第一篇：房屋買賣合同無效的情形

房屋買賣合同無效的情形，房屋轉讓合同的效力

此文章幫助了797人 | 作者：南寧合同糾紛律師 | 來源：法邦網

本文系法邦網原創，謝絕任何形式的轉載，違者必究。

欄目關注：買賣房屋不協助過戶糾紛延期交貨如何承擔違約責任合同欺詐可以要求商家賠

在我國，夫妻共有房屋出售時，往往都是夫或妻一人在買賣合同上簽字，人們也習以為常，長期以來并沒有人因此對房屋買賣合同的效力提出異議，但近年來卻有人認為這里面存在“漏洞”，向法院提出了買賣無效的請求。然而，他們的這一請求卻遭到了法院的“狙擊”。8月12日，隨著南通中級法院終審判決書的送達，被告全某、邵某夫婦要求認定邵某與原告章某所簽房屋買賣合同無效的愿望再次落空。

案情介紹：

原告章某，系海安某中介信息服務部女業主。被告邵某與丈夫全某于1986年登記結婚。2002年4月22日，邵某對海安縣城某小區的一處房屋（即本案訟爭房屋）進行了產權登記，產權證上標明房屋所有權人為邵某，產別為私有房產，面積為149.57平方米，共有人欄目未填寫。2003年4月，邵某取得上述房屋的國有土地使用證，證上標明土地使用者為邵某。

2003年，邵某在海安縣城另一小區又購得住房一套，經裝潢后于當年搬入該房居住。此后，邵某遂委托其兄邵某某幫助出售前述訟爭房屋。

2004年2月24日，邵兄以自己的名義與原告章某簽訂了房地產轉讓合同一份，轉讓價格為90800元；章某付清房款后轉讓方交付全部房產、車棚的鑰匙及附隨物品；轉讓方負責協助提供辦理房產過戶所需的一切手續，費用由章某承擔。合同簽訂后，經章某要求，被告邵某在章某所持有的一份房地產轉讓合同上的委托方后簽上了自己的名字和身份證號碼。

同年3月起，原告章某分四次付清了全部房款290800元，均由邵兄代收后轉交給被告邵某。同年9月3日，章某給付完最后一筆房款后，于當日入住該房。合同履行過程中，邵某分別將訟爭房屋的土地使用證、房屋所有權證交給了原告章某。

其后，原告章某要求被告邵某協助辦理房屋過戶手續，但被告邵某始終未協助。今年5月8日，章某一紙訴狀將邵某告上法庭。海安法院受理后，經被告邵某申請，法院依法追加其丈夫全某為被告，一并參與訴訟。

法院判決：

庭審中，原告章某訴稱，我與被告邵某簽訂房地產轉讓合同后，依約給付了全部房款，邵某也已將上述房屋及該房的房產證、土地使用證交給我，但其拒絕依照合同履行協助過戶義務，現請求法院判令被告邵某協助辦理過戶手續。

被告邵某辯稱，我與丈夫全某關系素來不睦，且全某常年在外搞工程，因而我擔心將來一旦感情破裂離婚時，經濟上會吃虧，故我是在瞞著全某的情況下，委托我兄出售上述夫妻共有房屋的；現我丈夫全某已知道此事，明確表示不同意出售，為了顧全夫妻關系，我不同意將房屋過戶給原告章某。另據有關法律規定，我丈夫既未在轉讓合同上簽名，又未事后追認，該轉讓協議應認定無效，現請求法院駁回原告章某的訴訟請求。

被告全某辯稱，訟爭房屋系夫妻共同財產，邵某在未得到我同意情況下單方轉讓，根據法律規定，轉讓合同應認定無效。兩被告聲稱夫妻關系不正常，但未能提供可信的證據。海安法院審理后認為，被告邵某另行購房入住后，原有住房閑置，其口頭委托其兄代為出售原房合符常情，亦不違反法律規定。原告章某在與邵某簽訂合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦親自前往簽名，并加注自已的身份證號碼，故該委托關系合法、有效，其產生的后果應由委托人邵某承擔。

