第一篇：二手房買賣合同何種情形下無效

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二手房買賣合同何種情形下無效

買賣房屋已經成為大家日常生活中不可或缺的一部分，二手房不一定都是舊房子他，它是業主已經購買后欲出售的房屋。那么，二手房買賣合同在什么情況下是無效的呢?今天，贏了網小編為您整理了相關的法律知識供您閱讀，希望對您有所幫助。二手房買賣合同歸為無效的情形

1、無民事行為能力人或限制行為能力人在沒有取得法定代理人同意所簽訂的房屋買賣合同。

2、以欺詐、脅迫的手段簽訂的，損害國家利益的房屋買賣合同。

3、乘人之危簽訂的房屋買賣合同。

4、雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。

5、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，也會被

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簽訂二手房買賣合同時的注意事項

1、房屋手續是否齊全

這里就是要檢查下房產證，房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有房產證的房屋交易對買受人來說會存在極大的風險。

2、房屋產權是否明確

有些房產是好幾個人共有的，如果是共有房產，那么買受人需要跟全部概念股有仁簽訂房屋買賣合同。

3、房屋是否被租住

如果房屋還被人租住著，那么新一任的屋主就不能及時入住，所以，在檢查房產證的同時也要注意下這個問題。

4、土地情況是否明確

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。此外，還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5、市政規劃是否影響

要是房產面臨拆遷什么的，或是附近還有其他工程項目的，那么難保買下這個房子之后，接下來會受到什么影響。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房等政策性住房，在轉讓時會有一定限制，這點需要格外注意下。

7、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時需要繳納土地使用費。所以，這個問題也要注意到。

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8、物管費用是否清算

小區一般會配物業，這是較為平常的，這時候就要注意跟原先的業主結清物業費，以及在物業那里做更名。

以上就是贏了網小編為您整理的有關“二手房買賣合同無效的情形”的相關知識，按照法律上規定，雙方簽訂合同時要是有違反法律、行政法規定，或者是損害公共利益等約定的，那么這份房屋買賣合同就會歸于無效。如有疑問，歡迎在本網進行法律咨詢。

來源：（二手房買賣合同何種情形下無效http://s.yingle.com/fc/248853.html）房產糾紛.相關法律知識

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第二篇：12種情形下的商品房買賣合同無效

12種情形下的商品房買賣合同無效、可撤銷、可解除

一、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同。

處理方式：應當認定合同無效(但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效)。

當事人商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續。

處理方式：請求確認合同無效的，不予支持(約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務、對方并接受的除外)。

二、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

三、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

四、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

五、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

六、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

七、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋。

處理方式：買受人請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

八、房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

九、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

十、根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行。

處理方式：當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

十一、商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的。

處理方式：當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

十二、因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現。

處理方式：當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第三篇：房屋買賣合同無效的情形

房屋買賣合同無效的情形，房屋轉讓合同的效力

此文章幫助了797人 | 作者：南寧合同糾紛律師 | 來源：法邦網

本文系法邦網原創，謝絕任何形式的轉載，違者必究。

欄目關注：買賣房屋不協助過戶糾紛延期交貨如何承擔違約責任合同欺詐可以要求商家賠

在我國，夫妻共有房屋出售時，往往都是夫或妻一人在買賣合同上簽字，人們也習以為常，長期以來并沒有人因此對房屋買賣合同的效力提出異議，但近年來卻有人認為這里面存在“漏洞”，向法院提出了買賣無效的請求。然而，他們的這一請求卻遭到了法院的“狙擊”。8月12日，隨著南通中級法院終審判決書的送達，被告全某、邵某夫婦要求認定邵某與原告章某所簽房屋買賣合同無效的愿望再次落空。

案情介紹：

原告章某，系海安某中介信息服務部女業主。被告邵某與丈夫全某于1986年登記結婚。2002年4月22日，邵某對海安縣城某小區的一處房屋（即本案訟爭房屋）進行了產權登記，產權證上標明房屋所有權人為邵某，產別為私有房產，面積為149.57平方米，共有人欄目未填寫。2003年4月，邵某取得上述房屋的國有土地使用證，證上標明土地使用者為邵某。

