第一篇：買賣合同簽訂中可能出現的問題及對策

買賣合同簽訂中可能出現的問題及對策

一、合同主體

陷阱：故意將供方填成與簽約人有關系，但無供貨能力，且無獨立承擔經濟責任能力的單位。或故意將需方填成與簽約人有關系，但無付款能力，且無獨立承擔經濟責任能力的單位。注意：核對供、需雙方。

二、買賣標的物（貨物）的基本情況。

陷阱1：產品名稱故意不寫全稱，混淆產品品種；或供方不寫產品牌號和商標，以期達到以次代好的目的；有的供方不寫產品規格型號，企圖交貨蒙混過關；還有的供方不寫生產廠家，想用價低的檔次差的產品供貨。

注意：寫清產品全稱，寫清牌號、商標，寫清、寫全規格、型號、寫清生產廠家。陷阱2：供方不寫隨機備品、配件工具、數量及供應辦法。以圖不免費提供。注意：要寫清隨機備品、數量，配件工具、數量。并將上述用品的供應辦法、時間也寫清楚。

三、標的物的數量和計量方法。

陷阱1：產品數量或計量方法故意約定為本企業的標準或計量方式。

注意：產品的數量應以國家統一的標準計量單位表示，沒有統一計量單位的，產品數量的表示方法由雙方確定，但必須具體明確，切不可用含糊不清的計量概念表述，如一件、一箱、一打等，應對雙方使用的計量方法具體解釋，如一件、一箱、一打等的表示，具體包括的產品數量是多少。

對某些產品，必要時應當在合同中寫明有關主管部門頒發的（沒有主管部門規定的由當事人商定）交貨數量的正負尾差、合理磅差和在途自然減（增）量規定及計算方法。注意明確什么是多交、少交和如數交付的法律概念。工礦產品購銷合同在履行過程中，由于運輸、計量、自然、產品本身的性能等多方面原因，在發貨數、實際驗收數、合同規定的交貨數之間，有時會出現差額，發生不一致現象。此時，只有符合法律規定的磅差和增減范圍的，才能以少交、多交或如數交付論處。通常這種法律規定均為有關主管部門規定的范圍。陷阱2：供方不寫合理損耗，或將合理損耗寫的較多。

注意：將損耗寫清，寫合理，對正負尾差、合理磅差、自然減（增）量等要根據情況，寫科學。

陷阱3：供方不寫隨機備品或配件工具的數量。

防范：要寫清隨機備品數量。并將上述用品的供應辦法、時間也寫清楚。

四、標的物的技術標準（含質量要求）。

陷阱1：不寫質量標準；成套產品的，不寫附件的質量標準；看樣訂貨的，不封存樣品。

注意：寫清質量標準，是國家標準呢？還是行業標準？抑或企業標準？成套產品的，不但要寫清主件的質量標準，還要寫清附件的質量標準。看樣訂貨的，一定要將樣品封存好，作為檢收的標準。

陷阱2：供方故意對質量負責的條件簽訂苛刻一些，以期達到不負責任的目的；或者故意將質量負責的期限寫的過短，使需方根本沒有時間提出質量異議。注意：對質量負責的條件和期限，不但要寫清，而且要寫的科學、合理。

五、標的物的包裝方式和包裝要求。

陷阱：供方不寫或不寫清包裝標準、包裝物的供應和回收，也不寫費用負擔，以達到簡易包裝省錢省力的目的。

注意：寫清包裝物、包裝標準、包裝標簽的內容等。對包括物的供應、回收，費用負擔也要寫清楚，以免出現糾紛。對包裝不善引起貨物損壞的責任約定清楚。

六、產品價格及支付期限、地點和方式。

陷阱：不寫單價，逃避物價檢查，并為偷、漏稅創造條件，或需方只寫金額數量，不寫幣種。

防范：寫清單價，寫清幣種。

七、交貨的期限、地點和方式。

陷阱1：不寫交貨地點，不寫清交貨方式，以達到不承擔風險責任的目的，也為糾紛管轄設下埋伏。

注意：寫清交貨地點和方式，代辦托運時，還要寫清運輸工具和運輸路線。陷阱2：供方不寫交貨時間，或將交貨時間寫成：在某年某月某日至某年某月某日交貨，而不寫某日具體交多少貨。

