第一篇：高品質寫字樓物業服務設計方案

高品質寫字樓物業服務設計方案

高品質智能化的物業能夠吸引客戶的眼球，高素質人性化的物業管理服務能夠抓住客戶的心。為使楷林國際大廈的物業服務質量與大廈的硬件品質相匹配，我根據既往的工作經驗，針對大廈商務消費群體的需求，從以下幾個方面設計楷林大廈的物業服務整體方案：

一、服務原則

1.權利界定的原則：以物業產權為管理權的基礎，業主為管理權的權利主體，物業管理公司為管理的具體執行者；業主，業主大會，物業管理公司之間的權利義務應予明確。

2.業主至上的原則：有需求就有服務；

3.統一管理原則：公共部位及公共設施設備由物業公司統一管理，確保物業的保值與增值；

4.經濟合理原則：物業管理費及各項收費標準合理制定，既考慮主管部門的行業管理要求，又要兼顧物業運行成本支出，以保證物業管理服務行為有效健康的進行；

5.專業化服務原則：物業管理公司有一整套專業化、規范化、系統化的管理規章制度和服務原則標準，執業員工要求持證上崗。

6.超前管理原則：物業管理公司的管理意識，服務內容要想在用戶之前，不能默守陳規。

二、服務內容

1.共性服務：

從寫字樓的物業特點出發，為全體業主/租戶及其訪客提供的全方位特色的物業管理服務

1)總臺服務

商務公司的客戶量較大。總臺服務能夠在第一時間滿足來訪客戶的咨詢、引導、查找、問訊、投訴等需求，縮短尋訪時間。同時還可針客戶的需要，提供包裝繩、簡單打包、便箋、針線包、小型運貨平板車、急救包、送水等服務。

2)禮儀服務

商務公司客戶的素養相對較高，他們對大廈服務人員的禮儀要求也較高。由保安員提供的酒店門僮式服務，如：開/關車門、記錄出租車車牌號、搬運箱包、代叫出租車、雨、雪天撐傘護送客人上、下車等，在為客戶提供方便，博得其好感的同時，也控制了部分影響商務辦公的人群的進入。

特色服務

1，每日雍尚服務

每天早上8點由客服經理帶領客服人員在大堂列隊歡迎業主客戶的到來。

2，VIP服務

針對重點業主租戶建立VIP團隊服務（客服、工程、保安），如遇公司慶典、重要客人來訪等，做好迎接服務，體現大廈品質。

3，互動服務

經常組織和業主租戶之間的互動活動增加感情，如舉辦聯誼會、茶話會、球賽、爬樓活動等，遇到節日給業主租戶贈送小禮物加強感情交流。記住每位業主（老總）的生日，有前臺人員送上鮮花，表達心意。

4，超值服務

管理中心和楷林大廈周邊的賓館、飯店、會所、健身俱樂部、洗衣房等簽訂長期合作協議，業主租戶憑客戶證可享受最大折扣優惠。

5，設立專業設計部門及人員，打造大廈形象。

標示系統的完整及好壞也影響著楷林大廈的品質，為此物業公司要對標示系統進行全方位的設計，特別是細節，如前臺、衛生間、機房內服務人員照片上墻，電梯、各機房內標識牌等的設立。再有對于大堂的設計，家具的擺放、燈光的亮度、花卉的擺放，節假日的布置，前臺人員的工裝顏色的更換都應有不同的方案，體現出變化和別具一格，增加亮點。

3)安全服務

大廈的安全防衛工作是管理的重中之重，它不僅涉及各類金融機構等業/租戶的財產與個人生命安全，還涉及大量的行業、商業、部門機密。寫字樓在辦公時間通常都是開放的，致使治安管理難度增大。為此，物業公司將以建立健全嚴格的出入管理制度，加班登記制度、鑰匙管理制度，建立客戶檔案，增加巡邏頻次，二十四小時安全監控，惡劣氣候對大廈門窗進行巡查等一系列積極有效的防范手段，加強安全管理力度。

4)消防服務

楷林大廈為高層建筑，規模大、功能多、設備復雜、人流頻繁、裝修量大，高層建筑承受風力大，易受雷擊，所以火災隱患多。消防服務，以預防為主，物業公司將與各金融及商務公司簽定消防責任書，明確消防安全責任人，積極宣傳消防基本知識，幫助客戶掌握防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防監控，定期進行消防設施的檢查和保養，定期進行大廈消防聯合演練（要求所有業/租戶參加），人防與機防有效結合，確保大廈的安全使用。

5)清潔服務

清潔好壞是楷林大廈管理服務水平的重要體現，關乎大廈的形象，并且很大程度影響大廈的租售率。為此，必須對質地講究的高級裝飾材料進行專業化養護，對樓體外檐進行定期清洗，保證公共通道、電梯、衛生間、茶水間、吸煙室、空中花園，公共設施設備外面的清潔，不留衛生死角。使業/租戶及訪客隨時感受到清潔、光亮、通透和空氣清新。

6)綠化服務

商務寫字樓通常較為封閉，環境相對較為沉悶。恰當的綠植品種選擇，合理有序的布置擺放，能夠增加大廈的生機，美化辦公環境，滿足成功人士的心理需求（吉祥、順利、發財、興隆等）。特別是在節日期間，別致的盆景裝飾，更能突出喜慶的氣氛。

7)運輸服務

對于電梯的使用物業公司應按照客戶入住情況及人員分布盡快劃分高低區，降低能耗及使用高效率。

電梯司機的友善禮貌，是大廈物業服務水平體現的又一窗口。統一問候語、清晰報站提示、合理的停靠組合，既樹立了良好的企業形象，又提高了電梯運行效率和安全性，同時還能保持電梯清潔效果，降低電梯使用過程中的損壞機率，控制客、貨運輸分流。

8)工程設備設施運行及維保服務

楷林大廈設備設施復雜，技術含量高，覆蓋范圍廣，供配電系統、照明系統、消防系統、安防監控系統、通訊系統、網絡系統、運輸系統、溫度控制系統、給、排水系統、車輛管理系統等設施設備能否正常運行，不但關乎各業/租戶辦公環境的優劣，更關乎其在客戶群體心目中的形象和口碑及公司在行業中的市場定位。因此，設備、設施的安全、正常運行是大廈物業管理運作的核心和重點。

在大廈物業管理中，一定要建立高素質的員工隊伍，運用高技術的管理手段，高標準的管理要求對楷林大廈進行專業化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、長期相結合的工程設備維保、檢修計劃外，還將制定并不斷完善一套覆蓋各個方面的管理預案，并充分利用大廈的智能化物業管理系統，對所有公共設施設備的運行情況進行二十四小時不間斷的監控。降低設備運行故障率，保證設備設施的良好運轉，為業/租戶提供舒適、優雅辦公環境的保證。

9)客務服務

寓管理于服務，是物業管理的顯著特征。為方便客戶，滿足客戶需要，物業公司將設立客戶服務中心，為業/租戶提供一系列服務包括，遷入/遷出手續辦理、恭賀喬遷、提供客戶手冊（辦公環境及物業專項服務介紹、大廈周邊配套指南，包括餐飲、娛樂、休閑、健身、購物、行政服務、金融、醫療、交通等內容）、提供裝修手冊（裝修階段的相關管理規定）、接待服務（投訴、報修、咨詢等）、意見征集、問題處理信息反饋服務、組織聯誼、競技比賽活動、專題沙龍或講座、協助客戶在大廈內進行業務宣傳等服務內容，從而提高物業服務品質。

10)節能控制

公共設施設備的能耗費用在物業管理成本支出中所占比重很大，只有在節能降耗上開動腦筋，才能從根本上降低物業運行成本。為此，物業管理公司的保安部和工程部將互相協作，根據大廈開放及關閉時間規定，在滿足業/租戶加班需求的基礎上，嚴格控制照明系統、溫度控制系統及運輸系統的分區使用，把設備運行成本降至最低。

11)標識系統設計

完善、清晰的標識系統，能增強指引功能及提示、警示功能。為此，物業公司將從樓宇名稱標識、樓層標識、功能區指示標識、設備設施標識、物業管理用房標識、警示及提示標識、水牌、方向指引標識、消防疏散標識等多方面進行周密的考慮和要求。除去開發商配備的標示外，物業公司可根據自身的需要更加完善自己的標示。

12）二裝服務

建立二裝服務部，指定專門人員配合及監管業主的二次裝修過程。

2.專項服務（功能布局）

寫字樓的客人多為商務客人，因此在大廈的功能布局上，應從商務工作的需求出發，滿足這一特定人群的需要。

1)員工餐廳

考慮多數公司辦公面積有限，不具備炊事條件，且大廈周邊短期內餐飲配套不甚完善，大規模的寫字樓，其所容納的職員數量眾多，午休時間較短，急需解決就餐問題。（建議在8月31日開業前員工餐廳要開啟，如找不到合作伙伴物業公司可自辦）。

2)中、西餐廳

商務客人來訪，各公司皆需盡地主之宜。為體現公司的好客和行業身份，要求就餐環境優雅，菜品質量上乘，有特色的中、西餐廳，為公司解決了來訪商務客人的就餐問題。（二、三樓可考慮應盡快招租)。3)咖啡吧 許多商務洽談往往不適合在辦公環境中進行。喝著上好的飲品，聊著共同感興趣的話題，在寬松、和諧、安祥的氣氛中達成雙方的共識，是多數商務公司需求的最佳洽談環境。另外，各公司職員亦可利用上述場所進行...3)咖啡吧

許多商務洽談往往不適合在辦公環境中進行。喝著上好的飲品，聊著共同感興趣的話題，在寬松、和諧、安祥的氣氛中達成雙方的共識，是多數商務公司需求的最佳洽談環境。另外，各公司職員亦可利用上述場所進行工間小聚和溝通放松。（建議在大堂建立咖啡吧）。

4)多功能會議廳（大、中、小型）

為各公司提供舉辦商業展示會、新品發布會、業務培訓、召開行業信息交流會議、記者招待會、年終表彰會議等的場所。（四樓，客服部拿出管理方案及報價提供接客戶）

5)建立多功能娛樂廳、健身房、臺球廳、乒乓球室、跳操房、飛鏢室

寫字樓內職員，因工作壓力較大，工作環境相對封閉，有許多人都處于亞健康狀態，加強鍛煉，提高身體素質已顯得非常重要。上述設施，為職員提供了全面娛樂健身場所。（可考慮在頂層一個房間設立）。

