第一篇：中國工商銀行商業用房貸款管理辦法

中國工商銀行商業用房貸款管理辦法

第一章 總則

第一條 為規范商業用房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《商業銀行法》、《擔保法》、《貸款通則》以及中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》等有關法律、政策規定，制定本辦法。

第二條 商業用房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發放的購置自營商業用房和自用辦公用房的貸款。

第三條 發放商業用房貸款應當符合法律、法規和人民銀行的有關規定，遵循效益性、安全性和流動性的原則。

第四條 無論借貸合同最終是否訂立，合同當事人對知悉的對方有關情況均有保密義務。

第五條 本辦法適用于中國工商銀行所屬分支機構辦理的商業用房貸款。

第二章 借款人條件

第六條 借款人應當是經工商行政管理機關核準登記并按規定辦理年檢手續的企（事）業法人、其它經濟組織或具有完全民事行為能力的自然人。

第七條 借款人申請商業用房貸款，應當符合以下條件：

（一）企（事）業法人、其它經濟組織須有法人營業執照或有權部門批準設立的證明文件，經營管理制度健全，財務狀況良好；

（二）企（事）業法人、其它經濟組織要有貸款證，并在我行開立基本帳戶或一般帳戶；

（三）自然人須有城鎮常住戶口或有效居留證件，并有穩定的經濟收入；

（四）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

（五）有貸款人認可的有效擔保；

（六）有購買商業用房或辦公用房的合同或協議；

（七）所購商業用房或辦公用房價格基本符合貸款人或其委托的房地產估價機構評估的價格；

（八）自籌資金不低于總購房款的５０％；

（九）貸款人規定的其它條件。

第三章 貸款方式

第八條 商業用房貸款采取擔保貸款的方式：

（一）抵押貸款，系指按《擔保法》規定的抵押方式，以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款。

１．抵押物的價值應由貸款人或其認可的房地產估價機構進行評估、確認，評估費用由抵押人負擔。抵押貸款最高額不超過抵押物評估價值的５０％。

２．抵押人應到貸款人認可的保險公司辦理抵押物財產保險。抵押期內，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險。《保險合同》應明確貸款人為該項保險的第一受益人；保險期不得短于申請借款期限；投保金額不得低于借款的全部本息額；保險單不得含有任何有損貸款人權益的限制性條款；保險費用由抵押人負擔。

３．貸款人與抵押人簽訂抵押合同后，雙方應按照有關法律規定辦理抵押物登記手續。抵押

合同自抵押物登記日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。

４．抵押權設定后，所有能夠證明抵押物權屬的證明文件（原件）及抵押物的保險單證（證本）等，均由貸款人保管并承擔保管責任。

５．抵押物抵押期間，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物重復抵押或出租、轉讓、出售和饋贈。抵押人負有維修、保管和保證抵押物安全、完好的責任，并隨時接受貸款人的監督檢查。

６．抵押合同終止后，當事人應按合同約定解除抵押關系。以房地產作為抵押物的，解除抵押關系時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。

（二）質押貸款，系指按《擔保法》規定的質押方式，以借款人或第三人的動產或權利作為質物發放的貸款。

１．由我行簽發的或銀行間有協議辦理質押凍結擔保的本地其他商業銀行簽發的儲蓄存單（折）、記名式國債、記名式金融債券可以作為質物。質押貸款的最高比例為：儲蓄存單（折）、記名式國債面值的９０％；記名式金融債券面值的８０％。

２．出質人應將權利憑證交付貸款人。質押合同自權利憑證交付之日起生效。

３．貸款人應妥善保管質物，不得動用。因保管不善致使質物滅失或損毀，貸款人應承擔責任并賠償損失。

４．在質押期間，有價證券兌現日期先于還款日期的，可選擇以下方式處理：

（１）到期兌現用于提前清償貸款或雙方認可的第三方提存；

（２）轉換為定期儲蓄存單繼續用于質押；

（３）用貸款人認可的等額債券、存款單調換到期債券、存款單。

５．質押期內，出質人對于質押的有價證券不得以任何理由掛失。

（三）保證貸款，系指按《擔保法》規定的保證方式，以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時，按約定承擔連帶責任而發放的貸款。

