第一篇：資深房產(chǎn)律師點評房屋買賣糾紛：兩限房買賣合同無效后的賠償

胡麗與李大普房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

一、原被告訴求

原告胡麗訴稱：2011年7月24日，通過朋友介紹，我與被告李大普簽訂了《存量房屋買賣合同》，雙方約定李大普將其因拆遷所得三居室樓房一套以每平方米八千元的價格轉(zhuǎn)讓給我，我已付房款三十萬元。后由于房屋升值，李大普在利益驅(qū)動下反悔，《存量房屋買賣合同》已經(jīng)被法院判決無效，現(xiàn)該判決已經(jīng)生效。為維護我的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院要求：

1、被告李大普返還購房款三十萬元及相應(yīng)利息，利息自2011年8月11日起至實際給付之日；

2、被告李大普賠償房屋增值損失三十萬元；

3、本案訴訟費由被告李大普負擔。

被告李大普辯稱：我不同意原告李大普的訴訟請求。對于購房款三十萬元我同意返還，利息不予認可。在2013年我就與胡麗聯(lián)系退款事宜，但是胡麗一直拒絕，如果有損失也是胡麗自己造成的。我不同意賠償房屋損失，我與胡麗簽訂的房屋買賣協(xié)議是因為違反合同法的規(guī)定才導致無效的，我不存在違約，不存在過錯，故不應(yīng)當賠償。我也不同意承擔訴訟費及評估費。

經(jīng)審理查明：2011年，因房屋拆遷，被告李大普選擇保障性房屋置換作為房屋拆遷安置補償方式，并選擇北京林家公司開發(fā)建設(shè)的華遠銘悅園，后簽訂了選房意向單。2011年7月24日，通過朋友介紹，李大普與原告胡麗簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，雙方約定甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、李大普以八千元／平方米價格出售給胡麗。

二、付款方式：甲胡麗在簽訂雙方協(xié)議后，先交定金五萬元；胡麗在2011年8月11日前將先期購房款人民幣三十萬交李大普，李大普收到后出具收據(jù)。若胡麗單方反悔約定，所有預付定金不予退還。

三、李大普與房地產(chǎn)開發(fā)商正式簽訂房屋買賣合同后，胡麗要把未付房款一次性付清現(xiàn)金。甲乙雙方約定待甲丙雙方簽訂房屋買賣合同后，甲乙雙方立即辦理房屋買賣公證手續(xù)，費用由胡麗承擔，李大普配合辦理。

四、李大普房屋在符合國家法規(guī)政策可以轉(zhuǎn)讓后，立即配合胡麗辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，過戶費用由胡麗來承擔。

五、李大普與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同且李大普所取到房屋鑰匙，只要胡麗把房款交清，李大普把鑰匙交與胡麗，由此開始，房地產(chǎn)開發(fā)商向李大普所取的一切費用都由胡麗支付。協(xié)議簽訂后，胡麗按照約定給付李大普房款三十萬元。2014年年初，李大普反悔，拒絕出售房屋，雙方協(xié)商未果，后李大普訴至法院要求確認雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。2015年4月7日，法院作出民事判決書，判決李大普與胡麗于2011年7月24日所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，現(xiàn)該判決已發(fā)生法律效力。

另查，2015年5月26日，李大普與北京林家公司簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，雙方約定，由李大普購買位于北京市某區(qū)666號房屋，總價五十四萬元?，F(xiàn)李大普已將該房屋裝修完畢并居住使用。經(jīng)原告胡麗申請，2015年8月2日，經(jīng)法院委托，北京大地盛業(yè)房地產(chǎn)土地評估有限公司對666號房屋可上市價值進行了評估，結(jié)果為房屋總價為一百七十萬元。胡麗當庭表示，房屋增值部分為九十七萬元，但其綜合情況僅主張損失三十萬元，且合同中也有約定雙倍返還購房款。