6)洗衣服務

寫字樓內各公司通常要求員工著統一工裝上崗。管理中心要和一家洗衣公司合作提供洗衣服務。

7)淋浴房

因大廈周邊生活配套還有所欠缺，為方便業/租戶的職員及物業公司的員工，大廈內可考慮設置淋浴房。

8)訂票中心

商務公司的外埠業務通常較多，需要物業公司提供快捷的機票、火車票的訂票業務。

9)商務中心

小型商務公司通常配置的辦公設備有限，辦公設備的故障不可避免，為保證業/租戶的商務工作的正常進行，大廈商務中心可提供打字、傳真、復印、高速打印、塑封、裝訂、代售文具、代訂報刊雜志等服務。

10)郵遞中心

商務公司對工作效率要求較高，信件、印刷品及物品郵遞量較大，大廈速遞中心將有效的解決此類問題。

11)迷你便利店：大廈周邊購物環境尚未成熟，業/租戶有臨時購買方便食品、簡單日用品等物品的需求。

12)停車場

地面停車場及地下停車庫將最大限度滿足各公司機動車及非機動車的停放需求。（地坪漆地下車庫標示的完善，確定停車場管理方案）。

3.個性服務：

1)商務服務

秘書服務、禮儀服務、翻譯服務、會務服務（提供4樓全方位的會議中心）

2)保潔服務

裝修后保潔開荒服務、辦公區清潔、地毯清洗、家俱清潔、飲水機清洗及消毒、清新空氣（確定報價，細項）

3)工程服務

辦公設備維護、通訊設備維護、電氣設備維護、電腦設備維護（確定報價，細項。原則上元器件業主自行購買，物業公司只收取服務費，避免不必要的麻煩，入戶服務要建立標準和程序，使用文明用語）

4)安全服務

保安護送、貴重物品寄存服務

5)代辦服務

代辦保險、代訂報刊雜志、代繳費

6)其他服務

特殊物品及工具租賃、綠植租擺、送餐服務等

三、服務標準：

1.安全：消防安全、工作環境安全、運輸安全、飲食安全、用水安全、設備設施使用安全、停車安全、衛生安全

2.溫暖：更人性化的服務

3.方便：最大限度的方便客戶

4.快速：信息從進入到反饋的速度。即所有程序的響應時效和處理速度

5.清潔：公共環境、公共衛生、公共設施、公共設備間等的清潔度

四、服務程度

1.物盡其用，恰到好處

2.親切而不殷勤

3.周到而不繁瑣

4.標準而不呆板

5.熱情而不流于形式

五、服務要求

1.微笑多一點

2.抱怨少一點

3.觀察細心一點

4.服務貼心一點

5.自己多做一點

6.客戶方便一點

第二篇：寫字樓 物業服務協議

粵美特大廈物業服務協議

粵美特大廈物業管理服務協議

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價目表》。

二、裝修管理

（一）乙方在裝修（包括改建、更新）前，必須向物業公司提出申請，甲方書面同意后，進場裝修手續辦理完畢，方可進場，否則甲方有權清理乙方裝修工人等離場。

（二）裝飾裝修過程中產生的裝飾裝修垃圾由乙方自行清運。不得在公共走廊、樓梯等公共場所堆放裝修垃圾；不得將生活垃圾、雜物倒入廁所、管道，否則須負責清理及賠償損失。

（三）乙方應雇用合格的施工承建商，開工前到物業公司辦理裝修工人臨時出入證，出入證制作工本費為10元/個，出入證保證金為20元/個（施工完畢后，有效期內回收出入證，不計息退還保證金，逾期或證件丟失、損毀均不予退還）。

（四）關于消防安全。乙方二次裝修時，對于消防設施及設備進行改建、改動應符合國家消防安全的有關規定，按照甲方裝修管理的相關規定辦理手續后方可施工，取得消防合格證后方可投入使用。對不符合規定，但又不進行整改的，造成的一切損失和責任應由乙方承擔。

（五）乙方在裝修時應遵守如下規定： 1.嚴格按照審批圖紙施工，不得擅自更改；

2.不得破壞樓宇主體結構（承重墻）及消防等公共設施； 3.不得在公共地方堆放裝修材料、垃圾及雜物； 4.不得將裝修廢料倒入座廁或下水管道；

5.不得妨礙其它租戶，嚴格遵守物業公司有關裝修施工的時間安排； 6.不得擅自從公共電路接駁電源。

三、甲方的權利與義務

（一）對寫字樓共用部位、共用設施設備、公共安全秩序維護、環境衛生綠化等項目進行維護、修繕、服務與管理，確保乙方經營環境的穩定與經營秩序的安定。

（二）負責編制房屋、附屬建筑物、公共設施、公共設備、公共綠化的維修養護計劃并實施。

（三）根據有關規定和政策、結合實際情況，制定寫字樓的物業管理規約和寫字樓裝修手冊，并書面告知乙方，有權制止一切違反物業管理規約及裝修管理手冊的行為；

（四）依據本協議之標準向乙方收取物業管理服務費及其他有關費用；

（五）甲方有權對乙方租賃區域的裝修及質量進行監督和檢查。如乙方未按圖紙設計或

粵美特大廈物業服務協議

違規施工時，甲方有權要求乙方停工整改或恢復原貌，由此而造成的經濟損失由乙方自行承擔，甲方概不負責；

（六）在事先征得乙方同意后甲方方可進入乙方租賃區域內檢查公共設施設備的使用情況。如遇突發或緊急事故時甲方可不征的乙方的同意進入乙方租賃區域內進行搶修，乙方不得阻止，但事后必須進行情況說明；

（七）發生緊急情況或突發事件時，甲方有責任采取應急措施，保障樓內人員生命財產安全，最大限度減少各方面的損失；

（八）按以上約定內容向乙方提供良好的物業管理服務。

四、乙方的權利與義務

（一）有權要求甲方做好大廈的物業服務工作，保障設施設備的良好運行。

（二）監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理有關問題向甲方提出意見及建議。

（三）按時足額繳納物業管理服務費及水電費、空調維護費及其他費用。

（四）按照安全、公平、合理的原則，正確處理寫字樓內的通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法利益。

（五）負責租賃單元內專用部分設施設備（如：租賃單元內的電源線路、燈光照明、插座、自行增加的空調盤管風機、衛生間水表后的給排水設施設備等）的維修維護保養工作。

（六）乙方進駐寫字樓后，不得私自改變建筑原貌，不得拆除幕墻玻璃的安全護欄，未經甲方同意不得占用、損壞寫字樓的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，經甲方同意后方可使用，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，乙方應給予賠償。

（七）未經甲方批準，乙方不得更改、遷移或增大水、電用量裝置或空調的負荷，如擅自接駁、改動、遷移用電裝置及負荷，由此而造成的一切損失將由乙方全部承擔，并承擔相應的法律責任。

（八）加強安全防范意識，應加強防火、防盜等事項，因此導致財產損失的由乙方自行承擔。

（九）自覺遵守大廈《管理規約》的相關規定，不得在粵美特大廈內從事與法律、法規相違背的行為。

五、財產安全

（一）甲方對乙方的財物及人事安全不承擔保管、保險責任；

（二）乙方有貴重物品必須存放于租用房屋內的，建議購買相應的財產保險。

粵美特大廈物業服務協議

六、物業服務費用

（一）物業管理費收費標準為 元/平方米/月。合同期滿后物業管理費據市場情況 可適當調整，乙方應按時支付該費用，物業管理公司收到乙方款項后應出具發票。

（二）停車費：停車場月卡及臨時停車收費參照政府指導價，合同期內會隨政府指導 價及市場行情調整。

（三）空調維護費用按全年收取，收費標準為每月 元/平方米，自 年 月開始計收。

（四）合同期內乙方自用水、電費、垃圾處理費由甲方代收、代繳，水電費、垃圾處 理費將隨著政府的水價、電價的變動而作調整（電價按供電局普通用電類別——商業、服務業用電收費標準+電損成本+變壓器基本電費測算；水價按商業用水收費標準+二次供水用電損耗測算）。現階段水費單價綜合測算為 3.53 元/m3，排污費單價為 1.20 元/m3，垃圾處理費單價為 0.27 元/m3；電費單價綜合測算為 1.50 元/度。

（五）承租物業樓層的公共水費、排污費按乙方在本樓層中的面積比例收取（針對分 層出租的樓層）；乙方租賃全層的，則整層公共水費、排污費由乙方承擔。

（六）專項維修基金為每月 0.3 元/平方米（專項維修基金依據政府規定標準收取，此 費用按相關規定只提供收據）。

（七）乙方入駐應簽署《物業服務協議》等文件，并一次性繳交本物業交付之日起三個月(20 年 月 日-月 日)的物業管理費共計人民幣 萬 仟 佰 拾 元（￥ 元）整。

（八）乙方應于本物業交付之日起5日內，按 元/單元的標準向甲方繳納總計人民 幣 元整（￥ 元）的室內水電費周轉金，甲方收到乙方支付的周轉金后，應向乙方開具收據。乙方退租手續辦理完畢，結清費用后，周轉金不計利息退還。

七、費用的繳付

（一）乙方須于每月10日前交納當月的物業服務費及上月空調費、水電費等。如遇節假日，則相關費用支付日期順延至節假日后的 粵美特大廈物業服務協議

開戶銀行： 帳號： 收款單位全稱：

八、協議期限

本協議有效期為乙方與出租方的租賃協議規定的有效期一致。協議期滿后，雙方若無異議，本協議以業主續約年份每次自動順延。如任何一方提出異議，雙方應本著友好的態度協商解決。

九、其它事項

（一）協議雙方可對本協議的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等效力。

（二）本協議執行期間，如遇不可抗力，致使本協議無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

（三）本協議在履行中如發生爭議，雙方應友好協商解決，若協商不成時，任何一方可向當地人民法院起訴。

（四）協議正本一式貳份，甲乙雙方各執壹份，具有同等效力。

甲方（蓋章）：

代表（簽署）：

乙方（蓋章）：

代表（簽署）：

日期: 日期:

第三篇：寫字樓物業服務合同

篇一：物業服務協議(寫字樓)武漢[沿江一號購物中心] 物業服務協議（寫字樓）

甲 方：武漢世紀行物業管理有限公司 法定地址： 法人代表： 聯系電話：

乙 方： 法定地址： 法人代表： 聯系電話：

根據中華人民共和國的有關法律、法規，在雙方自愿、平等、協商一致的基礎上，此協議作為乙方與武漢盛唐房地產集團有限公司 簽訂《房屋租賃合同》（下稱“租賃合同”）時之附件，甲、乙雙方就物業管理服務事宜達成如下協議并共同遵守。

