第一篇：租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理

租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理

在實踐中，我們很多人可能都會接觸到有關于租賃合同已履行完畢,被確認無效這類的問題，但是因為我們對此不是很了解，所以很多的東西都不是很清楚。那么接下來，華律網小編整理了一些相關的資料和各位朋友一起來了解了解關于租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理。

一、租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理本案中，因涉案土地原為國有劃撥土地，B公司與A公司簽訂的土地租賃合同沒有經過有關政府部門批準，違反了法律強制性規定，故涉案租賃協議及補充協議均為無效。對此，各方當事人亦無異議。本案的關鍵在于，租賃合同被確認無效后的處理問題。關于合同無效的處理，《合同法》第58條規定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”具體到無效租賃合同，應如何適用上述.基本情況某A公司(以下簡稱甲方)與某B公司(以下簡稱乙方)于1995年10月1日簽訂了《協議書》。協議書內容如下：甲方(A公司)將河西第二苗圃的土地，租賃給乙方(B公司)三畝計2，000平方米供乙方使用，年租金為24，000元;土地租賃期限為六年;乙方在租賃土地上經甲方同意批準，可自籌資金自建生產用廠房 628平方米及部分臨時廠房、圍墻及生產設施，供乙方生產使用，產權歸乙方;如遇拆遷或征用，對方所付拆遷費歸乙方;如甲方征用或轉租該租賃土地場所須經乙方同意并賠償乙方的一切損失。協議簽訂后，B公司即投入資金建設廠房，平整建設了寬6.6米、長 83米的道路，購置變壓器。2001年10月1日及 2002年10月1日，A公司與B公司又續簽了《協議書》，除租期(一年)外，其余條款與 1995年10月1日《協議書》一致。1999年6月2日，以A公司為土地出租方(甲方)、B公司為土地承租方(乙方)，又簽訂了《協議書》，約定：乙方籌集資金，在甲方的2, 667平方米土地上修建圍墻及房屋設施，建房屋約 500平方米;新建設施以租賃方式由乙方先期使用，乙方每年交納租金36000元;乙方先期使用期限為六年，自 1999年10月1日起至 2005年9月30日止，到期后如乙方需繼續使用，甲方應充分考慮到乙方所做的先期投入，而優先租用給乙方繼續使用;如遇拆遷或征用，征用或拆遷費中與土地有關部分歸甲方所有，與房屋有關部分歸乙方所有;如甲方征用或轉租乙方租賃的土地場所，須經乙方同意并賠償乙方的一切損失。該協議簽訂后，B公司又投入資金建設廠房和其他房屋及圍墻。B公司為履行1995年10月1日《協議書》和 1999年6月2日《協議書》，投資建設廠房、道路、圍墻以及變壓器等生產設施。協議書約定由乙方投資建造的建筑物的產權到期后歸A公司，涉案房屋僅有期限2年的臨時建設手續，沒有辦理其它建設或產權手續。2003年12月8日，A公司致函B公司，要求提前解除雙方簽訂的《協議書》。涉案土地為國有劃撥地，該土地于2004年8月變更為某集團公司所有，土地性質為出讓地。2006年3月23日，某集團公司向B公司發出通知搬遷，限令B公司于 3月31日前搬遷出租賃土地。B公司不同上述解除或搬遷的通知，并函告A公司與某集團公司。至二審判決作出時，B公司一直占用上述土地。2005年5月，B公司訴至一審法院，請求確認B公司與A公司于 1995年10月1日、2001年10月1日、2002年 10月1日以及 1999年6月2日簽訂的協議無效;請求判令A公司與集團公司賠償其經濟損失330萬元人民幣。B公司為證實其損失主張，提供了其廠房、圍墻、道路及管道等設施明細及土地征用補償計算標準，總計3279677.3元。兩被告均不予認可。

二、一審審理情況一審法院經審理認為，根據關法律規定，國有劃撥土地需經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權才可以轉讓、出租、抵押。本案B公司與A公司所簽訂的土地租賃合同，涉案土地原為國有劃撥土地，沒有經過有關政府部門批準，違反了法律強制性規定，應認定雙方當事人簽訂的協議及補充協議為無效。B公司所主張的330萬元的經濟損失，因證據不足，法院不予支持。一審法院判決：B公司與A公司于 1995年10月1日、2001年10月1日、2002年10月1日以及 1999年6月2日簽訂的協議無效;駁回B公司的其他訴訟請求。

