第一篇：銷售技巧

銷售技巧

摘要 銷售技巧是銷售能力的體現,也是一種工作的技能，做銷售是人與人之間溝通的過程,其宗旨是動之以情,曉之以理,誘之以利。定義 銷售技巧包括對客戶心理,產品專業知識,社會常識,表達能力,溝通能力的掌控及運用.常用的銷售技巧有引導成交法,假設...985字 2010-02-25 新華管理網

方案式銷售

方案式銷售是一個銷售流程(Sales Process);它是目前世界上使用最廣泛的注重實際銷售效果的銷售流程。已經有50多萬人接受了方案式銷售的培訓，并經常使用其中的方法完成銷售活動。可執行銷售活動涉及與潛在購買者的直接接觸。對于許多個人和...1千字 2009-02-11 澄明之境

行動銷售

行動銷售不僅僅是銷售技能培訓課程，更是風靡全球的銷售技能評估、改進、提升及認證項目!是GE、IBM、美洲銀行等眾多“財富1000強”的首選銷售訓練項目!從“核心內容”上來說，行動銷售是一種客戶導向的高效銷售技巧，它是一種根植于營銷理念...860字 2009-05-25

直接提示法

直接提示法，是推銷人員開門見山，直接勸說顧客購買其所推銷的產品。其作用可以節省時間、提高效率，是推銷人員常用的方法。這是一種被廣泛運用的推銷洽談提示方法。這種方法的特征是推銷人員接近顧客后立即向顧客介紹產品，陳述產品的優點與特...627字 2009-06-06

共贏營銷

共贏營銷 由一名80后的營銷人提倡，結合多年在市場上摸爬滾打的經歷經驗得出的結論，所謂共贏營銷就是“同行共贏、客戶共贏”，主要延伸“公平公立”的原則運用至營銷界上，在正當和合法的競爭下使供需兩方、同行間利益不受損害。很多企業...760字 2010-02-27

反問處理法

反問處理法又稱詢問處理法或質問處理法，是用對顧客提出的異議進行反問或質問的方法答復顧客的異議。運用反問處理法的注意事項凡是顧客提出異議必須都得回答，若以陳述句的形式擺出一些事實，往往會引起進一步異議;若以反問的形式回答異議，不...449字 2009-02-12

配角贊同法

配角贊同法是指推銷人員把顧客作為主角，自己以配角的身份促成交易的實現。從性格學理論來講，人的性格可以分為多種多樣，如外向型與內向型，獨立型與支配型等等。一般的人都不喜歡別人左右自己，對于內向型與獨立型的人，更是如此，他們都...692字 2009-02-11

邏輯提示法

邏輯提示法，是指推銷人員使用邏輯推理來勸說顧客購買推銷品的一種洽談方法。它通過邏輯的力量，促使顧客進行理智思考，從而明確購買的利益與好處，并最終做出理智的購買抉擇。邏輯提示法符合購買者的理智購買動機。要點在運用邏輯提示法時應注...873字 2009-06-06

競技促銷策略

競技促銷策略是指利用消費者之間的競爭，通過消費者切身參與，展示其才華、技能以達到擴大產品影響力，最終達到促進產品銷售的目的。競技促銷活動的方式主要有群眾性的競技活動、智力競技、一定天賦的競技和產品消費的競技活動等。如百威啤...512字 2009-02-11 澄明之境

接近圈接近法

接近圈接近法是指推銷人員扮演顧客所屬社會階層與接近圈的人，去參加顧客的社交活動，從而與顧客接近的方法。接近圈是指有一定范圍的、有一定內容的社會聯系。同一接近圈的人，以滿足各自的需求為出發點建立起互相聯系的關系。人與人之間的...502字 2009-02-11 澄明之境動意提示法

