第一篇：12種情形下的商品房買賣合同無效

12種情形下的商品房買賣合同無效、可撤銷、可解除

一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同。

處理方式：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效(但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效)。

當(dāng)事人商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

處理方式：請求確認(rèn)合同無效的，不予支持(約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務(wù)、對方并接受的除外)。

二、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

三、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

四、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

五、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

六、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

七、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無法取得房屋。

處理方式：買受人請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

八、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

九、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

十、根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。

處理方式：當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

十一、商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

處理方式：當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

十二、因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。

處理方式：當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二篇：二手房買賣合同何種情形下無效

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二手房買賣合同何種情形下無效

買賣房屋已經(jīng)成為大家日常生活中不可或缺的一部分，二手房不一定都是舊房子他，它是業(yè)主已經(jīng)購買后欲出售的房屋。那么，二手房買賣合同在什么情況下是無效的呢?今天，贏了網(wǎng)小編為您整理了相關(guān)的法律知識(shí)供您閱讀，希望對您有所幫助。二手房買賣合同歸為無效的情形

1、無民事行為能力人或限制行為能力人在沒有取得法定代理人同意所簽訂的房屋買賣合同。

2、以欺詐、脅迫的手段簽訂的，損害國家利益的房屋買賣合同。

3、乘人之危簽訂的房屋買賣合同。

4、雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。

5、當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，也會(huì)被

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

簽訂二手房買賣合同時(shí)的注意事項(xiàng)

1、房屋手續(xù)是否齊全

這里就是要檢查下房產(chǎn)證，房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易對買受人來說會(huì)存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明確

有些房產(chǎn)是好幾個(gè)人共有的，如果是共有房產(chǎn)，那么買受人需要跟全部概念股有仁簽訂房屋買賣合同。

3、房屋是否被租住

如果房屋還被人租住著，那么新一任的屋主就不能及時(shí)入住，所以，在檢查房產(chǎn)證的同時(shí)也要注意下這個(gè)問題。

4、土地情況是否明確

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。此外，還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響

要是房產(chǎn)面臨拆遷什么的，或是附近還有其他工程項(xiàng)目的，那么難保買下這個(gè)房子之后，接下來會(huì)受到什么影響。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)有一定限制，這點(diǎn)需要格外注意下。

7、單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納土地使用費(fèi)。所以，這個(gè)問題也要注意到。

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8、物管費(fèi)用是否清算

小區(qū)一般會(huì)配物業(yè)，這是較為平常的，這時(shí)候就要注意跟原先的業(yè)主結(jié)清物業(yè)費(fèi)，以及在物業(yè)那里做更名。

以上就是贏了網(wǎng)小編為您整理的有關(guān)“二手房買賣合同無效的情形”的相關(guān)知識(shí)，按照法律上規(guī)定，雙方簽訂合同時(shí)要是有違反法律、行政法規(guī)定，或者是損害公共利益等約定的，那么這份房屋買賣合同就會(huì)歸于無效。如有疑問，歡迎在本網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

來源：（二手房買賣合同何種情形下無效http://s.yingle.com/fc/248853.html）房產(chǎn)糾紛.相關(guān)法律知識(shí)

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第三篇：商品房買賣合同在哪些情形下會(huì)終止

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商品房買賣合同在哪些情形下會(huì)終止

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，合同事務(wù)是很多市場主體都可能面臨的問題。在司法實(shí)踐中，因?yàn)楹贤聞?wù)產(chǎn)生的糾紛也是數(shù)不勝數(shù)。其中就合同的終止也是合同事務(wù)的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。贏了網(wǎng)小編為大家?guī)黻P(guān)于商品房買賣合同在哪些情形下會(huì)終止的內(nèi)容。

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《房地產(chǎn)買賣合同》的解除條件：

1、當(dāng)事人協(xié)商一致解除;

2、約定的解除條件成就;

3、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

4、在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務(wù);

5、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

6、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

7、一手商品房買賣合同終止的特別規(guī)定：

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1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無法取得房屋;

2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無法取得房屋;

3)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);

5)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;

6)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的;

7)面積誤差比絕對值超過3%的;

8)出賣人遲延交房或買受人遲延付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的;

9)由于開發(fā)商的原因逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的;

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10)合同約定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方原因或不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的;

8、法律規(guī)定的其他情形。

贏了網(wǎng)小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您了解關(guān)于商品房買賣合同在哪些情形下會(huì)終止的法律知識(shí)，歡迎瀏覽。

