第一篇：長春市合作建房管理辦法

【發(fā)布單位】80705

【發(fā)布文號】長春市人民政府令第14號 【發(fā)布日期】1993-09-25 【生效日期】1993-07-01 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網

長春市合作建房管理辦法

（1993年9月25日長春市人民政府令第14號）

第一條 第一條 為貫徹《長春市住房制度改革方案》，發(fā)揮單位、個人合作建房的積極性，加快住房建設，根據國家有關法律法規(guī)規(guī)定，結合我市的實際情況，制定本辦法。

第二條 第二條 凡在我市城區(qū)范圍內由國家、單位、個人合作建房的，均適用本辦法。

第三條 第三條 市房地產管理局是我市合作建房的行政主管部門。市住房制度改革領導小組辦公室（以下簡稱市房改辦）受市房地產管理局的委托具體負責我市合作建房規(guī)模、項目、資金的審查、住房合作社的資質審批等管理工作。

第四條 第四條 本辦法所稱合作建房系指單位、個人共同籌集資金，由國家扶持建設個人自住住房的建房形式。合作建房分為集資建房和住房合作社集房。

集資建房系指單位組織的個人出資、單位補貼、國家扶持的建房。

住房合作社建房系指經市房改辦批準成立的住房合作社，在國家扶持下，以向社員及其單位籌集的資金，為社員建設住房的建房。

第五條 第五條 合作建房應當遵循自愿參加、獨立核算、共擔風險、不以盈利為目的原則。

第六條 第六條 合作建房，原則上個人應當負擔新建住房本體的建筑造價；個人所在單位應當負擔新建住房綜合造價與住房本體建筑造價和政府減免有關稅費的差額。

個人集資額度，一年一定，每年由市房改辦公布一次，一九九三年個人集資額度不得低于建筑面積每平方米300元。

個人集資款，一律不退還。

第七條 第七條 鼓勵單位和個人合作建房。凡在市中心區(qū)以外合作建房的，免交插建費和拆遷費；凡合作建房的個人集資部分，固定資產投資方向調節(jié)稅適用“零”稅率；并以住房綜合造價為基數，按個人出資比例同比例免教育附加費、國有土地使用有償使用費、城市基礎設施套費、商業(yè)網點費、人防工程費、水、電、排污增容費、解困房源費、使用實心粘土磚附加費。

依照前款規(guī)定免交的稅費，不含上繳國家部分。

市中心區(qū)的具體范圍，由市房改辦會同市建委確定。

第八條 第八條 合作建房所需建設指標、建設用地、有關部門應予以優(yōu)先安排、審批。

對合作建房的，建委、計委、規(guī)劃、土地、房地、公安、電業(yè)、城建、公用等有關部門要簡化手續(xù)，給予支持。

第九條 第九條 合作建房所建房屋產權處理：

（一）住房合社出資建設的住房，產權歸住房合作社所有。

（二）個人按綜合造價出資建設的住房，產權歸個人所有。

（三）單位（住房合作社）與人個共同出資建設的住房，其產權按單位（住房合作社）與個人出資占綜合造價的比例確定各自產權份額。

第十條 第十條 合作建房為共有產權的，個人享有住房占有權、使用權、有限處分權和部分收益權，住房允許繼承；共有產權的住房出售，單位（住房合作社）有優(yōu)先購買權；售房增值部分，按單位和個人出資的比例分配。

第十一條 第十一條 同時具備下列條件者，方可申請參加合建房：

（一）具有我市常住戶口。

（二）家庭人均居住面積在5平方米以下或屬于危房改造戶。

（三）家庭人均收入在上一年統(tǒng)計部門公布的市區(qū)人均收入以下的中低收入者。

（四）危房改造戶。

前款第二項家庭人均居住面積標準，一年一定，由市房改辦予以公布。

第十二條 第十二條 申請合作建房的單位，必須具備下列條件：

（一）是適用《長春市住房制度改革方案》的單位。

（二）必須具有合法的建房資金。

第十三條 第十三條 單位在組織合作建房時應當優(yōu)先照顧住房困難戶和危房改造戶職工；單位組織合作建房，男女職工享有同等權利。

第十四條 第十四條 單位和個人均可以向市房改辦申請組建（參加）住房合作社，經市房改辦批準后，到計委、經委、工商等部門辦理其他有關手續(xù)。住房合作社為不以盈利為目的的公盈性合作經濟組織，具有法人資格。

第十五條 第十五條 合作建房資金的來源：

（一）參加合作建房的個人出資的資金。

（二）參加合作建房的個人所在單位補貼的資金。

（三）銀行和市住房資金管理中心，用于合作建房的貸款。

合作建房資金，必須專款專用，用于住房的建設。

第十六條 第十六條 合作建房職工交款，在市房改辦參與下，由單位統(tǒng)一組織，定時由專業(yè)銀行到單位收款。

第十七條 第十七條 合作建房審批：

（一）建房單位應提交的資料。

1、《長春市合作建房資格審查申請書》。

2、《長春市單位與職工合作建房協(xié)議書》。

3、職工代表大會或住房合作社社員代表大會關于合作建房方案的決議或住房合作社章程。

4、單位補貼到位資金，必須達到50％以上，存入市建行、市工商行房地產信貸部（以下簡稱信貸部），并提出存款證明。

5、個人投資部分必須存入房地產信貸部，并提供現金存款收據。

6、項目投資指標。

（二）市房改辦根據建房單位提交的建房資料審查批準后，簽發(fā)《長春市合作建房批準書》。

（三）建房單位持《長春市合作建房批準書》，到有關部門辦理建房和稅費減免手續(xù)。

第十八條 第十八條 合作建房在進戶前，須經市房改辦對《長春市合作建房資格審查申請書》、《長春市合作建房批準書》及職工（社員）代表大會決議的執(zhí)行情況進行復查，對符合規(guī)定的，簽發(fā)《長春市合作建房進戶許可證》。

