第一篇：淺析高品質(zhì)寫字樓應(yīng)急電源配置比較優(yōu)秀論文

引言

隨著經(jīng)濟(jì)全球化腳步的日益加速，越來越多大型外企入駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，寫字樓逐漸成為城市的主流建筑，寫字樓作為一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，從最初簡(jiǎn)單的辦公場(chǎng)地，到普通型辦公樓、綜合型商務(wù)寫字樓，再到現(xiàn)今 5A 級(jí)寫字樓、超甲級(jí)寫字樓，寫字樓品質(zhì)發(fā)展也見證了經(jīng)濟(jì)繁榮的進(jìn)程，在這其中，可靠的電力系統(tǒng)供應(yīng)也成為提升寫字樓品質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不可或缺的重要因素。整理筆者設(shè)計(jì)的高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，均為一類高層民用建筑(根據(jù) GB50045-95《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(2005年版)表 3.0.1規(guī)定)，而一類高層民用建筑的消防用電、地下污水泵、客梯、電子信息機(jī)房及安保系統(tǒng)、變頻調(diào)速生活給水泵等為一級(jí)負(fù)荷(根據(jù)JGJ16-2008《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(下簡(jiǎn)稱《民規(guī)》)3.2負(fù)荷分級(jí)及供電要求規(guī)定)，且《民規(guī)》 3.2.8中規(guī)定“3.2.8一級(jí)負(fù)荷應(yīng)由兩個(gè)電源供電，當(dāng)一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí)，另一個(gè)電源不應(yīng)同時(shí)受到損壞”。

綜合以上分析，在高品質(zhì)寫字樓電力系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)已成為電力供應(yīng)可靠性有力的保證，本文將就一類高層民用建筑中柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)的配置、所接負(fù)荷的類型、機(jī)組容量的計(jì)算等柴油發(fā)電機(jī)組設(shè)計(jì)中的相關(guān)問題進(jìn)行探討。柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)所接入負(fù)荷的類型

接入柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)的負(fù)荷主要分為兩類 ：

1.1 根據(jù)規(guī)范中負(fù)荷等級(jí)的分類，接入柴油發(fā)電機(jī)組的負(fù)荷包含一級(jí)負(fù)荷：消防設(shè)備、應(yīng)急照明及疏散指示、航空障礙燈、地下污水泵、客梯、電子信息機(jī)房及安保系統(tǒng)、變頻調(diào)速生活給水泵、機(jī)械停車設(shè)備、大型超市商業(yè)及酒店管理用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等負(fù)荷。

1.2 根據(jù)租戶租賃面積的大小，租戶又可分類為普通租戶和 VIP租戶，普通租戶一般指按樓層內(nèi)單位租賃或按整層樓層租賃 3層以下的客戶，而 VIP 租戶一般定義為按整層樓層租賃三層(含三層)以上的客戶。為提升寫字樓品質(zhì)，在設(shè)計(jì)中我們還考慮到給每個(gè)租戶提供重要負(fù)荷預(yù)留電量，也將接入柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)中，該部分電量主要用于提供租戶數(shù)據(jù)機(jī)房、計(jì)算機(jī)中心等核心區(qū)域的用電，以保證供電可靠性。柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)的配置

2.1 配置方案

根據(jù)柴油發(fā)電機(jī)接入負(fù)荷的類型，對(duì)柴油發(fā)電機(jī)的配置可以有以下三種選擇 ：

Op1.設(shè)置一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)組，接入一級(jí)負(fù)荷、普通租戶重要負(fù)荷及 VIP 租戶重要負(fù)荷;

Op2.設(shè)置兩臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)組，一臺(tái)接入一級(jí)負(fù)荷及普通租戶重要負(fù)荷，另一臺(tái)接入 VIP 租戶重要負(fù)荷;

Op3.設(shè)置兩臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)組，一臺(tái)接入一級(jí)負(fù)荷，另一臺(tái)接入普通租戶重要負(fù)荷及 VIP 租戶重要負(fù)荷。

2.2 機(jī)組運(yùn)行負(fù)載率

在柴油發(fā)電機(jī)組實(shí)際運(yùn)行中，若柴油發(fā)電機(jī)組長(zhǎng)期滿載運(yùn)行，對(duì)缸機(jī)曲軸等具有一定的損傷，從而導(dǎo)致降低發(fā)電機(jī)組的使用壽命;相反若柴油發(fā)電機(jī)長(zhǎng)期處于小負(fù)載運(yùn)行中，一方面負(fù)載率低造成很大的浪費(fèi)，增加油耗，且增加了工程初始投資;另一方面低負(fù)載率導(dǎo)致柴油燃燒不充分，長(zhǎng)時(shí)間會(huì)造成發(fā)電機(jī)組的積碳嚴(yán)重，對(duì)發(fā)電機(jī)組也具備一定的損傷性;而當(dāng)柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行負(fù)載率在 80% 時(shí)，既可以確保發(fā)電機(jī)組不超載運(yùn)行，也可以保證發(fā)電機(jī)組不會(huì)長(zhǎng)期低負(fù)荷運(yùn)行，從而延長(zhǎng)柴油發(fā)電機(jī)組的使用壽命。基于以上分析，選擇合適的負(fù)載率對(duì)柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)至關(guān)重要。

2.3 方案的優(yōu)缺點(diǎn)

實(shí)際設(shè)計(jì)案例中，筆者參與的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中多采用 op2方案，即設(shè)置一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)組為一級(jí)負(fù)荷及租戶重要負(fù)荷提供應(yīng)急及備用電源，另外為 VIP 租戶重要負(fù)荷預(yù)留柴油發(fā)電機(jī)房位置，待 VIP 租戶入駐后可根據(jù)實(shí)際用電量需求，再另行設(shè)計(jì)選擇合適的柴油發(fā)電機(jī)組。

相比較 op1和 op3，op2的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：

(1)經(jīng)濟(jì)性高。在租賃中 VIP 租戶為小眾客戶群，招租過程中成功率較普通租戶低，且 VIP 租戶通常具備一定的租賃規(guī)模，即用電需求容量也相應(yīng)增加，若在柴油發(fā)電機(jī)組容量設(shè)計(jì)中考慮此部分容量(方案 op1和 op3)，一方面造成工程初始投資增大，另一方面在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中該部分容量的閑置概率較大，從而導(dǎo)致柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行負(fù)載率偏低，影響柴油發(fā)電機(jī)組使用壽命;而方案 op2為 VIP租戶重要負(fù)荷單獨(dú)設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)組，根據(jù)實(shí)際用電量需求，選擇合適容量的柴油發(fā)電機(jī)，相比較另兩種方案更具合理性。

(2)可靠性高。作為 VIP 租戶的專用柴油發(fā)電機(jī)組，避免了因與其它負(fù)荷共用柴油發(fā)電機(jī)組而導(dǎo)致的故障點(diǎn)增加，提高了供電可靠性，也成為招租過程中一大亮點(diǎn)。柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)容量計(jì)算