保證人是企（事）業法人或其它經濟組織的，應當同時具備下列條件：

１．經工商行政管理機關核準登記并辦理年檢手續；

２．獨立核算，自負盈虧；

３．有健全的管理機構和財務管理制度；

４．有貸償能力；

５．在中國工商銀行開立基本存款帳戶或一般存款帳戶；

６．無重大債權債務糾紛。

保證人是自然人的，應當有穩定的經濟收入和可靠的代償能力，并且在貸款人處存有一定數額的保證金。

保證人為借款人提供的擔保應當是不可撤銷的全額連帶責任保證。

第四章 貸款額度、期限和利率

第九條 貸款額度。不得高于貸款人凈資產的５０％或經房地產估價機構評估的所購商業用房、辦公用房全部價款的５０％（以二者的較低額為限）。

第十條 貸款期限。企（事）業法人和其它經濟組織貸款期限最長不超過５年；自然人貸款期限最長不超過１０年。

第十一條 貸款利率。執行中國人民銀行規定的期限利率（個人商業用房貸款不享受個人住房貸款利率）。

第五章 貸款程序、償還方式和貸后管理

第十二條 借款人申請商業用房貸款，應填寫《商業用房貸款申請表》并向貸款人提交以下資料：

（一）借款申請書，內容包括：借款人概況、經營及財務狀況、借款原因、用途、數額和期限、貸款方式和還款計劃；

（二）身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件），原件及復印件；

（三）工商行政管理部門核發的營業執照副本及復印件，稅務管理機關核發的稅務登記副本及復印件；

（四）財政部門或會計事務所核準的借款前一年度的財務報告、借款前一個季度的財務報表；

（五）貸款人認可部門出具的借款人經濟收入或償債能力證明；

（六）符合規定的購買商業用房合同、協議或其他有效文件；

（七）抵押物或質物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質押的證明及抵押物估價文件；

（八）保證人同意提供擔保的書面文件及其資信證明；

（九）貸款人要求提供的其他文件或資料。

第十三條 貸款人受理借款人申請后，應按規定程序，指定調查人員調查借款人是否符合貸款條件；核實抵押物、質物、保證人情況；對企業法人貸款購置商業用房或辦公用房的，調查人還要按有關規定，對其經營、效益及還款能力等方面進行綜合評估。

第十四條 銀行審查人員應當對調查人員提供的調查報告及所依據的資料、文件進行審查核實，提出審查意見。

第十五條 在調查、審查的基礎上，由銀行有權人審批貸款。

第十六條 貸款人同意貸款的，應當根據《貸款通則》的規定與借款人簽訂借款合同。同時，根據有關法律法規和《中國工商銀行貸款擔保管理辦法》的規定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關手續。

第十七條 企（事）業法人和其它經濟組織貸款后，貸款人要監督借款人按購房合同付款。其貸款及利息采取按季分期償還的方式，貸后管理比照商品房開發貸款的操作方式執行；自然人貸款的發放程序、本息償還、貸后管理比照個人住房擔保貸款的操作方式進行。

第六章 債權保護

第十八條 貸款人在申請和使用貸款時不得有下列行為：

（一）向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實的資產負債表、損益表（利潤表）等資料；

（二）不如實向貸款人提供其所有開戶行、帳號及存款余額等資料；

（三）未經貸款人同意，擅自改變貸款用途；

（四）未經貸款人同意，將設定抵押權或質權的財產或權益拆遷、出售、轉讓、饋贈或重復抵押；

（五）未按貸款人要求辦理有關保險手續；

（六）不按《借款合同》規定償還貸款本息；

（七）套取貸款相互借貸牟取非法收入；

（八）拒絕接受貸款人對其資金使用情況、經營情況和財務活動的監督；

（九）未經貸款人同意，向同一轄區內的我行兩個或兩個以上同級分支機構申請貸款；

（十）抽逃出資、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產而影響貸款的安全；

（十一）在保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力、抵押物因意外損毀不足以清償債權、質物價值明顯減少影響債權實現的情況下，未按要求提供新的擔保措施；

（十二）借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、受遺贈人拒絕在財產繼承范圍內履行借款合同；

（十三）違反本辦法和貸款合同規定的其他行為。

第十九條 貸款人有本法第十八條所列行為之一時，貸款人應采取下列一種或數種債權保護措施：

（一）限期糾正違約行為；

（二）中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；

（三）按規定處以罰息；

（四）從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；

（五）按照合同約定提前處分抵押物或質物，清償貸款本息；

（六）依法追究保證人代償貸款本息；

（七）貸款人認為適當的其他處置方式。

第二十條 處分抵押物或質物，其價款不足以清償貸款本息的，貸款人應當向借款人或保證人追索應償還的部分；其價款超過貸款本息的，貸款人應將剩余部分退還抵押人或出質人。第二十一條 拍賣劃撥的國有土地使用權所得價款，在依法繳納土地使用權出讓金后，優先清償擔保債權。

第二十二條 貸款合同發生糾紛時，借貸雙方應協商解決。協商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第七章 附則

第二十三條 各一級分行、直屬分行可根據本辦法制定實施細則，并報總行住房信貸部備案。第二十四條 本辦法由中國工商銀行總行解釋和修改。

第二十五條 本辦法自印發之日起執行。

第二篇：個人商業用房貸款

個人商業用房貸款

所屬機構：建設銀行北京分行

貸款類型：個人商業用房貸款

最低貸款利率：按央行規定執行

最長貸款年限：10年

最高貸款額度：50%

審批時間：15到25天

適用人群：具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人。詳細描述

（一）產品定義

個人商業用房貸款是指中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內城鎮購買各類型商業用房的自然人發放的貸款。所謂商業用房是指借款人購置的用于盈利的經營性房屋。

（二）貸款對象

具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人。

（三）貸款條件

1．申請人具有合法有效的身份證明；

2．申請人有穩定的經濟收入、有按期償還所有貸款本息的能力；

3．申請人無不良信用記錄和不良行為記錄；

4．有合法有效的購買商業用房的合同；

5.借款人的年齡加貸款期限最長可至70歲（含）。

其中，符合我行個人信貸業務優質客戶群體范圍的，借款人的年齡加貸款期限原則上不超過75歲。(個人信貸業務優質客戶群體范圍請咨詢客戶經理)

