第一篇：洛陽房產律師：我做律師這幾年,十五種無效房屋買賣合同

我做律師這幾年的經驗：十五種房屋買賣合同無效的原因？

房屋買、賣對于一個家庭來講是一件大事，每個人都會小心翼翼，慎之又慎。但是由于知識和經驗的不足，很多人不慎買了一套問題房屋，或簽了一份無效的房屋買賣合同，惹來無盡的麻煩。所以你應當在房屋買賣前，盡可能的了解相關的法律規定，或者咨詢專業房產律師，以保證交易的安全、順利。

根據《民法通則》、《合同法》、《房地產管理法》的規定，結合我國目前的司法實踐，筆者將房屋買賣活動中可能導致合同無效的所有情形進行總結，共有如下十一種：

(一)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，買賣合同無效。無民事能力人一般是指未滿十歲的兒童、精神病人;

(二)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。限制行為能力人主要指年滿十歲未滿十八歲的未成年人以及不能完全辨認自己行為后果的人;

(三)一方欺詐另一方所簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。這里的事實真相應指有關房屋權屬等信息，而不是有關房屋情況的所有信息;

(四)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐懼而簽訂的房屋買賣合同;

(五)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同;

(六)房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的合同;

(七)買賣權屬有爭議的房屋。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效;

(八)未經其他共有人同意，擅自處分其他共有人財產權利的房屋買賣合同;共有房屋的出售應當經過所有共有人簽字一致同意，否則買賣合同無效。現實交易中，有的共有房屋其共有人名稱會記載于房屋所有權證上，讓所有的共有權人簽字好辦。但是對于那些并未在所有

權證上記載全部所有人的房屋即隱名共有房屋怎么辦，買房人可以通過由賣方在房屋買賣合同中承諾無其他共有人的方式保護自己的交易安全;

(九)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規劃紅線范圍內的房屋等等;

（十）頂替別人的名字購買的房屋；本人不具有購買某種房屋的資格，用親戚、朋友的名字購買的；

（十一）買賣的標的房系經濟適用房，并且取得該房屋不滿5年的；

（十二）買買小產權房屋的行為；

（十三）城市居民去農村購買村民自己建造的房子的行為；

（十四）侵犯承租人的優先購買權的行為；（注：不是絕對無效的，如房屋所有人出賣給共有人、自己親屬的行為就認定為有效）；(十五)其他導致房屋買賣合同無效的情形；

三、房屋買賣合同無效的法律后果

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。房屋買賣合同是否無效應由人民法院、仲裁機關確認，而不是由買賣雙方或一方決定。房屋買賣合同被宣告無效后，將產生以下法律后果：

(一)相互返還。即由出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋;

(二)買受人已經實際使用房屋的，應當支付相當于房屋租金的使用費，買受人對房屋進行了裝修的對于裝修價值部分可由出賣人適當給予補償。

(三)有過錯的一方應賠償對方因房屋買賣合同無效所受到的損失，雙方都有過錯的，應當按照雙方的過錯大小分清雙方責任，各自按照應當承擔的責任分擔損失。

(四)在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

(五)因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。

(六)涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰 白德營律師，爭創洛陽房產律師行業標桿！

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第二篇：資深房產律師點評房屋買賣糾紛：兩限房買賣合同無效后的賠償

胡麗與李大普房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

一、原被告訴求

原告胡麗訴稱：2011年7月24日，通過朋友介紹，我與被告李大普簽訂了《存量房屋買賣合同》，雙方約定李大普將其因拆遷所得三居室樓房一套以每平方米八千元的價格轉讓給我，我已付房款三十萬元。后由于房屋升值，李大普在利益驅動下反悔，《存量房屋買賣合同》已經被法院判決無效，現該判決已經生效。為維護我的合法權益，現訴至法院要求：

1、被告李大普返還購房款三十萬元及相應利息，利息自2011年8月11日起至實際給付之日；

2、被告李大普賠償房屋增值損失三十萬元；

3、本案訴訟費由被告李大普負擔。

被告李大普辯稱：我不同意原告李大普的訴訟請求。對于購房款三十萬元我同意返還，利息不予認可。在2013年我就與胡麗聯系退款事宜，但是胡麗一直拒絕，如果有損失也是胡麗自己造成的。我不同意賠償房屋損失，我與胡麗簽訂的房屋買賣協議是因為違反合同法的規定才導致無效的，我不存在違約，不存在過錯，故不應當賠償。我也不同意承擔訴訟費及評估費。

經審理查明：2011年，因房屋拆遷，被告李大普選擇保障性房屋置換作為房屋拆遷安置補償方式，并選擇北京林家公司開發建設的華遠銘悅園，后簽訂了選房意向單。2011年7月24日，通過朋友介紹，李大普與原告胡麗簽訂了《房屋買賣協議》，雙方約定甲、乙雙方就房屋買賣事項經過協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、李大普以八千元／平方米價格出售給胡麗。

二、付款方式：甲胡麗在簽訂雙方協議后，先交定金五萬元；胡麗在2011年8月11日前將先期購房款人民幣三十萬交李大普，李大普收到后出具收據。若胡麗單方反悔約定，所有預付定金不予退還。

三、李大普與房地產開發商正式簽訂房屋買賣合同后，胡麗要把未付房款一次性付清現金。甲乙雙方約定待甲丙雙方簽訂房屋買賣合同后，甲乙雙方立即辦理房屋買賣公證手續，費用由胡麗承擔，李大普配合辦理。

四、李大普房屋在符合國家法規政策可以轉讓后，立即配合胡麗辦理轉讓過戶手續，過戶費用由胡麗來承擔。

五、李大普與房地產開發商簽訂購房合同且李大普所取到房屋鑰匙，只要胡麗把房款交清，李大普把鑰匙交與胡麗，由此開始，房地產開發商向李大普所取的一切費用都由胡麗支付。協議簽訂后，胡麗按照約定給付李大普房款三十萬元。2014年年初，李大普反悔，拒絕出售房屋，雙方協商未果，后李大普訴至法院要求確認雙方所簽訂的房屋買賣協議無效。2015年4月7日，法院作出民事判決書，判決李大普與胡麗于2011年7月24日所簽訂的《房屋買賣協議》無效，現該判決已發生法律效力。

另查，2015年5月26日，李大普與北京林家公司簽訂了《北京市商品房現房買賣合同》，雙方約定，由李大普購買位于北京市某區666號房屋，總價五十四萬元。現李大普已將該房屋裝修完畢并居住使用。經原告胡麗申請，2015年8月2日，經法院委托，北京大地盛業房地產土地評估有限公司對666號房屋可上市價值進行了評估，結果為房屋總價為一百七十萬元。胡麗當庭表示，房屋增值部分為九十七萬元，但其綜合情況僅主張損失三十萬元，且合同中也有約定雙倍返還購房款。

三、判決如下：

1、被告李大普返還原告胡麗購房款人民幣三十萬元；

2、被告李大普于本判決生效之日起七日內給付原告胡麗購房款人民幣三十萬元的利息；

3、被告李大普給付原告胡麗房屋增值損失人民幣三十萬元。

四、資深房產律師靳雙權點評

資深房產律師靳雙權認為：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。根據本案查明的事實，原告胡麗與被告李大普之間的房屋買賣協議已經法院生效判決確認無效，李大普應當返還胡麗購房款。故對胡麗要求李大普退還購房款并支付相應利息的訴訟請求，理由正當，證據充分，于法有據。合同被確認無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。考慮到李大普作為李大普在出賣時即明知其無權出賣該房屋，故其應賠償胡麗作為胡麗信賴利益損失，該損失應當全面考慮李大普因房屋升值所獲利益，以及胡麗因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。此外，訴爭房屋性質系限價商品住房，購房人在取得房屋權屬證書滿5年后是可以轉讓的，李大普如果想履行協議是可行的，可見李大普作為李大普過錯程度明顯大于胡麗。就本案而言，對于李大普信賴利益損失的賠償，應考慮李大普因房屋升值的因素，參照評估報告并綜合限價商品住房轉讓時應交納一定比例的土地收益等價款予以確定胡麗的房屋增值部分損失。故對胡麗要求李大普賠償房屋增值損失的訴訟請求，理由正當，證據充分，于法有據。

綜上，資深房產律師靳雙權認為法院的判決是正確的。