3.1 機(jī)組啟動(dòng)條件

柴油發(fā)電機(jī)的啟動(dòng)條件通常分為以下兩種情況 ：a.市電失電 + 非火災(zāi)情況(非消防設(shè)備用電);b.市電失電 + 火災(zāi)(消防設(shè)備用電 + 不斷電設(shè)備用電)。

3.2 容量計(jì)算分析

通過分別計(jì)算以上兩種情況下所需柴油發(fā)電機(jī)容量，并在計(jì)算結(jié)果中進(jìn)行比較，選擇較大容量作為所選柴油發(fā)電機(jī)組容量。基于筆者以往設(shè)計(jì)的實(shí)際案例，在柴油發(fā)電機(jī)容量計(jì)算過程中，有以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與同行共同探討：

(1)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50116—2013中規(guī)定：3.1.8水泵、風(fēng)機(jī)控制柜等消防電氣控制裝置不應(yīng)采用變頻啟動(dòng)方式。因此，消防設(shè)備的啟動(dòng)大都采用直接啟動(dòng)、星三角啟動(dòng)或軟啟動(dòng)，進(jìn)行柴油發(fā)電機(jī)容量計(jì)算中，在計(jì)消防電機(jī)電量時(shí)應(yīng)考慮消防電機(jī)的啟動(dòng)電流;

(2)根據(jù)上述第 1點(diǎn)的分析，在計(jì)算柴油發(fā)電機(jī)容量時(shí)若計(jì)其所有消防設(shè)備啟動(dòng)電流的影響，則不可避免會(huì)導(dǎo)致柴油發(fā)電機(jī)計(jì)算容量偏大，針對(duì)該問題，一般在計(jì)算中可采取分步啟動(dòng)的方式予以解決，即根據(jù)消防設(shè)備的功能分工的不同，首先啟動(dòng)消防電梯、應(yīng)急照明、及防排煙風(fēng)機(jī)等和生命安全聯(lián)系更為緊密的消防設(shè)備，第二步啟動(dòng)噴淋泵、消火栓泵及消防排污泵等消防設(shè)備;基于以往設(shè)計(jì)案例的分析，通過分步啟動(dòng)設(shè)備方案計(jì)算所選柴油發(fā)電機(jī)容量，比通過同時(shí)啟動(dòng)設(shè)備方案計(jì)算所選柴油發(fā)電機(jī)容量可低一至二檔，從而在不影響實(shí)際使用功能的前提下，節(jié)約了工程造價(jià)初投資;

3.3 租戶重要負(fù)荷容量計(jì)算分析

在柴油發(fā)電機(jī)組容量計(jì)算過程中，大部分所接入的設(shè)備容量都可以通過相關(guān)機(jī)電專業(yè)(暖通、給排水、弱電等)的設(shè)備電量提資獲得，而對(duì)于預(yù)留的租戶重要負(fù)荷容量，往往根據(jù)每平米用電指標(biāo)和建筑面積的乘積確定，那么，關(guān)鍵的租戶重要負(fù)荷用電指標(biāo)如何確定?接下來根據(jù)筆者以往的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，及和同行們共同研究，重點(diǎn)分析一下租戶重要負(fù)荷計(jì)算容量指標(biāo)的設(shè)計(jì)依據(jù)供大家探討，若有不同意見，歡迎指正。

首先，要明確租戶重要負(fù)荷究竟是哪些負(fù)荷?筆者理解租戶重要負(fù)荷用電設(shè)備主要是指為租戶自備 24小時(shí)運(yùn)行的計(jì)算機(jī)中心設(shè)備(如服務(wù)器等)，以及用以維持計(jì)算機(jī)設(shè)備正常運(yùn)行的暖通設(shè)備(如分體空調(diào)、精密空調(diào)等)。根據(jù)設(shè)備專業(yè)同行提供的相關(guān)計(jì)算公式及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，通過以下幾個(gè)步驟可推導(dǎo)出單位面積暖通設(shè)備用電指標(biāo)：

1)24小時(shí)冷卻水量 ： 30w/ ㎡;

2)空調(diào)制冷量 =24小時(shí)冷卻水量 /1.3=23w/ ㎡;

3)當(dāng)計(jì)算機(jī)房面積較小，空調(diào)設(shè)備采用分體空調(diào)

時(shí)分體空調(diào)電量 = 空調(diào)制冷量 /3.5=7w/ ㎡當(dāng)計(jì)算機(jī)房面積較大，空調(diào)設(shè)備采用精密空調(diào)時(shí)精密空調(diào)加濕加熱電量 =(空調(diào)制冷量 /3.5)×1.67=12w/ ㎡精密空調(diào)電量 =7+12=19w/ ㎡

4)計(jì)算機(jī)電量≈空調(diào)電量

5)當(dāng)計(jì)算機(jī)房面積較小時(shí)

機(jī)房單位面積用電指標(biāo) = 計(jì)算機(jī)用電 + 機(jī)房空調(diào)設(shè)備用電≈15w/ ㎡當(dāng)計(jì)算機(jī)房面積較大時(shí)機(jī)房單位面積用電指標(biāo) = 計(jì)算機(jī)用電 +機(jī)房空調(diào)設(shè)備用電≈ 35w/ ㎡根據(jù)以上分析計(jì)算，以及以往多個(gè)實(shí)際設(shè)計(jì)案例經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，在估算預(yù)留租戶重要負(fù)荷用電量時(shí)可折中選用單位面積用電量指標(biāo) 25w/ ㎡。VIP 重要租戶因租用面積較大，在計(jì)算柴油發(fā)電機(jī)組容量時(shí)可選用單位面積用電量指標(biāo)35w/ ㎡。結(jié)語

隨著社會(huì)發(fā)展，以及人們對(duì)建筑物品質(zhì)越來越高的要求，柴油發(fā)電機(jī)的設(shè)置是未來定位高端寫字樓不可缺少的一項(xiàng)重要指標(biāo)。如何設(shè)計(jì)一個(gè)更加合理、更具擴(kuò)展性及更加可靠的柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)將成為衡量建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)電系統(tǒng)是否完善的一項(xiàng)重要組成部分。希望此文的分析對(duì)同行們?cè)谖磥砉ぷ髦杏兴鶐椭缬胁煌字幷?qǐng)讀者們批評(píng)指正。

第二篇：高品質(zhì)寫字樓物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案

高品質(zhì)寫字樓物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案

高品質(zhì)智能化的物業(yè)能夠吸引客戶的眼球，高素質(zhì)人性化的物業(yè)管理服務(wù)能夠抓住客戶的心。為使楷林國(guó)際大廈的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與大廈的硬件品質(zhì)相匹配，我根據(jù)既往的工作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)大廈商務(wù)消費(fèi)群體的需求，從以下幾個(gè)方面設(shè)計(jì)楷林大廈的物業(yè)服務(wù)整體方案：

