第一篇：醫院成立詳細流程

醫院成立詳細流程

首先，你想成立醫院的規模，性質（盈利或者非盈利），以及醫院業務科目的發展方向，確定下來總體框架之后，就要走審批流程，其中包括醫療機構執業許可證，醫療機構法人證，醫療機構組織代碼證件（主要的是針對公立醫院，民營醫院流程比較簡化）。

醫療機構許可證件的辦理需要：

1、用房產權證明或者使用證明

2、建筑設計平面圖

3、驗資證明和資產評估報告

4、醫療機構的規章制度

5、法定代表人的任職文件

6、各科室責任人資格證書、執業證書原件及其復印件

7、醫療機構人員名冊

8、醫療機構設備明細（CT/X光、DR、血化分析儀等）

9、醫療機構建筑竣工驗收批準文件或者證明材料

10、防火驗收合格證明

11、環境評估合格證明

12、藥房藥品種類清單

醫療機構法人證書及其組織機構代碼證需到當地政府編制委員會辦理需要文件如下：

1、法人任職文件

2、醫療機構成立文件

3、醫療機構三定方案（主要職責、內設機構和人員編制）

4、事業單位法定代表人登記申請表（近期免冠二寸照片）

5、事業單位申請法人登記

6、申請設立登記時的上月會計報表原件（加蓋公章，財務章、法人章及會計章）

7、辦公場所所有權或者使用權證明文件

8、《事業單位機構編制管理證件》

9、銀行開戶許可證（銀行開戶需要拿公章，法人和財務章去指定銀行辦理，并提供執業許可證，法人證和機構代碼證以及編辦下發的相關文件）公章刻印也需要執業許可證，法人證和機構代碼證以及編辦下發的相關文件，并攜帶本人和法人的有效身份證去指定地點辦理。

前期手續辦理的同時，著手對醫院的選址，新建或者改擴建準備，選擇交通便利環境寬闊的地帶，以及用水，三相電（ct、x光機用），網絡通訊（醫保農合專網以及辦公所需的外網）和取暖設施。在眾多因素考慮范圍內，向醫院所在轄區的消防部門，安監部門以及環保部門遞交申請書，在爭取同意之后，進行招標采購，醫院總體建設。醫院硬件設施完善后，應有以上相關部門和主管單位驗收合格后使用。

開業前的軟件建設也和重要，其中的收費許可證應向轄區的物價局遞交本單位的相關材料申請，之后才能正常收費，否則違規。

農合定點申請辦法：

1、申請書

2、房屋平面圖、3、法人或負責人身份證復印件

4、專業技術人員資質原件及其復印件

5、執業許可證副本復印件

6、主要業務科室、開展的診療項目及其相關技術人員構成情況

7、大型儀器設備清單

8、上一年度的醫院統計報表和醫院財務報表

9、醫院信息管理系統基本情況及新農合管理信息系統聯網、及時結報方案。安全檢查內容：

1、成立領導組織，制定相關工作制度

2、制定安全生產應急預案每一季度一次安全演練

3、責任制度落實，責任書，責任到人

4、消防器材檢查（通道、指示、應急燈）轄區分管查記錄

5、人員安全培訓、實地檢查筆記和操作

6、全年專項行動開展情況

7、后勤用火用電管理

8、日常巡查工作安排管理

9、網格化公示

第二篇：成立物業管理公司詳細流程

成立物業管理公司詳細流程

3、全體股東簽署的公司章程，股東為自然人的由本人簽字，股東為單位的，加蓋單位公章。

4、股東的主體資格證明或者自然人身份證明的復印件。

股東為企業的，提交營業執照副本復印件；股東為事業法人的，提交事業法人登記證書復印件；股東為社團法人的，提交社團法人登記證復印件；股東為民辦非企業單位的，提交民辦非企業單位證書復印件；（以上復印件應加蓋本單位印章）股東是自然人的，提交身份證復印件。

5、依法設立的驗資機構出具的驗資證明。

6、股東首次出資是非貨幣財產的，提交已辦理財產權轉移手續的證明文件。非貨幣財產是記名財產的，不得作為首期出資。非記名財產，由全體股東簽署財產權轉移證明，表明該項財產已處于設立中公司的監控之下。

7、董事、監事、經理的任職文件。依據《公司法》和公司章程的規定和程序，提交股東會決議，董事會決議或其他相關材料。股東會決議由股東蓋章（單位股東）或簽字（自然人股東），董事會決議由董事簽字。依據《公司法》和公司章程規定有職工董事和職工監事的，提交職工民主選舉的證明。