三、二審審理情況

1、訴辯意見B公司不服，向二審法院提起上訴。B公司的上訴理由主要有兩點：(1)原審法院查清四個事實，一是B公司與A公司簽訂了兩份主合同，到期日最遲的是 2005年9月30日。因此合同期限應為 2005年9月30日。二是A公司用B公司所建工廠得到了補償并據為己有的事實。三是原審判決雖確認了土地租賃合同無效，但回避了A公司對于無效合同應承擔主要過錯這一要害。四是B公司為履行無效合同而造成的損失，原審法院沒有查清。B公司基于對土地租賃合同的有效性、合法性的信賴，投入160萬元的資金建設了倉庫、廠房、道路等建筑物和地上附著物。B公司的建筑投入損失，與協議書無效有著直接因果關系。(2)兩被上訴人之間存在征地補償協議，兩被上訴人拒絕提供，依據證據規則應作出對兩上訴人不利的認定。請求二審法院予以改判。A公司提出三點答辯意見：(1)土地租賃協議書約定的土地使用期限已經屆滿，B公司的合同目的已經完全實現，協議書的效力對B公司并未產生任何影響，B公司沒有產生任何損失。(2)B公司的建房行為是投資而非損失，在租賃期限屆滿的情況下，B公司的所有投資行為均已通過其經營行為獲得滿足，沒有任何損失可言。(3)根據協議書約定，土地租賃期滿，B公司應當返還土地，涉案房屋產權歸A公司。至于涉案土地是否被征用及有無補償，均與B公司無關，B公司對此不享有任何權利。請求法院駁回上訴，維持原判。集團公司答辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，B公司與A公司簽訂的合同為無效合同，因無效產生的法律責任應由B公司承擔。B公司建造的建筑物為違法建筑，不應得到任何補償。B公司已經實現建造房屋的價值，合同到期后，B公司拒不搬出的行為違反合同約定，請求駁回上訴，維持原判。

2、判決結果二審法院認為，雖然A公司于 2003年12月8日致函B公司要求提前解除租賃協議，集團公司于 2006年3月23日向B公司發出通知，要求其搬遷出租賃土地，但上述兩公司并未采取任何強制措施。依據B公司與A公司的協議，2005年9月30日已到租賃屆滿期限，且B公司沒有任何證據證明A公司承諾將土地繼續租賃給其使用，B公司至今仍在租賃土地上正常經營。因此，B公司上訴稱生產設施的損失不能成立。B公司主張的330萬元的損失不能成立。綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

四、律師視點本案中，因涉案土地原為國有劃撥土地，B公司與A公司簽訂的土地租賃合同沒有經過有關政府部門批準，違反了法律強制性規定，故涉案租賃協議及補充協議均為無效。對此，各方當事人亦無異議。本案的關鍵在于，租賃合同被確認無效后的處理問題。關于合同無效的處理，《合同法》第58條規定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”具體到無效租賃合同，應如何適用上述處理原則呢?

1、租賃合同的無效不適用返還原則租賃合同屬于繼續合同，在租期內，承租人使用出租人的財產而支付租金，系連續性給付。租賃合同的連續性給付特征，決定了其已經履行的部分具有不可消滅的性質。如果已經全部或部分履行的租賃合同被確認無效，則由于承租人不可能向出租人返還其對租賃物已行使的“使用權”，從而必然排除了合同無效的溯及力的適用。否則，將導致承租人無代價地獲得對租賃物使用的不公平結果。因此，租賃合同被確認無效后，合同所已經產生的效果應作為一種事實狀態予以保留。即出租人仍應保留其已獲得的租金，承租人應返還租賃物而無權就租金請求返還。本案中，因B公司并未提出返還租金主張，根據民事訴訟“不告不理”的原則，不在本案所涉范圍之內。

2、租賃合同無效的損害賠償原則及賠償范圍租賃合同無效的賠償采用過錯責任原則，承擔過錯損害賠償需滿足主觀上有過錯、因過錯造成合同無效、損害事實、導致合同無效的行為與損害事實之間具有因果關系的條件。如果合同被確認無效，違約方承擔的是締約過失責任。在締約過失責任中，賠償范圍除積極損失外，僅限于信賴利益，且僅以履行利益為限。即當事人因信賴合同有效而履約，當合同被確認無效或撤銷后，為訂立和履行合同所支出的各種費用和代價即為當事人的損失。鑒于前述租賃合同的持續性特征，司法實踐中對租賃合同無效的賠償一般采取只對將來發生效力的理念，已經履行完畢的合同內容不受合同效力的影響。