一、寫字樓物業基本情況

1、承租區域位置：沿江一號購物中心（原項目名稱為：龍王廟商貿廣場b區）b區樓號，面積 ㎡（本面積以租賃合同中約定的建筑面積為準）。

二、物業管理費及其它相關費用

1、物業管理費計算起始日：乙方自租賃合同約定日即 年 月日起支付物業管理費，并按計量的實際使用量繳納水、電、延時空調費等費用。

2、物業管理費收費標準：人民幣元/㎡/月，合計每月人民幣 元（大寫： 圓整），乙方需每季度支付一次物業管理費，每次應提前 日支付。

注：甲方收取的物業管理費用于支付下列但不限于下列發生的：公共區域保潔、保安、綠化費；公共照明費（不包括乙方專用的外墻店招和外墻廣告位照明用電）；物業保險費；固定資產折舊費；員工薪酬福利費；行政辦公費用；公共設施設備（空調主機系統、給排水系統、電梯系統、外圍公共照明等）的運行、維保費等。

3、其他相關費用：

3.1 電話初裝費及資源占用費；3.2 網絡初裝費及使用費；

3.3 空調延時服務費：甲方根據本協議第三條物業服務內容提供標準物業服務。如乙方實際享受的空調服務超出約定時間，乙方須繳納空調延時服務費，費用標準為0.2元/㎡/小時，面積按乙方所在樓層總面積計算，該延時費用在乙方繳納當期物業管理費時一并向甲方繳納； 3.4代收代繳服務項目及收費標準：

甲方可提供水、電、燃氣等項目的費用代收代繳服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用）。代收服務項目收費標準：經營用水、經營用電。

注：裝修期水電費收取標準按《裝修手冊》執行，經物業公司驗收合格后，方可轉為經營用電收取標準。“特種行業用水”收費標準按照特種行業收費標準執行。該費用將根據國家能源價格政策變化而作調整。

4、物業管理服務費用的標準調整根據甲方服務管理狀況并經過相關程序進行。

三、物業服務內容

1、寫字樓共用部位的維修和管理

包括寫字樓主體承重結構部位：包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、門廳、樓梯間、走廓通道等相連部位。

2、寫字樓共用設施、設備的維修、養護、運行和管理

包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、中央空調、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理 包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場。

4、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理 包括商業網點、文化體育娛樂場所。

5、公用環境衛生、綠化管理

5.1 公用環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運； 5.2 公共區域內綠植、花木等的養護與管理。

6、公共安全秩序維護

6.1 維護公共經營秩序安全管理，包括門崗、巡邏等； 6.2 交通與車輛停放、進出的安全管理； 6.3 消防監控與安全管理。

7、其他服務

7.1 商戶裝飾裝修管理：詳見《商戶裝修手冊》之規定；7.2 代收代繳水費、電費等服務； 7.3 受理租戶的報修報建，并及時處理； 7.4 建立健全并管理租戶的物業檔案。

四、物業管理服務標準

1、寫字樓及維修管理

1.1 寫字樓內有明顯標志和引路方向；

1.2 寫字樓維修及時率達100%，維修合格率達98%，并建立回訪制度和回訪記錄； 1.3 寫字樓檔案資料齊全、管理完善，建立商戶檔案，隨時可查。

2、寫字樓設施設備管理

2.1 所有公共設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；

2.2 確保設備完好、運行正常，供水、供電、通訊、照明設施設備齊全，使用功能齊全； 2.3 消防設備完好無損、可隨時啟用； 2.4 公共配套設施完好。

3、寫字樓治安、消防管理

3.1 以“人防加技防”的管理模式，加強對智能監控的有效管理；

3.2 定期或不定期的對所有消防設施設備進行檢查，消除火災安全隱患；

3.3 保持消防系統（主要包括自動消防噴淋系統、自動煙感報警系統和自動消防廣播報警系統）。

4、寫字樓環境衛生、綠化管理

4.1 對寫字樓公共區域進行清潔與循環保潔；

4.2 對垃圾實行袋裝化管理，及時清運，做到日產日清； 4.3 公共區域內合理擺設綠植、花木。

5、寫字樓共用部位、共用設施維修處理 嚴格按照《客戶報修管理辦法》執行。

6、寫字樓中央空調使用管理規定

6.1 中央空調供應時間與臨界溫度的規定

6.1.1 起供時間：按合同規定執行。如遇明顯氣候變化將適當調整； 6.1.2 起供臨界溫度：夏季最高氣溫32℃以上、冬季最低氣溫10℃以下時為空調起供溫度（以天氣預報溫度為依據）。6.2 臨時加班使用空調規定 6.2.1 如租戶在正常辦公日（周一至周五上午9：00—下午17：30）內需延長空調供應時間（須4小時以上），應提前2小時向物業公司提出書面申請，費用按前述辦法計算； 6.2.2 如租戶在非正常工作日要求空調供應（須4小時以上），應提前1天（或8小時）向物業公司提出書面申請，費用按前述辦法計算。

五、雙方的權利和義務

1、甲方的權利和義務 1.1 對寫字樓共用部位、共用設施設備、公共安全秩序維護、環境衛生綠化等項目進行維護、修繕、服務與管理，確保乙方經營環境的穩定與經營秩序的安定；

1.2 根據國家相關規定，負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的維修養護計劃以及物業管理服務計劃；

1.3 根據有關規定和政策、結合實際情況，制定寫字樓的物業管理制度和寫字樓裝修手冊，并書面告知乙方，有權制止一切違反物業管理制度及裝修制度的行為； 1.4 依據本協議之標準向乙方收取物業管理費用； 1.7 不得擅自占用和改變公共設施的使用功能；

1.8 發生緊急情況或突發事件時，甲方有責任采取應急措施，保障樓內人員生命財產安全，最大限度減少各方面的損失；

1.9 保證按以上約定內容向乙方提供良好的物業管理服務，以確保乙方經營活動的正常進行。

2、乙方的權利和義務

2.1 有權要求甲方按服務協議約定提供良好的物業服務；

2.2 按甲方規定的時間足額繳納物業管理費和由甲方代收代繳的水、電公共事業費用； 2.3 監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理有關問題向甲方提出意見和建議；

2.4 應自覺遵守甲方所制定的《物業管理制度》和《商戶裝修手冊》相關規定，不得在“沿江一號購物中心”內從事與法律、法規相違背的行為；

2.5 乙方進駐寫字樓后，不得私自改變建筑原貌，未經甲方同意不得占用、損壞寫字樓的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，經甲方同意后方可使用，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，乙方應給予賠償；

2.6 按照安全、公平、合理的原則，正確處理寫字樓內的通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法利益； 2.7 未經甲方批準，乙方不得更改、遷移或增大水、電用量裝置或空調的負荷，如擅自接駁、改動、遷移用電裝置及負荷，由此而造成的一切損失將由乙方全部承擔，并承擔相應的法律責任；2.8 如果乙方要對租賃區域進行裝修，應提前向甲方提交書面裝修申請和全套施工圖紙，經審核通過辦理相關裝修手續后方可施工，并自覺接受甲方的監督和檢查；

2.9 加強安全防范意識，應加強防火、防盜等事項，因此導致財產損失的由乙方自行承擔。

六、保險

乙方租賃區域內人身及財產的有關保險由乙方自行辦理。

七、違約責任

1、雙方均應遵守本協議的各項規定，任何一方違反本協議的規定，應承擔違約責任；給對方造成經濟損失的，還應賠償損失；

2、若乙方未能按期繳納各項費用，甲方有權書面通知乙方立即繳付。若乙方逾期未能繳付，乙方須按租賃合同的相關標準向甲方繳納滯納金；乙方延遲支付超過30日，甲方除收取滯納金外，還有權停止提供物業管理服務、解除合同，由此引起的一切損失和責任均由乙方自行承擔；

3、乙方未經甲方許可，擅自進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物主體結構的改動，乙方須按給原建筑物造成損失的2-5倍支付違約金；

4、乙方違約在公共區域堆放貨物、雜物或加建建筑物，甲方有權向乙方收取清理費；

5、任何一方不得單方面提前終止協議，否則，應承擔違約責任，并賠償給對方造成的損失。

八、其他

1、本協議的有效期與租賃合同期限相同，乙方在簽署正式租賃合同時須與甲方簽訂此服務協議，本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

2、本協議未約定事宜參照租賃合同相關條款執行，如在本協議履行過程中出現租賃合同與本協議均未規定的事宜，應及時協商另行簽訂補充協議或遵照國家有關法律、法規執行；

3、本協議共5頁，自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，一式二份，甲乙雙方各執一份。

甲方簽字/公章： 乙方簽字/公章：

法定代表人/委托人：法定代表人/委托人：

年 月 日 年 月 日篇二：行政服務中心辦公樓物業服務合同 **行政服務中心物業服務委托合同

甲方（委托方）：**市行政服務中心 乙方（受托方）：**市**物業管理有限公司

根據合同雙方協商決定，以政府相關的物業管理法律、法規為框架，雙方本著自愿、平等、誠實、信用的原則，就甲、乙雙方委托期間的責權利關系，特制訂本合同。

第一章 委托服務的物業基本情況 名稱：**市行政服務中心-陽光大廈 地址：

建筑面積：***平方米

行政服務中心地上*層、地下*層。1至3層為行政服務窗口，4至5層為辦公區域。大廈配套設施功能有：中央空調系統，供配電系統，消防系統，給排水系統，綜合布線系統，乘客電梯，大小會議室，技防監控系統及建行服務區等。

第二章 委托服務范圍與內容

一、大廈的公共設施設備的日常管理。

二、大廈的公共環境衛生保潔。

三、大廈的公共秩序維護。

四、負責大廈的導辦、解說。

五、建立本大廈物業基礎檔案和日常運作檔案管理工作。

六、完成合同條款外的由雙方協商決定的其它有償或無償服務事項。第三章 管理運作方式

一、雙方約定本委托合同簽訂的有效期為壹年，即自2012年8月1日至2013年7月31日。乙方對大廈每年服務費用為人民幣**萬元（大寫：***整），合同簽訂之日起十日內結算**萬元，合同到期之日起十日內結算**萬元。

