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第一篇：城市房屋拆遷評估估價時點的思考[小編推薦]

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城市房屋拆遷評估估價時點的思考

估價時點是評估房地產價格的時間界限，由于房地產市場是不斷變化的，在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價格。因此，房地產價格具有很強的時間性，在對城市房屋拆遷進行評估時，估價時點是個十分重要的問題。

一、合理確定拆遷評估的估價時點

根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定，“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進行房地產價格評估時，必然會涉及到評估時點的確定問題，由于房屋拆遷是個動態的過程，從開始準備拆遷到拆遷實施直到房屋安置，一般需要三至五年時間，在這樣長的時間里，以哪個時間作為拆遷評估的評估時點呢？從實踐中來看，至少有以下幾個時點：決定拆遷日、拆遷動員日、拆遷

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許可證核發之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時點上，比較合理的價格時點是房屋拆遷許可證核發之日。

因為根據規定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動房屋拆遷的法律依據，是拆遷人獲準房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時，必須向拆遷管理部門提供建設項目批準文件，建設用地規劃許可證，國有土地使用權批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進行認真的審查，嚴格把關。對不符合條件的拆遷項目，不發給房屋拆遷許可證；對符合條件的才發給房屋拆遷許可證。因此，核發房屋拆遷許可證之日，是整個拆遷過程中十分重要的日子，標志著拆遷工作的正式啟動與實施。從此之后，拆遷范圍內的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋；改變房屋、土地用途和租賃房屋。也就是說，拆遷許可證核發之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發之日表現的房屋市場價格，無論是對拆遷人還是被拆遷人來說，都是比較合理的。

二、對被拆遷房屋和安置用房的估價應統一估價時點。

在拆遷評估中，對于被拆遷人來說，如果采用貨幣補償的，只涉

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及對被拆遷房屋的價格時點問題。如果采用產權調換的，不但要對被拆遷房屋估價，還要對安置用房進行評估。對于安置用房來說，與拆遷安置的方案有關，有的采用現房安置，有的采用期房安置。對于現房安置來說，對被拆遷房屋和安置用房的估價時點都是拆遷許可證核發之日，都是對現房的評估。但對期房評估時，因為期房有許多不確定因素，如安置房的時間、房屋的層次、朝向、室號、套型、周邊環境等等無法確定，但是基本的區位，大概的面積等是確定的。

對于期房來說，由于期房的建造時間有長有短，房價會隨著時間的變化而變化，這里就存在著一定的風險。這風險有兩種可能，一是房價上漲，二是房價下跌。采用將來的估價時點，如果房價上漲，被拆遷人要承受很大的風險；如果房價下跌，拆遷人要承受風險。特別是對被拆遷人來說，如果采用將來的估價時點，所承擔的風險概率就比較高，顯然對被拆遷人不利。那么，對期房的評估時點統一為拆遷許可證核發之日，這樣，對被拆遷人來說，安置用房的房價已基本確定，不至于承擔過多的風險，對于拆遷人來說，要根據自身的條件，抓緊落實安置用房，縮短工期，降低成本，抓好管理，提高效益?？傊?，這樣對雙方都有利。

對期房如何進行評估呢？這在實踐中可以采取下列辦法來評估：對被拆遷房屋及其附屬物的評估，以公布的房屋貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、法律咨詢s.yingle.com

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朝向、裝修等因素由房地產評估機構評估確定。安置用房的估價應當與被拆遷房屋的估價同時進行，以房屋拆遷許可證核發的當年公布的房屋補償基準價為基本依據，結合安置用房的區位等因素確定，朝向層次等因素在安置用房竣工，室號具體落實后，再結算。

對于房屋的具體區位、建筑面積等因素，由估價師根據實際情況逐項評估。房屋具體區位是指評估對象所在地段的具體位置，區位差價系數在規定的幅度內由房地產估價師根據實際評估確定；建筑結構是指房屋的結構類型，不同的房屋結構考慮其結構差價率；建筑面積是指房屋所有權證或者其它合法房產憑證記載的建筑面積；成新是指房屋的新舊程度，由房地產估價師根據規定的房屋成新率標準，結合房屋的使用保養狀況評估確定；層次是指房屋所在的樓層；朝向是指房屋結構的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的戶型、特殊建筑結構形式、周邊環境等因素，其它因素差價率在規定的幅度內由房地產估價師根據實際評估確定。附屬物的補償價格根據規定的附屬物補償價格標準結合成新評估確定。裝修的補償價格根據規定的裝修補償價格標準結合成新評估確定。

