第一篇：房開企業增值稅問題匯總

房開企業增值稅問題匯總

1.銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。2.轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

3.稅率和征收率

（1）一般納稅人適用一般計稅方法，轉讓不動產適用的稅率為11%。

（2）一般納稅人適用簡易計稅方法和小規模納稅人（含其他個人）轉讓不動產，征收率為5%。

4.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。6.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

7.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

8.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。9.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

10.小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

11.小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

12.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率向住房所在地主管地稅機關申報納稅。13.北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。14.納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（1）稅務部門監制的發票。

（2）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（3）國家稅務總局規定的其他憑證。

15.納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

16.稅收優惠（1）為配合國家住房制度改革，企業或行政事業單位按房改成本價，標準價出售住房，免征增值稅。（2）個人銷售自建自用住房，免征增值稅。

（3）個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。（上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。）17.預繳申報

除其他個人之外的納稅人轉讓其取得的不動產預繳增值稅時，需填寫《增值稅預繳稅款表》向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款。其他個人轉讓不動產不需預繳稅款。納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

18.銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼(無房屋產權證書的可不填寫)，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。

19.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其自行開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款、在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用后的余額為銷售額。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

發票開具：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票，本條規定并無開具增值稅普通發票的時間限制。

一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

20.房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。

發票開具：小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票，本條規定并無開具增值稅普通發票的時間限制。

小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。

第二篇：房開企業裝修費涉及的電器問題增值稅問題

房地產開發企業取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，在計算銷售額時扣除應提供哪些憑據？

根據《關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

具體為以下資料：

（1）房地產開發企業與被拆遷單位或個人簽訂的拆遷協議。（2）房地產開發企業通過銀行轉賬方式向被拆遷單位或個人支付拆遷補償費用的轉賬付款憑據。

（3）被拆遷者為單位的，提供收取房地產開發企業拆遷補償費用的收款憑據；被拆遷者為個人的，提供個人簽收的收條。

房地產開發企業未直接進行拆遷還建工作，而是將拆遷還建工作交給城中村的房地產開發企業等其他開發企業來完成，開發企業將拆遷補償費用支付給其他開發企業，由其他開發企業與被拆遷單位或個人簽訂拆遷補償協議，并支付拆遷補償費用。其他開發企業適用一般計稅方法的，開發企業支付給其他開發企業的拆遷補償費用，由其他開發企業全額開具增值稅專用發票，開發企業憑增值稅專用發票抵扣進項稅額。其他開發企業適用簡易計稅方法的，開發企業支付給其他開發企業的拆遷補償費用，其他開發企業已在2016年5月1日前繳納營業稅未開具發票的，開發企業可以憑其他開發企業補開的增值稅普通發票（商品和服務稅收分類與編碼為“603已申報繳納營業稅未開票補開票”）在計算銷售額時予以扣除。

房地產開發企業中的一般納稅人如何扣除土地價款？ 房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用主要包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費等。

土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發費）、“毛地”或“生地”價。其票據由財政部門出具。

拆遷補償費通常是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。

征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產開發企業承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據為政府財政部門出具的非稅收入票據。

開發規費通常是指在房地產開發過程中，房地產開發企業按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規費。其票據為政府部門出具的非稅收入票據。

目前，房地產開發企業中的一般納稅人允許扣除土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款。開發規費不得扣除。

房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的增值稅專用發票抵扣進項稅額。

房地產開發企業中的一般納稅人一次購地、分期開發的，其支付的土地價款如何分攤？

房地產企業一次性購地，分次開發，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤的土地價款：

（1）首先，計算出已開發項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款

已開發項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款=（土地出讓金+拆遷補償款）×（已開發項目占地面積÷開發用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款： 當期允許扣除的土地價款=已開發項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款×（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金和拆遷補償款總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金和拆遷補償款的返還，可不從支付的土地價款中扣除。

房地產公司銷售自行開發的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應的土地價款能否差額扣除？

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第18號）第二條規定，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。該房地產項目包括完工項目與在建項目。因此，房地產公司銷售自行開發的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應的土地價款可以差額扣除。房地產企業進行土地一級開發，適用一般計稅方法的，其銷售額能否扣除相應的土地價款？

可以扣除。

房地產開發企業將自行開發的房地產項目轉為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

房地產開發企業將自行開發的房地產項目轉為自有或者自用的，雖然按規定以房地產開發企業名義辦理了產權登記，但是不屬于增值稅的應稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開具發票。房地產開發企業將自行開發的房地產項目轉為自有或者自用以后再對外銷售的，按照房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目繳納增值稅。

房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房如何計稅？ 房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格；實際面積與拆遷還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格；實際面積小于拆遷還建協議約定的面積的，以房地產開發企業向被拆遷業主實際退還的不足部分面積的平均單位作為還建房屋的計稅價格。

還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時，如何計算繳納增值稅？

納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉讓建筑物永久使用權，依銷售不動產的規定征收增值稅；否則，按不動產租賃征收增值稅。

房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，征收增值稅。

房地產企業銷售不動產的同時，無償提供家具、家電等貨物如何計稅？

房地產企業銷售不動產，將不動產與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如，隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

