第一篇：房產證寫誰的名字好終于說清楚了

房產證寫誰的名字，終于說清楚了！2018 07/16

目前，關于產權證上到底寫誰的名字主要有5種做法，不同的方案可能導致不同的法律后果。對于此類問題，未婚男女應當對此有清晰的認識，然后再根據自己家庭和對方的實際情況選擇適合的方案，以免倉促決定后，家庭、戀人反目，產生不必要的矛盾。

一、寫“準夫妻”二人的名字

這是大多數戀人是女孩子的觀點。他們認為，既然房子買了是結婚用的，未來也是給他們居住的，當然應該寫戀人雙方的名字。

登記在“準夫妻”名下的法律后果

如果采用這種方案，那么房屋將被認定為夫妻的共有財產，貸款也認定是夫妻的共同債務。如無“借條”等其他證據，父母的出資也將被認定為贈與夫妻兩人，歸雙方共有，若出現離異，父母也無權索回出資錢款。

但如果購房后“準夫妻”并沒有進行婚姻登記，而是分手，那么“準婚房”仍將認定為雙方共有財產，貸款也是為雙方的共同債務。

但對于父母的出資，如果有相應證據顯示父母出資是基于“準夫妻”雙方結婚的目的，法院也會認定這部分出資是一種附加條件的贈與，而條件就是雙方結婚。但如果雙方沒有結婚，父母就有權索回出資的錢款，上海一家法院此前就出現過這樣的判例。

二、寫父母的名字

這是很多男方家長的觀點。他們認為，雖然房子買了是結婚用的，但畢竟戀人們還沒有登記，有的期房還要等一年多才能交房，到時候分手了該怎么辦。

況且首付款全是父母出的，戀人們并沒有什么投入，因此寫父母的名字也比較保險。

登記在父母名下的法律后果

如采用這種方案，房屋將被認定為父母的財產，貸款也認定為父母的債務，相應的或貶值也由父母享有或承擔。

但如果結婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，并要求父母返還并平均分割。

三、寫男方及其父母的名字

這種做法也較為普遍，往往是因為男方的父母出了全部的首付款，未來還貸也主要依靠男方的收入，這婚房應算是男方家的財產。

登記在男方及其父母名下的法律后果

若采用這種方案，房屋將認定是男方及其父母的共有財產，貸款也認定為他們的共有債務，相應的或貶值由他們共同享有或承擔。而男方的相應產權份額屬于婚前個人財產，根據新的《婚姻法》，這部分財產并不因結婚而產生共有的結果。

但如果婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，女方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財產，并要求男方及其父母返還并平均分割。產權證登記在女方及其父母名下的法律后果亦是這樣。

四、寫雙方父母和“準夫妻”的名字

很多人認為，與其那么麻煩，不如把雙方人都登記到產權證上，這樣大家都有權利，公平合理。

登記在雙方父母和“準夫妻”名下的法律后果

若采用這種方案，房屋將認定是“準夫妻”和雙方父母的共有財產，貸款也認定為其共有債務，相應的或貶值也由這些人共同享有或承擔。

如果婚后僅用夫妻雙方的婚后收入還貸的，雙方離婚，對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財產，雙方父母則無權享有該部分財產。

五、只寫男方或女方的名字

在由“準夫妻”中的一方或一方的家庭獨自承擔房款的情況下，為了避免婚后因父母的介入而產生不必要的麻煩，很多戀人選擇了這種方案。

只登記在男方或女方名下的法律后果

這種情況需要從兩個角度進行分析：

1、一方或一方的父母出資，僅僅登記在該方子女的名下，根據新《婚姻法》的規定，這屬于該方子女的婚前個人財產，結婚后也不會自動轉化為夫妻共同財產，若出現離婚，該房產仍屬于原產權人；

2、一方或一方的父母出資，但登記在未出資的另一方名下，法院通常認定為一種附條件的贈與行為，如果雙方未結婚，該房屋屬于產權證上所載一方的名下，但對方可以要求返還已支付的款項。如果雙方結婚，則屬于產權證下該方的個人財產。THE END

房產證加名：加父母、配偶、子女流程分類詳解2018 07/16

關于房產證加名，時不時總有一些狗血的案例冒出來。想要改動房產證上的名字有幾種不同的方法，會涉及到產權、債權、稅費等各種問題。而且房產證改名字對于婚前、婚后，是否有貸款未償清有不同解釋，不同情況的辦理費用也不相同。

【首先，搞清楚幾個名字】

一、購房合同

寫幾個人的名字都可以，但是注意購房合同上填寫的購買人是誰，房產證就登記給誰。

按揭貸款合同：只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統一，其原因是規避銀行的貸款風險。

二、房地產權證(也就是房產證)

