第一篇：如何安全的購買拆遷安置房

如何安全的購買拆遷安置房

借鑒本文限于上海地區包括郊區

拆遷安置房，又稱配套商品房，是開發商開發的用于拆遷戶安置的商品房，拆遷安置房往往位于較為偏遠的地區，拆遷安置房的價格遠遠低于市場價格，拆遷安置房只能由拆遷安置人購買，拆遷安置房取得房屋產權后五年內不得上市交易。

鑒于拆遷安置房又上述特點，所以在購買拆遷安置房的時候會有很多有別于購買普通二手房的特點，特別是風險控制點有很大的不同，本文實際上要著重探討的就是購買拆遷安置房的風險點，以便于廣大讀者能夠按圖索驥，既能得到喜歡的房屋，又能最大限度的降低風險，保護自身的合法權益。

由于購買拆遷安置房的風險絕大多數是對于買方而言的，所以本文也是以買方的角度去探討風險點的解析與控制。

論述之前首先要把購房的過程簡單的介紹一下，方便了解。購買拆遷安置房，首先是要有確定的房屋，一般是現房，先要看房，對房屋滿意后與上家討論房價，房價確定好后，雙方擬定購房協議，然后按照協議付款，交房，期限滿了辦理產權過戶手續。由于拆遷安置房不能貸款所以，都是要現款交易的。

在上面的流程中有下列情況需要注意：

一、確定在跟誰買房。

很多人說誰是產權人跟誰買，話雖不錯，但是由于絕大部分的拆遷安置房在交易時是沒有辦理出產權證的，產權還沒有轉移，沒有產權證作為確定產權人的依據，就比較麻煩了，一般來說可以通過兩個環節來確定，第一是看配套商品房買賣合同，誰是合同上的買家，那么他就是將來產權證上登記的人，第二是看拆遷安置協議，拆遷安置協議上約定了房屋安置給誰的，那么誰無疑就是將來的產權人，但是如果一個拆遷安置協議上不止一戶人家，房屋也不止安置了一套，那么具體是哪戶人家安置了哪套房屋搞不清楚該怎么辦呢？那保險期間最好叫所有被安置人口簽字，千萬不要盲目相信所謂的家庭協議，因為很多家庭協議都存在代人簽字的情況，也許將來冒出一個人來說字不是他簽的，要求確認合同無效，那即便他的說法不一定會得到法律支持，但是訴訟起來也不好處理。所以如何確定產權人真的是要慎之又慎。

二、購房合同是否有效

合同效力是一個最嚴重的問題，如果合同無效了，那就成了廢紙一張，所有經過慎重考慮的約定都沒有了用處，因此在本文的第二條必須要把合同的效力以及解決方案進行重點說明 首先是合同效力，這里主要強調的是在簽訂購房協議時上家尚未取得產權證的情況，因為如果上家已經取得產權證就確定無疑合同有效，這里也不再贅述。如果上家也沒有取得產權證，根據法律規定產權以登記為準，這就意味著該房屋的產權還不是屬于上家而是開發商的，而上家是無權處分不屬于自己的房產的，現在的法律規定是如果在糾紛發生后訴訟過程中上家取得產權證的，也視為有產權，但是如果恰恰相反呢，訴訟過程中上家一直沒有辦理產權證，那么法院也是有可能直接認定合同無效的，那么這就意味著買家竹籃打水一場空。這對買家來說是最大的風險了，所以這個因素必須要考慮到。對于這個問題同樣可以在合同中通過約定的方式進行規避。

由于這個風險的根源點還是上家的反悔訴至法院要求確認合同無效，那么我們的約定就應當是讓上家不敢去起訴確認合同無效，可以這樣約定“如果上家反悔起訴到人民法院，最終本合同被確認無效的，上家應當向下家承擔原房價兩倍的違約金。”由于按照法律規定合同無效或者被解除不影響合同中解決爭議條款的效力，那么這個條款的效力會被保留下來，同時對上家也是一種威懾。

