第一篇：拆遷補償安置協(xié)議確定的債權(quán)是否具有優(yōu)先效力

拆遷補償安置協(xié)議確定的債權(quán)是否具有優(yōu)先效力

裁判要旨

拆遷補償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，拆遷補

償安置協(xié)議的被拆遷人享有的債權(quán)具有優(yōu)先效力。拆遷人將補償安置房屋另行出售給第三人，即使該第三人辦理了房屋所有權(quán)登記，被拆遷人也可基于特種債權(quán)的物權(quán)排他效力，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權(quán)變動不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。

［案情］

1999年，經(jīng)新沂市人民政府批準，新沂市興安實業(yè)有限公司（以下簡稱興安公司）在該市第二農(nóng)貿(mào)市場南側(cè)開發(fā)金三角二期工程。

同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興安公司頒發(fā)了房屋拆遷許可證，證號為拆許字（99）第35號。拆遷過程中，需拆遷索勝芝房屋10間，建筑面積248.5 m2(其中臨街房屋193.60 m2)，使用面積194.06 m2，房屋補償98061.41元，定附物及其他補償12 492.92元，各項合計110554.33元。

2001年5月13日，興安公司與索勝芝簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書（其中一份），協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85 m2，安置價每平方米680元，計57 800元，上房時索勝芝找興安公司差價款3 800元。興安公司作為甲方，索勝芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關(guān)在協(xié)議上簽字或蓋章（其中索勝芝的名字由其子索祥忠代簽）。

因興安公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，興安公司委托新沂市東辰房產(chǎn)開發(fā)建筑工程公司（以下簡稱東辰公司）對金三角二期工程進行房屋開發(fā)和銷售。2001年11月8日，東辰公司與第三人賀蘇梅簽訂商品房預(yù)定合同，將金三角二期商品房1號樓門面1號房（即2001年5月13日協(xié)議中約定安置給索勝芝的房屋）以546834.50元的價格出售給賀蘇梅。2002年5月10日，雙方簽訂商品房買賣合同，確定價格為499636.36元，賀蘇梅交清了該房款。

因興安公司沒有按拆遷協(xié)議書的約定進行回遷安置，索勝芝為此于2003年1月30日起訴來院，要求興安公司、東辰公司、新沂市房屋拆遷安置綜合服務(wù)中心（以下簡稱拆遷安置中心）履行2001年5月13日簽訂的房屋拆遷協(xié)議書，給予安置北沿街樓西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85m2。在原一審過程中，本院依法通知賀蘇梅為第三人參加訴訟。后因索勝芝在原一審訴訟期間死亡，索勝芝的繼承人黃孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥俠作為原告參加訴訟。2004年2月2日，本院作出了（2003）新民初字第619號民事判決：

一、東辰公司與賀蘇梅簽訂的房屋買賣合同合法有效，位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房歸賀蘇梅所有。

二、興安公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內(nèi)一次付清。

三、駁回原告的其他訴訟請求。

四、駁回原告對拆遷安置中心、東辰公司的訴訟請求。

六原審原告不服一審判決，提起上訴。江蘇省徐州市中級人民法院于2004年8月8日作出了（2004）徐民一終字第1255號終審判決：駁回上訴，維持原判。

本案原一、二審判決生效后，賀蘇梅于2004年9月2日辦理了房屋所有權(quán)證，證號為新沂房權(quán)證新安鎮(zhèn)字第1017185號。

六原審原告不服一、二審判決，向徐州市中級人民法院申請再審。該院于2005年5月30日作出了（2005）徐民一審監(jiān)字第068號民事裁定，決定對本案進行再審。同年6月10日，該院又作出（2005）徐民一再終字第063號裁定：撤銷該院（2004）徐民一終字第1255號民事判決和本院（2003）新民初字第619號民事判決并將該案發(fā)回本院重審。

［裁判］

江蘇省新沂市人民法院經(jīng)再審后依照民事訴訟法第一百二十八條、第一百八十四條，合同法第四十八條、第五十四條第二款、第一百零七條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款之規(guī)定，判決：

一、位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房（即證號為新沂房權(quán)證新安鎮(zhèn)字第1017185號標明的房屋）歸六原審原告所有。

二、賀蘇梅于本判決生效后30日內(nèi)將上述房屋返還給興安公司和東辰公司。

三、興安公司和東辰公司在接收該房屋后立即交付給六原審原告。

四、駁回六原審原告對拆遷安置中心的訴訟請求。本案判決后，賀蘇梅與東辰公司提起上訴，徐州市中級人民法院于2007年1月22日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。判決已發(fā)生法律效力。

［評析］

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）于2003年4月28日公布，并于同年6月1日起施行。本案是該解釋施行后發(fā)生的一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案件。審理好本案的關(guān)鍵是如何準確把握該解釋第七條規(guī)定所體現(xiàn)的法律旨意。

一、涉案拆遷協(xié)議的效力及處理

從拆遷法律關(guān)系看，拆遷人和被拆遷人在拆遷活動中的法律地位是平等的，但被拆遷人實質(zhì)上屬于弱勢群體，所以相關(guān)的法律、法規(guī)都是側(cè)重于對被拆遷人利益的保護。拆遷補償安置協(xié)議作為一種特殊的買賣合同，是拆遷人以其建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷人享有所有權(quán)的被拆遷房屋進行互易的協(xié)議。被拆遷人喪失的是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而拆遷人提供的補償安置房屋則是尚未建成或易地購買的房屋，這本身對被拆遷人就是不公平的，也是極為不利的。對于絕大多數(shù)的被拆遷人而言，房屋是其安身立命之本，是其最基本的生活資料。被拆遷人失去的是其賴以生存的房屋所有權(quán)，享有的是吉兇未卜的期待權(quán)，這直接影響其生存的基本人權(quán)。因此，解釋借鑒國外立法，在第七條第一款規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。”該規(guī)定將被拆遷人享有的債權(quán)作為一種特種債權(quán)，并賦予其物權(quán)優(yōu)先效力，即被拆遷人的債權(quán)具有對抗第三人的效力，第三人的物權(quán)變動不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。

2001年5月13日，興安公司作為甲方、索勝芝作為乙方、市拆遷安置中心作為鑒證機關(guān)簽訂的拆遷安置協(xié)議書，是雙方的真實意思表示。該協(xié)議不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因而是合法有效的。索祥忠代為其父索勝芝在拆遷安置協(xié)議書上簽名，索勝芝在生前沒有提出任何異議且以該協(xié)議為依據(jù)提起訴訟，是對該行為的追認，對索勝芝發(fā)生法律效力。該協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85 m2，從約定內(nèi)容看，協(xié)議中關(guān)于回遷安置房屋的位置及用途均是明確、特定的，因而符合解釋第七條第一款關(guān)于標的物特定的前提條件。

解釋第二十八條第二款規(guī)定，“《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。”本案在該解釋施行后尚在一審、二審階段，根據(jù)該規(guī)定，本案應(yīng)當適用該解釋。故依據(jù)解釋第七條第一款的規(guī)定，涉案爭議的房屋應(yīng)歸被拆遷人所有。對于賀蘇梅辦理的房屋所有權(quán)登記，因該登記依據(jù)的一、二審判決已被撤銷，其權(quán)利基礎(chǔ)已被否定，故原告可依據(jù)本生效判決向房產(chǎn)主管部門申請撤銷登記。