三、判決如下：

1、被告李大普返還原告胡麗購房款人民幣三十萬元；

2、被告李大普于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告胡麗購房款人民幣三十萬元的利息；

3、被告李大普給付原告胡麗房屋增值損失人民幣三十萬元。

四、資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評

資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認為：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。根據(jù)本案查明的事實，原告胡麗與被告李大普之間的房屋買賣協(xié)議已經(jīng)法院生效判決確認無效，李大普應(yīng)當返還胡麗購房款。故對胡麗要求李大普退還購房款并支付相應(yīng)利息的訴訟請求，理由正當，證據(jù)充分，于法有據(jù)。合同被確認無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。考慮到李大普作為李大普在出賣時即明知其無權(quán)出賣該房屋，故其應(yīng)賠償胡麗作為胡麗信賴利益損失，該損失應(yīng)當全面考慮李大普因房屋升值所獲利益，以及胡麗因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。此外，訴爭房屋性質(zhì)系限價商品住房，購房人在取得房屋權(quán)屬證書滿5年后是可以轉(zhuǎn)讓的，李大普如果想履行協(xié)議是可行的，可見李大普作為李大普過錯程度明顯大于胡麗。就本案而言，對于李大普信賴利益損失的賠償，應(yīng)考慮李大普因房屋升值的因素，參照評估報告并綜合限價商品住房轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納一定比例的土地收益等價款予以確定胡麗的房屋增值部分損失。故對胡麗要求李大普賠償房屋增值損失的訴訟請求，理由正當，證據(jù)充分，于法有據(jù)。

綜上，資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認為法院的判決是正確的。

第二篇：知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評一起集資房協(xié)議糾紛

知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評一起集資房買賣糾紛案件

（為了保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名）

一、基本案情

2007年3月18日常紅星（甲方）與謝華（乙方）簽訂購買房號協(xié)議，約定：今有甲方向乙方出售昌平區(qū)樓房房號一個，出售價格為40000元整。甲方應(yīng)負的責任及權(quán)利有：協(xié)助乙方挑選房屋；甲方在盡到協(xié)助乙方挑選房屋戶型的責任后，乙方不得以未調(diào)到自己滿意的戶型為由要求退還房號款；在法律規(guī)定的五年期滿后把房屋的所有權(quán)過戶給乙方名下；在房屋未過戶之前，甲方在通達公司報銷取暖費有關(guān)規(guī)定內(nèi)幫乙方報銷一定的取暖費。乙方應(yīng)負的責任權(quán)利：乙方一次性給甲方出售房號款40000元；一次性支付房屋購買款及各種相關(guān)費用；安全合理合法使用房屋，按時交納各項房屋使用費用，如由于乙方原因給甲方造成損失，乙方無條件賠償甲方的損失；五年期滿后，乙方負責支付房屋過戶所需要的各種費用；乙方負責每年按時交納房屋取暖費用及各種由于使用房屋所產(chǎn)生的各種相關(guān)費用；房屋未過戶之前乙方使用房屋所產(chǎn)生的各種費用如甲方工資代扣，乙方無條件全額足款在一個月內(nèi)交于甲方，甲方費用票據(jù)交于乙方保管；在房屋未過戶之前房屋使用權(quán)歸乙方所有，乙方在此期間發(fā)生的一切法律責任和費用都由乙方負責。雙方還對其他事項進行了約定。協(xié)議的內(nèi)容均由常紅星及其兒子常飛與謝華商定，且簽字確認。

另查，2007年3月27日，常紅星與通達公司簽訂集資建房協(xié)議書，約定由常紅星認購涉訴房屋。該房為通達公司利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟適用房，預測面積120平米，房屋總價款23萬元。簽訂協(xié)議后，謝華以常紅星的名義向通達公司交納了本案爭議房屋的購房款23萬元及其他費用5000元，并支付常紅星40000元房號款。自2007年5月，謝華取得房屋后對涉案房屋進行了裝修并入住。

2014年6月，常紅星得知自己轉(zhuǎn)讓的房屋屬于經(jīng)濟適用房，根據(jù)國家規(guī)定不能買賣和轉(zhuǎn)讓。自其與謝華簽訂協(xié)議至今未達五年期限，該房屋產(chǎn)權(quán)證。故希望法院確認集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

二、案件焦點

集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力如何認定。

三、法院裁判要旨 法院審理認為：本案中涉案房屋是經(jīng)濟適用房，國家禁止上市交易的期限限制，但是該房屋原購房合同系2008年4月11日之前簽訂的，雙方還約定在法律規(guī)定的五年期滿后把房屋的所有權(quán)過戶至謝華名下，故該協(xié)議應(yīng)為有效。二審法院維持該判決。