三、上家不辦理產權證如何處理 很多拆遷安置房的產權證要等到一年后，兩年后或者若干年后才能辦理下來，由于時間較長，時隔多年后，上家看到房價上漲，就不太愿意辦理，總想再多要求一部分，這時對于下家來說比較被動，那么可以有下面幾種處理方式，第一，約定自能夠辦理產權登記之日起不辦理的，遲延一天支付（）違約金；第二自能夠辦理產權登記之日起拒不辦理的，有權起訴到人民法院要求上家及時辦理；第三自符合辦理條件之日起（）日內不辦理的，下家有權解除合同并要求下家承擔原房款兩倍的違約金。當然最好是第一和第二種方式并用。

四、上家在合同期滿后拒不辦理過戶手續如何處理？

期滿后過戶也是一件非常復雜的事情，需要上家的極力配合，因為按照法律規定上海的房屋過戶，房地產交易中心只受理規范合同文本，而并非所有的文本都可以，如果仍然依據當年雙方達成一致的合同過戶，房地產交易中心肯定是不受理的，仍然需要雙方再訂立一份格式文本，這就需要上家的配合了，這個時候如果上家為了自身利益考慮不配合，那么過戶就成為不可能，不過這也不用過于擔心，出現類似情況，起訴到人民法院后，憑著法院的判決書就可以辦理過戶手續了，所以這種糾紛是可以補救的。不過需要強調的是正式過戶時會有些稅費，這些稅費雙方要提前協商好，并且要充分的有所預計，避免橫生枝節。

五、上家產權證出來以后進行了抵押，如何處理

這也是防范的重點，由于抵押權是物權，優于債權請求權，所以當事人一定要重視，一旦上家抵押了房屋，那么將來要過戶必須要把所有貸款都還掉，如果上家不還，那么下家就要墊付，這是非常不劃算的，最好的辦法是自行在該房屋上設定抵押，這樣的話，即便再行抵押也只能就余值抵押，那風險就小很多了，這也是釜底抽薪的辦法，所以在此勸解購房人，購買這樣的房產一定要記得辦理抵押手續。六、一房二賣如何處理

一房二賣也是經常發生的糾紛，法律規定如果過戶的以過戶的為有效，如果都沒有過戶以簽訂在先的有效，但是簽訂在先還是在后很有可能通過作假來達到，常人判斷只能是根據合同日期來，當然還有一個判斷標準就是入住，誰在該房屋內實際居住，一般判定誰的合同已經實際履行，所以解決這個問題可以通過實際居住的方式達到，因為大部分購買拆遷安置房主要是自住，這一點不難辦到。當然這并非最為安全的方式，安全的方式還是能夠辦理一個抵押手續，這樣的話對于資金安全才有保障。

作者：上海君拓律師事務所 高級合伙人 焦春偉律師

第二篇：如何購買拆遷安置房研究與分析

如何購買拆遷安置房

所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房 1

等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。

第三篇：購買安置房協議書

協議書

甲方（轉讓方）：

乙方（受讓方）：

一、合同總則

1、轉讓的標的物為位于庫爾勒屋，因該房屋尚未建設，為期房，甲方無法確定具體的樓號、單元號，甲方確定轉讓給乙方的房屋面積大于或等于捌拾平方米，樓層為＿＿＿＿＿層。

2、轉讓價款：每套房屋為人民幣＿＿＿＿＿元幣（大寫＿＿＿＿＿元）。

3、根據拆遷安置的規定，每套房屋可附帶20（貳拾）平方米的門面房，門面房位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，門面房按每平方米1700元（壹仟柒百元）的價格轉讓給乙方。

4、甲方保證乙方享受農民拆遷安置補償待遇，保證乙方直接與房屋開發商及拆遷公司簽訂《拆遷安置及及貨幣補償協議》（該合同為政府部門原始備案），保證乙方取得該合同后，可憑該合同在房產管理部門取得產權證書。