二、涉案商品房買賣合同的效力及處理

東辰公司受興安公司委托對金三角二期工程進行房屋開發(fā)和銷售，對興安公司將涉案房屋安置給索勝芝的事實應(yīng)當處于一種明知的狀態(tài)，雙方共同隱瞞該事實又將該房屋出售給賀蘇梅，屬欺詐行為，故東辰公司與賀蘇梅簽訂的商品房買賣合同屬于可撤銷合同，依法應(yīng)當予以撤銷；賀蘇梅應(yīng)當將依據(jù)該合同取得的涉案房屋返還給興安公司和東辰公司。賀蘇梅返還房屋后，可依法行使合同撤銷權(quán)，要求興安公司和東辰公司返還購房款并賠償因此遭受的經(jīng)濟損失。

（作者單位：江蘇省新沂市人民法院）

第二篇：拆遷補償安置協(xié)議確定的債權(quán)是否具有優(yōu)先效力(張騫)[范文模版]

拆遷補償安置協(xié)議確定的債權(quán)是否具有優(yōu)先效力

張騫江蘇省新沂市人民法院

上傳時間:2007-3-20

內(nèi)容提要:

［裁判要旨］

拆遷補償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人享有的債權(quán)具有優(yōu)先效力。拆遷人將補償安置房屋另行出售給第三人，即使該第三人辦理了房屋所有權(quán)登記，被拆遷人也可基于特種債權(quán)的物權(quán)排他效力，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權(quán)變動不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。

［案情］

1999年，經(jīng)新沂市人民政府批準，新沂市興安實業(yè)有限公司（以下簡稱興安公司）在該市第二農(nóng)貿(mào)市場南側(cè)開發(fā)金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興安公司頒發(fā)了房屋拆遷許可證，證號為拆許字（99）第35號。拆遷過程中，需拆遷索勝芝房屋10間，建筑面積248.5 m2(其中臨街房屋193.60 m2)，使用面積194.06 m2，房屋補償98061.41元，定附物及其他補償12 492.92元，各項合計110554.33元。

2001年5月13日，興安公司與索勝芝簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書（其中一份），協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85 m2，安置價每平方米680元，計57 800元，上房時索勝芝找興安公司差價款3 800元。興安公司作為甲方，索勝芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關(guān)在協(xié)議上簽字或蓋章（其中索勝芝的名字由其子索祥忠代簽）。

因興安公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，興安公司委托新沂市東辰房產(chǎn)開發(fā)建筑工程公司（以下簡稱東辰公司）對金三角二期工程進行房屋開發(fā)和銷售。2001年11月8日，東辰公司與第三人賀蘇梅簽訂商品房預(yù)定合同，將金三角二期商品房1號樓門面1號房（即2001年5月13日協(xié)議中約定安置給索勝芝的房屋）以546834.50元的價格出售給賀蘇梅。2002年5月10日，雙方簽訂商品房買賣合同，確定價格為499636.36元，賀蘇梅交清了該房款。因興安公司沒有按拆遷協(xié)議書的約定進行回遷安置，索勝芝為此于2003年1月30日起訴來院，要求興安公司、東辰公司、新沂市房屋拆遷安置綜合服務(wù)中心（以下簡稱拆遷安置中心）履行2001年5月13日簽訂的房屋拆遷協(xié)議書，給予安置北沿街樓西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85m2。在原一審過程中，本院依法通知賀蘇梅為第三人參加訴訟。后因索勝芝在原一審訴訟期間死亡，索勝芝的繼承人黃孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥俠作為原告參加訴訟。2004年2月2日，本院作出了（2003）新民初字第619號民事判決：

一、東辰公司與賀蘇梅簽訂的房屋買賣合同合法有效，位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房歸賀蘇梅所有。

二、興安公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內(nèi)一次付清。

三、駁回原告的其他訴訟請求。

四、駁回原告對拆遷安置中心、東辰公司的訴訟請求。

六原審原告不服一審判決，提起上訴。江蘇省徐州市中級人民法院于2004年8月8日作出了（2004）徐民一終字第1255號終審判決：駁回上訴，維持原判。

本案原一、二審判決生效后，賀蘇梅于2004年9月2日辦理了房屋所有權(quán)證，證號為新沂房權(quán)證新安鎮(zhèn)字第1017185號。

六原審原告不服一、二審判決，向徐州市中級人民法院申請再審。該院于2005年5月30日作出了（2005）徐民一審監(jiān)字第068號民事裁定，決定對本案進行再審。同年6月10日，該院又作出（2005）徐民一再終字第063號裁定：撤銷該院（2004）徐民一終字第1255號民事判決和本院（2003）新民初字第619號民事判決并將該案發(fā)回本院重審。［裁判］

江蘇省新沂市人民法院經(jīng)再審后依照民事訴訟法第一百二十八條、第一百八十四條，合同法第四十八條、第五十四條第二款、第一百零七條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款之規(guī)定，判決：

一、位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房（即證號為新沂房權(quán)證新安鎮(zhèn)字第1017185號標明的房屋）歸六原審原告所有。

二、賀蘇梅于本判決生效后30日內(nèi)將上述房屋返還給興安公司和東辰公司。

三、興安公司和東辰公司在接收該房屋后立即交付給六原審原告。

四、駁回六原審原告對拆遷安置中心的訴訟請求。本案判決后，賀蘇梅與東辰公司提起上訴，徐州市中級人民法院于2007年1月22日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。判決已發(fā)生法律效力。

［評析］

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）于2003年4月28日公布，并于同年6月1日起施行。本案是該解釋施行后發(fā)生的一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案件。審理好本案的關(guān)鍵是如何準確把握該解釋第七條規(guī)定所體現(xiàn)的法律旨意。

一、涉案拆遷協(xié)議的效力及處理

從拆遷法律關(guān)系看，拆遷人和被拆遷人在拆遷活動中的法律地位是平等的，但被拆遷人實質(zhì)上屬于弱勢群體，所以相關(guān)的法律、法規(guī)都是側(cè)重于對被拆遷人利益的保護。拆遷補償安置協(xié)議作為一種特殊的買賣合同，是拆遷人以其建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷人享有所有權(quán)的被拆遷房屋進行互易的協(xié)議。被拆遷人喪失的是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而拆遷人提供的補償安置房屋則是尚未建成或易地購買的房屋，這本身對被拆遷人就是不公平的，也是極為不利的。對于絕大多數(shù)的被拆遷人而言，房屋是其安身立命之本，是其最基本的生活資料。被拆遷人失去的是其賴以生存的房屋所有權(quán)，享有的是吉兇未卜的期待權(quán)，這直接影響其生存的基本人權(quán)。因此，解釋借鑒國外立法，在第七條第一款規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。”該規(guī)定將被拆遷人享有的債權(quán)作為一種特種債權(quán)，并賦予其物權(quán)優(yōu)先效力，即被拆遷人的債權(quán)具有對抗第三人的效力，第三人的物權(quán)變動不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。

2001年5月13日，興安公司作為甲方、索勝芝作為乙方、市拆遷安置中心作為鑒證機關(guān)簽訂的拆遷安置協(xié)議書，是雙方的真實意思表示。該協(xié)議不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因而是合法有效的。索祥忠代為其父索勝芝在拆遷安置協(xié)議書上簽名，索勝芝在生前沒有提出任何異議且以該協(xié)議為依據(jù)提起訴訟，是對該行為的追認，對索勝芝發(fā)生法律效力。該協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85 m2，從約定內(nèi)容看，協(xié)議中關(guān)于回遷安置房屋的位置及用途均是明確、特定的，因而符合解釋第七條第一款關(guān)于標的物特定的前提條件。

解釋第二十八條第二款規(guī)定，“《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。”本案在該解釋施行后尚在一審、二審階段，根據(jù)該規(guī)定，本案應(yīng)當適用該解釋。故依據(jù)解釋第七條

第一款的規(guī)定，涉案爭議的房屋應(yīng)歸被拆遷人所有。對于賀蘇梅辦理的房屋所有權(quán)登記，因該登記依據(jù)的一、二審判決已被撤銷，其權(quán)利基礎(chǔ)已被否定，故原告可依據(jù)本生效判決向房產(chǎn)主管部門申請撤銷登記。