8、法定代表人的任職證明。依據《公司法》和公司章程的規定和程序，提交股東會決議、董事會決議或其他相關材料。股東會決議由股東蓋章（單位股東）或簽字（自然人股東），董事會決議由董事簽字。

9、設立監事會的，應當提交監事會主席的任職證明。

根據公司章程的規定和程序，提交監事會決議，由監事簽字。

10、住所使用證明。自有房產提交產權證復印件；租賃房屋提交租賃協議原件及出租方的產權證復印件；無償使用的，提交產權人允許使用的證明原件及產權人的產權證復印件；未取得房產證的，提交房地產管理部門的證明或者購房合同及房屋銷售許可證復印件；出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營業執照復印件。

11、《企業名稱預先核準通知書》。

12、法律、行政法規和國務院決定規定設立有限責任公司必須報經批準的，提交有關的批準文件或者許可證書復印件。

13、公司申請登記的經營范圍中，有法律、行政法規或國務院決定規定必須在登記前報經批準的項目，提交有關的批準文件或者許可證書復印件或許可證明。注：依照《公司法》、《公司登記管理條例》設立的除一人有限責任公司和國有獨資公司以外的有限責任公司申請設立登記適用本規范。以上各項未注明提交復印件的，應當提交原件。提交復印件的，除上述說明外，均應由股東指定代表或者共同委托代理人簽名并署明“經核對，本復印件與原件一致”。

有關許可證書在提交復印件的同時應出示原件。

（五）、刻章

辦理地點：當地公安局批準的印章公司

辦理時限：2個工作日

辦理資料：

1、營業執照復印件

2、法人身份證復印件

（六）、辦理代碼證

辦理地點：當地質檢局

辦理時限：5個工作日

辦理資料：

1、營業執照復印件

2、法人身份證復印件

（七）、辦理稅務登記證（國、地稅）

辦理地點：當地國、地稅局

辦理時限：1個工作日

辦理資料：

1、營業執照復印件

2、代碼證復印件

3、法人身份證復印件

4、章程復印件

5、全體股東身份證復印件

6、驗資報告復印件

7、經營場所租賃協議及產權證復件

8、公、財、私章

至此公司就可以到稅務局購買發票。

（八）、開設基本戶

辦理地點：就近銀行

辦理時限：5個工作日

辦理資料：

1、營業執照復印件

2、代碼證復印件

3、法人身份證復印件

4、地稅登記證復印件

5、國稅登記證復印件

6、公、財、私章

至此公司存入驗資戶的錢就可以動用了，方法如下：向銀行申請購買現金支票，憑現金支票和印章取錢。

（九）、注意事項：開公司應當辦理證件：

1、工商營業執照（正、副）本

2、組織機構代碼證（正、副）本

3、國稅、地稅登記證（正、副）本

4、公章、財務專用章、法人私章各一枚

5、驗資報告（企業留低）

6、公司章程一份

一、注冊公司的步驟：

1.核名：到工商局去領取一張“企業（字號）名稱預先核準申請表”，填寫你準備取的公司名稱，由工商局上網（工商局內部網）檢索是否有重名，如果沒有重

名，就可以使用這個名稱，就會核發一張“企業（字號）名稱預先核準通知書”。這一步的手續費是30元。

（30元可以幫你檢索5個名字，很多名字重復，所以一般常見的名字就不用試了，免得花冤枉錢）

2.租房：

去專門的寫字樓租一間辦公室，如果你自己有廠房或者辦公室也可以，有的地方不允許在居民樓里辦公。

租房后要簽訂租房合同，并讓房東提供房產證的復印件。

簽訂好租房合同后，還要到稅務局去買印花稅，按年租金的千分之一的稅率購買，例如你的每年房租是1萬元，那就要買10元錢的印花稅，貼在房租合同的首頁，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是貼了印花稅的合同復印件。

3.編寫“公司章程”：

可以在工商局網站下載“公司章程”的樣本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股東簽名。

4.刻私章：

去街上刻章的地方刻一個私章，給他們講刻法人私章（方形的）。費用大概20元左右。

5.到會計師事務所領取“銀行詢征函”：：

聯系一家會計師事務所，領取一張“銀行詢征函”（必須是原件，會計師事務所蓋鮮章）。如果你不清楚，可以看報紙上的分類廣告，有很多會計師事務所的廣告。

6.去銀行開立公司驗資戶：

所有股東帶上自己入股的那一部分錢到銀行，帶上公司章程、工商局發的核名通知、法人代表的私章、身份證、用于驗資的錢、空白詢征函表格，到銀行去開立公司帳戶，你要告訴銀行是開驗資戶。開立好公司帳戶后，各個股東按自己出資額向公司帳戶中存入相應的錢。

