第一篇：信用社(銀行)個人住房商業用房貸款暫行辦法

信用社（銀行）個人住房商業用房貸款暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為規范全省農村信用社個人住房、商業用房貸款管理，促進此項業務健康發展，根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》和《四川省農村信用社信貸管理基本制度》等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱個人住房、商業用房貸款是指農村信用社向符合條件的自然人發放的用于購買各類型住房或商業用房的貸款。

各類型住房包括普通商品住房、經濟適用房等，商業用房包括商鋪、寫字樓或商住兩用房等。

第三條 個人住房、商業用房貸款堅持“部分自籌、有效擔保、專款專用、按期償還”的原則。

第四條 本辦法適用于四川省農村信用社(含農村合作銀行，農村商業銀行，下同)所屬各級分支機構（以下稱貸款人）發放的個人住房、商業用房貸款。

第五條 住房公積金等政策性住房貸款不適用本辦法。第六條 借款人采用個人住房貸款所購買的只能是主體結構已封頂的住房，采用個人商業用房貸款所購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

第二章 貸款對象及條件

第七條 貸款對象為具有完全民事行為能力、年滿十八周歲的中國自然人及在中國大陸有居留權的境外、國外的自然人。

第八條 申請個人住房、商業用房貸款的借款人必須同時具備下列條件：

（一）具有固定住所或穩定的經營場所；

（二）有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無重大不良信用記錄；

（三）持有與售房人簽訂的真實、合法、有效的購房合同、協議或其他有效證明文件；

（四）能夠提供符合貸款人要求的擔保；

（五）支付符合農村信用社規定比例的購房首付款；

（六）貸款人規定的其他條件。

第三章 貸款額度、期限與利率

第九條 貸款額度

（一）購買首套自住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款額度最高不超過購房款的70%；

（二）購買第二套住房的家庭，貸款額度最高不超過購房款的40%；

（三）購買商業用房、別墅的，貸款額度最高不超過購房款的50%，購買“商住兩用房”的，貸款額度最高不超過購房款的55%。

（四）暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。

第十條 貸款期限

（一）個人住房貸款期限最長為30年，個人商業用房貸款期限最長為10年；

（二）貸款期限加上借款人實際年齡之和，最高不超過65周歲。

第十一條 貸款利率按照人民銀行和農村信用社的有關規定執行。

第四章 貸款受理、調查、審查與審批

第十二條 貸款受理。農村信用社可以委托合作項目開發企業代為受理，也可以自行受理。借款人申請個人住房、商業用房貸款，需填寫《四川省農村信用社個人住房、商業用房借款申請表》，并提供下列資料：

（一）借款人及其配偶有效身份證明材料，包括：居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺居民還鄉證、居留證件或其他有效身份證件，以及未婚證明、結婚證和離婚證（原件及復印件）；

（二）借款人償債能力證明材料，包括收入證明材料、工作證明、有關資產證明和資產出租證明等（原件及復印件）；

（三）已通過房管部門備案登記的購房合同；

（四）借款人已付所購房屋價款規定比例以上的首付款交款單據（預收款收據或稅務部門監制的發票、銀行進賬單等）；

（五）貸款人規定的其他文件和資料。

第十三條 貸前受理崗位人員與貸款調查崗位人員可以互相兼任。貸款人應對借款人的信用狀況、還款能力以及提交的全部文件、資料的真實性、合法性和貸款可行性進行調查。

第十四條 貸款的審查和審批。個人住房貸款和商業用房貸款審查和審批環節可合并進行。經審查同意的貸款，報有權審批人審批，并向借款人作出正式答復。

第五章 貸款保險與擔保

第十五條 抵押人原則上要辦理保險，抵押人可在貸款人認可的保險公司范圍內自主選擇保險公司辦理有關手續。保險期限不得短于借款期限，保險金額不得低于貸款金額，保險費由投保人負擔，保險單正本由抵押權人代為保管。在借款債務存續期間，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險。保險期間屆滿，借款人未能清償全部借款時，抵押人須續辦保險。保險單必須約定抵押權人為該保險的第一受益人。保險單中特別約定，一旦發生保險事故，保險人應將保險賠償金直接劃付至貸款人指定的賬戶。

第十六條 貸款擔保。采取階段性擔保加本房抵押的擔保方式。貸款人認為有必要的，可增加其他擔保方式。

階段性擔保是指在取得以貸款人為抵押權人的房屋他項權證之前，由售房人承擔連帶責任保證的方式，售房人須在貸款人處開立保證金專戶并按不低于貸款金額的5%存入保證金。發生保證金代償事項后，售房人須在5個工作日內補足。

（一）保證人必須是貸款人與之簽訂了商品房銷售貸款合作協議書的，且又是借款人所購住房或商業用房的開發商或售房單位；

（二）在所抵押的住房或商業用房取得房屋所有權證并辦妥抵押登記后，根據保證合同約定，保證人不再履行保證責任，一次性退回保證金；

（三）貸款人應與借款人、抵押人、保證人同時簽訂個人住房商業用房借款合同。

第十七條 擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現擔保權的費用等。

第六章 貸款發放與償還

第十八條 簽訂借款合同后，根據國家法律法規和當地的相關規定，辦理抵押登記、保險及其他必須的手續，并視實際情況辦理合同公證。

第十九條 貸款發放。經貸款人同意發放的貸款，在借款人辦妥有關手續后，貸款人應按照借款合同約定的用款計劃和用途分別劃轉至開發商在貸款人處開立的結算賬戶和保證金存款專戶，并由貸款人按有關規定監管使用。

第二十條 貸款償還。借款人應按照借款合同約定的還款計劃、還款方式和還款日期償還貸款本息。

第二十一條 貸款還款方法。貸款人與借款人應在借款合同中明確約定還款期限和方法。償還貸款本息可選擇一次性還本付息、等額本息還款和等額本金還款法等。

（一）貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法；

（二）貸款期限在1年以上的，可采用等額本金還款法和等額本息還款法等。

第二十二條 貸款還款方式。借款人可采取委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息，但提前還款只能采取柜面還款方式。

（一）委托扣款方式即借款人委托貸款人從其指定的賬戶中直接扣收貸款本息；

（二）柜面還款方式即借款人直接以現金、支票或信用卡、儲蓄卡到貸款人規定的營業柜臺還款。第二十三條 提前還款處理。借款人如提前還款，應向貸款人提出書面申請。提前清償的貸款本金在以后期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調整。提前還款違約金按照相關政策規定執行。

第二十四條 借款的展期。借款人在原合同履行期間，如不能按照原還款計劃按期歸還貸款，可向貸款人提出展期申請，經貸款人批準后，簽訂貸款期限調整補充協議，并辦理有關手續，同時擔保人在展期還款協議上簽字。

