第一篇：二手房買賣應注意防范的法律風險

隨著法律知識的普及，人們知道買房賣房不再是單純的買賣關系，房屋系不動產，不動產所有權的轉移不僅需要交付房屋，還必須辦理所有權的轉移登記。未辦理登記的，盡管房屋買賣合同已經生效，但標的物的所有權不發生轉移。可是當人們買房時，總是由于這樣那樣的原因沒有過戶，最終以訴訟來了結。有這樣一個案例：原告陳某某與被告張某某是單位同事，被告張某某與第二被告楊某系母子關系，第二被告楊某與第三被告孫某某是夫妻關系。2002年3月7日，原告陳某某與被告張某某就戶名為第二被告楊某的位于澧縣澧陽鎮萬壽宮居委會面積為98.17平方米商品房(該房屋屬第二、第三被告夫妻共同財產)簽訂《私房買賣協議》一份，約定價款為65 000元。合同簽訂后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付該房屋由原告居住，并相應交付了該房屋的所有權證。由于雙方是同事，一直未辦理過戶手續。后第二、第三被告外出務工，很少回家。2011年，原告要求被告協助過戶，第二被告以在外地務工，不知道其母賣房為由拒絕，雙方經多次協商未果，以致成訟。后該案經本院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議：

一、第二、第三被告在本調解書送達之日始3日內協助原告陳某某辦理房屋過戶手續。

二、原告陳某某支付第二、第三被告人民幣20 000元。調解書送達之日，原告陳某某 手捧調解書，不由感慨：這本屬不該打的官司，我是用錢買的一份教訓啊。

如今，買房過戶的官司日益增多，主要是一般購房者由于欠缺相關法律知識、調查手段及對二手房信息掌握的不夠，對這些問題很難準確把握。而二手房買賣涉及的法律問題十分復雜，在目前社會信用體系尚未建立的情況下，購房者如果對上述問題不能準確把握而貿然簽約、付款，可能會導致如下法律風險：與不具備售房資格的人簽訂合同，導致合同無效，房屋過戶手續更無從辦理，購房者無法獲得二手房的所有權，甚至可能被詐騙錢財;購買了不符合轉讓條件的二手房，導致合同無效，房屋過戶手續無法辦理，購房者購房目的同樣落空;合同條款不完善，欠缺必要條款，一旦售房者交付的二手房出現合同中沒有約定的種種問題，由于沒有合同依據，購房者往往索賠無門。

為避免不必要的麻煩，購房者在購買二手房應十分謹慎。那么購買二手房應注意防范哪些法律風險呢?

一看：售房者是否是房屋所有權人。判斷方法是：要求售房者提供《房屋所有權證》、《國有土地使用證》及居民身份證復印件，并與原件對照，以核實售房者提交的上述證件復印件的真實性，并將售房者提供的上述證件的復印件留存。由售房者陪同，到兩證頒發部門查詢售房者提供的上述證件的真實性，上述證件核實無誤后，應注意查看《房屋所有權證》上載明的房屋所有權人是否為二人以上，否則單個售房者無權擅自轉讓共有房屋，應在征得其他共有人書面同意后方可進行。如果房屋所有權人是委托代理人售房，則要看售房代理人是否具備代理資格，要求代理人提供房屋所有權人出具的授權委托書及該代理人的居民身份證復印件并注意與原件核實。由于未與房屋所有權人見面，難以判斷真假，故購房者一般不宜與代理人簽訂購房合同并支付房價款，應直接與房屋所有權人辦理。在目前房地產中介市場不規范的情況下，為了防止中介賺取買賣差價，增加買方的負擔，在確定轉讓價后，買方有必要與房屋所有權人聯系，核實真實轉讓價。

二看：所售房屋是否具備轉讓條件。《合同法》第150條規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，即瑕疵擔保義務。集體土地上的房屋;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產權利的共有房屋;未經其他共有人書面同意的共有房屋;其他共有人要求行使優先購買權的已出租房屋等等情形都不能購買。是否具備轉讓條件，專業性強，有些問題涉及需向有關部門查詢后方可判斷。三看：二手房成交方式是否合法。在國家調整二手房轉讓稅收政策、開始征收二手房買賣營業稅及個人所得稅的背景下，有些二手房賣方為了規避相關稅收，采取變通方式轉讓二手房，茲將其法律風險分析如下：(一)虛報房屋成交價。屬于買賣雙方惡意串通逃避國家稅收，一

經查實，稅務部門將對當事人按偷稅論處。(二)假贈與、真買賣。屬于買賣雙方惡意串通逃避國家稅收，法律后果同上。(三)先簽合同后過戶。對于買方而言，先付清房款卻不辦理過戶手續，賣方債權人可以申請法院查封房屋并強制執行，買方權益并無保障。