第三篇：房開企業增值稅抵扣抵減及抵扣劃分問題

房地產開發企業的增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款？

答：增值稅留抵稅額不可抵減應當預繳的稅款。

實行分期開發房地產開發項目，首期銷售完成后，如產生多繳稅款，原多繳稅款可否申請退稅或抵減二期預售時產生的應預繳稅款？

答：銷售不動產預繳稅款在項目全部銷售完畢后，出現預繳稅款多于應納稅款的，可申請退稅或結轉到下期繼續抵減應納稅額，但不得抵減預繳稅款。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅辦法、簡易計稅辦法、免征增值稅的房地產項目，無法劃分不得抵扣進項稅符合劃分在36號文第29條規定按銷售額計算劃分，18號公告第13條按建設規模劃分，企業如何適用這二個標準建設規模是否包含已完工的部分，是否需要考慮尚未開工的規模施工許可證上的規模如何折算計算？

答：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅辦法、簡易計稅辦法、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”（即面積）為依據進行劃分。“建設規模”以已取得的《建筑工程施工許可證》為準，并根據取得情況按期調整，與已完工或未開工沒有關系。

第四篇：房開企業的三大稅務問題

咨詢房地產三大稅種涉稅的問題

（一）增值稅

增值稅常見的問題是對增值稅納稅義務發生時間把握不準。房地產企業一般納稅人增值稅納稅義務發生時間，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第四十五條規定，（1）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

（2）取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；

未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天，例如房地產企業以房抵債且沒有簽訂合同，其納稅義務發生時間為不動產權屬變更的當天。

房地產銷售時分為期房銷售和現房銷售，增值稅繳納又有不同。1.期房銷售（1）預繳 房地產企業一般納稅人取得預售許可證后，預售期房時，商品尚未完工，無法確認收入，同時也未達增值稅納稅義務發生時間，不發生增值稅納稅義務。

房地產開發企業收到預收款時，應按照《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規定，不分新老項目，均按照3%的預征率預繳增值稅。

目前有部分企業對于老項目，在預售時直接按照5%的征收率預繳增值稅，其實是不對的，將形成稅款占用了企業資金。（2）交房

交付時，計算繳納增值稅，此時減去預繳增值稅金額，如果是一般計稅項目，還應減去增值稅進項稅額。交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

如果交房前先開具發票的，增值稅納稅義務發生時間為開具發票的當天。2.現房銷售

如果房地產企業一般納稅人銷售現房，則無須預繳增值稅，直接在交付時繳納增值稅即可。

（二）土地增值稅 土地增值稅常見的問題是土地增值稅清算的收入口徑和清算后如何納稅。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條“關于土地增值稅清算時收入確認的問題”規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。1.清算時

土地增值稅清算時，應以網簽合同金額為基準，而非到賬金額為準。如果存在按照合同應收未收賬款，則屬于民事糾紛，不屬于稅收調整范圍。

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入 2.清算后

房地產企業在土地增值稅清算后，對當月取得的轉讓房地產收入，應當按月區分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內企業向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

（三）企業所得稅

企業所得稅常見問題是常常忽略在完工應該結轉收入，然后配比結轉成本。

房地產開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。

（三）開發產品已取得了初始產權證明。具體執行時按照孰先原則。

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

實踐中，很多企業因為各種原因在完工未結轉收入，繳納企業所得稅。豈不知這樣存在滯納金的風險： 國稅發[2009]31號文件第三十五條規定，凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。文章最后，想起一件事。前幾天一條新聞占據了財稅人的朋友圈，據《北京市第一中級人民法院刑事判決書》（[2018]京01刑初6號）顯示，60歲兼職女會計，各種累計虛開發票677張，稅款2347萬元，幾乎全部已經抵扣，現已基本追回。

損失追回，不代表罰酒三倍就能解決。最終判決結果如下：苑宏英犯虛開增值稅專用發票罪（單位），判處有期徒刑十二年；犯虛開增值稅專用發票罪，判處有期徒刑十二年，剝奪政治權利三年，并處罰金人民幣四十萬元；決定執行有期徒刑十四年，剝奪政治權利三年，并處罰金人民幣四十萬元。

而房地產企業涉稅金額巨大，如果涉及違法，自是更加嚴重。因此財務要學習稅法和法律。用足稅收優惠的同時，也要學會自我保護。

第五篇：尾房銷售土地增值稅問題匯總

一、尾樓銷售需要繳納土地增值稅

依據

1、國家稅務總局國稅發〔2006〕187號----

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知

（八）、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

二、尾樓銷售土地增值稅可以按月繳納

依據

1、國稅函〔2004〕938號---國家稅務總局關于加強土地增值稅管理工作的通知

（二）、納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報，是指房地產開發企業開發建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定的期限申報繳納。

三、銷售尾樓土地增值稅不需要預繳

依據

1、鎮江地稅局三分局

按預征率先預征，再進行清算，不符合土地增值稅清算管理的規定，存在同一項目兩次清算的情況。

依據

2、江蘇省地稅局

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個項目為單位進行的清算，對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除，對同一項目也不能作為兩個清算單位，所以，對一個開發項目清算后，剩余的房產再轉讓不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅。