第一篇：農村土地承包經營權抵押的實踐與思考

農村土地承包經營權抵押的實踐與思考

李紅宇

內容摘要：通過對國內農地抵押實踐做法的介紹，對各地土地承包經營權抵押制度的比較，分析了土地承包經營權抵押的實踐的意義和現實局限，旨在為我國最終建立土地承包經營權抵押制度提供借鑒。關鍵詞：土地承包經營權

抵押

制度

實踐

2009年3月，人民銀行和銀監會聯合發布了《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》，允許“有條件的地方可以探索開辦土地經營權抵押貸款”。在此前后，不少地點開始了土地承包經營權抵押的試點工作。試點工作開啟，標志著農戶“沉睡”的土地資產能夠轉變為抵押變現的“活”資產，但是土地承包經營權抵押必竟處于探索階段，試點過程中仍然面臨諸多困難，亟需認真研究、總結。

一、各地農地抵押的具體實踐

農地抵押肇始于貴州省湄潭縣土地金融公司，后經重慶江津、寧夏同心示范引導，現已呈現出試點規模擴大、規范層次逐步提高的趨勢。

（一）各地的實踐做法 1.湄潭縣試點——土地金融公司

1988年，經國務院批準，由中央和地方提供資金組建了貴州省湄潭縣土地金融公司，但在實際運作中，其業務重心逐漸被非農貸款所取代。1989年2月公司發放土地使用權直接抵押貸款占比為71.6%，到1990年2月僅為15.58%。1997年因虧損嚴重被并入湄潭縣農村信用聯社，但是其成立本身和以土地使用權直接抵押（土地金融公司當時試點對象為林地及地面附著物抵押貸款，不包括耕地抵押貸款）貸款為主營業務，具有首創性啟示意義。

2.佳木斯市試點——“四荒”土地抵押

2000年以來，佳木斯市農村信用社等金融機構開始嘗試“四荒”土地使用權和土地承包經營權抵押貸款①，截至2007年末，全市累計抵押土地面積達385萬畝，發放貸款累計149071萬元，受益農戶達到50870戶。但是此種嘗試并沒有突破現有的法律規定，其土地承包經營權抵押對象限于通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等農村土地承包經營權，不包括耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權。

3.江津試點——江津模式

2005年國家開發銀行重慶市分行推出“江津模式”，支持農業產業化發展。一是開發銀行與江津市政府合作搭建融資平臺，負責開發銀行貸款的管理、企業信用信息的收集等。二是將農民專業合作社改造為農民股份公司，股東（承包農戶和轉承包者）以戶為單位將剩余的承包年限內的土地承包經營權和附著物入股，但是農戶口糧田不入股。三是建立貸款擔保機制。農民股份公司向國開行貸款，由綠豐農業擔保公司以其資產為其提供擔保，同時農民股份公司以其股權作為抵押向擔保公司提供反擔保。上述做法規避了土地承包經營權不得抵押規定，一定程度上解決了規模化經營的資金缺口問題，但是揭開這種股權抵押的“面紗”，仍是將土地承包經營權排除在抵押物之外。

4.寧夏同心試點——土地抵押協會

2006年寧夏同心縣農村信用社開始試點。其特點是：在每一個村選舉成立土地承包經營權抵押協會，農戶志愿加入，每戶以不超過自家承包土地總數的2/5加入協會，每畝獲得3000元左右的貸款，貸款期間土地仍由農民自己耕種。入股的會員需要貸款時，選擇三戶已加入了協會的村民和一名協會的常務會員作為擔保人，與協會和擔保人簽訂土地承包經營權抵押轉讓協議。村民完善了抵押和擔保手續后，向信用社提出貸款申請時，再由協會與信用社簽訂總的擔保協議，信用社審查完畢后放款。農戶貸款到期不能償還的，土地承包經營權轉讓給代其還款的擔保人，或者由土地抵押協會轉讓給有意償還貸款的其他村民，還清貸款后的抵押人可重新獲得承包經營權。同心試點通過土地抵押協會實現對土地承包經營權的抵押權處置、變現，但不會改變土地集體所有性質和土地用途，還保留了抵押人的贖回權。同心試點以保證、抵押聯合擔保的方式，解決了家庭經營持續發展的后續資金不足問題，增強抵押人守約意識和能力，降低了金融機構發放貸 ① 郭立業：《佳木斯市農村土地使用權和承包經營權抵押貸款業務發展情況分析》[j]，金融參考，2008（8）。款的風險。

5.福建明溪試點——扶持農業大戶

從2007年開始，福建明溪開展基于土地流轉的土地經營權貸款試點，其抵押人是土地流轉中的承租方，承租方通過縣土地流轉服務中心從村集體或零散農戶手中獲取土地，并以租賃過來的土地承包經營權作為抵押物向農村信用社抵押貸款。據調查②，該抵押貸款主要為農業大戶服務，截至2008年11月末，明溪農村信用社累計發放土地承包經營權抵押貸款588.9萬元，涉及土地流轉抵押面積3288.6畝，扶持農戶40戶，但明溪個體農戶很少使用這種抵押貸款形式，而是更信賴貸款手續簡便、經濟的信用貸款、聯保貸款和惠農一卡通。土地承包經營權抵押對農戶信用具有增級的作用，可以使其獲得更高信用額度（相較于信用貸款），因此明溪推出的土地經營權抵押貸款，是適合農業大戶的貸款，為農村土地的規模化經營和農業產業化發展提供了契機。

6.信陽平橋試點——失地農戶的社會保障

2008年以來信陽市平橋區進行了土地承包經營權抵押貸款嘗試，其主要做法是：一是在區、各鄉鎮設立信用擔保中心，對貸款農民的信用、資產等信息進行認證、評定，由信用擔保中心為貸款農戶提供擔保。二是成立覆蓋區、鄉兩級的物權交易中心，中心登記農村物權委托流轉和受讓情況、發布物權交易信息、辦理委托物權交易。三是各鄉鎮成立規范化的金融服務中心，將信用擔保、物權交易、貸款辦理集中進行。農戶有貸款需求時，持“土地承包經營權”證書到相關金融機構申請辦理抵押（擔保）貸款，也可到農村信用擔保中心以“土地承包經營權”證為反擔保抵押物申請擔保，由物權交易中心委托評估機構進行評估，農戶和信用擔保中心根據評估結果簽訂擔保和反擔保合同，而后由信用擔保中心向金融機構進行現金擔保，農戶即可獲得金融機構的貸款；貸款到期無法還款的，由物權交易中心按評估值對抵押的“五權”資產進行處置，變現后向擔保機構付還本息。為保障失地農戶權利，對因無力償還擔保貸款而失去土地等抵押物，喪失基本生活條件的農村居民可轉為城鎮居民戶口，在五年內同時享受農村和城鎮戶口的一切政策待遇；將喪失基本生活條件的農民納入城鎮就業服務和政策扶持范 ② 參見曾章蓉 王歡歡：結合“土地承包經營權抵押貸款”探討農戶小額信貸新模式[J]，農村金融研究（9）。圍優先安排就業；可自主選擇新型農村社會養老保險或城鎮職工基本養老保險，對個人需交納的費用由區、鄉財政按30%補助3年；對失去住宅并自愿退出宅基地，整戶轉為城鎮戶口的農民，納入公共廉租房保障范圍，其中年滿16周歲以上的農民，參保所需資金由國土部門核準的退出宅基地補償費代繳，等等。