銀行會發給每個股東繳款單、并在詢征函上蓋銀行的章。

注意：公司法規定，注冊公司時，投資人（股東）必須繳納足額的資本，可以以貸幣形式（也就是人民幣）出資，也可以以實物（如汽車）、房產、知識產權等出資。到銀行辦的只是貨幣出資這一部分，如果你有實物、房產等作為出資的，需要到會計師事務所鑒定其價值后再以其實際價值出資，比較麻煩，因此建議你直接拿錢來出資，公司法不管你用什么手段拿的錢，自己的也好、借的也好，只要如數繳足出資款即可。

7.辦理驗資報告：

拿著銀行出具的股東繳款單、銀行蓋章后的詢征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房產證復印件，到會計師事務所辦理驗資報告。一般費用500元左右（50萬以下注冊資金）。

8.注冊公司：

到工商局領取公司設立登記的各種表格，包括設立登記申請表、股東（發起人）名單、董事經理監理情況、法人代表登記表、指定代表或委托代理人登記表。填好后，連同核名通知、公司章程、房租合同、房產證復印件、驗資報告一起交給工商局。大概3個工作日后可領取執照。

此項費用約300元左右。

9.憑營業執照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、財務章。后面步驟中，均需要用到公章或財務章。

10.辦理企業組織機構代碼證：

憑營業執照到技術監督局辦理組織機構代碼證，費用是80元。辦這個證需要半個月，技術監督局會首先發一個預先受理代碼證明文件，憑這個文件就可以辦理后面的稅務登記證、銀行基本戶開戶手續了。

11.去銀行開基本戶：

憑營業執照、組織機構代碼證，去銀行開立基本帳號。最好是在原來辦理驗資時的那個銀行的同一網點去辦理，否則，會多收100元的驗資帳戶費用。

開基本戶需要填很多表，你最好把能帶齊的東西全部帶上，要不然要跑很多趟，包括營業執照正本原件、身份證、組織機構代碼證、公財章、法人章。

開基本戶時，還需要購買一個密碼器（從2005年下半年起，大多銀行都有這個規定），密碼器需要280元。今后你的公司開支票、劃款時，都需要使用密碼器來生成密碼。

12.辦理稅務登記：

領取執照后，30日內到當地稅務局申請領取稅務登記證。一般的公司都需要辦理2種稅務登記證，即國稅和地稅。費用是各40元，共80元。

辦理稅務登記證時，必須有一個會計，因為稅務局要求提交的資料其中有一項是會計資格證和身份證。你可先請一個兼職會計，小公司剛開始請的兼職會計一般200元工資就可以了。

13.申請領購發票：

如果你的公司是銷售商品的，應該到國稅去申請發票，如果是服務性質的公司，則到地稅申領發票。

最后就開始營業了。注意每個月按時向稅務申報稅哦，即使沒有開展業務不需要繳稅，也要進行零申報，否則會被罰款的。

第二部分辦理資質

物業資質辦理：

在《物業管理企業資質管理辦法》中明確規定三級資質：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

4.有委托的物業管理項目；

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

一、在取得工商營業執照之日起30天內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的房地產主管部門申請資質。（一般向公司注冊所在地的區、縣一級房管部門申請，由他們再送交地直轄市、設區的市的房地產主管部門審批，新設立的物業公司只能申請三級資質，而且有一年的暫定期，也就是暫定三級資質）

二、到房管局申請資質應準備的資料：

A、物業管理企業資質申請表；（房管局有，一般網上也提供下載）

B、企業法人營業執照；

C、企業章程；（公司注冊時提供給工商局的，一般工商局有標準章程出售，根據公司實際情況作相關的修改就行了）

D、驗資證明；（也就是驗資報告，一般在公司注冊注入資金后找會計師事務所辦理）

E、法人任職文件及身份證；

F、物業管理專業人員職業資格證書、勞動合同、身份證復印件；（資格證書必須是建設部的，勞動部的不行，而且三級資質物業專業人員10人。勞動合同要求不嚴，如果嚴格還需要到勞動局去做備案的才行。）

G、具中級以上職稱的人員職稱證明、來源證明、勞動合同、身份證復印件；（中級職稱意味著要工程師級別，三級資質最少需要5人，而且專業需要土建、財務、水電、經濟等。來源證明指與原單位的離職證明，實在拿不到原單位的離職證明，在人才服務中心開具的也可以。）