一、服務(wù)原則

1.權(quán)利界定的原則：以物業(yè)產(chǎn)權(quán)為管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主為管理權(quán)的權(quán)利主體，物業(yè)管理公司為管理的具體執(zhí)行者；業(yè)主，業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)予明確。

2.業(yè)主至上的原則：有需求就有服務(wù)；

3.統(tǒng)一管理原則：公共部位及公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，確保物業(yè)的保值與增值；

4.經(jīng)濟(jì)合理原則：物業(yè)管理費(fèi)及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理制定，既考慮主管部門的行業(yè)管理要求，又要兼顧物業(yè)運(yùn)行成本支出，以保證物業(yè)管理服務(wù)行為有效健康的進(jìn)行；

5.專業(yè)化服務(wù)原則：物業(yè)管理公司有一整套專業(yè)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的管理規(guī)章制度和服務(wù)原則標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)業(yè)員工要求持證上崗。

6.超前管理原則：物業(yè)管理公司的管理意識(shí)，服務(wù)內(nèi)容要想在用戶之前，不能默守陳規(guī)。

二、服務(wù)內(nèi)容

1.共性服務(wù)：

從寫字樓的物業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，為全體業(yè)主/租戶及其訪客提供的全方位特色的物業(yè)管理服務(wù)

1)總臺(tái)服務(wù)

商務(wù)公司的客戶量較大。總臺(tái)服務(wù)能夠在第一時(shí)間滿足來訪客戶的咨詢、引導(dǎo)、查找、問訊、投訴等需求，縮短尋訪時(shí)間。同時(shí)還可針客戶的需要，提供包裝繩、簡(jiǎn)單打包、便箋、針線包、小型運(yùn)貨平板車、急救包、送水等服務(wù)。

2)禮儀服務(wù)

商務(wù)公司客戶的素養(yǎng)相對(duì)較高，他們對(duì)大廈服務(wù)人員的禮儀要求也較高。由保安員提供的酒店門僮式服務(wù)，如：開/關(guān)車門、記錄出租車車牌號(hào)、搬運(yùn)箱包、代叫出租車、雨、雪天撐傘護(hù)送客人上、下車等，在為客戶提供方便，博得其好感的同時(shí)，也控制了部分影響商務(wù)辦公的人群的進(jìn)入。

特色服務(wù)

1，每日雍尚服務(wù)

每天早上8點(diǎn)由客服經(jīng)理帶領(lǐng)客服人員在大堂列隊(duì)歡迎業(yè)主客戶的到來。

2，VIP服務(wù)

針對(duì)重點(diǎn)業(yè)主租戶建立VIP團(tuán)隊(duì)服務(wù)（客服、工程、保安），如遇公司慶典、重要客人來訪等，做好迎接服務(wù)，體現(xiàn)大廈品質(zhì)。

3，互動(dòng)服務(wù)

經(jīng)常組織和業(yè)主租戶之間的互動(dòng)活動(dòng)增加感情，如舉辦聯(lián)誼會(huì)、茶話會(huì)、球賽、爬樓活動(dòng)等，遇到節(jié)日給業(yè)主租戶贈(zèng)送小禮物加強(qiáng)感情交流。記住每位業(yè)主（老總）的生日，有前臺(tái)人員送上鮮花，表達(dá)心意。

4，超值服務(wù)

管理中心和楷林大廈周邊的賓館、飯店、會(huì)所、健身俱樂部、洗衣房等簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，業(yè)主租戶憑客戶證可享受最大折扣優(yōu)惠。

5，設(shè)立專業(yè)設(shè)計(jì)部門及人員，打造大廈形象。

標(biāo)示系統(tǒng)的完整及好壞也影響著楷林大廈的品質(zhì)，為此物業(yè)公司要對(duì)標(biāo)示系統(tǒng)進(jìn)行全方位的設(shè)計(jì)，特別是細(xì)節(jié)，如前臺(tái)、衛(wèi)生間、機(jī)房?jī)?nèi)服務(wù)人員照片上墻，電梯、各機(jī)房?jī)?nèi)標(biāo)識(shí)牌等的設(shè)立。再有對(duì)于大堂的設(shè)計(jì)，家具的擺放、燈光的亮度、花卉的擺放，節(jié)假日的布置，前臺(tái)人員的工裝顏色的更換都應(yīng)有不同的方案，體現(xiàn)出變化和別具一格，增加亮點(diǎn)。

3)安全服務(wù)

大廈的安全防衛(wèi)工作是管理的重中之重，它不僅涉及各類金融機(jī)構(gòu)等業(yè)/租戶的財(cái)產(chǎn)與個(gè)人生命安全，還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。寫字樓在辦公時(shí)間通常都是開放的，致使治安管理難度增大。為此，物業(yè)公司將以建立健全嚴(yán)格的出入管理制度，加班登記制度、鑰匙管理制度，建立客戶檔案，增加巡邏頻次，二十四小時(shí)安全監(jiān)控，惡劣氣候?qū)Υ髲B門窗進(jìn)行巡查等一系列積極有效的防范手段，加強(qiáng)安全管理力度。

4)消防服務(wù)

楷林大廈為高層建筑，規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，高層建筑承受風(fēng)力大，易受雷擊，所以火災(zāi)隱患多。消防服務(wù)，以預(yù)防為主，物業(yè)公司將與各金融及商務(wù)公司簽定消防責(zé)任書，明確消防安全責(zé)任人，積極宣傳消防基本知識(shí)，幫助客戶掌握防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防監(jiān)控，定期進(jìn)行消防設(shè)施的檢查和保養(yǎng)，定期進(jìn)行大廈消防聯(lián)合演練（要求所有業(yè)/租戶參加），人防與機(jī)防有效結(jié)合，確保大廈的安全使用。

5)清潔服務(wù)

清潔好壞是楷林大廈管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象，并且很大程度影響大廈的租售率。為此，必須對(duì)質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行專業(yè)化養(yǎng)護(hù)，對(duì)樓體外檐進(jìn)行定期清洗，保證公共通道、電梯、衛(wèi)生間、茶水間、吸煙室、空中花園，公共設(shè)施設(shè)備外面的清潔，不留衛(wèi)生死角。使業(yè)/租戶及訪客隨時(shí)感受到清潔、光亮、通透和空氣清新。

6)綠化服務(wù)

商務(wù)寫字樓通常較為封閉，環(huán)境相對(duì)較為沉悶。恰當(dāng)?shù)木G植品種選擇，合理有序的布置擺放，能夠增加大廈的生機(jī)，美化辦公環(huán)境，滿足成功人士的心理需求（吉祥、順利、發(fā)財(cái)、興隆等）。特別是在節(jié)日期間，別致的盆景裝飾，更能突出喜慶的氣氛。

7)運(yùn)輸服務(wù)

對(duì)于電梯的使用物業(yè)公司應(yīng)按照客戶入住情況及人員分布盡快劃分高低區(qū)，降低能耗及使用高效率。

電梯司機(jī)的友善禮貌，是大廈物業(yè)服務(wù)水平體現(xiàn)的又一窗口。統(tǒng)一問候語、清晰報(bào)站提示、合理的停靠組合，既樹立了良好的企業(yè)形象，又提高了電梯運(yùn)行效率和安全性，同時(shí)還能保持電梯清潔效果，降低電梯使用過程中的損壞機(jī)率，控制客、貨運(yùn)輸分流。