7.武漢試點——農業規模經營

近年來武漢市土地流轉市場發展較快，截至2011年土地流轉面積占全市家庭承包耕地總面積的比例已超過20%。為解決農業規模生產中存在的融資難問題,武漢市成立了武漢農村綜合產權交易所，出臺了《武漢農村產權登記托管管理辦法(試行)》、《武漢市農村土地經營權評估辦法(試行)》、《農村土地經營權抵押貸款管理辦法(試行)》，并于2009年10月26日啟動農村土地經營權抵押貸款試點，首批申請的3家農業企業以4046畝農村土地經營權為抵押物,獲得1400萬元銀行貸款。

8.崇州試點——不同土地經營人都有融資機會

按照土地經營人不同，崇州市將土地承包經營權抵押分為三大類型，即土地家庭經營農戶、土地股份合作社、公司（規模經營業主），其中農戶必須持有《農村土地承包經營權證》和《農村土地承包合同》；土地股份合作社必須按《農民專業合作社法》依法成立，且符合章程規定的成員出資條件；企業和規模經營業主必須依法取得《農村土地經營權證》，且流轉租金支付在一年以上。三種不同的經營權抵押，其融資貸款的流程也有不同，其中合作社、公司（規模經營業主）的土地經營權貸款必須獲得《農村土地經營權證》，憑經營權才能向銀行申請貸款。

（二）對試點地區實踐的評價

1.合法性分析。從合法性來講，湄潭試點、佳木斯試點和寧夏同心試點都未超越現行法律的規定。其中，寧夏同心將林地抵押、四荒地抵押擴展到家庭土地承包經營權抵押是一大飛躍，但應該看到，寧夏試點名為土地承包經營權抵押，實為以土地流轉收益權和地上附著物的抵押，以上述財產作抵押是不違反擔保法和物權法規定的。而江津試點、明溪試點、平橋試點、武漢試點、崇州試點均突破現有的法律規定，試點地區的金融機構將因違反法律的強制性規定而承擔無效貸款的法律后果。實踐中，試點地區銀行為了規避這種法律風險，很少（或不）接納土地承包經營權直接抵押貸款，而是采取變通方式，將個人信用擔保與土地承包經營權抵押聯合，或以擔保公司（有的為物權擔保中心）的擔保取得貸款，以業主的土地承包經營權（或土地經營權）或個人信用向擔保公司（物權擔保中心）提供反擔保。因此，這些抵押試點并未真正發揮土地承包經營權的抵押融資功能，而是增加了抵押人的融資成本，是“假抵押”、“變相抵押”，不是擔保法意義上的抵押。真正意義土地承包經營權抵押是直接抵押，是“裸體”抵押，不是間接抵押或聯合擔保（抵押）。

2.經營模式分析。從土地承包經營權抵押授信的對象來講，江津試點、明溪試點、武漢試點、崇州試點均以農業大戶、規模化經營業主為主要對象，具有明顯的政策傾向性，體現出在經濟發達或土地流轉活躍地區，政府通過土地承包經營權抵押貸款的開展，推動土地規模化經營和農業產業化經營，以實現農業發展、農民增收和農村富裕的迫切愿望，所以上述抵押試點對應于大農戶、大農業。而寧夏同心和信陽平橋抵押試點，反映了在經濟落后、融資手段缺乏地區的一種制度安排，它給農戶開啟了一扇融資大門、是對以家庭經營為主的農村基本制度一種支持和鼓勵，盡管相對于信用擔保等方式，土地抵押有融資成本高、手續繁瑣的缺點，但畢竟農戶多了一個融資手段，它提高了農民的信用等級。因此，土地承包經營權抵押品種設計不僅要兼顧到地區發展不平衡的實際，而且要兼顧到不同利益主體的需求，尤其要尊重農戶在土地抵押中的自由選擇權和決定權。

3.試點路徑分析。從早期的佳木斯市試點到江津試點再到寧夏同心試點，以土地承包經營權抵押是農戶與金融組織博弈、自主協商的結果，這種制度變遷是一種自下而上的需求誘致性制度變遷。到后期，政府主動介入到土地流轉和抵押市場，為融資主體提供擔保或社會保障，以解決農村融資難和失地農民的后顧之憂，因此，從后期的信陽平橋的試點到成都、重慶的城鄉統籌一體化，是一種由政府主導的農戶被動接受而且上升到屬于國家戰略的一種土地流轉（抵押）模式，呈現出規模大、層次高、配套措施完善的特點，是政府主動作為的強制性制度變遷。上述變動說明，土地承包經營權抵押已不僅僅是農戶等經濟主體的一種融資工具，更是地方政府主動介入到農村經濟、社會發展和農業現代化的一個抓手。

二、國內不同地區農地抵押制度的比較 本文選取重慶、成都、遼寧、山東濟寧、浙江湖州、江西萬年、河南信陽等地的抵押制度③為研究對象，從抵押標的、抵押登記、抵押處置等方面入手，探究這些制度在建構中的異同處，分析其存在原因和問題。

（一）關于抵押標的

1．土地承包經營權和農村土地經營權（土地經營使用權）都可以抵押。如成都、重慶的土地抵押規定。在重慶實行土地承包經營權證“一證”抵押制度④，不管是農戶抵押還是為農村土地流轉受讓方提供抵押（但是受讓方通過轉包出租入股流轉方式取得土地使用權無需辦理使用權登記），實質仍是土地承包經營權抵押；成都實行“雙證”抵押制度，即承包方農戶取得的《農村土地承包經營權證》或規模經營業主取得并經登記的《農村土地經營權證》都可以抵押⑤。上述規定主要基于對受讓方取得經營權的性質認定不同而造成的，筆者贊成“一證”抵押制度，這是建立在剝離農村土地承包經營權不應具有的社會價值，還原其財產屬性、經濟價值的必然結果。從物權登記的角度來說，受讓方以取得的土地承包經營權進行抵押的，應通過登記取得土地承包經營權證書后才能辦理抵押，否則受讓方不得以流入的土地抵押。

2．僅土地經營權可以抵押。土地承包經營權抵押標的限定為經過土地流轉之后取得的經營權上。如，萬年縣將抵押人限定于耕地經營權人，且經營耕地面積至少在50畝以上⑥；河南信陽將“經過土地流轉、經營規模在50畝以上土地承包經營權”⑦列為可以設定擔保的對象；湖州將土地經營規模限定在10畝以上或基礎設施投入10萬元以上的高效農業項目。上述規定將具有一定規模的土地承包經營權列為主要金融支持對象，無可厚非，但是將農戶的土地承包經營權排除在抵押范圍之外（湖州例外），無疑是缺乏法理依據和社會根基的，試問原權利 ③ 1.重慶出臺的土地抵押制度包括《重慶市人民政府辦公廳關于開展土地承包經營權居民房屋和林權抵押貸款及農戶小額信用貸款工作的實施意見》（渝辦發[2011]11號）、《重慶市農村土地承包經營權抵押登記實施細則（試行）》（渝金發[2011]4號）、《云陽縣農村土地承包經營權抵押貸款登記管理辦法（試行）》（云陽府辦發[2011]233號）、《大足縣農村土地承包經營權抵押及處置辦法（試行）》（足府辦發[2011]177號）；2.成都出臺的抵押制度：《成都市農村土地承包經營權抵押融資管理辦法（試行）》；3.遼寧省：《遼寧省農村信用社土地承包經營權抵押貸款管理暫行辦法》（遼農信聯[2008]386號）；4.山東濟寧：《濟寧市農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法（試行）》；5.浙江湖州：《湖州市農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法（試行）》、《長興縣農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法（試行）》（長政辦發[2010]70號）；6.江西萬年縣：《萬年縣農村土地承包經營權抵押登記管理辦法（試行）》；7.河南信陽：《信陽市農村物權確認和抵（質）押擔保暫行辦法》（信農改發[2009]1號）。④ 參見《重慶市農村土地承包經營權抵押登記實施細則（試行）》第8條第1項、第3項規定。⑤ 參見《成都市農村土地承包經營權抵押融資管理辦法（試行）》第5條、第6條規定。⑥ 參見《萬年縣農村土地承包經營權抵押登記管理辦法（試行）》第2條、第3條規定。⑦ 參見《信陽市農村物權確認和抵（質）押擔保暫行辦法》第9條第1款第2項規定。不能抵押，何談繼承的權利抵押。

