第一篇：房地產開發企業取得國有土地使用權的法律途徑有

房地產開發企業取得國有土地使用權的法律途徑有： 出讓、劃撥、轉讓。

一、以出讓方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。

3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

（一）以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權 招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：

（1）供應商業、旅游、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；（2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

（二）以協議方式取得國有土地使用權（1）協議出讓國有土地使用權范圍

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協議方式，主要包括以下情況： a、供應商業、旅游、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的； b、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

c、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

d、出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式。

（2）禁止性規定 a、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。b、協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

二、以劃撥方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批準其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，并可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。

4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建筑物有合法產權證明，經當地政府批準其出讓并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，并根據其情節處以相應罰款。

三、以轉讓方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

2、轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。

3、禁止性規定：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

4、年限：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

5、“房地一并轉移”：土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

6、土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

第二篇：國有土地使用權取得的方式

國有土地使用權取得的方式

房地產開發企業取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。

一、以出讓方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。

3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

（一）以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權

招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：

（1）供應商業、旅游、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；

（2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

（二）以協議方式取得國有土地使用權

（1）協議出讓國有土地使用權范圍

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協議方式，主要包括以下情況：

A、供應商業、旅游、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

B、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

C、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

D、出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式。

（2）禁止性規定

A、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

B、協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

二、以劃撥方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批準其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，并可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。

4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建筑物有合法產權證明，經當地政府批準其出讓并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，并根據其情節處以相應罰款。

三、以轉讓方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

2、轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。

3、禁止性規定：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

4、年限：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

5、“房地一并轉移”：土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

6、土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

第三篇：關于關于收回國有土地使用權補償法律問

關于收回國有土地使用權補償法律問題

關于收回國有土地使用權補償法律問題 作者 閆鳳翥 【目錄】 1，引言

2，收回國有土地使用權行為的法律屬性及方式 3，收回國有土地使用權補償程序及標準

【摘要】土地是不可再生的自然資源，由于我國采取最嚴厲的耕地保護制度，建設用地的供應與需求的矛盾日益突出，特別是具有財產屬性的國有建設用地更顯緊缺。因城鎮化、工業化的發展在國有建設用地的出讓、轉讓、收回等方面不停得進行轉換，形成了土地交易市場，土地價格便隨找市場的形成而形成。土地出讓、轉讓市場法律法規比較全面，可以說有章可循。但是，針對政府收回土地程序、理由、補償等卻不完善，特別是有關收回土地補償問題幾乎是法律空白。政府收回國有土地使用權如何補償、補償標準既無規范的程序法又無保障使用權人獲得公平合理的補償的救濟途徑，可謂是政府單方市場。為了維護土地使用權人的合法權益，筆者依照現行法律法規的規定，結合法理和具體情況就收回國有土地使用權補償程序、標準等問題提出幾點淺薄的看法，與同行共同切磋。

【關鍵詞】收回土地 土地使用權 土地補償

收回國有土地使用權是市縣人民政府及其土地行政主管部門的一項法定職責。收回的行為本身屬于行政行為，該行為還可能引發民事行為、犯罪行為等。因此，不是一種簡單的行政行為。

一、收回國有土地使用權行為的法律屬性及方式

由于我國實行社會主義公有體制，土地所有權實行國家所有和農民集體所有，國有土地所有權由國務院代表國家行使，土地使用者只能獲得國有土地使用權，所有權與使用權分離制度使得土地物權也同時分離。因此，所謂收回土地使用權既收回物權，依據物權法原理，物權非法定原因不被剝奪。因此，依據現行法律規定的收回國有土地使用權法定事由歸納以下幾種收回的法律屬性及方式。

（一）行政處罰性“收回”方式

行政處罰性“收回”方式，是指因土地使用權人違反法律法規禁止性強制條款的規定，由市縣人民政府依照法律法規的規定決定收回土地使用權的行為。該方式的法律依據是：

1、《土地管理法》第37條第1款“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種”。

2、《城市房地產管理法》第25條：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外”。

3、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條第2款：“未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰”。

（二）土地使用權使用期滿“收回”收回方式

國有土地使用權在與使用權人簽訂使用權出讓合同時就依法約定了土地使用年限，當使用年限期滿前使用權人沒有申請續期的，或者雖申請續期但未獲批準，政府將土地“收回”的行為。該方式的法律依據是：