（四）貸款用途

為借款人購買新建商業用房提供貸款。

（五）貸款額度

貸款額度最高不超過所購房屋價值的50%。

（六）貸款期限

期限最長不超過10年。

（七）抵押物規定

1.用該筆貸款購買的新建商業用房作抵押。

2.用現有房產作抵押，且現有房產房齡不超過20年。

（八）貸款利率

個人商業用房貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。

（九）償還方法

采用等額本金還款法或等額本息還款法的還款方法。

（十）償還方式

可采取委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息。

（十一）貸款資料

1.借款人（共同借款人）有效身份證件（身份證、軍官證、護照等）的原件和復印件。

配偶有效身份證件（身份證、軍官證、護照等）的原件和復印件。（已婚者提供）

2．婚姻證明材料。結婚證原件及復印件（已婚者提供）；離婚證原件及復印件（離婚者提供）；未婚者提供單身聲明（客戶承諾）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住戶口或長期居住的證明材料原件和復印件。北京人提供戶口本；外地人提供《暫住證》；港、澳、臺人員提供《暫住證》及《港澳居民來往內地通行證》或《臺灣居民來往大陸通行證》。

4.借款人貸款償還能力的證明材料。包括收入證明、資產證明等。

5.借款人為自雇人士（即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10％股份，或其個人

收入的主要來源為上述機構的經營收入者），除提供個人貸款償還能力證明材料外，還應提供能夠證明其還款能力的有關資料，如驗資報告、公司章程、股東分紅決議、有關資產證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明等。

6.借款用途證明材料。包括但不限于發票、合同、收據等。

7.用現有房產作抵押擔保方式的還應提供：

（1）抵押物權屬證明材料

（2）抵押物評估報告

（3）有權處分人同意抵押的書面文件

（4）抵押物是否出租的證明文件

（5）辦理抵押登記的有關材料

8.建設銀行規定的其他條件。

客戶提交貸款申請資料

↓

銀行進行貸款審批

↓

審批通過

↓

簽訂借款合同

↓

落實貸款條件（項目竣工備案）

↓

發放貸款

資料清單

1.借款人（共同借款人）有效身份證件（身份證、軍官證、護照等）的原件和復印件。

配偶有效身份證件（身份證、軍官證、護照等）的原件和復印件。（已婚者提供）

2．婚姻證明材料。結婚證原件及復印件（已婚者提供）；離婚證原件及復印件（離婚者提供）；未婚者提供單身聲明（客戶承諾）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住戶口或長期居住的證明材料原件和復印件。北京人提供戶口本；外地人提供《暫住證》；港、澳、臺人員提供《暫住證》及《港澳居民來往內地通行證》或《臺灣居民來往大陸通行證》。

4.借款人貸款償還能力的證明材料。包括收入證明、資產證明等。

5.借款人為自雇人士（即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10％股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者），除提供個人貸款償還能力證明材料外，還應提供能夠證明其還款能力的有關資料，如驗資報告、公司章程、股東分紅決議、有關資產證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明等。

6.借款用途證明材料。包括但不限于發票、合同、收據等。

7.用現有房產作抵押擔保方式的還應提供：

（1）抵押物權屬證明材料

（2）抵押物評估報告

（3）有權處分人同意抵押的書面文件

第三篇：農村商業銀行個人住房(商業用房)貸款管理辦法

農村商業銀行個人住房（商業用房）貸款管理辦法

第一章 總

則

第一條 為規范農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱“本行”）個人住房和商業用房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和銀監會《個人貸款管理暫行辦法》等相關法律法規，以及本行相關信貸管理制度的規定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱個人住房（商業用房）是指購房人在房產一級市場上購買的自用商品住房（商業用房），所購房可以是現房也可以是期房。期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產權證）止的期間內的商品房；所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產權證）的商品房。

第三條 個人住房（商業用房）貸款（以下簡稱“貸款”）是指購房人（借款人）以從房產一級市場購買的房屋作抵押，向本行申請用于支付部分購房款的貸款，即房產按揭貸款。總行授權個人業務部具體辦理房產按揭貸款（簡稱按揭貸款），其他支行未經總行批準不得辦理此項業務。

第二章 貸款對象和條件

第四條 本辦法適用的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，年齡必須滿18周歲。

第五條 申請按揭貸款的借款人必須具備以下條件：

（一）有正當的職業和穩定的收入，信用良好，具備按期償還貸款本息的能力；

（二）擁有一定比例的購房自籌資金，具體比例按照國家及總行相關規定執行；

（三）有購買個人住房（商業用房）的合同、協議等證明文件；

（四）借款人在總行營業部開立存款賬戶；

（五）同意用所購房屋作抵押，并辦理抵押登記，或提供本行認可的其他擔保方式；

（六）愿意接受本行認為必要的其它條件。第六條 借款人應如實提供下列資料：

（一）夫妻雙方身份證及復印件（未婚的為其本人）；

（二）夫妻雙方戶口簿或其他有效居留證件及復印件（未婚的為其本人）；

（三）符合規定的購房合同及其復印件；

（四）結婚證或未婚證明及復印件；

（五）夫妻雙方單位出具的經濟收入證明（個體工商戶、私營業主需提供營業執照和近期納稅憑證）；

（六）購房首期付款憑證及復印件；

（七）房地產開發公司提供的保證函；以其他資產抵押或質押的，提供抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明，抵押物評估證明等；