3．土地承包經營權抵押。大致劃分為三類，一是將抵押對象限定在農村居民取得的土地承包經營權，而對于土地流轉中流入方取得的經營權能否抵押沒有規定，如，山東濟寧農村土地承包經營權抵押貸款的規定；二是對土地承包經營權抵押設一定門檻，僅有土地承包經營權證還不能滿足抵押條件，還必須附加其他保證條件，如湖州的規定土地先期投入必須在10萬元以上⑧；三是將土地承包經營權限定于特定的農業，如遼寧省農村信用社的土地承包經營權抵押規定⑨，限定于農村種植業和養殖業。上述規定限制了土地承包經營權的流動性、投資性和融資功能，表現出土地承包經營權財產功能的不徹底性和懷疑性，實質是變相否定了土地承包經營權抵押價值。

（三）關于抵押人

一是承包方農戶或規模經營業主，如成都的規定⑩；二是規模經營戶，如江西萬年的規定11；三是農戶，如濟寧的規定12。筆者認為，成都的規定具有推廣意義，一方面沒有對抵押人的融資能力進行限制——農戶、規模經營戶都可以抵押，體現出融資機會的公平性；另一方面，又指明了政策大力扶持的對象——規模經營戶，引導支持規模經營業主發展成為農業生產中的主導力量。

（四）關于抵押權人

重慶、四川、浙江、山東等地的抵押規則，都將抵押權人設定為銀行業金融機構，可見這種制度設計具有迎合商業金融運行規則的特點。有資料表明，在日本、臺灣、韓國，商業金融根本進不了農村13，而是農會、農協的天下，是熟人社會的金融。因此，對我國農村土地抵押制度設計不能機械照搬商業金融模式。

（五）關于價值評估

大致有兩種形式，一是抵押當事人協商確定，適用于小額貸款情形；一是由中介機構評估確定，適用于較大金額貸款或有爭議的情況。無論是專業評估還是 ⑧⑨ 參見《湖州市農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法（試行）》第6條第1項規定。

參見《遼寧省農村信用社土地承包經營權抵押貸款管理暫行辦法》第4條、第8條規定。⑩ 參見《成都市農村土地承包經營權抵押融資管理辦法（試行）》第5條、第6條規定。11 參見《萬年縣農村土地承包經營權抵押登記管理辦法（試行）》第3條規定。12 參見《濟寧市農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法（試行）》第5條、第6條規定。13參見中央農村工作領導小組副組長、中農辦主任陳錫文同志2012年在農村改革試驗區匯報座談會上的講話。當事人協商確定，土地承包經營權價值評估，一方面要以土地上的收益物（或將來的收益物）價值和土地流轉的“對價”為評估的基本依據，另一方面，又要兼顧到失地農民的后續保障，不能一次性支付貨幣資金了事。實踐中針對低估土地承包經營權抵押價值的情況，有必要設定最低的土地流轉價格保護制度，如成都市規定，抵押物的價值不得低于區（市）縣政府公布的同期、同地區、同類型農村土地承包經營權基準價格，就值得借鑒。

（六）關于抵押登記

試點地區對土地承包經營權抵押的設立、變更和注銷均實行登記生效主義，即不經登記不發生效力，符合我國物權法確定的物權公示基本原則。對登記內容，成都、重慶要求比較嚴格，如成都規定辦理土地承包經營權抵押登記時除提供抵押登記申請書等資料外，還需要提交農村土地承包經營權價值證明材料。嚴格的登記主義旨在保證交易安全，卻對交易效率估計不足。因此，應合理確定抵押權變動時需要登記的資料。此外，考慮到農村土地流轉的復雜性，登記機關對登記資料的審查，應實行書面審查和必要的實地核實相結合的原則，而不能僅規定登記機關形式審查職責14。

（七）關于抵押權實現方式

比較典型有三種：1．成都方式。成都方式包括協商、收購和仲裁訴訟，特別之處在于“收購”。所謂收購，即由當地集體經濟組織或農村產權抵押融資風險基金按基準價格收購農村土地承包經營權（農村土地經營權）。以村集體經濟組織為流轉對象，符合我國農村土地基本制度，但該實現方式受制于集體經濟組織經濟實力；以農村產權抵押融資風險基金作為流轉對象，有助于解決抵押權實現難問題，由于農村產權抵押融資風險基金主要出資人是國家，因此抵押權實現意味著國家最終成為農村土地流轉的當事人，這與我國現行的農村基本經濟制度相悖。成都方式還規定了優先權制度，即抵押人在處置抵押的農村土地承包經營權（農村土地經營權）時，原承包方農戶、所在集體經濟組織成員有優先購買權，上述規定值得肯定，進一步維護了我國農村土地產權制度，但如何保障優先權、實現優先權，值得進一步探討。

參見重慶、成都、海南、湖州等地土地抵押登記制度規定。2．大足方式。大足縣土地承包經營權抵押實現方式包括協商、訴訟和流轉，其特色在于流轉。《大足縣農村土地承包經營權抵押及處置辦法》規定，進行抵押貸款農戶、土地流轉經營大戶到期的確沒有能力償還的，經貸款銀行、金融辦確認后，貸款銀行、金融辦出具相關手續，經土地登記機構同意，貸款銀行按照協議對貸款戶的土地承包經營權流轉，土地流轉方式只能采取轉包和出租的方式進行，且抵押權人流轉貸款農戶土地經營權的期限以收益達到貸款農戶所貸的金額為準。上述規定，符合我國土地承包經營權制度有關規定精神，但是將金融辦確認、土地登記機構同意作為抵押權實現的條件，對交易安全擔心有余，而對交易效率重視不足。

3．湖州方式。湖州方式規定了五種，即轉讓、變更、變現、訴訟和其他合法形式，其中轉讓、變更方式值得關注。所謂轉讓，是依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息15。由于轉讓這一行為，會導致農戶永久性的失去承包土地，不僅剝奪了農戶對集體土地進行再次承包的期待權，還否定了統分結合的農村集體經濟經營體制，因此，以轉讓方式實現抵押權應予以禁止。所謂變更，是依法通過交易市場將抵押物進入流通市場，通過變更方式，在不改變土地用途的情況下，變更土地經營人，由新的土地經營人履行還貸義務。因此，當債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押權人可與抵押人協商以抵押的農村土地承包經營權再流轉所得價款受償，即以出租、轉包的方式實現抵押權，該種方式符合我國法律的有關規定，應予以支持。

三、農村土地承包經營權抵押實踐的意義、局限

（一）試點經驗具有開創性與初步性

各地順應我國農業經營發展新形勢，大膽開展土地承包經營權抵押試點，對完善農村基本經濟制度、推進農村金融創新、促進農業經營現代化具有重要的突破意義和實踐價值。但是從試點情況看，進展仍是初步的。由于試點的層級所限，試點地區沒能站在從構建完善符合我國農業現代化方向的農村基本經濟制度的高度上進行創新，困擾土地承包經營權抵押實現的一些問題沒有得到解決。如進一步明確集體土地所有權、土地承包經營權、集體經濟組織成員權的具體內容、權利界限、相互關系與區別等，即確權問題未能有效解決。同時，對于失地農民 15 參見《湖州市農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法（試行）》第20條第5款規定。的權益保障、糧食安全、農村集體經濟組織穩定與存續等相關配套制度，考慮不足。這些缺陷，限制了試點經驗對全國的借鑒意義。

