第一篇:房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程
房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程
為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解,現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。
一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分,房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報行政機關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分,行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段:1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段,此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。
三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,此階段辦理以下一般事項:
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。
5、國土資源局進行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù),并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》,發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。
2、人防辦進行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。
2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包,確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項: 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:(1)申請書;(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(6)施工許可證;(7)房屋竣工驗收資料(8)房屋測繪成果;
(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
以上幾個階段,需增加或減少的相關(guān)事項及時限,各地根據(jù)實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費,所以就不再明細(xì)列表,更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。
房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程圖示
選址研究,尋找合作伙伴,簽訂合作意向,協(xié)議及合同書
↓
向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點,以獲取規(guī)劃要點通知書,編制項目建議書
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向計委申報立項報告
↓
計委函至規(guī)劃局
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規(guī)劃局會簽返計委
↓
計委下文同意立項并要求可行研究,此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽
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運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細(xì)可研測算,編制可研報告
計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告
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對可研批復(fù),兩委會簽,即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù);運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進行融資運作
↓
據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作,開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知
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規(guī)劃局法征地意見函
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到土地管理部門及土地使用部門征求意見
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新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所
舊城改造到區(qū)地政科
結(jié)果報市房地局
結(jié)果報市房管局
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市政府下文批地
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畫樁位給釘樁條件,測繪院
規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃
據(jù)此到地政部門辦理
釘樁,成果給設(shè)計人
許可證
用地批準(zhǔn)書,評估項目建設(shè)用地地價
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申請確定規(guī)劃設(shè)計條件
凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得
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土地使用證
按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意
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見表到區(qū)配套部門征求意見
地政部門審查安置方案、安置房
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│
規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單
發(fā)拆遷許可證
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委托進行規(guī)劃方案設(shè)計
動遷會及拆遷安置
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到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書
場地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊
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│
規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證
│
2.了解線路情況與供電局運行班協(xié)商
修改后送首規(guī)委審圖
改造、移線方案
│
3.煤氣、道路、上下水改路由
首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 4.到供電局業(yè)擴處申請用電報表,做正式
出市政會議紀(jì)要
供電方案,申請臨時施工用電,委托施工。
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進行個體設(shè)計(大公共建筑首規(guī)委審查)
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領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證
出施工圖
開節(jié)能證明
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運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”
到計委申請,列入
到稅務(wù)局取稅單
制作資料
計劃(建委會簽)
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│
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報價小組審查,領(lǐng)取內(nèi)外銷
到建委工程處領(lǐng)開工
持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)
許可證
審批表
投資許可證登記卡,登記并取得許可證
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建委、物價局下文批價
│
運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售
到市政部門蓋章,證明市政條件落實
│
四源費繳納
│
到開發(fā)辦市政處核實任務(wù)
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開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)