以上費用含員工工資、社會保險、工裝費用、器材費用、辦公費、福利津貼、稅金和利潤。明細如下：

（一）人員工資**萬元。

其中：保潔員8名，解說、導辦員5名，水電維修工2名，弱 電系統維護工1名，秩序維護人員11名。以上合計27人，月工資**元，全年共**萬元。

（二）其它費用**萬元

1、社會保險：**萬元×32.5%＝**萬元

2、福利費：**萬元×2.5%＝**萬元

3、保安著裝費：**人×500元/人＝**萬元

4、保安器材及保潔工具費：**萬元

5、物業公司利潤：**萬元×4%＝**萬元

6、稅金：（**+**+**+**+*8+**）×5.6%＝**萬元

二、乙方接受甲方監督，在甲方指導下開展工作。

三、甲方負責大廈設備設施日常維修換件費用和涉及外委專業保養和維修費用的支付（外委專業保養費用包括：電梯月度保養與年檢保險、以及空調、消防、配電、技防等機組的計劃性保養。外委專業維修：是指物業公司服務范圍之外的需要委托外部專業公司進行維修的內容）。

第四章 甲方權利和義務

一、審核批復由乙方遞交的有關大樓物業管理建議性、整改維修、約定費用結算等書面材料。

二、甲方有權利對乙方的管理質量進行隨時檢查，并要求乙方對管理中存在的問題進行改進，如因乙方管理不善或操作不當造成甲方經濟損失或大樓共享部位設施或設備損壞，乙方應承擔賠償責任并在合理時間內修復，如沒有在合理時間內修復，甲方有權根據乙方應承擔的賠償責任在物業費用結算時扣除，如整體管理水平明顯下降，在限期整改還達不到明顯效果的，直至甲方有權解除本合同。

三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申請復印與物業管理相關的檔案數據，并在雙方終止合同時乙方交還給甲方，不得交給第三方。

四、按合同約定向乙方結算物業服務費用。

五、負責大樓電、水、電信、網絡等費用以及制冷供暖材料能耗費用。

六、甲方視同需外委服務的各類經營性代辦、商務、代購、大廈外墻清潔等業務，以同質同價為前提，乙方為優先選擇方。

七、支付因甲方特殊需要由乙方進行加班加點而發生的費用。

八、不干涉乙方依法或依本合同規定內所進行的管理和經營活動。

九、協調處理由乙方請求協助的物業管理過程中出現的糾紛矛盾。

十、協助乙方做好物業管理相關的宣傳教育和文化娛樂活動。

第五章 乙方權利和義務

一、從大樓管理目標定位要求出發，制訂本大廈物業管理各項規章制度和考核制度，有效地開展各項管理服務工作。

二、負責本大廈委托合同責任內的日常管理服務應盡事務，積極做好甲方機動相關事務的配合工作。

三、有權依照相關法規、本合同范疇和大廈的有關規定，對違章違規行為進行協調和處理。

四、接受行業主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和其它使用人的合理監督。

五、對本大廈的共享設施不得擅自占用和改變其使用功能，如在本大樓管理中需擴建、完善配套項目，須經甲方批準后方可實施。

六、乙方按工作需要在本大廈設置物業管理處。

七、建立大廈的物業管理檔案，并負責及時記載有關變更事項。

八、有義務配合甲方對保修期內的第三方施工質量監督和現場管理。

九、積極配合甲方開展人文宣傳活動，以及各項人性化服務工作。

十、本合同終止時，須向甲方移交相關的大廈及甲方相關財產和物業管理檔案數據。

十一、不承擔對大廈工作人員和使用人的財產保管、人身保險義務。第六章 違約責任

一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目標或造成直接經濟損失的，甲方應給予乙方相應經濟補償或承擔相應責任。

二、如因乙方沒有完成合同責任或未按本合同有關規定履行職責造成管理不善甚至發生重大失誤的，造成經濟損失的，甲方有權根據本合同約定，在乙方服務費用中罰款，并應同時由乙方承擔相應的行政責任或經濟賠償責任（以政府有關部門鑒定為準）。

三、甲、乙雙方如有采取不正當手段而取得管理權或致使對方失去管理權而造成對方經濟損失的，過錯方應承擔全部責任。

第七章 其它事項

一、本合同執行期間，如遇不可抗力的自然因素（如臺風、地震等突發事件）造成人員傷亡，經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，及時進行妥善處理。

二、因大廈建筑質量、設備設施質量或安裝技術原因，達不到使用功能和造成重大事故的，由甲方負責并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定為準。

第八章 合同更改 補充與終止

一、經雙方協商一致，可對本合同有關條款進行更改或補充，以書面形式簽訂補充協議為準，與本合同具有同等效力。

二、本合同附件經雙方確認蓋章后，具有同等效力。

三、合同規定的管理期滿，本合同自然終止。如須續訂，應在本合同期滿三個月前向對方提出書面意見。

四、本合同在履行中如發生爭議，應友好協商或報請行業主管部門調解，調解不成的，提交**仲裁委員會裁決。

五、本合同一式肆份，甲乙雙方各執貳份，具有同等法律效力。

六、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：蓋章： 乙方：蓋章：

甲方代表人蓋章： 乙方代表人蓋章：

簽訂日期： 年 月 日簽訂日期： 年 月 日篇三：辦公樓物業管理委托合同 辦公樓物業管理委托合同 總則

一、為維護合同雙方的合法利益,規范物業管理的行為,達到業主的滿意和要求,制定本合同。

二、本合同共分為:《總則》、《物業管理委托合同書》、《物業管理服務內容及標準》、《物業管理服務費標準》、《資金結算》、《監督管理與檢查考核》和《附則》七個組件,均為本合同的有效組成部分,具有同等的法律效力。

三、本合同未規定的事宜,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。 物業管理委托合同書

甲方:遼寧電力第四工程公司 乙方:遼陽四興物業管理有限公司

根據有關法律、法規,在自愿平等、協商一致的基礎上,甲方將遼寧電力第四工程公司辦公大樓(電力大廈)及其附屬和共用設施全權委托于乙方實行物業管理,訂立本合同。

一、委托管理的范圍及事項(一)、管理范圍: 甲方將位于文圣區青年大街九十九號及其區域范圍內物業委托給乙方實行統一管理、綜合服務。物業類型:寫字樓

建筑占地:17666.49平方米建筑面積:13556平方米(二)、管理事項:

1、房屋的使用、維修、養護。包括:屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結構,樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。

2、區域內設備、設施維修、養護、運行和管理。包括:供水、供暖、供電、照明、消防及其他設備設施。

3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護、管理。包括:道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場等。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養護、管理。

5、公共衛生的清潔、垃圾收集、清運。

6、交通與車輛停放秩序的管理。

7、安全巡視、門崗值勤、安全監控、人員登記。

8、管理與物業相關的工程圖紙,住用戶檔案與竣工驗收資料。

二、委托管理期限:一年。即2001年3月10日始至2002年3月9日止。

三、雙方的責任、權利、義務(一)、甲方:

1、代表和維護產權人、使用人的合法權益。

2、制定業主公約并監督物業產權人、使用人遵守公約。

3、審定乙方擬定的物業管理制度、 計劃、財政預決算。

4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度執行情況。

5、向乙方提供商業用房和管理用房。

6、向乙方提供物業管理所需的圖紙、檔案、資料。

7、負責保證按規定、按時交納物業管理費。

8、協助處理本合同生效前發生的管理遺留問題。

9、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

10、不得干涉乙方依法或依據本合同規定的內容所進行的管理和經營活動。

11、參與確定管理服務費收費標準。

12、對違反合同規定的乙方和乙方人員,有權終止或要求調換人員。

13、政策規定由甲方承擔的其他責任。(二)、乙方

1、根據有關法律、法規及本合同的約定,制定物業管理制度,自主開展各項管理經營活動。

2、遵守各項管理法規和合同規定的責任要求,根據甲方授權對物業實施綜合管理,確保實現各項管理目標和經濟指標,并承擔相應責任,自覺接受物業主管部門及有關政府部門和甲方檢查監督。

3、根據需要制定維修方案,報甲方審議通過后組織實施。

4、向業主和物業使用權人告知物業使用的有關規定,并負責監督。

5、接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督,并定期報告工作。

6、對物業的設施、設備不得擅自占用和改變使用功能,如需在物業內改擴建或完善配套項目,須與甲方協商,經甲方同意后報有關部門批準方可實施。

7、建立物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況。

8、負責測算管理區域服務收費標準并向甲方提供測算標準與依據,嚴格按標準收取費用。

9、依照甲方委托和業主公約的規定,有權對業主和物業使用人違反法規、規章的行為進行處理。根據實際情況采取批評、規勸、警告、制止、提請有關部門處理等措施。

10、管理期滿向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料。

11、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務,但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。

12、負責編制物業管理計劃、資金使用計劃及決算報告。

四、物業管理服務費

根據物業管理有關規定收取保潔費、保安費、綠化費、管理費、保養費及特約服務費等。總計:428626.83元。 物業管理服務費標準

根據國家有關規定并參照相關標準,制定本合同物業服務費收取標準。

一、清潔衛生費及綠化管理費

1、保潔費: 0.35x12x13556=56935.20元/年

2、綠化費: 0.55x13556=7455.80元/年

3、化糞池清理理費: 0.30x13556=4066.80元/年

二、保安費: 0.35x12x13556=56935.20元/年

三、小修費: 每年40,000元

四、電梯、高壓水泵運行保養費: 0.45x12x13556=73202.40元/年

五、供電、供水、供暖運行費: 8x800x12=76800.00元/年

六、收發: 3x800x12=28800.00元/年

七、特約服務費: 2x800x12=19200.00元/年

八、管理費及其他:

1、管理費:3.5x13556=47466.00元/年

2、辦公費: 0.35x13556=4744.60元/年

3、其他應急費: 每年5,000元

4、法定稅費: 420606.00 x5.5%=23133.33元/年

九、中修以上和設備、設施更新費用,由物業公司提出項目并套用相關定額,履行各種手續并由業主審核批準后施行。物業管理服務內容及標準

一、保潔: 內容: 區域內公用部分的日常清潔,設立專職衛生人員以確保為業主提供一個清潔、舒適的工作環境。標準:

1、庭院、門廳、走廊

每天利用業主休息時間徹底清掃庭院、門廳、走廊一次,垃圾及時清運。業主辦公時間設置專職衛生員對區域內的衛生進行保潔維護。保持區域內停車暢道路、綠地無廢棄物,使區域內地面無雜物、污漬。對燈具、開關、把手、樓梯扶手及時擦拭。走廊放置的痰桶及時清理,門廳附近的玻璃幕墻每周擦洗一次。

2、電梯

每天清潔、擦拭電梯門、鏡面、墻面。每晚徹底清理地面一次。由衛生維護人員隨時清理電梯間,每天負責更換地毯,以保持電梯清潔無雜物、污漬。

3、衛生間

第四篇：物業服務協議(寫字樓)

武漢[沿江一號購物中心] 物業服務協議（寫字樓）

甲 方： 武漢世紀行物業管理有限公司

法定地址： 法人代表： 聯系電話：

乙 方： 法定地址： 法人代表： 聯系電話：

根據中華人民共和國的有關法律、法規，在雙方自愿、平等、協商一致的基礎上，此協議作為乙方與武漢盛唐房地產集團有限公司 簽訂《房屋租賃合同》（下稱“租賃合同”）時之附件，甲、乙雙方就物業管理服務事宜達成如下協議并共同遵守。

一、寫字樓物業基本情況

1、承租區域位置：沿江一號購物中心（原項目名稱為：龍王廟商貿廣場B區）B區 樓 號，面積 ㎡（本面積以租賃合同中約定的建筑面積為準）。

二、物業管理費及其它相關費用

1、物業管理費計算起始日：乙方自租賃合同約定日即 年 月 日起支付物業管理費，并按計量的實際使用量繳納水、電、延時空調費等費用。

2、物業管理費收費標準：人民幣 元/㎡/月，合計每月人民幣 元（大寫： 圓整），乙方需每季度支付一次物業管理費，每次應提前 日支付。

注：甲方收取的物業管理費用于支付下列但不限于下列發生的：公共區域保潔、保安、綠化費；公共照明費（不包括乙方專用的外墻店招和外墻廣告位照明用電）；物業保險費；固定資產折舊費；員工薪酬福利費；行政辦公費用；公共設施設備（空調主機系統、給排水系統、電梯系統、外圍公共照明等）的運行、維保費等。

3、其他相關費用：

3.1 電話初裝費及資源占用費；

第1頁，共5頁

3.2 網絡初裝費及使用費；

3.3 空調延時服務費：甲方根據本協議第三條物業服務內容提供標準物業服務。如乙方實際享受的空調服務超出約定時間，乙方須繳納空調延時服務費，費用標準為0.2元/㎡/小時，面積按乙方所在樓層總面積計算，該延時費用在乙方繳納當期物業管理費時一并向甲方繳納；

3.4代收代繳服務項目及收費標準：

甲方可提供水、電、燃氣等項目的費用代收代繳服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用）。代收服務項目收費標準：經營用水、經營用電。

注：裝修期水電費收取標準按《裝修手冊》執行，經物業公司驗收合格后，方可轉為經營用電收取標準。“特種行業用水”收費標準按照特種行業收費標準執行。

該費用將根據國家能源價格政策變化而作調整。

4、物業管理服務費用的標準調整根據甲方服務管理狀況并經過相關程序進行。

三、物業服務內容

1、寫字樓共用部位的維修和管理

包括寫字樓主體承重結構部位：包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、門廳、樓梯間、走廓通道等相連部位。

2、寫字樓共用設施、設備的維修、養護、運行和管理

包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、中央空調、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理 包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場。

4、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理 包括商業網點、文化體育娛樂場所。

5、公用環境衛生、綠化管理

5.1 公用環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運； 5.2 公共區域內綠植、花木等的養護與管理。

6、公共安全秩序維護

6.1 維護公共經營秩序安全管理，包括門崗、巡邏等； 6.2 交通與車輛停放、進出的安全管理； 6.3 消防監控與安全管理。

7、其他服務

7.1 商戶裝飾裝修管理：詳見《商戶裝修手冊》之規定；

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7.2 代收代繳水費、電費等服務； 7.3 受理租戶的報修報建，并及時處理； 7.4 建立健全并管理租戶的物業檔案。

四、物業管理服務標準

1、寫字樓及維修管理

1.1 寫字樓內有明顯標志和引路方向；

1.2 寫字樓維修及時率達100%，維修合格率達98%，并建立回訪制度和回訪記錄； 1.3 寫字樓檔案資料齊全、管理完善，建立商戶檔案，隨時可查。

2、寫字樓設施設備管理

2.1 所有公共設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；

2.2 確保設備完好、運行正常，供水、供電、通訊、照明設施設備齊全，使用功能齊全； 2.3 消防設備完好無損、可隨時啟用； 2.4 公共配套設施完好。

3、寫字樓治安、消防管理

3.1 以“人防加技防”的管理模式，加強對智能監控的有效管理； 3.2 定期或不定期的對所有消防設施設備進行檢查，消除火災安全隱患；

3.3 保持消防系統（主要包括自動消防噴淋系統、自動煙感報警系統和自動消防廣播報警系統）。

4、寫字樓環境衛生、綠化管理

4.1 對寫字樓公共區域進行清潔與循環保潔；

4.2 對垃圾實行袋裝化管理，及時清運，做到日產日清； 4.3 公共區域內合理擺設綠植、花木。

5、寫字樓共用部位、共用設施維修處理 嚴格按照《客戶報修管理辦法》執行。

6、寫字樓中央空調使用管理規定 6.1 中央空調供應時間與臨界溫度的規定

6.1.1 起供時間：按合同規定執行。如遇明顯氣候變化將適當調整；

6.1.2 起供臨界溫度：夏季最高氣溫32℃以上、冬季最低氣溫10℃以下時為空調起供溫度（以天氣預報溫度為依據）。

6.2 臨時加班使用空調規定

6.2.1 如租戶在正常辦公日（周一至周五上午9：00—下午17：30）內需延長空調供應時間（須4小時以上），應提前2小時向物業公司提出書面申請，費用按前述辦法計算；

6.2.2 如租戶在非正常工作日要求空調供應（須4小時以上），應提前1天（或8小時）向物業

第3頁，共5頁

公司提出書面申請，費用按前述辦法計算。

五、雙方的權利和義務

1、甲方的權利和義務

1.1 對寫字樓共用部位、共用設施設備、公共安全秩序維護、環境衛生綠化等項目進行維護、修繕、服務與管理，確保乙方經營環境的穩定與經營秩序的安定；

1.2 根據國家相關規定，負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的維修養護計劃以及物業管理服務計劃；

1.3 根據有關規定和政策、結合實際情況，制定寫字樓的物業管理制度和寫字樓裝修手冊，并書面告知乙方，有權制止一切違反物業管理制度及裝修制度的行為；

1.4 依據本協議之標準向乙方收取物業管理費用；

1.5 甲方有權對乙方租賃區域的裝修及質量進行監督和檢查。如乙方未按圖紙設計或違規施工時，甲方有權要求乙方停工整改或恢復原貌，由此而造成的經濟損失由乙方自行承擔，甲方概不負責；

1.6 在事先征得乙方同意后甲方方可進入乙方租賃區域內檢查公共設施設備的使用情況，如遇突發或緊急事故時甲方可進入乙方租賃區域內進行搶修，乙方不得阻止，但事后必須進行情況說明；

1.7 不得擅自占用和改變公共設施的使用功能；

1.8 發生緊急情況或突發事件時，甲方有責任采取應急措施，保障樓內人員生命財產安全，最大限度減少各方面的損失；

1.9 保證按以上約定內容向乙方提供良好的物業管理服務，以確保乙方經營活動的正常進行。

2、乙方的權利和義務

2.1 有權要求甲方按服務協議約定提供良好的物業服務；

2.2 按甲方規定的時間足額繳納物業管理費和由甲方代收代繳的水、電公共事業費用； 2.3 監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理有關問題向甲方提出意見和建議；

2.4 應自覺遵守甲方所制定的《物業管理制度》和《商戶裝修手冊》相關規定，不得在“沿江一號購物中心”內從事與法律、法規相違背的行為；

2.5 乙方進駐寫字樓后，不得私自改變建筑原貌，未經甲方同意不得占用、損壞寫字樓的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，經甲方同意后方可使用，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，乙方應給予賠償；

2.6 按照安全、公平、合理的原則，正確處理寫字樓內的通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法利益；

2.7 未經甲方批準，乙方不得更改、遷移或增大水、電用量裝置或空調的負荷，如擅自接駁、改動、遷移用電裝置及負荷，由此而造成的一切損失將由乙方全部承擔，并承擔相應的法律責任；

第4頁，共5頁

2.8 如果乙方要對租賃區域進行裝修，應提前向甲方提交書面裝修申請和全套施工圖紙，經審核通過辦理相關裝修手續后方可施工，并自覺接受甲方的監督和檢查；

2.9 加強安全防范意識，應加強防火、防盜等事項，因此導致財產損失的由乙方自行承擔。

六、保險

乙方租賃區域內人身及財產的有關保險由乙方自行辦理。

七、違約責任

1、雙方均應遵守本協議的各項規定，任何一方違反本協議的規定，應承擔違約責任；給對方造成經濟損失的，還應賠償損失；

2、若乙方未能按期繳納各項費用，甲方有權書面通知乙方立即繳付。若乙方逾期未能繳付，乙方須按租賃合同的相關標準向甲方繳納滯納金；乙方延遲支付超過30日，甲方除收取滯納金外，還有權停止提供物業管理服務、解除合同，由此引起的一切損失和責任均由乙方自行承擔；

3、乙方未經甲方許可，擅自進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物主體結構的改動，乙方須按給原建筑物造成損失的2-5倍支付違約金；

4、乙方違約在公共區域堆放貨物、雜物或加建建筑物，甲方有權向乙方收取清理費；

5、任何一方不得單方面提前終止協議，否則，應承擔違約責任，并賠償給對方造成的損失。

八、其他

1、本協議的有效期與租賃合同期限相同，乙方在簽署正式租賃合同時須與甲方簽訂此服務協議，本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