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第四篇：房屋買賣合同無效的情形

房屋買賣合同無效的情形，房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力

此文章幫助了797人 | 作者：南寧合同糾紛律師 | 來源：法邦網(wǎng)

本文系法邦網(wǎng)原創(chuàng)，謝絕任何形式的轉(zhuǎn)載，違者必究。

欄目關(guān)注：買賣房屋不協(xié)助過戶糾紛延期交貨如何承擔(dān)違約責(zé)任合同欺詐可以要求商家賠

在我國，夫妻共有房屋出售時(shí)，往往都是夫或妻一人在買賣合同上簽字，人們也習(xí)以為常，長期以來并沒有人因此對房屋買賣合同的效力提出異議，但近年來卻有人認(rèn)為這里面存在“漏洞”，向法院提出了買賣無效的請求。然而，他們的這一請求卻遭到了法院的“狙擊”。8月12日，隨著南通中級法院終審判決書的送達(dá)，被告全某、邵某夫婦要求認(rèn)定邵某與原告章某所簽房屋買賣合同無效的愿望再次落空。

案情介紹：

原告章某，系海安某中介信息服務(wù)部女業(yè)主。被告邵某與丈夫全某于1986年登記結(jié)婚。2002年4月22日，邵某對海安縣城某小區(qū)的一處房屋（即本案訟爭房屋）進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人為邵某，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，面積為149.57平方米，共有人欄目未填寫。2003年4月，邵某取得上述房屋的國有土地使用證，證上標(biāo)明土地使用者為邵某。

2003年，邵某在海安縣城另一小區(qū)又購得住房一套，經(jīng)裝潢后于當(dāng)年搬入該房居住。此后，邵某遂委托其兄邵某某幫助出售前述訟爭房屋。

2004年2月24日，邵兄以自己的名義與原告章某簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為90800元；章某付清房款后轉(zhuǎn)讓方交付全部房產(chǎn)、車棚的鑰匙及附隨物品；轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)協(xié)助提供辦理房產(chǎn)過戶所需的一切手續(xù)，費(fèi)用由章某承擔(dān)。合同簽訂后，經(jīng)章某要求，被告邵某在章某所持有的一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上的委托方后簽上了自己的名字和身份證號碼。

同年3月起，原告章某分四次付清了全部房款290800元，均由邵兄代收后轉(zhuǎn)交給被告邵某。同年9月3日，章某給付完最后一筆房款后，于當(dāng)日入住該房。合同履行過程中，邵某分別將訟爭房屋的土地使用證、房屋所有權(quán)證交給了原告章某。

其后，原告章某要求被告邵某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，但被告邵某始終未協(xié)助。今年5月8日，章某一紙?jiān)V狀將邵某告上法庭。海安法院受理后，經(jīng)被告邵某申請，法院依法追加其丈夫全某為被告，一并參與訴訟。

法院判決：

庭審中，原告章某訴稱，我與被告邵某簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，依約給付了全部房款，邵某也已將上述房屋及該房的房產(chǎn)證、土地使用證交給我，但其拒絕依照合同履行協(xié)助過戶義務(wù)，現(xiàn)請求法院判令被告邵某協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

被告邵某辯稱，我與丈夫全某關(guān)系素來不睦，且全某常年在外搞工程，因而我擔(dān)心將來一旦感情破裂離婚時(shí)，經(jīng)濟(jì)上會(huì)吃虧，故我是在瞞著全某的情況下，委托我兄出售上述夫妻共有房屋的；現(xiàn)我丈夫全某已知道此事，明確表示不同意出售，為了顧全夫妻關(guān)系，我不同意將房屋過戶給原告章某。另據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我丈夫既未在轉(zhuǎn)讓合同上簽名，又未事后追認(rèn)，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效，現(xiàn)請求法院駁回原告章某的訴訟請求。

被告全某辯稱，訟爭房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，邵某在未得到我同意情況下單方轉(zhuǎn)讓，根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無效。兩被告聲稱夫妻關(guān)系不正常，但未能提供可信的證據(jù)。海安法院審理后認(rèn)為，被告邵某另行購房入住后，原有住房閑置，其口頭委托其兄代為出售原房合符常情，亦不違反法律規(guī)定。原告章某在與邵某簽訂合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦親自前往簽名，并加注自已的身份證號碼，故該委托關(guān)系合法、有效，其產(chǎn)生的后果應(yīng)由委托人邵某承擔(dān)。