（八）房產管理機構提供的借款人家庭擁有房產套數的證明。

（九）本行要求提供的其他文件或資料（如學歷證明等）。

第三章 貸款額度、期限、還款方式和利率 第七條 貸款額度：貸款額度參照總行按揭貸款首付款比例及利率標準的相關規定，并根據客戶所購房產地域的不同、開發商資質、房產結構、房齡、房屋面積、材質、樓層、配套設施、借款人的資信、家庭經濟狀況等因素合理確定。

第八條 貸款期限：最長不超過30年，以整年計。

（一）以房產抵押方式發放的貸款，借款期限不得超過所抵押房產的使用年限；

（二）男性自然人還款期限的最后到期日不超過其65周歲，女性不超過其60周歲；

（三）借款人申請貸款的金額較大的，一般不宜采用1年或1年以下的貸款期限。

第九條 還款方式：根據合同的約定，借款人歸還貸款采用分期還款方式。具體分為等額本息還款法和等額本金還款法。

（一）等額本息還款法。即在貸款期限內每月以相等的額度平均償還貸款本息，按月直接從借款人活期存折（卡）賬戶中扣收。

貸款本金×月利率×（1＋月利率）還款月數 每月還款額＝———————————————————

（1＋月利率）還款月數－1 其中：每月歸還利息＝（貸款本金－已歸還貸款本息）×月利率

每月歸還本金＝月均歸還金額－每月歸還利息

（二）等額本金還款法。即借款人每期須償還等額本金，同時付清本期應付的貸款利息，而每期歸還的本金等于貸款總額除以貸款期數。

貸款本金 每月還款額＝—————＋（貸款本金－已歸還貸款本金）

×月利率

貸款期月數 第十條 借款利率：按揭貸款利率標準依據借款人已擁有房產套數、購置面積確定（具體按照本行公布的利率標準執行）；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，則自次年1月1日起按調整后利率重新計算每月應歸還貸款本息。

第四章 貸款程序

第十一條 根據本行是否先要和開發商簽訂合作協議，辦理按揭貸款業務可分為直客式按揭貸款和間客式按揭貸款。目前本行直客式按揭貸款只限于個人住房，商業用房按揭貸款必須是與本行簽訂按揭合作協議的樓盤。

直客式按揭貸款是指客戶直接向個人業務部申請，采取房屋產權辦妥前的階段性保證加房屋正式產權辦妥后的房屋抵押相結合的擔保方式辦理的按揭貸款業務。國家公務員、教育、醫療、新聞出版等事業單位或優秀企業、金融行業的正式職員等客戶可以辦理直客式房貸，擔保人可以是開發商提供的擔保，也可以是其他財產抵押、質押或第三方保證。

間客式按揭貸款是開發商要求客戶到指定的銀行辦理的按揭貸款業務，銀行與開發商應首先確立合作關系。

（一）開發商向個人業務部提出按揭書面申請并提供下列資料：

1．公司資料：經過年審的企業法人營業執照（需另提供復印件）；企業代碼證書復印件、法定代表人證明書；公司章程、資信等級證明；驗資報告；審計報告及近期財務報表（上年末至本期）；房地產開發企業資質等級證書；

2．按揭項目資料：項目立項批文及可行性研究報告；建設用地規劃許可證；國有土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設工程施工許可證；

3．項目總投資，資金來源及落實情況；

4．商品房預售許可證或商品房銷售許可證、預售方案及項目施工進度表，預售方案包括房屋位置、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容并附預售總平面圖。

（二）對開發商的調查：個人業務部受理開發商申請后，調查人員要對開發商提供的有關資料進行調查，重點調查開發商資質、項目資金來源及銷售情況。

1．調查開發商的法人資格、經營實力、開發能力和信用等級； 2．調查項目申報程序是否合規合法、手續是否完備； 3．調查項目概算、投資來源、資本金及自籌資金到位落實情況；

4．現場調查開發項目的地段、周邊環境、戶型設計、市政配套、工程進度等；分析同類、同檔房屋的價格和客戶購買意向，預測房屋銷售價格和市場銷售前景。

（三）與開發商簽訂合作協議。經總行審批同意后，個人業務部與開發商簽訂《按揭貸款業務合作協議》，明確在借款人取得房屋產權并辦妥抵押登記手續以前，開發商必須為借款人提供階段性擔保。在階段性擔保期間，借款人不能清償債務時，由開發商承擔連帶保證責任。第十二條 借款申請：借款人攜帶購房合同和申請借款所需資料到個人業務部提出借款申請。個人業務部自收到借款人申請及符合要求的資料后，應在7個工作日內按規定對借款人的資信情況、償還能力、材料的真實性及抵押物的有效性進行調查。