第十九條 第十九條 建房單位持《長春市合作建房進戶許可證》等資料到市房產產權管理等部門辦理產權登記等手續(xù)。對合作建房共有房屋所有權的，要在產權證上以住房綜合造價為基數，注明共有人產權份額。

第二十條 第二十條 合作建房的高壓水泵費、電梯費、供暖費由職工所在單位支付。合作建房的供暖設備運行，維修和更新費用，由供暖單位負擔。

第二十一條 第二十一條 合作建設的住房，由建房單位或委托經政府主管部門批準的其它房屋管理組織統(tǒng)一負責管理和維修。

第二十二條 第二十二條 凡違反本辦法規(guī)定組建的住房合作社，市房改辦有權責令其限期補辦有關手續(xù)或予以撤銷。

第二十三條 第二十三條 嚴禁合作建房單位和個人下列行為：

（一）合作建房未取得產權證明和未經主管部門批準向社會出售住房的。

（二）弄虛作假，騙取減免稅費，騙取參加合作建房資格的。

（三）以公款充私款，騙取產權的。

（四）合作建房后，將個人出資款退還給個人的。

第二十四條 第二十四條 對違反本規(guī)定，情節(jié)輕微的，進行批評教育，限期改正；情節(jié)嚴重或經教育不改的，由市房改辦按下列規(guī)定處罰：

（一）違反本辦法第二十三條第（一）項規(guī)定的，沒收非法所得，并處以非法所得一至二倍罰款。

（二）違反本辦法第二十三條第（二）項規(guī)定的，責令其補交減免的稅費，并處以減稅免費的一至三倍罰款。

（三）違反本辦法第二十三條第（三）、（四）項規(guī)定的，取消其參加合作建房資格，由市房改辦沒收住房產權，同時收回住房使用權，另行調給住房特困戶。

被處罰的單位拒不補交稅費和繳納罰款的，由市房改辦通知其開戶行協(xié)助劃轉。

第二十五條 第二十五條 各縣（市）、郊區(qū)人民政府可參照本辦法執(zhí)行。

第二十六條 第二十六條 本辦法由市人民政府法制辦公室負責解釋。

第二十七條 第二十七條 本辦法由市住房制度改革領導小組辦公室負責組織實施。

第二十八條 第二十八條 本辦法自一九九三年七月一日起施行。

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第二篇：合作建房效力

總裁法務 當前民事審判的幾個主要問題（合作建房效力？）

最高人民法院副院長 黃松有

民事審判工作既與廣大人民的利益息息相關，又與改革發(fā)展穩(wěn)定的大局密切相聯(lián)。各級人民法院要準確適用法律，提高民事案件的審判質量。

一、審理好房地產案件，促進房地產市場健康有序發(fā)展。

隨著我國土地使用制度、城鎮(zhèn)住房制度的改革和房地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產業(yè)已經成為拉動國民經濟增長、提高人民生活水平的支柱產業(yè)之一。由于我國的房地產市場正在發(fā)育的過程中，市場主體的行為不規(guī)范，國家的管理制度也不完善，所以，近年來，房地產糾紛急劇增加。人民法院在審理房地產案件時，既要注意嚴格掌握合同無效的標準，尊重當事人的意思表示，又要充分考慮我國房地產市場的實際情況，以規(guī)范市場主體的經營行為，維護房地產市場的正常秩序，促進房地產市場的健康發(fā)展。

要維護土地使用權的正常交易秩序。人民法院在審理土地使用權轉讓合同、合作建房合同等房地產糾紛案件時，要依法維護土地使用權的正常交易秩序。土地使用權進入市場應當符合法律規(guī)定的條件。出讓的土地轉讓時雖不具備轉讓條件、劃撥的土地轉讓時雖未經人民政府審批，但在起訴前已具備轉讓條件或者經過批準的，可以認定轉讓合同有效。在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產開發(fā)經營資格且一方對合作建房的土地是以出讓方式取得使用權的，就應視為合法。在處理合作建房糾紛時，關鍵是確認當事人是否有合作的意思表示，而不必過多地拘泥于合作的形式，如一方可以土地使用權作為投資與他人合作建房，而不參加經營，可以不設立項目公司，但合建雙方必須共擔風險。合作建房合同被確認無效或被撤銷的，在建或已建成的房屋的所有權，可以判歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態(tài)，分別處理：資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方返還對方投入的資金，并支付同期同類銀行貸款的利息；資金已轉化為在建中的建筑物，在建建筑物與實際投入開發(fā)的資金存在差值的，以土地使用權作為投資的一方向對方返還資金時，應參照當地房地產市場的變化，給予對方相應比例的經濟賠償，或由雙方按過錯程度，分別承擔相應的損失。