四、律師點評

在確定集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力時，通常要考慮以下幾點因素:

1、集資房轉(zhuǎn)讓時未取得產(chǎn)權(quán)，能否導致合同無效

我國《合同法》第五十二條條規(guī)定了合同無效的五種情形：“

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同個，損害國家利益；

（二）惡意串通損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的強制性規(guī)定，是指效力性強制性規(guī)定”。強制性規(guī)范指法律的規(guī)定必須嚴格遵循，當事人不得改變，不得變通。其用于為“應(yīng)當”、“不得”、“禁止”、“必須”等，不論當事人的意思表示如何，一律強制適用。據(jù)此可知，只有違反此類強制性規(guī)范，才屬于《合同法》第五十二條裁判無效的范圍。

另外，人民法院在認定合同效力的時候，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的而法律和國務(wù)院制定的而行政法規(guī)而且必須是效力性規(guī)定為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。我國《城市防毒產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項雖然規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。但《城市房地產(chǎn)管理法》本身屬于行政管理的范疇，其內(nèi)容中不存在任何效力性強制性規(guī)定，不能直接導致集資房買賣合同無效。并且該條款是對物權(quán)行為的限制，而非對債權(quán)行為的限制。事實上，房屋買賣在實踐中被分為兩道程序：一是簽訂房屋買賣合同，債的關(guān)系發(fā)生，雙方均受到協(xié)議的約束；二是過戶登記，即發(fā)生物權(quán)變動。上述法律規(guī)定中指的“不得轉(zhuǎn)讓”，是指不得發(fā)生“物權(quán)變動”。即房屋登記管理部門不得登記過戶，而不是指不得訂立債權(quán)合同、不發(fā)生債權(quán)行為。

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。據(jù)此可知，合同訂立的有效性與房產(chǎn)變更登記時兩種不同的法律關(guān)系，合同是否有效其實在訂立時就已經(jīng)確定，至于進行房地產(chǎn)過戶登記則屬于合同履行的內(nèi)容，與合同效力無關(guān)。

2、集資房購買主體問題能否導致合同無效 有人認為，集資房是與職工身份相關(guān)聯(lián)的，是單位為本部門職工謀取的福利，這一帶有人身依附關(guān)系的資格是無法通過合同隨意轉(zhuǎn)讓的。那么，本案中被告購買的“房號”到底是不是具有人身屬性，是否可以轉(zhuǎn)讓？目前，我國法律并沒有明確固定。法院認為，這種“房號”的轉(zhuǎn)讓可歸為一種期待利益，屬于債權(quán)的范疇，是職工對集資單位的一種債權(quán)請求權(quán)。凡已經(jīng)成立的法律行為符合生效要件者，將產(chǎn)生完全的法律效力。由于集資房轉(zhuǎn)讓雙方所簽合同是其真實意思表示，我國法律、法規(guī)對這種債權(quán)請求權(quán)的轉(zhuǎn)讓并沒有限制。因此，集資房購買主體問題不能導致合同無效。

3、集資房轉(zhuǎn)讓程序問題能否導致合同無效

由于傳統(tǒng)意義上的集資房已納入經(jīng)濟適用房管理范疇，那么按照現(xiàn)行《經(jīng)濟適用房管理辦法》第三十條規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用房住滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用合租房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)”。

北京市人民政府第10期《政府公報》中《關(guān)于已購經(jīng)適房上市交易的有關(guān)通知》明確，經(jīng)適房再上市的新老辦法“分界線”為2008年4月11日，之前簽訂購房合同的經(jīng)適房、滿5年再上市交易，執(zhí)行“老辦法”；之后簽訂購房合同的，執(zhí)行“新辦法”。本案中當事人于2007年5月簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，又在轉(zhuǎn)讓該房屋過程中該約定第五年對方無條件提供房屋過戶的一切相關(guān)材料，故該協(xié)議有效。