5、付款方式為：簽訂本合同時，不包括第3條門面房的預交＿＿＿元（大寫＿＿＿＿＿元），包括第3條門面房的預交＿＿＿＿＿元（大寫＿＿＿＿＿元），余款在乙方與開發商及拆遷公司簽訂拆遷安置及貨幣補償協議之日起叁日內付清。

二、甲方權利義務

1、甲方必須保證乙方取得本合同約定的房屋，并保證房屋面積及樓

層符合本合同約定，否則，甲方承擔違約責任。

2、甲方保證收到乙方的第一筆預付款（第一條第五款）之日起，90日內，將乙方與房屋開發商及拆遷公司的《拆遷安置及貨幣補償協議》簽訂完畢，如不能按時辦理完畢，甲方承擔違約責任。

三、乙方的權利義務

1、保證根據本合同的約定支付價款，如不能按時支付，應承擔違約責任。

2、提供身份證及戶口本證件，如因乙方不能提供身份證及戶口本證件，造成無法簽訂《拆遷安置及貨幣補償協議》，由乙方自己承擔后果。

四．違約責任

1、違約方應向守約方支付違約金，違約金為拾萬元。

2、本合同意向由甲方提出，如違反國家法律、法規規定，造成本合同無效，由甲方承擔違約責任。

五、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效，因甲方為維吾爾族，本合同為漢字文本，甲方不需要翻譯維文文本，保證完全理解本合同文字意思表示。

甲方：乙方：

年 月 日年月 日

商品房買賣合同

甲方（轉讓方）：

乙方（受讓方）：

二、合同總則

1、轉讓的標的物為位于庫爾勒市梨香南路＿＿＿＿號小區的拆遷安置房屋，因該房屋尚未建設，為期房，甲方無法確定具體的樓號、單元號，甲方確定轉讓給乙方的房屋面積大于或等于捌拾平方米，樓層為＿＿＿＿＿層。每套房屋可附帶＿＿＿＿＿＿＿＿平方米的門面房，門面房位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2、轉讓價款：每套房屋為人民幣＿＿＿＿＿元幣（大寫＿＿＿＿＿元）。門面房按每平方米1700元（壹仟柒百元）的價格轉讓給乙方。

5、付款方式為：簽訂本合同時，預交＿＿＿元（大寫＿＿＿＿＿元），余款在房屋交工后一次性付清。

二、甲方權利義務

1、甲方必須保證乙方取得本合同約定的房屋，并保證房屋面積及樓層符合本合同約定，否則，甲方承擔違約責任。

2、甲方保證收到乙方的第一筆預付款之日起，90日內，確定乙方與房產開發商直接簽訂買賣合同，否則甲方承擔違約責任。

三、乙方的權利義務

1、保證根據本合同的約定支付價款，如不能按時支付，應承擔違約責任。

2、提供身份證及戶口本證件，如因乙方不能提供身份證及戶口本證件，由乙方自己承擔后果。

四．違約責任

1、違約方應向守約方支付違約金，違約金為拾萬元。

2、本合同意向由甲方提出，如違反國家法律、法規規定，造成本合同無效，由甲方承擔違約責任。

五、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效，因甲方為維吾爾族，本合同為漢字文本，甲方不需要翻譯維文文本，保證完全理解本合同文字意思表示。甲方：乙方：

年 月 日年月 日

補充協議

甲方（轉讓方）：

乙方（受讓方）：

甲、乙方雙方就 年 月 日簽訂的商品房買賣合同有關事宜，簽訂以下補充協議：

1、因甲方轉讓給乙方的是農民拆遷安置房屋，甲方保證乙方享受農民拆遷安置補償待遇，保證乙方直接與房屋開發商及拆遷公司簽訂《拆遷安置及及貨幣補償協議》（該合同為政府部門原始備案），保證乙方取得該合同后，可憑該合同在房產管理部門取得產權證書。