要注意保護購房者的合法權益。人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件時，對于出賣方在廣告宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，一般應當認定為要約邀請。如果該說明和允諾具體、確定，并對合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為要約。出賣方提供的由購買方簽訂的合同文本即使未載人上述說明和允諾，也應視為合同內容，出賣方違反的，應承擔違約責任。如果出賣方的違約行為構成根本違約，或者出賣方的違約行為符合約定解除條件的，購買方要求解除合同、賠償損失的，應當予以支持，以保護商品房購買者的合法權益。

要引導建筑市場的健康發(fā)展。人民法院在審理建筑工程合同糾紛案件時，要通過確認合同是否有效、認定雙方當事人是否存在違約行為以及是否承擔違約責任等方式，引導建筑市場的健康發(fā)展。承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人，或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人，或者將工程分包給不具備相應資質條件的單位，以及分包單位將其承包的工程再分包的，應依法認定無效。對于全部或部分使用國有資金或國家融資的項目不進行招投標而簽訂的合同，也要依法認定無效。要通過司法手段確保建筑工程質量和建筑工程符合國家安全標準，維護建筑市場秩序。對于無資質承包工程的，要依法認定合同無效。建設工程未經竣工驗收，發(fā)包方擅自接收、使用的，承包方只在合理使用期限內對工程結構、基礎工程的質量承擔責任，其他質量問題由發(fā)包方自負。國家頒布的工程定額取費標準為任意性規(guī)范，建設工程合同約定的工程價款結算標準與合同履行期間實施的工程定額取費標準不一致時，應以合同約定為準。建設工程合同的當事人可以根據建筑市場行情，約定低于承包方企業(yè)類別、資質等級的取費標準。關于合同法第286條的適用問題，如果建設工程于1999年10月1日之前已竣工或停工，1999年10月1日之后人民法院對這類案件還沒有審結的，不應適用合同法第286條。如果建設工程施工于1999年10月1日之前，竣工或者停工于1999年10月1日之后，承包人的工程價款是否享有優(yōu)先權，應分別情況處理：在1999年10月1日之前，該工程上沒有設定抵押權的，承包人的工程價款享有優(yōu)先權；該工程上設定有抵押權的，承包人就工程價款享有的優(yōu)先權不得對抗已設定的抵押權；承包人的工程價款不能對抗在1999年10月1日之前已交納大部分或者全部購房款的購房者的請求權。如果建設工程施工于1999年10月1日之后，人民法院審理這類案件時應嚴格適用合同法第28條的規(guī)定。

二、審理好涉農案件，維護農村土地承包關系的穩(wěn)定和促進農村土地的合理流轉。

今年3月1日起施行的農村土地承包法，是推動全面建設農村小康社會的重要法律，是人民法院審理農村土地承包案件的重要依據。各級人民法院特別是基層人民法院一定要認真學習、貫徹執(zhí)行農村土地承包法，在審判工作中要切實體現“更多地關注農村，關心農民，支持農業(yè)”的思想，為我國農村、農民和農業(yè)發(fā)展提供有力的司法保障。

對于農村土地承包法實施后的行為，應當一律適用農村土地承包法的規(guī)定。對于農村土地承包法實施以前的行為，要適用當時的有關規(guī)定；當時沒有規(guī)定的，可以參照適用農村土地承包法的有關規(guī)定。在審理這類案件時要注意以下問題：

保護農民土地承包經營權。土地承包經營權是國家依法賦予農民的基本權利，是絕大多數農民賴以生存、生活的基礎。人民法院在審理這類案件時，要根據農村土地承包法的有關規(guī)定，依法保護承包方的承包經營權。承包期內，對于發(fā)包方單方面解除承包合同，或者假借“少數服從多數’’強迫承包方放棄或者變更土地承包經營權，或者以劃分”口糧田’’和“責任田’’等為由收回承包地搞招標承包，或者將承包地收回抵頂欠款的行為，不予支持。承包期內，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農業(yè)戶口，承包方不交回承包的耕地和草地，發(fā)包方請求解除承包合同，收回承包的耕地和草地的，應予支持。因自然災害嚴重毀損承包 地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織的三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農業(yè)等行政主管部門批準。承包合同中約定不得調整的，按照其約定。對結婚婦女，或者離婚、喪偶婦女的土地承包經營權，要依法予以保護。

保護農民土地承包經營權的合理流轉。人民法院在審理這類案件時，要依法保護承包方采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式合理流轉土地承包經營權的行為。對于發(fā)包方禁止流轉或者強迫流轉等侵害農民土地承包權益的行為，不予支持。土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等，應當由當事人雙方協(xié)商確定。流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。要保護農民的合法權益，進一步調動其積極性，促進農村土地合理流轉和農業(yè)產業(yè)結構調整，維護黨和國家農村政策的長期穩(wěn)定。

此外，人民法院在審理涉農案件時，要堅決杜絕各種巧立名目的亂收費，決不能在訴訟費之外再收取其他費用。同時，對符合《<人民法院訴訟收費辦法>補充規(guī)定》第4條規(guī)定的條件的，可以根據案件的具體情況決定農民緩交、減交或者免交訴訟費用，以切實減輕農民負擔。

三、審理好人身損害賠償案件，維護自然人人身權利和人格尊嚴。隨著經濟發(fā)展、社會活動的增多以及人們權利意識的增強，人民法院受理的人身損害賠償案件也呈增長趨勢。為了正確審理人身損害賠償案件，保護自然人的人身權利和人格尊嚴，人民法院在審理下列兩類案件時，應當注意：