二、涉案商品房買賣合同的效力及處理

東辰公司受興安公司委托對金三角二期工程進行房屋開發(fā)和銷售，對興安公司將涉案房屋安置給索勝芝的事實應(yīng)當處于一種明知的狀態(tài)，雙方共同隱瞞該事實又將該房屋出售給賀蘇梅，屬欺詐行為，故東辰公司與賀蘇梅簽訂的商品房買賣合同屬于可撤銷合同，依法應(yīng)當予以撤銷；賀蘇梅應(yīng)當將依據(jù)該合同取得的涉案房屋返還給興安公司和東辰公司。賀蘇梅返還房屋后，可依法行使合同撤銷權(quán)，要求興安公司和東辰公司返還購房款并賠償因此遭受的經(jīng)濟損失。

來源：中國法院網(wǎng)

第三篇：拆遷補償安置協(xié)議

拆遷補償安臵協(xié)議

拆遷人單位：商丘xxx實業(yè)有限公司（以下簡稱甲方）

法定代表人：身份證號：電話：委托代理人：身份證號：電話：被拆遷人姓名：（以下簡稱乙方）

身份證號：電話：

委托代理人：身份證號：電話：

甲方因開發(fā)建設(shè)用地需要，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《河南省城市房屋拆遷管理辦法》及商丘市拆遷安臵補償?shù)纫?guī)定，對乙方的房屋進行拆遷，經(jīng)甲乙雙方平等、自愿、協(xié)商、就乙方房屋拆遷補償安臵等有關(guān)事宜達成如下協(xié)議：

第一條、被拆遷人土地及房屋現(xiàn)狀

(一)被拆遷人所在地點位于xx路中段路南，xx路東側(cè)（原車管所對面），土地使用權(quán)面積為3.6畝（約2400平方米），臨xx路寬為39.6米。房屋建筑面積713.58平方米，房屋的用途為商住，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有，房屋的結(jié)構(gòu)為鋼混，房屋的總樓層數(shù)三層，房屋的朝向為坐北朝南（臨街門面朝北）。

(二)房屋內(nèi)部設(shè)施及裝潢情況：甲方對乙方室內(nèi)裝飾裝修的現(xiàn)狀完全表示認可，對室內(nèi)各種設(shè)施予以認可，并表示愿意以合理的價格進行賠償。補償金額在甲方自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)雙方商定估價處理。

(三)房屋的附屬物及構(gòu)筑物情況：房屋總建筑面積為713.58平方1

米，其中主房建筑面積為545.58平方米，配房建筑面積為168平方 米。另有鐵皮房4間、圍墻長度58.9米、機井一眼、大樹110棵、小樹170棵、果樹20棵等附屬設(shè)施

第二條、房屋產(chǎn)權(quán)具體補償方案

1、甲方給乙方提供的補償房產(chǎn)以原址不動為原則，經(jīng)協(xié)商乙方同意移至位于xxx公安局家屬院東南角，珠江路與銀河路交叉口，即珠江路南側(cè)、銀河路東側(cè)拐角處從西墻向東一至二層臨街門面房東西總寬度不得少于28米（約七至八間），南北跨度不少于17米，甲方圖紙設(shè)計跨度超過17米部分歸乙方所有，低于17米的跨度，按每減少一米另在東西28米的基礎(chǔ)上增加一米。該臨街門面房的層數(shù)為底上二層，上下立體垂直，全部為鋼混結(jié)構(gòu)。否則，以違約論。

2、甲方應(yīng)再補償給乙方住宅房五套，每套住宅建筑面積不低于120平方米，如圖紙設(shè)計面積大于120平方米，甲方不再另計費。如圖紙設(shè)計面積小于120平方米，甲方應(yīng)向乙方按該住宅房的平均價給予補償。否則，以違約論。

3、甲方應(yīng)補償給乙方地上（下）停車庫或停車位五個，不得以任何理由拒絕。否則，以違約論。

4、甲方同意乙方在其所開發(fā)的樓盤內(nèi)所有房產(chǎn)中，在樓層、座向和面積上享有優(yōu)先選房權(quán)，甲方不得拒絕，必須優(yōu)先配合。否則，以違約論。

5、該安臵房的質(zhì)量標準，必須符合國家質(zhì)量安全標準，房屋內(nèi)的設(shè)施不能低于甲方開發(fā)的同小區(qū)內(nèi)其他房屋中的設(shè)施。其他附屬設(shè)施

如暖氣、燃氣、電話線、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)、等等，均應(yīng)具備和符合國家規(guī)定的交房條件。甲方向乙方交房時應(yīng)為乙方辦理好房屋所有權(quán)證書，費用由甲方承擔。否則，以違約論。

第三條、房屋拆遷的過渡安臵

1、乙方過渡安臵期限自甲方完成土地規(guī)劃審批和領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證以及拆遷許可證后，并自接到甲方通知之日起18個月。

2、安臵臨時周期費的金額為：臨街門面房租金為每月5000元，住房租金為每月2000元，二項共計126000元。該費用在簽訂合同時甲方必須一次性給付。

3、甲方應(yīng)補償乙方的原房屋裝飾裝修和圍墻100000元，室外鐵皮房、機井、大樹、小樹、果樹等附屬設(shè)施30000元，該補償款在本合同簽訂時一次性付清。

第四條、本協(xié)議生效后，乙方應(yīng)在甲方完成土地規(guī)劃審批和領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證以及拆遷許可證后30日內(nèi)將被拆遷房屋騰空，并由乙方自行拆遷，拆遷風(fēng)險及拆遷廢料由乙方負責承擔及享有。

第五條、關(guān)于抵押擔保的約定

甲乙雙方在本協(xié)議簽訂后，甲方應(yīng)在約定的拆遷時間到期前30日內(nèi)提供不低于1500平方米的有效房產(chǎn)作為拆遷抵押，并必須到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。否則，乙方可拒絕拆遷，并對甲方以違約論處。

第六條、本合同簽訂后，如甲方確需將合同權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，必須書面通知乙方，其轉(zhuǎn)讓行為不影響本合同的履行，受讓方

必須承擔本合同約定的義務(wù)，必須在本合同落款處簽名。否則，即視為甲方轉(zhuǎn)讓行為無效。如果因甲方的轉(zhuǎn)讓行為導(dǎo)致乙方合同目的不能實現(xiàn)，甲方應(yīng)承擔全部責任，并無條件將全部抵押物作為違約金進行賠償，無須經(jīng)過訴訟、評估、拍賣等程序。同時將本合同項下的標的物（土地）必須無條件返還給乙方。

第七條、違約責任的承擔

（一）逾期安臵的違約責任

甲方應(yīng)在臨時過渡期滿前，保證乙方按期回遷，逾期不能回遷的，甲方應(yīng)在臨時過渡期滿30日前通知乙方，按下列約定處理：

1、逾期12個月內(nèi)，甲方應(yīng)按本協(xié)議第三條第2項約定的臨時安臵補償金（費）的二倍向乙方支付臨時安臵補償金（費）。

2、逾期12個月后仍不能交房，甲方應(yīng)按照本協(xié)議第三條約定的補償房屋數(shù)額雙倍賠償給乙方。

（二）其他違約事項

1、本協(xié)議簽訂后，如發(fā)生以下情形，導(dǎo)致拆遷不能或建設(shè)不能，甲方應(yīng)無條件將乙方的臨街土地以及甲方的臨街相鄰?fù)恋厝繗w乙方所有，乙方無須任何賠償，甲方無條件退出。本合同第四條約定的臨時安臵費不再退回。