防范：寫清交貨時間，分期交付的，寫清每次交貨的具體數量。

八、運輸方式的要求及運雜費用的支付。

陷阱：不寫或不寫清運輸方式；籠統寫到達站（港）；不寫費用負擔。注意：寫清運輸方式是水路、鐵路、公路運輸，還是聯運。要寫清到達的終點是某市（地）的南站、北站，還是其他站。要寫清運費的負擔，若是分擔，還要寫清分擔的數額或段點。

九、驗收或者檢驗的標準、方式、日期。

陷阱：供方不寫驗收標準、方法及提出異議的期限，或將提出異議的期限訂的過短。

注意：把好貨物驗收方法這一條款的明確規定。明確規定貨物的驗收辦法，事關供需雙方預期的經濟效益與合作成功與否的大局，也是易發生質量糾紛的地方，必須注意明確訂明。合同中應明確載明：驗收的時間；驗收的手段；驗收的標準；由誰負責驗收和試驗；當驗收中發生糾紛后，由哪一級主管產品的質量監督檢查機關執行仲裁等等。一般地，驗收的辦法有外觀驗收；理化驗收；安裝運行驗收；破壞性驗收等，采用哪一種方法應在合同中訂明白。有的驗收需要委托有關專業部門進行的，應當委托國家法定檢驗機構驗收以保證其驗收的法律效力。同時，合同中應明確規定其驗收期限。國家有驗收期限規定的，按國家規定的期限進行；國家沒有規定的，雙方當事人可按下述原則約定：需方自提的，在提貨時當面點清驗收；供方送貨或代運的，貨到后１０天內驗收完畢，特殊情況的雙方在貨到時或者合理的期限內驗收。沒有驗收，不得動用，一旦動用，就視為驗收合格，不能再提出數量及質量的異議。此外，合同中也應明確規定驗收的地點。

十、結算方式。

陷阱：需方不寫結算方式和期限，或只寫結算方式，不寫結算期限。以達到延長付款期的目的。

注意：寫清結算的具體方式，寫明結算期限。若是分期付款，還要寫清每次付款的日期和確切數額。

十一、違約責任。

陷阱：有可能違約的一方，不寫違約責任，或將違約責任寫得過輕。

注意：將違約責任寫具體。最好把對方每項義務不履行的違約責任都分別寫清，以鉗制對方，使其正確、全面履行合同義務。

十二、解決合同爭議的方法。

陷阱：不寫合同糾紛的解決方式；選擇有利于自己的合同解決方式和管轄機關。注意：寫清解決糾紛的方式，是仲裁、還是訴訟。確定糾紛的管轄地。

十三、落款、署名、蓋章等方面。

陷阱：１、不注意寫明簽名人是法人代表，還是法定代表人授權的其他委托代理人。

2、不蓋公章；或蓋的不是公章，用沒有備案的合同章甚至業務章，或蓋上了分公司或公司下屬部門的印章。

注意：一定要蓋公章，有些單位的合同專用章是經過備案的也可以，但這難于判斷。簽字的一定要是公司法定代表人，或持明確授權書的代理人，但相對方要把該授權書留件備查。

第二篇：按揭中二手房買賣合同簽訂

2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押

特別提示：本過程較為關鍵，其中涉及到諸多手續，各個環節應當做好銜接，因為一旦銜接不好就會發生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產中介公司或者律師進行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業性。

（1）雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結證明》，賣方收回《房地產其他權利證明》。

（2）雙方持《借款清結證明》到房屋所在地的房地產交易中心辦理注銷抵押登記的手續，同時辦理房屋交易手續。

（3）如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔保，以防款項落空。

方法二：辦理轉按揭手續

和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉按揭手續，分兩種情況：一是同行轉按，二是跨行轉按，后者操作手續比較麻煩。

1、提交材料及流程：

《購房抵押借款合同》原件

買方申請貸款的材料（如接收入證明、身份證等）

如銀行審核同意，有關當事人簽訂《變更協議》

辦理貸款保險變更手續

辦理抵押登記變更手續

如何購買按揭中的二手房

【如何購買按揭中的二手房】

問：如何購買按揭中的二手房?

