議書等，依據《成都市城區土地級別與基價標準》、《四川省建筑工程計價定額》SGD1-2000、《四川省裝飾工程計價定額》SGD2-2000、《四川省安裝工程計價定額》SGD3－6-2000、《四川省工程費用定額》SGD7-2000等有關標準，設備價格和材料預算價格均按現行價格計算，并結合項目自身結構情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。

（二）項目總投資的構成

該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為 1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。投資估算明細見附表。

投資估算明細表

單位：萬元；平方米

序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經濟技術指標 占總投資% 備注

工程量 單位指標

合計 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(該指標不含營業稅費）

一 土地費用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 凈地土地轉讓費 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 凈地 土地使用費 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地契稅、手續費 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按實際支出土地出讓金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同

二 前期工程費 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 土地勘測費 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 規劃設計費 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及補充資料計可研報告費 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及補充資料計 三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 參照成都地區目前的收費標準 開口占道費 84.00 米 28 3.00 0.21% 參照成都地區目前的收費標準小區招標 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按實際發生額

三 房屋開發費 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 建安工程費 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按設計圖紙和交房標準估算

1.1 聯排別墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按設計圖紙和交房標準估算

1.1.1 主體土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按設計圖紙和交房標準估算

1.1.2 初裝費用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按設計圖紙和交房標準估算

1.1.3 給排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按設計圖紙和交房標準估算

1.1.4 照明系統 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按設計圖紙和交房標準估算

1.1.5 弱電系統 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按設計圖紙和交房標準估算

1.2 復式別墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按設計圖紙和交房標準估算

1.2.1 主體土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按設計圖紙和交房標準估算

1.2.2 初裝費用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按設計圖紙和交房標準估算

1.2.3 給排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按設計圖紙和交房標準估算

1.2.4 照明系統 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按設計圖紙和交房標準估算

1.2.5 弱電系統 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按設計圖紙和交房標準估算 附屬工程費 1453.06平方米 4930 3.58% 按設計圖紙和交房標準估算室外工程費 3365.30 8.29% 按設計圖紙和交房標準估算

四 其他費用 95.12 萬平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行業標準

六 管理費用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業平均水平

七 銷售費用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業平均水平

八 財務費用 1922.23 萬元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期國庫券利率加融資費率計 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務費用）

九 不可預見費 462.22 萬元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋開發費用的3%計

十 相關報建集資費 1635.17 萬平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 綜合報建費 1331.65 萬平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有關規定 自來水集資貼費 100.00 萬元 0.25% 供水表口徑150，按目前成都市有關規定。電貼費 44.33 戶 403 1100.00 0.11% 戶表工程。天然氣集資費 159.19 戶 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有關規定。

(三)投資估算說明

1、土地費用

按企業與××國際投資有限公司簽定的聯合建房合同為依據，確認項目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實際繳款憑證266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證24.52萬元計算。截止評估基準日實際繳納土地費用為16186萬元。

2、前期工程費

根據合同、協議價格，企業實際規劃勘測設計費、可行性研究費共計為792.88 萬元。

3、房屋開發費

(1)建安工程費

建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以2000年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統一安裝工程預算定額四川省估算表》為基礎，參照成都地區同類建筑技術水平，本次確定為：聯排別墅319套，復式別墅84套。聯排別墅建筑按968.51元/平方米，復式別墅按869.85元/平方米計算，小區附屬工程1453.06萬元，其中文化活動中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛及大門46.64萬元、網球場19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。

(2)室外工程費

按照成都行業標準,參照企業規劃設計方案，室外工程總造價3365.30萬元，其中土石方及場平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設備及管網749.40萬元、弱電系統277.18萬元、園區綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。

4、管理費用

包括企業所屬內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用根據該行業的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。

5、銷售費用

系指房屋銷售過程中發生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。根據該行業的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。

6、財務費用

主要為建設項目占用全部資金(扣除財務費用外的總投資)的時間成本，按三年期國債利率適當考慮風險因素計算(利率確定按4%計算)，時間為2年，并假設這期間資金為均勻投入，合計為1922.23萬元。

7、不可預見費用

是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發生的工程費用,按成都市行業標準以房屋開發費用的3%計取,合計462.22萬元。

8、其他費用

主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、審查費、招投標管理費、合同公證費、施工執照費、工程總承包費、工程質量監督費、工程監理費、保險費等費用。該費用按平均水平結合項目實際情況確定為10元/平方米估算，合計為95.12萬元。

9、相關費稅

(1)按照成都市相關報建費標準，合計為1331.65萬元。

(2)自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元;(3)電集資、貼費:44.33萬元;(4)天然氣集資費:159.19萬元。

以上報建、集資費合計為1635.17萬元。

二、投資來源及籌資評價

項目總投資約40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元；該項目投資來源為：企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。售房收入的測算詳見第四章。

根據企業提供的財務報表和繳款單據（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業自籌資金其構成是：

截止2002年9月30日的所有者權益為7852.44萬元，××集團對該項目的撥款4626.11萬元，自籌資金合計為12478.55萬元，占項目預計總投資的比例為30.76％。符合總行關于項目自籌資金比例須在30%以上的規定。

三、項目投資計劃評價

依據企業已報建資料和方案，考慮該項目房地產業普遍的資金運作流程和目前工程建設進程，該項目建設期確定為17個月，即2001年8月— 2002年12月。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001

年8月—2002年12月為房屋主體建設期，其投資額約為15919.95萬元，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預售收入。本次評估認為該項目的建設工期適度、分投資計劃合理，該項目投融資可行。

四、有關說明

本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件：

1、建設期間不發生大的不可抗力災害及影響工程進度的其它因素，預定建設工期能得到保證；

2、初設方案無大的調整，建筑面積無大的變化；

3、國家費稅標準無大的調整；

4、企業所提供的資料真實可靠。

第六章 償債能力評估

一、項目財務效益預測

項目財務效益評價是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的成本和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據以判別項目的財務可行性。

(一)預測數據的選定

1.本次項目預測建設期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。

2.經營期總收入的測算以其可售面積及平均售價為依據，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按成都市同類地區相似項目的銷售規律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。

3.經營期成本及費用的預測

(1)按銷售比例分計算期結轉開發成本。

(2)營業稅金及附加預測：營業稅按收入的5%計算，城市維護建設稅按營業稅的7%計算，教育費附加按營業稅的3%計算，交通費附加按營業稅的4%計算，所得稅按33%計提。

(3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的3%計算(已計入開發費用)。

(4)管理費用：各年預測數據按年銷售收入的3%計算(已計入開發費用)。

(5)財務費用：根據建設期進行計算，詳見第五章財務費用說明。

4.財務指標測算假設條件

(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發生大的變化。

(2)成都市房地產尤其是項目區域房地產不發生不可抗力因素影響造成的大的波動。

(3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發生變化，且項目在預測期全部銷售完畢。

5.特殊處理

因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發企業不再從購房者中單獨收取。

(二)靜態效益指標

經測算，項目建設經營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為：

表6-1 靜態效益指標表

指標名稱 指標數值 單位 備 注

利潤總額 6131.60 萬元

凈利潤 4108.17 萬元

總成本利潤率 15.11 % 銷售凈利潤率 8.29 %

二、項目財務現金流量分析

經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下(詳見評估主表2)：

1.內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；

2.財務凈現值(還原利率10%)：按全部投資計為3341.04萬元；

3.動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；

由以上可以看出，該項目內部投資收益率大于設定的折現率，財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內財務評價可行。

三、資金來源與運用分析

根據第五章投資來源及籌資評價，該項目建設資金由三部分構成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運用，保證項目的順利實施。詳見評估主表1。