2、付款方式為：余款在乙方與開發商及拆遷公司簽訂拆遷安置及貨幣補償協議之日起叁日內付清。

3、甲方保證收到乙方的第一筆預付款之日起，90日內，將乙方與房屋開發商及拆遷公司的《拆遷安置及貨幣補償協議》簽訂完畢，如不能按時辦理完畢，甲方承擔違約責任。

4、本合同意向由甲方提出，如違反國家法律、法規規定，造成本合同無效，由甲方承擔違約責任。

5、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效，因甲方為維吾爾族，本合同為漢字文本，甲方不需要翻譯維文文本，保證完全理解本合同文字意思表示。

甲方：乙方：

年 月 日年月 日

第四篇：購買安置房協議

儲藏室出售協議

甲方：

乙方：

乙方因自身需要自愿購買甲方位于楚園春天9號樓下_____儲藏室，現雙方就儲藏室買賣相關事宜達成以下協議：

一、甲方位于楚園春天9號樓下儲藏室_______賣給乙方，總價人民幣壹萬陸仟元整（小寫：16000元）。雙方房款兩清后（甲方已經將購買此房的收據交于乙方），雙方不存在任何關系。

二、本協議雙方簽字生效，雙方各持一份，自覺遵守，簽字后生效。

甲方簽字：乙方簽字：

2014年7月31日

第五篇：拆遷安置房買賣合同

拆遷安置房買賣合同

出賣人：（以下簡稱甲方）身份證號：

住址：

買受人：（以下簡稱乙方）身份證號：

住址：

甲方欲將位于安置房出售給乙方。現甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產一事簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條、房屋的基本情況：

甲方拆遷安置房屋坐落在，安置房面積為平方米，房屋用途為住宅。現尚未辦理產權證。

第二條、本合同中所述房屋為甲方拆遷安置房，是甲方的家庭共同財產。該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。

第三條、上述房產的交易房屋面積和價格：

買賣房屋面積為平方米，按元/平方米計價，共計人民幣萬（￥元整）。

第四條、付款時間與方式：

本合同簽署后一次性交付給甲方；如貼補合同差價由甲方承擔，物業費等由乙方承擔。

第五條、房屋交付：

1、本合同簽署后，甲方應將所持有的《安置協議書》原件交由乙方保管；

2、甲方應在乙方購房款付清后，將約定買賣的房屋及其附帶的鑰匙全部交付給乙方，由乙方所有。

第六條、關于產權登記及過戶的約定：

對本房屋以后需要辦理房屋產權證，土地證等其他手續，經甲乙雙方協商，按以下約定進行。

1、在辦理房屋產權證、土地證等其他手續之前，甲方應告知乙方，所須一切費用全部由乙方承擔。甲方應該提供一切與之有關的手續及資料，甲方不得用任何方式拒絕阻撓。

第七條、違約責任條款：

1、乙方沒有按照約定的期限內將房款交付給甲方，逾期達到一個月的，甲方有權解除本合同，乙方并承擔逾期付款購房款的違約金；

2、甲方在交房后未按約定將房屋及其附帶的鑰匙全部交付給乙方的，視為甲方違約，甲方應支付違約金人民幣叁萬元整給乙方。

3、乙方在接到辦理房屋產權通知后逾期10日不去相應機構辦理產權證和土地證的，視為乙方違約，甲方不承擔一切責任。

第八條：本合同發生爭議的解決方式：

雙方本著友好協商，公平合理的原則簽訂本合同，簽訂本合同后，雙方應嚴格遵守執行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決。協商不成的，雙方一致同意向人民法院提起訴訟。

第九條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲

方、乙方共同協商解決，與本合同具有同等法律效力。

本合同在甲、乙雙方和鑒證人簽字之時生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。本合同一式貳份，甲方產權人共持一份，乙方一份，鑒證人持一份留存備查。

甲方（簽字生效）：

鑒證人：

電話：甲方：

乙方(簽字生效)： 乙方：