3、本案租賃合同已經履行完畢，承租人B公司沒有實際損失。本案中，A公司與B公司之間的土地租賃協議書約定的土地使用期限已經屆滿，B公司的合同目的已經完全實現，合同的效力對B公司并未產生任何影響，B公司并未因此產生任何損失。其次，B公司的建房行為是投資而非損失，A公司對此不應承擔任何責任。因雙方在簽訂協議之時即約定了土地租賃期限，B公司的所有投資行為均是在既定的租賃期限前提下進行的，均是為滿足其自身經營需要而為，故在租賃期限屆滿、租賃合同已經全部履行完畢的情況下，B公司沒有任何損失可言。另外，土地補償是土地使用權人因土地被征用受到損失而得到的經濟補償，B公司在租賃土地期間，該土地因政府統一規劃使用權屬發生了變化，但該權屬變化對B公司依約使用土地并未造成任何影響，且B公司在租賃期限屆滿后仍在租賃土地上繼續經營。此外，B公司亦未提供證據證實A公司與集團公司之間存在土地征用補償。綜上所述，法院認定租賃合同無效，但判決駁回B公司賠償損失的訴訟請求既合理合法，也符合本案實際。以上就是華律網小編為您介紹的關于“租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理”的相關知識。希望通過上面的內容您能對于租賃合同已履行完畢,被確認無效相關的問題有更加深入的了解。如果您情況比較復雜，本網站也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。延伸閱讀：房屋租賃合同房屋租賃合同違約怎么辦房屋租賃合同常用版

第二篇：000淺析對融資租賃合同無效的確認及處理

淺析對融資租賃合同無效的確認及處理

作者：王世碧

（作者：原重慶市第一中級人民法院經二庭庭長、高級法官）依照《中華人民共和國合同法》第237條之規定，“融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。”融資租賃合同是融資租賃交易的產物，因而其主要特征也是由融資租賃交易的特殊性決定的。融資租賃合同是由買賣合同、租賃合同兩個合同、三方當事人（即：出租人、承租人、出賣人）所構成的交易。這兩個合同常常呈現效力相互交錯，正因為如此，融資租賃合同才成為一個獨立的有名合同，在法律上予以確認。我國《合同法》認真借鑒國際公約和許多國家對融資租賃立法的經驗，把融資租賃作為列名合同專章立法。

近年來，融資租賃業隨著市場經濟的發展，越來越多的合同關系需要用法律關系調整。因此，研究和探討融資租賃合同效力是形勢發展所需，也是人民法院正確審理這類案件，公正司法的前提。這對融資租賃業的進一步發展，達到既保證出租人的合法權益，又能保證承租人的合法權益，以促其經濟發展，維護金融租賃秩序的目的，具有十分重要的意義。

一、融資租賃合同生效的條件。《合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準登記等手續生效的，依照其規定。”從這條規定表明以下幾層意思：其一，合同依法成立的條件，即簽訂合同的當事人具有主體資格，訂合同要遵守法律規定的成立要件，如必須經過要約和承諾兩個階段，合同內容合法并經協商達成合意等。依法成立的合同在當事人之間產生法律效力。其二，合同在什么時間才產生法律效力？我國《民法通則》第57條規定，民事法律從成立時起具有法律約束力。本條對合同成立何時生效，作了如下規定：（1）、依法成立的合同自成立時生效。融資、租賃合同自兩個合同，三方當事人分別簽訂后，如沒有特別約定，自簽字后生效；（2）、法律、行政法規規定應當辦理批準、登記的，自辦理批準、登記之日起生效。

融資租賃合同，一般是由出租人與出賣人簽訂的買賣合同及承租人與出租人簽訂的融資租賃合同，即兩個合同，三方當事人組成的合同。是指在約定的期間內，出租人將資產使用權讓與承租人以獲取租金的協議。其內容包括租賃物名稱、數量、規格、技術性能、檢驗方法、租賃期限、租金構成后及其支付期限和方式、幣種、租賃期限屆滿租賃物的歸屬等條款。這些條款均屬融資租賃合同的主要條款。除上述條款外，融資租賃合同還應包括租賃物的交付、使用、保養、維修和保險、擔保、違約責任、合同發生爭議時的解決方式、合同簽訂日期和地點等條款。在融資租賃交易中，簽訂的買賣合同是融資租賃合同的租賃物的根據，簽訂的融資租賃合同是買賣合同成立的前提。兩者缺一不可，構成聯立聯動關系，各自具有獨立性，但又并不完全獨立，而是在一定意義以對方的存在為條件的。就租賃與買賣的關系而言，融資租賃合同自當事人雙方簽訂合同之日起成立。但合同自承租人收到出賣人交付的標的物時起生效。因此，若買賣合同不成立、無效或者解除，則融資租賃合同也就因標的物的履行不能而解除。同時，買賣合同雖由出租人與出賣人訂立，但關于買賣的條件卻是由承租人指定的，買賣的標的物是出租人用于租賃的物件，因此，買賣合同在標的物交付前，若融資租賃合同不成立、無效或者解除，買賣合同可以解除，但在當事人協議變更、解除買賣合同時，除合同另有約定外，須出租人、承租人及出賣人三方當事人同意。所以《合同法》第241條規定：“出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，未經承租人同意，出租人不得變更與承租人有關的合同內容。”