動意提示法是推銷人員建議顧客立即采取購買行動的洽談方法。當一種觀念、一種想法與動機在顧客頭腦中產生并存在的時候，顧客往往會產生一種行為的沖動。這時，推銷人員如果能夠及時地提示顧客實施購買行動，效果往往不錯。例如，當一個顧客覺得...319字 2009-06-06

聯想提示法

聯想提示法是指推銷人員通過提示事實，描述某些情景，使顧客產生某種聯想，刺激顧客購買欲望的推銷洽談的方法。聯想提示法要求推銷人員善于運用語言的藝術去表達、描繪，避免刻板、教條的語言，也不能采用過分夸張、華麗的詞藻。這樣，提示的語...657字 2009-06-06

間接提示法

間接提示法是指推銷人員運用間接的方法勸說顧客購買產品，而不是直接向顧客進行提示。在使用該方法時，可以虛構一個顧客，可以一般化的泛指。使用間接提示法的好處在于可以避免一些不太好直接提出的動機與原因，因而可以使顧客感到輕松、合理，...704字 2009-06-06

消極提示法

消極提示法是指推銷人員不是用正面的、積極的提示說服顧客，而是用消極的、不愉快的、甚至是反面的語言及方法勸說顧客購買產品的方法。例如:“聽說了沒有，過了60歲，保險公司就不受理健康長壽醫療保險，到那時要看病可怎么辦?”用的就是消極提...609字 2009-06-06

明星提示法

明星提示法也叫名人提示法或威望提示法，是指推銷人員利用顧客對名人的崇拜心理，借助名人的聲望來說服顧客購買推銷品的洽談方法。明星提示法迎合了人們的求名的情感購買動機，另外由于明星提示法充分利用了一些名人、名家、名廠等的聲望，可以...592字 2009-06-06

地理區隔定價

地理區隔訂價是指網絡商務公司依訪問用戶地點不同制定不同價格。網絡的賣者常常知道使用者的住所，因為服務器能記下使用者的IP，且Top-level區域名稱會顯示出國家居所來，例如，日本顯示出jp代號。地理區隔定價能幫助公司了解附近城市之間價格的...316字 2009-11-27 vivian_vin

銷售線索

銷售線索俗稱Leads，在銷售管理體系中銷售線索處于客戶產生機會的最前端，一般由舉辦市場活動、網絡信息、電話咨詢、消費者訪談等多樣方式獲得銷售的初級線索，銷售人員在持續跟進和推動線索的繼續延伸，到達成熟階段后銷售線索轉換為銷售機會，...328字 2010-04-09

統進分銷

什么是統進分銷 統進分銷是指統一進貨，分別銷售。為降低進貨成本，幾個銷售部門聯合起來集中采購，通過增加單批進貨量，提高了進貨部門的利潤空間。各分銷部門間并無緊密的關系要求，是一種較低級的組織形式，統進分銷也絕非連鎖經營。統...2千字 2010-04-10

銷售技巧

目錄[隱藏] 摘要定義銷售技巧

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摘要

銷售技巧是銷售能力的體現,也是一種工作的技能，做銷售是人與人之間溝通的過程,其宗旨是動之以情,曉之以理,誘之以利。

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定義

銷售技巧包括對客戶心理,產品專業知識,社會常識,表達能力,溝通能力的掌控及運用.常用的銷售技巧有引導成交法,假設成交法,關鍵按鈕成交法,[1]富蘭克林對比法,門把成交法,軟硬兼[2]施法,總之,做銷售是人與人之間溝通的過程,其宗旨是動之以情,曉之以理,誘之以利.溝通能力是一個銷售人員最重要、最核心的技能，如何面對各種不同喜好、不同性格、甚至不同心情的客戶，使對方有興趣傾聽，先接受銷售員，進而接受產品，這是一項很專業的技巧。本課程緊密結合實踐，傳授銷售人員面對客戶的表達和溝通技能，幫助銷售人員快速改進溝通方式，提高銷售業績。