關于醫(yī)患糾紛案件的處理問題。近年來醫(yī)患糾紛比較突出，如何處理醫(yī)患糾紛一直是社會關注的焦點。已經于去年9月1日起施行的醫(yī)療事故處理條例是一部行政法規(guī)，人民法院在審理因醫(yī)療行為而發(fā)生的損害賠償案件時，要正確理解上位法與下位法之間的關系，正確理解醫(yī)療事故與醫(yī)療過錯之間的關系，正確理解《醫(yī)療事故處理條例》第49條第2款關于”不屬于醫(yī)療事故的，醫(yī)療機構不承擔賠償責任“的規(guī)定。對于鑒定機構認為不構成醫(yī)療事故，但經審理能夠認定醫(yī)療機構確實存在民事過錯、符合民事侵權構成要件的，人民法院應當根據民法通則第106條第2款等法律關于過錯責任的規(guī)定，確定醫(yī)療機構應當承擔的民事責任，以保護患方的合法權益。要正確理解2002年4月1日開始施行的《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第4條中關于”因醫(yī)療行為引起的侵權訴訟，由醫(yī)療機構就醫(yī)療行為與損害結果之間不存在因果關系及不存在醫(yī)療過錯承擔舉證責任“的規(guī)定。這種特殊的舉證責任分配方式，是由這類法律關系的特殊性和雙方當事人的舉證能力決定的，其目的是為了更好地體現公平原則和誠實信用原則。由于這類訴訟中所涉及的醫(yī)方是否有過錯、醫(yī)療行為與損害結果之間是否存在因果關系，這些專業(yè)性很強的證據多控制在醫(yī)療機構，患方難以占有、接近和收集這些證據材料，在雙方舉證能力有很大懸殊的情況下，司法解釋根據法律的原則，確定醫(yī)療機構對這兩方面的事實負有證明的責任，這是符合舉證責任的內在要求和審判規(guī)律的，也是公平合理的。但是，當前有些同志對此規(guī)則還存在片面理解或者誤解，甚至誤導。因此，我在這里重申：對醫(yī)療行為引起的侵權訴訟，司法解釋規(guī)定的只是部分舉證責任倒置，即涉及醫(yī)方是否有醫(yī)療過錯、醫(yī)療行為與損害結果之間是否存在因果關系負有舉證責任。如果醫(yī)方已盡到自己的職責，是能夠通過正確行使舉證權利而得到法律保護的。至于患方與醫(yī)療機構之間是否存在醫(yī)患法律關系，患方是否存在損害事實、是否存在實際損失、損失多少等，舉證責任均在患方。只有患方提供的證據達到民事訴訟法第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院才予立案受理。經過審理，只有患方對其負有舉證責任的”正置"部分的事實提供了充分的證據，由醫(yī)方實行舉證責任倒置才有意義，否則，應當依法駁回患方的起訴或訴訟請求。對于醫(yī)患雙方發(fā)生的糾紛，我們鼓勵當事人多通過自行協(xié)商或請求行政機關調解解決，也可依法通過訴訟等途徑解決，任何威脅、傷害對方，聚眾鬧事，擾亂醫(yī)院和機關正常工作秩序的行為，都是法律所不能允許的；構成犯罪的，應當依法追究刑事責任。人民洪院在審理醫(yī)療行為損害賠償案件時，要注意闡明該舉證規(guī)則的公正性和合理性，消除醫(yī)患雙方以及社會的某些誤解。確定賠償數額應當有法律、行政法規(guī)或司法解釋的依據，要考慮中國的國情和社會整體的接受程度。努力做到通過審判活動，既能依法維護患方和醫(yī)方的合法權益，又能維護醫(yī)療秩序，保障醫(yī)療安全，促進醫(yī)學科學的發(fā)展。

關于交通事故的賠償問題。近年來，交通事故案件大量上升，人民法院在審理交通事故損害賠償案件時，遇到了一些具體適用法律的問題。在審理機動車致非機動車一方人員傷亡的案件時，應當貫徹以人為本，尊重人的生命價值的原則。機動車行為人在無過錯的情況下造成非機動車一方人員傷亡的，除非出于受害人自殺等行為人難以控制的情形，行為人仍應給受害人適當的賠償；在雙方當事人都有過錯的情況下，即使受害人有重大過失，也只能按照過失相抵原則適當減輕機動車一方的賠償責任，而不能免除其賠償責任，更不得判決過錯相抵后再要求受害人賠償機動車一方的損失。

人民法院在審理交通事故損害賠償案件時，要正確對待公安交通管理部門的責任認定。公安交通管理部門的責任認定實際上是對交通事故因果關系的分析，是對造成交通事故原因的確認。要避免將公安交通管理部門的責任認定簡單等同于民事責任的分擔，應將其作為認定當事人承擔責任或者確定受害人一方也有過失的重要證據材料。

四、審理好婚姻家庭案件，倡導新的社會風尚。

新婚姻法對原來的婚姻法做出了重大的修改，為了更好地理解、貫徹和執(zhí)行修改后的婚姻法，指導各級人民法院正確審理婚姻家庭糾紛案件，最高人民法院及時制定了婚姻法司法解釋(一)。人民法院在審理婚姻家庭案件時，一定要全面理解和完整把握婚姻法和最高人民法院司法解釋精神，正確處理婚姻家庭糾紛。