兩被告以訟爭房屋系夫妻共同財產，且未得到夫妻共同同意為由，要求認定買賣無效的辯稱，從法律上和事實上都難以確認。從事實角度分析，訟爭房屋產權證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個人房屋本身存在爭議。即便把訟爭房屋看成夫妻共同財產，也應視為是被告邵某夫妻平等協商的結果。因為本案從合同簽訂，到原告章某分四次付清房款，再到邵某將房屋及相關權利證書交給章某，及章某實際入住，時間間隔并不太短，在無可靠證據證明兩被告夫妻關系不睦的情況下，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理。另據被告全某稱，其得知其妻出售訟爭房屋后也曾試圖解決此事，但其在此事未解決的情況下又外出工作而置之不理，更違常理。從法律角度分析，按城市房地產管理法的規定，夫妻一方未經對方書面同意而出售房屋的行為無效。但此后我國已修訂了婚姻法，最高人民法院也對如何適用婚姻法作了相關的司法解釋，新婚姻法及相關司法解釋并未再規定“書面同意”要件，故在夫妻處理共同所有的財產時，應本著新法優于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規定。綜合事實和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋買賣合同為夫妻雙方共同意思表示，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告章某，故章某與邵某之間的房屋買賣合同成立且合法有效。

合同簽訂后，雙方當事人均應依法按約全面履行自己的義務。現原告章某付清了房款，履行了自己全部義務；被告邵某也交付了房屋及相關權利證書，履行了主要義務，但仍應按約協助原告章某將房屋過戶，故原告章某的訴訟請求應予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》及最高院有關婚姻法的司法解釋的規定，判決被告邵某夫婦于判決生效后一個月內協助原告章某辦理訟爭房屋的過戶手續，有關費用由原告章某負擔。

一審判決后，兩被告不服，提出上訴。南通中院審理后認為，一審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，判決駁回上訴，維持原判。

律師解析：

本案主要涉及法律之間相互沖突或發生理解歧義時，如何結合中國國情準確適用法律問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定：“共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓”。《中華人民共和國婚姻法》第17條第2款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第17條規定：“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權’的規定，應當理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。

（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

從上述法律及司法解釋規定中不難看出，房地產法要求的“書面同意”要件，在婚姻法及相關司法解釋中已未再作強制性要求，這就導致了法律之間的相互沖突。事實上，房地產法規定于1994年，有些規定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突，已不適應時代的要求。同時，新法優于舊法是法律適用中的一個基本原則，故本案中應優先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財產時，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

第二篇：房屋買賣合同無效的情形及處理

一、房屋買賣合同無效的情形

法律法規：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管

理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等法律法

規的規定。

（一）房屋與土地分開轉讓的，（現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓）

法律規定：

《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（建設部頒布實施）的第三條規定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離”

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”

《城市房地產管理法》第四十二條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”

法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。

（二）侵犯優先購買權的。

法律規定：

《民法通則》第七十八條第二款規定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”

《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

《合同法》第二百三十條條也有相應規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。

（三）因欺詐而轉讓商品房的。

法律規定

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

（四）商品房預售違法的。

法律規定

我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

（五）在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。

法律規定

《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件；轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的；有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。

（六）其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。

如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議的等。

對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。

（一）房屋買賣未采用書面形式。

法律規定

《城市房地產管理法》第四十一條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”

《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”房到買賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”

法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。但為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主要義務且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。

（二）賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同。

法律規定

《城市房地產管理法》第三十八規定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規定應當是屬于行政管理性的，違反這一規定，僅是產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。

《合同法》第一百三十一條規定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”可見，只要標的物合法且有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規定也可以推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產權利人沒有現實房屋的產權證而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記過戶手續，但不應據此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續，產權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所有權證的，則此類合同應為無效。

（三）沒有辦理過戶手續而引起發一方反悔的。

法律規定

《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》（1990年2月17日最高人民法院）強調：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”

《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》（1992年7月9日最高人民法院）答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效。”

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的，不予支持。”

《物權法》第十五條規定：“ 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》第九條中規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。”

法律分析

由此可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關手續之前，不具有將合同指向標的房產權屬變更的效力。本質上說，這涉及到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動產轉移合同（債權行為）依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記（物權行為）手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。

（四）房屋共人擅自轉讓的行為。

法律規定

《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第十七條第（二）項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”

《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護

第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”

《物權法》第一百零六條規定：“ 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”

法理分析 可見，我國法律已確立了我國物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認為其他共有人并不反對，支付了合理的對價，并進行了登記。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發，應當認定合同的效力允許買方取得房屋的所有權。

（五）城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同。

法律規定

《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“禁止擅自通過?村改居?等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”

《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資源部國土資發〔2004〕234號）第（十三）款重申：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”