四、項目償債能力評估

項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現金流入。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業償債能力強。指標如下表：

項目借款償還期0.97年；

項目借款綜合保證比3.41。

五、項目敏感性分析

(一)盈虧平衡分析

因開發項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點：

開發成本+管理費用+財務費用

盈虧平衡點=

[1-(稅費率+銷售費率)]×平均單價

通過計算當銷售面積達到82630.58m2時或銷售面積達到建筑面積的86.87%就可收回靜態投資。或者在項目全部實現銷售的情況下，綜合銷售均價為4523元/平方米該項目達到盈虧平衡。通過預測項目銷售均價可達到5207元/平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風險能力。

(二)單因素敏感性分析

本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結果的影響程度。

從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發成本均為“××××”開發項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經濟效益指標的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現值將分別增加87%或減少88％；其次為開發成本，每提高或降低10％，凈現值將分別減少80％或增加77％。銷售單價的敏感性較大，因此企業應特別注意銷售單價的變化，嚴格控制開發成本。

從以上計算結果可以看出項目抗風險能力較強。

表6-3 單因素敏感變化表（單位：萬元）

項目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結果

總收入 項目總投資 財務凈現值 凈現值變化率 內部收益率 收益率變化率 動態投資回收期 借款償還期 償債保證比

基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41

項目總投資+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 項目總投資-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售價+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售價-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83

第七章 貸款風險分析

一、貸款風險評價

(一)定量分析

經評估測算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6是界限值。以銷售面積比例計算的盈虧平衡點為 86.87%。另外，在項目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低10％，凈現值將分別增加87%或減少88％；其次為開發成本，每提高或降低10％，凈現值將分別減少80％或增加77％。開發項目成本的影響小于價格因素，銷售價格敏感性較大。

(二)定性分析

1、借款人方面

借款人四川××房地產有限公司是××××集團的全資子公司，××××集團是一個以房地產開發為主的大型集團公司，在全國具有較高的知名度。依托于××××集團，四川××房地產有限公司在人員配置，財務管理等方面具有較強的實力。但是因“××××”項目是該公司在四川的第一個項目，對四川的房地產情況還不是特別的了解，所以，公司應對成都地區的房地產業做更深入的分析。

2、投資方面

“××××”項目的總投資為40573.09萬元，本次測算其貸款額度為5383.08萬元，企業自籌資金合計為12478.55萬元，其剩余部分資金依靠銷售回款。該項目全部銷售收入為49527.78萬元，至評估基準日公司銷售已接近預計銷售收入的49％（實際到賬收入為32％），公司應作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項目的順利完成。

3、市場方面

本項目預測的經濟效益及償債能力都是在實現銷售收入的基礎上確定的，該項目償債能力較強。但一旦出現市場風險，將會直接影響銷售收入的實現，從而影響項目的成功開發，本項目的市場風險主要表現在以下幾個方面：

A.該項目為聯排別墅和復式別墅居住小區，在其所在區域定位較高，售價較高，主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限；同時 “××花園”、“××園”、“×新城”等高檔居住小區也修建了類似的聯排別墅，消費者選擇較多。因此預期銷售情況不會太樂觀，開發商應關注市場，調整營銷策略以降低風險。

B.該項目與“××園”、“×花園”等小區相比，后者位于城南，城南的發展已成氣候，周邊修建的小區檔次接近，業主文化層次收入水平接近，社區環境成熟。而該項目所在區域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區營造成高檔居住小區，周邊樓盤開發情況對其有直接的影響。

4、工程進度方面

該項目開工時間為2001年8月，至評估基準日工程已基本完工，現在主要在完善小區配套和景觀建設，工程按期完工基本不存在風險。

綜上所訴，本項目貸款風險較小，但考慮到項目銷售價格為主要經濟效益指標的影響因素，建議該項目資金實行封閉運行，嚴格按照我×規定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。

二、貸款擔保評價

該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。

三、貸款效應評價

四川××房地產有限公司已在×行開設結算帳戶，并保證本項目在銷售期的資金歸入我×，將起到“以貸增存”作用。

5000萬元貸款按銀行預期執行利率 5.31%，期限以1年計算，×行可取得265.5萬元的貸款利息收入（貸款償還期內無重大意外發生）。

如該項目成功開發，預計將會為×行帶來1.8億元的按揭資源。

（此頁以下無正文）

聯排別墅比較案例簡況表

評估主表3

實例A 實例B 實例C 實例D

名

稱 萬科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園

地理位置 成龍路8號 青羊大道8號 人民南路四段 二環路外西

交易時間 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易價格（元/m2）5800 5200 5830 4000

交易情況 正常 正常 正常 正常

區域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交車 一般，有22、52、路公交車 通達，有16、306路公交車 通達，有52、77路公交車

自然環境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般

人文環境 一般 一般 較好 稍差

基礎設施 完善 完善 完善 完善

生活設施 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場

個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％

建筑結構 框架 框架 磚混、框架 框架

比較樓層 均價 均價 均價 均價

綠化率 50％ 62% 45% 60％

容積率 1-1．1 0．98 1．5 0.47

物業管理 專業物管 專業物管 專業物管 專業物管

裝修情況 外墻涂料室內清水 外墻涂料，室內清水 外墻涂料，室內清水 外墻涂料，室內清水

配套設施 通水電氣視訊，紅外線監控系統，網絡布線 通水電氣視訊，紅外監控，智能網絡寬帶 通水電氣視訊，紅外監控，電子求助，網絡寬帶 通水電氣視訊及網絡寬帶

聯排別墅比較案例修正表

（元/平方米）

案例可比單價修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000

交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準單價 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 復式別墅比較案例簡況表

評估主表4

實例A 實例B 實例C

名

稱 春天花園 風格雅園 御都花園

地理位置 一、二環路之間西段 新希望路 羊西線

交易時間 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易價格（元/m2）4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常

區域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路

通達，有54、96路公交車

自然環境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般

人文環境 一般 一般 一般

基礎設施 完善 完善 完善

生活設施 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場 有醫院、學校、商場、農貿市場

個別因素 成新率 100％ 100％ 100％

建筑結構 框架 框架 磚混、框架

比較樓層 均價 均價 均價

綠化率 58％ 45% 70%

容積率 1．14 1.3 0．9

物業管理 專業物管 專業物管 專業物管

裝修情況 外墻面磚室內清水 外墻涂料，室內清水 外墻涂料，室內清水

配套設施 通水電氣視訊，紅外線監控系統，網絡布線 通水電氣視訊，紅外監控，智能網絡寬帶 通水電氣視訊，紅外監控，電子求助，網絡寬帶

復式別墅比較案例修正表

（元/平方米）

案例可比單價修正因素 A B C 4300 4180 4100

交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 區域因素修正 100/104 100/98 100/98 個別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準單價 4134.62 4352.35 4061.82

附 件 目 錄

一、企業資料

1、業法人營業執照、法人代碼證、稅務登記證、貸款卡、房地產企業資質證書；

2、企業章程、驗資報告；

3、近三年及當期資產負債表、損益表、現金流量表；

4、大連XX集團股份有限公司近3年資產負債表、損益表、現金流量表；

5、企業基本情況介紹；

6、已投入資金證明；

6．1、投入資金明細表;

6．2、土地征用及補償部分，憑證11份，金額161,860,000元;6．

3、設計費部分，憑證14份，金額3,332,500元;6．

4、報建費部分，憑證6份，金額6,860,892.97元;

6．5、綠化工程費部分，憑證23份，金額3,124,005.35元；

6．6、會所設施費部分，憑證34份，金額3,642,195.85元；

6．7、建安之土建及水電工程費部分，憑證34份，金額3,303,535.60元；

6．8、預付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元；

6．9、預付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元；

6．10、預付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元；

6．11、預付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元；

6．12、預付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元；

6．13、2002年廣告費用部分，抽樣憑證30份。7、2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對帳單清單）；