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銷售技巧

1．推銷成功的同時，要使這客戶成為你的朋友。

2．任何準客戶都是有其一攻就垮的弱點。

3．對于積極奮斗的人而言，天下沒有不可能的事。

4．越是難纏的準客戶，他的購買力也就越強。

5．當你找不到路的時候，為什么不去開辟一條？

6．應該使準客戶感到，認識你是非常榮幸的。

7．要不斷去認識新朋友，這是成功的基石。

8．說話時，語氣要和緩，但態度一定要堅決。

9．對推銷員而言，善于聽比善于辯更重要。

10．成功者不但懷抱希望，而且擁有明確的目標。

11．只有不斷尋找機會的人，才會及時把握機會。

12．不要躲避你所厭惡的人。

13．忘掉失敗，不過要牢記從失敗中得到的教訓。

14．過分的謹慎不能成大業。

15．世事多變化，準客戶的情況也是一樣。

16．推銷的成敗，與事前準備的功夫成正比。

17．光明的未來都是從現在開始。

18．失敗其實就是邁向成功所應繳的學費。

19．慢慢了解客戶的消費心里，不要急于求成。

20.你要知道人生沒有失敗，只有暫時停止成功。

方案式銷售

目錄[隱藏] 方案式銷售流程方案式銷售的基本原則方案式銷售流程方案式銷售的基本原則

方案式銷售是一個銷售流程（Sales Process）;它是目前世界上使用最廣泛的注重實際銷售效果的銷售流程。已經有50多萬人接受了方案式銷售的培訓，并經常使用其中的方法完成銷售活動。

可執行銷售活動涉及與潛在購買者的直接接觸。對于許多個人和組織而言，方案式銷售是完全意義上的終端到終端的銷售流程；對于其他一些銷售情形更復雜的個人或組織而言，方案式銷售就是銷售流程中的可執行部分。方案式銷售不僅指導你做什么，還教你怎么做。

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方案式銷售流程

方案式銷售流程由以下幾部分構成：銷售理念、指導圖、銷售方法體系和銷售管理系統。

方案式銷售是一種銷售理念

客戶是問題的焦點，幫助客戶解決他們的業務問題，獲得積極的可測量的結果是所有行動的基礎。方案式銷售流程中的各個步驟就是和消費者購買步驟相一致的。

方案式銷售是一幅指導圖

方案式銷售為你提供了一幅指導圖，告訴你怎樣從你當前位置到達目的地。它提供了一系列終端到終端的步驟供你選擇。終端到終端指的是從銷售的開始一直到成功結案，包括訪前策劃和調研、激發興趣、診斷問題、愿景處理、控制銷售流程、結案和衡量成功。方案式銷售給你提供，運用這個流程對個體機會的鑒別能力、分析能力、匯報能力和自我管理能力，同時它還提供正確預測未來銷售成功與否的能力。

方案式銷售是一套方法體系

方案式銷售是一整套完整的方法體系，它包括一系列指導你和你的銷售團隊多成交和更快成交的工具、工作助手銷售技巧和銷售步驟，它能使客戶的滿意度提高，使銷售業績上升。

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方案式銷售的基本原則

在方案式銷售中，“沒有問題就沒有改變”是一個最基本的原則，有效銷售過程中的其他原則都是建立在該原則的基礎上。“問題”這個詞就是為了強調一點：當購買者的問題令人痛苦而且關系到個人時，他們最有動力采取行動。

那些聲稱其服務宗旨是“滿足客戶需要”的專業銷售人員，他們的這種做法是非常正確的。他們注重購買者的需要，而不僅僅立足于自己需要銷售的東西。在明確客戶需要之前，你首先需要了解，到底是什么樣的關鍵業務難題使得購買者開始考慮自己需要什么。

讀書方案式銷售對于關鍵業務難題，不同的人可能使用不同的詞稱呼它：業務驅動者，行動的主要原因，疑難問題,潛在錯失的機會,或者簡單的“問題”二字。不管你使用哪種說法，沒有它的存在，購買者是不會采取行動的。換句話說，沒有問題就沒有改變。