8)工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維保服務(wù)

楷林大廈設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，技術(shù)含量高，覆蓋范圍廣，供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、運(yùn)輸系統(tǒng)、溫度控制系統(tǒng)、給、排水系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備能否正常運(yùn)行，不但關(guān)乎各業(yè)/租戶辦公環(huán)境的優(yōu)劣，更關(guān)乎其在客戶群體心目中的形象和口碑及公司在行業(yè)中的市場(chǎng)定位。因此，設(shè)備、設(shè)施的安全、正常運(yùn)行是大廈物業(yè)管理運(yùn)作的核心和重點(diǎn)。

在大廈物業(yè)管理中，一定要建立高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，運(yùn)用高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求對(duì)楷林大廈進(jìn)行專業(yè)化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、長(zhǎng)期相結(jié)合的工程設(shè)備維保、檢修計(jì)劃外，還將制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理預(yù)案，并充分利用大廈的智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)所有公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行二十四小時(shí)不間斷的監(jiān)控。降低設(shè)備運(yùn)行故障率，保證設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)/租戶提供舒適、優(yōu)雅辦公環(huán)境的保證。

9)客務(wù)服務(wù)

寓管理于服務(wù)，是物業(yè)管理的顯著特征。為方便客戶，滿足客戶需要，物業(yè)公司將設(shè)立客戶服務(wù)中心，為業(yè)/租戶提供一系列服務(wù)包括，遷入/遷出手續(xù)辦理、恭賀喬遷、提供客戶手冊(cè)（辦公環(huán)境及物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)介紹、大廈周邊配套指南，包括餐飲、娛樂、休閑、健身、購(gòu)物、行政服務(wù)、金融、醫(yī)療、交通等內(nèi)容）、提供裝修手冊(cè)（裝修階段的相關(guān)管理規(guī)定）、接待服務(wù)（投訴、報(bào)修、咨詢等）、意見征集、問題處理信息反饋服務(wù)、組織聯(lián)誼、競(jìng)技比賽活動(dòng)、專題沙龍或講座、協(xié)助客戶在大廈內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)宣傳等服務(wù)內(nèi)容，從而提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。

10)節(jié)能控制

公共設(shè)施設(shè)備的能耗費(fèi)用在物業(yè)管理成本支出中所占比重很大，只有在節(jié)能降耗上開動(dòng)腦筋，才能從根本上降低物業(yè)運(yùn)行成本。為此，物業(yè)管理公司的保安部和工程部將互相協(xié)作，根據(jù)大廈開放及關(guān)閉時(shí)間規(guī)定，在滿足業(yè)/租戶加班需求的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制照明系統(tǒng)、溫度控制系統(tǒng)及運(yùn)輸系統(tǒng)的分區(qū)使用，把設(shè)備運(yùn)行成本降至最低。

11)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

完善、清晰的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，能增強(qiáng)指引功能及提示、警示功能。為此，物業(yè)公司將從樓宇名稱標(biāo)識(shí)、樓層標(biāo)識(shí)、功能區(qū)指示標(biāo)識(shí)、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)、物業(yè)管理用房標(biāo)識(shí)、警示及提示標(biāo)識(shí)、水牌、方向指引標(biāo)識(shí)、消防疏散標(biāo)識(shí)等多方面進(jìn)行周密的考慮和要求。除去開發(fā)商配備的標(biāo)示外，物業(yè)公司可根據(jù)自身的需要更加完善自己的標(biāo)示。

12）二裝服務(wù)

建立二裝服務(wù)部，指定專門人員配合及監(jiān)管業(yè)主的二次裝修過程。

2.專項(xiàng)服務(wù)（功能布局）

寫字樓的客人多為商務(wù)客人，因此在大廈的功能布局上，應(yīng)從商務(wù)工作的需求出發(fā)，滿足這一特定人群的需要。

1)員工餐廳

考慮多數(shù)公司辦公面積有限，不具備炊事條件，且大廈周邊短期內(nèi)餐飲配套不甚完善，大規(guī)模的寫字樓，其所容納的職員數(shù)量眾多，午休時(shí)間較短，急需解決就餐問題。（建議在8月31日開業(yè)前員工餐廳要開啟，如找不到合作伙伴物業(yè)公司可自辦）。

2)中、西餐廳

商務(wù)客人來訪，各公司皆需盡地主之宜。為體現(xiàn)公司的好客和行業(yè)身份，要求就餐環(huán)境優(yōu)雅，菜品質(zhì)量上乘，有特色的中、西餐廳，為公司解決了來訪商務(wù)客人的就餐問題。（二、三樓可考慮應(yīng)盡快招租)。3)咖啡吧 許多商務(wù)洽談往往不適合在辦公環(huán)境中進(jìn)行。喝著上好的飲品，聊著共同感興趣的話題，在寬松、和諧、安祥的氣氛中達(dá)成雙方的共識(shí)，是多數(shù)商務(wù)公司需求的最佳洽談環(huán)境。另外，各公司職員亦可利用上述場(chǎng)所進(jìn)行...3)咖啡吧

許多商務(wù)洽談往往不適合在辦公環(huán)境中進(jìn)行。喝著上好的飲品，聊著共同感興趣的話題，在寬松、和諧、安祥的氣氛中達(dá)成雙方的共識(shí)，是多數(shù)商務(wù)公司需求的最佳洽談環(huán)境。另外，各公司職員亦可利用上述場(chǎng)所進(jìn)行工間小聚和溝通放松。（建議在大堂建立咖啡吧）。

4)多功能會(huì)議廳（大、中、小型）

為各公司提供舉辦商業(yè)展示會(huì)、新品發(fā)布會(huì)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、召開行業(yè)信息交流會(huì)議、記者招待會(huì)、年終表彰會(huì)議等的場(chǎng)所。（四樓，客服部拿出管理方案及報(bào)價(jià)提供接客戶）

5)建立多功能娛樂廳、健身房、臺(tái)球廳、乒乓球室、跳操房、飛鏢室

寫字樓內(nèi)職員，因工作壓力較大，工作環(huán)境相對(duì)封閉，有許多人都處于亞健康狀態(tài)，加強(qiáng)鍛煉，提高身體素質(zhì)已顯得非常重要。上述設(shè)施，為職員提供了全面娛樂健身場(chǎng)所。（可考慮在頂層一個(gè)房間設(shè)立）。

6)洗衣服務(wù)