（二）試點制度仍停留在政策層面，未上升為法律

各地通過制度創新為土地承包經營權抵押明確路徑和保障，為試點奠定了制度保障。但土地承包經營權抵押作為一項民事基本制度，從規范層次來看，僅通過部門文件、地方政策加以規定，其立法層次低，法律效力不高。因為土地承包經營權抵押作為一項物權制度16，既不能由當事人約定，也不能通過行政手段或其他非立法手段創設。從規范的穩定性看，抵押制度以政策文件形式表現具有隨形勢改變而變化的特點，以政策性文件構建的土地權利義務關系不具有穩定性，而土地權利義務關系的穩定是土地當事人進行長期投資、交易重要因素。實踐中，金融機構往往通過設置各種附加抵押條件來規避法律風險，一定程度上降低了試點擴大的動力。因此，在條件成熟時，建立土地承包經營權抵押法律制度才是必由之路。

（三）試點地區是在遵循商業金融運作特點基礎上進行的土地抵押制度設計和實踐

總的來看，參與試點的基本為商業性金融，對抵押機制的設計主要考慮如何獲取商業性金融支持、保障商業性金融權益，未能堅持金融應適應農業經濟發展需要的原則，未在創新農村土地制度、實現土地承包經營權抵押的同時，積極構建符合新時期我國農業經營發展現狀和前進方向的金融形式，如農民合作性金融、資金互助社等以農村熟人社會、人際關系信用為基礎的金融形式。

《中華人民共和國物權法》第5條規定“物權的種類和內容，由法律規定。”

第二篇：農村土地承包經營權抵押貸款調查與思考

農村土地承包經營權抵押貸款調查與思考 如何把農村最基本的生產生活資料——土地的使用權最大程度調動起來，促進農村生產力快速發展、農民收入大幅增加。高陵縣作為省市統籌城鄉示范縣，在努力突破農業農村發展難題，大力推動土地經營權流轉的同時，在農村土地承包經營權抵押貸款方面又進行了積極探索和實踐。這一創新之舉，既有廣泛推廣的現實意義，又迫切的需要相關政策的破解與支持。

一、基本情況

高陵縣地處關中平原腹地，位于西安市北郊，屬于渭北黃土高原第一階地，縣境內地勢平坦，土壤肥沃，素有“黃壤陸海”和關中“白菜心”之稱。全縣總面積294平方公里，轄4鄉4鎮2個管委會，88個行政村，740個村民小組，2009年年末戶籍總人口28.8萬人，農戶數5.73萬戶，農戶人口22.03萬人，常用耕地面積23.87萬畝。

近年來，高陵縣積極實施并不斷深化了以農業產業化為基礎、以工業化為核心、以城市化為承載的經濟社會發展“三大戰略”，有力地促進了社會經濟的全面進步。為了使農業這一基礎產業能夠快速地實現規模化、標準化和產業化，使全縣特色產業基地不斷壯大，縣上按照“項目引領、群眾參與、政府服務”的思路，在保護農民合法權益和農村基本經營制度的前提下，以土地流轉為抓手，探索實踐了多種流轉形式，建立完善了一套成熟的工作機制，使高陵農村土地流轉工作步入了規范化發展的軌道。目前共流轉土地4.2萬畝，占全縣可流轉面積的23%。

二、土地承包經營權抵押貸款的作法和成效

（一）主要作法

1、開展確權登記工作。為確保抵押物的真實有效，對需要抵押經營權的田塊及地面附著物進行確權登記，經過通告公示后頒發《農村土地承包經營權證書》，對其用益物權從法律層面予以保護，從而保證了抵押物的法律地位。

2、明確申請抵押貸款條件。明確規定凡具有完全民事行為能力的農戶，其生產經營符合國家產業政策，屬金融機構信貸支持范圍；生產經營有效益、產品有市場；項目投資中，原則上應有不低于30%自有資金的均可用土地承包經營權進行抵押貸款。

3、合理確定評估價值。在對抵押物進行價值評估時，按照“兩個一半，降低風險”的原則進行評估，一個是對承包經營權價值的評估，按照使用剩余年限的一半期限予以評估，一個是對地面附著物的使用價值的一半確定評估值，依此出具價值評估報告，最后由金融部門按照評估值的70%進行貸款投放，確保將貸款風險降到最低，達到貸款人與金融部門雙方的風險均在可控范圍之內。

4、明確借貸雙方權益。規定了借貸雙方的權利和義務，以及債權的實現和法律責任。縣土地流轉服務中心每月公布一次本地土地流轉指導價值及地面附著物市場價值，做到貸款戶心明、金融部門放心。

5、積極完善操作規程。在不斷完善規章制度的基礎上，不斷擴大有效抵押物范圍，強化農村土地信息收集發布、合同登記簽證、確權發證、發布政府指導價、糾紛調解仲裁、價值評估、抵押登記等工作職能，為農村資本市場健康發展打下堅實基礎。

（二）取得成效

一是農民生產積極性和誠信感增強了。先期試點用土地承包經營權抵押貸款的5戶農民，都有計劃的把資金用在了日光溫室大棚這個成熟的設施農業產業上。自這5戶拿到貸款后，極大的提高了周圍村民建設大棚的積極性，現在通遠村630戶農戶中已有六分之一以上農戶都提出用土地承包經營權抵押貸款，建設蔬菜大棚的要求。追蹤分析這5戶農民，發現他們通過這種方式獲得的發展資金，使用時非常的珍惜謹慎，而且從事設施農業的熱情進一步高漲。如擁有一棟大棚的李小堂用12畝地的經營權貸了6萬元，準備再建4個蔬菜大棚，他說，這6萬元兩年本息利息合計7萬多，而5個大棚兩年純利潤10萬多，不用擔心還不上貸款。

二是金融部門扶持三農主動性增強了。通過縣信用聯社的積極帶動，農行高陵支行、郵政儲蓄高陵支行和高陵陽光村鎮銀行都對開展此項業務表現出極大興趣，都在積極探討農地抵押問題。目前縣土地流轉中心為主的各項貸款申請調查評估工作已全面啟動，按照評估價值計算，如果各項工作進展順利，到10月底，預計抵押貸款總額將突破5000萬元。

三是政府職能轉變了。通過農村土地承包經營權抵押貸款的實施，政府的職能由原來行政命令、政府主導推動轉變為現在以政府服務、引導為主，突出農民為主體的新格局。在農民貸款熱情高漲，金融部門積極受理的情況下，縣政府因勢利導，及時出臺了抵押貸款財政貼息政策，決定由縣財政拿出1500余萬元，對以土地承包經營權為抵押物的農業貸款進行貼息，由此可撬動金融部門近2億多元的農業貸款投入。有關鄉鎮也都積極轉變工作方式，及時為發展設施農業的貸款戶出具證明，協助辦理相關業務，使全縣10萬畝現代設施農業基地建設進度明顯加快。