融資租賃合同生效后，還有個對起租日的認定問題。在一般情況下，融資租賃合同和買賣合同自雙方當事人簽字后生效。但對起租日的確定是以合同簽訂之日、合同生效之日、還是以物件交付之日呢？實踐中，有兩種認定：其一，按融資租賃合同當事人約定租賃物件的交付時間為起租日。如融資租賃合同約定租賃物件的交付時間為合同生效時間，在這種情況下，如何把握“交付時間”。首先出租人在收到物件提單后，立即通知承租人領取提單，承租人簽收提單后，則視為出租人完成向承租人交付租賃物件，承租人簽收提單之日，為合同生效之日，亦既起租之日；如承租人在出租人通知之日期之內未領取提單或拒收提單，其融資租賃合同起租日，應自出租人將提單用掛號寄給承租人，寄出掛號之日為合同生效之日亦即起租之日。其二，在融資租賃合同中，出租人與出賣人簽訂買賣合同以出租人支付購貨款之日為起租日。目前，多數融資租賃公司贊同這種認定。這符合《企業會計準則》的規定。最近，我國財政部于2001年以財會（2001）7號文，發布了《企業會計準則—租賃》第4條2款規定了：“企業應當將起租日作為租賃開始日。但是，在售后租回交易下，租賃開始日是指買主（既出租人）向賣主（既承租人）支付第一筆款項之日。”對起租日的界定作了明確的規定。

二、融資租賃合同無效的認定

根據《合同法》第52條和最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛若干問題的規定（簡稱規定）》對融資租賃合同無效作了如下規定：（1）、出租人不具有從事融資租賃經營范圍的；（2）、承租人與供貨人惡意串通，騙取出資人資金的；（3）、以融資租賃合同形式規避國家有關法律、法規的；（4）、依照有關法律、法規之規定無效的。下面分敘之。

（一）、因出租人不具有主題資格簽訂的合同無效。

融資租賃合同的主體在法律上是有特別規定的，融資租賃合同的出租人，應是經中國人民銀行批準的非銀行金融機構，即金融租賃公司。2000年6月30日，中國人民銀行發布了關于《金融租賃公司管理辦法（簡稱辦法）》第三條規定：金融租賃公司組織形式，組織機構適用于《公司法》的規定，并在其名稱中標明“金融租賃”字樣。未經中國人民銀行批準，其它公司名稱中不得有“金融租賃”字樣。由此可見，從事融資租賃業務的公司都必須經批準才能設立。融資租賃合同的出租人必須有從事金融租賃的經營范圍，否則，其簽訂的合同無效。這種合同對主體的特殊要求，是由融資租賃合同的特點所決定的。如融資合同中的出租人未經批準其從事金融租賃經營的，其簽訂的融資租賃合同無效。承租人明知或者應當知道出租人不具有從事金融租賃經營范圍的，而與之簽訂的融資租賃合同，亦應確認無效。

（二）承租人與供貨人惡意串通，騙取出租人資金的，合同無效。惡意串通是指合同當事人在訂立合同過程中，為牟取不法利益合謀實施的違法行為。惡意串通具有兩個法律特征：其一，當事人雙方是出于故意。這種故意是通過損害他人的利益來獲取自己的非法利益；其二，惡意串通的合同是為謀取非法利益。這種非法的利益可以有不同的表現形式。例：在投標過程中，投標人之間串通、壓低標底；在買賣合同中雙方抬高價格以獲取賄賂等，惡意串通一般都損害了國家、集體和第三人的利益。融資租賃合同主要是承租人以租賃物為目的的合同，承租人的意思表示是否真實，直接關系到融資租賃合同的效力。而在訂立融資租賃合同時，承租人意思表示不真實，其與供貨人串通搞欺詐，騙取出租人資金。例：承租人某公司為融資與供貨商簽訂了一份購買空調合同，標底金額為85萬元人民幣，并持提貨單、購物發票到融資租賃公司簽訂融資租賃合同，騙取資金85萬元。合同期屆滿承租人未付租金，經查發現承租人根本未購空調，供貨人也沒有經營空調業務，其所持提貨單及發票全是假的。此案承租人與供貨人主觀意愿明顯，他們串通一氣，騙取出租人資金，其利用合同作欺詐工具，該合同應確認無效。

（三）以融資租賃合同形式，規避國家有關法律、法規的違法合同無效。

當事人如訂立融資租賃合同，違反法律、行政法規的強制性規定，合同應確認無效。這是因為法律、行政法規包含強制性規定和任意性規定。強制性的規定排除了當事人的意思自治，即當事人不得在合同中惡意排除法律、行政法規強制性規定的范圍，法律、行政法規中的強制性規定是指法律、行政法規中的規定人們不得為某些行為或者必須為某些行為，如不得通過訂合同從事詐騙、行賄受賄等觸犯刑律的行為；不得訂立有偷稅、漏稅、逃匯、套匯等違反稅收征管、外匯管理合同，不得利用融資租賃合同與借貸合同相似特征，訂立假融資租賃合同。常見的名為融資租賃實為借款的假融資租賃合同可歸納有以下幾種情況：