四看：簽訂的二手房買賣合同是否完善。如果合同條款訂立得不完善，應該約定的內容沒有約定，一旦賣方交付的房屋出現合同中沒有約定的種種問題，由于沒有合同依據，買方往往索賠無門。因此，簽訂一份完善的二手房買賣合同對于購房者而言同樣意義重大。

另外，決定買房后，還應注意以下幾點：房屋買賣合同中應注明房屋交驗時間，通常買方應將房款分為首付和尾款在不同時間交給房主，賣方有義務提供房產過戶的有關手續，以保證房屋按時順利的交接;付款方式最好為銀行卡轉賬;在簽署合同時要明確寫清雙方的責任和權利。

總之，在二手房交易中，買方要多考慮、多調查、多核實。雙方簽好二手房合同后，要遵守誠實信用的原則履行合同義務，并盡快過戶，規避風險。

第六十三條 公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。依照法律規定或者按照雙方當事人約定，應當由本人實施的民事法律行為，不得代理。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，法定代理人依照法律的規定行使代理權，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權。第六十五條 民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規定用書面形式的，應當用書面形式。書面委托代理的授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。第六十六條 沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任。第三人知道行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。第六十七條 代理人知道被委托代理的事項違法仍然進行代理活動的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法不表示反對的，由被代理人和代理人負連帶責任。第六十八條 委托代理人為被代理人的利益需要轉托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應當在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉托的人的行為負民事責任，但在緊急情況下，為了保護被代理人的利益而轉托他人代理的除外。第六十九條 有下列情形之一的，委托代理終止：

（一）代理期間屆滿或者代理事務完成；

（二）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；

（三）代理人死亡；

（四）代理人喪失民事行為能力；

（五）作為被代理人或者代理人的法人終止。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：

（一）被代理人取得或者恢復民事行為能力；

（二）被代理人或者代理人死亡；

（三）代理人喪失民事行為能力；

（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；

（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監護關系消滅。之所以這里的指定代表或者共同委托代理人的證明比較全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的證明網，可能不如這里的指定代表或者共同委托代理人的證明全面，確定是哪兒都能找到指定代表或者共同委托代理人的證明，原因是指定代表或者共同委托代理人的證明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的證明現在也不是太難找。關于找具體的指定代表或者共同委托代理人的證明，委托代理人沒有合法有效的授權委托書的二手房不能買

(2012-02-06 14:41:13)

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購房法律風險預防之十一：委托代理人沒有合法有效的授權委托書的二手房不能買

作者：胡文友律師 手機：***，網站:北京房產法律事務中心(網址：),轉載請注明作者、聯系方式和網站，謝謝！

一、在二手房買賣中，房主經常說沒有時間讓自己所謂的兄弟姐妹父母等親戚朋友代為賣房簽署《北京市存量房屋買賣合同》等房屋買賣合同相關協議、代為收房款、交房等相關賣房事宜；

二、這時房主委托的代理人應該提供給二手房買家一份公證的授權委托書復印件（委托書中必須明確代為賣房的具體授權事宜，不能僅僅注明全權代理，沒有具體授權的全權代理只是一般代理，這樣的的全權代理無權代為賣房），一份房主本人的身分證復印件，一份委托代理人的身份證復印件，如果是夫妻還要提供一份結婚證復印件； 三：如果委托代理人沒有房主合法有效的授權，委托代理人簽訂的房屋買賣合同等相關合同是效力待定的合同，如果房主事后不追認房屋買賣合同等相關合同，房屋買賣合同等相關合同就無效不受法律保護