答：若在購買二手房時遇到房屋已被抵押貸款時，需注意必須在完清貸款后過戶，否則賣家向銀行所貸款項將轉嫁到買房人身上。一般有兩種方式解決：1.提前還貸，請賣方提前將按揭貸款還清，然后過戶;2.辦理轉按揭手續。在辦理按揭手續的過程中需提供相應材料且辦理貸款保險與抵押登記的變更手續。購房者如需銀行貸款，還應在辦理產權過戶手續前辦理銀行的申請貸款手續。

方法一：提前還貸

1、前期準備

(1)買方應主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險起見，買方可以要求查看產權證“附記”欄或者到房地產交易中心查詢;

(2)如果確實存在抵押的情況，買方應了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因為這要涉及到后續的可操作性問題，必要時可以要求賣方提供最近一個月的還款憑證;

(3)如果買方決定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應當對未付款項由誰支付進行協商，一般可以采取：由賣方自籌資金;由買方籌集資金抵作購房款;或者由雙方分擔，辦理交易時再做結算;

(4)此外在提前還貸過程中還可能發生的其它費用，根據目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，一般還款6個月或者1年后提出申請即可提前還款，無須支付違約金;但如果還款不滿6個月或者1年的，要支付一定數額的違約金，那么這筆費用究竟由誰來承擔應在簽訂買賣合同之前，協商一致。

2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押

特別提示：本過程較為關鍵，其中涉及到諸多手續，各個環節應當做好銜接，因為一旦銜接不好就會發生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產中介公司或者律師進行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業性。

(1)雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結證明》，賣方收回《房地產其他權利證明》。

(2)雙方持《借款清結證明》到房屋所在地的房地產交易中心辦理注銷抵押登記的手續，同時辦理房屋交易手續。

(3)如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔保，以防款項落空。

方法二：辦理轉按揭手續

和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉按揭手續，分兩種情況：一是同行轉按，二是跨行轉按，后者操作手續比較麻煩。

1、提交材料及流程：

《購房抵押借款合同》原件

買方申請貸款的材料(如接收入證明、身份證等)

如銀行審核同意，有關當事人簽訂《變更協議》

辦理貸款保險變更手續

辦理抵押登記變更手續

2、買方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續。購買按揭二手房 三方協議要慎簽

2009/12/10 12:44

隨著二手房稅費優惠政策即將到期，二手房交易在年底之前著實火爆了一把。不過在很多二手房交易中，房子的貸款并沒有還完，而貸款沒有還完的二手房是無法過戶交易的，這時如何簽訂三方協議才能保障交易雙方的權益，如何約束三方才能保證交易的安全性?最近有不少網友致電億房網咨詢此類問題。

武昌區網友劉先生在通過中介購買二手房時，房東還有16萬元的貸款沒有還完，因此房東要求劉先生先替他還完貸款，之后再過戶。劉先生就有疑問了：“這樣操作安全嗎?而且在合同里并沒有關于這一方面的條款來進行約束，這樣的合同我到底該不該簽?怎么做才能保障自己的合法權益?”

另外一位網友許小姐也被類似的事情所困擾，她所購買的二手房是直接和賣家協商的，并未通過中介，但是賣家也有7萬元的貸款沒有還清，因此許小姐也被要求先替賣家還完貸款后再過戶。許小姐也有同樣的顧慮：“如果我替賣家還完貸款之后他不給我過戶怎么辦?再說我和賣方之間也沒有通過中介，我是否應該通過中介來進行房屋交易?這樣是不是會安全些?”

在最近一周的網友來電中，這一類問題是其中提到最多的。究竟在購買此類房屋時應怎樣簽訂三方協議，三方協議中的內容又該如何進行約束呢?

據記者了解，所謂三方協議就是房屋買方、賣方和中介三方在經過平等協商

之后簽訂的就房屋交易有關事項達成的具有法律效力的約束三方行為的協議。在三方協議中，一般會對房屋權屬和價格、稅費承擔方式、付款方式、交付期限和違約責任等交易相關事項作出明確約定，用以約束三方行為，避免發生不必要的糾紛。

在二手房交易時，針對房子的貸款還沒有還清的情況，究竟買家替賣家還貸款安不安全?這一行為在三方協議中該如何進行條款約束才能保證交易雙方的權益呢?為此，記者采訪了多位業內人士。