（1）訂立融資租賃合同時，沒有訂立買賣合同，甚至沒有購買標的物的打算，有的雖訂有買賣合同，但僅僅是寫在紙上的，如前述購買空調名稱沒有、規格、型號、生產廠家等等均無。雙方簽訂融資租賃合同，約定由出租人與供貨人訂立買賣合同，由承租人確認，但只是格式合同，出租人根本沒有按約定與供貨人訂立買賣合同，承租人也不要求有租賃物，而是通過簽訂融資租賃合同的形式把資金得到手；

（2）、當事人雖然簽訂了既有融資租賃合同，又有貨物買賣合同，但出租人根本沒有履行買賣合同，只按融資租賃合同約定將融資租賃款交給承租人，承租人也不要租賃物件，只按融資租賃合同約定支付租金。實際出租人與承租人簽訂融資租賃合同只是形式，承租人的目的是借款；

（3）、名為出售回租，實為借款，按出售回租的要求，承租人應將其所購機器、或設備出售給融資租賃公司，雙方通過交易，使機器或設備的所有權發生了轉移，此時兩者之間是買賣關系，然后融資租賃公司又將所購機器、或設備回租給承租人。承租人與出租人簽訂出售回租合同的目的，是解決資金困難，同時為了返回原有的機器，或設備。這樣，雙方出售回租租賃關系成立。承租人按融資租賃回售租賃合同約定支付融資租金。審判實踐中，在審理出售回租的案件中發現有的案件承租人為了獲取融資租金，竟采取欺騙手法，用虛假的購物發票，雖該票據記載購買某種設備，融資租賃公司疏于了解僅憑發票就支付了購貨價款，實際上是明為回租，實為借貸。

（四）、依照法律、法規規定認定合同無效。

依照法律、法規規定認定合同無效的。這里所指的法律是全國人大及其常務委員會頒布的法律，如當事人訂立合同時違反了刑事法律，或者行政管理法規，行政管理法規是指由國務院頒布的法規，如我國的稅收征管、外匯管理的法規。法律、法規有強制性的規定和禁止性的規定。其二者間是不同的，法律、法規強制性的規定，如申請設立中外合資的融資租賃機構，應經所在地人民銀行分行、外經委（廳局）審批上報。由中國人民銀行總行會同對外經濟貿易部聯合審批，經批準設立的融資經營機構，由中國人民銀行頒發《經營金融業務許可證》，并由外經貿易部頒發“進出口許可證”然后憑上列證件到工商行政管理部門登記注冊，領取《企業法人營業執照》。上述這些規定就是法律、法規作的強制性規定，如當事人違反了法律強制性規定，其所簽訂的合同應確認無效。法律、法規禁止性的規定是指規定人們不得為某些行為。如融資租賃合同的租賃物不得是禁止流通物，例簽訂制造偽鈔的機械等。

（五）、關于在認定融資租賃合同效力問題，尚存在的幾個注意問題。

1、融資租賃合同“不生效”與“合同無效”的問題。《合同法》頒布前，人民法院在審理融資租賃合同糾紛案件時，沒有相關的法律、法規調整，在認定融資租賃合同效力時，直接以是否違反現行法律、法規的規定，如凡融資租賃合同項目應當報經有關部門審批而未報批準的，一律認定合同無效。應當說這是不對的。因為應報批而未報批是手續不全，是合同未生效。合同“不生效”和“合同無效”是兩個不同的概念，法律后果也不相同。合同不生效，是指合同雖成立，但由于缺乏約定或法定的形式要件，比如合同需鑒證，應辦理審批手續而未辦，暫時不發生法律效力。而合同的無效，是指自合同自訂立的時候起，就沒有法律約束力。合同的生效與合同的無效的法律后果完全不同。如合同未生效而發生糾紛，可責令補辦有關手續，繼續履行合同，發生的損失按締約過錯原則處理。合同無效，即自始無效，造成合同無效的損失按無效合同處理原則處理。