A甲方因故不能達到拆遷的條件，無法滿足乙方的拆遷要求； B因國家政策或地方政府的原因不能（無法）拆遷，且臨時過渡期已到期；

C甲方如將乙方房屋拆遷后，因甲方資金問題、建設(shè)手續(xù)或者由

于甲方的其他原因?qū)е陆ㄔO(shè)不能。

2、由于甲方的原因，不能按期交房或違反合同約定，直接導(dǎo)致乙方合同目的不能實現(xiàn)的，均應(yīng)按照上述違約條款履行。如本協(xié)議約定不明或依照約定不足以賠償乙方損失的，應(yīng)以甲方抵押物作價賠償或選擇擔保人承擔連帶清償責任，直至滿足乙方的賠償請求。

3、甲方如在簽訂本合同時不能按照本合同第四條約定一次性支付臨時安臵補助費的，視為甲方履行不能，并自動放棄。

第八條、本協(xié)議的上述約定為甲乙雙方協(xié)商同意并自愿簽訂，均不得以本合同的效力而主張無效。

第九條、其他未盡事宜，雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

第十條、本協(xié)議在履行過程中如發(fā)生爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商或調(diào)解不成的，任何一方均可到該不動產(chǎn)所在地人民法院起訴。

第十一條、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方及擔保人各持壹份。

第十二條、本協(xié)議自合同當事人簽字蓋章之日起生效。

第十三條、本合同如甲方確需將合同權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，必須事先書面通知乙方，并由受讓人在本合同落款處簽名。

甲方（簽章）：商丘市xx實業(yè)有限公司

法定代表人或委托代理人：

乙方（簽章）：擔保人簽字：

見證人（簽章）：

年月日

第四篇：拆遷安置補償協(xié)議

高臺寺村十、十一隊房屋拆遷補償協(xié)議

銀興拆遷字【2010】020號

甲方：銀川市興慶區(qū)征地拆遷辦公室

銀川市興慶區(qū)銀古路街道辦事處

寧夏鴻天房置業(yè)有限公司

乙方：

為實施銀川市城市總體規(guī)劃，加快大銀川建設(shè)，銀川市人民政府決定對高臺寺村十、十一隊莊點進行改造，按照銀川市人民政府2009．17專題會議紀要精神,依據(jù)《銀川市人民政府關(guān)于銀川市征收集體土地及房屋拆遷安置補償辦法的通知》(銀政發(fā)[2006]-34號)文件,經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，就該項目征地拆遷補償安置事宜達成如下協(xié)議：

一、建設(shè)用地項目：

高臺寺村十、十一隊莊點改造項目

二、拆遷位置、土地面積：

拆遷位置位于興慶區(qū)銀古路辦事處高臺寺村，東至，南至，西至，北至。

三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換返還房屋及貨幣補償：

磚混結(jié)構(gòu)房屋一等平方米；磚混結(jié)構(gòu)房屋二 等平方米，磚木結(jié)構(gòu)房屋一等平方米；磚木-1-

結(jié)構(gòu)房屋二等平方米，土木結(jié)構(gòu)房屋平方米, 簡

易房平方米,新建磚混結(jié)構(gòu)房屋平方米,磚木結(jié)

構(gòu)房屋平方米,新建過道、棚平方米。

（具體測算見測算附表及房屋調(diào)查表）。

四、安置地點：

原地安置，在規(guī)劃總圖中A區(qū)域、高層住宅樓。

五、安置房屋建設(shè)標準：

依據(jù)銀川市整體規(guī)劃相關(guān)條件在該宗拆遷安置范圍內(nèi)的所有建

設(shè)用地、統(tǒng)一規(guī)劃、整體設(shè)計、標準為高層建筑、外圍相同。門廳、電梯間鋪設(shè)地板磚、墻面乳膠漆刷白。框剪結(jié)構(gòu)、對講門鈴、鋼質(zhì)入

戶門、毛墻、毛地、地輻熱采暖、天然氣入戶(天然氣初裝費由用戶

自付）。上下水接口預(yù)留、衛(wèi)生間防水處理、墻面墻頂水泥沙漿抹平、塑鋼窗、雙層玻璃、電梯（合資電梯）、二次加壓供水、獨立水表、雙回路供電、IC卡電表、外墻外保溫、外墻貼瓷或乳膠漆（以設(shè)計

為準）全封閉陽臺、智能化消防設(shè)施（溫感器、煙感器）電視電話網(wǎng)

絡(luò)入戶（如乙方在拆遷范圍內(nèi)已入網(wǎng)的可直接接入，未入網(wǎng)的用戶安

裝費用由用戶自付）。

六、安置時間：

乙方簽訂房屋拆遷補償協(xié)議之日起18個月，18個月后如不能安

置最多不得再超過6個月。

七、交付拆遷后土地：

乙方自本協(xié)議簽訂之日起于年月日前拆遷結(jié)

束，向甲方交付土地。

八、拆遷安置補助的費用和標準：

1、一次性搬家補助費用：每人60元，搬遷人口以所管轄派出所

戶口簿、身份證為準。搬遷人口人，共計元。

2、過渡期租房補助費：應(yīng)安置人口人，每人每月60元，過渡期為18個月，拆遷時費用一次性給付。若到期仍不能安置則按

過渡期順延每人每月60元返還直到安置為止。原則上不超過6個月。

過渡補助費用共計元。

九、根據(jù)銀川市舊城改造康居安置相關(guān)規(guī)定，乙方辦理房產(chǎn)相關(guān)手續(xù)，由

甲方提供，甲方不收取任何費用，所發(fā)生的各種稅費由乙方自行承擔。

十、綜上第三、八項乙方拆遷房屋貨幣補償、拆遷安置費用共計

人民幣（大寫）。共計返

還安置房㎡（大寫：平方米）。

十一、雙方責任

1、甲方在乙方完成拆遷15日內(nèi)，向乙方支付拆遷安置補助費。

2、甲方在協(xié)議安置期限內(nèi)不能安置乙方，甲方按乙方拆遷面積每月

每平方米5元給予乙方補償，補償?shù)椒课莅仓弥铡?/p>

3、乙方按時交付拆遷后的土地，并在交付土地后保證建設(shè)項目的順

利施工。

十二、其它約定事項

（一）返還的安置房屋以總體面積整棟樓、整單元返還給高臺寺村十、十一隊安置拆遷辦公室，依據(jù)此協(xié)議確定的返還房屋面積分配給乙方。

（二）協(xié)議簽訂后，乙方所持有的房屋所有權(quán)證和土地使用證同時失效，以本協(xié)議為準。

（三）簽訂本協(xié)議后，乙方應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)對被拆遷房屋自行

拆除，乙方在拆遷過程中必須注意安全，如有人員傷亡，由乙方自

行負責。

十三、因不可抗力因素造成的工程延期，甲方不承擔違約責任。

十四、甲方在施工過程中，乙方不得以任何理由隨意阻礙甲方正常施工，否則由此造成工程延誤等責任由乙方負責。

十五、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本

協(xié)議具有同等法律效力。

十六、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，甲乙雙方應(yīng)嚴格履行。

十七、本協(xié)議一式四份，甲方執(zhí)三份，乙方執(zhí)一份。

甲方：銀川市興慶區(qū)征地拆遷辦公室乙方（自然人）：

代表人：

銀川市興慶區(qū)銀古路街道辦事處

代表人：

寧夏鴻天房置業(yè)有限公司

代表人：

年月日

高臺寺村十、十一隊房屋拆遷測算表

姓名：

單位：

拆遷建筑面積（平方米）：測算返還房建筑屋面積（平方米）：貨幣補償（人民幣）：￥：

測算人（簽字）：

審核人（簽字）：

拆遷戶（簽字）：

年月日

第五篇：拆遷補償協(xié)議的效力

我家住在某開發(fā)區(qū)。今年8月，建設(shè)局貼出一紙公告，我們就都成了拆遷戶。拆遷評估以后，開發(fā)區(qū)房屋拆遷指揮部的人就拿來一張拆遷補償協(xié)議書讓我簽字，當時我也沒有多想，就在上面簽了字。我丈夫回來后一看，認為房屋拆遷補償?shù)臉藴侍停耶敵鯇Ψ课輧r格的評估事務(wù)所的確定我們也不知道。我們找開發(fā)區(qū)拆遷指揮部要求重簽協(xié)議，指揮部的人說，協(xié)議簽了就不可以反悔，到時如果不搬遷申請法院將強制拆遷。請問我真的不可以反悔嗎？