8、項目銷售方案及2002年9月30日銷售情況；

9、戶型明細表；

10、地質說明1份；

11、“河濱印象”室外、附屬工程基礎數據；

12、“河濱印象”

1、2期地勘報告各1份；

13、“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。

二、項目資料

1、可行性研究報告；

2、計委立項批復；

3、定點通知書；

4、規劃紅線圖；

5、建設用地規劃許可證；

6、國土使用權證；

7、土地出讓合同；

8、聯建協議；

9、建設工程規劃許可證；

10、施工許可證；

11、規劃總平面圖；

12、中標通知書（5份）

13、工程進度計劃表；

14、項目設計、施工、監理單位的資質證及實力簡介；

15、合同清單；

15．1、武侯人防地界圍墻合同；

15．2、省地質勘察院一期勘察合同；

15．3、機械部二勘院二期勘察合同；

15．4、中機勘設院20#樓施工勘察合同；

15．5、省地質勘察院43-49#樓施工階段勘察合同；

15．6、省地質勘察院5#、7#樓噴錨支護合同；

15．7、市勘察院二期測繪合同；

15．8、市勘測院幼兒園放線測量合同；

15．9、新加坡城市建筑設計公司新增修改設計合同；

15．10、北京中輝康居建筑節能公司綠色生態小區技太開發合同；

15．11、新加坡/華宇設計公司修改設計費合同；

15．12、江歡成設計所方案設計合同；

15．13、華宇設計事務所“河濱印象”設計合同；

15．14、市工程咨詢公司編制可行性報告合同；

15．15、市環境科研所小區環境影響評價合同；

15．16、規劃院技服部小區控規局部調整合同；

15．17、新加坡城市建筑設計公司小區初設合同；

15．18、精正監理公司小區招標合同；

15．19、成都市房屋產權監理處房屋預售面積核定報告；

15．20、10KV電纜專線工程安施合同；

15．21、10KV電纜專線工程安施合同補充合同；

15．22、成都供電工程公司錦江分公司協議；

15．23、電器產品產品購銷合同（變壓器）；

15．24、室外供用電工程安裝施工合同（管網）；

15．25、弱電工程合同P-01-008；

15．26、室外弱電工程合同電裝-061；

15．27、游泳池設備供貨合同；

15．28、德國PJX/T停車場自動管理系統及MJX/R門禁管理系統合同

估價師心得

項目背景：“××××”為×××集團股份有限公司下屬的全資公司四川××房地產有限公司于2001年1月起正式進行開發的聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區。在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區，四川××在項目選址和定位上見解獨到，使××××一進入成都房地產市場就成為標志性樓盤。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”已取得近2.5億元的銷售佳績。

項目情況：“××××”居住小區項目，位于成都市東南部××區××鄉××村三、四組（××村）二環路內側400米，地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.91，綠化率53%。

項目評估概況：

本次可行性研究分為概述、借款人評價、項目評價、市場評價、投資籌資評價、財務評價、貸款風險評價、評估結論八部分。由于四川××房地產有限公司為××××集團股份有限公司下屬的全資公司，在×行××支行開有一般結算帳戶，截止評估日均按時付息，無借款逾期現象發生，貸款信用良好。自籌資金比例達到×行規定的要求其剩余部分資金依靠銷售回款，至評估基準日項目銷售已接近50%。至評估基準日土建工程已基本完工，目前正在完善小區配套和景觀建設，工程能夠保證按期完工。該項目由其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表進行分析，擔保方××××集團股份有限公司財務狀況良好，擔保方式可行。如該項目成功開發，×行可取得363.77萬元的貸款利息收入（貸款償還期內無重大意外發生），預計將會為×行帶來17250萬元的按揭資源。

四川××管理制度完善，帳目清楚，公司對于評估工作積極配合，整個評估過程快速順暢連貫。

項目難點：

1、總投資的核算。

截止評估日，估價對象主體已基本完工，正在進行小區綠化和配套設施建設，已投入資金近4億元，涉及帳目繁多，其核算成為難點之一。估價人員針對這一特殊情況采取抽樣的辦法進行核實。

2、售價的預測。

由于“××××”為聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區，售價和銷售收入回籠的預測是整個項目的難點，將對開發項目的盈利能力和償債能力產生決定性影響，在測算過程中我們作了如下處理：

A、個別因素的修正。“××××”的主力戶型為聯排別墅和復式別墅。按照成都市房地產市場的情況，別墅的售價應為獨幢別墅高于聯排別墅，聯排別墅高于復式別墅。由于兩種戶型在采光、居住舒適度等方面有很大的不同，在確定兩種戶型的售價時，分別選取了兩種戶型的交易實例進行修正。同時純別墅區居住層次單一，優越舒適的小區環境更易營造，由于“××××”為首例純別墅區，估價對象同所選交易實例相比在小區環境上更具優越性，估價時特別考慮了這一因素對房地產價值的影響。

B、區域因素的修正。成都市的高檔別墅主要集中在城南及城西，城南、城西的發展已

成氣候，周邊修建的小區檔次接近，業主文化層次收入水平接近，社區環境成熟。而“××××”地處城東所在區域目前還沒有同檔次的樓盤，因此選取的案例主要為城西或城南的，因此區域因素的修正是一大難點。估價人員在進行區域因素的修正時對“××××”周邊未來3年的規劃、市政設施的建設、在建將建的樓盤進行了調查了解，在進行區域因素時不僅考慮了目前的不完善對房價的影響，也考慮了將來周邊環境的改善對房價的提升作用。

3、市場定位

“××××”為成都東面首個純別墅區，在建時周邊沒有同類型物業，多為電梯及多層

公寓樓，中檔居住小區居多。四川××選址在該地修建高檔別墅區的市場定位是否具有可行性為估價人員提出了難題。估價人員通過對“××××” 的周邊環境進行了調查，“××××”三面環水，緊鄰××公園，四川大學，文化底蘊濃厚，地理位置優越，且位于二環路以內，就目前成都市房地產分布來說，類似高檔別墅區有如此優越地理位置的較少。同時××路、××路的整治完成，沿河人文環境自然環境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區域的居住條件得到了很大的提高。同時，沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經有關專家分析，在未來3－5年內，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區域的居住環境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個××村大環境的提升。整個成都市向東南方向發展已成為一種趨勢也逐漸被消費群體所認可，東南面成為未來幾年內成都市房地產發展的重點。因此估價人員認為四川××在選址上具有可行性。

在消費群體方面，“××××”定價較高，主要針對高收入人群或二次置業者。成都作為一個內陸城市是否對高價位的房產具有如此大的吸納能力，估價人員就成都市居民和外來人口的收入狀況進行了調查，也收集了同類型別墅的銷售情況，答案均讓人樂觀。因此估價人員最終評定四川××的市場定位可行，同時也針對其價格定位較高的特殊性，為了盡可能的降低貸款風險，對四川××提出了關注市場，調整營銷策略以降低風險的建議。

第四篇：房地產開發公司實習報告

房地產開發企業實習報告

2009431547 09會專五班黃健

一、房地產開發企業經營活動的主要業務

房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有： 1．土地的開發與經營。

企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。2．房屋的開發與經營。

房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。3．城市基礎設施和公共配套設施的開發。4．代建工程的開發。

代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。

二、房地產開發企業的經營特點

房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點： 1．開發經營的計劃性。

企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。

2．開發產品的商品性。

房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。

3．開發經營業務的復雜性。

所謂復雜性包括兩個方面：(1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。4．開發建設周期長，投資數額大。