上面只有一個人名字，要求是一人一證，第一業主持有，在占有房屋份額那欄填的是共有。

三、房地產權共有（用）證

房產其他共權人持有，同樣在占有房屋份額那欄填的是共有，這個證在法律上標志著房產的共同歸屬，同時雙方約定各自的出資額或所占份額。

【房產證改名有哪些方式？】

在房產證上加上別人的名字，也就是是增加這個房子的共有權人，共有三種方式：析產登記、買賣或贈與。

一、關于析產登記

很多人不是很清楚，一般是指原本為一個人所有的房產，后平均分割變為兩人或多人所有，就需要進行析產登記。較多適用于夫妻配偶的增加房屋的共有權人的方式。

二、關于房產證減名字

類似于份額轉讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所占份額的契稅。

（一）父母子女之間減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。而且，如果房產證辦理時間不滿2年的，還需要繳納全額營業稅；

（二）夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。

【房產證加名分哪些情況？】

一、夫妻加名，婚前婚后各不同

婚前加名

按贈與、買賣方式依據雙方申請辦理。

（一）贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產權，之后雙方攜帶房產證、身份證、公證書到中心辦理加名手續；

（二）買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到中心申請辦理。

婚后加名

這種情況屬于更正登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關房屋權屬變更手續。免征契稅、個稅和營業稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

SO，婚后加名相對簡單!

【注意】如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字，之后辦理兩證的時候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進行。購房合同的名字和房產證的名字是一致的。

二、父母子女加名，選擇贈與最合適

如果是父母、子女等這種關系間的房產要辦理變更手續，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由于公證費下調，贈與的成本支出在一定程度上減少。

贈與流程：需要先去公證處辦理房產贈與的公證，之后攜帶相關是房屋兩證，雙方身份證，戶口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。

贈予手續：

（一）贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。

（一）受贈人憑原房屋所有權證、贈予合同，按規定繳納有關契稅;辦理公證。受贈人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈予書及公證書和契稅收據。贈予人將房屋交付受贈人。

三、兄弟姐妹加名，多數考慮買賣

雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由于稅費比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程：比較簡單，雙方或三方(中介)協商清楚后簽訂購房合同，之后在網上進行網簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續;需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

四、按揭中房產加名字

【注意】上述前提都是房子貸款已經還清，否則需要先去銀行還清貸款，注銷掉之后,再拿著房產證去行政服務中心辦理相關業務。

法律普及 婚前購買的房屋屬于個人財產,婚后加名變為夫妻共有財產,房屋權屬發生變更。由于房屋存在抵押貸款,借款人將由一人變成兩人。《物權法》191條規定,抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產。

【銀行擔心什么？】

（一）是簽訂按揭貸款合同時，一般銀行都會聲明不能隨意更改借款人；

（二）簽合同時抵押人是一人，銀行只對這一個人的征信等進行調查。如果產權人變成兩個，銀行就得對另一個人進行重新調查，如果此人的征信有污點，還會影響到貸款合同；

（三）房貸合同涉及貸款利率等問題，目前一套房和二套房的利率是不同的，原來銀行只調查一個人的購房情況，現在加了一個人，如果這個人已經有多套房產，那么房貸利率還得重新計。

因此，在房產證上加名須經過銀行批準,一般銀行規定：房貸沒有還完是不能加名的。

第二篇：終于有人把P2P說清楚了（推薦）

終于有人把P2P、P2C、O2O、B2C、B2B、C2C 的區別講透了！

Jyeely

2014/12/25 09:36

P2P、P2C、O2O、B2C、B2B、C2C，每天看著這些常見又陌生的名詞，如果有人跟你說讓你解釋它的含義，金融的小伙伴們是不是瞬間石化了，是不是欲言又止了，啞口無言了，它的概念意義你真的懂嗎?來吧，跟著小編一起來真正的了解下它們的含義和區別吧!

P2P、P2C、O2O、B2C、B2B、C2C的概念解析 P2P到底是什么呢?

P2P借貸是一種將非常小額度的資金聚集起來借貸給有資金需求人群的一種民間小額借貸模式。P2P是“Peer-to-Peer”的簡寫，個人對個人的意思，P2P借貸指個人通過第三方平臺(P2P公司)在收取一定服務費用的前提下向其他個人提供小額借貸的金融模式。

P2P模式

第一種是純線上模式，是純粹的P2P，在這種平臺模式上純粹進行信息匹配，幫助資金借貸雙方更好的進行資金匹配，但缺點明顯，這種線上模式并不參與擔保;

第二種是債權轉讓模式，平臺本身先行放貸，再將債權放到平臺進行轉讓，很明顯能讓企業提高融資端的工作效率，但容易出現資金池，不能讓資金充分發揮效益。

O2O到底是什么呢?