寫字樓內(nèi)各公司通常要求員工著統(tǒng)一工裝上崗。管理中心要和一家洗衣公司合作提供洗衣服務(wù)。

7)淋浴房

因大廈周邊生活配套還有所欠缺，為方便業(yè)/租戶的職員及物業(yè)公司的員工，大廈內(nèi)可考慮設(shè)置淋浴房。

8)訂票中心

商務(wù)公司的外埠業(yè)務(wù)通常較多，需要物業(yè)公司提供快捷的機(jī)票、火車票的訂票業(yè)務(wù)。

9)商務(wù)中心

小型商務(wù)公司通常配置的辦公設(shè)備有限，辦公設(shè)備的故障不可避免，為保證業(yè)/租戶的商務(wù)工作的正常進(jìn)行，大廈商務(wù)中心可提供打字、傳真、復(fù)印、高速打印、塑封、裝訂、代售文具、代訂報(bào)刊雜志等服務(wù)。

10)郵遞中心

商務(wù)公司對(duì)工作效率要求較高，信件、印刷品及物品郵遞量較大，大廈速遞中心將有效的解決此類問題。

11)迷你便利店：大廈周邊購(gòu)物環(huán)境尚未成熟，業(yè)/租戶有臨時(shí)購(gòu)買方便食品、簡(jiǎn)單日用品等物品的需求。

12)停車場(chǎng)

地面停車場(chǎng)及地下停車庫(kù)將最大限度滿足各公司機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車的停放需求。（地坪漆地下車庫(kù)標(biāo)示的完善，確定停車場(chǎng)管理方案）。

3.個(gè)性服務(wù)：

1)商務(wù)服務(wù)

秘書服務(wù)、禮儀服務(wù)、翻譯服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)（提供4樓全方位的會(huì)議中心）

2)保潔服務(wù)

裝修后保潔開荒服務(wù)、辦公區(qū)清潔、地毯清洗、家俱清潔、飲水機(jī)清洗及消毒、清新空氣（確定報(bào)價(jià)，細(xì)項(xiàng)）

3)工程服務(wù)

辦公設(shè)備維護(hù)、通訊設(shè)備維護(hù)、電氣設(shè)備維護(hù)、電腦設(shè)備維護(hù)（確定報(bào)價(jià)，細(xì)項(xiàng)。原則上元器件業(yè)主自行購(gòu)買，物業(yè)公司只收取服務(wù)費(fèi)，避免不必要的麻煩，入戶服務(wù)要建立標(biāo)準(zhǔn)和程序，使用文明用語）

4)安全服務(wù)

保安護(hù)送、貴重物品寄存服務(wù)

5)代辦服務(wù)

代辦保險(xiǎn)、代訂報(bào)刊雜志、代繳費(fèi)

6)其他服務(wù)

特殊物品及工具租賃、綠植租擺、送餐服務(wù)等

三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1.安全：消防安全、工作環(huán)境安全、運(yùn)輸安全、飲食安全、用水安全、設(shè)備設(shè)施使用安全、停車安全、衛(wèi)生安全

2.溫暖：更人性化的服務(wù)

3.方便：最大限度的方便客戶

4.快速：信息從進(jìn)入到反饋的速度。即所有程序的響應(yīng)時(shí)效和處理速度

5.清潔：公共環(huán)境、公共衛(wèi)生、公共設(shè)施、公共設(shè)備間等的清潔度

四、服務(wù)程度

1.物盡其用，恰到好處

2.親切而不殷勤

3.周到而不繁瑣

4.標(biāo)準(zhǔn)而不呆板

5.熱情而不流于形式

五、服務(wù)要求

1.微笑多一點(diǎn)

2.抱怨少一點(diǎn)

3.觀察細(xì)心一點(diǎn)

4.服務(wù)貼心一點(diǎn)

5.自己多做一點(diǎn)

6.客戶方便一點(diǎn)

第三篇：重要電力用戶供電電源及自備應(yīng)急電源配置

國(guó)家電監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)重要電力用戶供電電源

及自備應(yīng)急電源配置監(jiān)督管理的意見》

為了加強(qiáng)重要電力用戶供電電源及自備應(yīng)，急電源配置監(jiān)督管理，提高社會(huì)應(yīng)對(duì)電力突發(fā)事件的應(yīng)急能力，有效防止次生災(zāi)害發(fā)生，維護(hù)社會(huì)公共安全，提出以下意見：

一、明確重要電力用戶范圍和管理職能

（一）重要電力用戶是指在國(guó)家或者一個(gè)地區(qū)（城市）的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)生活中占有重要地位，對(duì)其中斷供電將可能造成人身傷亡、較大環(huán)境污染、較大政治影響、較大經(jīng)濟(jì)損失、社會(huì)公共秩序嚴(yán)重混亂的用電單位或?qū)╇娍煽啃杂刑厥庖蟮挠秒妶?chǎng)所。

（二）根據(jù)供電可靠性的要求以及中斷供電危害程度，重要電力用戶可以分為特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)重要電力用戶和臨時(shí)性重要電力用戶。

1．特級(jí)重要用戶，是指在管理國(guó)家事務(wù)中具有特別重要作用，中斷供電將可能危害國(guó)家安全的電力用戶。

2．一般重要用戶，是指中斷供電將可能產(chǎn)生下列后果之一的：

（1）直接引友人身傷亡的；

（2）造成嚴(yán)重環(huán)境污染的；

（3）發(fā)生中毒、爆炸或火災(zāi)的；

（4）造成重大政治影響的；

（5）造成重大經(jīng)濟(jì)損失的；

（6）造成較大范圍社會(huì)公共秩序嚴(yán)重混亂的。

3．二級(jí)重要用戶，是指中斷供電將可能產(chǎn)生下列后果之一的；

（1）造成較大環(huán)境污染的；

（2）造成較大政治影響的；

（3）造成較大經(jīng)濟(jì)損失的；

（4）造成一定范圍社會(huì)公共秩序嚴(yán)重混亂的。

4．臨時(shí)性重要電力用戶，是指需要臨時(shí)特殊供電保障的電力用戶。

（三）供電企業(yè)要根據(jù)地方人民政府有關(guān)部門確定的重要電力用戶的行業(yè)范圍及用電負(fù)荷特性，提出重要電力用戶名單，經(jīng)地方人民政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后，報(bào)電力監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案。

（四）電力監(jiān)管機(jī)構(gòu)要按照地方人民政府有關(guān)部門確定的重要電力用戶名單，加強(qiáng)對(duì)重要電力用戶供電電源配置情況的監(jiān)督管理，并與地方人民政府有關(guān)部門共同做好重要電力用戶自備應(yīng)急電源配置管理工作。

二、合理配置供電電源和自備應(yīng)急電源

（五）重要電力用戶供電電源的配置至少應(yīng)符合以下要求：

1．特級(jí)重要電力用戶具備三路電源供電條件，其中的兩路電源應(yīng)當(dāng)來自兩個(gè)不同的變電站，當(dāng)任何兩路電源發(fā)生故障時(shí)，第三路電源能保證獨(dú)立正常供電；

2．一級(jí)重要電力用戶具備兩部電源供電條件，兩路電源應(yīng)當(dāng)來自兩個(gè)不同的變電站，當(dāng)一路電源發(fā)生故障時(shí)，另一路電源能保證獨(dú)立正常供電；