總之，估價時點即是房地產評估中的一個原則性問題，又是房地產評估中的一個技術性問題，它在房地產評估中具有特殊重要的意義，對于保障拆遷當事人的合法權益，具有十分重要的作用，在拆遷評估中應引起重視。

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第二篇：城市房屋拆遷估價指導意見

《城市房屋拆遷估價指導意見》2004年1月1日起施行

建設部近日下發《城市房屋拆遷估價指導意見》,以規范城市房屋拆遷估價行為,維護拆遷當事人的合法權益。意見明確了城市房屋拆遷評估的范圍和拆遷估價機構的確定方法。意見提出,城市房屋拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔,拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。意見將于2004年1月1日起施行。

自行裝修費不給補償

意見提出,城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,對其房地產市場價格進行的評估。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格,不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費,以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費,按照各地政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額,由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委托評估確定。

估價應由專家來指導

意見明確,拆遷估價應由估價專家委員會進行技術指導。省、自治區建設行政主管部門和設區城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織,應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會,對拆遷估價進行技術指導,受理拆遷估價技術鑒定。

初步估價結果應公示

依照意見,估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日,并進行現場說明,聽取有關意見。意見提出,拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格,結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

發證日為拆遷估價日

意見提出,拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的,以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的,可以按照協商結果進行評估。

可申請復核估價結果

意見明確,拆遷當事人對估價結果有異議的,自收到估價報告之日起5日內,可以向原估價機構書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估。向原估價機構申請復核估價的,該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。拆遷當事人另行委托估價機構評估的,受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

第三篇：城市房屋拆遷估價常見問題淺.doc

城市房屋拆遷估價常見問題淺析

各位領導、同行：

大家好！

國務院305號令《城市房屋拆遷管理條例》實施后,將被拆遷戶的拆遷補償價格也列入了房地產評估業務范疇,房地產評估機構進入了房屋拆遷這一敏感地帶, 面對成千上萬的被拆遷戶, 房地產價格評估人員的業務技術能力和執業道德水平都要經受嚴格考驗。經過實踐的磨煉, 業內人士深感房屋拆遷評估在把握技術標準和履行評估程序及處理各方利益矛盾方面與其它目的類型的房地產價格評估有著很大區別, 難度更大，拆遷評估不僅是簡單的企業行為,也要把政府的拆遷政策落到實處，以在評估的操作過程中貫徹、在評估結果中體現，做到公平、公正執業。

今受省房協中介委委托，就城市房屋拆遷評估中目前存在的常見問題與各位交流，希望對大家有所幫助。

一、關于城市房屋拆遷評估的政策依據和作用的問題為規范城市房屋拆遷評估技術行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障房屋拆遷的順利進行，國務院、建設部以及湖南省及其地州市相繼出臺了相關政策，包括《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）、《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房[2003]234號)、《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》(省

.1.政府第157號令)，《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》（湘建房[2004]264號）以及《房地產估價機構管理辦法》（部令第142號）等有關規定。其中：

（1）《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

（2）《城市房屋拆遷估價指導意見》第四條規定：拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構(以下簡稱估價機構)承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

（3）《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第八條規定被拆遷房屋的補償金額，先由拆遷人委托房地產評估中介機構根據被拆遷房屋的區位、結構、用途和建筑面積進行分類評估，確定房地產市場評估價格。

（4）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第三條規定城市房屋拆遷評估，應當由取得建設部或者省建設行政主管部門頒發的估價資質證書的房地產價格評估機構進行評估。城市房屋拆遷評估的人員，應當是專職的注冊房地產估價師。