武漢億房房地產咨詢有限責任公司經理周游表示，購房者在購買二手房時，如果遇到房貸沒有還清的情況，最好通過中介進行交易，而且在交易時一定要謹慎簽訂三方協定，在三方協議中務必要對房屋交易的付款方式、交付期限和違約責任的條款明確。

武漢房產中介業內人士伍鵬表示，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額如何操作等都要慎重決定。其次，還貸和過戶的時間期限也要作出明確的條款約定，不能含糊。再次，針對此類情況簽訂三方協議的重中之重是要明確相應的違約責任，如果買方替賣方還清貸款后賣方沒有給買方過戶，此時賣方應承擔怎樣的違約責任，中介又該承擔何種連帶責任，這些條款尤其要明確。

億房研究員王磊表示，如果買方需要貸款的話，最好在貸款銀行單獨開設一個資金監管賬號，將首付款先打到賬戶里，只有賣家將房產證上的貸款注銷、過戶到買家名下之后才能將首付款取出。至于買家替賣家還貸款的金額，可以作為房價的預付款，這就需要買賣雙方具體約定了。約定的內容和相應的責任一定要明確，以免發生不必要的糾紛。

也有專家表示，此類房產在交易時，最好委托一些品牌好、口碑好的中介來辦理，這樣也可以避免一些黑中介利用這一狀況進行不法行為。

【相關案例】成功三方協議簽訂注意事項

2009年4月，張先生通過武昌區某中介看中了一套28萬兩室一廳的房子。房東趙某表示，該房還有11萬元的貸款沒有還清，所以要求張先生先幫自己還清貸款，之后再過戶。

張先生對此存有疑慮，在咨詢了有關專家之后，他提出要在三方協議的補充合同中單獨對此作出約定。首先，幫房東還款的11萬元作為首付款，另外去銀行還貸的時候要三方一同前往，在幫房東還貸之后，房東要開正規收據，并由中介作見證。其次，在幫房東還完貸款之后的3個工作日之內辦理房屋過戶手續，過戶之后的兩證由房東保管，待張先生付清房屋剩余款項時再將兩證交予張先生。再次，若房東在張先生為其還完貸款之后不進行過戶則構成違約，張先生有權依法追回11萬元并要求房東支付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。若房東在辦理完過戶手續之后張先生不支付剩余房款也構成違約，房東趙先生有權依法追回剩余房款并要求張先生支

付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。

通過這樣的一些相關條款的約束，還貸和過戶的事情得到了圓滿解決，既規避了風險，又達到了令雙方滿意的結果。

在此，記者提醒廣大網友，在購買此類按揭二手房時，一定要在三方協議中將付款方式、交付期限和違約責任約束好，以免發生不必要的糾紛。

近日，有不少市民通過網上提問或電話的形式向我們咨詢買房中遇到的問題，我們都一一耐心做了回答，感謝廣大市民對我們的信任和支持。

第三篇：買賣合同簽訂注意事項

買賣合同簽訂注意事項

作者：易法通

撰寫時間：2012-12-28 簽訂買賣合同是日常市場交易中最常見的一種活動，對于合同簽訂過程中的一些細節和條款，我們要慎之又慎，以防合同欺詐，避免不必要的損失和糾紛。