3．二級(jí)重要電力用戶具備雙回路供電條件，供電電源可以來自同一個(gè)變電站的不同母線段；

4．臨時(shí)性重要電力用戶按照供電負(fù)荷重要性，在條件允許情況下，可以通過臨時(shí)架線等方式具備雙回路或兩路以上電源供電條件；

5．重要電力用戶供電電源的切換時(shí)間和切換方式要滿足重要電力用戶允許中斷供電時(shí)間的要求。

（六）重要電力用戶應(yīng)配置自備應(yīng)急電源，并加強(qiáng)安全使用管理。重要電力用戶的自備應(yīng)急電源配置應(yīng)符合以下要求：

1．自備應(yīng)急電源配置容量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到保安負(fù)荷的120％；

2．自備應(yīng)急電源啟動(dòng)時(shí)間應(yīng)滿足安全要求；

3．自備應(yīng)急電源與電網(wǎng)電源之間應(yīng)裝設(shè)可靠的電氣或機(jī)械閉鎖裝置，防止倒送電；

4．臨時(shí)性重要電力用戶可以通過租用應(yīng)急發(fā)電車（機(jī)）等方式，配置自備應(yīng)急電源。

三、安全規(guī)范使用自備應(yīng)急電源

（七）重要電力用戶選用的自備應(yīng)，急電源設(shè)備要符合國(guó)家有關(guān)安全、消防、節(jié)能、環(huán)保等技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。

（八）重要電力用戶新裝自備應(yīng)急電源及其業(yè)務(wù)變更要向供電企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)，并與供電企業(yè)簽訂自備應(yīng)急電源使用協(xié)議，明確供用電雙方的安全責(zé)任后方可投入使用。自備應(yīng)急電源的建設(shè)、運(yùn)行、維護(hù)和管理由重要電力用戶自行負(fù)責(zé)。

（九）重要電力用戶新裝自備應(yīng)急電源投入切換裝置技術(shù)方案要符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和所

接入電力系統(tǒng)安全要求。重要電力用戶保安負(fù)荷由供電企業(yè)與重要電力用戶共同協(xié)商確定，并報(bào)當(dāng)?shù)仉娏ΡO(jiān)管機(jī)構(gòu)備案。

（十）供電企業(yè)要掌握重要電力用戶自備應(yīng)急電源的配置和使用情況，建立基礎(chǔ)檔案數(shù)據(jù)庫(kù)，并指導(dǎo)重要電力用戶排查治理安全用電隱患，安全使用自備應(yīng)急電源。

（十一）重要電力用戶如需要拆裝自備應(yīng)急電源、更換接線方式、拆除或者移動(dòng)閉鎖裝置，要向供電企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)，并修訂相關(guān)協(xié)議。

（十二）重要電力用戶要按照國(guó)家和電力行業(yè)有關(guān)規(guī)程、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求，對(duì)自備應(yīng)急電源定期進(jìn)行安全檢查、預(yù)防性試驗(yàn)、啟機(jī)試驗(yàn)和切換裝置的切換試驗(yàn)。

（十三）重要電力用戶要制訂自備應(yīng)急電源運(yùn)行操作、維護(hù)管理的規(guī)程制度和應(yīng)急處置預(yù)案，并定期（至少每年一次）進(jìn)行應(yīng)急演練。

（十四）重要電力用戶運(yùn)行維護(hù)自備應(yīng)急電源的人員應(yīng)持有電力監(jiān)管機(jī)構(gòu)頒發(fā)的《電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證》，持證上崗。

（十五）重要電力用戶的自備應(yīng)急電源在使用過程中應(yīng)杜絕和防止以下情況發(fā)生：

1．自行變更自備應(yīng)急電源接線方式；

2．自行拆除自備應(yīng)急電源的閉鎖裝置或者使其失效；

3．自備應(yīng)急電源發(fā)生故障后長(zhǎng)期不能修復(fù)并影響正常運(yùn)行；

4．擅自將自備應(yīng)急電源引入，轉(zhuǎn)供其他用戶；

5．其他可能發(fā)生自備應(yīng)急電源向電網(wǎng)倒送電的。

第四篇：EPS應(yīng)急電源工作原理

EPS應(yīng)急電源工作原理

1.從IEC的定義來說，后備式UPS是市電正常時(shí)，由市電向負(fù)載供電，當(dāng)市電出現(xiàn)故障時(shí)，由電池組提供能量，經(jīng)逆變器向負(fù)載供電。EPS從功能上來說與上述后備式UPS定義符合。但是，說EPS就是后備式UPS,這種說法不科學(xué)，有意無意貶低EPS的重要作用。大家知道，常用后備式UPS是小功率范圍，保護(hù)對(duì)象大多為PC機(jī)。由于保護(hù)對(duì)象非重點(diǎn)，而且市場(chǎng)需求量大，技術(shù)含量低，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，冒牌貨較多，導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量不高，返修率大，給人們留下不良印象，后備式UPS是可有可無的IT業(yè)外設(shè)。而EPS是應(yīng)急電源|穩(wěn)壓器，重點(diǎn)在于應(yīng)急。其真正是“養(yǎng)兵千日，用兵一時(shí)”的設(shè)備，為了真正應(yīng)急，可想對(duì)EPS的可靠性有很高的期望值。

應(yīng)根據(jù)不同的使用場(chǎng)合設(shè)計(jì)高可靠的EPS系統(tǒng)，下面提出一種高可靠的設(shè)計(jì)模式：

1.提高EPS逆變器供電的可靠性

(1)EPS主機(jī)采用一體化線路設(shè)計(jì)方案，保證各大功能部件的硬件匹配與軟件的協(xié)調(diào)。

(2)采用EPS的逆變器處于啟動(dòng)工作狀態(tài)但不輸出功率。這樣可利用自動(dòng)檢測(cè)軟件對(duì)逆變器各工作點(diǎn)進(jìn)行反復(fù)自動(dòng)巡檢，一有異常，立即報(bào)警，及時(shí)排除故障隱患。同時(shí)，逆變器能隨時(shí)跟蹤市電相位，確保快速轉(zhuǎn)換。

(3)采用高可靠的自動(dòng)切換輸出開關(guān)(STS)代替落后的不可靠的磁電式開關(guān)，使市電?逆變能達(dá)到快速可靠的轉(zhuǎn)換(轉(zhuǎn)換時(shí)間<10ms)。

(4)雙路輸入電源互投裝置可采用磁電式自動(dòng)/手動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)(ATS),使整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)指標(biāo)分配合理化。

2.提高蓄電池組供電的可靠性

(1)使用設(shè)計(jì)壽命長(zhǎng)，忍受較惡劣環(huán)境的高質(zhì)量品牌蓄電池。

(2)采用對(duì)單節(jié)電池的電壓(均充/浮充).電流(充電/放電).電導(dǎo)(內(nèi)阻).溫度等參數(shù)進(jìn)行在線監(jiān)測(cè)，當(dāng)超出預(yù)設(shè)閾值立即報(bào)警，以便對(duì)個(gè)別電池及時(shí)處理。