借款人申請借款展期只限一次，原借款期限與展期期限之和，個人住房貸款最長不超過30年，商業用房貸款不超過10年。原借款期限加上展期期限達到新的利率期限檔次時，從展期之日起，貸款利息按新的期限檔次利率計收。已計收的利息不再調整。

第七章 貸后管理

第二十五條 貸款發放后，貸款人必須加強貸后管理，搞好貸款檢查。項目竣工驗收后，貸款人要督促開發商和借款人及時辦理抵押登記手續。

第二十六條 貸款人應建立貸后檢查制度。對正常、關注類貸款可采取抽查的方式不定期進行，對次級、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進行一次貸后檢查，并填寫個人貸款貸后檢查表，送經部門負責人簽字后及時歸檔。第二十七條 貸后檢查可通過監測貸款賬戶、查詢不良貸款明細臺賬、查詢人民銀行個人信用信息基礎數據庫、電話訪談、見面訪談、實地檢查等途徑獲取信息，并對各種信息進行綜合分析，判斷貸款的風險狀況，提出預防或補救措施。

第二十八條 貸后檢查人員應根據借款合同的約定，檢查借款人是否履行合同，重點包括以下內容：

（一）借款人依合同約定歸還貸款本息情況；

（二）借款人職業、收入、健康狀況等影響其還款能力和誠意的因素變化情況；

（三）借款人工作單位、住址、聯系電話等信息的變更情況；

（四）擔保變化情況，包括：保證人保證資格和保證能力變化情況、抵（質）押物狀況及價值變化情況等；

（五）其他可能影響貸款質量的因素變化情況。

第八章 合同的變更與終止

第二十九條 借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。如果是擔保貸款，應事先征得擔保人同意。協議未達成之前，原借款合同繼續有效。

第三十條 借款人出現死亡、喪失民事行為能力或經有權部門宣告失蹤、死亡等情況的，依據法律規定，應由其財產合法繼承人在繼承財產范圍內或其財產代管人在借款人財產范圍內繼續履行借款合同。第三十一條 抵押物發生意外損失或保證人失去擔保資格或喪失擔保能力時，借款人應及時通知貸款人，并提供貸款人認可的新的擔保，重新簽訂擔保合同。未經貸款人同意，原合同繼續有效。

第三十二條 借款人按借款合同規定還清全部貸款本息后，借款合同隨即終止。貸款人應在借款合同終止后15日內通知借款人，返還其用于擔保的抵押物權屬憑證及相關證明文件。

第九章 違約與處置

第三十三條 下列情況屬借款人違約：

（一）提供虛假的資料、文件而取得貸款；

（二）未按合同約定的還款計劃歸還貸款本息；

（三）拒絕或阻礙貸款人對貸款使用情況和抵押物情況實施監督檢查；

（四）將設定抵押權的財產拆遷、出售、未征得貸款人同意的出租、轉讓、饋贈或重復抵押；

（五）與他人簽訂有損貸款人權益的合同或協議；

（六）借款人及家庭財務狀況惡化，卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，可能或已經影響貸款義務的履行；

（七）保證人違反保證條款或喪失承擔連帶保證責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償債權，而未按要求重新落實擔保；

（八）借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產或財產繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人拒絕繼續履行原借款合同；

（九）隱匿、私分、違法出讓、故意壓低價格變賣財產，危害貸款安全；

（十）借款人發生違反借款合同的其他行為。

第三十四條 借款人發生本辦法第三十三條違約行為時，貸款人可視借款人違約情況，采取以下一種或數種債權保護措施：

（一）責令限期糾正違約行為并賠償相應損失；

（二）停止發放尚未支用的貸款；

（三）宣布貸款立即到期，要求借款人立即歸還借款本息及相關費用；

（四）對借款人未按時還清的借款本金和利息（包括借款人未按約定的分期還款計劃按時并足額歸還貸款本息情況、被貸款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償之日止，按對應的借款逾期罰息利率和約定的結息方式計收利息和復利；

（五）向借款人收取違約金；

（六）從借款人在貸款人系統的賬戶上劃收任何幣種的款項；

（七）要求借款人對本合同項下所有債務提供符合貸款人要求的新的擔保；

（八）行使擔保權利；

（九）解除與借款人的借貸關系；

（十）依法采取其他必要措施。

第十章 附 則

第三十五條 對借款人以“商住兩用房”名義申請個人貸款的，貸款期限和利率水平按照商業用房貸款管理規定執行。

第三十六條 如遇國家政策調整，以調整后的國家政策為準。

第三十七條 各市、縣級聯社可結合實際制定實施細則。第三十八條 本辦法由四川省農村信用社聯合社制定、解釋和修訂。

第三十九條 本辦法自印發之日起執行。

第二篇：農村商業銀行個人住房(商業用房)貸款管理辦法

農村商業銀行個人住房（商業用房）貸款管理辦法

第一章 總

則

第一條 為規范農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱“本行”）個人住房和商業用房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和銀監會《個人貸款管理暫行辦法》等相關法律法規，以及本行相關信貸管理制度的規定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱個人住房（商業用房）是指購房人在房產一級市場上購買的自用商品住房（商業用房），所購房可以是現房也可以是期房。期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產權證）止的期間內的商品房；所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產權證）的商品房。

第三條 個人住房（商業用房）貸款（以下簡稱“貸款”）是指購房人（借款人）以從房產一級市場購買的房屋作抵押，向本行申請用于支付部分購房款的貸款，即房產按揭貸款。總行授權個人業務部具體辦理房產按揭貸款（簡稱按揭貸款），其他支行未經總行批準不得辦理此項業務。

第二章 貸款對象和條件

第四條 本辦法適用的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，年齡必須滿18周歲。

第五條 申請按揭貸款的借款人必須具備以下條件：

（一）有正當的職業和穩定的收入，信用良好，具備按期償還貸款本息的能力；

（二）擁有一定比例的購房自籌資金，具體比例按照國家及總行相關規定執行；

（三）有購買個人住房（商業用房）的合同、協議等證明文件；

（四）借款人在總行營業部開立存款賬戶；

（五）同意用所購房屋作抵押，并辦理抵押登記，或提供本行認可的其他擔保方式；

（六）愿意接受本行認為必要的其它條件。第六條 借款人應如實提供下列資料：

（一）夫妻雙方身份證及復印件（未婚的為其本人）；

（二）夫妻雙方戶口簿或其他有效居留證件及復印件（未婚的為其本人）；

（三）符合規定的購房合同及其復印件；

（四）結婚證或未婚證明及復印件；

（五）夫妻雙方單位出具的經濟收入證明（個體工商戶、私營業主需提供營業執照和近期納稅憑證）；

（六）購房首期付款憑證及復印件；

（七）房地產開發公司提供的保證函；以其他資產抵押或質押的，提供抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明，抵押物評估證明等；