陳某某與宓某某系夫妻。北京市××路某號606室系爭房屋系陳某某名下的產權房。2008年9月28日江蘇省啟東市公證處出具(2008)通啟證民內字第1945號公證書，載明：宓某某、陳某某委托毛某某就辦理系爭房屋的買賣、抵押、還貸、退保、轉按揭、收取房款、交房、水電煤過戶等事宜訂立的《委托合同》，意思表示真實、內容符合合同法的規定，當事人的簽名均屬實。2009年3月4日原審第三人毛某某以陳某某代理人的身份與翁某某簽訂了《上海市房地產買賣合同》約定：陳某某以人民幣(以下幣種均為人民幣)97萬元向翁某某轉讓北京市××路某號606室房屋；簽訂合同當日，翁某某向陳某某支付首付款65萬元(含已付定金10萬元)，此款由翁某某支付至上海漢宇房地產顧問有限公司(以下簡稱漢宇地產)后轉付給陳某某提供的帳戶；該房內已設立抵押，陳某某承諾在簽訂本合同后7個工作日內，共赴交易中心辦理完畢注銷抵押登記手續；2009年6月30日之前雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續，交易中心出具收件收據當日翁某某支付第二筆31萬元；翁某某取得房地產權證后3日內，陳某某向翁某某辦理交房手續，翁某某支付尾款1萬元；陳某某未按約定期限交接房地產的，翁某某應書面催告，自收到催告之日起7日內，陳某某仍未交付房地產的，翁某某有權單方解除合同，并書面通知陳某某，自收到通知之日起的7日內陳某某未提出異議，合同即行解除，陳某某還應按已收款的10%向翁某某支付違約金，并賠償翁某某的實際損失與違約金的差額。2009年3月初翁某某向漢宇地產支付房款65萬元。2009年3月5日，漢宇地產扣除中介費后將剩余640,300元匯入陳某某的工商銀行帳戶，宓某某從中提取了14萬元，次日又轉賬50萬元到案外人張瑛帳戶。2009年3月7日宓某某、毛某某辦理了系爭房屋的注銷抵押登記手續。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地產交易中心辦理產權過戶手續，翁某某按規定辦理了稅收繳納手續。房屋買賣的計稅金額為107萬元，稅務局出具的房屋買賣發票金額為107萬元。因毛某某、宓某某未能提供產證密碼，房屋過戶未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又兩次前往交易中心辦理過戶手續，均因不能提供產證密碼，未成。2009年4月16日，翁某某起訴來院，要求陳某某繼續履行房屋買賣合同，協助翁某某辦理系爭房屋的交易過戶手續，并支付違約金(按已付房款的日萬分之五，從2009年3月12日起至陳某某實際履行之日止計算)。2009年6月陳某某委托律師向江蘇省啟東市公證處申請撤銷公證。2009年6月2日法院根據翁某某的申請，裁定查封系爭房屋。

原審審理中，法院根據陳某某的申請依法委托司法鑒定科學技術研究所司法鑒定中心對翁某某提供的(2008)通啟證民內第1945號《公證書》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進行鑒定，結論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。

原審法院認為，合同應為雙方當事人真實意思表示一致。陳某某為系爭房屋的房地產權人，其表示從未有意將該房屋轉讓給翁某某。而毛某某作為陳某某的委托代理人與翁某某簽訂房屋買賣合同，唯一所依據的《委托合同》上陳某某的簽名并非其本人，毛某某的代理行為為無權代理。陳某某未曾參與過房屋買賣的過程、公證為外地公證、交易價格偏低，翁某某在房屋買賣交易過程中未能盡到買受人的謹慎注意義務，毛某某的代理行為不構成表見代理。翁某某尚未取得系爭房屋產權登記，亦不構成善意取得。系爭房屋的買賣合同應為無效。當事人依據無效合同取得的財產，應予返還，有過錯的還應賠償無過錯方的損失。翁某某經法院釋明后，堅持表示不要求在本案中一并處理房款返還、賠償等事宜，對此本案不作處理。依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規定，判決如下：

一、對于翁某某要求陳某某繼續履行房屋買賣合同、協助辦理北京市××路某號606室房屋交易過戶手續的訴訟請求不予支持；

二、對于翁某某要求陳某某支付違約金的訴訟請求不予支持。

上訴人翁某某不服原審法院判決，向二審法院提起上訴稱，翁某某在原審中明確表示不同意鑒定，認為鑒定沒有條件也沒有必要，況且原審法院委托鑒定部門進行鑒定所提供的樣本，無法確定樣本的真實性，故原審法院放棄了效力較高的公證文書的證明效力，而采用了

效力較低的，并且有嚴重瑕疵的鑒定意見作為定案依據，顯屬不當，至目前為止，啟東公證處未撤銷該公證文書，該公證文書依然有效，毛某某的代理行為也是有效的，翁某某作為一個善意第三人，只須盡到一般人應盡到的謹慎義務就可以了，不能用專業人員的標準要求，且陳某某的丈夫宓某某全程參與房屋買賣交易過程，陳某某并已實際收到了大部分的房款，雙方之間的房屋買賣合法有效。要求二審法院依法改判，支持其原審訴請，或發回原審法院重審。

被上訴人陳某某辯稱：原審法院根據陳某某的申請依法委托司法鑒定機構所作的鑒定結論合法有效，公證授權委托書上，委托人的簽名不是陳某某所簽，該委托行為無效，陳某某不知曉房屋買賣的整個過程，系宓某某瞞著陳某某與毛某某所為，原審法院判決正確，不同意上訴人翁某某的上訴請求，要求維持原判。

原審第三人宓某某未到庭應訴。

原審第三人毛某某述稱：其與宓某某系生意朋友，在辦公證前，曾見宓某某帶過一個女的，應該是他老婆，但宓某某未介紹，公證那天宓某某也是帶這個女的，公證處審核沒有異議，其認為應該是宓某某的老婆陳某某。整個房屋買賣過程宓某某都參與，現翁某某已支付了首付款65萬元，合同應繼續履行，同意上訴人翁某某的上訴意見。