兩被告以訟爭房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且未得到夫妻共同同意為由，要求認(rèn)定買賣無效的辯稱，從法律上和事實(shí)上都難以確認(rèn)。從事實(shí)角度分析，訟爭房屋產(chǎn)權(quán)證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個(gè)人房屋本身存在爭議。即便把訟爭房屋看成夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也應(yīng)視為是被告邵某夫妻平等協(xié)商的結(jié)果。因?yàn)楸景笍暮贤炗啠皆嬲履撤炙拇胃肚宸靠睿俚缴勰硨⒎课菁跋嚓P(guān)權(quán)利證書交給章某，及章某實(shí)際入住，時(shí)間間隔并不太短，在無可靠證據(jù)證明兩被告夫妻關(guān)系不睦的情況下，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理。另據(jù)被告全某稱，其得知其妻出售訟爭房屋后也曾試圖解決此事，但其在此事未解決的情況下又外出工作而置之不理，更違常理。從法律角度分析，按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)對方書面同意而出售房屋的行為無效。但此后我國已修訂了婚姻法，最高人民法院也對如何適用婚姻法作了相關(guān)的司法解釋，新婚姻法及相關(guān)司法解釋并未再規(guī)定“書面同意”要件，故在夫妻處理共同所有的財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)本著新法優(yōu)于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規(guī)定。綜合事實(shí)和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋買賣合同為夫妻雙方共同意思表示，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告章某，故章某與邵某之間的房屋買賣合同成立且合法有效。

合同簽訂后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依法按約全面履行自己的義務(wù)。現(xiàn)原告章某付清了房款，履行了自己全部義務(wù)；被告邵某也交付了房屋及相關(guān)權(quán)利證書，履行了主要義務(wù)，但仍應(yīng)按約協(xié)助原告章某將房屋過戶，故原告章某的訴訟請求應(yīng)予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》及最高院有關(guān)婚姻法的司法解釋的規(guī)定，判決被告邵某夫婦于判決生效后一個(gè)月內(nèi)協(xié)助原告章某辦理訟爭房屋的過戶手續(xù)，有關(guān)費(fèi)用由原告章某負(fù)擔(dān)。

一審判決后，兩被告不服，提出上訴。南通中院審理后認(rèn)為，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

律師解析：

本案主要涉及法律之間相互沖突或發(fā)生理解歧義時(shí)，如何結(jié)合中國國情準(zhǔn)確適用法律問題。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓”。《中華人民共和國婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第17條規(guī)定：“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

從上述法律及司法解釋規(guī)定中不難看出，房地產(chǎn)法要求的“書面同意”要件，在婚姻法及相關(guān)司法解釋中已未再作強(qiáng)制性要求，這就導(dǎo)致了法律之間的相互沖突。事實(shí)上，房地產(chǎn)法規(guī)定于1994年，有些規(guī)定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵(lì)交易”原則相沖突，已不適應(yīng)時(shí)代的要求。同時(shí)，新法優(yōu)于舊法是法律適用中的一個(gè)基本原則，故本案中應(yīng)優(yōu)先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

第五篇：房屋買賣合同無效的情形及處理

一、房屋買賣合同無效的情形

法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管

理法》、最高人民法院相關(guān)司法解釋、建設(shè)部相關(guān)規(guī)定等法律法

規(guī)的規(guī)定。

（一）房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的，（現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓）

法律規(guī)定：

《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（建設(shè)部頒布實(shí)施）的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離”

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。”

法理分析：這是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系模瑸橥恋氐墓潭ǜ街铮咧g具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的所有權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

（二）侵犯優(yōu)先購買權(quán)的。

法律規(guī)定：

《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”

《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

《合同法》第二百三十條條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”

法理分析：房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。

（三）因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。

法律規(guī)定

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

（四）商品房預(yù)售違法的。

法律規(guī)定

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效。

（五）在商品房轉(zhuǎn)讓過程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定，以下合同應(yīng)為無效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權(quán)證書；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。

（六）其他的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。

如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭議的等。

對這些特殊情形，應(yīng)具體分析而不宜一概認(rèn)為無效。

（一）房屋買賣未采用書面形式。

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”

《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”房到買賣合同的簽訂應(yīng)當(dāng)采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”