O2O是目前微信二維碼營銷的超火概念，即Online To Offline，也即將線下商務的機會與互聯網結合在了一起，讓互聯網成為線下交易的前臺。

這樣線下服務就可以用線上來攬客，消費者可以用線上來篩選服務，還有成交可以在線上結算，很快達到規模。

該模式最重要的特點是：推廣效果可查，每筆交易可跟蹤。

O2O的優勢

O2O的優勢在于把網上和網下的優勢完美結合。通過網購導購機，把互聯網與地面店完美對接，實現互聯網落地。讓消費者在享受線上優惠價格的同時，又可享受線下貼身的服務。同時，O2O模式還可實現不同商家的聯盟。

O2O營銷模式的核心

O2O營銷模式的核心是在線預付，在線支付不僅是支付本身的完成，是某次消費得以最終形成的唯一標志，更是消費數據唯一可靠的考核標準。其是對提供online服務的互聯網專業公司而言，只有用戶在線上完成支付，自身才可能從中獲得效益，B2C的概念

B2C是Business-to-Customer的縮寫，而其中文簡稱為“商對客”。“商對客”是電子商務的一種模式，也就是通常說的商業零售，直接面向消費者銷售產品和服務。這種形式的電 子商務一般以網絡零售業為主，主要借助于互聯網開展在線銷售活動。B2C即企業通過互聯網為消費者提供一個新型的購物環境——網上商店，消費者通過網絡在網上購物、在網上支付。

網站組成B2C電子商務網站由三個基本部分組成：

1、為顧客提供在線購物場所的商場網站;

2、負責為客戶所購商品進行配送的配送系統;

3、負責顧客身份的確認及貨款結算的銀行及認證系統。

代表網站：

天貓——為人服務做平臺

京東——自主經營賣產品

凡客——自產自銷做品牌

B2B概念

B2B(企業對企業的電子商務模式)

B2B(也有寫成BTB)是指企業對企業之間的營銷關系，它將企業內部網，通過B2B網站與客戶緊密結合起來，通過網絡的快速反應，為客戶提供更好的服務，從而促進企業的業務發展(Business Development)。近年來B2B發展勢頭迅猛，趨于成熟。

B2B是指進行電子商務交易的供需雙方都是商家(或企業、公司)，她(他)們使用了互聯網的技術或各種商務網絡平臺，完成商務交易的過程。電子商務是現代B2Bmarketing的一種具體主要的表現形式。

含有三要素

1.買賣：B2B網站平臺為消費者提供質優價廉的商品，吸引消費者購買的同時促使更多商家的入駐。

2.合作：與物流公司建立合作關系，為消費者的購買行為提供最終保障，這是B2B平臺硬性條件之一。

3.服務：物流主要是為消費者提供購買服務，從而實現再一次的交易。

代表網站：

阿里巴巴

阿里巴巴是國內也是全球最大的B2B電子商務網站。是中小企業首選的B2B平臺，主要提供“誠信通”服務，但由于所有用戶基本上都是“誠信通”客戶。所以沒有專業的電子商務運營能力和做阿里巴巴的其它推廣業務，很難取得顯著效果。

中國制造網

中國制造網是B2B電子商務行業網站后起之秀，干凈的網站風格，實用的網站類容，深受用戶喜愛。雖然位居中國B2B網站行業第三位，但由于“百銷通”付費用戶還不算多，聽說效果還算不錯，推薦做電子商務的企業嘗試一下。

中國供應商

中國供應商是由中國互聯網新聞中心主辦的B2B貿易平臺。提供多種樣式的廣告服務，但網站以免費普通會員居多，好好運營商鋪，效果還可以。反正不要錢，建議多注冊一個B2B平臺嘗試一下。

C2C的概念

C2C實際是電子商務的專業用語，是個人與個人之間的電子商務。C指的是消費者，因為消費者的英文單詞是Customer(Consumer)，所以簡寫為C，而C2C即 Customer(Consumer)to Customer(Consumer)。C2C的意思就是個人與個人之間的電子商務。比如一個消費者有一臺電腦，通過網絡進行交易，把它出售給另外一個消費者，此種交易類型就稱為C2C電子商務。

代表網站： 淘寶網 易趣網 拍拍網

毫無疑問，淘寶在C2C領域的領先地位暫時還沒有人能夠撼動。然而，淘寶卻也不得不承受這份領先帶來的沉甸甸壓力。在領先與壓力之間，淘寶在奮力往前走

P2C概念

P2C即Production to Consumer簡稱為商品和顧客，產品從生產企業直接送到消費者手中，中間沒有任何的交易環節。是繼B2B、B2C、C2C之后的又一個電子商務新概念。在國內叫做：生活服務平臺。