│
填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記
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招標(biāo)辦看現(xiàn)場
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運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底
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招標(biāo)辦審查標(biāo)底
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開標(biāo)會
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定合同,寫評標(biāo)報告,發(fā)中標(biāo)通知書
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招標(biāo)辦蓋章同意
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施工單位
質(zhì)量總站受理
市統(tǒng)計局
市審查局審核
市開發(fā)辦秘書
同意施工
質(zhì)量監(jiān)督
落實任務(wù)
資金來源,任
處登記
務(wù)來源及一切手續(xù)
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建委工程處同意開工,辦理開工許可證
↓
施工單位進場開始施工,小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委
托設(shè)計、施工
↓
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1.小區(qū)內(nèi)線
1.通知區(qū)園
1.按道路
1.到自來
1.到熱力
(自建鍋
1.到煤氣公司
路委托設(shè)
林局綠化
方案進
水業(yè)務(wù)
公司報
爐房)
報裝
計
辦
行施工
科報裝
裝
1.環(huán)保
2.到規(guī)劃科定 2.委托施工
2.交綠化費
2.市政辦
委托線
2.委托線
局同
線路方案 3.配電室土
3.綠化施工
事處養(yǎng)
路設(shè)計、路設(shè)計
意鍋
3.設(shè)計
建工程驗
路隊驗
施工及
3.施工及
爐房
4.看現(xiàn)場
收
收
驗收
驗收
規(guī)劃
5.施工 4.設(shè)備安裝
2.到市政
位置
6.業(yè)務(wù)科檢驗
及驗收
監(jiān)理所
2.委托
同意接氣
5.送電
下水報
設(shè)計
7.憑通氣單到
裝
3.到勞動
管網(wǎng)所辦固
3.規(guī)劃設(shè)
局報裝
定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移
計
4.環(huán)保局
手續(xù)及通氣
4.竣工驗
審查消
手續(xù)
收
音除塵
8.憑接氣單到
設(shè)備
液化氣公司
5.竣工驗收
辦各戶通氣
手續(xù)
9.通氣
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全部工程竣工
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四方驗收、檢驗單簽字蓋章
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憑驗收通知書入庫房屋
確定房屋管理形式房屋驗收
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出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證
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運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”,進入物業(yè)管理階段
第二篇:房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程
房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程
為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解,現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報行政機關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分 行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段:
1)選址定點;
2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;
3)初步設(shè)計及施工圖審查;
4)規(guī)劃報建圖審查;
5)施工報建;
6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段,此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。
三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,此階段辦理以下一般事項:
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。
5、國土資源局進行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù),并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》,發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。
2、人防辦進行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。
2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包,確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項:
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項:
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:
(1)申請書;
(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;
(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
以上幾個階段,需增加或減少的相關(guān)事項及時限,各地根據(jù)實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費,所以就不再明細(xì)列表,更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。
天津房地產(chǎn)開發(fā)流程;
(一)參加土地競拍。(國土資源局)
1、購買土地招標(biāo)文件。
2、準(zhǔn)備相關(guān)材料后,至土地局地藉股報名。
(二)取得土地中標(biāo)通知書、土地使用權(quán),簽訂土地出讓合同。(國土資源局)
(三)辦理建設(shè)項目選址意見書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證。(建設(shè)局)需提供材料:授權(quán)委托書;土地中標(biāo)通知書;建設(shè)單位申請報告。取得建設(shè)局規(guī)劃辦公室出具的項目選址意見書,用地規(guī)劃紅線圖,建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
(四)辦理國有土地使用權(quán)證(國土資源局)
需提供的材料:土地出讓合同;營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;土地出讓金發(fā)票復(fù)印件;契稅完稅證明;計委立項批文;規(guī)劃紅線圖;環(huán)評報告;法人代表身份證復(fù)印件;委托書;委托人身份證復(fù)印件。取得國有土地使用權(quán)證。
(五)總平面布置圖報批。(規(guī)劃辦)
(六)地質(zhì)勘察、建筑方案設(shè)計、報批、施工圖設(shè)計。人防報批。
(七)施工圖審查
需提供材料:申請表,地質(zhì)勘察報告,總平(已批),設(shè)計合同,審查合同。
(八)、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(建設(shè)局)
需提供材料:申請報告;規(guī)劃同意建施總平;計委立項批文;土地使用權(quán)證復(fù)印件;施工圖審查合格書復(fù)印件;施工圖紙;授權(quán)委托書;身份證復(fù)印件。
(九)消防設(shè)計審核(公安消防大隊)
需提供材料:申報表;建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;設(shè)計單位資質(zhì)證書;消防給水總平,水、電、建筑施工圖;建設(shè)單位申請報告;規(guī)劃紅線圖(需加蓋規(guī)劃辦公章);法人、委托人身份證;委托書。
(十)辦理建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)局)
(十一)取得建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%(1/5層數(shù)),方可申請商品房預(yù)售許可證。差不多就是這些了,也就是平時我們常說的五證齊全。不知每個地方辦理流程是不是一樣的。供你參考,望能幫到你!