2003年，邵某在海安縣城另一小區又購得住房一套，經裝潢后于當年搬入該房居住。此后，邵某遂委托其兄邵某某幫助出售前述訟爭房屋。

2004年2月24日，邵兄以自己的名義與原告章某簽訂了房地產轉讓合同一份，轉讓價格為90800元；章某付清房款后轉讓方交付全部房產、車棚的鑰匙及附隨物品；轉讓方負責協助提供辦理房產過戶所需的一切手續，費用由章某承擔。合同簽訂后，經章某要求，被告邵某在章某所持有的一份房地產轉讓合同上的委托方后簽上了自己的名字和身份證號碼。

同年3月起，原告章某分四次付清了全部房款290800元，均由邵兄代收后轉交給被告邵某。同年9月3日，章某給付完最后一筆房款后，于當日入住該房。合同履行過程中，邵某分別將訟爭房屋的土地使用證、房屋所有權證交給了原告章某。

其后，原告章某要求被告邵某協助辦理房屋過戶手續，但被告邵某始終未協助。今年5月8日，章某一紙訴狀將邵某告上法庭。海安法院受理后，經被告邵某申請，法院依法追加其丈夫全某為被告，一并參與訴訟。

法院判決：

庭審中，原告章某訴稱，我與被告邵某簽訂房地產轉讓合同后，依約給付了全部房款，邵某也已將上述房屋及該房的房產證、土地使用證交給我，但其拒絕依照合同履行協助過戶義務，現請求法院判令被告邵某協助辦理過戶手續。

被告邵某辯稱，我與丈夫全某關系素來不睦，且全某常年在外搞工程，因而我擔心將來一旦感情破裂離婚時，經濟上會吃虧，故我是在瞞著全某的情況下，委托我兄出售上述夫妻共有房屋的；現我丈夫全某已知道此事，明確表示不同意出售，為了顧全夫妻關系，我不同意將房屋過戶給原告章某。另據有關法律規定，我丈夫既未在轉讓合同上簽名，又未事后追認，該轉讓協議應認定無效，現請求法院駁回原告章某的訴訟請求。

被告全某辯稱，訟爭房屋系夫妻共同財產，邵某在未得到我同意情況下單方轉讓，根據法律規定，轉讓合同應認定無效。兩被告聲稱夫妻關系不正常，但未能提供可信的證據。海安法院審理后認為，被告邵某另行購房入住后，原有住房閑置，其口頭委托其兄代為出售原房合符常情，亦不違反法律規定。原告章某在與邵某簽訂合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦親自前往簽名，并加注自已的身份證號碼，故該委托關系合法、有效，其產生的后果應由委托人邵某承擔。

兩被告以訟爭房屋系夫妻共同財產，且未得到夫妻共同同意為由，要求認定買賣無效的辯稱，從法律上和事實上都難以確認。從事實角度分析，訟爭房屋產權證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個人房屋本身存在爭議。即便把訟爭房屋看成夫妻共同財產，也應視為是被告邵某夫妻平等協商的結果。因為本案從合同簽訂，到原告章某分四次付清房款，再到邵某將房屋及相關權利證書交給章某，及章某實際入住，時間間隔并不太短，在無可靠證據證明兩被告夫妻關系不睦的情況下，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理。另據被告全某稱，其得知其妻出售訟爭房屋后也曾試圖解決此事，但其在此事未解決的情況下又外出工作而置之不理，更違常理。從法律角度分析，按城市房地產管理法的規定，夫妻一方未經對方書面同意而出售房屋的行為無效。但此后我國已修訂了婚姻法，最高人民法院也對如何適用婚姻法作了相關的司法解釋，新婚姻法及相關司法解釋并未再規定“書面同意”要件，故在夫妻處理共同所有的財產時，應本著新法優于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規定。綜合事實和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋買賣合同為夫妻雙方共同意思表示，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告章某，故章某與邵某之間的房屋買賣合同成立且合法有效。

合同簽訂后，雙方當事人均應依法按約全面履行自己的義務。現原告章某付清了房款，履行了自己全部義務；被告邵某也交付了房屋及相關權利證書，履行了主要義務，但仍應按約協助原告章某將房屋過戶，故原告章某的訴訟請求應予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》及最高院有關婚姻法的司法解釋的規定，判決被告邵某夫婦于判決生效后一個月內協助原告章某辦理訟爭房屋的過戶手續，有關費用由原告章某負擔。

一審判決后，兩被告不服，提出上訴。南通中院審理后認為，一審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，判決駁回上訴，維持原判。

律師解析：

本案主要涉及法律之間相互沖突或發生理解歧義時，如何結合中國國情準確適用法律問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定：“共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓”。《中華人民共和國婚姻法》第17條第2款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第17條規定：“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權’的規定，應當理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。