開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

5．經營風險大。

開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

三、房地產開發項目投資費用估算

經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。

由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。(一)開發成本

共有八項：

1．土地使用權出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原 用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3．前期工程費。

前期工程費主要包括：

(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。

(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。4．建安工程費。

它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。5．基礎設施費。

它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6．公共配套設施費。

它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7．不可預見費。

它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，8．開發期間稅費。

開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費 用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。(二)開發費用

開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1．管理費用。

可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數。2．銷售費用。

它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。(2)銷售代理費。(3)其他銷售費用。3．財務費用。

它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費用估算結果的匯總

為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。

要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類： 2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

4．代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2．前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3．基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照

明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。4．建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

三、房地產開發企業會計核算特點

由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：

1．產成品的種類多，核算方法不同。2．產品成本的核算復雜。

3．經營收入及其相關稅金的核算不同。篇二：房地產公司實習報告

中國農業大學

暑期社會實踐報告（2010~2011學年 夏 學期）

實習名稱：暑期房地產公司實習報告

學 院：食品科學與營養工程學院

專 業： 生物工程

班 級： 生工101 學 號： 1006020126 姓 名： 尤怡晨 2011年9月18日

暑期社會實踐（工作實習）報告

摘要：一千個人眼里有一千個哈姆雷特，一千個人眼中，也有一千

個中國房地產市場。我記得曾經有位學者這樣評論過說，房地產業

就像是一杯啤酒，肯定會有泡沫的存在。但是，啤酒不是泡沫。

中國房地產市場可列入世界上最復雜問題之列。在這里，可以看

到土地市場壟斷、分稅制后的土地財政、中國式市場化改革推進、gdp數字崇拜等政治問題的根深蒂固；可以看到金融危機后的路徑

依賴、通脹預期魅影、國民財富增值沖動等經濟問題的盤根錯節；

可以看到城市化進程加速、房地產利益集團膨脹、貧富分化等社會

問題的沖突糾葛；甚至可以看到諸如“丈母娘經濟”、“膠囊公寓”

等異化名詞和行為藝術，以及強制拆遷的血淚控訴。關鍵字：實踐房地產 銷售 微笑 自信

正文：

2011踐，首先我介紹簡單一下我所在的公司，湖北嘉泰房地產開發有限公司（在西安的分公司），主要經營房地產開發 商品房銷售 建筑材料銷售。我在銷售部。房地產是一個熱門行業也是一個綜合性很強的行業，一個房地產行業可以帶動周邊57個行業的發展，房地產工作于外界社會有著很密切、很廣泛的聯系，本身的實踐性很強。它要求我與社會各階層形形色色的人接觸交流。我在這主要學習了敘盤、接待客戶、帶客戶看房、辦交房手續等一系列流程，獲益頗大。因此在這個實踐活動中鍛煉了我的語言

表達能力和人際交往能力，不僅如此，我也學會了如何與同事合作共事，如何提升自身修養，如何與不同的客戶打交道。

微笑反映了一個人的素質和道德風貌，微笑會使你在人群中大放異彩。微笑，是一束冬日溫暖的陽光，可以化解久凍的心湖，讓我們在充滿愛意的世界里更容易做到心靈的溝通，一個簡單的微笑可以使陷入僵局的事情豁然開朗。

俗話說“微笑是全世界的通行證” “笑容是辦事的金鑰匙”。每當客戶一進門，你的一臉微笑可以使客戶頓感親切，也就為銷售打開了方便之門。這是售樓部的團購主管韓姐和我說的。她和我們說話都是面帶微笑的。盡管身為主管，但她一點也不嚴肅，親和力很強，這就是她的優勢。

說話是一門藝術，掌握了說話的技巧就掌握了藝術的精髓。會說話就是會尊重別人，理解別人，懂得謙讓，懂得什么話該說什么話不該說。我們給予別人愈多時，我們即變得愈理智，別人為我們考慮的也愈多；愈尊重別人，自然我們能贏得別人更多的敬重。做人是一門學問，你謙讓他人，就會贏得他人的尊重，抬高你在他們心目中的地位，或許會換來另外的成功資本。這需要你徹悟其理。在我們售樓部，作為銷售代表對客戶的語氣、語音、語調、怎樣說、說什么是至關重要的。比如說客戶看完房后我們都要求他各聯系方式，以便在他還未訂房的情況下爭取客源。有些客戶是不愿意留號碼的，但是聰明的銷售代表還是有辦法的。她會對客戶說：“您方便留個號碼嗎？以后我們有什么優惠活動打電話通知您。”這時客戶都會留號碼的。或者說：“您的電話是13??”一般客戶都會把自己的號碼接下去的。如果客戶不愿意留號碼的情況下銷售代表對他說：“留吧，來我們這的客戶都留了。”或者說：“留個吧，不然我們經理會罵的。”這時候，客戶都會產生反感情緒，即便在你再三要求下留了號碼也是十分不情愿的。

正所謂，一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫。一個人如果太自命清高，孤芳自賞，不但交不到朋友，就連一件事也難以辦成。因為任何人都不愿和他交往，這使他陷入了孤立無援的狀態。想要尋求貴人的幫助，想要走成功的捷徑，朋友的關系網應更廣，基礎更深才行。建立起人際關系網的成功與否，20%在于iq，80%在于eq。感情投資只掙不賠。銷售代表的銷售額不僅和她的銷售技巧有關，還與她的人脈有關所以說公司要找有經驗的員工，也是有它的道理的。長期銷售，不僅經驗豐富，而且積累的人際關系也廣。從而老客戶帶動新客戶，形成源源不斷的客源，提成飆升自然指日可待。

銷售，不僅是銷售商品，而且要懂得銷售自己。“每個人都會銷售，而且都在不停的銷售自己。”銷售主管張姐對我說。是的。會銷售自己才是會銷售。得到老板得到同事的認可都是在銷售自己，與同事產生怎樣的關系就在于你是怎樣銷售自己的，懂得銷售自己才會有良好的銷售結果。

展現獨特的自我，無論在哪一個領域中獲得成功與自由，都必須不斷學習，提高自己，培養自己。1，盡量提升自己的綜合素質。2，保持冷靜。3，善于思考。4，注重形象。5，關注社會需要。6，培養良好的心理素質。7，學會減壓。8，處事大度。9，不要表現得高人一等。10，不要沉浸在幻覺當中坐享其成。11，切忌貪得無厭。12，建立客觀而積極的自我形象，時刻展現自信的一面。12，守時，遵守公司規章制度。13，敢于直面失敗。

一個人擁有一流的品格，正直、善良、待人和氣、處世真誠、襟懷坦白，那么他就值得別人敬佩，令人折服，從而為自己贏得更多機會和幫助。

成就卓越有時候是與別人相契而成的，如你用謙虛，欣賞的態度對待別人，那你就廣結善緣了。強有力的領袖人物，富于感染力的藝術家，都有這一特征，能以這樣的方式調動成千上萬人與自己同解同癡。

自信的人認為自己有智能、有能力、有獨立感、安全感、價值感、成就感和較高的自我接受度和良好的判斷力、適應性。做銷售，自信很重要。能售出第一套房，就能售出第二套房。

失敗乃成功之母。自然賦予你能力，便是叫你去應付一切你都應付的困難，而不是無端的杞人憂天。敢于直面失敗，才有進取的機會。

以上就是我暑期實踐所得感受。這對于初出茅廬的我來說就是最大的收獲。我希望在以后進入社會后能給我帶來可用的意義。參考文獻：《中國房地產業分析》篇三：房地產開發公司實習體會