二審法院經審理查明，原審法院認定事實無誤，二審法院予以確認。

二審法院審理中，上訴人翁某某提供江蘇省啟東市公證處于2009年12月28日出具的情況說明，證明公證委托時，陳某某夫婦和毛某某親自到公證處作的委托，該委托是真實有效的；被上訴人陳某某提供江蘇省啟東市公證處于2010年2月26日出具的公函，證明法院委托鑒定結論與江蘇省啟東市公證處委托蘇州同濟司法鑒定所所作的筆跡鑒定意見一致，即委托行為是無效的。雙方當事人對對方提供的證據的真實性無異議，但均認為不能證明其主張，原審第三人毛某某表示沒有意見。

二審法院認為，經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的依據。但有相反證據足以推翻公證證明的除外。本案審理中，原審法院根據陳某某的申請依法委托司法鑒定科學技術研究所司法鑒定中心所作的筆跡鑒定，結論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡，根據該結論，可以認定毛某某的代理行為為無權代理，即江蘇省啟東市公證處出具的公證委托書不能作為本案認定事實的依據，翁某某對鑒定提出的異議，理由不能成立。陳某某為系爭房屋的房地產權人，未參與房屋買賣的整個過程，也未有委托民事行為，翁某某現尚未取得系爭房屋產權登記，系爭房屋的買賣合同應認定為無效。上訴人翁某某的上訴請求，依據不足，二審法院不予支持。至于本案涉及到的房款返還、賠償等事宜，因翁某某未在原審中提出，對此可另案處理。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

第二篇：政府招商引資應防范法律風險

[轉載]政府招商引資應防范法律風險

一、政府在招商引資中應注意的風險防范

政府在招商引資、項目建設中如何規避風險？政府的職能在于經濟調節、市場監管、社會管理、公共服務。但在以經濟發展為中心的今天，政府不可能不以大氣力抓招商引資、抓項目建設，否則發展可能就成了一句空話。因此，我們認為，政府要介入到招商引資、項目建設中來，但可以從以下方面來規避風險：

（一）政府應慎審作為招商引資合同一方的當事人

有些投資商非要把政府作為合同當事人。我們一般不主張政府作為合同的一方。理由是合同雙方是平等法律關系，而政府作為市場監管的主體，所以不能成為招商引資合同的一方當事人，讓投資方與使用資金方來簽合同，企業對企業。外商主要顧慮政策的不穩定、投資環境的變化。政府為了談成項目，遷就投資商有意無意的作為合同當事人的一方。政府可以就某一產業領域的發展與大型企業集團，就巨額的借貸融資項目與大型的金融機構簽定宏觀的框架協議，為社會公眾提供公共服務產品的具體項目可由職能部門去簽訂，去履行合同。應避免在普通的招商引資、項目建設中作為合同一方當事人。政府一方面可以推介本地的項目，可以組團招商；另一方面在優化投資環境上下功夫，以此來避免政府陷入到各類糾紛的尷尬境地。

（二）政府應審慎提供保證

用政府信譽作保證，用國有資產作擔保，用經營權、收費權作質押。我國法律禁止政府作為擔保的主體，依照我國相關法律，行政事業單位不能在經濟往來中為他人提供擔保，提供的擔保一般也是無效的。但無效不等于不要承擔責任，債權人無過錯的，擔保人與債務人承擔連帶責任；債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔的責任不超過損失的二分之一。政府目前可行的做法是集中一些有效資產，成立投資公司或資產公司，以公司的名義為招商引資、金融借貸和融資來擔保，但不能以各級政府及其部門的名義為投資商提供各種類型的擔保。

（三）應特別注意避免合同權利義務的嚴重失衡

第一是合同內容必須經過充分論證，達到權責利相一致。在解決合同權利義務失衡方面，一是要看合同的本身，合同雙方的權利義務要均等，核心是：有多大的義務，必然要享有相應的權利，對方享有權利的同時，必然要承擔義務；第二是注意合同與合同之間的均衡，否則必然會導致惡性競爭，破壞投資環境。

（四）注意規范優惠政策的制定和實施

首先，從法律上明確優惠的原則、權限、程序、范圍和時限，盡可能用法定優惠替代行政優惠。根據不同區域、不同產業的特點，制定和完善吸引外商投資的一系列優惠政策和措施。其次，要堅決摒棄比優惠政策、比讓利條件的非理性招商引資方式，以理性、科學、規范的招商方式尋求引資規模和質量上的突破，實現從稅收等優惠政策走向國民待遇政策，建立選擇性激勵機制。特別應注意稅收等優惠政策與國家經濟政策導向性一致，避免為吸引外資而進行稅收優惠競爭。