（5）《房地產估價機構管理辦法》第三條第二款規定本辦法所稱房地產估價活動，包括??城鎮房屋拆遷等需要進行的房

.2.地產評估。

有了這五大法寶，房屋拆遷評估的作用以及評估機構與評估人員的地位和資格要求得到了確認。城市房屋拆遷評估由取得估價資質證書的房地產價格評估機構進行評估，城市房屋拆遷評估的人員應是專職的注冊房地產估價師。

二、關于城市房屋拆遷評估程序的問題

估價報告的形成必須符合法定程序，只要程序到位，那我們做拆遷評估就不會存在太大的問題。

評估機構要使自己不至于工作被動，規范房屋拆遷評估行為，推進房屋拆遷評估活動公開、透明、公正，進一步強化房屋拆遷評估監督作用。如果違反該程序規定完全由拆遷人確定估價機構，所作的估價報告就違反了證據的合法性而不被采信。

評估程序合法、合規，歸納如下：

（1）主體合法：評估機構及簽字房地產估價師符合規定。評估機構主體只有符合法律的有關規定才具有法人資格，否則，即使其出具的估價報告客觀真實，也不具有合法性，不能被采用。據此，估價報告只有法定的房地產估價機構（臨時機構不能做拆遷評估）作出并由房地產估價師簽字，才能作為證據被采用。例如，某地一拆遷項目，就補償安置的問題沒有達成協議，經拆遷人申請，拆遷管理部門作出補償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經過庭審舉證、質證發現，裁決所依據的估價報告簽名的“估價師”不具有房地產估價師資格，.3.法院否定該證據的效力，并以事實不清為由撤銷裁決責令重新作出。

（2）委托方式符合規定：分類評估與拆遷人簽定委托合同，分戶評估只能通過評估機構被拆遷人投票或雙方共同選擇或拆遷當事人抽簽等方式，并簽定委托合同。

（3）現場查勘程序符合規定：首先進場之前由委托方書面及電話通知評估人員進場時間；其次，要有無關的第三方證人（社區工作人員等）全程陪同；第三，評估機構在一個房屋拆遷項目應當有3名以上(含3名)的專職注冊房地產估價師作業；專職房地產估價員可以協助房地產估價師從事房屋拆遷評估業務。第四，房屋拆遷評估要求要亮證執業。凡進入房屋拆遷現場的估價人員都應亮明身份，告知當事人目的。第五，詳細做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料，及時請有關當事人（拆遷當事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認。

（4）評估資料收集齊全：房屋拆遷許可證、房屋權屬和土地權屬證明及相關資料（無產權資料的要求有關部分提供證明或共同確認書，并在估價報告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協議等。

（5）估價技術路線正確、估價方法合理、估價參數的選取和使用基本合理，估價計算過程較清晰、無錯誤，估價結果的確定符合規范。

.4.（6）評估公示符合規定，評估要求公示七天，并在公示予以現場答復。

（7）估價報告的要素組成完整，符合規范和《城市房屋拆遷估價指導意見》等文件規定，并按要求進行送達。

（8）估價報告出具后異議期間的處理。

三、與評估機構接受委托方式的問題

（1）《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款規定：“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。”

（2）《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第八條規定：被拆遷房屋的補償金額，先由拆遷人委托房地產評估中介機構根據被拆遷房屋的區位、結構、用途和建筑面積進行分類評估，確定房地產市場評估價格。第九條規定：被拆遷房屋的補償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規定協商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產評估中介機構進行分戶評估。雙方不能就評估中介機構的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇評估中介機構的，任何一方可以申請房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評估中介機構。

（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第八條規定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按照前條規定協商不成的，拆遷人與被拆遷人應當共同選擇房地產價格評估機構進行分戶評估，并共同出具分戶評估委托書。拆遷人與被拆

.5.遷人不能就房地產價格評估機構的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇房地產價格評估機構的，任何一方可申請市、縣房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定房地產價格評估機構。

第九條市、縣房屋拆遷管理部門受理抽簽申請后，應當向房地產價格評估機構發出分戶評估公開抽簽邀請函，接受房地產價格評估機構報名。報名參加公開抽簽的房地產價格評估機構不得少于3家。少于3家的，市、縣房屋拆遷管理部門應當再次邀請。市、縣房屋拆遷管理部門應當邀請拆遷當事人和有關方面的代表監督公開抽簽，并聘請公證人員進行現場公證，當場宣布抽簽結果。