暑期社會實習報告

實習的相關內容及體會

我于2012年7月10—2012年8月20在陜西希瑞房地長開發有限公司項目部實習，現將實習過程及其一些心得體會記錄如下。

單位： 陜西西瑞房地長開發有限公司

地 點： 陜西省西安市北二環太元路

姓 名： 學 號： 10092017 班級： 公共事業管理

時間： 2012年7月10—2012年8月20 一．實習目的和任務

1、目的

(1)、通過學習，對—般工業與民用建筑施工前的準備工作、整個施工過程和監理的基本知識體系有較清晰的了解

(2).、理論聯系實際，鞏固和深入理解已學的理論知識(如測量、建筑材料、建筑制圖、建筑結構、建筑施工等)，并為后續課程的學習積累感性知識

(3).、通過親身參加施工實踐，培養分析問題和解決問題的獨立工作能力，為將來參加工作打下基礎

2、任務

(1)、培養學生尊重生產實踐，注重調查研究，勤于總結，能夠抓住重點，分析問題，全面的辨證的看問題的思想方法。通過對已建和在建的建筑工程的參觀、考察、及參加施工和實踐管理中的實踐環節，學生收集分析和掌握原始資料，了解設計意圖、設計方案、施工 技術、施工組織及管理技術，學習前人的生產實踐經驗，井分析存在的問題，為今后解決工程實際問題打下基礎。

(2)、在生產實習中受到一定的工程實踐訓練，培養學生理論聯系實際、解決實際問題的能力，提倡運用所學的基礎理論與專業知識，在生產實踐中，大膽提出創新的見解和技術革新措施建議，提倡創造精神與科學態度相結合的作風。

二、實習內容

1．了解該實習工程的自然條件。包括地形地貌、地質、水文、氣象等設計原始資料。2．了解該工程樞紐布置的特點和任務。

3．了解該工程各種建筑物的結構形式及特點，并了解為什么要選擇該種形式。4．了解該工程施工分期和施工進度計劃安排。5．了解該工程投資等情況。

6．了解該工程在設計、施工等方面采用了哪些先進技術和經驗。7．了解該工程監理方面的情況。

三、注意事項

1．進入施工現場要戴安全帽、穿膠底鞋。

2．未經許可不準亂動工地機具設備，不準損壞施工工具，學習了解并遵守工地各項安全規程規定。

3．對施工人員要文明禮貌，不要防礙施工作業。4．守紀律，集體活動準時集合。

5．有事離開崗位和駐地需向負責老師請假。6．注意安全，無論是在旅途、還是在駐地。四﹑實習主要內容

1、實習概況

按照我們土木工程本科教學計劃，我于2008年6月20日至7月9日在茂名市進行了生產實習。實習要求是，采用分散實習方式，學生到指定的實習單位以基層技術人員或管理人員助手的身份，參加現場工地生產活動和技術管理工作。學生可根據工程具體情況選擇以下幾項內容進行實習：1.組織安排生產和施工管理。2.各工種工程的施工工藝； 3.建筑機械化施工的配套和組織；4.編制施工預算及單位工程組織設計；5.工程統計，施工質量檢查及驗收；6.經濟核算及技術經濟分析。

我所到的單位是茂名市電力工程監理有限公司的一個監理項目部，實習的職務是土建專業監理員。這次生產實習，是我第一次真正接觸監理工作。在工作的時間里，我在專業監理工程師的指導下，對110kv化州變電站擴建工程項目的樓房進行了監理實習。

首先，我介紹一下“110kv化州變電站擴建工程” 項目的樓房工程概況：

該工程的建設單位是廣東電網公司茂名市供電局，監理單位是茂名市電力工程監理有限公司，設計單位是茂名市宏昌電力設計有限公司，施工單位是化州市第一建筑工程有限公司，質量監督是化州市建設局質量監督站。

我所在的監理辦公室，有1個總監理工程師，1個土建專業監理工程師，1個土建專業監理員，1個電氣專業監理工程，1個電氣專業監理員，1個水電專業監理

員。土建監理員要負責文案工作，打印通知等。

本工程為廣東電網公司茂名供電局管轄下的一個110kv變電站擴建工程。工程地點坐落在化州市梅化路旁（離市3公里左右），主控室為一層，使用功能為全站設備監控，結構類型為框架結構；高壓室為一層，使用功能為10kv配電柜裝置，結構類型為框架結構，總建筑面積為886平方米，抗震設防為7度，建筑耐火等級為二級，建筑設計合理使用年限為50年。

（1）、裝飾工程

主控室、高壓室外裝飾：東，南，西、北四個方向為白色外墻磚。凸柱、女兒墻壓頂及裝飾線條為藍色外墻磚，主控室與高壓室的之間走廊的屋頂有鋼筋混凝土框架梁，以豐富其立面效果。

室內裝飾：公共衛生間設有釉面磚，其余內墻除衛生間均為混合砂漿抹灰，面層刮膩子，主控室頂棚為天花吊頂，高壓室頂棚為清水混凝土，模板要求較高，不做任何裝飾。

（2）、樓地面工程

公共衛生間為陶瓷地磚地面，主控室部份為陶瓷地磚地面，部份為架空防靜電地板，其他所有樓地面為主體現澆時抹平，不做任何抹面。

（3）、屋面工程

屋面為保溫屋面，防水等級為二級，防水設防為二道設防合理使用年限為15年。

（4）、門窗工程

主控室、高壓室外墻所有窗為鋁合金窗，主控室大門為推拉玻璃門，高壓室為防火門。主控室內的工具房、休息室為木門。

2、主要內容

在實習期間，我接觸了大量的專業知識，并作了許多實習記錄，對一些新的施工工藝進行了了解。我的實習崗位是土建專業監理員，在對基本的施工工藝有所了解后，還必須了解施工質量的規范，怎樣的水平才算合格，哪些情況是不合格的，都要熟記。

以下就是我實習的主要內容：

（1）、鋼筋工程

在實習期間，我接觸最多的就是鋼筋了，梁，板，柱子，剪力墻全都是現澆的，其中鋼筋布置當然是最為重要的了，因此檢驗鋼筋是特別重要的工作。我到工地的時候，基本上每天的主要工作就是檢驗梁、板等的鋼筋。如受力鋼筋，架立鋼筋，構造鋼筋，箍筋，負彎矩筋，分布筋等，這次在工地上才算真正了解了這些鋼筋的作用。對以后學習提供了很好的感性認識。在檢驗鋼筋時，一般情況下，主要控制主筋，包括數量，規格，位置等，而對于樓板的鋼筋，主要是檢驗分布筋的數量，用皮尺連續量三支箍筋，允許有一定的誤差；至于梁、柱的鋼筋，除了檢驗主筋的數量，規格外，還需要檢驗主筋的錨固長度、搭接長度、焊接長度及加密箍的數量等，也要嚴格控制好。

⑶.鋼筋工程驗收：鋼筋工程屬隱蔽工程，在澆筑砼前應組織對鋼筋和預埋件進行驗收，并做好隱蔽工程記錄，相關各方簽字確認，以備查證。

第五篇：房地產開發公司管理制度

房地產開發公司管理制度 目 錄

第一章 組 織 機 構 2

一、崗位設置原則 2

二、組織機構 2 第二章 部 門 職 能 3

一、工程部部門職能 3

二、項目部部門職能 4 第三章 職位說明書 4

一、工程部經理 4

二、總工程師 6

三、項目部經理 7

四、土建工程師 8

五、水暖工程師 9

六、電氣工程師 10

七、裝修工程師 11 第四章 工作制度 12

一、工程部工作目標管理規定 12

二、工程部資料與文件管理規定 13

三、工程項目文件資料的簽收傳遞規定 13

四、圖紙會審，技術交底制度 13

五、工程現場管理規定 14

六、用章制度 14

七、考勤制度 14

八、工作日志、月報制度 15

九、設計變更制度 15

十、簽證管理制度 16

十一、工程款支付程序 16 第五章 工作流程圖 17

一、工程招投標階段 17

二、施工準備階段 18

三、施工階段 19

四、竣工驗收階段 23

五、工程部與外部的工作關系 23 第六章 附件 表格 23

組 織 機 構

一、崗位設置原則

工程部崗位調設置依據以下原則：（1）精干高效的原則；（2）靈活彈性、相對穩定的原則；（3）因事設崗的原則；

二、組織機構 1． 工程部的編制

工程部是公司所有工程項目唯一的組織協調機構，也即公司所有開發工程現場項目部的管理機構。

根據公司總體要求及工程部機構設置原則，工程部人員編制由工程部經理（公司副總經理）、總工程師、項目部人員組成。

工程部經理（副總經理）、總工程師對公司開發所有項目負責并管理。2． 現場項目部編制 現場項目部直接接受公司工程部經理（副總經理）及總工的領導，并對其負責。項目部人員編制及組成根據開發項目規模及實際需要而定，配備項目部經理1名，內勤1名，專業工程師若干（一般每10萬方項目配備專業工程師4名，分別為土建、水暖、電氣、裝修工程師各1名）。

本著靈活彈性的原則，項目部人員編制隨著工程任務量的增加進行人員的增加和職責的細分。每新開發一個項目，現場項目部按上述編制和原則進行設置。

項目竣工移交后工程部項目管理崗位隨之撤消，根據工程部實際情況和項目人員的表現情況進行工程部崗位重新調整安排。

3． 工程部組織機構圖

4． 工程部人員編制圖

第二章

部 門 職 能

一、工程部部門職能

工程部是公司所有工程項目唯一的施工管理、質量監督、組織協調機構。主要職能包括： 1． 配合公司進行項目前期運作，設計規劃的論證與可行性分析；

2． 負責工程開工前的準備及審查工作，成立現場項目部，創造“七通一平”，保證工程按時開工；

3． 負責工程施工總承包單位、施工分包單位、監理單位招標工作，及隨后的合同談判及草擬；

4． 負責公司開發所有工程項目施工過程中質量、進度、投資的控制管理；

5． 嚴格按照國家的施工規范、規程、標準、規定，對工程實行質量監督和技術管理；審查施工單位的施工組織設計、協調施工進度，確保按時完成任務；指導、監督、檢查監理公司的工作； 6． 組織工程竣工驗收及物業移交工作；負責工程建設檔案的收集、整理、匯總、移交工作。7． 協助物業公司負責移交竣工工程保修期的外部聯系，并督促施工單位及時進行維修。

二、項目部部門職能

現場項目部受總公司工程部直接領導，是工程項目現場唯一的管理、組織、協調機構，其主要職能如下：

1． 項目部實行項目經理領導下專業工程師負責制；

2． 組織完成工程項目開工審批手續，協調施工過程中的內外部關系；

3． 組織圖紙會審、技術交底工作，負責施工過程中設計、施工變更的確認，工程建設技術指導工作。

4． 組織實施專項招標、評標及合同的洽談與簽訂工作；

5． 負責工程建設過程中工程量變更簽證工作，結算簽認工作，負責工程材料選型及品質的簽定工作。辦理工程進度款審批簽認手續。

6． 負責工程建設過程質量管理、進度管理及文明施工、安全管理工作，確保項目目標的實現；

7． 負責對設計院、施工總承包單位、施工分包單位、監理單位的管理及各單位之間的協調； 8． 對工程管理過程中的文件、資料進行管理、歸檔。

第三章

職位說明書

一、工程部經理

職位名稱 工程部經理 所屬部門 工程部 直接領導 總經理 工作場所 辦公室、現場 職位概要

負責所有開發項目工程管理，作好質量、進度、投資、安全控制，作好各方主體、內外部關系的協調，作好合同管理。

負責工程部日常管理，接受公司總經理的領導； 職位要求

1． 要求熟悉房地產開發項目工作程序；熟悉相關法律法規； 2． 嚴格控制所有工程項目按公司要求實施，協調解決各項目問題； 工作內容

1． 主持工程部的日常行政和項目目標管理工作；保證工程部工作順利開展，保證項目按目標實施；

2． 參與項目可行性研究、項目前期規劃方案論證，組織技術人員參與設計方案論證，參與施工圖會審；協助前期工作的開展，確保工程按時開工；

3． 組織施工總包、分包、監理及大型設備招標、評標工作，主持合同洽談、起草及簽訂； 4． 審批監理單位編寫報批的監理規劃；審批施工單位施工組織設計和專項方案； 5． 對所有工程建設進度、質量、成本、安全負責。協調各方主體及內外部工作關系，負責對各項目提供服務和控制；

6． 組織并主持工程驗收，與物業公司進行交接。7． 完成公司領導交辦的其他任務；

二、總工程師

職位名稱 總工程師 所屬部門 工程部 直接領導 總經理 工作場所 辦公室、現場 職位概要

負責領導、組織公司開發項目工程的綜合管理、技術支持與論證工作； 接受公司總經理的直接領導； 職位要求

精通行業規范、標準，精通施工流程、質量標準，熟悉行業法律法規。工作內容 1.審查各施工單位的施工組織設計及施工方案，并督促在施工過程中嚴格按其執行；認真閱讀圖紙、組織參與設計技術交底，圖紙會審工作，審查圖紙會審紀要。

2.參與對投標單位及投標人員的資質考察和確認，參與對工程設備和材料的考察和認證。3.深入施工現場對關鍵部位和工序進行定時和不定時的檢查與抽查，確保結構安全和使用功能；

4.組織工程質量檢查；組織銜接和及時處理施工過程中的質量技術問題；配合抓好工程進度，安全和成本控制，以及各施工單位的協調工作。

5.全面負責解決設計及施工中出現的重大技術問題；對設計變更進行技術評審，并簽署變更意見；

6.指導物業管理對建筑物進行合理的維護管理，做好交房后客戶裝修咨詢和管理指導工作，確保房屋結構安全水電氣使用合理。

7.考核和培養所屬工程技術人員的工作責任心和處理技術問題的能力。

三、項目部經理

職位名稱 項目部經理 所屬部門 工程部

直接領導 工程部經理、總工程師 工作場所 辦公室、現場 職位概要

為公司派駐工程項目施工現場的負責人，負責項目部日常管理，接受公司工程部經理的領導； 負責開發項目工程管理，作好質量、進度、投資、安全控制，作好各方主體、內外部關系的協調，作好合同管理。職位要求

要求熟悉工程建設及相關報建程序，熟悉相關法律法規；

能制定項目質量、進度、投資控制計劃，協調項目實施過程中各種問題； 工作內容

1． 認真貫徹國家政策法規和公司規章制度，維護公司利益，切實執行公司項目開發計劃。負責工程現場項目部日常管理及現場工作安排協調，努力提高現場管理水平和工作質量，樹立公司良好的形象；

2． 配合工程部經理做好工程前期運作及招標、評標工作。

3． 作好項目質量、進度、投資、安全控制；嚴格執行與各單位簽訂的合同條款；控制工程撥款，根據進度、質量等實際情況執行合同條款；

4． 參與審核施工方的施工組織設計，并加以督促落實，組織設計、施工及有關單位進行施工圖紙會審和技術交底；

5． 嚴格按照設計要求及規范要求進行施工程序控制，達到設計規范及合同要求，檢查工程質量，嚴把隱蔽驗收關，嚴把設計變更和經濟簽證關，督促工地施工安全文明管理； 6． 按照監理合同及相關監理條例對監理公司的工作進行全面督促檢查，落實有關責任制，達到使監理公司真正發揮旁站監理，巡檢及見證等職能的要求；

7． 組織專業工程師對涉及工程關鍵項目及重大款項的建筑設備及材料進行市場調研和認證，進行專業招標、評標工作，達到質量可靠，經濟合理的目標，杜絕不合格設備、材料進場；

8． 辦理、參加各單項工程的竣工驗收及分部評定工作；

9． 協調處理好周邊關系、政府關系、各分包單位、各專業、各工種間的關系； 10． 完成上級交辦的其他各項工作，做好銷售配合、物業交接工作及相關售后工作。

四、土建工程師

職位名稱 土建工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要

負責開發工程土建專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求 1． 要求熟悉建筑、結構設計規范和強制性條文，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；

2． 要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容

1． 負責專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理； 2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理；

3． 負責土建專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求、工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；

4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

5． 協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 嚴把各項施工材料進場關，控制不合格及未經復試的建筑材料在工程中使用，不允許不合格的試驗報告出現。隨時了解建筑材料市場行情，對于新型材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；

7． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。8． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

9． 配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作。10．完成領導交辦的其他工作；

五、水暖工程師

職位名稱 水暖工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要

負責開發工程給排水、暖通專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求

1． 要求熟悉給排水、暖通設計規范和強制性條文，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；

2． 要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容

1． 負責給排水、暖通專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理；

2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理；

3． 負責給排水、暖通專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求、工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；

4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

5． 協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續；

7． 嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場；對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較；隨時了解給排水、暖通工程設備、施工材料市場行情；對于新型設備、材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；

8． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。9． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

10．配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作。11．完成領導交辦的其他工作；

六、電氣工程師

職位名稱 電氣工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要

負責開發工程強電、弱電專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求

1． 要求熟悉強電、弱電設計規范、電氣設備技術標準及其他強制性條文，熟悉施工驗收規范，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；

2． 要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容

1． 負責電氣（強、弱電）專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理；

2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理； 3． 負責電氣專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求，工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；

4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

5． 協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續；

7． 嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場；對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較；隨時了解強電、弱電工程設備、施工材料市場行情；對于新型設備、材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；

8． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。9． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

10．配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作； 11．完成領導交辦的其他工作；

七、裝修工程師

職位名稱 裝修工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要

負責項目裝修工程的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求

1．要求熟悉設計規范、技術標準及其他強制性條文，熟悉施工驗收規范，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；

2．要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容

1． 負責裝修專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對裝修設計方案、施工圖進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理；

2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理；

3． 負責裝修工程專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求，工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；

4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

5． 協助項目經理組織專業范圍內材料招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續；

7． 嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場；對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較；隨時了解裝修材料市場行情；對于新型材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；

8． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。9． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

10． 配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作； 11． 完成領導交辦的其他工作； 第四章

工作制度

工程部是公司所有開發工程項目唯一的組織、管理、協調機構，是實現投資目標的重要環節，負有對工程投資、進度、質量、施工安全、環境影響等協調、控制、指揮的權利和責任，工程部需要良好的組織協調，旨在從工程前期準備、招投標、合同簽訂、工程管理、物業交付等工作，保證所有開發項目按公司目標正常運作。

一、工程部工作目標管理規定

工程部工作目標和計劃包括進度、質量、安全、投資等。1.工程部工作目標、計劃的制定

1．1工程部經理根據公司的總體情況和上級領導的要求制定工程部的工作目標和計劃、季度工作目標和計劃、和月度工作目標和計劃。并將工作目標、計劃進行分解，落實到工程部和工程項目的工作上。

1．2項目經理根據工程部的工作目標、計劃制定項目的總體目標、計劃和、季度、月度工作目標、計劃，并將目標、計劃進行分解，落實到各單項工程和分部分項工程的工作上。1．3各單項工程和分部分項工程主管根據項目的工作目標、計劃制定單項和分部分項工程的工作目標、計劃，并將目標、計劃進行分解，落實到個人或監理單位、施工單位。1．4工程部工作目標、計劃的制定采用相對民主的辦法，即上級的目標、計劃攤派和下級答辯的辦法。上級目標、計劃攤派后，下級在兩個工作日內就目標、計劃的合理性和可行性提出自己的意見，并就目標、計劃的情況達成一致，并上報主管副總或總經理審批使目標、計劃生效。目標、計劃生效后，作為工作績效的考核依據。2.工程部工作目標、計劃的考核

2．1工程部各級工作目標生效后，工程部按時組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行監督檢查。

2．2工程部定期組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行分析，找出影響目標、計劃完成的主、次要因素。

2．3將工作目標與計劃的考核結果納入績效考核之中。2．4工程部將工作目標、計劃分析結果形成紀要，并上報主管副總或總經理審閱。3.工程部工作目標、計劃的調整

工程部經理根據工作目標、計劃的分析結果和主管領導的意見對工程部的工作目標、計劃和下級目標、計劃進行相應的調整，并將調整的結果上報主管領導審批。

二、工程部資料與文件管理規定

1.工程部工程資料與文件的收集整理與歸檔嚴格按照公司規定的管理程序進行。資料和文件必須體現工作責任的可追溯性，必須具有真實性、準確性和及時性。

2.公司文件資料（含公司主管部門文件資料），必須及時傳達到部門崗位人員，根據相應文件內容傳達到相關單位；

3.由工程部負責簽訂的合同文件，必須確認合同方法律資格，經相關部門審查，報總經理審批簽署后，方可交合同另一方施行。根據合同，圖紙由工程部統一發放，相關專業工程師保留一套，妥善保管使用，竣工后交回工程部，以備存檔或滿足其它需要；

4.設計院、總工辦簽署的變更，統一發放到相關單位及專業工程師；專業工程師簽認的變更（通知）、簽證，由部門經理（或項目經理）審查簽認后，蓋技術專用章，統一發放到相關單位；

5.項目專業工程師負責工程項目現場的資料管理，應及時做好現場資料的收集、整理、歸檔，確保工程項目資料的完整、正確和安全；

6.工程現場每月月底進行一次工程項目資料整理歸檔工作；

7.項目經理負責審查檔案資料，保證資料整理、齊全，并進行統一保管；

三、工程項目文件資料的簽收傳遞規定

1.設立文件簽收本，一切文件資料送達時由第一經手人負責接收，并負責在文件簽收本上進行登記；

2.設立文件發文本，一切文件資料發送時必須要求接收人簽收； 3.對監理工程師、承包商所有文件資料必須采取書面形式，均具實名； 4.所有對內對外文件資料必須按職責規定權限審查簽發；

5.工程項目竣工移交后，現場的文件資料按公司規定和要求進行交接。

四、圖紙會審，技術交底制度

1.設計院送來的施工圖紙由項目部經理負責簽收，按圖紙目錄清點圖紙是否齊全，若有缺頁立刻書面要求設計部補充完善。

2.項目部經理負責組織各專業工程師以及相關單位(監理公司和施工單位)閱圖。

3.各專業工程師將施工單位和監理公司以及本部門的閱圖記錄和意見報送項目經理審核，并由項目經理匯總，上報總工程師。

4.總工程師最終審核后，轉交項目經理向設計院簽發閱圖意見書，做好會審前準備。5.項目經理負責督促、組織設計單位向施工單位進行施工設計圖的全面技術交底（包括設計意圖，施工要求，質量標準，技術措施等）以及圖紙存在問題的解決，討論決定的事項由施工單位作出書面紀要，交建設、監理、設計單位確認后，形成技術交底紀要。6.技術交底紀要形成后，由副經理登記備案，各專業工程師保留復印件。