人們買東西的目的就是為了解決問題，這一概念看起來很簡單，但是許多銷售人員從來不去發現促使潛在購買者采取行動的潛在問題。很多時候，銷售人員想當然地認為，購買者自己明白某些產品或服務將如何解決自己的問題。

第二篇：銷售技巧

銷售技巧

成功銷售的十個小秘密

1.一次成功的銷售不是一個偶然的故事，它是學習、計劃以及銷售的知識和技巧運用的結果。

2.事前的充分準備與現場靈感所綜合出來的力量，往往很容易瓦解堅強對手而獲得成功。

3.獲取訂單的道路是從尋找客戶開始的，培養客戶比眼前的銷量更重要，如果不發展新顧客，銷售代表就不再有成功之源。

4.了解客戶并滿足他們的需要。不了解客戶的需求，就好象在黑暗中走路，白費力氣又看不到結果。

5.客戶沒有高低之分，卻有等級之分。依客戶等級確定拜訪的次數、時間，可以使銷售代表的時間發揮出最大的效能。

6.推銷的黃金準則：你喜歡別人怎樣對你，你就怎樣對待別人；推銷的白金準則：按人們喜歡的方式待人。

7.讓客戶談論自己。讓一個人談論自己，可以給你大好的良機去挖掘共同點，建立好感并增加完成推銷的機會。

8.為幫助客戶而銷售，而不是為了提成而銷售。

9.對客戶的異議自己無法回答時，絕不可敷衍、欺瞞或故意反駁。必須盡可能答復，若不得要領，就必須盡快請示領導，給客戶最迅捷、滿意、正確的答案。

10.當客戶決定要購買時，通常會給你暗示，所以，傾聽比說話更重要。

前天的那篇“幾個銷售小技巧，輕松搞定98%的客戶-序” 提到的正文實際上已經發表，但很多人沒注意到，還是有跟帖，今天整理一下給大家看簡短版本的。

銷售秘技一：讓客戶說是，不要給客戶拒絕的機會。

第一次打電話可以提到你的產品，但是不要問客戶是不是需要你的產品，因為第一次電話客戶是對你很防備的，只要你一問他是否需要，他很可能馬上回答不需要，然后掛掉電話。

你可以問客戶一些答案肯定的問題，salor就問我：這幾年網絡電子商務發展得很快對嗎。我當然回答對，就是這樣的一些問題。

銷售秘技二：在通話結束時，一定要給自己下一次的電話跟進找到一個理由，讓下一次的電話順利成章，每增加一次溝通，成交機會就增加一些。

銷售秘技三：在給客戶留手機號的時候，一定要確保對方已經記錄下來，這樣，萬一客戶真的需要的時候，可以保證能順利的聯系到你。

Salor給我留完電話之后，讓我再報了一遍她的電話，一般人都是隨口記一下，或者敷衍一下沒記，她這樣一問，就使得客戶必須要記號碼了。

第二天的跟進（第一天已經鋪墊好了）：

第二天的銷售用到的五個技巧：

銷售秘技四：真實的謊言，這個是銷售過程中的核心，最最核心的部分

成功銷售，從溝通技巧開始

銷售，是一場交誼舞。營銷人員必須能洞悉顧客需求，雙方才能靈犀相通、舞出精彩，實現成功銷售。營銷人員好比是優雅的領舞者，須有超群的“舞技”，才能帶動他的舞伴（顧客）跳出精妙舞步。想成為銷售交誼舞的“萬人迷”嗎？那么，你必須掌握有效溝通技巧，學會發送和接收各類信息，解決銷售中的各種問題，并與顧客建立互相受益的關系。而這些，正是今天我要跟大家談到的銷售技巧，希望能對您提高“舞技”有所裨益。當你瞄準舞伴（顧客）后，第一件事就是巧妙地向他發出邀請信息。這相當于在銷售過程中，你結識一位新顧客，并給他留下良好的第一印象。這雖是一個短暫的交流過程，卻能為此后的進一步拜訪做好鋪墊。所以，需好好拿捏信息交流的技巧。