之所以規定了估價機構確定的法定程序，是有其內在邏輯性和現實背景的：作為拆遷人的開發公司大多數與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發公司更是如此。這樣，房地產估價機構便通過房地產管理部門與作為拆遷人的開發公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價機構“爭飯吃”的情況下，估價機構一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發公司建立“良好的關系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現這種情況的另一個因素在于估價機構的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個評估市場在拆遷人的操縱之下，估價機構很難有獨立人格，只能在妥協與干預之中生存與發展。

四、關于房屋拆遷估價現場實勘的問題

.6.（1）《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

（2）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第十二條拆遷當事人有義務協助評估機構開展現場調查、現場勘測、現場拍攝等工作。

現場調查記錄應當由評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行現場勘測、現場拍攝等工作或者被拆遷人不同意在現場調查記錄上簽字的，應當由無利害關系的第三人見證，并在評估報告中如實說明。

現場查勘程序符合規定：首先進場之前由委托方書面及電話通知評估人員進場時間；其次，要由無利害關系的第三人（社區工作人員等）見證、全程陪同；第三，評估機構在一個房屋拆遷項目應當有3名以上(含3名)的專職注冊房地產估價師作業；專職房地產估價員可以協助房地產估價師從事房屋拆遷評估業務。第四，房屋拆遷評估要求亮證執業。凡進入房屋拆遷現場的估價人員都應亮明身份，告知當事人目的。第五，詳細做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料，及時請有關

.7.當事人（拆遷當事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認。

五、評估之前應首先明晰評估對象產權文件的問題，以及違章建筑的問題

（1）《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(包括用途)和面積。

被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。

（2）《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第七條被拆遷房屋的權屬、面積、結構、用途等以房屋權屬證書為準；權屬證書未注明的，以產權檔案記錄或者其他有效文件為準；已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。

.8.（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第十四條被拆遷房屋的性質、用途、面積，以房屋權屬證書、產權檔案記錄或者其他有效文件為準；已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。

當事人對被拆遷房屋的性質、用途存在分歧的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。

當事人對被拆遷房屋的面積、權屬存在分歧的，應當向市、縣房地產行政主管部門申請確認。

估價人員查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息，收集以下資料：房屋拆遷許可證、房屋權屬和土地權屬證明及相關資料（無產權資料的要求有關部門提供證明或共同確認書，并在估價報告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協議等。

各種房地產產權文件所記載的房地產權屬內涵各不相同，但都與房地產估價息息相關，例如在城市房屋動遷評估中，我們經常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產權證，有些沒產權證，有些房產證注明用途為住宅，而實際上有商業價值，有些房產證上證明為辦公樓，而實際上卻是大型的商場，對于這種情況我本人認為在選用評估方法時應堅持“合理，合法，合情”的原則。

對于房屋產權屬權所出現非正常情況，應在報告中特別是假設與限制條件中予以充分說明，或特別假設與限制說明。

另：違章建筑的問題：

.9.《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條規定《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第七條《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第十四條

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第十七條違章建筑和超過批準期限的臨時建筑的評估價值為零。拆除未超過批準期限的臨時建筑應當給予適當的補償，根據其剩余年限，評估房地產價值。

六、關于城郊農村房屋的拆遷評估問題

隨著加快城市化進程加快，許多中小城市迅速的向城郊擴張，帶來了大量的城郊農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多原為農村集體土地，現被征收為國有土地，沒有房產證和土地證，對于這種情況下，作為估價師應采用何種方法進行估價呢？兩種方式：一是有《房屋拆遷許可證》的，可以按照正常的城市房屋拆遷評估技術思路一樣；二是沒有《房屋拆遷許可證》的，一般由國土部門按土地征收政策執行，評估時按照市場價格評估思路。

實際評估中，與安置方式很有關。如果以實物安置（拆一補一），就應采用成本法對房屋裝修以及附屬物進行估價，如果以貨幣形式進行補償，就應當以重量價對房屋、裝修以及附屬物進行評估，再考慮原有土地使用權的價值，這里的原有土地使用權不應低于該地塊當前市場出讓價格，而實際工作中，采用貨幣補償時，往往由政府定個區位地價，再考慮房屋重量價，我覺得這