五、工程現場管理規定

1.工程部工程現場管理以簽定的承包與合作合同、協議及制定、審批的目標與計劃為依據。2.工程現場管理必須貫徹公司的形象宣傳策略，有利與擴大公司的影響力和無形資產的提升。

3.各專業工程師應至少于上午、下午對施工作業點各巡查一次，重點部位及關鍵工序做到巡查各工作點達到100%；

4.根據現場實際情況，會同監理、各專業施工單位進行每周小檢查、每月大檢查，及時參加分部分項檢查，及竣工工程初步驗收；

5.針對檢查結果及時以口頭或書面形式告知監理、各專業施工單位；

6.現場工程師應作好施工現場工程量的統計、審核，并配合成本控制部進復核； 7.項目部各專業工程師在完成工程進度、質量、投資控制過程中，應每天有詳細的工作日志，記錄當天的施工情況（部位、人員、材料、設備進出場等等）、監理公司工作情況、周邊環境（停水、停電及其他）、業務單位接洽等；特別是涉及設計，施工單位和需要返工，改正的事項，必須作出詳細記錄。

六、用章制度

1.項目部章是根據公司開發項目而設立，每新開發一個項目設現場項目部部章一個，名稱為“浙江圣奧置業有限公司****項目部”；

2.項目部用章應嚴格遵守公司用章管理制度，并由內勤或指定專業工程師專人負責保管； 3.項目部章用于項目部對外發文、工程簽證等工程管理過程中發生的行為；

4.需要使用項目部印章的，需由專業工程師或相關負責人簽字確認，并在“項目部用章登記表”上登記，經項目經理簽字批準后予以蓋章；

七、考勤制度

1.本考勤制度根據公司要求、工程總管理、工程項目施工特點而綜合制定；

2.部門所有崗位人員按公司規定的方式參加考勤（現場管理人員在施工現場進行考勤），考勤結束后進入各自崗位工作；如有特殊情況需暫時離開工作崗位，需經部門經理批準，并安排好工作后方可離開。

3.工程項目在施工作業時，現場管理人員必須駐守現場進行監督管理；在法定的節假日或夜晚進行關鍵工序的施工（鋼筋的隱檢、混凝土澆灌以及防水施工作業等），現場管理人員應至少一人留守現場值班，并作好值班記錄，同時作好考勤記錄。

4.加班人員加班后如實填寫加班單，并報部門及公司備案。加班人員享受調休待遇，調休在內有限，如需跨月調休，需上報公司總經理批準，如在年末未調休，加補以加班工資，隨工資同時發放。

5.每月一號，部門人員將上月考勤記錄匯總，遞交給綜合部文員。

八、工作日志、月報制度

1.項目部各專業工程師在完成工程進度、質量、投資控制過程中，應每天有詳細的工作日志，記錄當天的施工情況（部位、人員、材料、設備進出場等等）、監理公司工作情況、周邊環境（停水、停電及其他）、業務單位接洽等；特別是涉及設計，施工單位和需要返工，改正的事項，必須作出詳細記錄。

2.部門經理，項目經理不定期巡視現場和檢查專業工程師的工作日志，并在工作日志中簽署巡視意見，解決現場工作難點。

3.每月25日前，各專業工程師提交工作月報，月報內容包括本月完成工作、下月計劃、需公司配合解決的疑難問題等三部分。本月完成工作主要記錄施工單位施工管理情況（部位、人員、機械、安全文明施工）、施工質量（原材料的質量檢驗，工序質量檢驗），施工進度、設計施工變更、投資變化等情況，以及業務單位接洽、專業招投標準備等。

4.項目經理匯總專業工程師及監理公司月報，從質量、進度、投資、變更、計劃等方面編制當月項目部工作月報，上報工程部經理。5.工程部經理編制工程部工作月報，上報公司。

6.工程部經理、項目經理、總工程師應對月報匯總分析，對工程項目實施動態管理。若工程質量，進度與計劃產生偏差，則需立即組織各專業工程師和監理公司，施工單位相關人員匯同查找偏差產生的原因和解決偏差的方法以及今后的措施，并報工程部經理審批。

九、設計變更制度

1.應盡量減少施工中的設計變更與簽證，如若不可避免，按本制度執行。

2.各現場專業工程師要有強烈的責任心，嚴格履行自己的職責，把好工程質量關，并努力降低工程造價。在工程開工前，仔細研究圖紙，并組織圖紙會審，將施工圖中出現的問題提前解決，對工程圖紙不齊全的部分，需及時督促設計單位補充、修改圖紙。

3.工程設計變更的具體經辦人是項目部經理，具體負責與使用單位、設計單位、施工承包單位聯系，并負責分發設計變更通知單。

4.所有設計變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。特殊情況下，可以先口頭承諾，事后必須在7日內補辦完設計變更通知單。

5.設計院以郵寄、傳真等方式的設計變更資料，由項目部第一經手人負責簽收并報送項目經理。

6.項目經理審核、簽字確認后轉發專業工程師組織實施。7.各專業工程師在接到設計變更資料后應當天分發到施工承包單位、監理單位并監督實施。8.設計變更的內容完成后三天內由分管的專業工程師填寫執行結果，并報送項目經理審核。9.經審核的執行結果備案登記，作為今后結算的依據。

十、簽證管理制度

1.簽證涉及到投資、工期等工程內容。為了做到有效控制工程造價和工期，所有現場管理人員在開工前須熟悉合同書、招投標文件，需審核施工單位提交的施工組織設計，嚴格控制現場簽證。

2.發生合同中約定可以變更的情況或非施工單位原因造成的工程內容及工程量的增減經批準后，且在確保工程技術標準和質量標準保持不變的前提下，方能實施簽證。工程施工現場簽證由施工單位、工程監理和項目部現場管理人員共同簽證，嚴禁事后補簽。

3.現場簽證單由施工單位報送，經現場監理工程師審核簽字蓋章后，由現場專業工程師和項目經理復核后，共同簽字并蓋章，簽證有效。

4.一次性簽定金額在10萬元以內，或工期延誤在5天以內，由現場專業工程師審核后報項目經理審批。超出上述金額（或天數），項目經理需上報公司工程部經理，經工程部經理批準后方可簽證。如遇緊急情況，現場代表可先作處理，但必須按審批程序及時補辦簽證手續。5.工程使用材料的質量、價格如有特殊情況需簽證時，由工程監理、項目部有關人員共同簽證，必要時可進行招標確定

6.已審核同意的簽證，施工單位必須按期執行，否則，造成的損失由施工單位承擔。由于施工單位對施工圖閱讀不仔細等原因造成的返工不予認可，因此延誤工期由施工單位負責。7.凡涉及到施工單位為評定優質工程等需要，而增加的施工管理、技術設施和部分材料、人工的費用，應由施工單位自行承擔。

十一、工程款支付程序

1.施工單位根據簽定的工程合同及補充協議、工程實際進度，提出付款請求，并提交監理公司審核，由總監或總監代表簽署付款意見。

2.專業工程師根據施工單位的月進度報表、工程實際情況，結合監理公司簽署的意見核對工程進度和工程量，項目經理復核簽字后，交成本控制部核算。

3.成本控制部根據合同、補充協議及有關結算依據對施工單位上報工程量及預算進行審核，并簽署實際應支付工程款意見，轉交項目經理。

4.項目經理與財務部核算人員共同進行審定核對，并扣除已發生的甲供材料款和水電費等由甲方墊付的款項，并簽署意見，報副總經理審批，最后報公司總經理審批同意后支付工程款。

5.批準的工程款支付遵照支票領用報銷工作程序。

6.如施工單位對工程量和工程款提出意見，分別由項目部、成本控制部、財務部核算人員進行解釋。