四是主導產業發展加快。農民原來要想貸款可供抵押的物品很少，操作程序也很多，貸款渠道十分狹窄，相對來說非常困難。現在開展了土地經營權抵押貸款業務，農民手中有了抵押物，就很快能從金融部門貸出資金，原來要三年五年辦到的事一年就可辦到，以機制換時間換空間，從根源上加快了主導產業的發展。如通遠村村民竇家祥在聽說能夠用土地承包經營權進行抵押貸款時，他第一時間遞交了申請，三天后便拿到了5萬元貸款。他說，等櫻桃地里忙完了，就把這錢用來擴建大棚，爭取明年有更大的收入。

三、存在問題

（一）缺乏政策支持。高陵實施的農村土地經營權抵押貸款，是統籌城鄉背景下在政策方面的一個突破。雖然《農村土地承包法》允許土地承包經營權通過轉包、出租、互換、轉讓等方式進行流轉，但是對于其抵押的問題，《物權法》和《擔保法》都是明令禁止的。因此要大面積推廣，缺乏政策及法律層面的支持。

（二）農民社會保障還不健全。與城市居民享有“五險一金”的較為完備的社會保障相比，我國農村居民一直缺乏充分的社會保障。雖然近年來國家實施了農民養老、醫療等保障，但始終沒有解除土地對農民具有生存保障、就業保障等社會保障功能，而這恰恰是制約農村土地承包經營權抵押貸款大面積推廣的主要因素。

（三）工作機制不健全。當前，高陵的農地抵押可以說是處于摸索階段，管理、服務、監督、評估、交易等機制還很不健全，加之農村土地延包時相關資料不夠健全，如果以土地承包經營權抵押且要以登記為生效條件，那么在土地登記制度不健全的地方將會出現大量的無效合同，將對這種制度的推行帶來一定的難度。

四、對農村土地承包經營權抵押貸款的思考與建議

面對農村人口城鎮化、土地經營集約化、農業產業化的發展趨勢，以土地這一基本生產要素流轉為基礎的農村土地經營權抵押貸款將長期是農村金融創新關注的熱點。然而，面對相關法律的制約和諸多問題的困擾，如何“破冰”，既要舉內外之力，更需各方的積極推動，逐步實現農民土地承包經營權向信貸資源的轉化，使復雜而敏感的問題得到積極穩妥的解決。

一是鑒于農村土地承包經營權抵押，對充分實現農民財產權利、拓寬融資渠道、加大農業投資等具有重要意義。而目前農村土地承包經營權抵押的法律依據尚未修改，承包經營權抵押過程中存在著抵押價值不高、抵押權實現困難等很多需要解決的潛在問題。建議省市政府在充分論證的基礎上，給試點地區放權，出臺相關政策和文件，使多級金融部門及社會經濟體對土地承包經營權作為質押物的借貸關系予以認可、支持，同時允許在農村土地承包期限內、不改變土地用途的前提下，將土地承包經營權可以作為注冊資本，以利于抵押機制和所有金融部門的有效對接。

二是建議制定農村產權交易市場相關規定，對價值評估、登記發證、抵押擔保等行為予以規范，參照國土、房管部門資產交易辦法，制定獨立的集體資產交易制度，并建立健全農村產權交易平臺，確保供求信息的充分銜接，實行有形市場與無形市場相結合、多個層面同時并存，信息交流面從縣內逐步向全省乃至全國輻射，加快農村產權市場化、資本化進程。

三是設立農村土地承包經營權抵押，是基于拓寬農村融資渠道、豐富抵押品的考慮，為農業投資和再生產提供更多的資金支持。對于農業投資的抵押融資，抵押只是債權擔保的手段，是主債權人規避風險的途徑；對于借款人，如果其將所融資金投入其所擅長的農業生產后將產生資金的回流，用于償還借款，從而避免抵押權的行使，客觀上也就避免了農民因為融資抵押而失去土地。與之相反，如果農民將土地抵押用于消費用途或其并不擅長的投資領域如股票、基金等，則農民很有可能投資失敗或沒有創收，從而喪失償還能力，必將導致大量抵押權被行使，造成農民因此失地，進而造成一系列的社會問題。建議為了維護農村經濟社會的穩定，有必要將農村土地承包經營權抵押借款的用途限制為農業投資使用，并配套以相應的合同條款，對資金流向進行有效監督。

四是當前農村社會保障體系尚未健全，建議著力加快農村社會保障體系建設，消除農民用土地承包經營權抵押貸款的后顧之憂，充分發揮土地的資本作用，實現土地資源的優化配置。

五是建議可以選擇在農村土地承包經營權流轉程度和土地規模化經營程度相對較高，具有特色產業優勢的地區，組建擔保公司，擴大抵押范圍，建立風險保障基金，然后在法律允許的范圍內逐步進行推廣。

第三篇：農村土地承包經營權抵押貸款案例

農村土地承包經營權抵押貸款案例

摘要

本文對全國首例土地承包經營權抵押貸款案例的相關概念、事件背景、以及具體內容等三個小節進行了分析。

目錄

1.相關名詞解釋..................................................................................................................3 1.1 農村土地承包經營權...................................................................................................3 1.1.1 涵義...........................................................................................................................3 1.1.2 主體...........................................................................................................................3 1.1.3 權利內容...................................................................................................................3 1.2 農村承包經營權流轉...................................................................................................3 1.2.1 涵義...........................................................................................................................3 1.2.2 流轉的主體...............................................................................................................4 1.2.3 流轉的方式...............................................................................................................4 1.3 農村土地承包經營權抵押貸款...................................................................................5 2.背景介紹..........................................................................................................................5 2.1 土地政策抑制...............................................................................................................5 2.2 中央層面開始探索改革...............................................................................................5 2.3 成都市試點先行...........................................................................................................5 3.抵押貸款具體規定..........................................................................................................6 3.1 貸款條件及范圍...........................................................................................................6 3.2 貸款手續.......................................................................................................................6 3.3 貸款流程.......................................................................................................................6 3.4 貸款期限及額度...........................................................................................................6 3.5 貸款利率.......................................................................................................................6

1.相關名詞解釋

1.1 農村土地承包經營權

1.1.1 涵義

農村土地承包經營權是指農村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權利，包括農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地

目前，耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年。1.1.2 主體

1）發包方

第一，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會發包；

第二，已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組發包。

第三，國家所有的依法由農民集體使用的農村土地，由使用該土地的農村集體經濟組織、村民委員會或者村民小組發包。

2）承包方

根據《土地管理法》規定，農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。

《承包法》規定，農村土地采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，因此集體中的農戶為承包經營權的最基本主體。

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，可由農民集體外的個體或者單位承包。1.1.3 權利內容

根據《物權法》以及《農村土地承包法》，承包經營權人對承包地享有占有、使用、收益、處分的權利，但承包經營權的抵押受到嚴格限制，因此承包經營權是有限的用益物權。如《中華人民共和國擔保法》規定，農民土地承包經營權不能抵押（但承包林地、四荒地的經營權可以用于抵押），《物權法》也明確規定除法律規定的特殊情況外，集體所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。

1.2 農村承包經營權流轉

1.2.1 涵義

土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉，流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。

通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。1.2.2 流轉的主體

承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。

受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。受讓方應當具有農業經營能力。1.2.3 流轉的方式

1）轉讓

是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。

2）轉包

是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

3）互換

是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。

4）入股

是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。

5）出租

是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。

6）抵押

抵押指債務人或者第三人不轉移對某財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償。農村土地承包經營權抵押是指，承包方或者土地承包經營權流轉的受讓方，將土地承包經營權作為抵押物，向金融機構提出貸款申請。

1.3 農村土地承包經營權抵押貸款

所謂土地流轉收益保證貸款，是指在不改變土地農業用途、不附帶各種政策補貼的前提下，農戶或農村土地承包經營權流轉的受讓方，本著自愿的原則，將土地承包經營權作為融資性擔保公司的反擔保措施，向金融機構提出貸款申請，由融資性擔保公司向金融機構提供保證擔保，由金融機構發放貸款的一種新型融資方式。