第十三條 審核審批：個人業務部應對客戶申請資料進行審查，30萬元（含）以內的貸款申請，由個人業務部負責人審批；30萬元以上的貸款申請由個人業務部報總行有權人逐級審批。審批后，個人業務部應及時通知借款人及其配偶簽署借款合同，并辦理貸款、抵押、保險等相關手續，繳付有關費用。經審查不合格的按揭貸款申請材料應盡快退還申請人。

第十四條 擔保方式：

1、以所購住房抵押的，如抵押人未取得《房屋所有權證》，個人業務部和抵押人可持依法生效的《商品房預售合同》（期房）或《房屋買賣合同》（現房）辦理抵押登記備案手續，待辦妥抵押物的《房屋所有權證》后，再正式辦理抵押登記手續。

2、以其他資產抵押或質押的，需辦妥抵押、質押登記手續，取得他項權利證書或質押登記證明。

3、以其他自然人和法人擔保的，需對擔保人進行資信和擔保能力調查。

第十五條 發放貸款：房產抵押登記手續辦妥后，個人業務部方可發放貸款，對發放的按揭貸款，不得支付現金，須采用轉賬形式匯劃至房地產開發公司在總行營業部開設的賬戶上（直客式房貸需通過受托支付的方式將貸款資金以轉賬的形式轉入開發商賬戶）。借款人辦理提款手續時，須與本行簽訂委托支付協議，委托本行將上述貸款轉入房地產開發公司賬戶。貸款發放后在借款存續期間，借款人須在營業部開立的存款賬戶上存有不少于一期還款額的款項。

第十六條 貸款管理。個人住房按揭貸款使用專門科目核算，貸款日常管理按信貸管理制度執行。

第五章 抵押、保險及公證

第十七條 以抵押方式申請貸款的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并辦妥抵押登記手續。

第十八條 對作為貸款抵押物的個人住房（商業用房），如果本行認為必要，借款人須在合同簽訂前按本行指定的險種到本行指定的保險機構辦理房屋保險，投保金額不得低于抵押物評估價值，保險期限要長于貸款期半年；保險單上的第一受益人應為本行，且不得含有任何有損本行權益的限制性條款。在抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；借款人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保管、保證完好的責任，并隨時接受本行的檢查。在保險期內，如發生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。

第十九條 抵押、保險、登記等費用由借款人承擔，且必須由借款人在發放貸款前足額交納。

第二十條 在開發商住房未竣工，《房屋所有權證》、《房屋他項權證》未交付個人業務部前，個人業務部發放的住房按揭貸款由開發商出具保證函，開發商承擔連帶保證責任，待取得《房屋他項權證》后向開發商出具同意撤銷保證的函。

第二十一條 抵押期間未經本行同意，借款人不得以該抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。

第六章 貸款的償還

第二十二條 一年期以內（含一年）的貸款，到期一次性還本付息。

第二十三條 一年期以上的貸款采取分期還款方式。第二十四條 采用分期還款方式的借款人從取得貸款的次月開始償還本息，由借款人委托本行在借款人指定的活期存折（卡）賬戶上扣除當月的本息。每月20號為扣款日，最后一期還款日為貸款到期日。扣款時包括逾期罰息。

第二十五條 借款人提前歸還部分或全部貸款，須提前10個工作日向個人業務部提出申請，經個人業務部審核同意，可提前償還部分或全部貸款。

第二十六條 借款人申請提前歸還部分貸款，經個人業務部審核確認借款人未有拖欠本息及已還清當期本息后方可辦理。

第二十七條 借款人申請提前清償全部貸款，經個人業務部同意，根據合同約定期限的利率和貸款余額按照實際占用天數計收利息。

第二十八條 本行按合同約定的利率已計收的利息不隨還款期限、國家法定利率的調整而調整。

第二十九條 提前還款的利息計算。

（一）全部提前還清貸款

應還利息＝剩余本金×最近一期還款日至提前還款日的實際天數×實際貸款年限的貸款月利率÷30

（二）部分提前歸還貸款

應還利息＝部分提前還款金額×最近一期還款日至提前還款日的實際天數×貸款月利率÷30 第三十條 逾期貸款處理。借款人在約定還款日營業終了沒有按照借款合同約定的還款計劃還款，以及借款人沒按雙方簽署的各種協議規定還本付息，營業部應于次日將應還未還本金轉入相應的逾期科目，利息轉入應收利息科目，并計算逾期利息，計算公式為：

逾期利息＝當月應還本息×逾期利率×逾期天數

公式中逾期天數從約定還款日次日算起，逾期利率按合同約定執行。

第七章 清戶撤押

第三十一條 提前歸還貸款全部本息的，借款人應向個人業務部提出提前還款申請，經個人業務部同意后方可辦理，然后將還款證明單提交客戶經理，由客戶經理填制房屋他項權利注銷登記表，經營業部柜員確認蓋章，與借款人、抵押人和出質人去原登記機關辦理注銷手續。

第三十二條 到期還清貸款本息的，由客戶經理填寫好房屋他項權利注銷登記表，經營業部柜員確認蓋章，與借款人、抵押人和出質人去原登記機關辦理注銷手續。

第八章 合同的變更和終止

第三十三條 借款合同需要變更的，應由借貸雙方以及擔保人協商一致，并依法簽訂變更協議，抵押貸款應到相關部門辦理抵押變更登記手續，未辦理相關抵押變更登記手續的，不得變更借款合同。