法律分析 總的來說，從我國國家的政治基礎和純粹的法律規定來看，我國現行法律是不允許農村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規定也很困難。但由于從法律的合理性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復雜性來看，又沒有充足的理由支認定此類行為全部無效。且農村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。《物權法》第一百五十三條雖然規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定，但其卻明確了宅基地使用權是一種物權，既然是物權，權利人當然有相應的支配權包括處分權。所以對涉及到宅基地使用權的轉讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規劃要求和用地條件，買房自用的，就應認定為有效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應得到法律支持。

（六）城市公房私自買賣的問題。

根據建設部及各地政府的規定，此類公房是禁止私自轉讓的。但這些規定畢竟屬于行政規章性質，并不是法律的直接適用淵源。另外，從現實看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關公房管理機構也默認了此類行為。所以，如果所涉及的公房轉讓如在合同簽訂前或履行后已經得到出租人的同意或買方以自己的名義交付了租金并且實際占有了該房，則這種轉讓行為是有效的。反之，則為無效買賣合同。

另外，有些地方的公房轉讓合同不同于其他的房地產買賣合同，通常雙方轉讓的是房屋的使用權，這樣嚴格說就不再屬于房地產買賣合同。

三、房屋買賣合同無效的法律后果

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產生以下法律后果：

（一）出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。

（二）有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

（三）在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

（四）因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。

（五）涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。

第三篇：房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據。

實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：

一、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

二、產權未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

三、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

四、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前３個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

五、單位違反規定購房，合同無效。機關團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

六、價格上欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。

七、非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產，不得轉讓（包括買賣）：１、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；２、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；３、依法收回土地使用權的；４、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；５、權屬有爭議的；６、未依法登記領取權屬證書的；７、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形

第四篇：實踐中常見的房屋買賣合同無效的情形

1、農村集體土地不可擅自用于商品房開發

[案例]：某開發公司同某鄉合作開發了一塊屬于鄉級所有的農村集體土地，公司出錢、鄉政府出地，開發了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以進行“商品房”開發公開銷售嗎？

[分析]：這種“商品房”的開發及銷售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷售合同為無效合同。其理由：（1）根據我國《土地管理法》的規定，任何單位和個人建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。建設占用土地，如是農用土地轉為建設用地的，必須辦理農用地轉用審批手續；（２）農用地的轉用必須符合土地利用總體規劃，在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地應由市、縣人民政府批準，并依法辦理土地征用、補償手續；（３）根據我國《城市房地產管理法》規定，集體所有土地經依法征用轉為國有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（４）沒有商品房預售許可證的項目嚴禁市場銷售，城市居民購買農民房不受法律保護。［王富利律師提醒］：（１）購房商品房一定要查詢該項目是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證，表明國有土地使用證、規劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權證；（２）事先可到房地產交易所官方網上查詢，若網上未登記備案，則最好不要購買。

2、工業用地上建住宅最好別買

[案例]：前不久，王先生看中了市郊某工業園區內一棟獨門獨院“公寓式”小樓，價格低、環境好、距離市區又近，可一了解，此房土地性質為工業用地，房屋產權證是“辦公用房產權證”，不能按揭貸款，還無法遷入戶口。是買還是不買，王先生陷入了兩難之中。”的房屋，最好不要購買。第一，此房屋的土地性質為工業用地，國家規定嚴禁在工業用地上開發建設除工業廠房、工業辦公用房、工業配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖然工業用地上可以建造不超過工業項目總用地面積的７％的行政辦公及生活服務設施用地，可以辦出辦公用房的產權證，但和普通住宅產權證書完全兩樣，一旦消費者購買了此類房屋，日后將面臨諸多問題，如：銀行一般不予按揭貸款，無法公證、小孩上學，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業用房的標準繳納，要比生活用房貴不少。［王富利律師提醒］：購買商品住房土地用地性質不可忽視。工業用地國家規定使用期限為５０年，居住用地使用期限為７０年。此類房屋不享受住宅用地使用７０年期滿自動續期的權利。

3、“鄉產權”房屋不受法律保護

［案例］：幾年前，劉女士在旅順北路購買了一棟１８０平方米帶大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點款，銀行卻以該房屋產權證不是國家法律認可、房地產管理部門統一頒發的房屋產權證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購買的樓房的產權證是鄉一級政府頒發的所謂“地產小產權證”的“鄉產權”。