2.背景介紹

2.1土地政策抑制

長期以來，受制于特殊的土地政策，我國農業領域一直是金融支持的薄弱地區，出現了“金融抑制”。比如《中華人民共和國擔保法》等法律就規定，農民土地承包經營權不能抵押，但承包林地、四荒地的經營權可以用于抵押。原因在于前者是農民生活的必需品，而后者是農民維持溫飽所需之外的生產資料。這反過來遲滯了現代農業的發展，阻礙了農民增收的步伐，擴大了城鄉差距。因此，要實現國家所提出的城鄉統籌發展，必須逐步改革現有的農村土地制度，出臺具有破冰意義的相關政策。

2.2中央層面開始探索改革

十八屆三中全會《決定》對深化農村改革作出全面部署，對一些長期以來議論較多但始終沒有觸及的改革有了明確提法，對一些過去雖有涉及但意見并不明確又事關重大的問題有了突破性、開創性的改革意見。比如提出“三個賦予”，賦予農民更多財產權利，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。

2.3成都市試點先行

2009年，成辦發[2009]59號文件，涉及了“三權”土地承包經營權、集體建設用地使用權和農村房屋產權抵押”

2010年12月10日，成都市下發了“成都市農村土地承包經營權抵押貸款工作方案”

2014年1月初，中國人民銀行成都分行和省農業廳等聯合下發《四川省農村土地流轉收益保證貸款試點工作方案》，先期選擇成都市（溫江區）、德陽市（什邡市）、綿陽市（江油市）、瀘州市（納溪區）、南充市（順慶區）、資陽市（簡陽市、安岳縣）、樂山市（井研縣）、遂寧市（蓬溪縣）共8個市的9個縣（市、區）開展農村土地流轉收益保證貸款試點。

1月24日，成都市溫江區一家紅花紫薇花木專業合作社與當地三聯擔保公司、成都銀行分別簽訂擔保合同與借款合同，122.53畝的農村土地經營權獲得62萬元的融資貸款。這是《四川省農村土地流轉收益保證貸款試點工作方案》于上月印發后，第一筆成功落地的貸款，第一次實現土地經營權單獨抵押貸款，是四川省農村土地流轉收益保證貸款試點區域后首例貸款案例，也是全省第一單。

3.抵押貸款具體規定 3.1 貸款條件及范圍

借款人必須具備合法的農村土地經營權，擁有權屬證明。土地經營權關系清晰，無其他爭議。不能改變土地的農業用途，不改變土地性質，不超過第二輪土地承包剩余期限等。將重點支持農戶、龍頭企業、專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業等的農業生產性、經營性資金需求。

3.2 貸款手續

流轉合同、營業執照、《農村土地經營權證》

3.3 貸款流程

第一步：農村土地承包經營權承包方或者流轉的受讓方向當地相關部門提出申請，獲取農村土地經營權證，表明地塊的經營面積、用途、位置等。

第二步：由房地產估價公司牽頭，會同政府相關部門（如金融辦、統籌委、農發局），以及擔保公司、銀行和農村基層干部、農戶代表等，共同對土地的經營權價值進行評估。

第三步：銀行根據評估價值為貸款申請方發放貸款，貸款利率在基準利率的基礎上浮15%，比普通商業貸款利率明顯優惠。

3.4 貸款期限及額度

按照土地流轉的實際面積、流轉收益評估價值、貸款期限、貸款申請人經營狀況、信用條件、還款能力以及融資性擔保公司擔保能力等因素綜合確定；貸款期限原則上為1-3年，最多不超過5年；

3.5 貸款利率

原則上最高不超過人民銀行同期限檔次基準利率的1.3倍；如借款人不能按時償還金融機構貸款，由融資性擔保公司代為償還金融機構貸款，融資性擔保公司代償貸款后，可將獲得的土地經營權階段性再流轉，收回代償本息后，土地經營權退還給借款人。

第四篇：農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法

附件1

XX縣農村土地承包經營權抵押貸款

管理辦法

第一章 總則

第一條 為更好的適應農村經濟社會發展變化和農民對金融服務的需求，進一步拓寬農民融資渠道，提高土地利用率，解決農民貸款融資擔保難問題，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉辦法》和《貸款通則》等法律法規，以及《中共江蘇省委農村工作領導小組<關于XX縣推動農村金融制度及農業科技體制創新促進農村發展改革試驗方案的批復〉》（蘇委農〔2012〕11號）文件精神，特制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地承包經營權是農村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權利。

第三條 本辦法所稱土地承包經營權抵押貸款是指土地承包經營權人在不改變土地所有權性質、不轉移土地占有和農業用途的條件下，將土地承包經營權及地上種養物和相關附著物作為債權的擔保；當債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該土地承包經營權及地上種養物和相關附著物并由處分所得的價款用于償還所欠債務。

第四條 農村土地承包經營權可以單獨設立抵押擔保（必要時可追加其他擔保方式），也可以作為其他擔保方式的有效補充。在有其他物權擔保前提條件下，應優先選擇其他物權擔保，農村土地承包經營權抵押作為擔保補充。第五條 農村土地承包經營權抵押信貸業務堅持審慎拓展、擇優準入、嚴控風險、講求效益的原則。

第二章 貸款對象及準入條件

第六條 借款申請人為企業法人或農村專業合作社的，應具備以下條件：

（一）符合銀行對其信用等級要求。

（二）合法取得農村土地承包經營權，其承包經營的存續期限必須在5年以上。

（三）具備專業種養殖經營的成熟技術和相關設施條件，具備有效的市場渠道，且從事種養殖及加工生產經營時間不低于2年。

（四）種植糧食面積不低于200畝；經濟作物種植面積不低于50畝；養殖面積不低于20畝。

（五）企業及農村專業合作社依法注冊，且主要股東、高級管理人員無不良信用記錄，（六）符合農業政策性保險的產業，需參加農業保險。第七條 借款申請人為自然人或家庭農場主的，應具備以下條件：

（一）具有本縣常住戶口，年齡不超過60歲且具有完全民事行為能力。

（二）種植糧食面積不低于100畝；經濟作物種植面積不低于30畝；養殖面積不低于10畝；價值1萬元以上的農業設施大棚不低于2個。

（三）合法取得農村土地承包經營權，其經營的存續期必須在5年以上。

（四）從事種植業2年（含），養殖業3年（含）以上，有 較豐富的種養殖經驗和成熟的種養殖技術，種養殖設施條件完善，產品適銷對路，（五）符合農業政策性保險的產業，需參加農業保險。第八條 抵押的土地承包經營權應當具備以下條件：

（一）土地承包經營權產權關系清晰。

（二）符合依法、自愿、有償的土地流轉原則。

（三）承包經營流轉手續符合國家法規政策。

（四）經營土地沒有改變農業用途。

（五）有下列情況之一的農村土地承包經營權不得提供抵押：

1．權屬有爭議的。

2．未取得農村土地承包經營權權屬證明的。

3．依法被查封、扣押、監管或者受其他形式限制的。

第三章 貸款用途、額度、期限及利率

第九條 土地承包經營權貸款用途必須為借款人從事種養殖的短期流動資金。

第十條 農村土地承包經營權抵押貸款金額由銀行根據借款人資金需求、承貸能力及抵押物的評估價值綜合確定，但最高不得超過其所提供的農村土地承包經營權抵押評估認定價值的50%。