1、《土地管理法》第58條第1款第3項：土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申 2

請續期或者申請續期未獲批準的；

2、《城市房地產管理法》第21條第2款“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。

3、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”。

（三）法定事由“收回”方式

依法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規禁止性規定的情況下，因發生某種法律法規規定應當收回土地使用權的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規的行為，其次，發生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實施城市規劃。該方式的法律依據是：

1、《物權法》第148條：建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

【備注】第42條 征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

2、《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項；《土地管理法》第58條第1款：“有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

3、《城市房地產管理法》第19條、“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年 3

限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償”。

4、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條第1款 “國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償”。

5、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47條第1款：“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓”。

6、《城鄉規劃法》 第50條：“在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。

經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。

二、收回國有土地使用權補償程序及標準

行政處罰性、使用期限屆滿“收回”方式，依據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》的規定均屬于“無償”收回土地使用權的情形，是否補償應區別對待，法定事由“有償”收回方式應當給予補償。

（一）土地補償標準及構成

1、征地補償費。根據《土地管理法》第47條第2款，征地補償費由土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費組成。它是在將土地由原集體所有征為國家所有的過程中，支付給被征地村和被征地農民的補償性和安置性費用。因此，征地補償費的性質，是土地所有權“轉權”時政府應當依法承擔的費用，如有“轉嫁”土地使用者行為，在補償時應計算在補償成本中。

2、拆遷補償費。根據相關法規，拆遷房屋，應對被拆遷人進行補償安置。對被拆遷人來說，拆遷補償費是其失去房屋和土地使用權所得到的補償；對用地單位來說，拆遷補償費是為獲得土地使用權而支付的費用。因此，4

拆遷補償費的性質，是土地使用權“易手”并因土地使用權“易手”而支付給被拆遷人的補償費。該費用屬于政府出讓前應承擔的開發費用，如有“轉嫁”開發商行為，在收回土地補償計算成本時應當給予補償。

3、征地規稅費。征地規稅費由耕地開墾費、耕地占用稅、新菜地建設基金、水利建設專項資金、新增建設用地有償使用費、征地管理費等六項費用組成。這些資金是因土地由“農用地”轉變為“建設用地”從而轉為國家所有的費用，由報批的地方政府向省和中央政府繳納的費用。如有“轉嫁”土地使用人行為，在收回補償成本核算時應計算在補償成本中。

4、土地出讓金。土地出讓金是土地使用者向國家支付的一定年限的土地使用權費用。“有償”收回土地使用權時應退還剩余年限的土地使用費既土地出讓金，是土地出讓合同屬性決定的。退還不是補償屬性，是返還財產屬性，土地使用人發還土地使用權，代表土地所有人一方的市縣政府返還土地出讓金的交換是履行土地出讓合同的表現，因此，不能將退還土地出讓金視為對土地使用人的補償。依據《物權法》第148條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”這里的42條是關于房屋征收的規定，因此提前收回國有土地應依照征收房屋程序給予補償“并”退還相應“剩余年限”的土地出讓金。

5、土地使用權價值。土地使用權在使用中由于開發強度、投資大小、區域變化、土地供求狀態的因素影響。土地使用權可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用權人因使用土地而產生。因此。《國務院城市拆遷條例》規定，拆遷城市房屋時按照拆遷時點的房地產市場價格進行評估給予補償，這里的“房地產市場價格”就包含于土地使用權市場價格，市場價格就體現出“物”的價格屬性。物權的價值屬性既包括“增值”又包括“貶值”屬性。“有償”方式收回國有土地使用權的應按照收回土地時間節點依法評估確認其價值，按照市場實際價格確定補償標準。“無償”收回國有土地使用權的依據處理原則分別處理。

（二）補償程序及法律依據

依據現行法律法規的規定，“有償”收回國有土地使用權的程序應當采取：先行征收房屋及地上附著物，補償到位后再實施“收回”國有土地使用權。“無償”收回國有土地使用權的程序應當采取：先行收回國有土地使用權，需要補償的給予補償再拆除或沒收房屋及地上附著物，不需要補償的直接拆除或沒收房屋及地上附著物。5

沒有地上建筑物、構筑物的直接收回土地。

1、“有償”收回國有土地使用權程序

第一步：修改規劃

依據《城鄉規劃法》第47條規定：有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規定的權限和程序修改省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃：