［分析］：諸如此類的“大棚房”、“生態房”、“農業園”一般都是打著農業項目的旗號，在農村集體土地上開發建設的房屋，由于此類房屋所用土地沒有變性為國有土地，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》，因而無法辦出國家法律認可的、享有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，并由房地產管理部門（房地產交易所）正式頒發、國家建設部統一印制的《房屋所有權證》。一是從法律角度講，“鄉產權”房屋不受法律保護。二是從日常生活講，“鄉產權”房屋不能公證、不能貸款、無法體現個人財產。三是周邊的配套設施不完善。

［王富利律師提醒］：消費者在購買房屋前要弄清楚土地性質，分清居住用地、工業用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋所有土地性質是不是國有出讓土地，是不是商品住宅項目，有沒有商品房銷售許可證。不可聽信開發商諸如“可變更為國有土地”、“可變更為產權房”的承諾，因為補辦土地出讓手續要通過國土資源部門的層層審核，有些集體土地變性國有土地還要經過省國土部門或國家國土部門審批，商品房經營用地還要經過招、拍、掛環節，所以存在很大的不確定性。

4、購買“合作房”、“聯建房”要慎重

［案例］：賀女士通過“中介”，相中了位于郊區附近一棟合作聯建二手“別墅房”，此樓獨門獨院、價格便宜、環境好，很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”。可與賣主一接洽，才知此房賣主僅有一份當初同開發商簽訂的“房屋買賣合同”和一張購房發票。［分析］：（１）購買“合作聯建房”，特別是農村集體土地上合作開發的聯建房尤為注意，我國《土地管理法》明確規定：任何單位和個人進行建設需要使用的土地的，必須依法申請使用國有土地，建設占用土地，如涉及農用土地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；（２）我國《城市房地產管理法》及有關司法解釋規定：集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后方可有償出讓。集體土地的所有者違反規定擅自與他人簽訂土地使用權出讓合同的，應當認定合同無效；（３）該房屋是某開發商與村里合作開發聯建，其性質為土地使用權出讓的特殊形式。該村在農用地轉為建設用地的過程中未辦理法定的手續，不具有法律效力，其土地上開發建設的房屋無法進行辦理有關房屋權屬方面的證明即房屋所有權證書。

［提醒］：通過“中介”購房，首先要了解此房屋的土地性質是國有出讓土地還是集體土地，若是后者，最好不要購買；購買二手房，還要查詢賣方有無此房屋的房屋所有權證書，若僅只有一份合同和一張發票，再便宜的房屋也不宜購買。

5、海景“地產房”買不得

［案例］：葉先生在海邊看中了某“生態小區”觀海房——一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車庫、有私家花園，一、二層居住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬人民幣。經了解，此樓房屬于集體土地上開發的“地產房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權證書，而且購房時還要繳納總房價的4——8%的土地使用費。

[分析]：（１）在集體土地上開發建設的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認可的房屋所有權證書，因為它所占有的土地是集體土地，國家法律明確規定，集體土地不能用于商品房開發建設銷售；（２）由于是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國有出讓土地手續，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》、《商品房預（銷）售許可證》，也就無法辦理國家法律認可的、國家建設部統一印制編號的、房地產管理部門（房地產交易所）登記備案并頒發的《房屋所有權證》；（３）這些房屋所占土地往往是開發商從村或鄉鎮租用集體土地（一般為５０年），葉先生除了購房款外，還要向開發商繳納購房款４％的土地使用費。而國家法律規定商品房居住用地為７０年，土地出讓金包含在每平方米的房價中，由開發此商品房的開發商一次性向政府土地管理部門繳納。

［王富利律師提醒］：（１）購買此類集體土地上開發的、辦不了房屋所有權證的“地產房”風險比較大，最好不要購買；（２）購買此類房屋最好的辦法是看其開發的小區是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國有土地，可以辦理法律認可的房屋所有權證；（３）必要時，可到房地產交易所查詢該樓盤是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購買。

6、購買“尾房”要留神

“［案例］：前不久，小王購買了某小區一套開發商剩下的“尾房”，按規定的日期和開發商提供的有關手續到交易所辦理房屋產權證書，可一了解，此套房早在一年前就被開發商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產權證。