P2C具體表現為：如果哪天家樂福、沃爾瑪、大中電器等這些零售業巨頭也進軍電子商務，通過互聯網開展商務活動，這種商務活動的可能性一直是存在的，并且隨著互聯網技術的平臺發展，還會向中小企業逐步滲透。

P2C把老百姓日常生活當中的一切密切相關的服務信息，如房產、餐飲、交友、家政服務、票務、健康、醫療、保健等聚合在平臺上，實現服務業的電子商務化。

personal(個人)to Company(公司)

platform(平臺)to CreditAssignment(債權轉讓)

是繼P2P之后的又一個互聯網金融新概念

該理論是國內首個P2C互聯網金融服務，對債權轉讓企業進行資質審核、實地考察，篩選出具有投資價值的優質債權項目在平臺上向投資者公開;并提供在線投資的交易平臺，實時為投資者生成具有法律效力的債權轉讓及服務協議;監督企業的項目經營，管理評估風險，確保投資者資金安全。

O2O、C2C、B2B、B2C的區別在哪里？

O2O是Online to offline分為四種運營模式：

Online to offline是線上交易到線下消費體驗

offline to online是線下營銷到線上交易

offline to Online to offline是線下營銷到線上交易再到線下消費體驗

Online to offline to online是線上交易或營銷到線下消費體驗再到線上消費體驗

比如:保險直購O2O,蘇寧易購O2O,大眾點評O2O等

C2C是Consumer to Consumer就是個人對個人的，比如淘寶的小店鋪。

B2C是Business to consumer是商家對個人，這個就很多了卓越、當當、京東等等都是。

B2C、C2C很重要的一點是都運用了物流。

B2B是Business to Business是企業間的，比如阿里巴巴。

舉例通俗說明一下就是：

C2C就是我賣東西你來買

B2C就是我成立個公司賣東西，你來買

O2O就是我成立個公司賣東西你來買但是要你自己來拿

B2B就是你也成立了公司買我公司的東西

電子商務知識口訣

B2B有三寶：企業、中介、溝通好

B2C有三寶：品牌、渠道、銷售好 C2C有三寶：你開、我買、支付寶

O2O有三寶：線上、線下、一起搞

LBS有三寶：簽到、優惠、位置找

NFC有三寶：近場、支付、安全好

SEO有三寶：內容、外鏈、權重屌

EDM有三寶：內容、受眾、分析好

CPA有三寶：行動、轉化、站長惱

CPS有三寶：傭金、銷量、效果好

CPC有三寶：點擊、引導、作弊少

CPM有三寶：展示、千人、不可靠

PHP有三寶：開放、高效、成本少

電子商務模式匯總

從事電子商務，以上都要知曉的電子商務模式:

B2B(經濟組織對經濟組織)B2C(經濟組織對消費者)

B2B2C(企業對企業對消費者)C2B(T)(消費者集合競價-團購)C2C(消費者對消費者)B2F(企業對家庭)

O2O(網上與網下相結合)SaaS(軟件服務)PaaS(平臺服務)IaaS(基礎服務)

M-B(移動電子商務)B2G(政府采購)G2B(政府拋售)

B2M(面向市場營銷的電子商務企業)M2C(生產廠商對消費者)SoLoMo(社交+本地化+移動)ABC(代理商-商家-消費者)BAB(企業-聯盟-企業)P2C(生活服務平臺)

P2P(點對點、渠道對渠道)SNS-EC(社會化網絡電子商務)B2S(分享式商務，或體驗式商務)

第三篇：終于把“物業費”和“物業服務費”說清楚了

終于把“物業費”和“物業服務費”說清楚了

上世紀八十年代，中國大陸從香港引進物業管理，從此就有了物業管理公司、物業管理費。2007年公布的《物權法》，把物業管理公司改稱“物業服務企業”，《物業管理條例》立即跟著修改，順手把“物業管理費”改成了“物業服務費”。

實際上，物權法使用的概念是“物業費”，2009年最高法院公布的物業服務糾紛司法解釋，也使用“物業費”。《物業管理條例》增加“服務”二字，不但畫蛇添足，而且制造了混亂。

顧名思義，物業費，是業主因維護共有物業而籌集的資金；而物業服務費，是業主向物業服務人支付的勞務對價。這兩者的法律意義是完全不同的。當前，物業糾紛大部分是物業費的糾紛，而所有物業費的糾紛都與分不清這兩個概念有關。弄清楚物業費與物業服務費，才能理順物業管理的一系列難題。