.10.種方法欠妥。

七、關于城市房屋拆遷評估的價格內涵，以及房屋裝修裝飾評估的問題

《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條第二款規定：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。

被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。

評估價格包括房屋裝修裝飾部分的價格，但應單獨評估。估價人員可結合實地查勘情況，根據裝修裝飾檔次、質量、維護、保養、使用情況以及功能、經濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。

房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限

房屋裝修裝飾重置價格應按照本地房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規定評估。《長沙市城市房屋拆遷管理若干規定》中明確規定：非住宅房屋裝飾裝修第1年不予折舊，第2-5年每年折舊20％，使用6年以上的，補償10％的殘值；住宅房屋裝飾裝修第1、2年不予折舊，第3-10年每年折舊12.5％，使用10

.11.年以上的，補償10％的殘值。違法違章建筑或臨時建筑內的裝飾裝修不予補償。發布拆遷通告后，擅自突擊裝修的不予補償。

八、關于土地出讓金問題

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第十六條規定城市房屋拆遷評估，采用的價值標準為公開的房地產市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不考慮土地使用權取得的不同方式所造成的影響。

現在的老百姓對政策了解不夠，分不清“劃撥”“出讓”。而實際上土地政策執行不嚴謹，確實在實際生活中沒有體現出兩種產權的區別，相鄰不同性質的土地使用權的商業房地產，其帶來的租金收入沒什么區別并不明顯，最終的房地產價格也應該接近?？蛇@個問題一拿到拆遷補償上，我們就開始斤斤計較“出讓”“劃撥”的區別，對拆遷戶好像不太公平。

對于拆遷評估，最近很多人都在談論土地出讓金的問題。劃撥土地上的房屋拆遷要不要扣除土地出讓金呢？爭論很多。我想大家為什么就不能換一個角度想一想，我們是估價師，而不是造價師，拆遷估價指導意見提倡的市場比較法呢？

拆遷評估，還是建議用市場比較法。這樣土地的性質問題、房屋的年限問題，還可以回避一些。舉個例子：在我們這一片，劃撥地的房改房的上市交易價格并不比同類的二手商品房的交易價格低。這么大的市場，我們干嘛非得收集出讓地上房屋的交易案例呢？市場決定一切。在階段的公眾認知水平條件下，老百

.12.姓不管你是劃撥還是出讓，在他看來兩個房子沒有差別，就得一個價！甚至在我們這里出讓地差個三五年的使用年限，甚至更多，房價它也沒多大差。這就是市場比較法的應用條件。

九、臨街住宅的拆遷評估問題

《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(包括用途)和面積。

對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。

《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第七條被拆遷房屋的權屬、面積、結構、用途等以房屋權屬證書為準；權屬證書未注明的，以產權檔案記錄或者其他有效文件為準；已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第十四條被拆遷房屋的性質、用途、面積，以房屋權屬證書、產權檔案記錄或者其他有效文件為準；已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。

當事人對被拆遷房屋的性質、用

.13.途存在分歧的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。

當事人對被拆遷房屋的面積、權屬存在分歧的，應當向市、縣房地產行政主管部門申請確認。

有些臨街的住宅拆遷，很多情況下，這些住戶提出要按商鋪價格補償。這是個大問題啊。且不說這些臨街的住宅是否在法律上可以做商鋪，就說把這些臨街住宅一拆可是斷了人家的財路。從國家的政策看，拆遷的原則一是保證補償合理，再就是不能影響被拆遷人的經濟生活。但是我們“依法”按“住宅”評估是一定會損害老百姓的利益，影響被拆遷人的經濟生活的！

還用成本法評估嗎？臨街不臨街成本是一樣的，不行！市場比較法行嗎？當然可以。但在選取可比實例的時候，一定要注意與不臨街的區分開。

收益法行嗎？這種臨街住宅只要有開門經商的，就一定有出租的案例，我們從租金中提取凈收益，就可以還原出收益價格？這樣也可回避“產權人改變房屋法定用途的事實”！估價是要有合法前提的。盡管有規定拆遷雙方可以協商確定被拆房屋的性質，但是，拆遷雙方往往是對立的，很難協調一致？我們估價一不能違法，二不能不考慮現實。租金這東西很靈活，住宅不可以出租嗎？臨街的住宅我就租這個價，這就是市場，我們“拿來”即依了法又合了市場？