（八）房產管理機構提供的借款人家庭擁有房產套數的證明。

（九）本行要求提供的其他文件或資料（如學歷證明等）。

第三章 貸款額度、期限、還款方式和利率 第七條 貸款額度：貸款額度參照總行按揭貸款首付款比例及利率標準的相關規定，并根據客戶所購房產地域的不同、開發商資質、房產結構、房齡、房屋面積、材質、樓層、配套設施、借款人的資信、家庭經濟狀況等因素合理確定。

第八條 貸款期限：最長不超過30年，以整年計。

（一）以房產抵押方式發放的貸款，借款期限不得超過所抵押房產的使用年限；

（二）男性自然人還款期限的最后到期日不超過其65周歲，女性不超過其60周歲；

（三）借款人申請貸款的金額較大的，一般不宜采用1年或1年以下的貸款期限。

第九條 還款方式：根據合同的約定，借款人歸還貸款采用分期還款方式。具體分為等額本息還款法和等額本金還款法。

（一）等額本息還款法。即在貸款期限內每月以相等的額度平均償還貸款本息，按月直接從借款人活期存折（卡）賬戶中扣收。

貸款本金×月利率×（1＋月利率）還款月數 每月還款額＝———————————————————

（1＋月利率）還款月數－1 其中：每月歸還利息＝（貸款本金－已歸還貸款本息）×月利率

每月歸還本金＝月均歸還金額－每月歸還利息

（二）等額本金還款法。即借款人每期須償還等額本金，同時付清本期應付的貸款利息，而每期歸還的本金等于貸款總額除以貸款期數。

貸款本金 每月還款額＝—————＋（貸款本金－已歸還貸款本金）

×月利率

貸款期月數 第十條 借款利率：按揭貸款利率標準依據借款人已擁有房產套數、購置面積確定（具體按照本行公布的利率標準執行）；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，則自次年1月1日起按調整后利率重新計算每月應歸還貸款本息。

第四章 貸款程序

第十一條 根據本行是否先要和開發商簽訂合作協議，辦理按揭貸款業務可分為直客式按揭貸款和間客式按揭貸款。目前本行直客式按揭貸款只限于個人住房，商業用房按揭貸款必須是與本行簽訂按揭合作協議的樓盤。

直客式按揭貸款是指客戶直接向個人業務部申請，采取房屋產權辦妥前的階段性保證加房屋正式產權辦妥后的房屋抵押相結合的擔保方式辦理的按揭貸款業務。國家公務員、教育、醫療、新聞出版等事業單位或優秀企業、金融行業的正式職員等客戶可以辦理直客式房貸，擔保人可以是開發商提供的擔保，也可以是其他財產抵押、質押或第三方保證。

間客式按揭貸款是開發商要求客戶到指定的銀行辦理的按揭貸款業務，銀行與開發商應首先確立合作關系。

（一）開發商向個人業務部提出按揭書面申請并提供下列資料：

1．公司資料：經過年審的企業法人營業執照（需另提供復印件）；企業代碼證書復印件、法定代表人證明書；公司章程、資信等級證明；驗資報告；審計報告及近期財務報表（上年末至本期）；房地產開發企業資質等級證書；

2．按揭項目資料：項目立項批文及可行性研究報告；建設用地規劃許可證；國有土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設工程施工許可證；

3．項目總投資，資金來源及落實情況；

4．商品房預售許可證或商品房銷售許可證、預售方案及項目施工進度表，預售方案包括房屋位置、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容并附預售總平面圖。

（二）對開發商的調查：個人業務部受理開發商申請后，調查人員要對開發商提供的有關資料進行調查，重點調查開發商資質、項目資金來源及銷售情況。

1．調查開發商的法人資格、經營實力、開發能力和信用等級； 2．調查項目申報程序是否合規合法、手續是否完備； 3．調查項目概算、投資來源、資本金及自籌資金到位落實情況；

4．現場調查開發項目的地段、周邊環境、戶型設計、市政配套、工程進度等；分析同類、同檔房屋的價格和客戶購買意向，預測房屋銷售價格和市場銷售前景。

（三）與開發商簽訂合作協議。經總行審批同意后，個人業務部與開發商簽訂《按揭貸款業務合作協議》，明確在借款人取得房屋產權并辦妥抵押登記手續以前，開發商必須為借款人提供階段性擔保。在階段性擔保期間，借款人不能清償債務時，由開發商承擔連帶保證責任。第十二條 借款申請：借款人攜帶購房合同和申請借款所需資料到個人業務部提出借款申請。個人業務部自收到借款人申請及符合要求的資料后，應在7個工作日內按規定對借款人的資信情況、償還能力、材料的真實性及抵押物的有效性進行調查。

第十三條 審核審批：個人業務部應對客戶申請資料進行審查，30萬元（含）以內的貸款申請，由個人業務部負責人審批；30萬元以上的貸款申請由個人業務部報總行有權人逐級審批。審批后，個人業務部應及時通知借款人及其配偶簽署借款合同，并辦理貸款、抵押、保險等相關手續，繳付有關費用。經審查不合格的按揭貸款申請材料應盡快退還申請人。

第十四條 擔保方式：

1、以所購住房抵押的，如抵押人未取得《房屋所有權證》，個人業務部和抵押人可持依法生效的《商品房預售合同》（期房）或《房屋買賣合同》（現房）辦理抵押登記備案手續，待辦妥抵押物的《房屋所有權證》后，再正式辦理抵押登記手續。

2、以其他資產抵押或質押的，需辦妥抵押、質押登記手續，取得他項權利證書或質押登記證明。

3、以其他自然人和法人擔保的，需對擔保人進行資信和擔保能力調查。

第十五條 發放貸款：房產抵押登記手續辦妥后，個人業務部方可發放貸款，對發放的按揭貸款，不得支付現金，須采用轉賬形式匯劃至房地產開發公司在總行營業部開設的賬戶上（直客式房貸需通過受托支付的方式將貸款資金以轉賬的形式轉入開發商賬戶）。借款人辦理提款手續時，須與本行簽訂委托支付協議，委托本行將上述貸款轉入房地產開發公司賬戶。貸款發放后在借款存續期間，借款人須在營業部開立的存款賬戶上存有不少于一期還款額的款項。

第十六條 貸款管理。個人住房按揭貸款使用專門科目核算，貸款日常管理按信貸管理制度執行。

第五章 抵押、保險及公證

第十七條 以抵押方式申請貸款的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并辦妥抵押登記手續。

第十八條 對作為貸款抵押物的個人住房（商業用房），如果本行認為必要，借款人須在合同簽訂前按本行指定的險種到本行指定的保險機構辦理房屋保險，投保金額不得低于抵押物評估價值，保險期限要長于貸款期半年；保險單上的第一受益人應為本行，且不得含有任何有損本行權益的限制性條款。在抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；借款人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保管、保證完好的責任，并隨時接受本行的檢查。在保險期內，如發生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。