H、服務質量、服務收費等企業管理制度和標準；（這些材料可以多準備一些，在公司成立后的實際工作中都用得上）

三、有了工商營業執照和物業管理企業資質證書就算一個物業公司基本成立下來可以開展物業管理活動了。

四、辦理收費許可證：

如果接管了物業，應那與開發商簽訂的物業管理協議，有業主簽字的管理協議到市級物價部門備案。

現在就可以按照物業管理合同的收費標準，收費了。

以上是基本的辦理程序。

第三篇：黨支部成立大會詳細流程_Neo Peng

XXXX公司

黨支部成立大會

會議議程

一、大會時間： 2011年月日點

二、會議地點：XXXX

三、主持人：XXX

四、會議議程：

1、主持人宣布“XXXXXXXX公司黨支部成立大會”現在開始。

2、全體起立，奏《國歌》。

3、主持人介紹來賓。

4、宣讀開發區黨工委《關于同意成立XX公司黨支部的批復》。

5、公司黨支部籌備組組長XXX作《XX公司黨支部籌備工作報告》。

6、開發區管委會領導（或開發區黨工委領導）講話。

7、主持人請與會領導離場休息，宣布黨支部委員投票選舉開始。

8、宣讀黨支部委員選舉辦法（舉手表決通過）。

9、介紹XX公司支部委員會候選人。

10、介紹監票組人員（監票1人，記票2人），監票組檢查投票箱并密封。

11、發放選票。

12、投票選舉，統計選票。

13、監票人宣布選舉結果。

14、大會休會，召開支部委員會第一次會議，確定委員分工。

15、大會繼續，黨支部書記作XX黨支部成立感言。

16、XX宣布關于XX公司成立黨支部的批復和下一步黨支部工作的具體要求。

17、全體起立，奏《國際歌》。

五、會議閉幕。

XX公司

黨支部委員會選舉辦法

一、根據《中國共產黨章程》、《中國共產黨基層組織選舉工作暫行條例》，制定本辦法。

二、根據臨時支部研究確定，本次選舉產生黨支部委員會委員五名。支部委員會委員選舉采用無記名等額投票選舉的方式。選票上的候選人名單以姓氏筆畫為序排列。選舉采取一張選票、一次發票、一次投票、一次記票的辦法進行。選舉時，參加選舉的黨員人數超過應到會黨員人數的三分之二，選舉才能進行。

三、被選舉人須獲得贊成票超過投票人數的一半以上才能當選。選舉人對選票上所列的候選人，可以投贊成票、不贊成票，也可以棄權。對選票中的候選人，贊成的，在其姓名上面的方格內劃上一個“√”；不贊成的，在其姓名上面的方格內劃上一個“×”；棄權的，不要劃寫任何符號；如果另選他人的，在另選人姓名后面的長空格內寫上另選他人的姓名。劃寫選票時符號要正確，筆跡要清楚，缺席的黨員不能參加投票。

四、選舉大會設總監票人1名，監票人２名。監票人從不得從候選人的黨員中推選。

五、選舉大會設投票箱一只，投票完畢，由監票人當眾開啟票箱，清點選票。收回的選票等于或少于投票人數，選舉有效；多于投票人數，選舉無效，應重新進行選舉。選舉結果當場公布。

八、在選舉中如遇本辦法規定以外的特殊情況，由黨支部籌備組研究決定。

九、本選舉辦法，經黨員大會舉手表決通過后生效。

第四篇：成立流程

一、籌備階段

1、成立籌備組

由發起人（3人以上）組成籌備組。

2、確定協會名稱、辦公地點

協會名稱要突出專業性、區域性。辦公地點要在該轄區內，相對固定。

3、動員會員、會員填寫入會申請表

會員條件：①擁護本協會章程；②有加入本協會的意愿；③在本協會的業務領域內具有一定的影響力；④熱心從事于本類產品的生產、營銷、科研等服務的科技工作者、營銷大戶、生產專業戶、科技示范戶；⑤具有一定的文化理論知識。具有專業文化知識的可優先入會；⑥具有積極參與協會工作的工作意識。