一、物業費是不是物業服務的對價？

表面上看，物業公司提供服務，業主支付費用，并且錢是由物業公司收的，所以大家普遍認為，物業費就是業主支付給物業公司的服務對價。這種觀點既不符合法理，也不符合實際。

從法理來講，城市里的公寓式住宅通常屬于區分所有建筑物，業主存在共有部分與共同事務，管理這些共有部分與共同事務必然需要一筆費用，這筆費用由誰承擔？當然是業主，因為業主是權利人、受益人。至于有沒有物業公司、物業公司是誰，都不改變業主的這個義務。

物權法規定，物業管理有三種方式：業主自行管理、委托物業服務企業或者其它管理人。在業主自行管理的情況下，所有的管理費用，也要由全體業主來分攤。并不會因為沒有聘請物業公司，業主連物業費都不用交了。

物業管理條例第七條規定，業主的義務之一，就是按時交費。這里并不涉及物業公司，也不以物業服務合同有無約定為前提。這就表明，業主交物業費，并不是購買物業企業的服務，而是他承擔區分所有建筑管理責任的方式與義務。

從實際情況來看，物業費的絕大部分用于業主共同事務的支出，而不是物業公司的收益。國家發展改革委、建設部發布的《物業服務收費管理辦法》規定了物業費由服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤組成。服務成本包括：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業管理企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其他費用。

服務成本構成了物業費的最主要部分。物業公司的利潤只是物業費中的一小部分。這部分有多少？酬金制的物業服務合同，一般約定酬金為物業服務資金的10%，由于酬金制與包干制在結果上不可能存在太大差異，因此可以確定，無論包干制還是酬金制，物業企業所得利潤，大約為整個物業費的10%。只有這10%，才是物業服務企業的所得。那么，占大頭的物業管理成本算什么性質的財產？《物業服務收費管理辦法》第十二條說，“實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有”，就是說，酬金制下，預收的物業費屬于業主的財產。其實包干制下，也是業主財產，都是業主的AA制，物業公司只是代收、代管、代支而已。

我們經常說，物業公司是業主的集體保姆，那么，雇主發給保姆的工資，是保姆的勞務對價；讓保姆代繳的水電費、物業費，給保姆買菜買肉的錢，買衛生紙、垃圾袋的錢也算保姆費嗎？這部分是業主的生活必須，無論有沒有保姆，都要花這筆錢。物業費的道理與此相同，物業公司替業主管理共同事務，支付相關費用，這些都來自物業費，但不能算物業公司的收入。

把物業費作為物業公司的收入，對全體業主也是不利的。這意味著，這筆錢的5%要作為“營業稅”交給政府。這是毫無道理的事情。如果明確了物業費就是業主的AA制，這個不合理的問題自然消除。幾年前，深圳長城一花園的業委會就認識到，物業費是業主為管理自己的家園而歸集的“份子錢”，不是物業公司的“營業性收入”，不應當繳納營業稅，遂與物業公司約定，不再繳納營業稅，如果稅務局找麻煩，由業委會承擔責任。他們的做法，堪稱物業管理上的小崗村，希望他們為全國的業主創造出寶貴經驗。

綜上，物業費不是物業企業的勞務對價，不是物業公司的營業收入，而是業主的AA制，是業主的共同財產。這是物業管理中最基礎的問題之一，明確了這個問題，許多問題就能迎刃而解。但遺憾的是，在立法上，物業費連名稱都統一不了。由于“物業服務費”的錯誤概念，引發一連串的錯誤，如政府管制物業費標準、業主以拒交物業費維權、稅務局征收物業費營業稅等等。未來的物業管理立法，應當在物業費問題上正本清源，糾正這個被扣錯的第一顆紐扣。

二、物業費的標準由誰說了算？

物業費一直受政府管制。各地政府都制定了物業費的指導價，要求按此執行。這就是把物業費看作物業服務費，帶來的直接惡果。你既然是服務價格，又與群眾生活關系密切，政府管制，也就順理成章。如果物業費不是物業公司的勞務對價，不是服務價格，政府有什么理由為此制定“指導價”？政府干預物業費標準，違反業主自治

物業費是業主維修養護自己不動產、維持物業管理區域秩序的必要費用，業主愿意承擔多少，完全基于自己對不動產管理水平和保持某種程度生活質量的需要，屬于業主自治的范疇。同在一座城市，貴的住宅物業費超過10元/平方米，便宜的只有幾毛錢，這情形就好像既有萬元一桌的燕窩魚翅席，又有十來塊錢一碗的牛肉拉面，消費者量力而行，各取所需。政府物價部門強制“定價”，是干涉業主管理自己不動產的權利。政府對物業費定價違反《價格法》