二、政府在招商引資項目中應注意的若干問題

（一）注意區分招商引資合同的性質

在實踐中，招商引資協議有的是意向性合同，如合作備忘錄，合作框架協議，有的是具有法律約束力的正式文本，主要區別在于法律責任問題，前者一般沒有法律約束力，也沒有相應的法律責任，僅僅只是雙方初步表達合作意向的意思表示，具體合作項目的落實有待雙方進一步談判，而后者則有明確的權利義務要求。在招商引資過程中，政府應當盡量避免簽訂正式合同。在簽訂合同時，要注意確定合同性質，關鍵看雙方權利和義務的共同指向是什么，如果是優惠政策為主應視為行政政策，政府可以單方作出承諾，對于其他內容，則應視為是民事合同，一般應由企業簽約。

（二）涉及行政許可的應特別注意法定程序

對自然資源開發利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業的市場準入項目，必須嚴格執行《行政許可法》和《招投標法》等規定，通過招標、拍賣等公平競爭的方式進行許可。要以公開競拍方式對經營性用地、水能資源、公共交通線路經營權、采礦權等資源進行配置。要以提前收回、依法征收、征用、經營權流轉等方式對已出讓的國有土地以及集體土地、山林進行處理，盡量避免因履行方式不合法而導致合同無效的現象發生。

(三)涉及土地條款的法律問題

（1）土地征收、征用的約定不恰當，甚至違反法律。部分招商引資合同在項目用地條款中，直接約定由項目投資方進行土地收購，違反了法律關于土地征收征用主體的規定。根據我國《土地管理法》的規定，農村集體土地屬于農民集體所有，任何單位需要使用農村集體土地，都要按法定程序，向相關政府部門提出申請，政府部門以國家名義將農村集體土地征用為國有土地后才能出讓給用地單位使用。因此，征用土地的主體只能是國家，即政府代行。招商引資合同約定由投資方直接收購農村集體土地，違反了法律規定。

（2）土地出讓價格違反相關規定。招商引資合同中涉及的土地出讓價格不統一，有些甚至違反了《協議出讓國有土地使用權規定》對協議出讓國有土地使用權最低價格的規定。根據《協議出讓國有土地使用權規定》的規定，以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。協議出讓國有土地使用權的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和。有基準地價的地區，協議出讓國有土地使用權的最低價不得低于出讓土地所在級別基準地價的70%，如果低于最低價國有土地使用權不得出讓。

（3）經營性土地出讓方式不符合法律規定。

出讓國有土地使用權，依照法律、行政法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓的，不得采取協議方式出讓。國有土地使用權出讓的方式有拍賣、招標、掛牌出讓和協議出讓四種。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，以協議方式出讓違反了法律法規的強制性規定。

（4）“以租代征”現象大量存在。所謂“以租代征”，即通過租用農村集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是規避農用地轉用和土地征收審批等法律規定，在規劃之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地占補平衡的法定義務。其結果必然會嚴重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。當前，由于國家嚴把土地供應“閘門”，導致“以租代征”卻在各地競相“上演”，成為一種普遍的違法形式。有些招商引資合同政府向投資方保證能夠順利地租賃農村集體土地，并且約定了土地的租賃價格。由于“以租代征”是一種嚴重的違法行為，加之政府無權強制農民出租農村集體土地、審批農村集體土地的租賃價格，因此一旦農民依法維護自身的權益，政府將難以向投資方兌現其承諾，只能向投資方承擔違約責任。

（四）涉及稅收條款存在的法律問題

大部分招商引資合同涉及政府與投資方就稅收優惠的約定，優惠條款主要分為兩種：

（1）直接約定政府對投資方的稅收進行減稅、免稅或退稅；

（2）約定投資方先依法繳納稅款，再由政府以財政補貼、財政支持、財政獎勵等方式返還給投資方。《稅收征收管理法》第三條明確規定，“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行；法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。”地方政府如無關于地方稅收減征或免征的特別授權，其無權對地方稅收的減征、免征與投資方進行約定，即使作出相應約定也因違反法律的強制性規定而無效。無論政府怎樣變通，財政補貼、財政支持、財政獎勵的本質就是變相的減稅、免稅或退稅，相應的約定同樣因違反法律的強制性規定而無效。

三、招商引資合同的簽訂、審查中應注意的若干問題

（一）簽訂前應注重對投資方誠信狀況的調查

政府可委托律師對外方誠信狀況進行調查，以核實其投資合作的誠意及履行合同的能力，主要包括兩方面：一是法人資格的調查，二是資信調查。法人資格的調查主要是了解外方的法定注冊地。組織形式，逐一分析其商業登記證（營業執照）的真實性、有效性、實效性；了解參加談判的外方代表的真實身份；了解外方企業的所有制形式及內部組織和決策程序，同時查明股東情況、資信調查，要求外方出具銀行資信證明或注冊會計師出具的會計報告書；了解外方的資產結構，對財政收支負債情況進行分析；了解外商在國際國內經濟活動的信譽，通過多渠道、全方位的調查取證，確保欺詐、詐騙等非法行為在招商引資過程中能有效避免。