4、集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否因損害國家、單位和社會公共利益而無效

目前，我國傳統(tǒng)意義上的集資房多帶有一些福利性質(zhì)，單位通常會給職工一定價格優(yōu)惠或補貼。因此，出賣人與買受人簽訂集資房買賣合同時，出賣人實質(zhì)將上述集資房福利也轉(zhuǎn)移給買受人。法院認為，職工通過簽訂集資房買賣合同，將屬于自己的期待利益轉(zhuǎn)移給他人，是雙方當事人真實的意思表示，這不存在侵害任何人利益的情形，更不存在任何逃稅、避稅的情形。禁止職工轉(zhuǎn)讓單位集資房是指有侵犯公民所有權(quán)之嫌，如果權(quán)利人沒有處分某項權(quán)利的自由，那么他享有的就不能稱其為一項權(quán)利，只是使用的自由。另外，買受人在取得集資房后，并沒有改變單位集資房的性質(zhì)，這不涉及任何公共利益，如用“社會公共利益”這種大而抽象的概念對一個具體的民事法律關(guān)系進行認識和處理，這將極大損害民事權(quán)利人的合法權(quán)益，也將會使合同法的相關(guān)規(guī)定無限延伸，使具體的法律規(guī)定形同虛設(shè)。因此，集資房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當受到我國《合同法》的保護，不能以侵害國家、單位和社會公共利益為由，確認合同無效。

法律應(yīng)采取措施促使當事人按約定行事，保護相對房的利益。特別是法律沒有明確規(guī)定時，法官更主動發(fā)揮這一指導思想，保護善意第三人的合法權(quán)益，維護合同的相對穩(wěn)定性，保護“誠實信用”原則這一民法的帝王法則。

結(jié)合本案，本案爭議焦點在于集資飯該轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力如何認定，本院認為依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)為有效。首先，從現(xiàn)有證據(jù)可以認定訴爭房屋最初的購房合同系2008年4月11日之前簽訂，且雙方簽訂的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議中該約定了限制上市交易期限屆滿后辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且該協(xié)議不存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形；內(nèi)容亦未違反公平、公正的原則。綜上，法院的判決是正確的。

第三篇：房屋買賣糾紛律師靳雙權(quán)點評一起借名買房糾紛案件

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)解析一起借名買房糾紛案件

（為保護當事人隱私及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名。）

一、案件介紹

2005年4月8日，張桂祥和李澤霞共同出資50萬元創(chuàng)建了北京某工程技術(shù)有限責任公司，從事進口工程設(shè)備貿(mào)易業(yè)務(wù)。因公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要購買辦公用房，遂在2005年11月19日通過北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司了解到北京市朝陽區(qū)某街某房屋的出售信息，在后來與房屋所有權(quán)人協(xié)商后，決定購買涉案房屋。因為公司尚成立不久，資金有限，因此公司決定借用利益名義并以按揭貸款的方式購買涉訴房屋，首付款和按揭貸款均由公司支付，張桂祥表示同意。

2005年12月14日，張桂祥受公司的委托以自身的名義與涉案房屋所有權(quán)人孟及房地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂了《房屋買賣經(jīng)紀合同》，合同約定涉案房屋面積為108.14平方米，涉案房屋的售價為62萬元，交易過程中的契稅和印花稅由買方承擔，賣方還應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀公司支付居間服務(wù)費16000元。

2005年12月21日，北京某工程技術(shù)有限責任公司支付了20萬元的購房首付款，并繳納了相關(guān)稅款。該房屋交付北京某工程技術(shù)有限責任公司實際占有并使用。

2006年1月22日，該公司委托張桂祥辦理貸款，貸款42萬元，貸款期限20年，并以涉訴房屋為貸款本息提供抵押擔保，還款方式為等額還款。2006年2月，該公司變更注冊地址為涉訴房屋地址，同年3月6日，城建委頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，北京市政府于5月8日為涉訴房屋頒發(fā)國有土地使用證。而上述證書自頒發(fā)之日起便由該公司實際持有。

2012年4月11日，張桂祥將自己持有的股份轉(zhuǎn)讓他人，而張桂祥在轉(zhuǎn)讓股份前答應(yīng)該公司會將涉訴房屋過戶至公司名下。

2014年12月21日，該公司找到張桂祥要求過戶，但遭到拒絕。雙方多次協(xié)商無果后，該公司將張桂祥起訴至北京市朝陽區(qū)人民法院，要求法院確認該房屋為公司所有，張桂祥立即將涉訴房屋過戶登記至公司名下。