第十九條 抵押、保險、登記等費用由借款人承擔，且必須由借款人在發放貸款前足額交納。

第二十條 在開發商住房未竣工，《房屋所有權證》、《房屋他項權證》未交付個人業務部前，個人業務部發放的住房按揭貸款由開發商出具保證函，開發商承擔連帶保證責任，待取得《房屋他項權證》后向開發商出具同意撤銷保證的函。

第二十一條 抵押期間未經本行同意，借款人不得以該抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。

第六章 貸款的償還

第二十二條 一年期以內（含一年）的貸款，到期一次性還本付息。

第二十三條 一年期以上的貸款采取分期還款方式。第二十四條 采用分期還款方式的借款人從取得貸款的次月開始償還本息，由借款人委托本行在借款人指定的活期存折（卡）賬戶上扣除當月的本息。每月20號為扣款日，最后一期還款日為貸款到期日。扣款時包括逾期罰息。

第二十五條 借款人提前歸還部分或全部貸款，須提前10個工作日向個人業務部提出申請，經個人業務部審核同意，可提前償還部分或全部貸款。

第二十六條 借款人申請提前歸還部分貸款，經個人業務部審核確認借款人未有拖欠本息及已還清當期本息后方可辦理。

第二十七條 借款人申請提前清償全部貸款，經個人業務部同意，根據合同約定期限的利率和貸款余額按照實際占用天數計收利息。

第二十八條 本行按合同約定的利率已計收的利息不隨還款期限、國家法定利率的調整而調整。

第二十九條 提前還款的利息計算。

（一）全部提前還清貸款

應還利息＝剩余本金×最近一期還款日至提前還款日的實際天數×實際貸款年限的貸款月利率÷30

（二）部分提前歸還貸款

應還利息＝部分提前還款金額×最近一期還款日至提前還款日的實際天數×貸款月利率÷30 第三十條 逾期貸款處理。借款人在約定還款日營業終了沒有按照借款合同約定的還款計劃還款，以及借款人沒按雙方簽署的各種協議規定還本付息，營業部應于次日將應還未還本金轉入相應的逾期科目，利息轉入應收利息科目，并計算逾期利息，計算公式為：

逾期利息＝當月應還本息×逾期利率×逾期天數

公式中逾期天數從約定還款日次日算起，逾期利率按合同約定執行。

第七章 清戶撤押

第三十一條 提前歸還貸款全部本息的，借款人應向個人業務部提出提前還款申請，經個人業務部同意后方可辦理，然后將還款證明單提交客戶經理，由客戶經理填制房屋他項權利注銷登記表，經營業部柜員確認蓋章，與借款人、抵押人和出質人去原登記機關辦理注銷手續。

第三十二條 到期還清貸款本息的，由客戶經理填寫好房屋他項權利注銷登記表，經營業部柜員確認蓋章，與借款人、抵押人和出質人去原登記機關辦理注銷手續。

第八章 合同的變更和終止

第三十三條 借款合同需要變更的，應由借貸雙方以及擔保人協商一致，并依法簽訂變更協議，抵押貸款應到相關部門辦理抵押變更登記手續，未辦理相關抵押變更登記手續的，不得變更借款合同。

第三十四條 在貸款期限內，借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，應由其財產合法繼承人在繼承財產范圍內或監護人在借款人財產范圍內繼續履行借款合同。

第三十五條 借款人償還貸款本息后，借款合同自行終止，個人業務部應在借款合同終止后15個工作日內，通知抵押人領取抵押登記注銷手續。

第九章 債權保護

第三十六條 個人業務部的管戶人應加強對個人住房貸款的檢查和管理，發現借款人違約或逃廢本行債權時，必須立即采取保全措施，同時上報有關部門，確保本行債權的安全。

第十一章 罰

則

第三十七條 在發放按揭貸款過程中，經辦人有弄虛作假行為的，一經查實，按總行有關規定處罰。

第三十八條 發放的按揭貸款因管戶人及相關人員的主觀原因出現逾期、欠息、損失等情況的，按總行有關規定處罰相關責任人。

第十二章 附

則

第三十九條 本辦法由總行負責解釋和修訂。第四十條 本辦法自印發之日起實行。農村商業銀行個人住房（商業用房）按揭貸款業務操作流程

92號（4月2日）

為規范農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱本行）個人住房（商業用房）貸款（以下簡稱“房貸”）操作，按照國家有關法律、法規以及《農村商業銀行個人住房（商業用房）貸款管理辦法》，結合本行實際，制定本流程。

根據是否事先與開發商簽訂《樓盤按揭合作協議》，本行將房貸業務分為直客式房貸和間客式房貸。

直客式房貸是指購房者在無需房地產開發商擔保的情況下，直接在銀行申請房貸的直接貸款方式。辦理直客式房貸前，樓盤開發商不必與銀行簽訂按揭合作協議，開發商也不需要提供貸款擔保函。直客式房貸一般適用于教師、國家公務員、金融工作者、醫生、律師等收入穩定的優質客戶。直客式房貸除以所購房產作為抵押外，還需要借款人提供其他有效擔保。

間客式房貸是指購房者必須到開發商指定的銀行辦理貸款。辦理間客式房貸前，樓盤開發商必須先與銀行簽訂按揭合作協議，開發商也必須提供貸款擔保函。

目前本行直客式房貸只適用于購買個人住房；辦理商業用房的貸款業務，必須是房地產開發企業開發的、事先與本行簽訂《樓盤按揭合作協議》的樓盤。

一、直客式房貸

基本程序：客戶申請 → 受理客戶申請 → 貸前調查、審查和審批 → 與客戶簽約 → 辦理抵押預登記 → 貸款發放 → 貸后檢查 → 貸款收回。

1．客戶申請

客戶持有效身份證件、戶口簿或當地長期居住證明（非本地居民須提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明，如不能提供的，參照二套以上房貸執行）、收入證明、結婚證、家庭其他成員的身份證及收入證明、購房合同、首付款憑證、開發商擔保函或其他擔保人身份證及收入證明等材料向個人業務部提出貸款申請。

2．受理客戶申請

個人業務部受理客戶申請，收集、整理客戶提供的資料，及時在人行征信系統查詢并打印客戶及配偶信用報告。

3．貸前調查、審查和審批

個人業務部貸款調查人根據調查了解的情況，形成調查意見；將借款人相關資料提交審查人審查，審查人提出審查意見后提交會辦小組會辦，然后報審批人審批；調查人將貸款審批情況向客戶反饋，提出貸與不貸或增加首付比例等附加條件。

4．與客戶簽約

個人業務部根據貸款審批情況，與客戶簽訂借款合同、抵押合同、借據等文本。

5．辦理抵押預登記

個人業務部客戶經理到房產管理局辦理抵押預登記；如有需要，與客戶辦理保險、公證等手續。

6．貸款發放

根據登記部門的相關回執，發放貸款，貸款資金通過非現金的方式，以銀行受托支付方式，支付給開發商指定的賬戶上。

7．貸后檢查

個人業務部在貸款發放后，每月核實貸款歸還情況，關注違約率，關注樓盤竣工及客戶辦理兩證的時間，及時把他項權證取回歸檔。

8．貸款收回

客戶在本行辦理了個人住房（商業用房）按揭貸款后，必須在每月規定的時間還款，直至貸款還清。如果客戶需提前還款，必須先到個人業務部申請，填寫《提前還款申請書》，經有權人簽字后方可到營業部辦理提前還款手續。