（二）合同條款要重點注意以下五個方面

合同條款是招商引資各方權利義務書面化和談判成果的法律化表述，簽約工作的好壞直接關系到招商引資的成敗。

1、文字表述要簡明嚴謹。合同起草應堅持共識規則、簡明規則和用詞一致規則，在表述上力求簡潔實用、嚴謹科學，結構合理，防止因表述不清產生歧義。

2、注重防范風險條款。對對方提供的招商引資格式合同或合同樣本，要特別防止合同中的“地雷”條款、“陷阱”條款、無效條款和權利義務嚴重失衡的條款。

3、特別約定一方嚴重違約時，另一方有權終止合同的各種情形。如出資方未按規定的出資期限出資、未達到合同約定的投資強度和規模、納稅額未達到合同的約定、出資方未達到合同約定的合作期限、未按約定期限投產或完成開發等均可作為根本違約，政府方有權終止合同。

4、注意違約責任與賠償條款的制定。雙方應當約定計算違約金與損失額的計算方法。切不可只籠統約定一方違約賠償對方損失或按《合同法》規定賠償對方損失。

5、注意合同糾紛的管轄。一是在合同中盡量約定“本招商引資合同的履行地某市某縣”二是可考慮約定在自己所在市仲裁委員會仲裁。三是為體現公平也可約定在第三方仲裁。四是約定在被訴方所在地為訴訟管轄地。

（三）政府在審查招商引資合同中還應特別注意投資主體的審查。

四、對招商引資及合同簽訂的若干建議

（一）應組織相關部門制定各類常見的統一規范的招商引資合同樣本，并在實踐中不斷注意總結完善。

（二）成立招商引資項目合同審查小組，由政府法制辦、招商局、法律專業人員（律師或政府法律顧問）與相關的其他職能行政部門共同組成。

1、審查小組共同參與項目的談判，跟隨洽談活動，為參加洽談的決策者提供相關法律意見。

2、審查小組共同對招商引資合同進行會審把關。

3、審查小組應跟蹤招商引資合同的履行，及時參與協調解決合同履行中出現的糾紛。

（三）在同一招商引資合同中政府的定位不能既是行政監管關系又是合同平等關系，即不能既是裁判員又是運動員。

（四）政府招商引資中還應注意防止招商引資合同的整體被轉讓。

例如，某縣國有資產投資經營公司通過招投標方式將一公路改建工程以BT模式發包給江西某工程公司，合同雖約定任何一方將本合同項下的權利、義務和責任全部或部分轉讓給第三方須征得另一方的書面同意，但該工程公司在以11400余萬中標后，就將工程以5500萬元整體轉包，致使工程由于價格偏低而無法完工，項目投資合同卻無禁止轉包的違約條款與賠償條款，該案目前引發多方訴訟，究其原因，就是缺少未經同意轉讓合同的制約條款。

（五）是注意優化招商引資中的法治環境

首先，完善招商引資法律制度。對不適應市場經濟發展需要、不符合職能轉變要求、不利于優化發展環境的法規、規章和行政措施，依法及時進行清理。

其次，建立現代招商引資管理體系。要嚴格土地、營業執照、環保、安全生產等審批手續。

第三，規范行政執法行為。既要保護企業和客商的合法權益，又要支持職能部門依法行使職權。要公平對待各類市場主體，不得有任何歧視行為；樹立文明、效率、公正的執法形象，維護和完善公平開放的法治環境。

第三篇：律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風險防范

律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風險防范

1．必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責任 因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3．必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。

4．必須注明費用交接時間 這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主 現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為??

7．必須學會使用補充協議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。

簽訂前 購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產權所有人的身份證件。

2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對即將進行交易的房產進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產權證是否屬實？

2、房產面積多大？

3、該房產用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？

5、該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

6、該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。

簽訂時

需要準備的證明材料。

購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：

1、身份證原件或護照原件及復印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效：

1）香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區：經臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證。

看清楚合同中的約定內容。

盡管二手房交易當中使用的《房地產買賣合同》，是由房屋土地資源管理局與市工商行政管理局聯合制定的規范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；

5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔；

6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？

《XX市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任；

7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？

8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）

1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

第四篇：債權轉讓的法律風險應如何防范

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債權轉讓的法律風險應如何防范

債權轉讓產生的法律風險應如何防范？受讓人與債務人惡意串通，損害債權讓與人合法權益的風險應如何防范？又應如何避免債權二重讓與的情況的發生？下文為您詳細介紹。

(一)針對表見讓與的風險，讓與人在未如數收到受讓人對價的情況下，不向債務人送達債權讓與的通知，這樣也可以防范受讓人與債務人惡意串通，損害債權讓與人合法權益的風險。