二、審判結(jié)果：

一審法院經(jīng)審理后判決：

(一）、張桂祥于判決生效后十日內(nèi)將北京市朝陽區(qū)房屋登記過戶至公司名下；(二)、駁回公司的其他訴訟請求。

一審判決后，張桂祥不服提出上訴，北京市第三中級人民法院經(jīng)審理后判決：維持原判，駁回上訴。

三、借名買房糾紛律師靳雙權(quán)案件點評

靳雙權(quán)律師認為，本案的爭議焦點在于雙方之間是否存在借名買房的事實。

本案中，雙方對于借名買房各執(zhí)一詞，且未簽訂相關(guān)書面協(xié)議。而本案原告即北京市某工程技術(shù)有限責任公司作為主張借名買房事實存在的一方應(yīng)依法舉證證明雙方之間的借名買房關(guān)系，否則需要承擔舉證不能的不利后果。而本案在庭審中，該公司出示了房屋首付款收條和相應(yīng)的按揭貸款還款記錄證明該房屋的首付款和按揭貸款截至蘇正發(fā)生前均由該公司承擔，且該房屋自交付使用后便一直由該公司實際占有并使用。而張桂祥在庭審中辯稱涉訴房屋為自己租給該公司使用，而按揭貸款是作為抵押租金的折抵款，但未出示任何證據(jù)，故法院對其主張未予支持。法院在充分考慮到公司作為房屋實際占有使用人且作為出資方的事實上，確認雙方存在借名買房關(guān)系。而雙方借名購買的房屋并非經(jīng)濟適用住房等具有特殊買賣性質(zhì)的房屋，因此雙方之間的借名買房口頭協(xié)議合法有效，而合法有效的合同對雙方當事人具有法律約束力，當事人應(yīng)當按合同約定履行自己的義務(wù)，而本案中公司已經(jīng)履行了自己的付款和還款義務(wù)，作為借名人的張桂祥亦應(yīng)該履行自己的過戶義務(wù)，因此，法院判決張桂祥將該涉訴房屋過戶至公司名下的判決于法有據(jù)，是正確的。

在此，靳雙權(quán)律師提醒各位當事人，涉及到大額財產(chǎn)時，如：房屋買賣、房屋贈予、房屋權(quán)屬變更等有關(guān)不動產(chǎn)交易、不動產(chǎn)權(quán)屬變更時需三思，最好先咨詢專業(yè)、資深的房地產(chǎn)律師，以規(guī)避交易中的風險，防止遇到不必要的糾紛，以免引發(fā)不必要的麻煩。

第四篇：借名購買兩限房協(xié)議被判無效 購房款應(yīng)返還

標題:借名購買兩限房協(xié)議被判無效購房款應(yīng)返還 靳雙權(quán)律師點評兩限房借名糾紛之財產(chǎn)返還

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)談拆遷后獲得兩限房購房指標的專屬性 兩限房購買對象具有專屬性，借名購買違反國家政策

北京房地產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)（***），專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十二余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團隊，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗，現(xiàn)在將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。

（為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）

一、原告訴稱

王凌訴稱：2009年5月，王凌1號的房屋被拆遷，王凌因拆遷獲得購買X室房屋的兩限房資格。王凌將兩限房指標交由其女兒去購買。誰知石夏天的朋友暗中與王凌的女兒達成口頭協(xié)議，使得石夏天無償使用王凌的兩限房指標購房，當時沒有簽訂書面合同，也未獲得王凌允許。石夏天明知此房為兩限房、其不符合購買條件，仍享有的限價商品房并一直占有、使用，其甚至暗中通過非法手段將房產(chǎn)證領(lǐng)取到自己手中。王凌多次與石夏天協(xié)商，未果。請求：

1、確認王凌和石夏天之間關(guān)于X室房屋的口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；

2、合判令石夏天立即將X室的房屋騰退給王凌；

3、判令石夏天給付王凌房屋占用費十萬元。

二、被告辯稱

石夏天辯稱：不同意王凌的訴訟請求。

一、2013年王凌訴石夏天物權(quán)保護糾紛案件中，王凌已經(jīng)當庭承認該購房指標系其自愿轉(zhuǎn)讓，雙方的買賣協(xié)議是雙方意思自治的結(jié)果。