二、間客式房貸

基本程序 ：受理房地產開發商按揭合作申請 → 報批 → 簽訂合作協議 → 客戶申請 → 受理客戶申請 → 貸前調查與審查 → 貸款審批 → 與客戶簽約 → 辦理抵押預登記 → 貸款發放 → 貸后檢查 → 貸款收回。

1．受理房地產開發商按揭合作申請

受理房地產開發商按揭合作申請，對開發項目、資質、資信等級、負責人品行、企業社會商譽、技術力量、經營狀況、財務情況進行調查和審查，形成調查報告，提交會辦小組會辦。

2．報批

個人業務部將房地產開發商按揭合作申請相關資料和調查報告報總行有權人審批。

3．簽訂合作協議

總行審批同意后，與符合條件的開發商簽訂按揭貸款合作協議。

4．客戶申請

客戶持有效身份證件、戶口簿或當地長期居住證明（非本地居民須提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明，如不能提供的，參照二套以上房貸執行）、收入證明、結婚證、家庭其他成員的身份證及收入證明、購房合同、首付款憑證、開發商擔保函等材料向個人業務部提出貸款申請。

5．受理客戶申請

個人業務部受理客戶申請，收集、整理客戶提供的資料，及時在人行征信系統查詢并打印客戶及配偶信用報告。

6．貸前調查、審查和審批

個人業務部貸款調查人根據調查了解的情況，形成調查意見；將借款人相關資料提交審查人審查，審查人提出審查意見后提交會辦小組會辦，然后報有權人審批；調查人將貸款審批情況向客戶反饋，提出貸與不貸或增加首付比例等附加條件。

7．與客戶簽約

個人業務部根據貸款審批情況，與客戶簽訂借款合同、抵押合同、借據等文本。

8．辦理抵押預登記

個人業務部客戶經理到房產管理局辦理抵押預登記；如有需要，與客戶辦理保險、公證等手續。

9．貸款發放

根據登記部門的相關回執，發放貸款。貸款資金通過非現金的方式，以銀行受托支付方式，支付給開發商在本行營業部設立的賬戶上。

10．貸后檢查

個人業務部在貸款發放后，每月核實貸款歸還情況，關注違約率，關注樓盤竣工及客戶辦理兩證的時間，及時把他項權證取回歸檔。

11．貸款收回

客戶在我行辦理了個人住房（商業用房）按揭貸款后，必須在每月規定的時間還款，直至貸款還清。如果客戶需提前還款，必須先到個人業務部申請，填寫《提前還款申請書》，經有權人簽字后方可到營業部辦理提前還款手續。

本流程未盡事項以本行《個人住房（商業用房）貸款管理辦法》規定執行。

第三篇：信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

2012-10-18 14:55搜房網收藏打印字號：T|T

[摘要]信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為滿足客戶的融資需求，規范全省農村信用社（以下簡稱農信社）個人住房按揭貸款管理，防范信貸風險，根據《中華、人民共和國物權法》《商業銀行房地產貸款風險管理指引》和《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》等有關規定，制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱個人住房按揭貸款是指農信社向借款人發放的用于購買自住普通住房、以所購房屋作為抵押物、開發商提供階段性連帶責任保證的貸款。按揭貸款的房屋分為一手房和二手房，一手房是指開發商新建并首次銷售的個人住房；二手房是指開發商以外的售房人再次在市場上交易的個人住房。一手房分為現房和期房，現房是指貸款發放時，開發商已經取得所有權初始登記證明的房屋；期房是指貸款發放時，開發商已經取得商品房預售許可證但未取得所有權初始登記證明的房屋。

第三條 農信社個人住房按揭貸款應重點支持借款人購買首套中小戶型自住房的貸款需求，且借款人所購住房只能是主體結構已封頂的房屋。

第二章 貸款準入條件

第四條 按揭項目的準入。對擬與農信社合作的新建樓盤按揭，無論金額大小，都應經過市州聯社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區）聯社的按揭項目由省聯社信貸管理部門審批，尾盤項目除外。尾盤項目是指銷售率已達到或超過 80的樓盤。

第五條 按揭項目審批的操作流程：項目申請→項目調查→項目審查→項目審批→簽訂合作協議。第六條 按揭項目的申請。開發商應向承貸社提供以下資料：

（一）書面申請書 主要內容包括開發商概況、項目情況、項目所需按揭貸款金額等；申請期房項目按揭的，還應包括工程進度、投資完成情況等。

（二）公司資料 1.營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、貸款卡、法定代表人或授權代理人證明書及其他有關證明； 2.公司章程、成立批文及驗資報告； 3.經注冊會計師事務所審計的近三年財務報表（成立未滿三年的提供自成立以來的財務報表）和近期財務報表； 4.最近年檢合格的房地產企業開發資質等級證書； 5.房地產開發經歷，包括已開發樓盤、經營業績和行業知名度等； 6.董事會或股東（大）會作出的符合公司章程規定的同意為借款人提供階段性連帶責任保證的決議； 7.農信社要求提供的其他資料。

（三）項目資料 1.申請現房項目按揭的需提供以下資料：（1）項目的可行性研究報告；（2）建設用地規劃許可證；（3）建設工程規劃許可證；（4）建筑工程施工許可證；（5）國有土地使用權證或建設用地使用權證；（6）商品房預售許可證；（7）竣工驗收合格證明；（8）房屋所有權初始登記證明；（9）項目戶型平面圖；（10）農信社要求提供的其他資料。2.申請期房項目按揭的除需提供上述（1）～（6）項資料外，還應提供工程進度、項目資金來源及項目投資完成情況等資料。

第七條 按揭項目的調查。

受理申請后，由客戶經理進行調查，調查主要包括以下內容：

（一）開發商的基本情況：財務狀況、資信狀況、開發經歷及承建能力等。

（二）項目手續的合法性：項目資料是否完整、有效，內容是否前后一致。

（三）項目情況：地理位置、社區環境、交通條件、環保指數、配套工程、市政設施、物業管理等；項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結構與棟數、戶型設計等；屬期房項目的，還應著重了解項目的投資構成、工程進度、資金來源及投入情況。

（四）項目市場前景：項目的市場定位、目標客戶、銷售情況和抗風險能力。

（五）項目所需按揭貸款金額是否合理。

（六）項目效益：開發商的合作誠意，對農信社產生的利息收入、存款、代收代付、結算業務等綜合效益。

（七）銀行同業競爭情況。

（八）農信社要求調查的其他內容。

調查人員完成按揭項目調查后，出具調查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。

第八條 按揭項目的審查。應重點審查各項資料的完備性和有效性、開發商的資金實力和開發能力、項目的合法性和合規性以及市場前景等。審查人員完成按揭項目審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。