會員填寫入會申請表，籌備組審查后在申請表上作出批示。協會成立后發給會員證。

4、撰寫協會章程、報告

章程要按范本擬定。

5、起草第一次會員大會有關講話稿

籌備工作報告、當選會長講話材料。

6、確定協會成立時間

7、準備印章、牌子、會議室等

二、申請成立

向區科協書面申請成立協會。

（一）協會成立的相關條件

1、協會名稱規范、科學，并無相同名稱，符合有關規定；

2、有會員7人以上；

3、有規范的《協會章程》，協會宗旨、工作地址、工作活動范圍明確。

（二）報送材料

1、《協會章程》；

2、書面申請。

區科協批準成立后即為正式成立，就可召開會員大會。

三、召開會員大會（成立大會）

（一）舉行會員大會

會議由籌備組主持。

1、籌備組負責人作籌備工作報告。

2、宣讀區科協批準協會成立的決定。

3、宣讀《協會章程》。

4、表決通過《章程》。

5、籌備領導組宣讀理事（常務理事）候選人名單。

以籌備組的名譽向大會提名推薦候選人，并作必要的推薦說明。

6、表決選舉理事（常務理事）。

7、宣布理事（常務理事）選舉結果。

（二）舉行一屆一次理事會（常務理事）

1、由籌備組提名、理事會（常務理事）通過會議主持人。

2、主持人提名推薦會長、副會長、秘書長初步候選人。

注：協會領導稱“會長”，學會、研究協會領導稱“理事長”。

3、通過會長、副會長、秘書長候選人名單。

（三）舉行第二次會員大會

由籌備組主持。

1、以理事會的名譽向大會公布會長、副會長、秘書長正式候選人，并作候選人情況介紹。

2、選舉會長、副會長、秘書長

3、宣布選舉結果

4、授牌、授印

（四）舉行一屆二次理事會（常務理事）

由會長主持。

會議任務是：確定內設機構、人員分工，聘請名譽會長、副會長、顧問、工作人員等。

（五）繼續舉行大會

1、當選會長講話（就職發言、提出工作計劃）。

2、區、鄉相關領導講話。

四、向區民政局申請登記注冊

（一）登記條件

1、有50個以上的個人會員或者30個以上的單位會員；個人會員、單位會員混合組成的，會員總數不得少于50個；

2、有規范的名稱和相應的組織機構；

3、有固定的住所；

4、有與其業務活動相適應的專職工作人員；

5、有合法的資產和經費來源，全國性的社會團體有10萬元以上活動資金，地方性的社會團體和跨行政區域的社會團體有3萬元以上活動資金；

6、有獨立承擔民事責任的能力。

社會團體的名稱應當符合法律、法規的規定，不得違背社會道德風尚。社會團體的名稱應當與其業務范圍、成員分布、活動地域相一致，準確反映其特征。

（二）申請籌備成立社會團體，發起人應當向登記管理機關提交下列文件：

1、籌備申請書；

2、業務主管單位（區科協）的批準文件；

3、驗資報告、場所使用權證明；

4、發起人和擬任負責人的基本情況、身份證明；

5、《章程》（草案）。

五、向區、鄉科協報送材料

（一）協會成立時報送的材料（包括軟盤）

1、協會名稱（內設機構名稱）、成立時間、辦公地址

2、《協會章程》

3、協會會長、副會長、秘書長、理事（常務理事）名單

4、聯系人姓名、通訊地址、聯系電話、Email、郵政編碼

（二）平時材料

一般每年要向區、鄉科協報送二次以上書面材料（包括軟盤）

1、工作計劃和工作總結。

2、領導、會員變化情況。

第五篇：房地產開發詳細流程

房地產開發詳細流程

一、甲方在開發前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發單位營業執照 b.開發資質證書

c 用地計劃審核意見

d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份 c.土地權屬證（復印件1份）d.聯建協議書（復印件1份）e.選址論證

f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）2.申辦程序

a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件

d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.《住宅項目配套建設審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設工程設計招標項目登記表

c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九﹑建設工程規劃設計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理 十﹑工程項目設計方案深化﹑修改 根據規劃局批文要求修改設計方案

二、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

一、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

基本建設工程預算是在施工圖設計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預算，亦稱“設計預算”，簡稱“預算”。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設工程的預計造價、計劃價格。

基本建設工程預算審計咨詢業務內容，可以是編制預算，也可以是對已編制的預算進行審核。

1．預算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現場條件，主要是國家和當地政府頒發的有關法律、法規和政策文件、相關的定額、取費標準、材料、設備價格等，以及施工圖紙、設計說明、施工方案、水文地質資料等；

(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；

(3)計算工程量；

(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；

(7)計算該基本建設工程的預算總價，即預算造價。

由于施工圖預算是實行工程包干，進行工程結算，實行經濟核算和考核工程成本的依據，其編制是一項技術性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業務水平不夠，或責任心不強，都很難保證其準確性。