［分析］：“尾房”產生的原因大致有三大類：一是“問題尾房”，如土地開發規劃等必備手續不齊或未交開發土地出讓金、戶型不合理、朝向差、樓層差等有問題賣不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等沒打算賣的“尾房”；三是樓盤手續等本身沒有問題，但在營銷開始階段因多種原因沒有獲得市場認可而形成的“尾房”。碰到第一種類型手續不齊辦不了產權證的“尾房”，房子再好、價格再低，也不要購買；戶型、朝向、樓層不好，可以權衡利弊，綜合考慮再行定奪；第二、三種類型，只要價格合適，可以放心購買。［王富利律師提醒］：（１）要重視尾房有關證件如手續信息的掌握，尾房的產權狀況對購房人尤為重要，購買時首先要確定房子的銷售手續和產權是否明晰；（２）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；風險程度有多大，怎樣確保解除抵押后能辦到產權證；（３）如果拍賣尾房，應當弄清產權過戶手續是否已辦理等。

7、購買“抵債房”有講究 “

【案例】：老王從某建筑公司購買了某開發公司抵債給該建筑公司的一套抵債住房，購房合同是老王同某建筑公司簽的，購房發票也是某建筑公司開具的。老王拿這些手續到房地產交易部門根本辦不了房屋所有產權，究竟是什么原因？

【分析】：上述里子起碼出現三個問題：第一，房地產轉讓的主題問題，房地產轉讓的主體只能是房地產權利人，開發公司抵給建筑公司的抵債房，既沒有辦理房屋所有權證，建筑公司難以成為房屋權利人；而且建筑公司又不具有房地產開發資質。沒有房屋銷售的權利，其所簽訂的購房合同無主體資格，因而是無效合同；第二，房屋銷售的代理問題。商品房的轉讓可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書，建筑公司既不受開發商的委托賣房，又沒有正式的書面委托書，自己簽約、開票賣房，沒有任何法律效力，因而無法辦理房屋所有權證；第三，房屋銷售的程序問題。商品房銷售必須實施房地產交易部門提供的標準示范合同文本，轉讓商品房必須到房地產交易本門辦理合同登記備案手續和辦理房屋所有權證。老王辦不了產權當屬意料之中。【王富利律師提醒】：購買“抵債房”要主意（1）此抵債房有無《商品預（銷）售許可證》，有了此證，證明《國有土地使用證》等四證齊全，可以辦理房屋所有權證；（2）簽合同，開發票一定要有合法的房地產轉讓主體，這個主體就是開發此抵債房的開發公司，買方一定要堅持同開發公司簽訂購房合同，堅持開發公司提供統一的商品房銷售發票，有了這兩個才能進行備案、辦房屋所有權證；（3）同開發公司辦一個書面現金轉讓協議，以保證建筑公司收到款項后買方及時領取要是和房屋。

8、“合同、發票”房能否辦產權 “

【案例】：崔女士前不久開中了某中介提供的“二手房”，地段、戶型、價格都不錯，但此房只有合同、發票，崔女士不知此房能否辦理產權證，不敢貿然購買而猶豫不決。

【分析】：我國《城市房地產管理法》等法規明確規定，未依法登記領取《房屋所有權證》，一般這種“合同發票”房有兩種情況：一種是此房已同開發商簽好買賣合同，并交完款入住，開發商已在房地產交易所辦理登記備案，但購房者未到房地產交易所辦理購房合同簽證手續，并在合同落款處蓋上房地產交易所合同簽證公章或辦了簽證手續而未及時辦理《房屋所有權正》；另一種是開發商因項目手續不全或欠交土地出讓金或集體上地未變性國有土地等手續而根本無法辦理其登記備案手續。前一種似乎風險小一點，只要督促原房主及時辦理房屋產權證后，再行通過產權過戶更名繳納各種稅費后轉給崔女士名下即可；后一種風險就大一些，要么只有等開發商交齊土地出讓金或變性為國有出讓土地等全部手續并正式在房地產交易所辦理了登記備案手續后，再行購買；要么，開發商根本無法辦理登記備案，購買了無法辦理房屋所有權證。

【王富利律師提醒】：購買“二手房”最好購買有《房屋所有權證》的房屋，只要房地產交易所可以過戶更名轉讓至自己名下，就可以確保自己的權益不受任何影響。

9、經濟適用住房不滿5年買不得 “

【案例】：袁女士通過朋友.介紹，想購買李某去年第一批搖號中房，位于泡崖（查看地圖）小區一套經濟適用住房，每平方米要價3600元。因為經濟適用房5年后才能上市交易并可以辦理房屋過戶手續，李某提出，先簽訂房屋買賣合同并公證，買方繳納全款后入住該房屋，待5年期滿國家允許上市交易后，再辦理房屋產權手續。袁女士猶豫不決。