第十一條 貸款期限根據借款人生產經營周期、實際經營需求和綜合還款能力，由借貸雙方共同協商確定。以農村土地承包經營權單獨設立抵押擔保的貸款，不得設定為最高額抵押循環。單筆貸款期限要根據農產品生產周期合理設定，且期限不得超過農村土地承包經營權剩余使用期限，原則上不得辦理展期。第十二條 農村土地承包經營權抵押貸款利率按照銀行利率定 價辦法，根據借款期限、風險狀況等綜合確定貸款利率，參照同檔次抵押類貸款利率給予適當優惠。

第四章 貸款流程

第十三條 貸款申請。

（一）借款人為企業法人或農村專業合作社的，應提供以下資料：

1．符合要求的營業執照或事業單位登記證、組織機構代碼證。

2．公司章程、驗收報告、股權證明等； 3．有權部門頒發的貸款卡（證）。

4．法人代表身份證明，對委托辦理信貸業務的，須提交書面授權委托書；企業公章與法定代表人、財務負責人簽字樣本。

5．根據法律、法規及公司章程要求，應由股東會、董事會或其他有權機構提供的同意申請貸款及抵押的決議、文件或具有同等法律效力的文件或證明。

6．對有財務報表的需提供上年及近期財務報表。7．貸款用途及還款來源證明材料。

8．《XX縣農村流轉土地經營權證》（并附農村土地承包經營權流轉合同和XX縣農村產權交易所出具的交易鑒證書）。

9.銀行要求的其他資料。

（二）借款人為自然人或家庭農場主的，應提供以下資料： 1．借款人及財產共有人有效身份證明。2．借款人婚姻狀況證明。

3．貸款用途及還款來源證明材料。

4．《XX縣農村流轉土地經營權證》（并附農村土地承包經營權流轉合同和XX縣農村產權交易所出具的交易鑒證書）。5． 借款人及財產共有人同意抵押的承諾書。6．銀行要求的其他資料。

第十四條 貸款受理。銀行接到客戶申請后，采用面談或電話聯系，收集客戶相關基本信息，做出是否符合貸款準入的基本判斷，確認是否受理。確認受理的，與客戶約定貸款調查的時間和方式。

第十五條 貸款調查。調查的主要內容必須包括以下幾個方面：

1．客戶從事種養殖生產經營經歷，生產場所、生產技術等情況。

2．客戶種養殖產品的市場狀況，是否適銷對路，是否有固定銷售市場或訂單。

3．承包情況和各項費用的情況、自有資金情況； 4．種養殖設施條件及生產經營情況。5．貸款用途等。

6．銀行受理申請后認為明顯不符合貸款條件的，終止信貸程序并及時通知申請人。

第十六條 貸款審查、審批。審查崗對信貸基本要素、借款人和擔保人主體資格、信貸政策、信貸風險等方面進行認真審查后出具審查意見，對調查資料不全、內容不完整的貸款業務，可要求補充完善。有權審批人根據調查、審查結論等因素對貸款事項予以審批。

第十七條 調查、審查、審批環節認為不符合條件的，可以按規定終止信貸程序，并及時通知申請人。

第十八條 在簽訂《個人借款合同》或《流動資金借款合同》、《抵押合同》后，必須由貸款銀行和抵押人共同向登記機關辦理 登記并取得《土地承包經營權抵押登記證》后，銀行方可發放貸款。

第五章 抵押登記管理

第十九條 提供抵押的農村土地承包經營權必須是借款申請人所有，并符合本辦法第九條規定的條件。

第二十條 農村土地承包經營權抵押實行登記制度。登記機構為XX縣農村產權交易所。

第二十一條 辦理農村土地承包經營權抵押登記，應當由權利人提出書面申請，在抵押權人和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料到縣農村產權交易所辦理抵押登記：

（一）農村土地承包經營權抵押登記申請書。

（二）借款申請人、抵押人基本資料。

（三）借款合同和抵押合同。

（四）《農村土地承包經營權證》或農村土地承包經營權流轉合同。

（五）抵押人對地上附著物一并抵押及同意處置抵押物的承諾。

（六）抵押物共有權人同意抵押的書面資料。

（七）登記機關要求的其他資料。

第二十二條 農村土地承包經營權抵押期間，抵押人不得將抵押物再次抵押或流轉。

第二十三條 以農村土地承包經營權抵押，其地上附著物在征得銀行同意后方可變賣，變賣所得價款優先償還銀行貸款本息。

第二十四條 加強抵押物監管，對抵押物價值發生較大變化的，要及時追加其他擔保，確保貸款資產安全。第二十五條 加強流轉土地承包經營權抵押的租金管理，督促借款人及時足額交付租金，確保支付，對因租金支付糾紛影響貸款安全的，要及時采取措施。

第二十六條 抵押人在抵押期間或抵押期屆滿要求變更或注銷抵押登記的，必須由抵押權人出具債務履行完畢或其他同意變更、注銷證明。

第二十七條 債務履行期屆滿，借款人應按借款合同規定及時償還貸款本息；無法正常償還的，貸款銀行及時進行依法處置，對抵押的土地經營權及附著物，可以采取以下方式：

（一）轉讓。依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息。

（二）變更。依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過變更方式，在不改變土地用途的情況下，變更土地經營人，由新的土地經營人履行還貸義務。

（三）變現。發生借貸雙方約定的實惠抵押權的情形，抵押權人與抵押人依法協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。

（四）訴訟。當貸款人與借款人、抵押人不能通過協商處置抵押的流轉土地經營權時，通過訴訟方式解決。

（五）其它合法形式。

第六章 抵押物的評估及保險

第二十八條 農村土地承包經營權的價值認定。農村土地承包經營權的價值為：年租地平均收益×經營期限+地上種養物價值+附著物價值，由縣農工辦、各鄉鎮經管站與貸款銀行共同認定，并填制《土地承包經營權價值評估表》，必要時可以聘請專業評估公司，協助農村經營管理部門與銀行進行農村土地承包經 營權價值的認定。經營期限應該是通過依法、自愿、有償流轉取得，并據實交付流轉費用后的現有剩余經營年限。地上種養物和附著物價值應按照近三年市場平均價值，結合抵押物的地理位置、設施等條件以及種養殖存續期的預期經營收益確定。

第二十九條

按照《XX縣政策性農業保險管理辦法》，XX縣人民財產保險公司，可以對地上的種養物和附著物辦理保險，對申請銀行貸款并自愿參加農業保險企業和個人，保險第一受益人必須是貸款銀行，且保險期限不得短于貸款期限。對抵押前已辦理相關保險手續的，應將保險標的第一受益人變更為貸款銀行，并約定保險到期后續保，保證保險期限不得短于貸款期限。在政策性農業保險辦理的基礎上，適當引入商業性農業保險進一步增強農作物及養殖物抵御風險的能力。

第三十條 建立風險共擔機制，成立專項風險基金。縣政府按比例安排一定的財政資金設立農村土地承包經營權抵押貸款風險基金，風險基金實行財政專戶管理；貸款到期農民無法償還貸款，政府將啟動風險基金來保障銀行權益，以提高銀行辦理農村土地承包經營權抵押貸款業務的安全性和積極性。

第七章 貸后管理

第三十一條 銀行可以利用自身的信息優勢和客戶資源，爭取種養殖技術部門的支持，為借款人提供種養殖技術和相關的培訓機會，指導借款人科學種養殖，提高借款人的生產效率和質量，確保借款人的生產經營持續安全、健康、長效。