3.EPS系統(tǒng)綜合參數(shù)監(jiān)測(cè)與報(bào)警

(1)通過小總線對(duì)雙路市電互投裝置。EPS主機(jī)靜態(tài)運(yùn)行參數(shù)。蓄電池單節(jié)電池工作參數(shù)。輸出配電柜運(yùn)行參數(shù)。狀態(tài)報(bào)警信息集中統(tǒng)一顯示，能在本地進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

(2)通過網(wǎng)絡(luò)總線，將分布式現(xiàn)場(chǎng)總線EPS有關(guān)信息上傳至中心監(jiān)控系統(tǒng) EPS產(chǎn)品具有以下特點(diǎn)：電網(wǎng)有電時(shí)，處于靜態(tài)，無噪音;有市電時(shí)，小于60db。不需排煙。防震處理，而且具有無公害，無火災(zāi)隱患的特點(diǎn)。

自動(dòng)切換，可實(shí)現(xiàn)無人值守，節(jié)能，電網(wǎng)供電與EPS電源供電相互切換時(shí)間均為0.1～0.25S。

帶載能力強(qiáng)，EPS適應(yīng)于電感性。電容性。及綜合性負(fù)載的設(shè)備，如電梯。水泵。風(fēng)機(jī)。辦公自動(dòng)化設(shè)備。應(yīng)急照明等。

使用可靠。主機(jī)壽命長(zhǎng)達(dá)20年以上。

適應(yīng)惡劣環(huán)境，可放置于地下室或配電室，甚至建筑豎井里?可以緊靠應(yīng)急負(fù)荷使用場(chǎng)所就地設(shè)置，減少供電線路。

對(duì)于某些功率較大的用電設(shè)施，如：消防水泵。風(fēng)機(jī)，EPS還可直接與電機(jī)相連變頻啟動(dòng)后，再進(jìn)入正常運(yùn)行狀態(tài)，可省去電機(jī)的軟啟動(dòng)和控制箱等設(shè)置。應(yīng)急備用時(shí)間：標(biāo)準(zhǔn)型為60分鐘(有延時(shí)接口),可長(zhǎng)可短。

所以EPS可以作為一種可靠的綠色應(yīng)急供電電源，它尤其適用于高層建筑消防設(shè)施沒有第二路市電，又不便于使用柴油發(fā)電機(jī)組的場(chǎng)合，既可以采用類同于柴油發(fā)電機(jī)的配電方案，也適用于一些工程在局部重要場(chǎng)合作為末端應(yīng)急備用電源。

鄭州愛克賽科貿(mào)有限公司是一家致立于機(jī)房工程，UPS、交直流凈化穩(wěn)壓電源電池的批發(fā)、代理、經(jīng)銷及維修、維護(hù)的有限公司。自創(chuàng)業(yè)之初便全心致力于不間斷電源、鉛酸免維護(hù)蓄電池、穩(wěn)壓電源，逆變電源的營(yíng)銷與售后。山特UPS河南總代理，山特UPS鄭州總代理，河南總代理，湯淺蓄電池河南總代理，艾默生河南總代理，SANTAK河南總代理，UPS河南售后維修。松下蓄電池河南總代理，愛克賽UPS

第五篇：超高層寫字樓火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案

高層寫字樓火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案 編制目的

為全面貫徹落實(shí)“安全第一，預(yù)防為主，綜合治理”的方針，增強(qiáng)大廈整體應(yīng)對(duì)安全生產(chǎn)事故的應(yīng)急處置能力，減少火災(zāi)事故造成的損失和危害，保障人身和財(cái)產(chǎn)安全，制定本預(yù)案。危險(xiǎn)性分析

2.1 企業(yè)概況

（略）

2.2 危險(xiǎn)性分析

2.2.1 大廈建筑特點(diǎn)

1）垂直距離較高，約110米；

2）裝修高檔（尤其高層寫字樓），可燃性高分子材料使用較多； 3）設(shè)備復(fù)雜，用電負(fù)荷大，高層住宅樓煤氣管道多； 4）豎向井道多；

5）建筑容積率高，人員比較密集等。2.2.2 火災(zāi)危險(xiǎn)性分析

鑒于以上氣候及建筑特點(diǎn)，大廈在火災(zāi)方面具有如下危險(xiǎn)性：

1）建筑垂直距離高，人員疏散及火災(zāi)撲救比較困難，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車施救高度有限，只能立足自救，對(duì)建筑物本身的消防設(shè)施要求高；

2）誘發(fā)火災(zāi)的因素較多，主要以電氣、煤氣、家庭用火等家居火災(zāi)為主，再加上部分居民防火意識(shí)淡薄（經(jīng)常發(fā)生家里煲湯無人在家看管導(dǎo)致發(fā)生煤氣泄漏事件），從而引發(fā)火災(zāi)； 3）由于高層建筑豎向井道較多，一旦發(fā)生火災(zāi)，垂直蔓延很快；

4）一旦發(fā)生火災(zāi)，由于裝修材料混雜，通常會(huì)產(chǎn)生大量濃煙和有毒有害氣體，很容易使人在短時(shí)間內(nèi)中毒窒息而死。應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)

（1）管理服務(wù)中心根據(jù)所管轄區(qū)配置消防設(shè)備、設(shè)施的不同情況，依據(jù)本規(guī)程制定相應(yīng)的火警、火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案，成立應(yīng)急處理小組和義務(wù)消防隊(duì)，明確分工，保證發(fā)生火警、火災(zāi)時(shí)，通訊暢通，應(yīng)急處理小組成員和義務(wù)消防隊(duì)員能第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，各負(fù)其責(zé)，有條不紊開展滅火工作。

（2）管理服務(wù)中心火警、火災(zāi)應(yīng)急處理小組和義務(wù)消防隊(duì)員按照自己制定的應(yīng)急處理預(yù)案每年上、下半年各進(jìn)行一次消防演習(xí)。

（3）火警、火災(zāi)應(yīng)急處理小組應(yīng)包括管理服務(wù)中心所有成員，分成指揮組、滅火救援組、警戒組、設(shè)備組、疏散救護(hù)組。指揮組應(yīng)由管理服務(wù)中心主任擔(dān)任，滅火救援組、警戒組應(yīng)由義務(wù)消防隊(duì)員擔(dān)任，設(shè)備組由設(shè)備維修人員擔(dān)任，管理服務(wù)中心其余人員擔(dān)任疏散和救護(hù)等工作。應(yīng)急響應(yīng)

4.1 樓宇火警確認(rèn)

（1）當(dāng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)顯示火警信號(hào)或接到火情報(bào)告后，消防中心值班護(hù)管員應(yīng)立即通知巡邏護(hù)管員，同時(shí)，堅(jiān)守崗位，密切注視火警動(dòng)態(tài)。