第九條 按揭項目的審批。縣級聯社對貸審會審批通過的按揭項目報市州聯社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區）聯社的按揭項目由省聯社信貸管理部門審批。

第十條 簽訂合作協議。經審批同意后，承貸社與開發商簽訂按揭貸款業務合作協議書，協議應主要明確以下事項：

（一）開發商保證按揭項目的各項手續完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按揭項目的建設，不得挪作他用。

（二）開發商應協助承貸社和借款人及時辦理抵押登記并將登記證明原件交由承貸社保管。

（三）在借款人辦妥正式的抵押登記之前，開發商為借款人提供階段性連帶責任保證；因借款人或開發商的原因導致無法辦理正式抵押登記的，開發商應履行回購房屋的義務。

（四）開發商應承諾按揭貸款涉及的項目建造款、售房款及結算款等各項資金全額或按比例歸集到承貸社結算賬戶，協助按揭項目下的物業管理單位到承貸社開立結算賬戶并辦理相關業務。

第十一條 由農信社發放的住房開發貸款，對其按揭項目的調查、審查和審批程序可視情況適當簡化。第十二條 按揭貸款對象及準入條件： 有完全民事

（一）年滿十八至六十周歲（女性至五十五周歲）行為能力，有合法有效居留身份；

（二）品行良好，無不良信用記錄；

（三）有固定住所，有穩定的職業或穩定的經營場所；

（四）收入來源穩定，有按期償還貸款本息的能力；

（五）購房證明符合要求；

（六）購房首付款比例符合要求；

（七）在承貸社開立結算賬戶；

（八）農信社規定的其他條件。第三章 貸款額度、利率和期限

第十三條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，購房首付款比例不得低于 20。第十四條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，購房首付款比例不得低于 30。第十五條 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，購房首付款比例不得低于 40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1 倍，而且購房首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅提高，具體提高幅度由各市州聯社（含辦事處、直管市、林區，下同）根據當地監管要求及同業競爭態勢合理確定。

第十六條 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）為單位認定房貸次數。農信社認定借款人第二套（含）以上住房按揭貸款的標準以借款人家庭在人民銀行個人信用信息基礎數據庫中的貸款記錄為準。

第十七條 對于已利用金融機構貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布的上數據為準。其他均按第二套房貸政策執行。

第十八條 已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向金融機構申請住房貸款的，按本辦法第十七條規定執行。

第十九條 承貸社應將借款人個人住房貸款的月房產支出與收，月所有債務支出與收入比控制在 55％以入比控制在 50以下（含）。下（含）（本次貸款的月還款額

（一）房產支出與收入比的計算公式為：月物業管理費）/月均收入。（本次貸款的月還款額

（二）所有債務與收入比的計算公式為：月物業管理費其他債務月均償付額）/月均收入。上述計算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即單一借款時為借款人本人可支配收入，共同借款時為共同借款人可支配收入。但對于單一借款，如承貸社考慮將借款人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對于已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一并計入。

第二十條 貸款利率按照人民銀行規定的利率檔次執行，下浮幅度不超過 15。貸款期限在 1 年（含）以內的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在 1 年以上的，遇法定利率調整，于次年 1 月 1 日起，按相應利率檔次執行新的利率規定。

第二十一條 所購房屋為一手房的，貸款期限最長不得超過 30年，且男性借款人年齡加上貸款期限不得超過 60 周歲，女性借款人年齡加上貸款期限不得超過 55 周歲。所購房屋為二手房的，貸款期限加上二手房已竣工驗收的年限不得超過 30 年。

第四章 貸款管理

第二十二條 個人住房按揭貸款業務操作流程：借款人申請→貸款調查→貸款審查→貸款審批→簽訂合同→辦理抵押（預告）登記→發放貸款→貸后管理→貸款償還→注銷登記。第二十三條 借款人申請。借款人提出書面申請并提供以下資料：

（一）借款人身份證明，身份證、戶口簿或其他有效居留證件。

（二）婚姻狀況證明，已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明，未婚的提供單身證明。

（三）購房首付款支付憑證。

（四）房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同。

（五）共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明文件。

（六）借款人家庭財產和經濟收入證明，包括由借款人所在單位出具的個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產證明、有價證券等；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任。

（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過 10％的股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者）或公司的股東、董事，應提供有關資產證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明等。

（八）農信社要求提供的其他資料。辦理一手房個人住房按揭貸款的，在承貸社與開發商簽訂合作協議書并對項目核定所需按揭貸款金額之后，再由借款人向承貸社提出個人住房按揭貸款申請；辦理尾盤或二手房個人住房按揭貸款的，由借款人直接向承貸社提出個人住房按揭貸款申請。

第二十四條 貸款調查。受理申請后，由客戶經理進行貸款調查，調查主要包括以下內容：

（一）借款人是否符合貸款條件；

（二）借款人提供的資料是否真實有效；

（三）房產交易價格是否合理；

（四）購房首付款比例是否符合要求，付款憑證是否真實；

（五）借款人在農信社和他行的信用記錄及存款情況；

（六）借款人及其家庭還款來源的穩定性和充足性，每期還款有無穩定現金流量；

（七）抵押物的變現能力，共有權人是否出具同意抵押的證明文件；

（八）農信社要求調查的其他內容。調查人員完成貸款調查后，出具調查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。

第二十五條 貸款審查。應重點審查借款人資格及還款來源的合理性、可靠性，借款人的還款意愿和信用狀況，貸款金額、期限和還款方式是否與借款人還款能力相符等。審查人員完成貸款審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。

第二十六條 貸款審批。個人住房按揭貸款遵照《農村信用社信貸管理基本辦法》規定程序審批，不得逆、省程序操作。單個借款人（含一次購買多套或累計購買多套）貸款金額超過審批權限的，按權限管理規定上報審批。

第二十七條 簽訂合同。經審批同意，辦理一手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和開發商三方簽訂個人住房按揭借款合同。辦理二手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和售房人三方簽訂二手房抵押貸款承諾書，承貸社承諾在辦妥所交易房屋產權過戶和抵押登記并將登記證明原件交由承貸社收執之后，按約定發放貸款。承諾書簽訂后，由承貸社與借款人簽訂個人住房按揭借款合同。

第二十八條 辦理抵押（預告）登記。借款人在辦妥正式的抵押登記之前，客戶經理和借款人共同到當地房地產管理部門辦理房地產抵押預告登記，并由開發商提供階段性連帶責任保證；預告登記之后，承貸社必須自能夠進行不動產登記之日起三個月內申請正式登記，同時自動解除開發商提供的階段性連帶責任保證。登記及他項權證的管理遵照《農村信用社抵押貸款管理辦法》相關規定執行。