《價格法》是政府管制價格的唯一法律依據。《價格法》的基本原則是，“大多數商品和服務價格實行市場調節價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價”。哪些是政府可以定價的“極少數商品和服務價格”？第十八條有明確規定，“下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：(一)與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格；(二)資源稀缺的少數商品價格；(三)自然壟斷經營的商品價格；(四)重要的公用事業價格；(五)重要的公益性服務價格。”顯然，這里列出的三種商品、兩種服務，才是“必要時可以實行政府指導價或者政府定價”的。在這五種價格中，哪一種與物業服務有關？究竟算“重要的公用事業”還是算“重要的公益性服務”？顯然都算不上。既無法律規定，政府越權管制，就是違法行政。政府指導價壓低了物業企業的酬金，是典型的“損不足以奉有余”政府規定物業費價格，不是怕它太低，而是怕它太高，這很奇怪。中國目前存在大量過剩勞動力，物業服務是一個買方市場，物業服務企業基本上沒有定價權。即使政府規定物業費10元/平方米，也沒有意義，因為沒有業主愿意承擔這樣的費用。但政府有意壓低物業費時效果就完全不同了，業主可以用政府定價來堂而皇之地拒絕物業服務企業的合理報價，哪個物業企業敢不服從政府？商品房的業主是城市人口中的富裕人群，從事物業服務的是農村進城務工的低收入人群。在勞動力過剩情況下，這些人本來就很難在市場上為自己的辛勤勞動討回合理報酬，如果在法治國家，會通過制定最低工資等國家干預手段，來保障這些底層體力勞動者的基本收入。而在我們這里，竟然是通過政府定價來保障富人用最小的代價享受物業服務，這是典型的損不足以奉有余。其實質就是，在業主與物業企業市場博弈的過程中，政府以公權力援助了業主，這就完全喪失了正義性和公正性。出現這種情況也很正常。業主群體無疑比物業從業人員有更大的話語權。制定政府指導價的人，很可能本身就是業主，這就成了業主為自身享受的服務定價。這種“定價”沒有道義性自不待言，更沒有任何科學依據，完全就是定價者亂拍腦袋。有些城市的物業費指導價，十年沒有變化，可見其荒謬程度。壓低的物業費標準，意味著低水平的設施設備養護和低水平的管理。現代建筑，機電設備很多，早期缺乏精心維護，會縮短使用壽命，甚至危及人身安全。最近電梯事故頻發，問題的根子就在于電梯的維保費用被壓縮到了極不合理的程度。最終受損害的，還是業主。政府定價破壞了民事關系，人為制造糾紛由于物業服務合同的特殊性，不可能每個業主都有機會參與，故不認可物業費標準的業主并不鮮見。這種情況下，必須維護物業服務合同的效力。法律規定，物業服務合同中確定的權利義務，對全體業主具有約束力。而由于公權力的不當介入，使情況復雜起來。物業費標準超過了政府指導價，一部分業主就認為這屬于物業企業違規收費，或拒絕交納，或要求退還。對此，許多地方法院支持業主的請求。最高法院制定的物業糾紛司法解釋，也含糊地規定“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。”現實中問題來了，符合物業合同的約定，但高出政府指導價，算不算“提高收費標準”的“違規收費”？如果算，就意味著政府紅頭文件可以改變物業合同條款，那么業主自治從何體現？合同當事人意思自治從何體現？合同自由，是合同法的基本原則，“任何單位和個人不得非法干預”，當然也包括行政機關不得非法干預。物價部門管制物業費標準的行為，恰恰是非法干預當事人的合同自由。2014年12月國家發改委發出“發改價格[2014]2755號文件”，要求各地方政府放開非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務價格。這說明，中央政府已經認識到管制這兩項“價格”是錯誤的。但僅僅要求“放開”，似乎過去管得有理。實際上過去管就是違法的，現在應當是糾正違法做法。由于中央主管部門的態度不鮮明，結果大部分地方都沒有行動，原因很簡單，有權定價的都是業主，他們自己就不愿意多交錢。