【分析】：此經濟適用房袁女士不僅不能購買，而且李某房屋在5年之內也不能出售。（1）經濟適用房是政府供應中低收入家庭住房困難的保障性住房，在入圍、搖號、選房、購買上都有一定的限制條件，每個中低收入家庭只有一次機會；（2）國家、大連市經濟適用房管理辦法明確規定，在辦得房屋所有權證5年之后才可上市出售，購房人須按成交價的1%繳納土地出讓金，房產營業稅等稅費也須正常繳納，且售房家庭不能再次申請經濟適用住房；（3）《合同法》規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。李某與袁女士房屋買賣合同不僅是無效合同，而且無效合同根本無法辦理公證手續，沒有任何法律效力

【王富利律師提醒】：購買類似有著嚴格上市交易條件的經濟適用房、限價商品房、單位集資房等政策性住房的，一定要按照有關規定年限才能購買，千萬不要聽信“先簽合同、公證、交款，五年以后再辦過戶手續”的承諾。否則，一旦五年中有任何閃失，受損失最大的還是購房

10、經濟適用住房不滿5年換不得

【案例】：楊先生去年通過申請搖號一套60多平方米經濟適用房，因無錢購買，想把此房的“購買權”讓給鄰居，鄰居再將自己的一套30平方米的舊房換給他，以解決自己的居住問題，可一問，不僅不行，而且還有可能失去購買指標？

【分析】：這種擅自將經濟適用房購買權調換它房的行為是違反國家有關規定的，其房屋過戶登記也是不可能進行的。（1）楊先生申請的經濟適用房是政府根據楊先生的現行居住狀況而給予的一種住房保障優惠，除了楊先生外，其他人無權享受這種“購買權”，因而，雙方所換購行為有悖于經濟適用房的有關規定；（2）即使換購成功，其鄰居也無法將經濟適用房產權證名字過戶到自己名下，只有在楊先生取到房屋所有權證5年后才能上市交易過戶更名；（3）楊先生購買經濟適用房困難，可以放棄申請經濟適用房的指標，另行申請廉租住房居住或通過貸款解決。

【王富利律師提醒】：經濟適用房調換二手房其實質都是一種轉讓交易行為，經濟適用房換給鄰居是一種轉讓交易，鄰居二手房給楊先生也是一種轉讓交易，國際明確規定，經濟適用房在取得房屋所有權證5年后才能上市交易，才是一種合法的轉讓行為，所有楊先生這種煥發行為要慎重，不能因無錢購買經濟適用房而違反有關規定，最終可能為此失去經濟適用住房的申請購買機會。

第五篇：關于房屋買賣合同無效的幾種情形

房屋買賣合同無效的幾種情形

房屋買賣合同指出賣人與買受人簽訂的關于房屋買賣，所有權轉移等各個事項的書面文件！它關系到買賣雙方的重要權益，所以它的效力問題非常重要，實踐中卻有很多情形導致房屋買賣合同無效，下面就這些情形做下說明。

1、房屋與土地分開轉讓，合同無效

《中華人民共和國物權法》第一百四十七條規定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。”

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”。

《城市房地產管理法》第四十二條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”

這就是我國現行法律對土地、房屋的管理采取的“房地一體主義”原則，根據這一原則，所有人處分自己的房產時，建筑物所占用范圍內的土地使用權一并處分。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地使用權分別轉讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、侵犯優先購買權，合同無效

《物權法》第一百零三條規定：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

《民法通則》第七十八條規定：“財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”。

《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

最高人民法院《關于執行<<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定：“出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”（李英俊律師注：根據新的司法解釋，承租人的優先購買權已弱化，未通知承租人房屋買賣協議并不必然無效）

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所以同等條件，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

3.商品房預售違法，合同無效

我國《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

4.與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

5.無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。

第十三條規定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。

第十四條第五十八條下列民事行為無效：(一)無民事行為能力人實施的。因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。

6.限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規定：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

《民法通則》第十三條第二款規定：不能完全辯認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

《民法通則》第五十八條規定：下列民事行為無效：(二)限制民事行為能力人依法不能獨立實施的。

《合同法》第四十七條規定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。”

7.房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第五十八條規定，下列民事行為無效：(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;

《合同法》規定，第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(二)惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。

8.買賣權屬有爭議的房屋買賣合同無效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，下列房地產，不得轉讓：(五)權屬有爭議的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規范，屬于強制性規定，《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效。

9、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同無效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓：(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規范，屬于強制性規定。

《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規劃紅線范圍內的房屋等等。