2、關于對融資租賃合同中融資租賃標的物的限制問題。在融資租賃合同中，什么物件可作其合同的標的物，過去在相關的法律、法規中設有具體明確的規定。最高人民法院曾在《規定》的征求意見稿中曾對租賃物件作過相關限制：一是，租賃合同的標的物不得違反國家產業政策；二是個人消費品不能作租賃物。后經各地討論都認為第一種限制太籠統，不好掌握；對第二種限制，有關部門提出，隨著我國經濟發展，人民生活水平提高，家庭使用的耐用消費品，如電視機、電冰箱、空調等家用電器會像西方的租賃行業一樣，作為融資租賃的一項主要業務。因此，《規定》對租賃物件未作任何限制。實踐中，融資租賃公司已將耐用消費品作融資租賃物件與承租人簽訂融資租賃合同，且普受消費者歡迎。但在租賃物件中，除機器、設備、廠房外，建材之類的物品，如鋼材、鋁錠、木材等是否可以作融資租賃物件，認識極不統一。有的主張，凡法律無禁止性規定的物件，都可作融資租賃物件，所以建材之類也可以作融資租賃標的物。有的則認為，建材之類物件不能作融資租賃物件，其理由建筑材料屬易消耗物，一經使用不能保持原有物質形態，承租人無法在租賃期屆滿返還標的物。最高人民法院在（90）法律函字第61號批復中，曾明確規定電視機散件不得作租賃物，中國人民銀行發布的《辦法》第19條規定：“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產。”從這一規定就十分明確地告知融資租賃合同中的租賃物應是固定資產。這里固定資產是指“使用期限超過一年，單位價值在規定標準（一般在2000元）以上并且在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具器具等。”除此之外，其他物件不能作固定資產。如簽訂的融資租賃合同將不屬固定資產的物件作標的物的，其所簽合同應確認無效。

但隨著市場經濟的發展，融資租賃業也要服務于大市場的發展，對無形資產知識產權，如專利技術、商譽等能否作融資租賃合同的租賃物件出租，其出租風險如何承擔問題。目前，這個問題已經引起金融界有關人士的關注。有的主張，融資租賃創新應包括知識產權的租賃。提出在租賃項目中，知識產權也可以作為附著物出租，可以將知識產權軟（件）變硬（件），由無形（資產）變有形（資產），進行變換和包裝。如將知識產權“軟件”變成“硬件”商品，通過技術處理，定時、定次數使用，必要時自動報廢。這種利用知識產權本身的特點和租賃特點相結合的方式，可以減少租賃的風險環節。對上述觀點，是否可行，有待實踐去檢驗，但無論怎么說，知識產權作為租賃物件，已經被人們關注和期待。在英美國家已經有了這方面的先例。

三、關于對融資租賃合同無效時的處理

融資租賃合同經人民法院判決或仲裁機構仲裁裁決無效后，應根據《合同法》之有關規定處理無效合同。《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”這一條就明確規定了合同被確認無效后，當事人應負的幾種民事責任。既（1）返還財產；（2）折價補償；（3）賠償損失。此外，該法第59條還規定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。”從這一條規定可看出，合同當事人在訂立合同時，因惡意串通牟取非法利益，其所簽合同被確認無效后，在處理上不是一方賠償另一方的損失，或者互相賠償損失，而是由有關國家機關依法收繳雙方所得的財產，收歸國家所有或者返還集體、第三人。

以上是對合同無效后處理的原則。融資租賃合同被確認后，其處理也要根據上述原則，分別處理。但由于融資租賃合同有其他自身的特點，在作無效處理時，應慎重。因此，最高人民法院在《規定》第7條對無效融資租賃合同的處理作了明確規定：“融資租賃合同被確認無效后，應該分下列情形分別處理：（1）因承租人的過錯造成合同無效，出租人不要求返還租賃物的，租賃物可以不予返還；（2）因出租人的過錯造成合同無效，承租人要求退還租賃物的，可以退還租賃物，如有損失，出租人應賠償相應損失；（3）因雙方的共同過錯造成合同無效的，可以返還租賃物，并根據過錯大小各自承擔相應的責任。租賃物正在使用且發揮效益的，對租賃物是否返還，可以協商解決，協商不成的，由人民法院根據實際情況作出判決。”最高人民法院作出的上述規定，充分考慮了融資租賃合同的特殊性，在具體處理時，既不是采取簡單的返還原則，而是根據造成無效合同的原因，租賃物件使用狀況，有無返還必要等因素作了靈活性的規定，目的在于盡量減少當事人的不必要的損失。在處理融資租賃合同無效時，還需注意的一個問題，既對名為融資租賃合同，實為借款的無效合同的處理，應按無效借款合同的處理原則進行處理。

第三篇：合同無效的確認

合同無效的確認

典型案例加入時間：2006-7-19 9:40:26長沙律師網點擊：83 確認合同無效，依《合同法》第52條規定，有以下五種情況：

一、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。

訂立合同，雙方當事人應以平等主體身份，協商約定，其合同中約定的每一條款，都是雙方當事人的真實意思的表示，一方以欺詐的方式，在對方當事人不明其具體情況下和受一方當事人脅迫，在無奈的情況下訂立的合同，不是當事人真實意思的表示，其合法權益肯定會因此而受到損害，這種合同不受法律保護，是無效的。

二、惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益。

訂立合同的雙方當事人為達到損害國家、集體、第三人的利益而事先達成某種協議或默契而訂立的合同，是不受法律保護的違法合同，是無效的。

三、以合法形式掩蓋非法目的。合同的形式、內容、格式都是合法的，但其訂立合同的目的是非法的，是以合法的形式掩蓋其非法的目的，如以合法的買賣合同掩蓋其非法占有的目的的合同，是無效合同。