三、業主能否以拒交物業費來維權？如果物業費是服務對價，那服務不好，業主當然有權少交或者不交，這就是行使合同法上的抗辯權。但我們前邊已經論證，物業費不是服務對價，而是業主的義務，那么，業主拒交物業費，就是拒不履行法定義務，首先損害的是業主共同利益，這怎么能視為維權？所以，無論從法律上，從合同上，從維護全體業主利益、從維護社會秩序的角度，業主都沒有任何理由拒交物業費。現實中業主拒交物業費的理由大致有兩大類一是對開發商不滿，如質量問題、配套問題、維修問題、承諾問題，這些問題，與物業公司沒有關系，業主以此作為拒交物業費的理由根本不能成立。二是業主認為物業公司做得不好，這里邊又分兩種情形，一種是無端指責，比如樓下餐飲的油煙飄進家里，樓上的空調水滴到窗臺上，對門的狗總是亂叫，這些問題即使真的存在，也是特定人侵權，物業公司既不是派出所，也不是法院，它哪有權力解決這些問題？受侵害的業主應當自行向侵害者去維權，而不是怪罪物業公司，更不能作為拒交物業費的理由。第二種是物業公司的工作確有缺陷，如院子沒有掃凈，走廊燈壞了沒有及時換，甚至設施損壞造成人身傷害，這種情形之下，業主的正確做法，是依照物業管理條例第三十六條的規定，對物業公司提出批評、糾正，自己受到損失的，可以要求物業公司賠償，物業公司根本性違約，業主委員會可以解除其合同，要求其承擔違約金或者賠償損失。但就是在這種情況下，業主也沒有理由拒交物業費，道理很簡單，這是業主的AA制，不是物業公司的收入。對制裁業主欠費，立法上、司法上都存在一些誤區首先是把拒交物業費視為業主與物業公司之間的糾紛，《物業管理條例》第六十七條規定，“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的??物業服務企業可以向人民法院起訴。”顯然，它沒有把業主欠費當作侵犯業主共同利益的行為，而單純看作是損害物業企業權益的行為。其次，是認為業主欠費可能存在正當理由。最高法院關于物業服務糾紛的解釋第六條“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。” 貌似制裁業主欠費，但卻留下了兩扇暗門：一個是“無正當理由”不得欠交，那么有“正當理由”是否另當別論？啥是正當理由？另一個暗門是“僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的”，法院不支持，但如果以其它理由拒交的，法院支持不支持呢？如果明確了物業費是業主共同財產而非物業公司的營業收入，那么可以確定，業主在任何情況下都沒有理由拒交、欠交物業費。司法解釋的上述含糊規定，在法理上不正確，在實務中也會產生不良的效果。物業企業不盡職責，可以要求它改正；造成損害的，可以要求它賠償；實在不勝任的，還可以解聘。但即使解聘了物業企業，業主自行管理，業主也是要交費的，否則，共有部分的維修養護、整個小區的正常運行都將無從談起。所以，不能因為物業企業履行職責有瑕疵，業主就獲得了欠費的合法抗辯理由。臺灣法律《公寓大廈管理條例》對業主欠費的處理，值得我們借鑒。一是欠費沒有正當理由，欠費就是違法。只要身份確定（區分所有權人或住戶），欠費事實確定（積欠應繳納之公共基金或應分擔或其它應負擔之費用）就足夠了，至于因什么理由欠費，在所不問。二是由業主選舉的代表出面追究，而不是由物業服務企業來主張。區分所有權人或住戶欠費，“已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。”三是欠費的法律后果非常嚴重，可能導致喪失居住權甚至所有權（住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行后再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，于三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；于判決確定后三個月內不自行出讓并完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。）四是房屋拍賣后對物業費的保護居于各種債務之首（前項拍賣所得，除其它法律另有規定外，于積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同）。從臺灣法律中，我們可以看到，業主欠費絕不是個別業主與物業企業之間的糾紛，而是損害整個區分所有建筑物權益、甚至損害社會財產秩序的嚴重違法行為。嚴厲制裁欠費，歸根到底是保護全體業主的利益，是保護社會的經濟秩序。

第四篇：房產證寫子女名字 看完就知道該不該加子女名字了

房產證寫子女名字 看完就知道該不該加子女名字了

一些家長是為擺脫限購而在買房過程中寫上孩子名字，不管究竟是出于什么樣的心理，今天我們就要聊一聊房產證上寫子女名字會帶來哪些問題以及帶給子女哪些好處。

很多家長買房子的時候都想著能在房產證上寫上孩子的名字，這樣，孩子就可以輕松擁有一套房子。其實不然，快來看看這種其中的利與弊吧！

產證加子女名字帶來的問題

1、孩子獨立買房時可能多付首付

如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時，按照政策首付三成，并可享受首套優惠房貸利率。

如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年后可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照二套房標準，付七成。

2、孩子婚后買家庭第二套房時可能交房產稅

比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，默認每人三分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房產。

成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計征房產稅。

及至孩子婚后想購買家庭第二套房，假設建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產總建筑面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產稅，其中60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產證上添加孩子名字的結果。

3、孩子如婚后發生意外，配偶有權繼承婚前財產

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。

作為父母，白發人送黑發人已經痛徹肺腑，現在連自己的房子都住不安穩，晚年生活情何以堪?