第三篇:房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程
I.房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程
為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解,現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報行政機關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分 行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段: 1)選址定點;
2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件; 3)初步設(shè)計及施工圖審查; 4)規(guī)劃報建圖審查; 5)施工報建;
6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段,此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。
三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,此階段辦理以下一般事項:
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。
5、國土資源局進行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審
查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù),并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》,發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。
2、人防辦進行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。
2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包,確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項:
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項:
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:
(1)申請書;
(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
以上幾個階段,需增加或減少的相關(guān)事項及時限,各地根據(jù)實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費,所以就不再明細(xì)列表,更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。
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II.房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的10個步驟
一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。
(一)開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點
在市場經(jīng)濟體制條件下,開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作,從這項工作起,整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要,將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢,確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項目的市場需求狀況。
(二)可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步
開發(fā)商提出了設(shè)想,但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景,需要進行可行性研究??尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究,就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個設(shè)想可行,則不出意外,這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前,在我國忽視可行性研究,或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣,在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認(rèn)真對待。
(三)申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步,也是正式啟動項目開發(fā)的第一步
土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國,由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對許多開發(fā)商來說,拿到土地才是最關(guān)鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項目賺不到錢。因此,在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場的運行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門備案,領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。
(四)項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步,也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步
根據(jù)項目的規(guī)模,設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來
說,一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上,應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計,具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等)。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書,委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計,然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料,報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認(rèn)符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后,即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查,確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后,建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
(五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權(quán)后的第一步
在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進行征地及拆遷方案的實施工作。
(六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后最重要的工作
取得土地使用權(quán)后,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡,如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃,然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇,確
定合理的融資方案。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動,一旦投資失敗,將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻,對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。
(七)建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法
工程項目招標(biāo)投標(biāo)制,是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商,以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位,以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。
(八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步,也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步