一、買賣合同主體資格的審核

確認主體是否具備訂立買賣合同的資格，同時核實簽約方是否具有實際履行能力。

1、主體是法人組織的：

①在訂立買賣合同時要求對方提供資格證明如營業執照的原件，同時注意其證件復印件等非原件的證明材料的真實性，防止造假。

②注意審查營業執照是否有瑕疵，比如被吊銷、被暫扣等情況。

③可以通過當地的工商管理部門審查對方實際注冊資本和資金，確保其有合同實際履行能力。④確認買賣合同買賣方必須是標的物的所有人或者有權處分該物的組織。

2、主體是個人的，對其進行履約能力的審查可以通過對其單位及其同事、家庭、朋友、鄰居等進行調查，以獲取相關信息，最后綜合判斷其是否具有履約能力和信用程度。

二、買賣合同當事人的名稱或者姓名和住所

如果主體是法人組織的應以營業執照名稱為準，如果自然人以居民身份證上的名字為準。

三、買賣合同標的物名稱、規格、型號、生產廠商、產地、數量及價款

1、買賣合同標的物應全稱具體，不能簡寫，注意標的物不得為法律禁止或限制流通物。

2、品種、規格、型號、等級、花色等要寫具體注明，必要時可通過附件說明標的的實際情況。

3、數量、價款要明確，包括數額的計量單位，大多數事項應由雙方協定，同時需要在買賣合同中標出標的物的單價、總價，幣種、支付方式及程序等，各項須明確填寫，不得含糊。

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四、買賣合同標的的質量要求方面

產品質量應按照國家標準，沒有國家標準的應按照行業標準或企業標準，也可以協商確定。買賣合同應對貨物質量重點加以約定，以便于驗收，避免糾紛。賣方應當按照買賣合同約定的質量標準交付標的物，如果交付的標的物附有說明書的，交付的標的物應符合說明書上的質量要求。

五、買賣合同中產品的包裝標準

貨物的包裝方式對于貨物的完好至關重要，包裝不到位就可能發生貨損，引起糾紛。對于包裝方式可以按買賣合同約定的包裝，無約定的應當按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應當采取足以保護標的物的包裝方式。

六、買賣合同履行的期限、地點、方式

1、買賣合同履行期限可按照、季度、月、旬、日計算，得準確、具體、合理，不能用模棱兩可的詞語。

2、買賣合同履行地點指的是交貨地點，要寫清楚、具體、準確。

3、買賣合同履行方式指的是雙方應約定交貨、提貨、運輸方式和結算方式，要寫得具體明確。

七、交貨的時間、地點、方式。

交貨的時間、地點和方式是買賣合同的關鍵內容，它涉及雙方的利益實現和標的物毀損滅失風險承擔問題。一般情況下，標的物的所有權自交付時轉移，風險承擔隨之轉移。因此對交付的相關內容一定要在買賣合同中予以明確。

八、檢驗標準、時間、方法。

買賣合同中應當約定檢驗的時間、地點、標準和方法、買方發現質量問題提出異議的時間及賣方答復的時間、發生質量爭議的鑒定機構。買方收到標的物后應當在買賣合同約定的檢驗期間內對標的物進行檢驗，如發現貨物的數量或質量不符合約定應在檢驗期內通知賣方，買方怠于通知的，視為所交貨物符合約定。買賣合同沒有約定檢驗期間的，買方應及時檢驗，并在發現問題的合理期間內通知

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賣方。

九、結算方式。

結算方式，應該在買賣合同中具體、明確地約定。對用支票進行支付應按規定程序檢查，以免被套走標的物。針對虛開支票欺詐的，我們可以通過兩種途徑防范，一種是款到交貨，根據支票轉賬所需時間，要求買賣合同買方款到賣方賬面后才交貨，但這種方法一般很難使買方接受除非貨物供不需求。另一種是直接到出票人開戶銀行去持票入賬，馬上就能知道支票能否兌現，如能兌現可以即行轉賬，如被拒付可以立即停止發貨，從而避免損失。

十、買賣合同違約責任方面

違約責任的約定，應該具體可行。如果雙方違反了應盡的義務，應當按照買賣合同約定承擔違約責任，買賣合同沒有約定的按照法律規定承擔違約責任。對違約行為的懲處，買賣合同雙方應在合同違約責任條款中加以詳細描述。

十一、解決爭議的方法

解決爭議的方法，要明確具體。此外，對于買賣合同約定的爭議處理機構和起訴法院不得超出地域管轄權。

十二、其他注意事項

1、買賣合同主體名稱和簽訂人名字首尾須保持一致。

出賣方應該注意買賣合同買受方合同尾部的單位名稱須與合同首部的單位名稱一致、所加蓋的公章或合同專用章上的單位名稱須與書寫的單位名稱一致，法定代表人、委托代理人的名字是否與真實名字一致，不能有錯字、別字、漏字或簡稱。

2、對代理人簽訂買賣合同的應對其代理權進行審查。

對于對方業務員或經營管理人員代表其單位訂立的買賣合同，應注意了解對方的授權情況，包括授權范圍、授權期限、介紹信的真實性，對非法定代表人的高級管理人員，如副總經理、副董事長等，本文版權歸廈門易法法務信息管理有限公司所有，轉載時請注明出處，必須保留網站名稱、網址、作者等信息，不得隨意刪改文章任何內容，否則我公司將保留法律追究權利。