第三十四條 在貸款期限內，借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，應由其財產合法繼承人在繼承財產范圍內或監護人在借款人財產范圍內繼續履行借款合同。

第三十五條 借款人償還貸款本息后，借款合同自行終止，個人業務部應在借款合同終止后15個工作日內，通知抵押人領取抵押登記注銷手續。

第九章 債權保護

第三十六條 個人業務部的管戶人應加強對個人住房貸款的檢查和管理，發現借款人違約或逃廢本行債權時，必須立即采取保全措施，同時上報有關部門，確保本行債權的安全。

第十一章 罰

則

第三十七條 在發放按揭貸款過程中，經辦人有弄虛作假行為的，一經查實，按總行有關規定處罰。

第三十八條 發放的按揭貸款因管戶人及相關人員的主觀原因出現逾期、欠息、損失等情況的，按總行有關規定處罰相關責任人。

第十二章 附

則

第三十九條 本辦法由總行負責解釋和修訂。第四十條 本辦法自印發之日起實行。農村商業銀行個人住房（商業用房）按揭貸款業務操作流程

92號（4月2日）

為規范農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱本行）個人住房（商業用房）貸款（以下簡稱“房貸”）操作，按照國家有關法律、法規以及《農村商業銀行個人住房（商業用房）貸款管理辦法》，結合本行實際，制定本流程。

根據是否事先與開發商簽訂《樓盤按揭合作協議》，本行將房貸業務分為直客式房貸和間客式房貸。

直客式房貸是指購房者在無需房地產開發商擔保的情況下，直接在銀行申請房貸的直接貸款方式。辦理直客式房貸前，樓盤開發商不必與銀行簽訂按揭合作協議，開發商也不需要提供貸款擔保函。直客式房貸一般適用于教師、國家公務員、金融工作者、醫生、律師等收入穩定的優質客戶。直客式房貸除以所購房產作為抵押外，還需要借款人提供其他有效擔保。

間客式房貸是指購房者必須到開發商指定的銀行辦理貸款。辦理間客式房貸前，樓盤開發商必須先與銀行簽訂按揭合作協議，開發商也必須提供貸款擔保函。

目前本行直客式房貸只適用于購買個人住房；辦理商業用房的貸款業務，必須是房地產開發企業開發的、事先與本行簽訂《樓盤按揭合作協議》的樓盤。

一、直客式房貸

基本程序：客戶申請 → 受理客戶申請 → 貸前調查、審查和審批 → 與客戶簽約 → 辦理抵押預登記 → 貸款發放 → 貸后檢查 → 貸款收回。

1．客戶申請

客戶持有效身份證件、戶口簿或當地長期居住證明（非本地居民須提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明，如不能提供的，參照二套以上房貸執行）、收入證明、結婚證、家庭其他成員的身份證及收入證明、購房合同、首付款憑證、開發商擔保函或其他擔保人身份證及收入證明等材料向個人業務部提出貸款申請。

2．受理客戶申請

個人業務部受理客戶申請，收集、整理客戶提供的資料，及時在人行征信系統查詢并打印客戶及配偶信用報告。

3．貸前調查、審查和審批

個人業務部貸款調查人根據調查了解的情況，形成調查意見；將借款人相關資料提交審查人審查，審查人提出審查意見后提交會辦小組會辦，然后報審批人審批；調查人將貸款審批情況向客戶反饋，提出貸與不貸或增加首付比例等附加條件。

4．與客戶簽約

個人業務部根據貸款審批情況，與客戶簽訂借款合同、抵押合同、借據等文本。

5．辦理抵押預登記

個人業務部客戶經理到房產管理局辦理抵押預登記；如有需要，與客戶辦理保險、公證等手續。

6．貸款發放

根據登記部門的相關回執，發放貸款，貸款資金通過非現金的方式，以銀行受托支付方式，支付給開發商指定的賬戶上。

7．貸后檢查

個人業務部在貸款發放后，每月核實貸款歸還情況，關注違約率，關注樓盤竣工及客戶辦理兩證的時間，及時把他項權證取回歸檔。

8．貸款收回

客戶在本行辦理了個人住房（商業用房）按揭貸款后，必須在每月規定的時間還款，直至貸款還清。如果客戶需提前還款，必須先到個人業務部申請，填寫《提前還款申請書》，經有權人簽字后方可到營業部辦理提前還款手續。

二、間客式房貸

基本程序 ：受理房地產開發商按揭合作申請 → 報批 → 簽訂合作協議 → 客戶申請 → 受理客戶申請 → 貸前調查與審查 → 貸款審批 → 與客戶簽約 → 辦理抵押預登記 → 貸款發放 → 貸后檢查 → 貸款收回。

1．受理房地產開發商按揭合作申請

受理房地產開發商按揭合作申請，對開發項目、資質、資信等級、負責人品行、企業社會商譽、技術力量、經營狀況、財務情況進行調查和審查，形成調查報告，提交會辦小組會辦。

2．報批

個人業務部將房地產開發商按揭合作申請相關資料和調查報告報總行有權人審批。

3．簽訂合作協議

總行審批同意后，與符合條件的開發商簽訂按揭貸款合作協議。

4．客戶申請

客戶持有效身份證件、戶口簿或當地長期居住證明（非本地居民須提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明，如不能提供的，參照二套以上房貸執行）、收入證明、結婚證、家庭其他成員的身份證及收入證明、購房合同、首付款憑證、開發商擔保函等材料向個人業務部提出貸款申請。