要貫徹保護婦女、兒童和老人合法權益的原則，促進社會主義精神文明建設，倡導良好的道德風尚。在審理涉及老年人贍養(yǎng)費、干涉老年人再婚以及其他侵犯老年人合法權益案件時，要注意對老年人合法權益的保護。在審理老年人追索贍養(yǎng)費的案件時，原告申請先予執(zhí)行的，應依法裁定先予執(zhí)行；原告繳納訴訟費有困難的，應當按照規(guī)定準予緩交、減交或者免交；能及時審結的，要盡快審結.要通過對這類案件的審理，在全社會倡導尊老敬老的中華民族傳統(tǒng)美德，形成尊敬老人、關心上一代的良好社會氛圍。

實踐中要特別注意：一是在當事人協(xié)議離婚或者人民法院判決離婚的案件中，夫或妻不得以財產已分割為由對抗其共同債權人，夫妻離婚后仍應對婚姻關系存續(xù)期間所欠的用于共同生活的債務承擔連帶責任。二是要正確理解婚姻法第46條關于離婚案件中損害賠償的規(guī)定。根據該條的規(guī)定，只有在因重婚，有配偶者與他人同居，實施家庭暴力，虐待、遺棄家庭成員這四種情形之一起訴離婚的，無過錯方才有權請求損害賠償。如果不屬于該條規(guī)定的四種情形之一，或者請求損害賠償一方有過錯的，人民法院對其損害賠償的請求將不予支持。

五、審理好勞動爭議和社會保障案件，促進勞動力市場的規(guī)范發(fā)育，維護社會穩(wěn)定。

隨著企業(yè)改制、農村勞動力向非農產業(yè)和城鎮(zhèn)轉移、企業(yè)投資主體多元化以及勞動用工制度的重大變化，用人單位與勞動者之間的勞動爭議案件數量急劇增加。這類案件具有政策性強、涉及面廣、與社會穩(wěn)定關系密切等特點，人民法院在處理這類案件時，要注意以下問題：

加強對勞動者合法權益的保護。有的用人單位違反勞動法和安全生產、職業(yè)衛(wèi)生等方面的法律法規(guī)，嚴重侵犯勞動者取得勞動報酬、獲得勞動安全、衛(wèi)生保護、休息休假、享受社會保險和福利等權利。人民法院在審理損害勞動者勞動權益糾紛、特別是拖欠進城農民工工資糾紛等案件時，要依據勞動法及相關法律法規(guī)的規(guī)定，充分保護勞動者的合法權益，為建立和維護適應社會主義市場經濟的勞動制度提供有力的司法保障。

處理群體性勞動糾紛，要充分依靠黨委、政府的支持當前，我國的社會保障制度還不健全，對于因國家產業(yè)政田策調整或者企業(yè)改制等原因引起的國有企業(yè)整體拖欠工資而引發(fā)的群體性糾紛，目前尚不具備訴訟解決條件的要與有關部門共同做好疏導工作，化解矛盾，平息糾紛。

六、審理好涉外、涉港澳臺民事案件，為對外開放創(chuàng)造良好的法制環(huán)境。

我國已經加入世貿組織，對外開放不斷擴大，國外和境外民事主體進入市場的比例不斷增加，一些國際通行的民事交易規(guī)則和習慣也隨之出現。這就給我們涉外、涉港澳臺民事審判工作提出了更高、更新的要求。

要認真研究國際慣例與國內法的銜接問題。一些國際通行的交易規(guī)則、交易習慣和標準已在我國的民事活動中出現，要認真研究如何認定這些國際通行的交易規(guī)則和慣例的效力，在適用法律上尋找其與國內法的最佳結合點，平等地保護各方當事人的合法權益，樹立我國對外開放的良好形象。

進一步規(guī)范涉外和涉港澳臺民事案件的審理。為了適應審理涉外和涉港澳臺民事案件的需要，最高人民法院將在總結各地審判實踐經驗的基礎上，依據民事訴訟法的規(guī)定，結合涉外和涉港澳臺民事案件的實際情況，對管轄、送達、有未了民事案件的境外當事人限制出境、協(xié)助執(zhí)行和委托調查等問題進行研究，盡快制定出有關程序性規(guī)定，進一步規(guī)范法院的審理程序和當事人的訴訟行為。

注：本文根據作者2003年3月26日在全國民事審判工作座談會上的講話第四部分摘編

第三篇：建房合作協(xié)議范文

合 作 協(xié) 議

甲方：

身份證號： 乙方：

身份證號：

甲乙雙方經共同協(xié)商，自愿就以下合作事宜訂立如下協(xié)議，共同遵守：

一、合作內容和期限

1、（1）雙方在約定期限內合作以甲方名義在XX區(qū)XX村鎮(zhèn)XX村委XXX隊自留地建設房屋六套，每套房屋占地面積為100平方米，建筑面積300平方米，共四層（實際面積以建成后的實地測量為準），雙方對房屋權益各占50%比例。

（2）若合作期限內發(fā)生房屋拆遷的，六套房屋拆遷補償所得等權益歸雙方所有。

（3）本協(xié)議項下建設的房屋需要以XX村委村民名義辦理用地申請手續(xù)、報建手續(xù)、開工手續(xù)的，甲方應當先與村民訂立書面合同，明確房屋財產權利、使用權利、收益權利、處分權利和被征收拆遷補償所得歸屬甲方等事項，保障甲乙雙方的對房屋合作出資建設的合法權益后，才能以村民名義辦理相關建房手續(xù)。