蔡可花

蔡可花讀者：

你信中所提及的實際是對雙方簽字的房屋拆遷補償協(xié)議可否提起訴訟的問題。

房屋拆遷相對而言，其涉及的法律關(guān)系稍微復(fù)雜一點。大體看來，可分為兩個階段。以房屋拆遷管理部門給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證為界，此前所進行的土地征用、拍賣、拆遷范圍的確定、拆遷公告的發(fā)布、拆遷許可證的申請、審查、頒發(fā)等一系列行為，都屬于行政行為，當事人對此不服，可以提起行政訴訟；而拆遷許可證頒發(fā)之后，拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷補償所發(fā)生的行為，如房屋評估事務(wù)所的委托、實地測量評估、補償額的商定、補償協(xié)議的簽訂、履行等，都屬于平等主體之間發(fā)生的民事行為。由于一些地方政府過多地參與拆遷工作，在房屋拆遷補償協(xié)議簽訂過程中，亦派政府工作人員或村干部出面以所謂拆遷指揮部的名義強行“做工作”，使不少被拆遷人誤認為是在與政府簽協(xié)議。而指揮部的工作人員也往往以此讓拆遷戶“一簽定音”。其實，房屋拆遷補償協(xié)議是拆遷人與被拆遷人這兩個平等的民事主體之間，就拆遷房的面積、價格及補償款的履行方式等民事權(quán)利義務(wù)達成的協(xié)議，根據(jù)民法中當事人意思自治、平等、誠實信用、等價有償?shù)仍瓌t，如果一方當事人在簽字后反悔的，完全可以由雙方就有關(guān)事項進行協(xié)商，協(xié)商不成的可以向人民法院提起民事訴訟。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”建設(shè)部2003年12月《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。”如果你所簽訂的補償協(xié)議中評估事務(wù)所的委托未經(jīng)雙方協(xié)商，而房屋評估并未按市場價格進行，則你完全有理由向人民法院提起民事訴訟，請求重新進行房屋拆遷價格評估，以維護合法的民事權(quán)益。

甲在本市宣武區(qū)A地區(qū)北房一間，房屋面積為10.9平方米，甲在他處另有承租公房三間，甲的戶口在A地。

2001年10月乙拆遷公司對宣武區(qū)東起虎坊路、南華東街，西至粉房琉璃街、黑窯廠街，南起雙柳胡同，北至規(guī)劃道路中心線進行拆遷，甲在A地之房屋在拆遷范圍內(nèi)。乙拆遷公司在2001年10月發(fā)布了拆遷公告，拆遷公告載明，此次拆遷適用北京市政府16號令，對被拆遷人實行拆遷房屋貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。經(jīng)過入戶調(diào)查、房屋作價，及雙方協(xié)商，甲因家庭經(jīng)濟條件和其他情況限制，不能購買就地安置房屋也無法選擇異地安置房屋，故向乙拆遷公司申請要求貨幣補償，向乙拆遷公司出具了申請書一份，并與乙拆遷公司簽訂《A地改造貨幣補償協(xié)議》一份，約定乙拆遷公司給付甲私房所有權(quán)補償款6696元，貨幣補償款12萬元，提前搬家獎勵1萬元。后乙拆遷公司于簽訂協(xié)議的次日將上述拆遷補償款共計136696元給付甲，甲將房屋交乙拆遷公司拆除。

2004年2月，甲以在拆遷時，乙拆遷公司應(yīng)對作為房屋使用權(quán)人的甲進行安置，甲是被拆除房屋的使用人享有被安置的權(quán)利，但乙拆遷公司未對甲進行拆遷安置，違反了相應(yīng)法規(guī)的規(guī)定；在未安置的情況下，乙拆遷公司應(yīng)對其實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但乙拆遷公司未按照相關(guān)規(guī)定對甲原有房屋作價，其所出示的房屋重置價格的作價報告未按照規(guī)定的程序進行，存在嚴重的欺詐，房屋作價價值與房屋的實際價值不符，導(dǎo)致甲取得的補償款減少，因此無法選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能領(lǐng)取補償款，失去了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的機會，乙拆遷公司應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。訴訟要求：

一、確認甲與乙拆遷公司簽訂的《A地改造貨幣補償協(xié)議》并非甲的真實意思表示，應(yīng)認定無效。

二、要求乙拆遷公司按照規(guī)定對甲進行拆遷安置。

三、重新對甲原有房屋按照相關(guān)的規(guī)定進行作價，計算補償款，由乙拆遷公司支付給甲；由甲選擇是否進行貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。乙拆遷公司辯稱，雙方已經(jīng)達成了《A地改造貨幣補償協(xié)議》，為雙方的真實意思表示，甲主張《A地改造貨幣補償協(xié)議》存在欺詐與事實不符；對于貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換或兩種方式的結(jié)合，甲只能選擇其中的一種，選擇貨幣補償是甲的真實意思表示；現(xiàn)甲主張乙拆遷公司對其進行安置，因甲已經(jīng)在簽訂《A地改造貨幣補償協(xié)議》之前選擇了貨幣補償?shù)霓k法，沒有選擇回遷安置，故甲現(xiàn)在訴訟主張要求回遷安置，法院應(yīng)判決駁回其訴訟請求。二、一審法院審理后確認：

乙拆遷公司在拆遷之前取得了拆遷許可證，并已經(jīng)按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定張貼了公告，公告載明此次拆遷按照市政府16號令的規(guī)定執(zhí)行，對拆遷戶回遷安置，在不愿選擇回遷安置或異地安置的情況下，經(jīng)雙方協(xié)商，可以進行貨幣補償。在甲的房屋經(jīng)過作價后，甲與乙拆遷公司簽訂了《A地改造貨幣補償協(xié)議》，甲自愿放棄了回遷安置房，對此，為甲的自愿行為，系其真實意思表示，現(xiàn)甲主張在拆遷當時，其原有房屋未按照規(guī)定的程序作價，導(dǎo)致其對房屋價值產(chǎn)生誤解，從而無法選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，因未提供相應(yīng)證據(jù)，法院對此不予認定；現(xiàn)在雙方已經(jīng)按照《A地改造貨幣補償協(xié)議》履行完畢的情況下，甲主張確認《A地改造貨幣補償協(xié)議》無效，依據(jù)不足，法院對其請求不予支持。