十、關于房地產估價報告常見問題

.14.《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第十二條評估中介機構應當指定3名以上估價人員，按照國家房地產估價規范，獨立、客觀、公正地進行被拆遷房屋的價格評估。

估價報告的要素組成完整，估價技術路線正確、估價方法合理、估價參數的選取和使用基本合理，估價計算過程較清晰、無錯誤，估價結果的確定符合規范。

1、致委托方函

（1）委托方要寫全稱；（2）致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點和估價結果；（3）估價機構要寫全稱；（4）致函日期，一般為報告完成日期；（5）估價機構法定代表人簽字。

2、估價師聲明

（1）說明是否對估價對象進行了實地勘察，勘察包括哪些內容和未包括哪些內容。對未包括的部分，說明評估依據。（2）如果有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名。（3）說明某些評估資料的來源。（4）說明評估報告的使用條件。（5）依據本次估價目的，說明對估價報告使用的限制。（6）依據本次估價目的其他有關需要聲明的事項。（7）參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章。

3、假設與限制條件

說明本次估價的假設前提；未經調查確認或無法調查確認的資料數據；估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；本估價報告使用的限制條件。

.15.（1）注意估價的假設、估價限制條件的區別：估價假設是對估價時已發生的無法調查核實的假設；限制條件是對估價時點未發生的，但其發生可能影響估價的一些條件限制。（2）說明本次估價的假設前提，以及未經調查確認或無法調查確認的資料數據使用的假設條件。（3）說明估價報告使用的限制條件、以及估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。

4、估價對象描述

概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。）

估價對象描述不全，不清楚，不充分，常見問題如下：（1）沒有說明估價對象的產權，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權和房屋所有權；（2）缺少房地產權利狀況描述，土地使用權人交代不清；（3）土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）；（5）是否具有土地使用權證沒有交代，土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況）；（6）對估

.16.價對象的性質沒有描述清楚；（7）是否具有房屋所有權證沒有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）對估價對象的物質實體狀況描述不清楚；（10）建筑物結構交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的狀態交代不清楚，現實用途與法定用途是否相符。

5、估價時點

拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

6、估價目的和價值定義

估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。拆遷補償估價報告不適用于拆遷補償之外的其他用途。

房屋拆遷評估的價值定義是被拆遷房屋的房地產公開市場價值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權利限制的影響。

7、估價依據

估價依據應寫明估價所依據的估價規范；國家和地方的法律、法規；委托方提供的有關資料；估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。

有的報告依據過于簡單或寫法不夠嚴謹，如：估價依據為“××手冊”，過于籠統。另外，“××網”上的價格信息只代表了買方或賣方的單方意愿，而并非實際成交的價格，以此作為市場比

.17.較法的依據，理由不夠充分。

8、估價方法的選用

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第十五條規定城市房屋拆遷評估必須堅持房地合一的原則，從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進行房地產價格評估。一般應當以市場比較法為主。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。對門面或者收益性的房屋，還應當采用收益法。

評估指標、系數的選取應當理由充分，符合被拆遷房屋的客觀實際。

《規范》中要求應說明估價的思路，采用的方法以及估價方法的定義。有的報告思路、方法描述不清；有的報告對估價方法無定義。

《城市房屋拆遷管理條例》中明確說明房屋拆遷貨幣補償的金額要以房地產市場評估價格來確定，這就明確了被拆遷房屋應以市場公正價進行評估，而實際工作中，我們發現許多評估對象由于各種因素卻難以形成市場（或者無法實現），對我們的評估理論和評估方法提出了新的要求。

目前，我國房地產估價常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法等多種。《城市房屋拆遷管理條例》確定的補償原則的實質是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進行拆除。因此，.18.城市房屋拆遷估價最適宜的辦法應當是比較法。但在實踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業的房屋、對經營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業性用房更多地使用成本法，而經營性物業的評估，使用收益法可能更有利。