二、王凌、石夏天雙方就涉案房屋之間存在口頭買賣協(xié)議，該事實已經(jīng)經(jīng)過了X區(qū)法院生效判決的確認，王凌的主張與其訴訟請求互相矛盾，也與王凌在之前訴訟中的陳述相違背。

三、王凌與石夏天雙方口頭協(xié)議并不具有合同無效的情形，口頭協(xié)議有效，雙方應(yīng)該繼續(xù)履行口頭協(xié)議的內(nèi)容。限價商品房本質(zhì)上也是商品房的一種，只是在價格上、戶型上有所限制，其他與商品房無本質(zhì)差異。相關(guān)法律規(guī)定并未限制限價商品房禁止交易，只是規(guī)定了5年內(nèi)若需要交易則需要政府回購而已。石夏天支付了全部購房款、稅費，辦理了裝修和入住，石夏天完全是依法依約入住涉案房屋，王凌僅作為名義上產(chǎn)權(quán)登記人不僅無權(quán)要求石夏天騰房，更無權(quán)要求石夏天支付房屋占用費。

三、審理查明

2009年8月28日，王凌與X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房預售合同》，約定王凌購買X室房屋?，F(xiàn)該房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票及其他相關(guān)票據(jù)原件均在石夏天處。關(guān)于購房款的支付情況系石夏天的愛人直接向X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司刷卡支付。

王凌、石夏天雙方均陳述于2009年8月達成口頭協(xié)議，但是對口頭協(xié)議的內(nèi)容雙方表述不一，王凌主張系無償將購房指標及房屋轉(zhuǎn)讓給石夏天，石夏天主張雙方系房屋買賣關(guān)系，石夏天向王凌支付了1萬元轉(zhuǎn)讓費。

另查，X室的房權(quán)證所載明的所有權(quán)人為王凌，房屋性質(zhì)為限價商品住房，登記時間為2012年11月2日。2012年10月11日，上述房屋取得契稅專用稅收繳款書。

四、法院判決

1、王凌與石夏天之間的口頭協(xié)議無效；

2、石夏天向王凌返還X室房屋；

3、駁回王凌的其他訴訟請求。

五、房產(chǎn)律師點評

房產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)點評：

當事人對自己的主張有責任提供證據(jù)予以證明。

本案爭議的焦點系王凌與石夏天雙方達成的口頭協(xié)議的內(nèi)容及性質(zhì)。對此雙方均未提供充分證據(jù)證明各自主張。

首先，購房款的支付方式系石夏天的愛人向開發(fā)商直接交付；其次，房屋的占有使用及購房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證書的持有人均為石夏天；結(jié)合雙方口頭協(xié)議達成的時間綜合考慮，應(yīng)認定雙方系借名買房關(guān)系，雙方達成的口頭協(xié)議內(nèi)容即石夏天借用王凌名義購買房屋。

限價商品住房是政府采取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設(shè)單位通過競爭方式取得土地，進行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房，其購買對象具有專屬性，借名購買限價商品住房的行為本身違反了國家相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬無效。

合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，石夏天應(yīng)返還王凌房屋。關(guān)于返還時間，因雙方還存在出資問題尚未解決，故應(yīng)由法院酌情確定。關(guān)于王凌要求石夏天支付房屋使用費，無事實及法律依據(jù)，故無法得到支持。提示：限價商品房是政府提供政策優(yōu)惠，具有社會保障性質(zhì)的政策性住房，國家對該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，其購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，其購買資格具有專屬性。同時，在房屋的轉(zhuǎn)讓方面，政府有明確的政策性規(guī)定，建議借名購房人慎重選擇。

第五篇：湯容濱律師談小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效如何處理

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效如何處理

所謂小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，未經(jīng)國有化和征收，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建造的房屋，一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會制作房屋權(quán)屬證書。在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證，當事人之間簽就小產(chǎn)權(quán)房簽訂的房屋買賣合同法院通常都認定為無效合同。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效如何處理呢？賣方能否要求買方返還房屋呢？

一般情況下，合同無效的，賣方是有權(quán)要求買方返還財產(chǎn)的。法律依據(jù)是《合同法》第五十八條的規(guī)定:“合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任”。但是，小產(chǎn)權(quán)房作為一種不動產(chǎn)卻有其自身的特殊性，法院在處理此類案件中往往會考慮房屋的現(xiàn)實占有和使用情況。如果買賣合同已經(jīng)全部履行完畢（即使合同無效），房屋也已經(jīng)被買方實際占有使用（占有使用的時間越長越有利于買方），法院很難支持賣方要求返還房屋的訴訟請求。尊重事實、維護穩(wěn)定和正常的生活秩序是法院處理此類糾紛考量的重要因素。

附：原告鄭A訴被告鄭B等房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：

2013年4月2日，被告鄭B作為出賣方(甲方)、被告姚C作為買受方(乙方)、上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所作為居間方(丙方)，三方簽訂了居間合同(買賣)一份，約定甲方愿意轉(zhuǎn)讓的房屋位于上海市松江區(qū)某某中心2號公房中單元404室，建筑面積78平方米，該房屋屬于松江區(qū)某集資房，乙方對甲方轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn)；甲方保證上述房屋權(quán)屬清楚，且無糾葛，如今后發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛和其他未了事項，甲方應(yīng)承擔由此引發(fā)的法律責任，并負責處理善后工作；上述房屋轉(zhuǎn)讓價款為310,000元；系爭房屋的附屬設(shè)施有床2只，餐桌1只，椅子4只，寫字臺1只及固定設(shè)施；甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意付款方式如下：

1、2013年4月2日乙方支付定金30,000元，2、2013年4月10日乙方支付280,000元，3、付清房款后當天，甲乙雙方交接房屋，結(jié)清水、電、物業(yè)費等，4、甲方送乙方車庫1間約6平方米；合同還對房屋買賣中的其他事宜進行了約定。

上述合同簽訂后，被告鄭B作為收款人分別于2013年4月2日、4月7日出具金額為30,000元和270,000元的收據(jù)二張，其中，2013年4月7日收據(jù)中同時載明，合同上是總價310,000元，另外原因減去10,000元，房款全部結(jié)清。上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所亦在上述收據(jù)上加蓋了公章。庭審中，被告姚C同時提供了銀行轉(zhuǎn)賬憑證二份，證明被告鄭B收到了包括12,000元現(xiàn)金在內(nèi)的共計300,000元購房款，原告對此并無異議。訴訟中，被告姚C表示當時購買系爭房屋的時候，被告鄭B說房屋是78平方米，后來姚C問了樓下的鄰居，系爭房屋其實不到78平方米，所以最后的房價減去了10,000元。

經(jīng)本院現(xiàn)場勘查，現(xiàn)系爭房屋的實際門牌號碼為上海市松江區(qū)某鎮(zhèn)環(huán)陽支路6弄甘露新村XXX號XXX室。

另查明，2013年9月24日，上海市松江區(qū)某鎮(zhèn)某街道居委會出具證明一份，載明張某某位于松江區(qū)某鎮(zhèn)環(huán)陽支路XXX弄XXX號XXX室(甘露新村)75平方米集資房，于2011年10月18日轉(zhuǎn)賣給鄭A，現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)屬鄭A所有。

庭審中，原告鄭A亦提供了案外人張某某于1988-1989年間繳納甘露新村XXX號XXX室房屋集資款的收款收據(jù)、案外人張某某與何某某于2011年9月8日簽訂的居間合同(買賣)、案外人何某某與原告鄭A于2011年10月18日簽訂的居間合同(買賣)以及收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等，證明系爭房屋的原始權(quán)利人為案外人張某某，何某某從原始權(quán)利人張某某處購買系爭房屋，原告支付合理對價后從案外人何某某購買系爭房屋，而被告鄭B雖然是原告的兒子，但卻存在欺詐行為，其并沒有向原告支付任何對價，只是從幫原告裝修房屋的遠房親戚鄭惠龍?zhí)庲_取了系爭房屋的鑰匙，并將系爭房屋出售給被告姚C。某鎮(zhèn)某街道居委會也證明目前系爭房屋的產(chǎn)權(quán)屬原告所有，被告姚C沒有盡到審慎審查義務(wù)，僅憑一把鑰匙就與被告鄭B簽訂合同并交付房款，由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由其自行承擔。因此二被告理應(yīng)將系爭房屋返還給原告。

被告姚C則認為，對某鎮(zhèn)某街道居委會出具證明的真實性無異議，但居委會不能對房屋的產(chǎn)權(quán)進行證明，系爭房屋原始權(quán)利人屬于案外人張某某無異議，原告證明房屋的出處被告姚C也無異議，但居委會與鄭A、張某某均沒有關(guān)聯(lián)性，居委會不是房屋的轉(zhuǎn)讓方，即便原告到居委會備案也是沒有經(jīng)過核實的，居委會不是確權(quán)的單位。被告鄭B與原告是父子關(guān)系，只是被告鄭B代表原告出賣房屋簽訂合同，原告據(jù)此主張合同無效并無道理；原告與鄭B家庭內(nèi)部的關(guān)系，與本案沒有關(guān)聯(lián)性，系爭房屋被告姚C已經(jīng)支付了對價，事隔大半年，原告都沒有提出任何異議，而且被告姚C也是通過中介買過來的；原告訴狀中稱原告與被告鄭B達成口頭租賃協(xié)議，實際上被告鄭B一直居住在系爭房屋內(nèi)。

訴訟中，被告姚C向法庭提交了有張某某與鄭B簽名的居間合同(出售)一份，欲證明被告姚C當時是通過中介向被告鄭B購買房屋，中介告訴姚C系爭房屋是鄭B的，沒有問題，讓姚C放心購買；后來原告起訴姚C后，姚C就去找了中介，中介向姚C提供了一份張某某與鄭B簽名的居間合同(出售)，雖然買房的時候被告姚C是不清楚的，但這也說明被告鄭B是有權(quán)出售系爭房屋的，姚C付清錢款后從鄭B處取得了系爭房屋的鑰匙。原告則表示上述張某某與鄭B簽名的居間合同(出售)是偽造的，張某某將房屋轉(zhuǎn)讓給何某某的時間是2011年9月8日，后何某某與鄭A簽訂了合同，這是一個完整的交易過程，且有完整的交易憑證，而被告姚C提供的居間合同(出售)中張某某與鄭B的簽名均非其本人所簽，印章也是后蓋上去的。

原告訴至法院，請求判令：

1、被告鄭B與被告姚C簽訂的居間合同(買賣)無效；

2、二被告返還原告所有的位于松江區(qū)某某中心2號公房中單元404室的房屋。

裁判原文節(jié)選：

本院認為：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而訂立的合同屬無效合同。本案中，被告鄭B與被告姚C雖明知系爭房屋屬農(nóng)村集資房，無房地產(chǎn)權(quán)證，但雙方仍然簽訂居間合同進行交易，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的禁止性規(guī)定，故被告鄭B與被告姚C就系爭房屋簽訂的《居間合同(買賣)》無效。其次，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，原則上應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。本案中，一則，雖然被告鄭B與被告姚C就系爭房屋簽訂的《居間合同(買賣)》無效，但原告所稱的已取得系爭房屋亦不具有合法性，原告雖然提供了松江區(qū)某鎮(zhèn)某街道居委會出具的證明，但該街道居委會并不能證明原告與案外人的房屋買賣行為合法，以及系爭房屋的權(quán)屬歸原告所有。二則，原告在訴狀中稱，原告與被告鄭B達成口頭租賃協(xié)議，原告將系爭房屋出租給被告鄭B居住，但訴訟中，原告又表述為被告鄭B從案外人鄭惠龍?zhí)庲_取了系爭房屋的鑰匙，并將系爭房屋出售給被告姚C，原告陳述內(nèi)容存在矛盾之處。綜合考量系爭房屋的取得過程、被告姚C的付款情況以及系爭房屋的實際占有使用情況，對于原告要求二被告將系爭房屋返還給原告的請求，本院不予支持。

據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告鄭B與被告姚C于2013年4月2日簽訂的《居間合同(買賣)》無效；

二、駁回原告鄭A的其余訴訟請求。案件受理費80元，由被告鄭B負擔(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。