三、當事人的上訴請求及答辯理由： 甲對原審法院判決不服，上訴至二審法院，上訴理由：根據(jù)現(xiàn)行拆遷法規(guī)規(guī)定，拆遷公司應(yīng)對被拆遷房屋的所有權(quán)人實行貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或兩種方式結(jié)合的補償辦法，而拆遷公司應(yīng)對房屋的使用權(quán)人實行安置。拆遷貨幣補償是對被拆遷人原有房屋的作價補償，該作價補償應(yīng)由相關(guān)部門進行，而本案中甲的房屋是由誰進行的作價，甲并不知情，對于房屋作價結(jié)論是否公正無法得知，乙拆遷公司主張其經(jīng)過相關(guān)部門作價，但始終未向甲提供相應(yīng)的作價依據(jù)，在房屋價值無法確定的情況下，原審法院認定簽訂的貨幣補償協(xié)議是甲的真實意思表示，依據(jù)不足，拆遷補償協(xié)議存在欺詐，應(yīng)認定為無效；乙拆遷公司對甲負有補償、安置的義務(wù)，乙拆遷公司對甲實行拆遷貨幣補償，是對甲原有房屋的補償，而其未按照現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，對于甲今后的居住給予解決，故乙拆遷公司有義務(wù)對甲實行安置，現(xiàn)原審法院對此適用法律不當，對此應(yīng)予以改判。上訴要求，依法改判確認甲與乙拆遷公司簽訂的《A地改造貨幣補償協(xié)議》無效；由乙拆遷公司對甲進行回遷安置。

乙拆遷公司辯稱，乙拆遷公司進行拆遷，完全符合本次拆遷適用的法律法規(guī)的規(guī)定。甲自愿選擇的貨幣補償方式，《A地改造貨幣補償協(xié)議》為甲真實意思表示，現(xiàn)甲反悔，法院不應(yīng)支持其請求，原審法院認定雙方協(xié)議有效并無不當，甲上訴要求由乙拆遷公司對其安置，因甲已經(jīng)選擇了貨幣補償，乙拆遷公司不再負有對其安置的義務(wù)，現(xiàn)二審法院應(yīng)判決駁回甲的上訴請求。四、二審法院的判決：

二審法院經(jīng)審理后確認：乙拆遷公司經(jīng)批準對本市西城區(qū)A地區(qū)進行拆遷。甲在拆遷范圍內(nèi)有私有產(chǎn)權(quán)房屋一處，乙拆遷公司應(yīng)按照此次拆遷執(zhí)行的拆遷法規(guī)的規(guī)定，對甲進行補償貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。在拆除甲的房屋之前，乙拆遷公司應(yīng)委托房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機構(gòu)對甲的房屋進行價值評估，現(xiàn)依據(jù)房地產(chǎn)管理部門的評估報告，甲的房屋價值確定，甲收到評估報告，并未對評估程序及報告結(jié)論提出異議；甲主張乙拆遷公司在拆遷前未按照相關(guān)規(guī)定對其房屋進行價格評估，與事實不符。甲給乙拆遷公司出具了放棄安置房屋的《申請書》，同時甲與乙拆遷公司之間達成了《A地改造貨幣補償協(xié)議》，根據(jù)《A地改造貨幣補償協(xié)議》及《申請書》可以認定，甲選擇的是貨幣補償?shù)男问剑羌椎恼鎸嵰馑急硎荆禔地改造貨幣補償協(xié)議》和《申請書》應(yīng)認定為有效。甲主張乙拆遷公司在拆遷時對其進行欺詐，依據(jù)不足。根據(jù)此次拆遷所適用的法規(guī)的規(guī)定，甲有權(quán)選擇貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以及二者相結(jié)合的方式，甲主張在其選擇了拆遷的貨幣補償之后，乙拆遷公司仍舊有義務(wù)對其進行安置，依據(jù)不足。對甲的上訴請求，法院不予支持。判決：駁回上訴，維持原判。

五、對本案的解析：

拆遷補償協(xié)議是否有效的一般認定方法。

拆遷補償協(xié)議中拆遷人與被拆遷人就拆遷安置補償事宜達成的民事協(xié)議。有效的民事協(xié)議受法律保護，無效的民事協(xié)議，不受法律保護。

無效民事協(xié)議是指，民事主體之間達成的協(xié)議因不符合國家法律的規(guī)定，經(jīng)法律規(guī)定的機關(guān)確認后，其自訂立時起就沒有法律拘束力，拆遷協(xié)議的無效是指拆遷人與被拆遷人所達成的拆遷協(xié)議因其不符合有關(guān)法律規(guī)范的規(guī)定，經(jīng)有關(guān)部門確認后，該協(xié)議自訂立時起就沒有法律拘束力。

根據(jù)我國《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房屋拆遷的行政法規(guī)、規(guī)章、拆遷地方性法規(guī)和地方性規(guī)章的規(guī)定，造成拆遷協(xié)議無效的情形主要有以下幾類：

1、不具備拆遷民事權(quán)利能力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協(xié)議無效；拆遷人與其他不在拆遷范圍內(nèi)的當事人訂立的拆遷協(xié)議為無效。

2、被拆遷人是無民事行為能力人，或者被拆遷人是限制行為能力人，其與拆遷人對方所訂立的拆遷協(xié)議為無效。

3、代理人超越代理權(quán)限或者無代理權(quán)限所簽訂的拆遷協(xié)議無效。

4、拆遷協(xié)議違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)認定為無效。

拆遷人和被拆遷人在協(xié)商拆遷安置補償事宜時，應(yīng)當嚴格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，對于違反國家法律法規(guī)規(guī)定的，依據(jù)《民法通則》第五十八條的規(guī)定，應(yīng)當確認為無效的拆遷協(xié)議。違反法律法規(guī)規(guī)定的拆遷協(xié)議，主要包括形式和內(nèi)容違反法律的規(guī)定兩類。拆遷人和被拆遷人所達成的拆遷協(xié)議的形式必須符合拆遷法律規(guī)范的規(guī)定。本次拆遷公告的時間在2001年10月，依據(jù)2001年《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，2001年11月1日開始施行，故本次拆遷應(yīng)適用1991年的《城市房屋拆遷管理條例》。依據(jù)1991年《城市房屋拆遷管理條例》第十二條的規(guī)定，拆遷協(xié)議應(yīng)當采用書面形式，對于拆除依法代管的房屋，當代管人是房屋拆遷主管部門的，拆遷安置和補償協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證。依據(jù)2001年6月13日國務(wù)院發(fā)布的現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》第十三條的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金、安置用房面積和安置地點，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。可見，兩次拆遷法規(guī)都規(guī)定，拆遷協(xié)議應(yīng)當采用書面形式。

拆遷協(xié)議的內(nèi)容違反國家法律法規(guī)規(guī)定，是指拆遷人和被拆遷人所簽訂的房屋拆遷協(xié)議的內(nèi)容不符合拆遷法律規(guī)范和其他法律規(guī)范的規(guī)定。主要有以下八種情況：

（1）法律規(guī)定對于特定的房屋及其附屬物在拆遷時應(yīng)當經(jīng)過其他行政主管部門批準后房屋拆遷主管部門才能核發(fā)拆遷許可證的，該房屋及其附屬物的拆除未經(jīng)有關(guān)主管部門批準，拆遷人和被拆遷人已經(jīng)就拆遷安置和補償事宜達成一致意見并訂立房屋拆遷協(xié)議的。

（2）拆遷人和被拆遷人所達成的協(xié)議不符合有關(guān)批準文件的規(guī)定。

拆遷人拆除房屋及其附屬物應(yīng)當嚴格按照房屋拆遷主管部門批準的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計劃進行拆遷，如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門和其他有關(guān)部門對于被拆除房屋及其附屬物的批準文件規(guī)定的，可以認定拆遷人和被拆遷人違反法律規(guī)定的行政管理秩序，該協(xié)議應(yīng)當認定為無效。

（3）拆遷協(xié)議規(guī)定的拆遷補償形式和補償金額不符合拆遷法律法規(guī)規(guī)定的。我國拆遷法律規(guī)范規(guī)定的拆遷補償方式有三種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合的方式。如果拆遷人與被拆遷人之間所訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定對于被拆遷人采取其他補償方式的，這種協(xié)議規(guī)定的補償方式違反了拆遷行政法規(guī)對于拆遷補償?shù)姆绞降囊?guī)定，為無效。