2、雙方在即日起至2012年8月31日止為合作關系，超過此期限未發(fā)生房屋拆遷事宜的按本協(xié)議其余條款約定處理。

二、合作方式

合作期內乙方出資負責本協(xié)議項下合作涉及的房屋建設費用（其中50%為乙方出資，剩余50%為乙方代墊甲方出資，以下統(tǒng)稱房建費），房建費由乙方根據甲方與承建方《建筑工程承包合同》約定的進度向承建方支付工程款、材料款和其他管理費用，六套房屋費用總額概算人民幣壹佰貳拾萬元（￥1200000.00元），具體數額以雙方與承建方的竣工結算單等為準。

三、拆遷補償條款

1、在合作期內若六套房屋被征收拆遷，則拆遷方支付的房屋拆遷

補償所得應當優(yōu)先歸還乙方支付的房建費，歸還乙方后的剩余由甲乙雙方均等分配，各占50%。

2、若六套房屋被征收拆遷的，應由雙方與拆遷方共同處理房屋補償事宜，包括但不限于補償協(xié)談、簽訂合同、領款等，甲方不得私自辦理上述事宜。

3、若六套房屋被征收拆遷的，甲方應當取得房屋名義房主（即掛名XX村村民）關于全權代為辦理房屋拆遷補償的不可撤銷授權書，并與乙方共同開立銀行賬戶，用于收受征收拆遷方支付的補償所得。

四、各方權利義務

1、甲方權利義務

（1）負責與相關XX村委村民訂立合同，并確保甲乙雙方的利益，負責以村民名義申請辦理合法建房的相關手續(xù)；

（2）負責協(xié)調處理與周邊鄰里的相鄰關系、與政府各部門的配合溝通；

（3）負責與房屋承建方簽訂并監(jiān)督《建筑工程承包合同》的履行，負責在約定房屋建設期限前與乙方共同完成房屋竣工驗收；

（4）向乙方提供《建筑承包合同》原件一份，并有權要求乙方按合同支付工程進度款和材料款，或按政府收費單支付管理稅費；

（5）對合作期內房屋被征收取得的補償，在扣除乙方支付的房建費后的剩余按約定比例分配權；

（6）對知悉的房屋被拆遷及補償等信息及時向乙方通報，并按約定與乙方共同完成拆遷補償事宜；

（7）保證房屋被征收拆遷后的補償所得從征收拆遷方轉入雙方共管銀行賬戶。

（8）為履行本合同約定產生的其他權利義務。

2、乙方權利義務

（1）按約定承擔相關建房費用的義務；

（2）有權向甲方了解房屋建設情況和資金使用情況；

（3）對合作期內房屋被征收取得的補償，在扣除乙方支付的房建

費后的剩余按約定比例分配權；

（4）合作期內，和甲方共同完成房屋竣工驗收、拆遷補償事宜，與甲方具有均等決策權；

（5）為履行本合同約定產生的其他權利義務。

五、房屋建設期限

本協(xié)議約定涉及的房屋建設應當在2012年

月

日以前完成竣工驗收，若因甲方原因造成逾期的，逾期一個月以上的，乙方有權解除協(xié)議。

六、特別條款

1、本協(xié)議項下六套房屋建成后，不管本協(xié)議是否被撤銷、被確認無效，甲乙雙方對房屋均有50%的權益保持不變。

2、本協(xié)議項下六套房屋建成后，在合作期內未發(fā)生被拆遷事宜并取得拆遷補償的，甲乙雙方對房屋均有50%的權益保持不變。但甲方應當在合作期限屆滿后的一個月內，向乙方償付乙方代墊的房建費，數額相當于乙方支付房建費的50%；逾期償付的，按銀行同期流動資金利率的四倍支付逾期利息。

3、雙方對房屋拆遷補償所得的分配應當在取得補償所得款項的當日完成。

七、違約責任：

1、若發(fā)生房屋財產權利或房屋被征收拆遷的補償所得由于房屋名義房主（即掛名XX村村民）主張權利，導致補償所得無法歸屬于本協(xié)議雙方（即甲乙方）所有的情形時，視為甲方違約，應當由甲方向乙方返還乙方出資，并賠償乙方人民幣XX萬元的損失。

雙方約定本條款具有不可撤銷的獨立性，本條款有效性不受協(xié)議效力地影響，無論協(xié)議效力如何，乙方均可依前款約定向甲方主張權利。

2、除本協(xié)議其他條款中對某項違約行為按其他條款處理外，出現任一方違約的，應由違約方賠償守約方的損失。

八、本協(xié)議未盡事宜，雙方共同協(xié)商解決，共同訂立補充條款，補充條款與本協(xié)議具有同等法律效力。

九、本協(xié)議一式兩份，各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

2012年1月 4

日

第四篇：合作建房合同

合作建房合同

甲方：深圳市龍崗街道南約社區(qū)漢田居民小組 乙方: 身份證號碼: 甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同。第一條 前言

1、甲方土地使用權情況：位于深圳市龍崗街道漢田社區(qū)返還的土地，坐標號為J1: J2: J3: J4: 占地面積約7383平方米。

2、乙方自行組建具有獨立資格的施工企業(yè)。

3、在此合同約定沒有完成之前，任何一方都無權用此地進行質押。第二條 合作建房

1、甲方同意提供依狀上述第一條所指地塊的土地使用權，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成兩棟十七層的商住樓，并按本合同第六條的約定進行產權分成。