5．受理客戶申請

個人業務部受理客戶申請，收集、整理客戶提供的資料，及時在人行征信系統查詢并打印客戶及配偶信用報告。

6．貸前調查、審查和審批

個人業務部貸款調查人根據調查了解的情況，形成調查意見；將借款人相關資料提交審查人審查，審查人提出審查意見后提交會辦小組會辦，然后報有權人審批；調查人將貸款審批情況向客戶反饋，提出貸與不貸或增加首付比例等附加條件。

7．與客戶簽約

個人業務部根據貸款審批情況，與客戶簽訂借款合同、抵押合同、借據等文本。

8．辦理抵押預登記

個人業務部客戶經理到房產管理局辦理抵押預登記；如有需要，與客戶辦理保險、公證等手續。

9．貸款發放

根據登記部門的相關回執，發放貸款。貸款資金通過非現金的方式，以銀行受托支付方式，支付給開發商在本行營業部設立的賬戶上。

10．貸后檢查

個人業務部在貸款發放后，每月核實貸款歸還情況，關注違約率，關注樓盤竣工及客戶辦理兩證的時間，及時把他項權證取回歸檔。

11．貸款收回

客戶在我行辦理了個人住房（商業用房）按揭貸款后，必須在每月規定的時間還款，直至貸款還清。如果客戶需提前還款，必須先到個人業務部申請，填寫《提前還款申請書》，經有權人簽字后方可到營業部辦理提前還款手續。

本流程未盡事項以本行《個人住房（商業用房）貸款管理辦法》規定執行。

第四篇：中國工商銀行個人住房裝修貸款和個人商業用房業務介紹

中國工商銀行個人住房裝修貸款和個人商業用房業務介紹

個人住房裝修貸款業務介紹

是工商銀行向個人發放的，用于自有住房裝修的人民幣貸款。該種貸款在全行推出，借款人必須提供有效的質押、抵押或第三方保證擔保。個人住房裝修貸款金額原則上不超過15萬元，并且不超過裝修工程總費用的70％。貸款期限最長不超過5年，還款方式比照個人住房擔保貸款執行。貸款利率按照中國人民銀行規定的期限利率執行。

個人商業用房業務介紹

是工商銀行向個人發放的，用于購置自營商業用房和自用辦公用房的人民幣貸款。該種貸款在全行推出，借款人必須提供有效的質押、抵押或第三方保證擔保。個人商業用房貸款金額不超過房地產估價機構評估的擬購商業用房價值的60%。貸款期限最長不超過10年，還款方式可采用到期一次性還本付息或分期還本付息。

第五篇：公司法人商業用房貸款按揭可行性研究

公司法人商業用房貸款按揭可行性研究

(寶鋼寶山支行王為)

一、概念約定

公司法人商業用房貸款通過個人商業用房產權共有人范圍的擴展，對產權共有人有新的界定，公司法人商業用房貸款不是一種新的按揭產品，而是個人商業用房服務的延伸。

二、市場背景

近期上海市商業地產指數不斷走高，商業地產、辦公樓銷售良好，分行及時把握市場變化，放寬了我行對個人商業用房貸款的受理范圍，個人商業用房貸款不僅限于住宅樓盤配套的商鋪范圍，凡符合我行優質樓盤合作范圍的商鋪、辦公樓等商業用房，均可辦理個人商業用房貸款。個人商業用房受理范圍的拓寬，為在當前低迷房產形勢下拓寬我行房貸業務帶來了新的契機。

我行在實際貸款營銷中又遇到新的問題，客戶提出能否開辦“法人按揭”，即由公司法人作為借款人購買商業房產并辦理商鋪貸款，因公司法人購買地產后，可將房產作為固定資產計入公司資產負債表，并可每年提取折舊，因而在稅收政策方面能享受系列優惠。但明顯與我行個人商業用房貸款這一僅針對自然人的貸款品種不符，對于新的客戶需求也需要新的解決思路。

三、金融同業的操作思路

上海銀行：

個人商業用房貸款：是指以本行信貸資金向個人發放的購置及租賃商鋪用房，辦公用房，生產用房的貸款。

工業用房按揭貸款：是指我行向借款人發放的用于購買本市工業園區內工業用房，借款人將擬購的工業用房抵押給我行的一次性發放、分期歸還的專項貸款。該項貸款最長期限不超過10年，還款采用按月等本歸還法。

工商銀行：法人商用房按揭貸款

一、貸款用途

用于借款人購置自營商業用房或自用辦公用房。

二、借款人基本條件

1.借款人為經工商行政管理機關核準登記并按規定辦理年檢手續的企（事）業法人，經營管理制度健全，財務狀況良好；

2.有貸款證（卡），并在工行開立基本帳戶或一般帳戶；

3.有貸款人認可的有效擔保；

4.有購買商業用房或辦公用房的合同或協議；

5.所購商業用房或辦公用房價格合理；

6.貸款人要求的其他條件。

三、貸款期限和利率

貸款期限最長不超過10年。

貸款利率按中國人民銀行有關規定執行

分析與評價：上海銀行模式對法人按揭貸款抵押物對象有明確限制，僅限于本市工業用房，明顯不能滿足市場多方面的需求；工商銀行模式雖無抵押物限制，但公司法人與自然人涉及的責權利關系是完全不同，在風險控制方面略欠周全。