（4）拆遷安置用房的面積和安置地點不符合拆遷法律法規(guī)的規(guī)定的。

（5）拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷協(xié)議確定的周轉(zhuǎn)過渡的有關(guān)規(guī)定與拆遷法律規(guī)范的規(guī)定不相符合的。

（6）拆遷協(xié)議是在房屋拆遷主管部門規(guī)定拆遷期限之外訂立的。根據(jù)本案爭議當時拆遷法規(guī)的規(guī)定，實施城市房屋拆遷不得超過經(jīng)批準的拆遷范圍和經(jīng)批準的拆遷期限。依據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》第九條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。

（7）拆遷人與房屋拆遷范圍之外的當事人訂立房屋拆遷協(xié)議的，拆遷協(xié)議無效。

（8）拆遷協(xié)議的其他條款違反法律規(guī)定的。

5、拆遷當事人中一方以欺詐、脅迫等方式，使對方在違背真實意思表示的情況下所簽訂的拆遷協(xié)議無效。

依據(jù)《民法通則》第四條的規(guī)定，民事活動應(yīng)當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。拆遷人與被拆遷人在訂立拆遷協(xié)議的過程中，均應(yīng)當尊重對方當事人的真實意思表示，一方當事人采取脅迫、欺詐或者乘人之危的情況下，使他方違背真實意思表示所訂立的拆遷協(xié)議，經(jīng)人民法院或仲裁機構(gòu)查明，應(yīng)當確認為無效。本案中，某甲主張簽訂《A地改造貨幣補償協(xié)議》并非其真實意思表示，乙拆遷公司在簽訂協(xié)議時未告知某甲關(guān)于補償方式及被拆除房屋重置價格的真實情況，對其構(gòu)成欺詐，則本案中審查重點是乙拆遷公司是否對某甲構(gòu)成了欺詐。

欺詐是指拆遷人或被拆遷人故意告知對方虛假的情況、或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出違背真實意思表示的情況下訂立的拆遷協(xié)議。拆遷人對被拆遷人的欺詐主要包括兩方面：

（1）拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)事實的虛假情況或者隱瞞有關(guān)事實真相，使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下訂立拆遷協(xié)議。

（2）拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況或者故意隱瞞有關(guān)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，使被拆遷人在對法律規(guī)范的錯誤認識的情況下作出違背其真實意思表示而訂立的拆遷協(xié)議。

拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況的一般表現(xiàn)為：

第一，拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷補償方式法律規(guī)定的虛假情況的。

第二，拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格法律規(guī)定的虛假情況的。第三，拆遷人故意告知被拆遷人關(guān)于房屋重置價格作價程序法律規(guī)定的虛假情況的，拆遷人故意告知被拆遷人關(guān)于房屋重置價格法律規(guī)定的虛假情況的。

第四，拆遷人故意告知被拆遷人關(guān)于安置方面的法律規(guī)定的虛假情況的。

第五，拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)其他法律規(guī)定的虛假情況，致使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下訂立房屋 拆遷協(xié)議的，被拆遷人可以訴請有關(guān)部門認定協(xié)議無效。

本案中，如果乙拆遷公司已經(jīng)履行了相關(guān)的告知義務(wù)，并且所作陳述均與事實及法律規(guī)定相符，則某甲主張欺詐依據(jù)不足。

6、以合法形式掩蓋非法目的的協(xié)議無效。

上述是對于拆遷補償協(xié)議是否有效的一般認定方法，無效協(xié)議的確認只能由人民法院或仲裁機構(gòu)認定。

本案中，乙拆遷公司對甲所有房屋進行拆遷時，是否按照程序?qū)自蟹课莸闹刂脙r格按照規(guī)定進行評估，并告知甲真實情況，雙方簽訂的《A地改造貨幣補償協(xié)議》是否有效。

如果本案中乙拆遷公司告知甲有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況的，對雙方簽訂的《A地改造貨幣補償協(xié)議》也應(yīng)認定為無效。這主要包括上述五點乙拆遷公司不得違反的拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)拆遷法律規(guī)范的虛假情況的一般表現(xiàn)，針對本案尤其要審查乙拆遷公司是否故意告知被拆遷人拆遷補償形式及房屋重置價格作價程序及價格法律規(guī)定的虛假情況的。筆者認為，如果乙拆遷公司未按照規(guī)定告知某甲此次拆遷的補償形式或未按照規(guī)定程序?qū)Ψ课莸闹刂脙r格進行評估，則甲無法得知房屋重置價格的真實情況，在上述兩種情況下，均應(yīng)視為乙拆遷公司故意告知甲關(guān)于房屋重置價格作價方面法律規(guī)定的虛假情況，《A地改造貨幣補償協(xié)議》應(yīng)認定無效，所以審查甲享有所有權(quán)的房屋的補償標準也是本案審查的重點之一。

拆遷補償形式是指拆遷人依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在拆除被拆遷人房屋時給予被拆遷人補償?shù)姆椒ā１景钢胁疬w依據(jù)的北京市人民政府令（第16號）《北京市城市房屋拆遷管理辦法》中第二十七條規(guī)定 拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以貨幣補償，也可以房屋補償。本案中爭議焦點之一，是乙拆遷公司與甲簽訂的拆遷協(xié)議中采用的拆遷補償形式，是否符合當時的法規(guī)的規(guī)定？乙拆遷公司是否應(yīng)給甲安置？

拆遷補償?shù)膶ο髲娜说慕嵌戎v，拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃袡?quán)人。到目前為止，國務(wù)院頒布過兩次《城市房屋拆遷管理條例》，在這兩次立法中的“被拆遷人”有所不同，1991年的《城市房屋拆遷管理條例》中的“被拆遷人”是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人）和被拆除房屋及其附屬物的使用人。現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定的“被拆遷人”，是指被拆除房屋的所有人。兩次拆遷法規(guī)規(guī)定的不同，導(dǎo)致被拆遷人的定義發(fā)生了很大的區(qū)別。

依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，“拆遷人必須對被拆遷人給予補償和安置”；第十九條規(guī)定“拆遷人應(yīng)當對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人），依照本條例的規(guī)定給予補償。第二十條規(guī)定，拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的面積計算。作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新進行結(jié)算。”

而依據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定“拆遷補償方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。

雖然在兩次立法中規(guī)定的“被拆遷人”不同，對于所有權(quán)人的補償方式也有所變更，但是從上述法規(guī)可知，我國拆遷補償?shù)幕痉绞桨▋深悾簇泿叛a償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補償形式。

所謂“貨幣補償”，是指被拆遷人根據(jù)房地產(chǎn)評估確定的價格，要求拆遷人支付貨幣，自行到房地產(chǎn)市場購買居住房屋，這實際上就是，被拆遷人與拆遷人之間是一種現(xiàn)金補償?shù)年P(guān)系，拆遷人不提供實物住房，由被拆遷人自己解決。

所謂“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人根據(jù)自己的實際需要和現(xiàn)有住房情況進行選擇，最后結(jié)算新舊房屋的差價。在城市房屋拆遷補償制度中，貨幣補償?shù)姆绞酱_實能更準確反映被拆遷房屋的實際價值，特別是在一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，采取這種方式更加普遍，貨幣補償方式使得被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標準、居住的地點以及適合自身條件的住房，從而滿足不同層次的被拆遷人的實際需求。同時，也可以加快拆遷速度，避免因安置房不落實，被拆遷人長期在外過渡的情況，從而減少糾紛。維護社會穩(wěn)定。貨幣補償方式也有利于轉(zhuǎn)換住房機制，盤活房地產(chǎn)市場，笑話安置商品房，避免住宅房屋的重復(fù)建設(shè)，并簡化了房屋拆遷程序，增加了補償安置政策的透明度，有利于拆遷當事人對政府行政行為的監(jiān)督。貨幣補償中合理的補償原則和標準，使城市中心區(qū)而你口向新區(qū)流動，降低中心區(qū)人口密度，有利于城市總體規(guī)劃，改善城市總體環(huán)境。