應了解其是否具有代表權。才能避免無權代理的情形。

3、防范合同惡意履行。

合同惡意履行的情況比較復雜，但在訂立買賣合同時如能進行積極的事前防范將極大的減少合同風險。對對方資信有質疑的可以要求對方提供擔保。另外在買賣合同履行中保留相關證據，出現糾紛時，積極行使訴權通過人民法院保護自己的權利，以免因超過訴訟時效而蒙受損失。

4、買賣合同訂立應采取書面形式并使用比較標準的合同范本。

盡管我國《合同法》允許采用書面形式、口頭形式等各種形式，但非書面形式在發生糾紛時不好確定雙方責任，容易被人利用進行欺詐。因此，訂立買賣合同應盡量采用書面形式。同時，訂立買賣合同時應盡量參照工商行政管理機關頒布有標準的合同范本，并結合具體交易情況可以適當調整買賣合同部分條款內容，內容應盡量詳盡、明確。如果有疑問的還可以咨詢有經驗的專業律師或工商局。保證買賣合同的合法性，真實性、有效性。

【特別注意！！】易法通的合同簽訂的注意事項，是為了您更好簽訂合同。但是我們還是建議您在使用模板前咨詢律師，以確保您的利益最大化。

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第四篇：商品房買賣合同簽訂中的注意事項

商品房買賣合同簽訂中的注意事項

簽訂購房合同，是購房所有環節中最重要的一環，購房者的權利義務盡在其中。購房者一定要逐條審查，甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發商的承諾進行比較，盡量把沒有在合同上體現的要求以補充條款的形式確定下來。

在簽訂合同前，對于購房合同本身一定要有了解和認識。

合同文本有很多空格和空白行，供房地產商和購房人自行約定或補充約定，合同中涉及選擇的，自行約定的內容優先于示范文本中的固定條款，房地產商和購房人都有權對示范文本條款的內容進行修改、增補或刪減。

購房人簽合同時一定要注意示范文本中某些條款內容的選擇，在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內容，如不作約定或以補充協議形式另行約定時，應劃掉空格或空行部位，避免留下后患。

此外，購房前想清楚到底以誰的名義購買。因為購房合同上的名字就是房產證上的名字，現在襄陽市是禁止合同更名的。購房者要想換名字，只能等到拿到房產證后辦理過戶，還需要繳納一定的稅費。如果是貸款買房，就算購房者已拿到房產證，由于牽扯抵押委托，即使購房人愿意花錢，辦理過戶也不是很容易。因此在簽合同前，一定要想清楚購房合同上要寫誰的名字。

下面，我們一起了解下購房合同中的細節條款中一些需要特別留意的地方。

(1)關于房屋面積方面的條款

按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

(2)關于價格、收費、付款方式的條款

價格條款應明確，要有細項約束開發商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。

可注明在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數取回定金。建議購房者無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，留給自己一個冷靜期。

(3)關于房屋質量的條款

購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。誤區：有些購房者認為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題;而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此!

商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格，而且竣工驗收的質量標準和購房者所希望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。

牢記：墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。

(4)關于售后物業管理的條款

這是購房者在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與購房者簽訂有關物業管理協議。對此，購房者應該據理力爭，簽署相關協議，防止交房時物業公司變更物業費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款

應寫明房屋交付的日期，房款的交付日期、金額和方法。例如付款方式，是一次性付清，還是分期付款。

(6)關于產權登記的條款

由雙方依規定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。

小貼士：購房者應在合同中約定辦理產權證的期限。根據2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內，開發商需配合購房者辦理產權證。購房者應力爭在合同中，將辦理產權證的期限約定在國家規定的時間內。如果此期限時間過長，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。

(7)關于稅費負擔的條款

房屋買賣中應繳納的一切稅費，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。

(8)關于違約責任的條款

包括開發商逾期交房、不能或不履行交付房屋應負的責任;購房者逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。

小帖士：現在開發商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

(9)關于不可抗拒力

簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應約定一個告知期限。

開發商有時提出以下免責條款，購房者最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發出有關批準文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。