四、操作思路

按照《上海市房地產登記條例》自然人和法人可作為房產共有人辦理各類權屬登記，那么我們可以嘗試以公司法定代表人和公司法人作為房產共有人辦理權屬登記，以公司法定代表人或其它主要負責人（自然人）作為主貸人，公司法人作為共同還款人，雙方共同共有。采用這種產權構成方式，我行面臨可能來自于公司法人的二大風險：1.訴訟風險。公司法人若面臨經濟債務糾紛引致司法訴訟，房產有可能被法院查封，房產是不可分割的，即有我行抵押物被查封的可能，按照抵押登記在先的原則，雖我行可獲優先清償，但勢必增加了處理抵押物的難度。2.道德風險。公司法人若逃避債務宣布破產，則按照破產清償程序，銀行債務并不被優先清償，因而道德風險帶來的風險隱患更大。如何既能保持公司法人的產權份額，又能有效規避共有人的特殊法律性質所產生的各種風險呢，一種有效的辦法是對于公司法人產權份額提供追加擔保，即由公司法定代表人（自然人）提供另一套房產作共同抵押，擔保個人商業用房貸款債權標的，自然人提供的第二套房產擔保額不低與公司

法人房產份額，通過降低抵押率、辦理強制執行公證等綜合手段，確保我行債權的順利實現。

在法人按揭操作中可能遇到的主要二大問題：1.兩套抵押物區域不匹配，擔保同一債權的多套房產若跨區，則需抵押物所在區房產交易中心辦理抵押登記，將增加操作難度和貸款成本。2.我行借款合同有關抵押條款涉及到抵押物部分需作相應變更。在借款合同中需增加對于借款同一債權，由兩或多套房產共同抵押擔保的條款，并對違約責任做出明確界定，對于違約處理有明確的措施。

五、可行性分析

今年開始實施的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》 對房貸訴訟執行中房產拍賣問題作了的最新司法解釋，增加了我行的房貸抵押物的處理難度，實現房貸產品的創新，通過期房和現房共同抵押擔保同一債權，成為合理規避最高院的司法解釋，在政策界限內繼續擴大我行房貸市場份額的最佳選擇。

為規避政策風險，我行在此方面曾作有益的嘗試，并成功發放一筆多套房產擔保同一債權的個人商業用房貸款，對于公司法人商業用房按揭具體操作流程設計有一定的參考價值。具體案例：今年二月，客戶孫某因購買某服裝批發市場商鋪向我行提出貸款申請。六間商鋪總價達1129萬元，共申請貸款563萬元，抵押率近50%。面對如此大額的貸款申請，我們立即展開了深入調查。首先考察借款人的還款能力和還款意愿，客戶孫某擁有該服裝批發市場四樓產權，年攤位租賃收入近2000萬元，同時開辦服飾商行，從事個體服裝經營業務，公司結算量較大，現金流量充足，帳戶日均余額約200萬元。此外，孫某還是國泰君安證券公司寶山營業部重點理財客戶，也是我行VIP金融理財產品重點營銷對象，該客戶對我行代理基金銷售、人民幣理財產品等方面有初步合作意向。調查得知該客戶具備較強的還款能力和還款意愿，再來考察抵押物狀況，該商鋪商業區位優勢明顯，主營服裝批發的專業市場，租售均有固定客戶群體，屬黃金鋪位。抵押物具有良好的贏利性和流動性。綜和調查結果，我們認為該客戶信用情況良好，具備較強的還款能力和還款意愿。但商業用房貸款一直屬于我行的重點控制范圍，且高達563萬的貸款，近50%的抵押率確有一定的風險。如何能兩全其美呢？既能留住優質客戶又能有效避免銀行風險成了我們操作的重點。再次翻察客戶資料，我們發現客戶所擁有的另外11套房產均未設置抵押權，何不以這些房產共同抵押來降低該筆貸款的抵押率呢。我們在經過慎重考慮并上報分行同意后，決定向孫建偉夫婦發放三筆商業用房貸款，合計金額290萬元，期限10年，另由三套房產共同抵押，即由一套期房和一套現房共同擔保同一債權，在具體辦理抵押過程中，按照房產交易中心的要求，在各份借款抵押合同中明確注明抵押物權屬情況、面積、戶型、價值等要素，并順利取得了抵押證明。這筆貸款的成功發放為我們今后處理同類問題提供了一條新的途徑，能夠大大降低銀行的放貸風險，同時又能防止優質客戶的流失。

公司法人商業用房是對個人商業用房貸款的有益補充，通過期、現房或多套房

產擔保同一債權，能在風險可控的基礎上降低貸款抵押率，解決客戶經理前臺營銷中的難題，更好地滿足客戶和市場需求，有較高的市場營銷價值。