為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工,國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線,并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后,才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行,開發(fā)商只控制最后的管理權(quán),即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后,還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收,就不能投放到房地產(chǎn)市場。
(九)市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步,是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步
房地產(chǎn)項目的開發(fā)商,在開發(fā)項目即將完工之際,就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件,開發(fā)商就可以在進行施工的同時,進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字,在商品房項目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然,房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售,必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的
批準(zhǔn),取得銷售許可證。
(十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步,是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。
第四篇:房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程
房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程
為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解,現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。
一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分,房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報行政機關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分,行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段:1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段,此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。
三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,此階段辦理以下一般事項:
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。
5、國土資源局進行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù),并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》,發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。
2、人防辦進行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。
2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包,確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項:
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:(1)申請書;
(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料(8)房屋測繪成果;
(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
以上幾個階段,需增加或減少的相關(guān)事項及時限,各地根據(jù)實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費,所以就不再明細(xì)列表,更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。
漳州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)流程
1、建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計審查:方案總平核準(zhǔn)(總平、單體方案、綜合管網(wǎng)審核)(規(guī)劃局總工辦)
1、委托代理證明書(受托人身份證復(fù)印件)以及設(shè)計資質(zhì)證書
2、規(guī)劃設(shè)計審查申請報告1份;
3、已核準(zhǔn)的《建設(shè)項目選址意見書》及附件(選址范圍紅線)或《建設(shè)用規(guī)劃許可證》及附件(用地紅線圖)、《建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件》或控制性詳細(xì)規(guī)劃文件等復(fù)印件1份;
4、自有用地須附土地使用證及1∶500數(shù)字化地形圖復(fù)印件各1份;
5、其他有關(guān)計委立項、市政府會議紀(jì)要等文件復(fù)印件各1份;
6、按我局報建深度要求(詳見附表一、二)編制的修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計文件、單項工程建筑設(shè)計方案文件(A3文本2份、光盤1份)
2、建設(shè)項目環(huán)境影響(環(huán)保局)
1、項目建議書或立項批復(fù)
2、項目基本情況概況或項目可行性研究報告
3、環(huán)境影響登記表(含行業(yè)主管部門預(yù)審意見和項目所在地環(huán)保局審查意見)(2萬平方以下)
4、有資質(zhì)評價單位編制的環(huán)境影響報告表(含行業(yè)主管部門預(yù)審意見和項目所在地環(huán)保局審查意見)(2-10萬平方)
5、有資質(zhì)評價單位編制的環(huán)境影響報告書(含行業(yè)主管部門預(yù)審意見和項目所在地環(huán)保局審查意見)(10萬平方以上)
6、建設(shè)單位申請審批環(huán)境影響報告書的報告(10萬平方以上)
7、報告書專家評審意見等(10萬平方以上)
3、涉外建審辦審批(漳州市涉外建審辦-安全局)
立項、選址意見書、方案及漳州市涉外建審辦認(rèn)為需要的文件
4、施工圖設(shè)計
5、施工圖審核:
①放樣和微機預(yù)放樣:
1、施工圖建施部分圖紙1套;
2、施工圖中的總平面布置圖2套;
3、用地紅線圖(復(fù)印件加蓋公章)
4、規(guī)劃或建設(shè)部門的方案(初步)設(shè)計批文(規(guī)劃局審批的總平)(復(fù)印件加蓋公章)②審圖公司審圖
1、立項批復(fù)或初步(方案)設(shè)計批復(fù)文件(復(fù)印件加蓋公章)
2、規(guī)劃許可證明(復(fù)印件加蓋公章)
3、經(jīng)審查批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖(復(fù)印件加蓋公章)
4、規(guī)劃紅線圖(復(fù)印件加蓋公章)
5、設(shè)計/勘察合同正本及支付設(shè)計/勘查費憑證(復(fù)印件加蓋公章)
6、勘查成果審查批準(zhǔn)書(復(fù)印件加蓋公章)
7、設(shè)計/勘察單位資質(zhì)證書(復(fù)印件)并加蓋設(shè)計/勘察單位公章和出圖章。
8、設(shè)計/勘察單位工商營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)并加蓋設(shè)計/勘察單位公章
9、全套施工圖3套(建筑圖每張均蓋有設(shè)計單位資質(zhì)章及注冊建筑師章,結(jié)施圖每張均蓋有設(shè)計單位資質(zhì)章及注冊結(jié)構(gòu)師章,其他專業(yè)只蓋有設(shè)計單位資質(zhì)章)
10、設(shè)計院提供的結(jié)構(gòu)設(shè)計軟盤、結(jié)構(gòu)計算書、給排水及電氣計算書 ③抗震設(shè)防認(rèn)可:(建設(shè)局窗口)
1、底層和一層平面圖各兩張;
2、抗震申請表一式三份(需蓋章);
3、施工圖審查批準(zhǔn)書和意見書復(fù)印件各一份;
4、已審查的底層和一層平面圖(校對用)④消防支隊消防審核:
1、《建設(shè)設(shè)計防火審核申報表》(設(shè)計單位填報)
2、建設(shè)單體紅線圖或用地紅線圖(復(fù)印件加蓋公章)
3、建設(shè)施工圖藍(lán)圖(包括建筑總平面圖2張、消防給水總平面圖、建筑<首層平面多一張>、水、電、暖通施工圖)(除結(jié)構(gòu)外目錄有的全要)
4、規(guī)劃或建設(shè)部門的方案(初步)設(shè)計批文(規(guī)劃局審批的總平)(復(fù)印件加蓋公章)⑤建施總平、立面圖會簽(規(guī)劃局總工辦)
1、測繪院預(yù)放樣圖
2、建施總平、立面圖各2份
3、審圖批準(zhǔn)書(復(fù)印件)
4、消防部門審批文件(復(fù)印件)
6、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:(規(guī)劃局工程科)(辦理程序:受理--踏勘--初審--確認(rèn)--核發(fā))
1、委托代理證明書(受托人身份證復(fù)印件)