因此，加強對施工圖預算的審計，對于保證基本建設工程的順利完成，維護甲乙雙方經濟利益，控制造價，節約建設成本，具有重大的意義。

2．施工圖預算審計的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預算及其工程量計算底稿；

(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準確，按照施工圖紙和送審預算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預算的工程量比較；

(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復選套定額的情況；

(5)審查設備、材料價格是否合理、符合規定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案后形成最終成果。

二、基本建設工程結算審計咨詢及其流程

基本建設工程結算是在工程竣工后編制的工程造價文件，稱為竣工結算，簡稱“結算”。因為結算是在施工完成已經竣工后編制的，所以它反映的是基本建設工程的實際造價。

結算一般是由施工單位編制，提交建設單位審核批準。結算審計的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現場情況，與預算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協議等)關于結算的有關約定、工程施工過程中的變化(包括設計變更和現場簽證、材料和設備價格的改變、國家法律、法規和政策規定的變化等)、送審結算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質量驗收等資料。

(2)步驟與預算審計基本相同，不同的是應根據竣工圖紙和設計變更來進行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。

(3)審查各項取費是否符合規定，要注意取費規定如果在施工期間發生變化，要嚴格按照規定以及合同的約定進行處理。

(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：①簽證手續是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應計人工程造價；③簽證的內容是否屬實；④簽證的數量是否準確；⑤簽證的價格是否合理；⑥是否有重復現象。

(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續是否符合合同的規定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據是否充分；④索賠的計算是否準確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設單位、施工單位交換意見，進行核對，并三方簽章確認后定案，形成最終成果。

三、基本建設工程決算審計咨詢及其流程

基本建設工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設單位編制的基本建設工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設單位向國家報告基本建設工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱“決算”。竣工決算要正確核定新增固定資產價值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。大中型基本建設工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務決算表、建設項目交付使用財產總表及明細表、建設項目建成交付使用后的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產明細表組成。

竣工決算應由建設單位編制，但由于某些原因，很多基本建設工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質量不高，因此，也可由建設單位委托具有資質的社會中介咨詢機構幫助建設單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據是否符合國家有關規定，資料是否齊全，手續是否完備，對遺留問題處理是否合理。

2．審核工程造價，這部分審計與竣工決算的審計一樣；但還應增加對設備費、土地費、管理費等的審查。

3．審核基本建設工程的建設和概算執行情況，包括是否按批準的初步設計進行，是否嚴格按批準的概算內容執行，有無概算外項目和提高建設標準、擴大建設規模的情況，有無重大質量事故和經濟損失。

4．審核竣工財務決算表，核實基本建設工程的資金的來源、支出及結余等財務情況。

5．審核基本建設工程合同工期執行情況和合同質量等級控制情況。6．審核交付使用資產情況，包括固定資產、無形資產、遞延資產確定得是否正確、真實，有關手續是否辦理、流動資產及其移交等內容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規、正確、尾工工程和結余資金是否真實、合規，建設收入是否合規，賬務處理是否正確、分配是否合規，包干指標的完成情況，結余的核算和賬務處理是否合法、合規、真實、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進行調整的意見。

邁克?E?米勒斯《房地產開發－原理與程序》中的房地產開發八階段模型

邁克·米勒斯認為，開發商自有投資開發意向，到項目規劃設計、施工建設、營銷租賃、物業管理都有一個合乎邏輯和開發規律的程序。雖然因具體條件的變化會導致保修環節的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說“開發過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設想、細化這個設想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委托協議、項目開工建設、竣工與投入使用、項目建成后的運營管理”。

但是，米氏同時強調如下三個要點：

實際的開發過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發商與其合作伙伴之間經常不斷地談判所導致的工作步驟變化。

開發是一種藝術，它是一種非常復雜且具有創造性的活動，開發中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。

在第一個階段，開發商都要考慮開發程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續階段尤其是對項目整個生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個階段：

一：提出投資設想

開發商在對當地房地產市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設想細化

開發商選擇出實現其開發設想的開發用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發用地的可行性。

三：可行性研究

開發商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性。

四：合同談判

開發商根據市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設計方案，開發合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規劃等許可。

五：簽署正式委托協議

簽署合同，包括合作開發協議、建設貸款協議和長期融資協議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。

六：工程建設

開發商根據預算進行成本管理，批準市場推廣和開發隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。

七：竣工投入使用

開發商組織物業管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設施，租客入住，償還建設貸款，長期融資到位。

八：房地產資產管理

業主（開發商或新業主）進行物業管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業的經濟壽命、提高資產運行質量；非房地產企業將其作為固定資產，進入其投資組合中。