有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法，選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。

9、影響因素分析方面的問題

《規范》中要求，對影響估價對象的個別因素、區域因素、市場背景狀況及最高最佳使用情況都要作詳細的說明、分析。

大多數估價報告在對這四項的分析中，都存在相關性、針對性差的問題，即所作的描述不能很好的印證估價結果的測算過程以及最終結果的確定。

有的報告這部分的描述僅是結果報告中估價對象狀況的簡單重復。

還有的報告中的分析違背基本的經濟學理論或常識。市場背景分析要詳細說明分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來。

10、估價結果的確定存在的問題

（1）部分報告的結果明顯偏離市場行情，或大大低于市場

.19.正常價格，又如兩家評估機構各自的評估結果差異很大。

（2）確定估價結果未說明理由。有的報告采用兩種方法得出的結果差異很大，但不作任何分析說明，或說明理由不充分。

（3）詳細說明估價結果及其確定的理由，估價結果應分別說明總價和單價，并附大寫金額。有的報告只有總價，沒有單價；有的報告金額無大寫。

11、報告的名詞術語和語言表述方面存在的問題

（1）名詞術語不準確。如將“估價時點”寫成“估價時間”，“假設和限制條件”改為“評估條件與說明”等。

（2）對名詞術語的界定不準確、不清楚。

①行文、譴詞、造句不當（術語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊）；②邏輯不嚴謹，前后不一致（數據、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內容、數據來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）；③寫作有錯誤，表達形式不科學。

12、報告的裝訂、形式與格式方面存在的問題

（1）相當一部分機構的存檔材料中沒有“房地產估價技術報告”或者“房地產估價技術報告”過于簡單，缺少具體的分析測算過程。

（2）相當一部分報告只運用一種方法進行評估，不符合《規范》中要求的“對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價”。

（3）相當一部分機構仍沿用《規范》頒布之前的格式出具報

.20.告。在《規范》頒布實施以后，仍采用原來的格式是不妥的。

（4）大多數機構對成片的拆遷分戶估價報告采用了簡易格式。

根據拆遷分戶評估數量大、價值量小的特點，在評估實際中可以采用簡易報告格式，但有些機構的簡易報告過于簡單，無法說明問題，進入司法程序。

（5）部分機構的房地產估價報告采用了其它報告的格式，如資產評估報告格式或土地估價報告格式。對房地產估價而言，這樣顯然是不合適的。

13、關于估價報告附件的問題

可能缺少必須的附件，如可能缺少必須有的依據，如拆遷估價中沒有拆遷許可證則無法確定估價時點；沒有公證書、位置圖、內外圖片、查勘記錄、權屬證明等，則說明估價依據不足；再如拆遷估價在附件雖寫明了《房地產估價規范》，但沒寫《城市房屋拆遷估價指導意見》，也可算依據不足。

相當部分報告附件資料不完整，或沒有附件清單。

十一、房屋拆遷評估報告出示之后有異議的問題

《城市房屋拆遷估價指導意見》第十八條估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉

.21.交分戶估價報告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

第二十二條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術鑒定。

第二十三條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。

.22.估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》第二十三條規定拆遷當事人對評估結果有異議的，可以在收到評估報告之日起5日內向房地產價格評估機構申請復估。

房地產價格評估機構應當在收到復估申請之日起5日內給予答復。評估結果改變的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當出具書面通知。

第二十四條規定拆遷當事人對復估結果有異議的，可以在收到復估結果之日起5日內，向當地房地產價格評估鑒定機構申請評估技術鑒定。

（1）初步估價結果公示7日；（2）現場說明，聽取有關意見；

（3）向委托人提供估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告；

（4）疑問咨詢、解釋；

（5）拆遷當事人在5日內提出異議，申請復核，估價機構5內作出復核結論；

（6）接到復核報告5日內申請鑒定，10日內作出鑒定結論。

十二、評估技術以外的話題

城市房屋拆遷估價有政策性強，影響大，設計面廣，時間緊迫等特性。城市房屋拆遷估價與其他估價目的下的估價有一定的

.23.區別，不僅只是真正意義上的房地產公開市場價值的估價，如果不從實際出發，生搬硬套《條例》規定，逐戶進行拆遷估價，不僅給估價工作增加難度和業務量，估價效率低，還會造成拆遷標準的混亂現象，因此房地產估價師應該認真領會《條例》精神，把握拆遷補償估價的特性，拆遷法律法規以及地方政策，嚴守職業道德，及時了解掌握本地區房地產市場行情，特點，要有大局意識，全面平衡，一方面體現拆遷估價的特性，一方面使估價結果盡可能接近實際，被拆遷相關利益公認和接受。

.24.