第三十二條 貸后檢查。銀行在貸款業務發放后，應根據借款人生產經營周期特點對借款人進行現場檢查，了解借款人的資金使用和生產、經營狀況是否正常，在一個生產經營周期內至少檢查一次。第三十三條 在種養殖收獲期，密切關注種養殖產品的市場價格波動，及時跟進種養殖產品下游加工購銷的金融鏈接服務，監督借款人產品回籠資金歸還銀行本息。

第三十四條 貸款收回。銀行在每筆貸款到期前30、15、5天應分別采用電話、書面、短信等方式向借款人發出貸款業務到期通知信息，通知借款人及時組織資金履行還款義務，其中至少有一次書面催收通知回執存檔。

第三十五條 貸款逾期處理。對逾期的貸款，銀行要及時發出逾期貸款催收通知書并妥善保管回執，以保證貸款的訴訟時效，保全資產安全。貸款逾期超過一個月的，應積極采取與借款人協商以種養產品償還貸款、公開拍賣抵押的農村土地承包經營權、依法處置抵押資產等有效途徑等方式收回貸款。

第三十六條 有下列情況之一的，應采取包括終止發放貸款、提前收回已發放貸款、要求實現抵押權利等在內的有效措施控制風險：

（一）種養殖產品市場發生重大變化，影響到借款人經營收入驟減，又未落實償還還款來源的。

（二）借款人在貸款申請過程中有提供虛假證明材料，或故意隱瞞調查事實行為的。

（三）貸款已逾期，或連續三次或累計六次未按時歸還貸款利息的。

（四）種養殖戶在還款期內死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，而貸款債務未得到落實的。

（五）借款人遭受重大自然災害，對生產經營活動造成重大不利影響的。

（六）借款人家庭分立，而貸款未隨之分立或未明確債權債 務關系的。

（七）其他影響貸款安全的情形。

第三十七條 銀行應加強對農村土地承包經營權抵押貸款的管理，對未按規定辦理抵押貸款，未履行應盡職責造成損失的，將追究經辦人及其他責任人的責任。

第三十八條 本貸款實行按月動態監測，若貸款逾期率達到5%時，應暫停辦此項業務，并對此項貸款管理措施進行完善整改，直至風險目標可控后再辦理該項業務。

第八章 附則

第三十九條 本辦法未盡事宜，按國家法律法規、行政規章及銀行有關制度規定執行。

第四十條 本辦法自2016年9月30日起實行

第五篇：農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法

濟寧市農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法(試行)發布日期：[10-10-08 16:20:28] 點擊次數：[71 ]

第一章 總則

第一條 為更好地適應農村經濟社會發展變化和農民對金融服務的需求，解決農村融資擔保難問，推動農村經濟發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《貸款通則》等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的農村土地承包經營權抵押貸款是指農村居民以農村土地承包經營權及地上（含地下）附著物作為抵押物，向貸款銀行申請貸款的信貸方式。

第三條 本市范圍內的農村居民，因調整農業產業機構，發展農業產業化經營、發展個體私營經濟而向金融機構申請貸款時，可以依照本辦法規定，以其自有土地承包經營權設定抵押擔保。

第二章 貸款發放原則和條件

第四條 農村土地承包經營權抵押貸款發放以“辦理自愿、風險自負、收益自理”為原則。

第五條 借款人依照本辦法設定土地承包經營權抵押，必須取得由當地人民政府頒發的土地承包經營權證書和村委會與農戶簽訂的土地承包經營合同。

第六條 借款人申請貸款應向貸款銀行提供下列資料：

（一）借款人個人情況及有效身份證明；

（二）家庭年經濟收入情況；

（三）借款用途及效益分析；

（四）當地政府頒發的土地承包經營權證書和村委與 農戶簽訂的土地承包合同；

（五）抵押人對抵押物的權屬狀況、抵押狀況、同意處置抵押物等作出的承諾；

（六）所在地村集體經濟組織出具的同意抵押的書面證明；

（七）金融機構需要審查的其他有關資料。

土地合作社等以農村土地承包經營權入股成立的經濟組織還須提供工商

注冊登記文件、組織機構代碼證書、組織章程等文件。

第七條 農村土地承包經營權抵押以戶為單位，用于抵押剩余的農村土地，不得低于該戶人均0.2畝的標準。

第三章 土地承包經營權抵押價值評估

第八條 農村土地承包經營權抵押價值可以由抵押當事人共同協商確定，也可以由中介機構評估確定，并向所在村委會或鄉鎮農村經濟經營管理部門備案。

第九條 農村土地承包經營權抵押價值的確定應綜合考慮土地所在區域、種植、養殖品種、土地承包經營權及租金實際支付剩余期限、流轉價款、支付價款、地面作物的預期收入、受讓雙方意愿等因素，評估的一般原則：農村土地承包經營權評估價值=年租地平均凈收益*經營期限+地上（含地下）附著物價值。

第四章 農村土地承包經營權的登記、變更及注銷

第十條 縣市區農業行政主管部門為土地承包經營權抵押登記機關。

第十一條 農村土地承包經營權抵押登記可由抵押雙方當事人共同向登記機關辦理，也可以委托代理人向登記機關辦理。抵押合同自抵押登記之日起生效。

借款人辦理農村土地承包經營權抵押登記，應當向登記機關提交下列資料：

（一）農村土地承包經營權抵押登記申請書；

（二）抵押人身份證；

（三）抵押合同；

（四）土地承包經營權權屬證明資料（《農村土地承包經營權證》和《土地承包經營合同》）；

（五）地上種養物情況說明；

（六）所在地村集體經濟組織出具的同意抵押的書面證明；

（七）抵押登記部門要求的其它材料；

委托代理人辦理農村土地承包經營權抵押登記的，還應提交代理人身份證明文件和授權委托書。

第十二條 抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也隨之消滅。

第十三條 債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，抵押期限自動后延至債權實現之日止。

第十四條 抵押合同發生變更或者終止時，抵押當事人或者其委托的代理人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原辦理登記和記載部門辦理變更或者注銷抵押登記和記載。

委托代理人辦理農村土地承包經營權抵押變更、注銷登記的，還應當提交代理人身份證明文件和授權委托書。

第五章 貸款流程及管理

第十五條 農村土地承包經營權抵押貸款業務受理后，貸前調查人員除應按照一般的調查方式和內容對借款人、主體資格、經營狀況等進行調查外，還應對土地流轉合同的真實性、合法性和有效性進行深入細致地調查了解。

第十六條 農村土地承包經營權抵押貸款的操作程序：

貸款申請→貸款調查→抵押物價值評估→貸款審查、審批→辦理抵押登記手續→簽訂抵押借款合同→貸款發放→貸后檢查→貸款歸還。

第十七條 貸款人應把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險，借款人取得貸款取得貸款必須用于農業生產、農業開發。

第十八條 農村土地承包經營權抵押權貸款金額不超過土地流轉經營權抵押確認價值的70%。

第十九條 貸款期限按承包期限和生產周期確定，期限不得超過土地承包經營權剩余年限，一般以短期為主。

第二十條 貸款利率上浮原則上不得超過人民銀行規定同檔次基準利率的30%。

第二十一條 貸款形式由借貸雙方約定。單筆貸款金額超出土地承包經營權抵押認定價值的可以采取其它擔保方式作為補充。鼓勵農業產業化龍頭企業、農民專業合作經濟組織等單位及個人提供補充擔保。

第二十二條 借貸及抵押當事人發生爭議的，可通過協商調解解決，也可向人民法院起訴。

第二十三條 本辦法未盡事宜，依據相關法律法規辦理。

第二十四條 本辦法由中國人民銀行濟寧市中心支行、濟寧市農業委員會負責解釋。第二十五條 本辦法自印發之日起施行。