2、甲方把土地交給乙方合作開發(fā)建房，乙方必須向甲乙雙方共管的賬戶打入2000萬人民幣，待施工時作為進度款返還乙方。

3、甲方保證提供合作建房土地權屬清楚，來源合法，未轉讓、出租、抵押，未被法院查封等。第三條 建房資金

1、建房資金全部由乙方提供。

2、建房資金指開工至房屋驗收合格的所有建筑成本（含圖紙設計、廣日電梯等、公共通道、消防樓梯、附屬工程、增加變更批文等費用）。第四條 報批手續(xù)

甲方委托乙方負責協(xié)調相關部門辦理開工手續(xù)，并以其他途徑獲取批文，所需活動經費1100萬元人民幣計入建筑成本。第五條 設計、建筑

1、工程建筑的招標、施工由乙方負責，甲方負責設計、監(jiān)理，招標費用由乙方負責。

2、工程設計的招標工作應在本合同生效后的20個工作天內完成，整個建筑主體工程封頂應在本合同生效后的三個半月內完成，封頂后三個月內完成整個工程的竣工，即建筑施工期約為215個工作天，特殊情況除外。第六條 產權分成

1、全部建筑資金由乙方提供的產權分成：甲方擁有兩棟樓房的25%的房屋產權，乙方擁有兩棟樓房的75%的房屋產權。

2、全部物業(yè)管理歸方擁有和支配。

3、甲、乙雙方按套房內毛坯建筑標準和約定的公共裝修標準進行產權交接。雙方各自處置房屋所得，互不干涉。第七條 違約責任

1、如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作，或在本合同生效后第30天未開工，或在215個工作天內未完成竣工。甲方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損

失。

2、由于不可抵抗的自然災害，地震、戰(zhàn)爭、**等解除合同。乙方必須把土地歸還給甲方，甲方應把抵押物件歸還乙方。但是土地上的建筑物歸甲方所有，雙方免責且互不追究。

3、由于乙方資金短缺或者其他人為因素造成不能繼續(xù)施工超過十天的，視乙方無能力施工而解除合同。乙方的全部債務，所欠工人工資、材料款等與甲方無關。其乙方工程的全部投入物業(yè)等全部歸甲方所有，以物賠償因違約使用甲方土地的違約金（從合同簽署日期開始）和土地歸還甲方所用的費用。乙方必須把土地歸還給甲方，甲方應把抵押物件歸還給乙方。

4、乙方無特殊情況下未按期完工交付甲方，則乙方須付給甲方滯納金。

5、違約金、滯納金均按每平方米/每天/五元計算。第八條 爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協(xié)商。協(xié)商不成，應申請仲裁或依法向人民法院起訴，仲裁裁決或法院裁決，對雙方均有約束力。第九條 特殊約定

乙方先行交付350萬元人民幣辦理活動批文時，甲方將以自有物業(yè)抵押給乙方。第十條 合同份數

本合同一式二份，雙方各持一份，自簽名之日生效。

本合同全文以打印當字為準，任何手寫或涂改（雙方當事人手簽名除外）無效。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

簽訂日期：2010年12月11日

第五篇：合作建房案例

宅基地上“合作建房”的尷尬

2012年5月28日《人民法院報》第六版文章

□ 本報記者 安海濤 本報通訊員 陳雅真

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近年來，由農民提供宅基地、城市居民出資合作建房產生的矛盾糾紛日益增多。資料圖片

近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的提速和房價的過快上漲，一些農村集體經濟組織和開發(fā)商建設、銷售“小產權房”的行為屢禁不止，有的地方還出現了農民提供宅基地、城市居民出資“合作建房”的現象，由此產生的矛盾糾紛也日益增多。

日前，福建省廈門市海滄區(qū)人民法院就審理了一起“城鄉(xiāng)合作”、在農村違法建房的案件。法院判決合同無效，所受損失雙方各自承擔一半。這起案件折射出加強農村土地的科學規(guī)劃管理，建立完善農村建設用地使用權流轉制度具有重要的現實意義。城鄉(xiāng)合作蓋房 違法被拆

家住福建省廈門市島內的城鎮(zhèn)居民老莊，兒子已至婚齡，他想為兒子購買一套市區(qū)的房子，但面對日漸高漲的房價，他們一家望房興嘆。

2011年秋，老莊偶爾從一個親戚處得知，島外海滄區(qū)的阿杰家有一處舊房屋，可以與人合作拆舊建新。老莊心里盤算，島內的房價高昂，而島外的海滄區(qū)農村土地廣袤，如果能在那里建房，成本低廉，離市區(qū)又不遠，還在兒子上班的區(qū)域，這是再好不過的選擇了。

于是，求房心切的老莊父子與阿杰見面溝通后一拍即合，雙方隨即簽訂了一份《合作協(xié)議書》，約定由老莊父子出資對阿杰所有的位于海滄新陽的老房子進行改造并加蓋，老莊向阿杰支付8萬元補償費；建成后老莊父子擁有房屋50%的產權，并且今后對新翻修房屋的所有權益收入也按50%分配。

合作意向達成后，老莊就向阿杰支付了8萬元，并組織親友著手拆除阿杰家的舊房。拆除老房子后，他們又請來了專業(yè)施工隊開始建設。在工人緊鑼密鼓的施工下，一層樓很快澆筑成功了。