產證加子女名字有哪些益處：

1、省去過戶費用

父母將所購房屋無償登記在未成年子女名下，房屋已是子女的，將來不用“過戶”，可以省去契稅、營業稅、個人所得稅、登記費等費用;子女結婚后房屋為其婚前個人財產。

2、意外情況下孩子直接受益

從法律角度講，孩子是房屋的產權人，出現意外孩子是共有人之一，直接享有房屋利益。

3、買房擺脫限購(不一定能成功)

上海本地人大多已經被限購，好多家長想通過房產贈與或者房產過戶的方式把房產證上寫成孩子名字，以此讓自己名下房產減少，擺脫限購。

但是，從房產政策方面講，寫孩子名(未成年人)沒有太大的意義，通過贈與不能擺脫限購;其次，父母買房直接過戶給未成年子女從而擺脫自身限購的事情目前是行不通的。限購是以家庭為單位，孩子自身未滿18歲是不能獨立成為家庭，所以家庭的限購危機并不能解除。

寫孩子名(成年子女)可以通過贈與將自己“除名”。但是將房產贈與給成年子女的，成年子女需要滿足上海購房條件才能辦理過戶手續，不滿足的，贈與對于限購無意義。

3.25新政出臺之前有這種咨詢的人很多，不過經過325新政之后，因為改善買房需要支付7成首付。即使是通過擺脫限購獲得購房資格，大家一時也支付不了巨額首付，一大波人也就沒有再想這種方法了。

專家有話說：

一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產，在父母生前，權益屬于父母所有。

二是直接到房產交易中心做房產份額變更，減少子女名下的房產份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己名義所購房產超標，需要征收房產稅時，至少和父母共有的房產部分，計稅量將極其有限。

愛孩子與很多方式，首先還是先看看這些對他們有沒有好處，希望能夠給您與你的家人提供幫助!

信息來源：上海房王網

第五篇：房產證上可以寫幾個名字

自從新婚姻法頒布一下，這種房產糾葛就一直讓很多夫妻糾結，其實，買房時購房合同可以寫上幾個人的名字都可以，通常沒有具體的規定，但是在辦理房地產權證(房產證)時就有區別了，房地產權證是一人一證，第一業主即共同購買人的順序第一人名下是《房地產權證》，在占有房屋份額那欄填的是共有，而其他人共同人持有的是《房地產權共有(用)證》，在占有房屋份額那欄填的是共有。兩證的顏色上有分別，一個是藍色，一個是綠色。

房地產權證：在房屋竣工驗收之后交付購房者之前，由房地產開發商向房地產管理部門申請初始登記，對符合規定的申請。房地產管理部門應當在受理登記申請起30天內作出準予登記的決定，頒發房地產權證，即大產證。

房地產權共有(用)證與房地產權證性質一樣，在房地產權證上應當注明共有的情況。

房產證上加名字從某種意義上不存在的按揭購房時，合同上只能寫一個人名字。因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統一，房產證上可以寫幾個名字，無需糾結，必須只能是一個人的名字，其原因是規避銀行的貸款風險。如果希望房產兩人共有的話，可以申請共有產權證，也就是房產證上依然必須是一個人的名字，附帶的共有產權證可以在法律上標志著房產的共同歸屬，同時雙方約定各自的出資額或所占份額，在出現財產糾紛時就可以進行合理分割了。

房產證加名字流程也是需要視情況而定，不同情況流程也會隨之不同。

1、原有名字的改變。

因權利人自身改名的，單方申請變更名稱即可;如果是買賣或者贈與而要改變成對方的名稱，雙方辦理過戶更名即可;如果是遺產繼承更名的，經公證機關公證后申請過戶即可。

2、房產證名字減少。

原來為多人共有的房產，現在要減少，則通過買賣或者贈與給現有產權人，產權人就相應的減少。

3、房產證增加名字。

這種情況就比較多一些。常見的是原產權人將房產的部分產權買賣或者贈與給其他人，交易完成新權利人的名字加進房產證。對于夫妻之間，要增加另一方的名字，有些地方可以憑借結婚證直接辦理增加;在深圳，無論是增加夫妻或者家庭成員的名字，還是需要通過買賣或者贈與的方式，才能將對方作為部分產權人加入。

4、買賣合同備案后或者還處于按揭期間的房產如何辦理名字的變動。

商品房買賣合同備案、銀行抵押按揭期間，如果想要增加或者減少名字，實際是增加或者減少合同的當事人，實際是變更合同的主體，必須經過原有各方當事人的同意。所以，通

常買賣合同備案后、產權證辦出前，或者按揭貸款付清前，除非對方同意，否則不能辦理名字的變更。