法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導(dǎo)致合同無效。如買賣雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù)，買受人已交付了房款，并實(shí)際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效。但為了過戶的需要，應(yīng)補(bǔ)簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達(dá)成一致，則該合同應(yīng)認(rèn)定為無效的合同。

（二）賣方轉(zhuǎn)讓沒有所有權(quán)證書的房屋買賣合同。

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。但從該條立法目的上看，其規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于行政管理性的，違反這一規(guī)定，僅是產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過戶的結(jié)果。

《合同法》第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。”可見，只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規(guī)定也可以推導(dǎo)出：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。對此應(yīng)理解為：房地產(chǎn)權(quán)利人沒有現(xiàn)實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)證而不能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應(yīng)據(jù)此認(rèn)為預(yù)購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協(xié)議時(shí)對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，且當(dāng)條件或期限成就時(shí)就可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時(shí)，一般應(yīng)認(rèn)定為有效。如賣方隱瞞無證的事實(shí)或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機(jī)關(guān)確定，根本不能取得所有權(quán)證的，則此類合同應(yīng)為無效。

（三）沒有辦理過戶手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的。

法律規(guī)定

《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》（1990年2月17日最高人民法院）強(qiáng)調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”

《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》（1992年7月9日最高人民法院）答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。”

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。”

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“ 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》第九條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。”

法律分析

由此可見，房屋買賣合同是否進(jìn)行登記已在法律上確認(rèn)不是生效條件，僅是未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向標(biāo)的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。本質(zhì)上說，這涉及到的債權(quán)行為和物權(quán)行為二元?jiǎng)澐值睦碚摚灰p方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同（債權(quán)行為）依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（物權(quán)行為）手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。

（四）房屋共人擅自轉(zhuǎn)讓的行為。

法律規(guī)定

《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第十七條第（二）項(xiàng)“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”

《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)

第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“ 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”

法理分析 可見，我國法律已確立了我國物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時(shí)出于善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認(rèn)為其他共有人并不反對，支付了合理的對價(jià)，并進(jìn)行了登記。則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同的效力允許買方取得房屋的所有權(quán)。

（五）城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同。

法律規(guī)定

《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過?村改居?等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”

《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號）第（十三）款重申：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”

法律分析 總的來說，從我國國家的政治基礎(chǔ)和純粹的法律規(guī)定來看，我國現(xiàn)行法律是不允許農(nóng)村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規(guī)定也很困難。但由于從法律的合理性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復(fù)雜性來看，又沒有充足的理由支認(rèn)定此類行為全部無效。且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮(zhèn)居民也可以行使房屋的居住使用權(quán)，只是不能取得所有權(quán)證。《物權(quán)法》第一百五十三條雖然規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但其卻明確了宅基地使用權(quán)是一種物權(quán)，既然是物權(quán)，權(quán)利人當(dāng)然有相應(yīng)的支配權(quán)包括處分權(quán)。所以對涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的認(rèn)定，司法實(shí)踐中認(rèn)定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認(rèn)定就不能簡單的一律為無效。如符合規(guī)劃要求和用地條件，買房自用的，就應(yīng)認(rèn)定為有效。且如當(dāng)事人一方提出無效要求因其違反了誠實(shí)信用的民法原則而具有惡意也更不應(yīng)得到法律支持。

（六）城市公房私自買賣的問題。

根據(jù)建設(shè)部及各地政府的規(guī)定，此類公房是禁止私自轉(zhuǎn)讓的。但這些規(guī)定畢竟屬于行政規(guī)章性質(zhì)，并不是法律的直接適用淵源。另外，從現(xiàn)實(shí)看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關(guān)公房管理機(jī)構(gòu)也默認(rèn)了此類行為。所以，如果所涉及的公房轉(zhuǎn)讓如在合同簽訂前或履行后已經(jīng)得到出租人的同意或買方以自己的名義交付了租金并且實(shí)際占有了該房，則這種轉(zhuǎn)讓行為是有效的。反之，則為無效買賣合同。

另外，有些地方的公房轉(zhuǎn)讓合同不同于其他的房地產(chǎn)買賣合同，通常雙方轉(zhuǎn)讓的是房屋的使用權(quán)，這樣嚴(yán)格說就不再屬于房地產(chǎn)買賣合同。

三、房屋買賣合同無效的法律后果

無效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o效。該無效合同自成立時(shí)起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

（一）出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當(dāng)給予補(bǔ)償。

（二）有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（三）在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

（四）因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。

（五）涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。