看著翻建的房子初具規(guī)模，老莊父子欣喜不已，繼續(xù)勾畫著建房的藍圖。但他們的希望很快就破滅了。2011年底，行政執(zhí)法部門在執(zhí)法檢查中，發(fā)現了老莊父子與阿杰偷梁換柱、瞞天過海的違建行為，執(zhí)法部門遂出具了行政處罰決定書，勒令老莊停止上述房屋的建設并對已建好的房子進行了拆除。

雙方利益受損 鬧上法庭

剛剛建了一層的房子就被拆除，老莊無奈又懊惱：眼看著兒子的婚期臨近，不僅無法實現兒子的住房夢，而且竹籃打水一場空——為了房屋建設他們已經投入了7萬元，加上之前支付給阿杰家的8萬元補償款，老莊父子已經花去了15萬元。

經受了損失又心里憋屈的老莊父子找到阿杰，要求他返還8萬元并按實際情況補償已產生的投資損失。面對老莊父子的要求，阿杰有自己的想法，兩家多次協(xié)商都談不攏。

無奈之下，老莊父子只得求助法律，將阿杰告上法庭，請求判令阿杰立即返還合作建房的8萬元，并對父子建房已經投入的7萬元折價補償。

本來的合作伙伴因為一紙拆除令變成了仇人。在法庭上，被告阿杰辯稱，是由于《合作協(xié)議書》中的內容違反國家強制性規(guī)定，才導致雙方合作建房的行為歸于無效，雙方對此同樣存在過錯。阿杰同時提出，自家原先的老屋已經被老莊家拆除，這筆損失應當由老莊父子賠償，法院應當駁回老莊父子的起訴請求。

法院依法判決 合作無效

海滄區(qū)法院在審理該案后認為：老莊父子與阿杰之間是合作建房合同糾紛，所涉及的建房用地地塊屬于農村集體所有的土地，其性質是宅基地。按我國法律規(guī)定，這類地塊只允許使用權人在該地塊上建造房屋，使用權人不得非法出租、買賣或變相買賣。

而老莊父子與阿杰簽訂的《合作協(xié)議書》中約定，由老莊出資、阿杰出地的方式合作進行房屋建設，老莊父子由此擁有房屋50%的產權及收益。由此可見，原、被告雙方實際上是非法變相購買房產，其行為違反國家關于農村土地管理的相關法律法規(guī)，合作協(xié)議應認定為無效。

對于老莊與阿杰的責任認定，法院認為雙方對此負有同等過錯。依無效合同返還的規(guī)則，老莊父子主張阿杰返還8萬元，法院認為舊房屋已拆除，這一損失應由原、被告雙方各自承擔50%的責任，所以法院判令阿杰返還老莊父子4萬元。

關于老莊父子要求阿杰折價補償建房投入7萬元的訴求，在建房過程中雙方沒有保存相關的工程資料，鑒定機構無法根據實際資料做出工程造價鑒定，且原、被告雙方無法達成一致意見。從老莊父子舉證的匯總明細中表明，其因合作建房實際產生的費用7萬元，法院認定阿杰應當予以返還。

相關鏈接

建設使用農村集體土地應厘清范疇

我國憲法第八條中明文規(guī)定：“參加農村集體經濟組織的勞動者，有權在法律規(guī)定的范圍內經營自留地、自留山。”第十條中也清楚地寫著：“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”

土地管理法第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

國土資源部文件也明確指出，建設使用農村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農民的宅基地，二是農村公共設施的用地，三是農村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。除此以外，都是現行法律不允許的。

城鄉(xiāng)“合作建房”是空中樓閣

由于目前我國城鄉(xiāng)土地政策存在二元化以及房產價格依然高企，在客觀上導致了小產權房及“城鄉(xiāng)合作建房”現象屢見不鮮。

具體而言，農民在宅基地上蓋房和在村集體土地蓋房居住并不違法，但城市居民通過購買或者變相合作建設的形式，獲得農村土地上的住房，就相當于侵占了農民的權利。

隨著城市房價居高不下，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和開發(fā)商利用政策漏洞，違規(guī)建設和出售小產權房，不少城鎮(zhèn)居民因其價格低廉，明知沒有產權保障，也毅然涉險買房，并且不少城鎮(zhèn)居民選擇與農民合作建房，由此引發(fā)的矛盾也愈加頻繁。

本案只是近年來發(fā)生的多起類似案件的一個縮影。

在本案中，原告老莊父子認為，依據我國土地管理法及國務院的規(guī)定，雙方簽訂的合作建房協(xié)議是無效的。被告阿杰卻認為，合作建房協(xié)議屬于雙方真實意思的表示，即使其中的內容違法，但是除了違法部分，其他的內容是有效的。這種觀點代表了這類案件中一些當事人的想法。

而根據我國現行的土地管理法，宅基地屬于農村集體經濟組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，只要實質上存在城市居民購買村民宅基地行為，都是無效合同，法律不能保護，試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的行為是不能得到法院支持的。

從該案反映出的實際問題可知，城鎮(zhèn)居民與農民合作建房無異于“空中樓閣”，存在很大的法律風險和政策風險。在出資人與出地人簽訂合同并合作建房后，如果相關部門整頓建設項目，會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是出資人找供地的農民索要款項，出資人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

另外，合作建房后如果遇到國家征地拆遷，由于這類房產沒有國家認可的合法產權，出資建房人并非合法的產權人，所以其無法得到對產權進行的拆遷補償。而作為實際使用人，所得到的拆遷補償與產權補償相比也有著天壤之別。