1、上級人民政府制定的城鄉規劃發生變更，提出修改規劃要求的；

2、行政區劃調整確需修改規劃的；

3、因國務院批準重大建設工程確需修改規劃的；

4、經評估確需修改規劃的；

5、城鄉規劃的審批機關認為應當修改規劃的其他情形。

組織編制機關修改省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃前，組織編制機關應當對原規劃的實施情況進行總結，并向原審批機關報告；修改涉及城市總體規劃、鎮總體規劃強制性內容的，應當先向原審批機關提出專題報告，經同意后，方可編制修改方案。沒有《實施情況總結》或《專題報告》組織編制機關不得編制修改方案。

組織編制機關為本級人民政府。

第二步：報批規劃

規劃的審批因規劃內容和規劃級別不同，審批的權限不同，依據《城鄉規劃法》第13、14、15、16條規定，國務院、省級、市級、縣級均有批準權限：

國務院負責審批的有：省、自治區人民政府組織編制省域城鎮體系規劃、直轄市的城市總體規劃、省、自治區人民政府所在地的城市總體規劃、國務院確定的城市的總體規劃（由省、自治區人民政府審查同意后報國務院審批）。

省級政府負責審批的有：省級政府管轄的行政區域除省會城市以外的城市總體規劃。

城市政府負責審批的有：城市轄區內的縣政府所在地鎮的總體規劃。

縣級政府負責審批的有：除縣政府所在地鎮以外的鎮的總體規劃。

省級政府組織編制的省域城鎮體系規劃，城市、縣政府組織編制的總體規劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經本級人民代表大會常務委員會審議。鎮政府組織編制的鎮總體規劃，在報上一級人民政府審批前，應當 6

先經鎮人民代表大會審議。

第二步：公示規劃

城鄉規劃直接涉及公眾生產、生活，財產權益等問題。因此，《城鄉規劃法》第26條規定，城鄉規劃報送審批前，應當依法將城鄉規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。第8條明確規定，城鄉規劃組織編制機關應當及時公布經依法批準的城鄉規劃。

第三步：實施立項

市縣鎮府為實施總體規劃還應制定五年近期規劃，依據城鄉規劃及土地利用規劃，根據本級財政投資能力和上級財政支持政策水平，編制項目建議書或項目條件交給有關單位或公司實施。

第四步: 拆遷許可

項目承接單位或項目公司，按照《城市拆遷條例》規定有關拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時公告。

第五步：補償安置

按照城市拆遷條例的規定，經有資質的房地產評估公司對房屋和土地依法按照市場交易價格進行評估，依據評估確定的標準簽訂補償協議，給予安置。《城市拆遷條例》第24條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。” 需要遷移的被拆遷企業還應當為其提供遷移場地，因遷移營業損失還應補償。

有償“收回”方式的，征地補償費、拆遷補償費、征地規稅費和剩余年限的土地出讓金，應該由政府返還，其價格標準則應區別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規劃而收回土地使用權的，應按現時市場價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現“有償”收回的法律規定。

第六步：拆除收地

實施補償完畢后，由國土資源部門將土地收回，注銷登記。政府再依據新的規劃確定土地用途，以招拍掛方式向社會公開出讓土地，原使用人仍然有權參與招拍掛，但必須按照新的土地出讓條件使用土地。

2,、“無償”收回國有土地使用權程序

第一步：查處違法用地立案

國土資源部門依據職權或舉報，發現土地使用人：1，已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，連續二年未使用的；2，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。滿二年未動工開發的；3，未按合同規定的期限和條件開發、利用土地情節嚴重的。應當按收回國有土地違法案件立案調查。

第二步：處罰前履行告知、聽證

無償收回國有土地是一種嚴厲的行政處罰行為，因此應依據《行政處罰法》規定的程序，處罰機關履行告知、聽證等法定義務，確保處罰的公正性。

第三步：下達無償收回行政處罰決定

在履行了法定處罰程序的前提下，依法由市縣人民政府作出處罰決定，決定收回國有土地使用權，同時就有關補償事項作出決定。

第四步：執行決定收回土地 下達決定后，告知被處罰人行政爭議的救濟途徑。處罰決定在法定期限內被處罰人沒有提出行政復議或行政訴訟，或者經復議或訴訟維持了處罰決定的，處罰決定生效。生效后被處罰人拒不履行的申請法院強制執行。