2、申請報告1份;
3、規(guī)劃局總工辦會簽同意的建施總平、立面圖;
4、用地規(guī)劃許可證及附圖的復(fù)印件(須持原件核對);
5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表;
6、計委項目批復(fù)文件;
7、土地使用權(quán)證復(fù)印件(須持原件核對);
8、消防部門審批文件;
9、消防部門批準(zhǔn)的總平面圖;
10、消防部門批準(zhǔn)的單體設(shè)計圖;
11、設(shè)計圖紙抗震設(shè)防報審表;
12、蓋有市建設(shè)局項目審批專用章的施工圖;
13、市人防辦批準(zhǔn)文件;
14、環(huán)保部門批準(zhǔn)文件;
15、審批過的管線總平設(shè)計圖復(fù)印件;
16、涉外建審辦審批文件;
17、施工圖建施部分圖紙2套;
18、施工圖中的總平面布置圖4套;
19、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收繳憑證; 20、測繪院預(yù)放樣報告書
7、辦理工程質(zhì)量監(jiān)督
1、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申報表(一式四份)
2、規(guī)劃許可證(復(fù)印件)
3、中標(biāo)通知書原件、復(fù)印件各一張
4、地質(zhì)勘察成果批準(zhǔn)書(復(fù)印件)及地質(zhì)勘察報告和補充報告一份(須經(jīng)審查公司審查通過的原件)
5、設(shè)計施工圖及設(shè)計更改一套(須經(jīng)審查公司審查通過的原件)
6、施工圖審查報告書及批準(zhǔn)書(復(fù)印件)
7、施工合同(復(fù)印件)、施工單位資質(zhì)(復(fù)印件)、項目經(jīng)理證書(復(fù)印件)
8、監(jiān)理單位資質(zhì)(原件備審)[有監(jiān)理的工程須提供]
9、監(jiān)理中標(biāo)通知書(含有形市場登記證明)或監(jiān)理合同(原件備審)[有監(jiān)理的工程須提供]
10、項目監(jiān)理人員組成一覽表(應(yīng)經(jīng)監(jiān)理公司蓋章確認(rèn)并附帶總監(jiān)及專業(yè)監(jiān)理工程師資格證書原件備審)[有監(jiān)理的工程須提供]
11、施工組織設(shè)計和監(jiān)理規(guī)劃(復(fù)印件)
12、民用建筑節(jié)能設(shè)計審查備案登記表原件 注:以上復(fù)印件均需要原件核對。
8、建筑工程施工許可證
1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件一份(漳州市建設(shè)局 查驗原件)
2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件一份(漳州市建設(shè)局 查驗原件)
3、房屋拆遷許可證復(fù)印件一份(漳州市建設(shè)局 查驗原件)
4、資信證明原件一份(漳州市建設(shè)局 不得少于30%-50%)
5、建設(shè)工程報建表原件一份(漳州市建設(shè)局)
6、中標(biāo)通知書及書面材料原件一份(漳州市建設(shè)局)
7、施工許可申請表原件二份(漳州市建設(shè)局)
8、工程質(zhì)量監(jiān)督表原件一份(漳州市建設(shè)局)
9、工程安全監(jiān)督表原件一份(漳州市建設(shè)局)
10、工程監(jiān)理合同原件一份(漳州市建設(shè)局)
11、法定代表人證明書原件一份(漳州市建設(shè)局)
12、項目經(jīng)理班子情況原件一份(漳州市建設(shè)局)
13、工程合同原件一份(漳州市建設(shè)局)
14、工程預(yù)算書原件一份(漳州市建設(shè)局)
15、工程施工組織設(shè)計原件一份(漳州市建設(shè)局)
16、業(yè)主提供圖審文件或施工圖及技術(shù)資料原件(漳州市建設(shè)局)
17、廉政責(zé)任書原件(國有)(漳州市建設(shè)局)
18、散裝水泥,工程合同價報備審核表等 漳州市建設(shè)局
9、建筑工程竣工消防驗收
1、《建筑工程消防竣工驗收表》
2、建筑設(shè)計消防審核意見書
3、《建筑工程選用消防產(chǎn)品登記表》及產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證證書、產(chǎn)品型式認(rèn)可證書、產(chǎn)品型式檢驗報告
5、加蓋竣工圖章的工程竣工藍(lán)圖壹套及施工單位竣工說明
6、公安消防部門核準(zhǔn)的設(shè)計變更文件
7、施工記錄(包括隱蔽工程驗收記錄、有關(guān)檢測報告)
8、自動消防設(shè)施調(diào)試報告
9、建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位對工程的自驗報告及意見
10、消防工程試運行情況報告
11、消防系統(tǒng)交接及人員培訓(xùn)的情況報告、培訓(xùn)證明
12、消防設(shè)施維護管理人員名冊及制度。
10、建設(shè)項目規(guī)劃竣工驗收
1、規(guī)劃竣工測量資料
2、地下管線測量資料
3、填寫規(guī)劃驗收表
11、
第五篇:房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的步驟
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房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的步驟
正文:房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的步驟
為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解,現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。
一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分,房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報行政機關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分,行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段:1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段,此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。
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2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。
三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,此階段辦理以下一般事項:
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。
5、國土資源局進行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的法律咨詢s.yingle.com
贏了網(wǎng)s.yingle.com 相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù),并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》,發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。
2、人防辦進行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。
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五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。
2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包,確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項:
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
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(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。
第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:
(1)申請書;
(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;
(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
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(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
以上幾個階段,需增加或減少的相關(guān)事項及時限,各地根據(jù)實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費,所以就不再明細(xì)列表,更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。
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來源:(房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的步驟http://s.yingle.com/y/fc/723492.html)
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