簽訂購房合同后，購房者要留意合同備案情況。

襄陽市房管局提供的《商品房買賣合同》標準格式文本中，第二十五條明確規定：“商品房為預售的，自本合同生效之日起30日內，由出賣人(開發商)向房產、土地管理部門申請登記備案。”自2010年2月襄陽市開始推行網上簽約后，開發企業需要在網上簽約的3個工作日內，到房地產交易管理部門辦理合同蓋章備案手續。

登記備案制度主要是為了通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護購房者的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現象的發生。因此購房者千萬不要忽視這一環節。

襄陽市購房合同登記備案后會在合同上蓋一個登記備案章，上面的號碼即為合同登記備案號。購房者既可登陸襄陽房地產市場信息網，鍵入相關信息查詢合同登記備案情況，也可在向開發商征詢經辦合同登記備案房產局后，親自前往該處了合同登記備案情況。

第五篇：淺談旅游管理專業實習出現問題及對策

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1.旅游管理專業酒店實習教學現狀

1.1旅游管理專業教學現狀及實習時間安排

鄭州大學西亞斯國際學院從2001年開設旅游管理專業，現有在校生540人，開設這一專業目的是為培養能系統掌握旅游管理基本理論和知識，具備外語和計算機應用能力，能在旅游景區、旅行社和星級酒店及其他相關旅游服務業或部門從事實際工作的高級管理人才。為實現這一培養目標，除理論教學外，專業實踐是必不可少的一個環節。對于旅游管理專業而言，它強調理論與實踐的密切結合，實習不僅是鞏固專業知識的必要渠道，也是檢驗教學效果的一個重要指標。旅游管理專業自2001年開設以來，十分重視專業實習工作（校、系領導和專業老師一直在努力，經過七年的實踐，已取得一定成效）。本科專業實習時間為期24周（不含畢業實習），安排在第5個學期；專科專業實習時間為期24周（不含畢業實習），安排在第4個學期，這樣學生在實習過程中發現的問題以及自己的不足之處在剩下的學期里有一個查漏補缺得機會。由于旅游企業中旅行社、旅游局、旅游公司、旅游景區等企業可提供的實習崗位少，再加上學校管理困難，旅游管理專業的實習一般都是以酒店實習為主。實習地點在2003年是北京地區及周邊的三星級以上的酒店為主，經過八年的實踐，現在已發展為以鄭州地區為主，北京、上海為輔的四星級以上的酒店。主要實習內容是熟悉餐飲、客房、總臺、商務中心等部門的運作和服務技能，其中以餐飲和客房為主。

1.2旅游管理專業實習教學效果

從2003級到2007級實習情況看，主要取得以下效果：

（1）切實做到理論聯系實際

學生對酒店管理方面的知識只是局限于課本知識和老師的講授，而本專科教育有注重理論的教學。因此學生通過實習熟練掌握了酒店主要部門的基本服務技能及運作情況，能夠做到理論聯系實際，鞏固了學校所學的專業理論知識，從而也加深學生對本專業的認識，真正做到學以致用。

（2）增強了學生競爭意識

通過實習，使學生充分認識到社會用人的需求與職業人應具備的基本職業素質，認識到自己的差距，自己知識的欠缺，以及競爭的激烈。很多學生實習后很少逃課，主動學習地積極性很高。

（3）全面提高學生就業能力

酒店實習在一定程度上會提高學生的核心就業能力。大學生們擇業觀念落后，不能適應社會需求。我國已經進入大眾化教育階段。但多年來，“天之驕子”、“精英人才”等觀念嚴重地左右著大學生的擇業觀。而酒店實習改變了大學生這種觀念。其次學生在酒店實習過程，會遇上各種各樣在學校根本沒有出現的問題，其中很多的問題都是需要自己靈活處理。這就在一定程度上要求學生要獨立思考，學會自己解決，不斷提高自身分析問題解決問題以及抗挫能力。在這一過程中，學生不但積累了一定的實際工作經驗，而且也在很大程度提高了自己各方面的綜合素質。所有這些都有利于加強學生核心就業能力，為學生走向就業崗位奠定堅實的基礎。

（4）廣泛受到酒店贊譽好評

學生在實習過程中的表現受到各實習酒店的一致好評。首先，由于絕大部分學生在酒店實習期間，能夠自覺遵守酒店的各項規章制度、服從領導安排，其次，學生本身綜合素質高、悟性高、可塑性強、組織紀律性好、能夠將理論與實際相結合，而且在工作中能虛心學習，吃苦耐勞，盡力做好本職工作。因此，學生很快就成為各實習酒店基層員工的主力軍，受到各實習酒店上下一致認可。