（三）“無償”收回補償原則

1、行政處罰性“收回”方式，作為對土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應向其支付任何費用，即“無償”收回。但如果土地使用者在取得土地使用權前單獨替政府承擔了征地補償費、征地規稅費的，筆者認為；因為這些費用依法應由政府承擔，因此，應按土地使用者已經支付的費用標準由政府返還。而拆遷補償費、土地出讓金在行政處罰性“收回”土地使用權方式下，不應返還。

2、土地使用權期滿的“收回”，由于是依據《土地使用權出讓合同》的約定收回土地使用權，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數十年的土地使用過程中折抵完畢，即土地成本的現值為“零”，因此不應向其支付任何費用。然而，土地成本的現值為“零”并不等于土地沒有價值。在土地增值并可能是現時價值數倍于原土地價值，且房屋仍有實際價值和使用價值的情況下，雖然《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”，但是，對因購買商品房而取得土地使用權的購房人來講，該規定顯然與現行《物權法》有抵觸，依據《物權法》規定屬于“自動續期”的使用權人，不應無償收回應給予補償。【參考文獻】

1，中華人民共和國土地管理法； 2，中華人民共和國物權法；

3，中華人民共和國城市房地產法； 4，中華人民共和國行政處罰法； 5，中華人民共和國城鄉規劃法； 6，國務院《城市拆遷條例》；

7，國土部《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

文/閆鳳翥 國務院經濟研究中心特邀研究員 河北冀港律師事務所 主任你好哦啊，

第四篇：房地產開發企業應取得的合法發票

房地產開發企業應取得的合法發票

一、房地產企業開發成本票據規范管理

1.土地出讓金，應取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費專用收據”，與此相關的契稅應取得“中華人民共和國契稅完稅證”； 2.具有拆遷資格的房地產開發企業向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協議和付款記錄.；

3.委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產開發企業向對方支付拆遷費用時應取得地稅部門監制的“服務業發票”；

4.直接向行政事業單位支付相關費用時，應取得行政事業性收費收據； 5.向企業、事業單位支付勘察、設計、測繪、監理、驗收、咨詢等營利性費用時，應取得地稅部門監制的“服務業發票”；

6.支付對象為個人的銷售傭金，應以支付憑證（或支付清單）和個人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證；

7.支付對象為銷售公司的銷售傭金，應取得地稅部門監制的“服務業發票”；

8.支付對象為金融機構的利息支出，應取得金融機構開具的付息憑證； 9.支付對象為非金融機構的利息支出，應取得地稅部門監制的“服務業發票”；

10.其他費用發票應按支付對象屬于增值稅或營業稅納稅人的不同身份來定；

11.工程費支出應區分以下情況取得發票：

1）施工方為建筑安裝企業，應取得地稅部門監制的“建筑安裝業發票”；

2）施工方為生產建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監制的“工業企業專用發票”；

3）施工方為經銷建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監制的“商業企業專用發票”。

二、房地產企業費用報銷票據規范管理

1、辦公費

1）、各部門發生的各種辦公用品及耗材費：增值稅普通發票。2）、各種搬運費和文件資料的郵寄費：搬運費應取得運輸單位機構所在地運輸發票，如果是個人提供搬運勞務，應由個人到地稅機關申請開具《稅務機關代開統一發票（地稅）》。3IT軟件硬件維護費、維修費：根據財稅[2005]165號文件，如果是購買軟件的同時向軟件公司支付的后期維護費、維修費，應取得增值稅發票（與軟件開在同一張發票上）。如果是購買軟件后再簽訂維護、維修協議，應取得軟件公司機構所在地的營業稅發票（服務業發票）。4）、印刷費等。：應取得增值稅普通發票。

5）、購買購物卡以辦公費發票入賬：需要附清單明細。

2、通訊費

1）、各部門發生的通訊設施開通費用：發票抬頭必須為公司，可以入賬。

2）、辦公固定電話、手機的月租費、網絡使用費：發票抬頭必須為公司，可以入賬。

3、差旅費

1）、因公出差、實際發生的車、船、飛機、交通費、住宿費；：可以入賬，作差旅費處理。注明出差即可。

2）、因公出差發生的補助費、誤餐補助、司機出車補助和單位核定的差旅費包干費用等；各種補貼、津貼均應通過應付職工薪酬或應付工資核算，無需發票。需要繳納個人所得稅的。其中有差旅費發票的，應據實列支，不計入應付職工薪酬。