2、本協議未約定事宜參照租賃合同相關條款執行，如在本協議履行過程中出現租賃合同與本協議均未規定的事宜，應及時協商另行簽訂補充協議或遵照國家有關法律、法規執行；

3、本協議共5頁，自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，一式二份，甲乙雙方各執一份。

甲方簽字/公章： 乙方簽字/公章：

法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：

年 月 日 年 月 日

第5頁，共5頁

第五篇：寫字樓物業特色服務

寫字樓物業特色服務

篇一：高品質寫字樓物業服務設計方案

高品質寫字樓物業服務設計方案 高品質智能化的物業能夠吸引客戶的眼球，高素質人性化的物業管理服務能夠抓住客戶的心。為使楷林國際大廈的物業服務質量與大廈的硬件品質相匹配，我根據既往的工作經驗，針對大廈商務消費群體的需求，從以下幾個方面設計楷林大廈的物業服務整體方案：

一、服務原則

1.權利界定的原則：以物業產權為管理權的基礎，業主為管理權的權利主體，物業管理公司為管理的具體執行者；業主，業主大會，物業管理公司之間的權利義務應予明確。

2.業主至上的原則：有需求就有服務；

3.統一管理原則：公共部位及公共設施設備由物業公司統一管理，確保物業的保值與增值；

4.經濟合理原則：物業管理費及各項收費標準合理制定，既考慮主管部門的行業管理要求，又要兼顧物業運行成本支出，以保證物業管理服務行為有效健康的進行；

5.專業化服務原則：物業管理公司有一整套專業化、規范化、系統化的管理規章制度和服務原則標準，執業員工要求持證上崗。

6.超前管理原則：物業管理公司的管理意識，服務內容要想在用戶之前，不能默守陳規。

二、服務內容

1.共性服務：

從寫字樓的物業特點出發，為全體業主/租戶及其訪客提供的全方位特色的物業管理服務

1)總臺服務

商務公司的客戶量較大。總臺服務能夠在第一時間滿足來訪客戶的咨詢、引導、查找、問訊、投訴等需求，縮短尋訪時間。同時還可針客戶的需要，提供包裝繩、簡單打包、便箋、針線包、小型運貨平板車、急救包、送水等服務。

2)禮儀服務

商務公司客戶的素養相對較高，他們對大廈服務人員的禮儀要求也較高。由保安員提供的酒店門僮式服務，如：開/關車門、記錄出租車車牌號、搬運箱包、代叫出租車、雨、雪天撐傘護送客人上、下車等，在為客戶提供方便，博得其好感的同時，也控制了部分影響商務辦公的人群的進入。

特色服務

1，每日雍尚服務

每天早上8點由客服經理帶領客服人員在大堂列隊歡迎業主客戶的到來。

2，VIP服務

針對重點業主租戶建立VIP團隊服務（客服、工程、保安），如遇公司慶典、重要客人來訪等，做好迎接服務，體現大廈品質。

3，互動服務

經常組織和業主租戶之間的互動活動增加感情，如舉辦聯誼會、茶話會、球賽、爬樓活動等，遇到節日給業主租戶贈送小禮物加強感情交流。記住每位業主（老總）的生日，有前臺人員送上鮮花，表達心意。

4，超值服務

管理中心和楷林大廈周邊的賓館、飯店、會所、健身俱樂部、洗衣房等簽訂長期合作協議，業主租戶憑客戶證可享受最大折扣優惠。

5，設立專業設計部門及人員，打造大廈形象。

標示系統的完整及好壞也影響著楷林大廈的品質，為此物業公司要對標示系

統進行全方位的設計，特別是細節，如前臺、衛生間、機房內服務人員照片上墻，電梯、各機房內標識牌等的設立。再有對于大堂的設計，家具的擺放、燈光的亮度、花卉的擺放，節假日的布置，前臺人員的工裝顏色的更換都應有不同的方案，體現出變化和別具一格，增加亮點。

3)安全服務

大廈的安全防衛工作是管理的重中之重，它不僅涉及各類金融機構等業/租戶的財產與個人生命安全，還涉及大量的行業、商業、部門機密。寫字樓在辦公時間通常都是開放的，致使治安管理難度增大。為此，物業公司將以建立健全嚴格的出入管理制度，加班登記制度、鑰匙管理制度，建立客戶檔案，增加巡邏頻次，二十四小時安全監控，惡劣氣候對大廈門窗進行巡查等一系列積極有效的防范手段，加強安全管理力度。

4)消防服務

楷林大廈為高層建筑，規模大、功能多、設備復雜、人流頻繁、裝修量大，高層建筑承受風力大，易受雷擊，所以火災隱患多。消防服務，以預防為主，物業公司將與各金融及商務公司簽定消防責任書，明確消防安全責任人，積極宣傳消防基本知識，幫助客戶掌握防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防監控，定期進行消防設施的檢查和保養，定期進行大廈消防聯合演練（要求所有業/租戶參加），人防與機防有效結合，確保大廈的安全使用。

5)清潔服務

清潔好壞是楷林大廈管理服務水平的重要體現，關乎大廈的形象，并且很大程度影響大廈的租售率。為此，必須對質地講究的高級裝飾材料進行專業化養護，對樓體外檐進行定期清洗，保證公共通道、電梯、衛生間、茶水間、吸煙室、空中花園，公共設施設備外面的清潔，不留衛生死角。使業/租戶及訪客隨時感受到清潔、光亮、通透和空氣清新。

6)綠化服務

商務寫字樓通常較為封閉，環境相對較為沉悶。恰當的綠植品種選擇，合理有序的布置擺放，能夠增加大廈的生機，美化辦公環境，滿足成功人士的心理需求（吉祥、順利、發財、興隆等）。特別是在節日期間，別致的盆景裝飾，更能突出喜慶的氣氛。7)運輸服務

對于電梯的使用物業公司應按照客戶入住情況及人員分布盡快劃分高低區，降低能耗及使用高效率。

電梯司機的友善禮貌，是大廈物業服務水平體現的又一窗口。統一問候語、清晰報站提示、合理的停靠組合，既樹立了良好的企業形象，又提高了電梯運行效率和安全性，同時還能保持電梯清潔效果，降低電梯使用過程中的損壞機率，控制客、貨運輸分流。

8)工程設備設施運行及維保服務

楷林大廈設備設施復雜，技術含量高，覆蓋范圍廣，供配電系統、照明系統、消防系統、安防監控系統、通訊系統、網絡系統、運輸系統、溫度控制系統、給、排水系統、車輛管理系統等設施設備能否正常運行，不但關乎各業/租戶辦公環境的優劣，更關乎其在客戶群體心目中的形象和口碑及公司在行業中的市場定位。因此，設備、設施的安全、正常運行是大廈物業管理運作的核心和重點。

在大廈物業管理中，一定要建立高素質的員工隊伍，運用高技術的管理手段，高標準的管理要求對楷林大廈進行專業化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、長期相結合的工程設備維保、檢修計劃外，還將制定并不斷完善一套覆蓋各個方面的管理預案，并充分利用大廈的智能化物業管理系統，對所有公共設施設備的運行情況進行二十四小時不間斷的監控。降低設備運行故障率，保證設備設施的良好運轉，為業/租戶提供舒適、優雅辦公環境的保證。

9)客務服務

寓管理于服務，是物業管理的顯著特征。為方便客戶，滿足客戶需要，物業公司將設立客戶服務中心，為業/租戶提供一系列服務包括，遷入/遷出手續辦理、恭賀喬遷、提供客戶手冊（辦公環境及物業專項服務介紹、大廈周邊配套指南，包括餐飲、娛樂、休閑、健身、購物、行政服務、金融、醫療、交通等內容）、提供裝修手冊（裝修階段的相關管理規定）、接待服務（投訴、報修、咨詢等）、意見征集、問題處理信息反饋服務、組織聯誼、競技比賽活動、專題沙龍或講座、協助客戶在大廈內進行業務宣傳等服務內容，從而提高物業服務品質。

10)節能控制

公共設施設備的能耗費用在物業管理成本支出中所占比重很大，只有在節能降耗上開動腦筋，才能從根本上降低物業運行成本。為此，物業管理公司的保安部和工程部將互相協作，根據大廈開放及關閉時間規定，在滿足業/租戶加班需求的基礎上，嚴格控制照明系統、溫度控制系統及運輸系統的分區使用，把設備運行成本降至最低。

11)標識系統設計

完善、清晰的標識系統，能增強指引功能及提示、警示功能。為此，物業公司將從樓宇名稱標識、樓層標識、功能區指示標識、設備設施標識、物業管理用房標識、警示及提示標識、水牌、方向指引標識、消防疏散標識等多方面進行周密的考慮和要求。除去開發商配備的標示外，物業公司可根據自身的需要更加完善自己的標示。

12）二裝服務

建立二裝服務部，指定專門人員配合及監管業主的二次裝修過程。

2.專項服務（功能布局）

寫字樓的客人多為商務客人，因此在大廈的功能布局上，應從商務工作的需求出發，滿足這一特定人群的需要。

1)員工餐廳

考慮多數公司辦公面積有限，不具備炊事條件，且大廈周邊短期內餐飲配套不甚完善，大規模的寫字樓，其所容納的職員數量眾多，午休時間較短，急需解決就餐問題。（建議在8月31日開業前員工餐廳要開啟，如找不到合作伙伴物業公司可自辦）。

2)中、西餐廳

商務客人來訪，各公司皆需盡地主之宜。為體現公司的好客和行業身份，要求就餐環境優雅，菜品質量上乘，有特色的中、西餐廳，為公司解決了來訪商務客人的就餐問題。（二、三樓可考慮應盡快招租)。

篇二：高級商務寫字樓的物業管理

高級商務寫字樓的物業管理

隨著國內市場經濟的快速發展，區域環境的日趨成熟，在目前一直以硬件設施著稱的商務辦公寫字樓成為一種標識時，對其進行物業管理這一“管家”的作用也日益凸現出來。

在昆明本地物業管理企業中，大潮物業所管理的“三合商利”寫字樓一直以其獨特的管理模式吸引了眾多商家的云集，現已成為東風西路上一道風景線。大潮物業開辟了寫字樓先進管理模式的先河，根據大潮物業多年成功的管理經驗，針對寫字樓物業管理總結出以下幾個方面：

第一：安全問題至關重要

安全問題在物業中永遠占據著核心的地位。安全防范應當遵循人技兩防原則，在保證設備到位的同時，物業管理人員的安全意識也尤為重要。有很強的責任心，居安思危的意識，安防人員強烈的責任心是安全防范的重中之重。

第二：質量認證帶來服務保障 在業主(客戶)接受物業服務的過程中，通過引入第三方專業的物業服務質量評估機制，定期進行物業管理服務質量的評估，業主(客戶)就能清楚及時地知曉目前所接受的物業服務質量的綜合水平，提高業主忠誠度的同時也提高了企業的信譽度。