(二)受讓人對債權讓與法律風險的防范

1、避免簽訂已過訴訟時效或債務人下落不明的債權讓與的風險，受讓人在與債權人進行談判時，應盡量聘請律師參與談判和調查。簽訂合同前受讓人應聘請律師調查債務人的相關情況，如住所、財產狀況等，避免利益受損。

2、對于債權人通知債務人的期限和形式，在轉讓合同中應做出明確約定，要求債權人須于合同簽訂后×日內通知債務人，并約定通

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知的形式。不輕信債權讓與合同中載明的“債權轉讓通知由債權人負責通知債務人，否則一切風險和責任由債權人承擔”或“如無法通知債務人的，將退回已收對方的價款”等謊言。

3、為防止受讓瑕疵債權，受讓人要求轉讓人對轉讓的債權承擔瑕疵擔保責任。

4、為避免債權二重讓與的情況發生，受讓人必須注意落實以下防范措施：

(1)設立債權人保證條款，如：債權人明確聲明合同項下的債權無任何第三人主張權利，且權利不受限制，即不存在被法院保全、查封或強制執行的情況或已設擔保；在簽訂本合同之前，債權人沒有與第三方簽訂過本合同項下債權讓與合同；并約定相應的違約責任。

(2)雙方共同將債權讓與通知送達債務人簽收，或公證郵寄轉讓通知給債務人。

(3)共同擬定債權轉讓通知回執的內容格式，載明：“債務人于×年×月×日收到債權人×××將××(內容及金額)的債權讓與受讓人×××的債權轉讓通知，債務人聲明，在簽收本通知回執日之前，沒有收到債權人將相同債權轉讓給第三人的通知。”據此證明本受讓

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人受讓的債權通知時間在先，同時也可避免債權人與債務人串通，將已讓與的債權再行讓與第三人時將通知回執的時間倒簽。

相關知識拓展

債權轉讓的類型

根據轉讓理由的不同，可以將債權轉讓劃分為以下類型：

1、支付轉讓型

企業在采購時，用持有的第三方的債權作為貨款支付給銷貨方，銷貨方銷售貨物收到的是應收賬款，但是對方債務人不是購貨方，而是第三方即原來與購貨方有債權債務關系的一方。

2、債務重組型

持有債權債務的各方通過協議或者其他途徑協商債權轉讓的行為。與上一種類型不同的是，發生債權債務的交易活動在重組前已經完成，或者債權轉讓時并不同時發生交易行為，進一步說，重組后發生的交易僅僅是執行重組的結果，比如以非貨幣性資產償還債務等。這樣轉讓的會計處理，可以比照《債務重組準則》進行處理。

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3、非貨幣型

企業進行以非貨幣性資產交換非貨幣性資產的交易中，含有部分應收款項，此時，應當計算應收賬款占非貨幣性資產的比例，以便確認是非貨幣性交易還是貨幣性交易。

4、有負債型

轉讓應收賬款時，轉讓方對未來應收賬款的實現與否負有連帶責任的轉讓行為。比如，用應收賬款作抵押而進行的融資，表面上應收賬款轉讓給了貸款方，但是，應收款項到期是否能夠收回，在融資時是不確定的，所以，對于轉讓方而言，是一項或有負債。

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第五篇：國有企業法律風險防范

國有企業法律風險防范

一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1、恒生公司進口的一批貨物被某海關作出扣押的決定，該公司不服，應向（）申請復議。A．該海關

B．該海關所在市的人民政府 C．該海關所屬省的人民政府 D．該海關的上級主管部門

2、李某在行政復議決定作出前，要求撤回行政復議申請，則（）A．可以暫時終止訴訟

B．由行政復議機關決定是否準許

C．可以撤回行政復議申請，行政復議終止 D．經說明理由可以撤回

3、按照《行政復議法》的規定，管理相對人認為行政機關的具體行政行為所依據的規定不合法，可以（）向行政復議機關提出對該規定的審查申請。A．一并 B．單獨 C．事后 D．事先

4、同申請行政復議的具體行政行為有利害關系的其他公民．法人或者其他組織，可以作為（）參加行政復議。A．第三人 B．共同申請人 C．知情人 D．原告

5、按照《行政復議法》的規定，管理相對人認為行政機關的具體行政行為所依據的規定不合法，可以（）向行政復議機關提出對該規定的審查申請。A．一并 B．單獨 C．事后 D．事先