四、損害社會公共利益。訂立這種合同的當事人，其目的是為滿足自己的私利，其危害性是破壞了社會經濟秩序，侵害國家、集體和公眾利益，以損害公眾利益為目的的合同是無效合同。

五、違反法律、行政法規中的強制性規定。所謂違反法律、行政法規中的強制性規定，是指違反全國人民代表大會及其常務委員會通過的法律中的強制性規定和違反國務院頒布的行政法規中的強制性規定，不是指地方制定的行政法規中的強制性規定。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋第四條規定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常務委員會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據，”界定了合同違反法律和行政法規定范圍。

第四篇：確認合同無效起訴狀

民事起訴狀

原告

被告廣州金鴻順房地產開發有限公司，地址：廣州市天河北路30號東923房

法定代表人曾昭抗

被告廣州市越秀區城市建設開發公司，地址：

法定代表人

被告正恒地產集團有限公司，地址：

法定代表人曾昭抗

訴訟請求：

判決確認被告廣州金鴻順房地產開發有限公司與被告廣州市越秀區城市建設開發公司于2004年12月13日簽訂的《國有土地使用權轉讓合同書》無效

事實和理由：

原告為廣州市北京路號房屋的所有權人。

2004年8月31日，廣州市國土資源與房屋管理局與廣州市越秀區城市建設開發公司簽訂《廣州市國有土地使用權出讓合同》，前者將廣州市北京路西側、高第街南側地塊使用權出讓給后者，而原告所有的上述房屋座落在該地塊范圍內。上述《廣州市國有土地使用權轉讓合同》第12條規定，廣州市越秀區城市建設開發公司“應當自合同簽訂之日起15個月內對該合同項下的土地進行動工開發；應當自簽訂合同之日起27個月內完成建設項目主體工程總投資額的25％以上的建設工程量。”2004年10月14日，廣州市人民政府向廣州市越秀區城市建設開發公司核發穗國用（2004）第275號《國有土地使用證》。2004年11月11日，廣州市越秀區城市建設開發公司在廣州市房地產交易中心掛牌轉讓涉案地塊使用權。2004年11月25日，廣州市房地產交易中心出具穗國土交易（2004）第10048號《廣州市國有土地使用權轉讓掛牌成交確認書》，確認該地塊使用權由正恒地產集團有限公司競得。2004年12月13日，正恒地產集團有限

公司設立的項目公司廣州金鴻順房地產開發有限公司與廣州市越秀區城市建設開發公司依前述確認書簽訂《國有土地使用權轉讓合同書》。2005年1月5日，廣州市人民政府向廣州金鴻順房地產開發有限公司核發（2004）第10048號《國有土地使用證》。2006年4月14日，廣東省人民政府根據蕭仕北、程佩貞的申請，作出粵府復決（2006）4號《行政復議決定書》，決定撤銷廣州市人民政府頒發給廣州金鴻順房地產開發有限公司的穗國用（2004）第10048號《國有土地使用證》。廣州金鴻順房地產有限公司不服，向廣州市中級人民法院起訴。2006年12月19日，廣州市中級人民法院以（2006）穗中法行初字第6號《行政判決書》，判決撤銷廣東省人民政府上述復議決定。廣東省人民政府和蕭仕北、程佩貞不服，向廣東省高級人民法院提出上訴。2010年8月31日，廣東省高級人民法院作出（2007）粵高法行終字第14號《行政判決書》，撤銷廣州市中級人民法院上述判決，駁回廣州金鴻順房地產開發有限公司提出的訴訟請求。

廣州市越秀區城市建設開發公司將涉案地塊使用權轉讓時，對涉案地塊的開發不符合與廣州市國土資源與房屋管理局簽訂的《廣州市國有土地使用權出讓合同》第12條的規定。其遞交給廣州市房地產交易中心的《土地使用權掛牌委托書》上填寫了“拆遷面積28000㎡，已拆遷安置36戶，拆除了約2887㎡。”廣州市國土資源與房屋管理局與廣州市越秀區城市建設開發公司簽訂《廣州市國有土地使用權出讓合同》，該合同項下的土地出讓金，全部由廣州市金德盛實業有限公司代廣州市越秀區城市建設開發公司繳納。曾昭抗系廣州市金德盛實業有限公司的主要股東和法定代表人，也系正恒地產集團有限公司的主要股東和法定代表人。曾昭抗也系廣州金鴻順房地產開發有限公司的法定代表人。而在廣州市越秀區城市建設開發公司轉讓涉案地塊使用權前，曾昭抗即以廣州市越秀區城市建設開發公司的名義就涉案地塊的開發進行招商。廣州市越秀區城市建設開發公司在委托廣州市房地產交易中心掛牌轉讓涉案地塊使用權前2003年7月1日，向廣州市越秀區人民政府請示，“鑒于我公司現經濟困難情況，無資金能力自行開發發展我公司名下高第街項目及其用地??我公司決定一1300萬元人民幣把本項目及其用地以掛牌轉讓形式轉讓給正恒地產集團公司（香港）。”