4、交際應酬費

1）、企業為開發經營活動發生的合理需要支付的招待費用；憑餐飲發票入賬。

2）、其他項目部支援我項目所發生的住宿、路費等；：因為不是本單位人員出差發生的費用，而且招待其他單位發生的消費，應列入交際應酬費處理。

3）、邀請政府相關部門考察、調研集團公司有關項目；憑發票入賬。

5、會議費

企業召開的專業工作會議費用，包括會議期間租用場地的費用、車輛使用費、資料印刷費等；需要附會議通知，即可憑發票入帳。

6、市內交通費

各部門人員辦理公司業務而在本市發生的交通費用即可憑發票入帳

7、租賃費 各部門租用的設備（不含汽車）、辦公場所或建筑而支付的租金；：應取得地稅開具的發票。

8、物業管理費

各部門支付給外部公司的費用，包括物業費、保安服務費、保潔費；：應取得營業稅（服務業）發票。

9、水電費

各部門使用水、電所發生的費用；取得水電部門開具的增值稅發票。

10、咨詢費

企業向有關咨詢機構進行科學、技術、經營管理等方面咨詢所支付的費用，以及聘請技術、會計、稅務和法律顧問待支付的費用； ：應由提供服務的單位和個人，在其（提供服務的單位）機構所在地地稅機關申請開具發票。如為咨詢公司可以向稅務機關申請領購發票自開。

11、廣告費

公司為達到推銷產品、樹立公司形象等目的，而在電視臺、電臺、報紙、雜志等傳媒機構做廣告，包括：戶外媒體、電視媒體、平面媒體等；：應取得服務業或廣告業（屬于服務業）發票。

12、業務宣傳費

企業開展對外業務宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，以及舉行各類信息發布會、新聞發布會、展示會發生的各項費用，1）、活動服務費：地稅服務業發票。2）、活動展覽展臺費：地稅服務業發票。3）、活動發布會招待媒體記者的各項費用：餐費入業務招待費。現金無法入賬，必須取得發票（準確地講，應由記者到地稅機關開具）入賬。4）、活動需宣傳資料費：增值稅普通發票。

5）、為宣傳活動發放給客戶的小禮品：應取得增值稅發票。6）、抽獎活動獎勵給客戶的金額較大禮品，應取得增值稅普通發票。7）、活動現場演出費等：應取得服務業發票。

13、勞動保護費

各部門發生的勞動保護用品的購置費等，如購置員工工裝，工牌、工程用安全帽等。直接憑增值稅普通發票入賬。

14、銷售傭金

聘請銷售代理公司支付的代理手續費，應取得銷售代理公司開具的地稅發票。向本單位員工支付的獎勵，屬于獎金性質，通過應付工資核算，無需發票。

15、人員招聘費

企業為招聘到合格人才，通過人才交流中心、報紙、網絡等途徑進行招聘活動所發生各項費用，憑地稅發票記入管理費用。

16、臨時用工勞務費

指管理部門臨時雇傭的勞務工所支付的費用；由個人到地稅機關開具發票。

三、常見的未按規定取得發票的行為

在實際核算過程中，房地產開發企業往往不能按照以下的要求取得發票：（1）.以行政事業性收費收據或自制收據作為土地拆遷補償費用的憑證。

（2）.自制收據不能作為合法的入賬憑證，應按照稅法有關規定，及時到所屬稅收機關辦理相應手續，領購和開具由稅務機關監制的發票”的規定。

(3).發票的種類與所開具的內容不符。如用商業企業發票開具“工程費”或“咨詢費”，用服務業發票開具“工程費”等。還有的開票單位，單位性質與所開發票不符。如建筑公司開的商業企業發票等。混合行為的納稅人，發票的項目內容與真實不一致。施工方為生產、銷售設施、設備的增值稅納稅人時，發票開具只寫“工程費”或“施工費”，這些納稅人一般屬于混合銷售并以銷售行為為主。因此，這類發票的項目內容一般應為設施、設備的名稱而不是營業勞務的種類。(4).超限額開具發票。如有的10萬元版發票開為數百萬，百萬元版發票開為數千萬元等。