本案中,甲主張乙拆遷公司應(yīng)當對其進行安置，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定:“拆遷人對應(yīng)當安置的被拆除房屋的使用人，依照本條例的規(guī)定給予安置。安置用房不能一次解決的，應(yīng)當在協(xié)議中明確過渡期限”。這是我國拆遷法規(guī)對于拆遷安置的規(guī)定，因此拆遷安置是指拆遷人依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定，將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用，而將被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。

拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，被拆遷人包括兩類，即被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條》，對所有權(quán)人要給予補償，對使用權(quán)人應(yīng)當給予安置，也就是說，拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人。

在貨幣補償后，拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。本案的拆遷發(fā)生在2001年10月，是新的《城市房屋拆遷管理條例》發(fā)布之后，實施之前，故應(yīng)適用舊的拆遷管理條例，本案中，甲要求適用新法規(guī)依據(jù)不足。原審法院對案件審理中適用的拆遷法規(guī)并無不當。而且無論適用哪次拆遷法規(guī)的規(guī)定，被拆遷人都不可能在拆遷人對其已完成了貨幣補償之后，再得到拆遷安置。

本案中，乙拆遷公司在拆遷時張貼了拆遷公告，作為被拆遷人甲有權(quán)選擇拆遷補償形式，甲也行使了這一選擇權(quán)。甲出具了《申請書》，表明其放棄回遷安置房屋，其選擇了簽訂貨幣補償?shù)霓k法，后甲與乙拆遷公司簽訂《A地改造貨幣補償協(xié)議》，以及甲按照協(xié)議領(lǐng)取補償款的行為，都應(yīng)認定為甲選擇的必然結(jié)果。

拆遷補償標準是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。本案爭議的另一焦點是乙拆遷公司是否按照法律法規(guī)規(guī)定給被拆除房屋的重置價格進行估價，其補償標準是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。

一般理論界認為房屋拆遷補償標準有以下幾種情況：一是政府認定批準房屋拆遷補償標準，表現(xiàn)為政府具體確定了房屋拆遷補償標準；二是拆遷人有權(quán)允許范圍內(nèi)認定補償標準，也就是拆遷人愿意補償被拆遷人的標準；三是被拆遷人要求補償?shù)臉藴剩幢徊疬w人要求補償?shù)南Ｍ担凰氖菍嶋H產(chǎn)生的補償標準，也就是拆遷人實際給予被拆遷人的補償數(shù)額。以上四種情況雖然相互影響，但最終的結(jié)果，應(yīng)當符合政府制定的標準。拆遷補償標準的內(nèi)容包括區(qū)位、用途、建筑面積、拆遷費用等。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（與市中心、商業(yè)區(qū)、政府機關(guān)）等的距離，周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途，所有權(quán)證書上未標明的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準，產(chǎn)權(quán)檔案中未記明用途的，應(yīng)以房屋的實際用途為準。

確定拆遷補償?shù)臉藴实姆椒榉康禺a(chǎn)價格評估的辦法。根據(jù)本案拆遷當時的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定，拆除住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，償還住宅房屋建筑面積與原房屋建筑面積的差價的結(jié)算部分，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。根據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，對被拆遷人所有的房屋作價補償?shù)模鲀r補償金額按照被拆遷人所有的房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。根據(jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。因此，無論何時，在拆遷的實踐中，確定被拆除房屋及其附屬物的重置價格是進行拆遷補償?shù)年P(guān)鍵因素，也是拆遷補償?shù)牡谝徊健?/p>

重置價格，是指按照當前的房屋生產(chǎn)條件和價格水平重新建造該類房屋所需要的全部費用的總和。重置價格確定的原則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的第三十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格的評估，應(yīng)當遵循公平、公正、公開的原則。

重置價格的估價機構(gòu)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價格評估機構(gòu)承辦，房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價格評估機構(gòu)應(yīng)當指派取得估價師資格并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)估價師進行價格評估。依據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》四十四條的規(guī)定，對被拆除房屋的評估，由市或區(qū)、縣房地局認定的評估機構(gòu)進行。評估機構(gòu)對被拆除房屋進行評估，應(yīng)當通知被拆除房屋所有人到場，被拆除房屋所有人應(yīng)當予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場或者不予配合的，評估機構(gòu)也可以進行評估。

重置價格的確定程序，根據(jù)《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的價格評估機構(gòu)進行拆遷房屋的重置價格評估，應(yīng)當遵循以下程序：

1、由拆遷人向房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機構(gòu)提出估價申請。

2、房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機構(gòu)接到拆遷人的估價申請后，應(yīng)當對其申請進行審查，經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當受理拆遷人的估價申請，并指派注冊房地產(chǎn)估價師承辦；對于不符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當告知拆遷人補齊手續(xù)后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷人理由。

3、現(xiàn)場勘驗估價。房地產(chǎn)估價機構(gòu)受理拆遷人的估價申請后，應(yīng)當指派不少于二人的估價人員（應(yīng)當是注冊房地產(chǎn)估價師）承辦。估價師接受指派后，應(yīng)當依法制定估價方案，到房屋及其附屬物所在地進行現(xiàn)場勘察，核對各項數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，并做好被評估房屋的各種記錄。如果估價師發(fā)現(xiàn)被評估的房屋與實際情況不符的，應(yīng)當即使核查房屋檔案，對房屋的所有權(quán)人進行詢問，并將勘察結(jié)果記錄在案。

4、綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價師在進行現(xiàn)場勘察評估后，應(yīng)當按照擬定的估價方案，結(jié)合有關(guān)資料，并依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定進行綜合作業(yè)，全面分析，提出估價結(jié)果。

5、房地產(chǎn)估價師作出估價結(jié)果后，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價結(jié)果書上加蓋印章，并制作若干副本，并書面送達給當事人以及有關(guān)部門。

6、拆遷人或者被拆遷人在接到估價結(jié)果后，對估價機構(gòu)作出的估價結(jié)果有異議的，可以在受到估價結(jié)果書之日起十五日內(nèi)，向原估價機構(gòu)申請復(fù)核。

從上述論證可知，本案中甲在乙拆遷公司委托北京市西城區(qū)房地產(chǎn)評估部門所作的評估報告上簽署了意見，在接到該評估報告后，至簽訂拆遷協(xié)議之前，未提出異議，對此，為甲對乙拆遷公司所作房屋的評估結(jié)果的認可。后甲在訴訟中主張乙拆遷公司對其隱瞞了被拆除房屋的重置價格，并對其構(gòu)成欺詐，顯然沒有事實依據(jù)。

從上述分析及論證可以看出，甲訴訟主張《A地改造貨幣補償協(xié)議》無效乙拆遷公司對其構(gòu)成欺詐，并無依據(jù)，本案一、二審的判決結(jié)果正確。

六、相關(guān)法律鏈接

《民法通則》第五十八條 下列民事行為無效。

（一）無民事行為能力人實施的民事行為；

（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；

（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；

（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

（五）違反法律或者社會公共利益的；

（六）經(jīng)濟合同違反國家指令性計劃的；

（七）以合法形式掩蓋非法目的的。

無效的民事行為，從行為開始的時候起就沒有法律約束力。

2001年6月13日頒布、2001年11月1日施行《城市房屋拆遷管理條例》

第十三條 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。第二十三條 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

北京市人民政府令（第16號）《北京市城市房屋拆遷管理辦法》

第二十七條 拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以貨幣補償，也可以房屋補償。