2.淺析學生在酒店實習教學各個期間心理狀態、存在問題

2.1實習前準備階段學生心理狀態、存在問題

這個階段，學生心理主要表現為好奇、興奮、緊張。由于平時很少跟高級的酒店接觸，沒有做好做基層工作的準備；在學校三、四個學期的學習，已經掌握了一定得專業知識和技能，能檢驗自己學到的理論，對學生來說是很興奮激動的事情；從學校學生的角色轉變為酒店員工角色，這個轉變還包括環境的轉變，也帶來一定程度上的緊張。

2.2實習前期（前兩周）學生心理狀態、存在問題

由于剛到一個陌生的地方，學生心里充滿新鮮感，不僅聽指揮，而且熱情高漲，不知疲倦。這個期間一般都是上崗前的培訓期，同學們還沒有實質性的工作，只是了解酒店的規章制度和企業文化以及一些基本技能的操作。同學們很有激情，學得很快，效果也很好。急于上崗實操。由于在培訓期還沒有真正上崗，在思想上學生的角色還沒有轉變，認為自己還是學生，別人有義務交給自己要學的東西。

2.3實習前期（三、四周）學生心理狀態、存在問題

短暫的新鮮感過去了，絕大多數學生都會出現一個不適應的階段。在生理上表現為困倦、失眠、水土不服、感冒、渾身酸痛等；行為上則表現出對紀律的挑釁，總想試試不遵守紀律能把他怎么樣，受到懲罰后又想不通，覺得委屈，覺得領導總針對自己，故意整自己。由于同學們們思想上角色還沒有完全轉變，突然從安逸的學習環境到艱苦的工作環境，一方面是大量的體力勞動，另一方面由于酒店基層從業人員素質偏低，同學們身體的勞累和思想上得委屈，使部分同學思想上對工作產生一些不滿和抵觸。由于酒店服務的性質，不同的學生被分配到不同的部門。有些個子矮，形象較差的同學被分配到客房或是洗衣房。這些同學心理會產生自卑和不滿的心理。這一時期是學生和酒店的磨合期，一般會持續兩周左右，如果順利渡過，實習就成功了一半。

2.4實習第二個月學生心理狀態、存在問題

這一時期學生的身心都逐漸適應了酒店的生活和工作節奏，一切正在步入正軌，按部就班，實習進入穩定時。前一階段的各種各樣的問題和不滿都逐漸淡化。工作上有了一定得起色，已經可以正式上崗，操作技能比較熟練，有了一定得成就感。但是隨著自己能力的提升，有厭倦感苗頭萌生。認為自己在一個崗位上學到的東西很有限。

2.5實習中期（三、四、五月）學生心理狀態、存在問題

由于學生對酒店各種規矩已經熟悉，也就學會偷懶鉆空子了，許多學生開始混日子，倒計時盼著回家。行為表現為不再嚴格遵守服務規范，工作熱情銳減，情緒不高，精神松懈。同學們對一個崗位工作操作熟練覺得自己完全可以勝任工作以后，慢慢覺得基層工作的乏味和枯燥，要求酒店安排輪崗和一些管理層的崗位。但是酒店由于成本問題很難安排輪崗和管理層崗位。

2.6實習后期（最后一月）學生心理狀態、存在問題

在實習的最后一個月前兩周，同學們開始總結自己的實習生涯，對實習有了不同的看法，有的同學通過實習發現了自己的不足，自己知識方面的欠缺，決定回校后多學點知識；有的同學難以忍受基層工作的辛苦，對酒店行業失去信心準備壯行。在實習實習最后一個月后兩周有的學生會有點“周末情緒”，表現為工作上馬虎懈怠，業余時間卻異常興奮，還經常外出購物游玩，晚歸甚至夜不歸宿，無視實習紀律。大部分學生對酒店產生留戀情緒。畢竟這是他們曾經在這揮汗如雨，共度艱辛；在這里思想上進一步成熟，對自己的未來從事行業有了一定得方向，不單單是以學生的身份思考問題。