第二十九條 發放貸款。在借款人辦妥抵押（預告）登記手續后，方可發放貸款。承貸社以轉賬方式將款項直接劃入售房人在承貸社的結算賬戶上，同時通知借款人貸款已經發放，售房人出具收款證明。貸款發放后，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎數據庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

第三十條 貸后管理。貸后管理遵照《農村信用社貸后管理暫行辦法》相關規定執行，主要包括以下內容：

（一）貸后檢查 1.按揭項目的貸后管理：對按揭項目每月應開展不少于一次的綜合性檢查，主要掌握項目的工程進度、按揭貸款的實際用途和資金流向，并督促開發商協助承貸社和借款人及時辦理抵押登記。2.借款人的貸后管理：應建立對借款人的貸后訪問制度和跟蹤管理制度，主要檢查借款人職業、收入和住所等影響還款能力的變化因素。對正常類貸款應定期排查，對關注、次級、可疑和損失類貸款應重點抽查，對于發生突發性、嚴重性問題的貸款應隨時檢查。

（二）違約貸款的催收與處理。對違約貸款應通過電話或短信提示、約見借款人、現場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因，督促借款人糾正違約行為并對逾期貸款本息計收罰息。1.借款人首次未按期償還貸款本息時，客戶經理應在三個工作日內對借款人進行電話或短信提示； 2.借款人連續兩期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經理應向借款人發出催收通知書； 3.借款人連續三期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經理應主動約見借款人或上門催收，督促借款人落實可行的還款計劃并提示違約風險； 4.借款人在合同期內連續五期（含）未足額償還貸款本息或累計八期（含）未足額償還貸款本息的，承貸社可宣布貸款提前到期，要求借款人及時還款并依法處置抵押物。

第三十一條 貸款償還

（一）貸款期限一年（含）以內的，實行利隨本清還款方式；

（二）貸款期限在一年以上的，實行按月分期還款，每月的 20日為借款人約定還款日，可直接從借款人在承貸社的結算賬戶中扣劃當期應還貸款本息；還款方式可以采取等額本息還款法或等額本金還款法。1．等額本息還款法，即借款人按月以相等的金額償還貸款本息。還款期數 貸款本金×月利率×（1月利率）每月還款金額 ———————————————— 還款期數（1月利率）-1 還款期數貸款期限（年）×12 2．等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。貸款本金 每月還款金額 —————（貸款本金－累計已還本金）×月利率 還款期數

（三）提前還款處理 1．貸款發放滿六個月，且能按期償還貸款本息的借款人方可申請部分或全部提前還款。申請提前還款的，應提前一個月向承貸社提出書面申請，經承貸社同意后，方可辦理。貸款發放不滿六個月的，提前還款須按提前歸還金額的 3％支付違約金。提前還款本金起點金額為一萬元或其整數倍。2．申請部分提前還款的可采取下列兩種方式：（1）月還款額不變，縮短貸款期限；（2）貸款期限不變，減少月還款額。第三十二條 借款期限變更。借款人要求調整貸款期限的，應提前一個月向承貸社提出書面申請，經承貸社同意且征得保證人、抵押人同意后，簽訂期限變更協議，并辦理相關變更手續。

第三十三條 注銷登記。借款人償還全部貸款本息及其他應付款項后，由客戶經理和借款人共同辦理抵押注銷登記手續。

第五章 風險控制

第三十四條 農信社不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的個人住房按揭貸款。對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。

第三十五條 承貸社認為必要時，在發放個人住房按揭貸款前可對新建房進行整體性評估，應根據實際情況選擇內部評估，或委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤的評估要重點關注。對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。

第三十六條 對農信社發放的住房開發貸款，應督促售房資金用于相應的工程建設或用于歸還開發貸款；應根據個人住房按揭貸款發放金額要求開發商等量或按比例歸還開發貸款。

第三十七條 應建立按揭貸款風險預警和評估體系，密切監測房地產價格變化、抵押物價值變化及其對信貸資產質量的影響，詳細記錄借款人動態、每月還貸情況等，對違約風險集中的區域、樓盤和客戶要重點監控。第三十八條 應通過稅務部門、工商管理部門、征信機構以及人民銀行企業和個人信用信息基礎數據庫加強貸款調查，核實開發商和借款人及其家庭的基礎信息、財務信息以及信用記錄等。

第三十九條 在對貸款申請做出最終審批前，客戶經理必須至少與借款人面談一次，核實借款人的購房意愿、購房行為的真實性和還款能力，并做好面談記錄。

第四十條 應履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料，凡發現借款人填報虛假信息、提供虛假證明的，將不受理其信貸申請；對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，將不再采信其證明。

第四十一條 應對下列風險特別監管：

（一）虛假按揭，開發商通過多種手段或手法惡意套取農信社資金的行為。虛假按揭主要有以下表現形式： 1.提供或偽造虛假信息、證明材料、合同資料等； 2.與內部人員串通，由其冒充借款人辦理虛假按揭套取貸款； 3.與借款人串通，提供給登記部門備案的商品房買賣合同的買受人姓名、房屋交易價格和合同簽訂日期等與實際情況不一致； 4.與信貸人員串通，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高成數的個人住房按揭貸款。

（二）開發商與借款人發生買賣糾紛，導致借款人違約。

（三）借款人在約定的時間內未能辦妥房屋所有權證明并進行有效抵押登記。

（四）借款人的經濟狀況出現不利變化。

（五）借款人居所和聯系方式不定，影響農信社有效判斷借款人現狀及其還款能力。

（六）未經農信社同意，借款人將設定抵押權的房屋出租、出售、轉讓、饋贈或重復抵押。

（七）抵押物價值下跌或抵押物處分成本過高。

（八）新法律、法規實施使借款合同及相關合同存在法律方面的缺陷和瑕疵。

（九）影響農信社權益的其他風險。

第四十二條 違反本辦法的違規行為，按《農村信用社員工違反規章制度處理辦法》及其他有關規定進行處理。第六章 附 則

第四十三條 本辦法由農村信用社聯合社負責解釋和修訂。第四十四條 本辦法自發文之日起施行。

第四篇：銀行個人商業用房貸款保證合同

銀行個人商業用房貸款保證合同

合同編號：_______年_______字第_______號

保證人（甲方）：_________________

地址：___________________________

法定代表人：_____________________

電話：___________________________

開戶金融機構及賬號：_____________

貸款人（乙方）：_________________

法定地址：_______________________

法定代表人或負責人：_____________

電話：___________________________

為確保________年________字第________號借款合同（以下簡稱借款合同）的履行，甲方愿意向乙方提供保證擔保。乙方經審查，同意接受甲方的保證。甲、乙雙方根據有關的法律規定，經協商一致，訂立本合同，共同遵守執行。