原告認為，被告廣州市越秀區城市建設開發公司與正恒地產集團有限

公司、廣州金鴻順房地產開發有限公司明知涉案地塊不符合法定轉讓條件，惡意串通，將涉案地塊使用權轉讓，雙方簽訂的《國有土地使用權轉讓合同書》違反了《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》中的禁止性規定，損害了國家利益和社會公共利益，依法應確認為無效合同。原告所有的房屋，座落在涉案地塊上，被告違法簽訂《國有土地使用權轉讓合同書》，也損害了原告的利益。為此，原告依法向法院起訴，要求法院依法支持原告提出的訴訟請求。

此致

廣州市越秀區人民法院

起訴人：

二O一一年月日

第五篇：確認合同無效代理詞

代 理 詞

尊敬的審判長、人民審判員：

湖南紅雨律師事務所接受第三人胡軍的委托，指派我們擔任其訴訟代理人。針對本案的審理，特發表如下代理意見，以供法庭參考：

一、本案爭議房屋系曹小慶與劉真菊以調解書的形式協議贈與給曹美嫦，但該贈與行為因標的物未辦理房屋權屬變更登記，從而贈與行為尚未完成；曹美嫦不是房屋的所有人，故她也不是本案的適格原告。

曹小慶與劉真菊在離婚協議中約定，該房屋歸曹美嫦所有，該約定系贈與合同性質。依照法律的規定，對不動產的贈與應當辦理登記手續，實際登記后贈與行為才履行完畢，贈與才發生法律效力。而本案中，曹小慶與劉真菊雖在離婚協議中約定該房屋歸曹美嫦所有，但事實上未實際辦理權屬變更登記手續，因此，此次贈與行為實際未履行，該贈與沒有發生法律效力。所以，曹美嫦不是本案系爭議房屋的所有人，其不是適格的原告。

二、本案爭議房屋實際所有登記權利人是曹小慶，第三人根據物權公示公信原則與之進行的民事活動合法有效。

曹小慶與劉真菊于2008年12月5日調解離婚，約定該房屋歸曹美嫦所有。但是第三人胡軍在接受曹小慶的代理委托時，從未發現該房屋歸其他人所有的，在2010年9月8日曹小慶還將該房屋抵押給了謝勇，房產部門亦辦理了抵押登記。同時，在公證處曹小慶向第三人授權時，經核對房屋登記權利人也為曹小慶。因此，第三人有理由相信該房屋系曹小慶所有。同時，曹小慶與劉真雖在離婚調解書中約定是系爭議房屋歸曹美嫦所有但是曹小慶與劉真菊未實際辦理房屋權屬變更登記，因此該約定只能是其內部約定，而不能限定第三人的權利，善意第三人根據物權的公示公信原則與房屋實際登記所有人曹小慶進行的民事行為合法有效。

三、第三人胡軍的代理權是受房產登記權利人曹小慶合法授權并經過了公證處公證，該代理行為合法有效，第三人胡軍不應承擔任何法律責任。

2010年9月8日，第三人胡軍與房屋實際登記權利人曹小慶在長沙市蓉園公證處公證，“曹小慶將其名下位于長沙縣星沙鎮泉塘小區B區18棟201號房全權委托第三人辦理上述房屋產權轉讓、交易過戶等一切手續，”該公正是雙方一致認可的，并在公證處當面面簽，因此，第三人胡軍的代理行為沒有任何瑕疵，該授權是合法有效的。

四、房屋出讓實際成交價為27.5萬元，其成交價完全符合當時該房屋的市場價格。

2011年1月25日，第三人胡軍通過中介公司將委托人曹小慶的房屋出賣給了楊糾，實際轉讓價格為27.5萬元；當時根據委托人曹小慶的同意，應中介公司的建議，為了少繳納稅費，故將在交到房產局的協議上的交易價格寫為144200元。事實上，房屋交易款是27.5萬元且該款已實際交付。因此，第三人對委托人的委托事項已完全盡到了職責。

綜上所述，曹美嫦不是爭議房屋的所有人，故她不是本案的適格原告；第三人胡軍的代理委托授權依法經過了公證，合法有效；在交易過程中第三人也沒有任何過錯，因此，第三人不應當承擔任何法律責任。請求法院依法駁回原告對第三人胡軍 的訴訟請求。

以上代理意見，請法庭予以考慮。

代理人湖南紅雨律師事務所 律 師：李小華、劉西菁 二0一四年六月三十日