第四篇：城市房屋拆遷估價指導意見

城市房屋拆遷估價指導意見

中華人民共和國建設部

第一條為規范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定和國家標準《房地產估價規范》，制定本意見。

第二條城市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，適用本意見。

第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。

第四條拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構(以下簡稱估價機構)承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

第五條拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

第六條市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。

第七條拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。

第八條受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。

估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

第九條拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進

行實地查勘。

第十條受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。

第十一條拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格?！?/p>

拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。

拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(包括用途，下同)和面積。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。

第十四條拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

第十六條拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

第十七條拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

第二十四條省、自治區建設行政主管部門和設區城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。

第二十五條受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。

拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。

第二十七條對有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案：

(一)出具不實估價報告的；

(二)與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；

(三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；

(四)允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的；

(五)多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；

(六)違反國家標準《房地產估價規范》和本意見其他規定的；

(七)法律、法規規定的其他情形。

第二十八條以產權調換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調換房屋的房地產市場價格進行的評估，參照本意見執行。

城市規劃區外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，參照本意見執行。

第二十九條本意見自2004年1月1日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷估價不適用本意見。

第五篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷評估實踐分類：規范和模板

房地產估價報告

項目名稱：朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產評估有限責任公司

委托估價單位：****公司

估價日期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

（略）

第一部分致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結果如下：

一、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

四、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

北京****房地產評估有限責任公司

2008年**月**日

第二部分估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規則、技術標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本報告由北京****房地產評估有限責任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分估價假設和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現狀利用為估價前提。

2、本報告結果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產市場變化及拆遷補償政策調整，該結果需作相應調整，甚至重估。

3、本報告結果不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結果僅作為拆遷補償的依據，不得用于其他用途。

5、未經估價機構書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第四部分估價結果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據估價目的，本次房地產價值為房屋拆遷補償價值。根據《北京市國土資源和房屋管理局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區位補償房價和房屋重置成新價構成。

1、區位補償房價。由基準地價和基準房價構成，基準地價是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額?！恫疬w評估規則》還規定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

七、估價依據

（一）主要法律、法規、政策文件和技術規程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；

5、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關于印發〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關于印發〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。

九、估價方法

根據估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區位補償房價+房屋重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區域系數+裝修及附屬物重置成新價

1、基準地價。是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據《北京市國土資源和房屋管理局〈關于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關問題的批復〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規則》有關基準地價水平的規定與《北京市人民政府〈關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知〉》（京政發[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉讓基準地價規定的幅度內，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的?？梢?，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準地價系數修正法、市場比較法、假設開發法綜合確定估價對象基準地價。

2、基準房價。是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。

3、K。為容積率修正系數，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數（K）表》確定?，F狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地產權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。規劃容積率r′根據《審定設計方案通知書》等相關規劃文件確定。

4、建筑面積。應依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權證》的，按標明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關于印發〈北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分攤系數+居室面積

其中，分攤系數=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內裝修，根據808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產權人統一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執行。

9、區域系數。東城區、西城區、崇文區、宣武區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區八個城近郊區按1.0，其他遠郊區（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據定額據實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規定價格嚴重偏離的實物，由產權人或使用權人提供相應票據，估價人員按照市場價格結合實際情況進行作價。

十、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第五部分附件

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城市房屋拆遷評估估價時點的思考[小編推薦]

第一篇：城市房屋拆遷評估估價時點的思考[小編推薦]

第二篇：城市房屋拆遷估價指導意見

第三篇：城市房屋拆遷估價常見問題淺.doc

第四篇：城市房屋拆遷估價指導意見

第五篇：城市房屋拆遷評估報告

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