三、申請改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。2)《房地產證》等房產證明（復印件）2份。3)《建設工程規劃許可證》或相關圖紙（復印件）。

4)消防、環保、衛生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結構安全鑒定。（復印件）（由商用的性質決定所需要的文件）

5)《工商營業執照》（復印件）。6)申請人《身份證》（復印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區規劃局送案的工作的步驟。

1)先寫《關于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：

2)準備所有的證件及復印件。

3)到所屬區規劃局的監檢科蓋章核對，然后由監檢科呈上去。經審批通過的可以改，不通過的退案：

3．關于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。2)改變使用功能的理由原因。

3)業主的基本情況，公司或店鋪的經營范圍，經營期限。4)提出改變使用性質的陳述及要求。4．到區國土、房管局辦理步驟

1)規劃局審批通過后，交案（證件和區城市規劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續、補交地價：辦理房地產變更登記。

2)費用到計財處交。5．主要費用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補交地價（見《XX市國有土地使用權出讓金標準》）3)測繪費（見《房地產測繪收費》）。4)行政費用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個區有所不同，這是根據不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產開發過程中各環節所需要的文件材料

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（１）工程施工安全監督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（３）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（４）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產、文明施工責任制；（２）安全生產、文明施工管理目標；（３）施工組織設計方案和專項技術方案；（４）安全生產、文明施工檢查制度；

（５）安全生產、文明施工教育制度；

（６）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

（７）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（９）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

五、房地產開發過程中涉及到的工作

房地產開發企業

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規劃要點→取得規劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規劃設計條件→得到規劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環保、節能、消防等措施 環境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規劃區國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發布征地公告→辦理補償登記→制定補償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補償書面協議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發運作作拆遷補償款→拆遷施工現場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規劃要點→規劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規劃意見通知書）、申報規劃設計條件（取得規劃設計條件通知書）→按照規劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環保、節能、消防措施，環境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業范

圍進行審查，最后由規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》并確定建設工程規劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規劃局辦理建設工程規劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質量監督注冊登記手續，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協調街道環衛部門，協調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監督 辦理單項工程驗收手續

辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定

竣工統計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監管協議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協議→辦理租賃登記手續→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止

房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分

物業管理階段

物業管理單位經營資質審批 簽署物業管理委托合同 居住小區的物業接管綜合驗收 物業使用、管理、維修公約的核準 安排簽訂管理公約

制定、提供質量保證書和使用說明書 物業管理服務的基本要求 物業管理委員會的設立

五、房地產開發過程中涉及到的工作

房地產開發企業

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規劃要點→取得規劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規劃設計條件→得到規劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環保、節能、消防等措施 環境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規劃區國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發布征地公告→辦理補償登記→制定補償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發運作作拆遷補償款→拆遷施工現場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規劃要點→規劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規劃意見通知書）、申報規劃設計條件（取得規劃設計條件通知書）→按照規劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環保、節能、消防措施，環境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業范圍進行審查，最后由規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》并確定建設工程規劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規劃局辦理建設工程規劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質量監督注冊登記手續，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協調街道環衛部門，協調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監督 辦理單項工程驗收手續

辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定 竣工統計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監管協議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協議→辦理租賃登記手續→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止

房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分 物業管理階段

物業管理單位經營資質審批 簽署物業管理委托合同 居住小區的物業接管綜合驗收 物業使用、管理、維修公約的核準

安排簽訂管理公約

制定、提供質量保證書和使用說明書 物業管理服務的基本要求 物業管理委員會的設立

六、房地產開發流程設計的涵義

房地產開發項目流程設計是針對具體房地產開發項目所作的用來指導項目開發經營全過程的綱領性文件，它根據房地產開發項目的特點、房地產綜合開發公司的內外條件，經過系統分析、統籌安排來完成，它需要在房地產項目開發運作之前制定，它是一個粗線條的概略規定。

房地產開發項目流程設計的主要依據有：①可行性研究報告，②房地產綜合開發公司優勢條件，②房地產開發項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產綜合開發公司習慣作法；⑥國家有關法規、規范、規程等。

房地產開發項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發經營程序；②充分挖掘潛力，發揮企業優勢；⑧從實際可能出發，積極穩妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規定，一般部分大致要求。

房地產開發項目流程設計的作用有：①便于從全局出發對房地產開發企業做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產開發的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協作配合工作的談判；④有利于對房地產開發經營過程中容易出現問題的協調。