第三：認真做好“管家婆”

顧名思義，物業公司在管理中應該做到面面俱到。硬件管理是基礎，軟件的管理才是根本。物業公司在滿足業主現有需求的同時應不斷改 進和預見業主(客戶)的潛在服務需求。通過調查和走訪主動做好“管家婆”的組織宣傳工作，如搭建信息平臺、企業人才沙龍、上門送餐、搬運服務、信息查詢、商務等服務，以細微周到、持續永恒的信念做好“管家婆”。

第四：建設并賦予樓宇文化生命力

在建設樓宇文化之前，我們應先明白建設的目的及過程中的難點是什么。首先，物業公司做好樓宇文化建設旨在創造一個寬松、舒適、整潔、和諧的辦公環境，使每一個企業之間增進了解，互助互愛，從而營造良好的辦公氣氛。其次在過程實施中應注意，每棟樓宇自身的業主(客戶)和服務需求是多樣性的，因此物業公司在做樓宇文化建設的同時應避重就輕，探索并找到業主(客戶)共性的事物和需求予以開展實施，并保證過程的控制，這樣的樓宇文化建設才會得以持續，才擁有生命力。

如今大潮物業憑借其規范化的物業管理服務和先進科學管理理念已經躋升全國優秀物業管理行列，所管理的純商務辦公樓宇“三合商利”曾榮獲“寫字樓成功管理模式”等多項榮譽，現已成為昆明寫字樓管理的典范。

淺析寫字樓的物業管理

核心提示：寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高，它不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點，要針對寫字

樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。

(一)寫字樓物業的特點和管理特點

寫字樓是業主、非業主使用人進行日常辦公或開展經營活動的場所。寫字樓物業和管理主要有以下幾個特點：

(1)物業的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業管理的車輛指揮管理工作量大。

(2)物業檔次高，整體形象好，業主、非業主使用人對物業管理的要求也較高。

(3)物業的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統、樓宇辦公自動化系統、樓宇智能化管理系統等。

(4)物業使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業的租賃管理是物業管理難點。

(5)業主、非業主使用人經營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關系復雜，業主、非業主使用人內部管理隱患多，給物業管理增添了難度。

(6)業主、非業主使用人來自社會各階層，素質參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業管理的公眾管理制度執行難，物業管理服務費等費用拖欠嚴重。

(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。

(8)因為是辦公場所，單個物業空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內業主、非業主使用人的設施、財產多，人員集中，是防火控制的重點區域，消防安全是物業管理的重點之一。

(二)寫字樓的物業管理

1.寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高。所以物業管理企業在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質，無論是個人形象，還是內在氣質，都要達到一定標準。此外，物業管理企業要加強管理，努力提高物業管理服務質量，以滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理高標準的要求。

2.寫字樓物業不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點。所以物業管理企業必須改變一般的物業管理觀念，不能一味求嚴、求穩，一定要在員工服務意識和服務禮節禮貌的培養方面下一番工夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理服務的更高要求。

3.針對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業管理的品質和所提供服務的有效性，尤其是物業維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力。

淺析寫字樓物業的服務

寫字樓物業是相對住宅物業、工業物業等物業類型而言的，是商業物 業的主要類型。寫字樓物業的管理服務既要遵循物業管理的一般規律，又具有鮮明的獨特性，決定了寫字樓物業的管理服務與其它類型的物業服務有著明顯的區別。

在集團開發的本地物業中，寫字樓物業有國貿大廈、商業大廈、商住大廈、皇城廣場、天安大廈等，在集團物業管理業務中占據十分重要的地位，做好寫字樓物業的管理服務意義深遠。

一、寫字樓物業的服務對象

物業管理服務對象是業主和物業使用人，但與住宅等物業相比，寫字樓物業的服務對象明顯不同。首先，寫字樓物業的業主、物業使用人以法人為主，且以營利性法人居多，以國貿商業大廈為例，共有140位用戶，全部為法人用戶或其分支機構，而小區則以自然人為主；其次，業主與物業使用人在物業管理活動中所扮演的角色區別較大，一般來說，業主作為投資主體享有物業的收益權，而使用物業的往往是業主的租戶，即物業使用人，如商業大廈140位用戶中，業主使用物業的只有24位，比率僅為17%；另外，在對物業的使用上，法人將物業作為經營場所，與住宅用戶將物業作為居家場所不同。

法人用戶是一種團體性組織，即物業管理公司的服務對象不是固定的個人，而是一個群體。一般情況下，與物業公司直接接觸較多的是用戶的前臺、后勤（總務）、財務人員，其他人員則主要通過保安、保潔、公共設施設備等公共服務項目對物業公司形成大概印象，而用戶滿意度是用戶所有人員對物業公司印象的集合，因此，理論上講，只有用戶的所有人員都滿意，用戶對物業公司的服務才可能是滿意的。由于用戶的人員是流動的，加上用戶本身的流動，物業公司的服務只有保持連續穩定性才能維持用戶的滿意度。

二、寫字樓物業服務對象的需求

法人用戶為各種各樣的商業組織（公司），不同的公司對物業服務的需求不盡相同。如有的用戶希望看到物業公司員工每天的工作，篇三：如何做好寫字樓物業管理服務工作

如何做好寫字樓物業管理服務工作

編者：周建榮

如何做好寫字樓物業管理服務工作，是許多物業管理企業一直在研究和探討的一個問題。我公司長期從事寫字樓物業管理工作，經過一段時間的摸索，總結出做好寫字樓物業管理工作的幾個要點：緊抓內部服務管理；搞好日常服務工作；根據客戶不斷變化的需求調整服務內容；注重細節。

一、內部服務管理

物業管理的本質是服務，要想使物業管理達到高水平，就必須強調服務的規範化和標準化，寫字樓物業管理更應如此，必須堅持高標準、高起點、高質量的服務塬則。? 公司在實施寫字樓物業管理工作中，結合自己的實際，制定出了各項目的服務標準，這其中既有量的規定，又有質的要求，使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有“度”的概念，而且在實施中有“量”的目標。

此外，公司還堅持不斷完善服務標準，實行嚴格的監督檢查制度，做到每周、每天、每時對各類服務質量進行監督檢查，使服務質量始終緊貼客戶的需要，確保服務的質量。同時，公司在服務工作中還將其中循環往復、行之有效的操作行爲，用標準化的形式固定下來，編成服務管理手冊，而且根據各崗位的實際情況，編制相應的工作手冊和安全知識手冊，并做到人手一冊。

做好內部服務管理，還應不斷提高員工的素質。公司根據人員情況定期對其進行崗位技能培訓、案例培訓和部門內輪崗培訓，以提高員工的業務技能，同時開展“6S”標準化建設活動，使員工素質得到進一步提高。

二、服務工作

把寫字樓物業管理中的保潔、保安等日常服務工作做到位，爲客戶營造一個安全、舒適、便捷的環境，是物業管理服務中的基本工作。

保潔工作看似一項簡單工作，不過是讓寫字樓內外環境干凈整潔，但實質上是對寫字樓內的各類建材進行日常養護，并以此來延緩寫字樓內各類建材的磨損和自然老化，從而延長物業的使用壽命，使該物業産生更多的經濟效益。保潔工作也是向業主展現物業管理公司的管理能力和管理水平的一個窗口，爲做好保潔工作，公司制定了《保潔作業指導書》等規章制度，對保潔人員堅持做到上崗前進行培訓，上崗后定期培訓，并嚴格檢查考核保潔工作，保障業主在一個干凈、整潔、舒適的環境中工作生活。

保安是寫字樓物業管理日常服務的另一項重要工作。寫字樓物業主要是爲各類公司、企事業單位、辦事處等提供的辦公場所。加強治安防衛，做好保安工作不僅關系到客戶的生命和財産安全，而且關系到物業管理公司的聲譽。辦公單位集中，人流密度大是寫字樓物業的主要特點之一，這給物業管理公司做好保安工作帶來了一定的難度。所以工作上采取了以下措施：首先，制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責；其次，加強治安防範。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮，防止人爲破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故；同時，公司還成立了女子保安隊，將帶有迎賓接待性質的值勤崗位交由女子保安隊負責，使進入寫字樓的人既能感到親切、熱情、舒適，又能感到安全、便捷。

搞好寫字樓設施設備的維修養護工作是保障業主和使用人正常工作的基礎，公司非常重視此項工作。對于在日常報修和檢查過程中所出現的問題，公司及時派維修人員進行修理，確保損失最小化；對突發故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意；同時，公司的客服中心每天都要對報修的客戶按一定比例進行電話回訪，聽取客戶對維修人員和維修工作的評價和意見。通過回訪隨時監督維修人員是否按時、按規章、按操作程序爲客戶做好維修工作。

以客戶爲中心依據不斷變化的客戶需求調整服務內容

對于寫字樓物業管理工作來說，搞好服務是第一位的。因此，寫字樓物業管理應該堅持“一切圍繞客戶轉”，不斷提高客戶滿意度，這是衡量物業管理質量的最高標準。? 目前，我國對寫字樓物業管理還沒有一個統一、完整的管理標準，服務內容基本都是根據客戶的具體需求情況來制定的。經濟越發展，客戶的需求就越多樣性、個性化。所以，物業管理服務的內容并不是始終如一、一成不變的，物業管理公司必須根據客戶自身不斷變化的需求隨時增加服務內容。如：公司服務的寫字樓衛生間在塬先裝修時，由于衛生間面積比較狹小，因此未在小便池兩側安裝隔闆，樓內客戶對此提出意見，希望能在小便池兩側安裝上隔闆，我們當即接受了這條意見，并在一周之內將全樓衛生間小便池兩側都安裝了隔闆。另外，公司服務的寫字樓衛生間在裝修時都掛了一些趣味漫畫，隨著時間的推移，客戶對漫畫的內容失去了興趣，他們非常希望能夠看到有新內容的漫畫，了解到這些需求后，公司組織人員去市場尋找購買了大量內容幽默風趣的漫畫書籍回來，將衛生間內的漫畫全部更換，同時還制定出了衛生間漫畫更換時間表，定期更換衛生間內的漫畫。

注重細節

寫字樓物業管理服務工作除了爲客戶提供日常的管理服務和維護之外，還應該注重細節。對于很多在寫字樓內工作的人來說，除了門口的保安以及部分保潔人員以外，很少與物業管理人員有過多的接觸，與物業管理公司的交流相對較少。所以，物業管理公司要與在寫字樓內工作的人們建立起和諧、友好的關系，就必須加強對細節的關注。