(5).發票內容不真實。大量開具“辦公用品”“會議費”內容的發票充斥在成本、費用支出項目中，這些發票開具方有的是商場、超市、高檔的禮品商店，有的是高級酒店、洗浴中心、高爾夫球場等高級娛樂場所等。

第五篇：關于國有土地使用權轉讓有關稅費問題的法律分析

關于國有土地使用權轉讓有關稅費問題的法律分析

關于國有土地使用權轉讓有關稅費問題的法律分析

根據《企業所得稅法》及《實施條例》、《營業稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《契稅暫行條例》和《印花稅暫行條例》等有關法律法規的規定，就國有土地使用權轉讓涉及的相關稅費問題進行法律分析。

一、國有土地使用權通過出售的方式轉讓需要繳納的稅費

1、營業稅

根據《營業稅暫行條例》第一條的規定，轉讓無形資產或者銷售不動產的單位屬于營業稅的納稅人，轉讓國有土地使用權屬于轉讓無形資產的一種，所以應該繳納營業稅。

應納營業稅額按照營業額和規定的稅率計算，即應納稅額＝營業額×稅率。按財政部、國家稅務總局財稅［2003］16號文件《關于營業稅若干政策問題的通知》的規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓憑證上開具的購置或受讓原價后的余額為營業額。轉讓無形資產的稅率為5%。

2、城市維護建設稅和教育費附加

以上述應納營業稅額為計稅依據，分別按照1-7%和3%的稅率征收城市維護建設稅和教育費附加。

3、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，轉讓國有土地使用權應繳納土地增值稅。以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。

法定的增值額扣除項目為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

4、企業所得稅

根據《企業所得稅法》及實施條例的規定，轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅后的余額為應納稅所得額，一般按照25%的稅率征收企業所得稅。

5、印花稅

土地使用權轉讓需要簽訂合同，根據《印花稅暫行條例》及實施細則的規定，土地使用權轉讓合同屬于產權轉移書據，應繳納印花稅，以合同中的金額為計稅依據，按照萬分之五的稅率征收。

《國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅【2006】162號）第三條也規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。

《印花稅暫行條例》第八條規定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花。所以土地使用權轉讓方和受讓方都應該繳納印花稅。

6、契稅

根據《契稅暫行條例》的規定，土地使用權轉讓的承受方為契稅的納稅義務人。契稅的計稅依據為土地使用權轉讓的成交價格，稅率為3%。

二、國有土地使用權投資入股方式轉讓需繳納的稅費

1、營業稅

《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅【2002】191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。

2、土地增值稅

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

因而，以土地使用權投資入股，如果所投資、聯營的企業不是從事房地產開發的，免征土地增值稅；如果所投資、聯營的企業從事房地產開發的，投資企業要繳納土地增值稅；而且被投資企業再轉讓開發的房地產，也要繳納土地增值稅。

3、企業所得稅

《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。以土地使用權投資屬于非貨幣性資產交換，企業將土地使用權進行股權投資，也就是發生了非貨幣性資產交換，根據上述規定，企業應確認轉讓所得計繳企業所得稅。

4、印花稅

以土地使用權投資入股也要發生土地使用權的轉移，也要簽訂土地使用權轉讓的合同，根據《印花稅暫行條例》規定，簽訂“產權轉移書據”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅。所以投資入股轉讓土地使用權和出售方式轉讓土地使用權一樣，投資方和被投資方雙方都應該繳納印花稅。

5、契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規定，土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：

（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股；

所以對于以土地使用權投資入股的，受讓方應繳納契稅。

三、關于集團公司擬將部分國有土地使用權轉讓給其全資子公司的轉讓方式

根據以上部分的陳述，以投資入股方式轉讓土地使用權與直接出售的方式轉讓土地使用權相比，可以不用繳納營業稅和城市維護建設稅與教育費附加。同時如果集團以出售的方式將土地使用權轉讓給全資子公司，全資子公司也須向西礦集團支付大量的轉讓金，增加子公司的資金壓力。因而建議集團以股權投資的方式將土地使用權轉讓給全資子公司，通過履行必要的增資擴股程序來完成土地使用權的轉讓。

2012年10月14日