（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

從上述法律及司法解釋規定中不難看出，房地產法要求的“書面同意”要件，在婚姻法及相關司法解釋中已未再作強制性要求，這就導致了法律之間的相互沖突。事實上，房地產法規定于1994年，有些規定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突，已不適應時代的要求。同時，新法優于舊法是法律適用中的一個基本原則，故本案中應優先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財產時，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

第四篇：房屋買賣合同無效的情形及處理

一、房屋買賣合同無效的情形

法律法規：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管

理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等法律法

規的規定。

（一）房屋與土地分開轉讓的，（現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓）

法律規定：

《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（建設部頒布實施）的第三條規定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離”

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”

《城市房地產管理法》第四十二條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”

法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。

（二）侵犯優先購買權的。

法律規定：

《民法通則》第七十八條第二款規定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”

《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

《合同法》第二百三十條條也有相應規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。

（三）因欺詐而轉讓商品房的。

法律規定

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

（四）商品房預售違法的。

法律規定

我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

（五）在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。

法律規定

《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件；轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的；有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。

（六）其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。

如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議的等。

對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。

（一）房屋買賣未采用書面形式。

法律規定

《城市房地產管理法》第四十一條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”

《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”房到買賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”

法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。但為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主要義務且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。

（二）賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同。

法律規定

《城市房地產管理法》第三十八規定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規定應當是屬于行政管理性的，違反這一規定，僅是產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。

《合同法》第一百三十一條規定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”可見，只要標的物合法且有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規定也可以推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產權利人沒有現實房屋的產權證而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記過戶手續，但不應據此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續，產權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所有權證的，則此類合同應為無效。

（三）沒有辦理過戶手續而引起發一方反悔的。

法律規定

《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》（1990年2月17日最高人民法院）強調：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”

《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》（1992年7月9日最高人民法院）答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效。”

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的，不予支持。”

《物權法》第十五條規定：“ 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》第九條中規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。”

法律分析

由此可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關手續之前，不具有將合同指向標的房產權屬變更的效力。本質上說，這涉及到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動產轉移合同（債權行為）依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記（物權行為）手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。

（四）房屋共人擅自轉讓的行為。

法律規定

《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第十七條第（二）項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”

《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護

第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”

《物權法》第一百零六條規定：“ 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”

法理分析 可見，我國法律已確立了我國物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認為其他共有人并不反對，支付了合理的對價，并進行了登記。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發，應當認定合同的效力允許買方取得房屋的所有權。

（五）城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同。

法律規定

《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“禁止擅自通過?村改居?等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”

《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資源部國土資發〔2004〕234號）第（十三）款重申：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”

法律分析 總的來說，從我國國家的政治基礎和純粹的法律規定來看，我國現行法律是不允許農村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規定也很困難。但由于從法律的合理性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復雜性來看，又沒有充足的理由支認定此類行為全部無效。且農村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。《物權法》第一百五十三條雖然規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定，但其卻明確了宅基地使用權是一種物權，既然是物權，權利人當然有相應的支配權包括處分權。所以對涉及到宅基地使用權的轉讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規劃要求和用地條件，買房自用的，就應認定為有效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應得到法律支持。

（六）城市公房私自買賣的問題。

根據建設部及各地政府的規定，此類公房是禁止私自轉讓的。但這些規定畢竟屬于行政規章性質，并不是法律的直接適用淵源。另外，從現實看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關公房管理機構也默認了此類行為。所以，如果所涉及的公房轉讓如在合同簽訂前或履行后已經得到出租人的同意或買方以自己的名義交付了租金并且實際占有了該房，則這種轉讓行為是有效的。反之，則為無效買賣合同。

另外，有些地方的公房轉讓合同不同于其他的房地產買賣合同，通常雙方轉讓的是房屋的使用權，這樣嚴格說就不再屬于房地產買賣合同。

三、房屋買賣合同無效的法律后果

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產生以下法律后果：

（一）出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。

（二）有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

（三）在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

（四）因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。

（五）涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。

第五篇：房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據。

實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：

一、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

二、產權未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

三、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

四、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前３個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

五、單位違反規定購房，合同無效。機關團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

六、價格上欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。

七、非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產，不得轉讓（包括買賣）：１、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；２、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；３、依法收回土地使用權的；４、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；５、權屬有爭議的；６、未依法登記領取權屬證書的；７、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形