如每當在大風降溫、大雨天氣來臨之前，公司都會提醒客戶關好門窗；每逢節假日放假前一天，公司都會在寫字樓各入口處立上告示牌，提醒客戶休假前不要忘記關燈、切斷屋內電源、關好門窗、鎖好抽屜柜子等，以防可能造成的損失；同時，公司還制定了防汛、掃雪鏟冰等緊急預案，每次下雪時，公司都會按照緊急處理預案及時調動人員、物資做好掃雪鏟冰工作，保證客戶在來上班之前已經將廣場、主要道路的積雪清掃完畢，方便客戶行走。

品牌是企業的無形資産，物業管理品牌的塑造必須以管理規模的擴大和服務品質的提高爲保證。隻有貼近客戶才能贏得客戶，隻要物業管理公司能在服務中注重細節，關注客戶的感受，堅持執行規章制度，做到規範化、標準化服務，就一定可以做好寫字樓物業管理服務工作。

物業管理是進入門檻低、競爭性強、私企林立、外來工多的勞動密集型的微利行業,也是聯系千家萬戶，提供服務產品的服務企業。物管企業要想在競爭中脫穎而出，離不開強烈的服務意識，更離不開服務理念與技巧的創新。當前要重點把握好以下12個服務理念與技巧：

1、先人后已。這是“顧客至上”服務理念在物業管理這個特殊行業的具體應用。大家知道，業主是服務企業的“上帝”和衣食父母，作為物業服務人員應象尊重父母一樣尊重業主，樹立高尚的情操，把自己放在一個管家或仆人的位置上，主動為業主提供服務，當好乙方，而不能顛倒過來，先搞自我服務，更不能凡事討價還價，或要求業主為我們服務。譬如，當工作人員和業主同乘電梯時，應主動避讓，讓業主先進先下；當發現業主提（拿）較重東西在小區行走時，應主動幫助提（拿），助人業主一臂；當業主有什么投訴時，應體諒對方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理。只有把服務工作做好了，物管企業才能受到廣大業主的認可。

2、品味超前。所謂品味超前，就是指觀念要先進，并不斷接受新事物，做到與時俱進，更新觀念，勇于追求時尚和時髦，在時尚觀念和服務理念上給業主以耳目一新的感覺，在為業主提供日常專業服務的同時，在生活方式和居住理念上給業主創造高格調、高品位的藝術享受。在實際工作中，理念上的模糊或混亂必須導致思想上的錯亂，而思想上的錯亂又必然導致行動上的**。比如，物管企業每逢重大節日都要進行節日裝飾布置，而這種布置必須反映時代的先進性要求，適應廣大業主群的品味性要求，并體現出本小區或樓宇的特色性要求。否則，就會引起業主的投訴或不滿，起不到應有的裝飾和宣傳作用。要正確處理好成本控制與實際需要的關系，不能以控制成本為由降低裝飾布置的水準。

3、務實求細。物業服務千頭萬緒,其服務質量往往看得見、摸得著、聞得到，來不得半點虛偽和糊弄。因此，物業服務無小事，無論是保安、保潔還是綠化、維修，每一位員工都要盡職盡責，細心做好每一個環節的工作。或許有些事情，在物管企業看來是小事，但對于某個具體的業主來說，可能就是大事和急事。所以，我們不論是一線工作人員還是后方工作人員，都要強化服務意識，加強責任心，做到精細管理，細微服務，把工作激情與“首問責任制”、“小區主任負責制”、“主任季度考核、員工月度考評”結合起來。要建立起一整套以業主為關注焦點的規范內部管理運作的服務質量標準體系和工作流程，并做到先想先做，任勞任怨，勤能補拙，以保證服務工作的及時性和質量。

4、能言巧語。這是由物業服務的特性所決定的。因為，物業服務整天與人打交道，不僅要學會做，而且要學會說，經常就有關事項與人溝通。實際上，無論男人與女人都喜歡聽好話，一些表揚與贊美的話，會使業主產生心理上的一種共鳴和滿足感。同時，物業管理又是新興行業，我們要學會一邊開展工作，一邊向業主宣傳和推介物業管理的一些理念與知識，以換取廣大業主的理解和支持。當然，提倡會說話，不是叫我們不做工作，只會花言巧語，更不能言行不一，而是提倡我們一定要在干好工作的前提下，學會溝通和表達，尊重和反映客觀事實，用我們的真誠和發自內心的肺俯之言，說服業主，打動對方，使其產生共鳴。比如，當遇到業主時，應主動熱情地打招呼，而且要簡明扼要、言簡意賅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或語無倫次，羅羅嗦嗦。其實，主動熱情地打招呼，會像春風拂柳、柳絲輕蕩一般，給業主以十分的好感；而不理不睬或笨嘴笨舌，則會像數九寒天、冰天雪地一般，給業主以十分的厭惡。我們每一個員工的笑臉、每一個保安的手勢、每一個維修工的禮貌問候，都將成為化解矛盾的潤滑劑，解決問題的添加劑，增加友誼的粘合劑，進而為我們的物業服務插上翅膀，獲取業主對我們更高的滿意度。

5、急人所急。物管企業應多站在業主的立場上想一想，把熱情服務、貼心服務與主動服務、及時服務結合起來，做到急業主之所急，想業主之所想，切實

幫助他們解決實際需要，從而拉近企業與業主的距離。事實上，有些業主的需求往往是火燒眉毛的急事，不管是找到一線員工，還是小區管理員，或是公司任何一個員工，都必須提供及時、便利、高效、經濟、便民的服務。而要做到這一點，小區應設立24小時的服務電話，及時受理業主各種投訴或需求；通過定期召開座談會等形式，面對面地直接及時地了解業主的需求；主動把事情想在前、做在前，把矛盾和問題化解在萌芽狀態。

6、誠信守諾。就是要認認真真遵守和履行物業服務合同，做到言行一致、重質量、守誠信。有人說，誠信不僅是一種品行，更是一種責任和品牌，還是一種資源，也是物管企業的發展之路。為做到這一點，我們公司主動導入ISO9001：2000國際質量管理體系，將“每天

前進一步，永遠微笑服務”作為公司質量方針，將“誠信守諾”作為公司的服務宗旨內容，要求做到顧客需求的評審率達100%，解決業主投訴的及時率達100%，服務承諾兌現率達100％，反饋率達100％。為了確保業主滿意，公司還堅持每季度進行一次顧客滿意度調查，及時、準確地了解業主的滿意程度，重點關注顧客的不滿意信息，對癥下藥，持續改進，不斷提高了顧客的滿意度。

7、安全第一。安全是當代社會文明和進步的重要標志，關系著千家萬戶業主的安危，牽動著廣大業主的心，也成為廣大業主的首選訴求和物管企業的最大挑戰。講安全，重點是消防安全，尤其是防火、防盜；難點是防止保安漏崗、睡覺和監守自盜；熱點是業主借安全無保而胡鬧，包括拒交物業服務費等。因此，作為物管企業要十分關注社區安全，堅持一手抓效益，一手抓安全，以安全保效益，以效益促安全，不能顧此失彼，或厚此薄彼。要正確處理好安全與穩定的關系、安全與生產的關系、檢查與整改的關系、偶然與必然的關系、突擊與持久的關系、硬件與軟件的關系，努力關注業主對安全的訴求，保一方平安。

8、溫馨提示。溫馨提示一般不是物業管理合同的具體服務內容，而是以人為本理念在物業服務中的具體運用，是一種十分具有人性化和充滿人情味的超值服務，是物業服務上的理念創新和價值創造。一般來講，溫馨提示，在時機上要重點把握季節轉換、重大事項出臺、節假日等，在內容上要重點把握防火、防盜、防寒、防暑等，在形式上要重點把握以書面提示為主，在對象上要重點把握一般針對廣大業主群而不是某個業主。實踐證明，溫馨提示是拉近企業與業主距離的一種好形式，也是實現企業與業主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終達到人區和諧的目的的一種好途徑。

9、群策群力。物管企業專業復雜，崗位較多，人員分散，要想達到顧客滿意，需要調動所有員工的積極性，各展其長，各盡其能，群策群力，做好自己的事，看好每一個陣地。其實，物管企業的盛衰轉換，關鍵在有沒有團隊精神。假如一個企業人心渙散，其發展必不長久。

10、專業要專。物業服務看似簡單，因為沒有很特別的技術要求，人們誤認為沒有專業性要求。其實，現代物業管理不同于傳統的巡巡掃掃、站崗放哨和修修補補，而是一門專業，各有各的要求，包括要求具備現代綜合知識、社會經驗和專業技能。譬如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新、保潔開荒等項目。保安員不僅要學會巡邏發現應急事項，還要學會擒拿格斗處理問題，不僅要求具備保安知識，還要掌握電工知識、消防知識以及治安條例等法律法規知識。尤其是維修工是物業管理企業的基本技術力量，應鉆研相關的維修技術，學會電腦，成為本行業的行家里手。

11、拴心留人。物業管理是勞動密集型企業，勞務人員中外來工多、農民工多、文化水平低的多，特別是他們沒有接受過系統的職業道德教育和技能培訓，難以形成義利結合、以企業為家的職業道德觀，所以，流動性特別大，有時甚至像牧民一樣，說走就走。物管企業應下力氣針對這些特點，開展職業道德教育、入司教育、忠誠企業的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如實的介紹公司的情況，選準適合企業需要的人；第二，認真開展敬業、愛業、創業教育，引導他們忠于職守，忠誠企業，安心企業；第三，努力為他們創造良好的工作、生活及成材環境，實行環境留人；第四，積極開展思想政治工作和談心活動，實行感情留人。

12、先禮后兵。物業管理面對千家萬戶，形形色色的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的并存，這是我們不能選擇的。其中，收費是物業管理最敏感的一個話題，而服務收費又是物管企業的生存根本，對于一些業主以各種理由拒絕物業收費，我們首先要主動檢討自己工作中的不足，堅持耐心說服解釋。但是，當我們依約提供了質價相符的服務后，對于仍不交物業服務費的業主，我們就不能一味退讓，而應該先禮后兵，該出手時就出手。即：首先是采取主動協商的策略來解決；其次是通過發律師函，甚至停水停電來解決；再次是對于無理取鬧、惡意拒交管理費的，該打管司的就打官司，直至達到追回物業服務費之目的。

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