6、對某市某縣公安局派出所以該縣公安局的名義作出的具體行政行為不服申請的復議，應由下列哪項所述機關管轄？（）A．該縣公安局 B．該派出所

C．該縣人民政府或某市公安局 D．某市人民政府

7、如法律．法規規定對于某些具體行政行為應當先向行政復議機關申請行政復議，對行政復議決定不服再向人民法院提起行政訴訟，如果行政復議機關決定不予受理或者受理后超過行政復議期限不作答復，行政相對人可()。A．向上一級行政主管機關提出控告 B．向同級人民政府提出控告 C．自收到不予受理決定書之日起或者行政復議期滿之日起十日內，依法向人民法院提起行政

訴訟 D．自收到不予受理決定書之日起或者行政復議期滿之日起十五日內，依法向人民法院提起行政訴訟

8、對復議前置的案件，行政復議機關決定不予受理或者超期不作答復的，申請人可以依法（）。

A．向上級機關申訴 B．向上級行政機關申請復議 C．向人民法院提起行政訴訟

D．無法提起行政訴訟

9、對海關．金融．國稅．外匯管理等實行垂直領導的政府機關具體行政行為不服的，向其（）申請復議。

A．上一級主管部門 B．本部門 C．本級人民政府 D．上一級人民政府

10、行政復議機構應當自行政復議申請受理之日起（）日內，將行政復議申請書發送被申請人。A．5 B．7 C．10 D．15

11、如法律．法規規定對于某些具體行政行為應當先向行政復議機關申請行政復議，對行政復議決定不服再向人民法院提起行政訴訟，如果行政復議機關決定不予受理或者受理后超過行政復議期限不作答復，行政相對人可()。A．向上一級行政主管機關提出控告 B．向同級人民政府提出控告 C．自收到不予受理決定書之日起或者行政復議期滿之日起十日內，依法向人民法院提起行政訴訟 D．自收到不予受理決定書之日起或者行政復議期滿之日起十五日內，依法向人民法院提起行政訴訟

12、王某販賣盜版光碟被文化局查處，罰款1000元。王某不服申請行政復議，但是復議機關也維持了處罰決定。王某逾期不履行維持原具體行政行為的行政復議決定，應當如何處理？（）

A．由作出原具體行政行為的行政機關依法強制執行，或者申請人民法院強制執行 B．由行政復議機關依法強制執行

C．由行政復議機關申請人民法院強制執行 D．由作出原具體行政行為的行政機關或行政復議機關依法強制執行，或者申請人民法院強制執行

13、當事人對縣土地管理局的具體行政行為不服，可對下列（）具體行政行為的依據提出申請？ A．《土地管理法》

B．國土資源部的有關文件

C．國務院有關土地管理的行政法規 D．省人民政府制定的規章

14、某公司效益很好，許多外單位職工都想調入，紛紛找市勞動局說情。市勞動局未征得該公司的同意，強行將20名外單位職工調入該公司。該公司不服，向市政府申請行政復議，此案應如何處理？（）

A．不予受理，因不屬于行政復議范圍 B．應當受理，因屬于行政復議范圍

C．告之屬于勞動爭議，應向勞動仲裁機構申請仲裁 D．不予受理，因為是勞動爭議

15、行政復議機構應當自行政復議申請受理之日起（）日內，將行政復議申請書發送被申請人。A．5 B．7 C．10 D．15

16、對縣級以上地方人民政府工作部門的具體行政行為不服的，可以向該部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向上一級主管部門申請復議，（）。A．由該部門的本級政府決定

B．由該部門的上一級主管部門決定 C．由申請人自由選擇

D．由本級政府與上一級主管部門協商決定

17、如法律．法規規定對于某些具體行政行為應當先向行政復議機關申請行政復議，對行政復議決定不服再向人民法院提起行政訴訟，如果行政復議機關決定不予受理或者受理后超過行政復議期限不作答復，行政相對人可()。A．向上一級行政主管機關提出控告 B．向同級人民政府提出控告 C．自收到不予受理決定書之日起或者行政復議期滿之日起十日內，依法向人民法院提起行政訴訟 D．自收到不予受理決定書之日起或者行政復議期滿之日起十五日內，依法向人民法院提起行政訴訟

18、某縣縣委組織部．縣紀委．縣土地管理局．某鎮人民政府組成聯合調查小組，調查處理縣機關干部和城關鎮干部違法占地建房問題。聯合調查小組對縣機關某干部李某作出了處理決定，沒收其在非法占用的土地上所建的樓房。處理決定是以四個單位聯合發文的形式作出的，蓋了四個單位的公章。李某不服，申請復議。本案的復議機關是()A．縣委

B．縣土地管理局 C．縣人民政府 D．市土地管理局

19、對復議前置的案件，行政復議機關決定不予受理或者超期不作答復的，申請人可以依法（）。

A．向上級機關申訴 B．向上級行政機關申請復議 C．向人民法院提起行政訴訟

D．無法提起行政訴訟

20、不屬于《行政復議法》第九條第二款所稱的不可抗力的是（）A．地震

B．水災 C．重病 D．戰爭