（2）巡邏護(hù)管員接到通知，應(yīng)立即攜帶滅火器和插孔電話從樓梯趕到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)查看確認(rèn)：

a）屬火警，就近打破手動(dòng)報(bào)警按鈕報(bào)火警，同時(shí)通過電話插孔或固定消防電話向消防中心報(bào)告火災(zāi)的發(fā)生，并簡(jiǎn)要說明火災(zāi)情況；通知、組織就近疏散；能自己動(dòng)手滅火的，迅速開展滅火工作，否則就地打開消火栓，展開水帶、水槍，等待救援人員的到來。

b）屬自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)誤報(bào)，即時(shí)通知消防監(jiān)控中心當(dāng)值護(hù)管員復(fù)位；若因設(shè)備故障不能當(dāng)場(chǎng)復(fù)原的，應(yīng)及時(shí)通知維修組進(jìn)行檢查修復(fù)。（3）消防監(jiān)控中心值班護(hù)管員接到手動(dòng)報(bào)警信號(hào)或巡邏護(hù)管員的電話報(bào)警后，立即通知管理服務(wù)中心，并通過電梯對(duì)講機(jī)通知電梯中的乘客按下最近樓層的按鈕待電梯門打開后迅速撤離電梯，從緊急通道撤出大廈。

（4）管理服務(wù)中心首接通知者，應(yīng)立即撥打“119”報(bào)火警，告知火災(zāi)發(fā)生的地點(diǎn)、位置、樓層以及是否有人被困；通知維修工；報(bào)告管理服務(wù)中心主任和安全保衛(wèi)部24小時(shí)值班室，管理服務(wù)中心主任接到火警后立即報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)及安委辦。

（5）消防維修工應(yīng)立即趕至消防監(jiān)控中心操作或直接打破消防電梯的消防開關(guān)玻璃，將消防開關(guān)合上，迫降消防電梯，使之處于消防功能服務(wù)狀態(tài)，供消防人員使用；待乘客已安全撤離電梯后立即切斷除消防電梯外的其它電梯的所有電源。

（6）消防中心值班護(hù)管員應(yīng)監(jiān)視消防設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，若有消防設(shè)備沒有啟動(dòng)，在聯(lián)動(dòng)柜上強(qiáng)制啟動(dòng)。

4.2 滅火和疏散

管理服務(wù)中心值班人員應(yīng)迅速通知管理服務(wù)中心所有人員趕至現(xiàn)場(chǎng)。接到報(bào)警后，管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)人應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，在公安消防隊(duì)還未到來之前應(yīng)迅速啟動(dòng)火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，將管理服務(wù)中心所有員工分成指揮組、滅火救援組、警戒組、設(shè)備組、疏散救護(hù)組，明確各小組人員分工，各負(fù)其責(zé)。

（1）指揮組

1）由管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)人擔(dān)任滅火救人工作總指揮，保證通訊暢通。2）組織火情偵察、掌握火勢(shì)發(fā)展情況，確定火場(chǎng)的主要方向，及時(shí)召集力量；向各組明確布置任務(wù)，檢查執(zhí)行情況。

3）公安消防隊(duì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，及時(shí)向公安消防隊(duì)報(bào)告火情，并將指揮權(quán)及時(shí)移交給公安消防隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)，服從統(tǒng)一指揮，按照統(tǒng)一部署帶領(lǐng)員工執(zhí)行。

4）打開消防中心的消防廣播，供指揮人員按疏散順序指揮大樓內(nèi)的人員從消防通道疏散。

（2）滅火救援組 1）由義務(wù)消防隊(duì)員擔(dān)任。

2）接到火警、火災(zāi)撲救的命令，帶上滅火器材和救生、破門工具（多層還應(yīng)根據(jù)著火地點(diǎn)消防設(shè)施配備情況，選擇帶上消防水帶和室外消火栓專用扳手等滅火器材和救援器材），第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照現(xiàn)場(chǎng)指揮人員的統(tǒng)一安排，從疏散樓梯快速上到著火層和相鄰的上下層，迅速展開水帶，接上水槍和消火栓，先打開消火栓，再打破消火栓按鈕，啟動(dòng)水泵，開始滅火和控制火勢(shì)蔓延。

3）若有人被困火中，首先以救人為第一目的。

4）在不明火勢(shì)大小的情況下，采取謹(jǐn)慎的態(tài)度和安全的操作方法。5）若有爆炸危險(xiǎn)源，應(yīng)及時(shí)清理，消除危險(xiǎn)源。（3）警戒組

1）由義務(wù)消防隊(duì)員擔(dān)任，負(fù)責(zé)發(fā)生火警、火災(zāi)的大廈或多層外圍的警戒。2）第一時(shí)間清除進(jìn)入大廈消防通道的路樁阻擋，保持消防通道的暢通，引導(dǎo)消防車行進(jìn)；

3）阻止圍觀的群眾靠近著火的建筑物周圍，防止滅火和救人時(shí)須打爛的玻璃從高空掉落下來，造成不必要的傷害。

（4）設(shè)備組

1）由設(shè)備維修人員擔(dān)任，按照各自的分工，各就各位。

2）負(fù)責(zé)供電設(shè)備安全的維修工第一時(shí)間切斷著火樓層的電源，必要時(shí)切斷整個(gè)大樓的非消防電，并確保消防應(yīng)急用電。

3）負(fù)責(zé)水泵運(yùn)行的維修工到水泵房觀察消防水泵的運(yùn)行狀況，必要時(shí)，強(qiáng)啟消防泵。

4）在消防中心應(yīng)留一名維修工，隨時(shí)根據(jù)消防中心監(jiān)視信號(hào)，應(yīng)急處理不能運(yùn)行的消防設(shè)備，通知關(guān)閉相應(yīng)樓層總電源和大廈空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，并保障消防設(shè)備正常工作。

（5）疏散和救護(hù)組

1）接到火情通報(bào)，立即到現(xiàn)場(chǎng)，保證疏散通道及安全出口暢通。

2）按消防中心的消防廣播指揮的疏散順序，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)群眾從樓梯疏散，疏導(dǎo)、護(hù)送顧客有秩序地疏散至安全區(qū)。

3）逐房檢查，核實(shí)疏散人員是否安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。

4）對(duì)受傷的人員進(jìn)行簡(jiǎn)單的包扎和處理，對(duì)重傷者，聯(lián)系救護(hù)車并護(hù)送到醫(yī)院進(jìn)行搶救。4.4 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理流程 應(yīng)急結(jié)束

（1）撲滅火災(zāi)后，警戒組應(yīng)保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。

（2）管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)人應(yīng)查明或協(xié)助查明火警、火災(zāi)原因，核實(shí)或清查火災(zāi)損失情況，向公司安委會(huì)提交火警、火災(zāi)報(bào)告。

（3）主任助理應(yīng)安排清潔人員清理地面水漬。

（4）恢復(fù)供電前，負(fù)責(zé)電氣設(shè)備安全的維修工應(yīng)確保損壞線路已恢復(fù)正常。附件

（略）