第一條甲方擔保的主債權為乙方依據_______年______字______號借款合同向____________發放的貸款，本金金額為__________（幣別）____佰____拾____萬____仟元整，貸款期限自________年________月________日至________年________月________日。

第二條本合同的保證方式為連帶責任保證，甲方對借款合同中的借款人的債務承擔連帶責任。如借款人沒有按借款合同約定履行或者沒有全部償清其債務，乙方有權直接要求甲方承擔保證責任。甲方應在接到乙方《催收到（逾）期貸款通知書》之日起____個工作日內履行清償義務。

第三條保證擔保的范圍：借款合同項下的貸款本金__________（幣別）____佰____拾____萬____仟元整及利息、借款人應支付的違約金（包括罰息）和賠償金及實現貸款債權的費用（包括訴訟費、律師費等）。

第四條保證期限：自本合同生效之日起至借款合同履行期間屆滿之日后兩年。

第五條本合同的效力獨立于被保證的借款合同，借款合同無效或可撤銷不影響本合同的效力。

第六條保證期間，借款合同的當事人雙方協議變更借款合同內容，除展期或增加本金金額之外，無須事先取得本合同甲方的同意，保證人在變更后的保證范圍內承擔保證責任。

第七條保證期間，甲方發生機構變更／撤消或其他足以影響保證能力的變故，甲方應提前____天書面通知乙方，本合同項下的全部義務由變更后的機構承擔或由甲方在____日之內落實為乙方所接受的新的保證人。

第八條保證期間，乙方有權對甲方的資金狀況和財產狀況進行監督，有權要求甲方提供其收入證明或財務報表等資料，甲方應如實提供。

第九條保證期間，甲方不得向第三方提供超出其自身負擔能力的擔保。

第十條發生以下情況之一，乙方有權要求甲方提前承擔保證責任，甲方同意提前承擔保證責任。

1．甲方違反本合同第七條、第八條、第九條的約定或者發生其他嚴重違約行為；

2．借款合同履行期間，借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致使乙方貸款債權落空，或者借款人有《借款合同》約定的違約情形的。

第十一條甲方不承擔保證責任或者違反本合同約定的其他義務的，應向乙方支付被保證的借款合同項下貸款金額____％的違約金，因此給乙方造成經濟損失且違約金數額不足以彌補所受損失的，還應賠償乙方的實際經濟損失。對上述違約金、賠償金以及甲方未承擔保證責任的貸款本金、利息和其他費用，乙方有權直接用甲方存款賬戶中的資金予以抵消。

第十二條本合同有效期內，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議。協議未達成前，本合同條款仍然有效。

第十三條因本合同發生的爭議，由甲、乙雙方通過協商解決。協商不成，可以向乙方所在地人民法院起訴。

第五篇：個人商業用房貸款

個人商業用房貸款

所屬機構：建設銀行北京分行

貸款類型：個人商業用房貸款

最低貸款利率：按央行規定執行

最長貸款年限：10年

最高貸款額度：50%

審批時間：15到25天

適用人群：具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人。詳細描述

（一）產品定義

個人商業用房貸款是指中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內城鎮購買各類型商業用房的自然人發放的貸款。所謂商業用房是指借款人購置的用于盈利的經營性房屋。

（二）貸款對象

具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人。

（三）貸款條件

1．申請人具有合法有效的身份證明；

2．申請人有穩定的經濟收入、有按期償還所有貸款本息的能力；

3．申請人無不良信用記錄和不良行為記錄；

4．有合法有效的購買商業用房的合同；

5.借款人的年齡加貸款期限最長可至70歲（含）。

其中，符合我行個人信貸業務優質客戶群體范圍的，借款人的年齡加貸款期限原則上不超過75歲。(個人信貸業務優質客戶群體范圍請咨詢客戶經理)

（四）貸款用途

為借款人購買新建商業用房提供貸款。

（五）貸款額度

貸款額度最高不超過所購房屋價值的50%。

（六）貸款期限

期限最長不超過10年。

（七）抵押物規定

1.用該筆貸款購買的新建商業用房作抵押。

2.用現有房產作抵押，且現有房產房齡不超過20年。

（八）貸款利率

個人商業用房貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。

（九）償還方法

采用等額本金還款法或等額本息還款法的還款方法。

（十）償還方式

可采取委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息。

（十一）貸款資料

1.借款人（共同借款人）有效身份證件（身份證、軍官證、護照等）的原件和復印件。

配偶有效身份證件（身份證、軍官證、護照等）的原件和復印件。（已婚者提供）

2．婚姻證明材料。結婚證原件及復印件（已婚者提供）；離婚證原件及復印件（離婚者提供）；未婚者提供單身聲明（客戶承諾）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住戶口或長期居住的證明材料原件和復印件。北京人提供戶口本；外地人提供《暫住證》；港、澳、臺人員提供《暫住證》及《港澳居民來往內地通行證》或《臺灣居民來往大陸通行證》。

4.借款人貸款償還能力的證明材料。包括收入證明、資產證明等。

5.借款人為自雇人士（即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10％股份，或其個人

收入的主要來源為上述機構的經營收入者），除提供個人貸款償還能力證明材料外，還應提供能夠證明其還款能力的有關資料，如驗資報告、公司章程、股東分紅決議、有關資產證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明等。

6.借款用途證明材料。包括但不限于發票、合同、收據等。

7.用現有房產作抵押擔保方式的還應提供：

（1）抵押物權屬證明材料

（2）抵押物評估報告

（3）有權處分人同意抵押的書面文件

（4）抵押物是否出租的證明文件

（5）辦理抵押登記的有關材料

8.建設銀行規定的其他條件。

客戶提交貸款申請資料

↓

銀行進行貸款審批

↓

審批通過

↓

簽訂借款合同

↓

落實貸款條件（項目竣工備案）

↓

發放貸款

資料清單

1.借款人（共同借款人）有效身份證件（身份證、軍官證、護照等）的原件和復印件。

配偶有效身份證件（身份證、軍官證、護照等）的原件和復印件。（已婚者提供）

2．婚姻證明材料。結婚證原件及復印件（已婚者提供）；離婚證原件及復印件（離婚者提供）；未婚者提供單身聲明（客戶承諾）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住戶口或長期居住的證明材料原件和復印件。北京人提供戶口本；外地人提供《暫住證》；港、澳、臺人員提供《暫住證》及《港澳居民來往內地通行證》或《臺灣居民來往大陸通行證》。

4.借款人貸款償還能力的證明材料。包括收入證明、資產證明等。

5.借款人為自雇人士（即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10％股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者），除提供個人貸款償還能力證明材料外，還應提供能夠證明其還款能力的有關資料，如驗資報告、公司章程、股東分紅決議、有關資產證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明等。

6.借款用途證明材料。包括但不限于發票、合同、收據等。

7.用現有房產作抵押擔保方式的還應提供：

（1）抵押物權屬證明材料

（2）抵押物評估報告

（3）有權處分人同意抵押的書面文件