七、房地產前期準備工作詳細流程（施工之前）

1、規劃部門：

（1）如果是工業用地，首先到規劃局規劃處辦理變更。

手續需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同

（2）如果是集體用地，也應到規劃局規劃用地處辦理征用手續。需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規劃局批準后發用地許可證。

需交費：A、水利基金B、耕地占用稅C、配套費

2、領取規劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續。

需提交：（1）規劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規劃局出具的用地紅線圖（5）規劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮、區四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規劃局建管處辦理報建手續。

（1）建設單位寫出書面申請（內容包括建設意向、建房結構、層數、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

（3）根據規劃部門發的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定后方可進行施工圖設計。

（4）領取建設工程規劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經局長簽發后領取交費通知單，需繳納： 規劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業網電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領取規劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件

B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內容》，按規定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內容，簽訂工程承包發包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質量監督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

需提交：（1）營業執照（2）土地使用證（3）建設工程規劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預

售動態圖（9）物價審批（10）物業管理內容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調節稅（2）消防配套費用（3）規劃管理費（4）緩收土地出讓金。

八、房地產開發程序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監督報告；

（2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產、文明施工責任制；（2）安全生產、文明施工管理目標；（3）施工組織設計方案和專項技術方案；（4）安全生產、文明施工檢查制度；（5）安全生產、文明施工教育制度；

（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（9）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

九、房地產開發大綱

房地產開發企業

房地產開發企業作為房地產開發經營的主體，在房地產開發中起著至重要的作用，是房地產市場上最為活躍的角色之一。沒有房地產開發企業對房地產的開發，便不會有房地產市場的繁榮，繼之后的房地產營銷、銷售、物業管理和房地產金融等，便成了無源之水。

一般來說，在房地產開發過程中，有的房地產開發企業是先于項目決策的，這些企業一般先于開發項目而設立，主要是一些房地產開發專營企業以及兼營企業，這些企業設立的目的主要或者很大程度上就是為了進行房地產的開發和經營。也有一些房地產開發企業是在開發過程中項目準予立項后的，主要是一些項目公司，這些公司是以開發項目為經營對象的企業，而且其經營的對象只限于被政府主管部門批準的項目，在完成其使命后其經營范圍通常會做一定的改變甚至解散。實踐中，很多專營企業或者兼營企業同時開發經營多個房地產項目，風險很大，為了規避風險，常有一些專營企業或者兼營企業與其它企業合作成項目公司，這樣可以使風險減至最小。

房地產開發企業設立的條件

房地產開發企業設立的程序 房地產開發企業的資質管理 房地產開發企業的機構設置 房地產開發企業的行業管理 房地產開發企業的終止 房地產開發項目決策

開發項目決策的過程是一個信息搜集與選擇的過程，是房地產開發鏈條中最為基本的一環，其最終目標在于通過調查、分析、研究找出一個最適合于房地產開發企業進行投資的一個項目，從而使開發企業的開發構想從抽象到具體。

在這個過程中，開發企業應該對房地產市場的需求、可獲取土地使用權渠道、開發土地目的地的環境交通、其它投資者以及工程建設單位的大致情況有所了解，從而使房地產開發從設想階段走到實施階段。這是一個龐大而且復雜的過程，需要方方面面的知識儲備、工作技巧和經驗，需要時刻保持清醒的頭腦，一旦市場或者其它方面有不利的情況出現使自己利潤減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進行補救。

專項市場研究 定點市場研究 項目建議書

房地產開發項目建議書，是接著項目決策一個環節，是把開發項目從具體的構想變為實際的行動和書面文件，進行實質性的工作。開發項目決策為編制項目建議書提供了原始材料，是編制開發項目建議書的基礎。項

目建議書的作用在于推薦開發項目，使項目能得到國家的認可。由于項目建議書編制時，開發項目的很多數據還無法得到，故項目建議書的精度是比較低的。

房地產開發項目建議書的內容 開發項目建議書的編制 開發項目建議書的審核批準 房地產開發項目的可行性研究

可行性研究是在房地產開發項目立項以后，對房地產開發項目在技術、市場、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產開發項目可行性研究的必要性 項目可行性研究的內容 可行性研究報告的編制 可行性研究報告的審批 土地使用權取得

土地是人們從事生產、生活的物質載體和活動場所，沒有土地，房地產開發的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產開發項目的前期工作進行完畢以后，就應該很快地獲得土地使用權，以便房地產開發的順利進行。

但是，土地是一項重要的資源，特別是在中國這樣一個人口眾多的國家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權的取得必須依照法律程序進行。

以出讓方式獲得土地使用權