首先，要用積極的語言傳情達意。積極的語言能更好地引導顧客從有利的一面看待產品，促進產品銷售。請比較下面兩種措辭方式：1.這部手機價格雖然貴了些，但功能齊全；2.這部手機功能齊全，性價比也很合理。顯然，方式1容易使顧客陷入手機價格貴的消極考慮；而方式2使用了積極的表達方式，引導顧客從積極的方面看待產品，給顧客留下了良好的產品印象。

其次，避免使用帶強迫意味的詞語。強迫性的措辭會讓潛在顧客覺得喪失了主動權，產生逆反心理。例如，“這星期哪天方便，我們見見面？”比“我們在星期一上午10點見面還是在星期三下午2點見面？”的效果會好得多，后者具有一定的強迫性。

語音、語調、音量、強調的詞匯，都會直接影響顧客理解和接收信息。請你大聲讀5遍“他告訴我她是你的朋友”，每讀一遍，變換所強調的詞匯，你會發

現所強調的詞匯不同，這句話的意思也發生了變化。漢語是世界上最奇妙的語言，一句話可聽出多重意思，所以，你在進行產品介紹時，須明白自己的講解重點，再借助語音、語調和詞匯強調來準確明了地表達自己的意圖，以保證顧客所接收的信息與你的意圖相吻合。

此外，語言溝通必須和非語言溝通結合，才能取得更好的效果。你的手勢、表情、目光、姿態、服飾與發型都會影響到顧客對你陳述的信任。那些坦然、放松的姿態更容易討得對方的歡心，也更容易影響對方的意見。要在“銷售交誼舞”中當好優雅體貼的領舞者，積極認真地去傾聽顧客的消費意愿、購買動機以及消費顧慮是至關重要的。所以，在與顧客溝通過程中，傾聽扮演了一個重要角色。只有充分理解顧客想要表達的思想，才能抓住顧客需求，積極促成交易。善于激發顧客的談話興趣。讓你的整個身體姿勢來展示你傾聽的興趣，不要輕易打斷顧客，而是通過點頭示意或者鼓勵性的微笑，并不時地以“哦”、“我知道了”、“沒錯”或者其他話語讓顧客知道你對他談話內容的贊許，鼓勵顧客說話。必要的回應應當在顧客說完以后，因為一旦談話被打斷，一些反映顧客需求、動機、感情的事實和線索就可能會被遺漏，而這些恰恰是能否成功銷售的關鍵。

從顧客角度思考問題。與顧客換位思考，設身處地從顧客的實際需要出發，你提出的消費建議會讓顧客倍感貼心。如果顧客說他需要一種去污力強的洗衣粉，營銷人員就要仔細傾聽去污力強對顧客意味著什么。是因為家里兒子很調皮，經常把衣服搞得很臟；還是丈夫從事的是體力工作，衣服很容易搞臟；還是因為自己工作很忙，希望節省洗衣服的時間。成功地傾聽、適時地回應顧客需求，會令你完整地理解顧客的獨特需要。

善于捕捉弦外之音。就是要領會顧客談話中沒有說出來的感情信息、心理需求。當某人對你說話時，這個人是在表達想法和感情。而對方的音調、語速、呼吸、面部表情、身體行動以及其他能夠看得見的行為，在某種程度上透露著他的真實意愿和想法，擅長傾聽的人往往能夠盡力理解所有這些暗示。例如，當母親提到兒子時，臉上的那種自豪感你留意了沒有；當人們把目光移向別處，你是否考慮到這可能是由尷尬的話題引起的。

理解顧客的感情信息、心理需求，把他們當作朋友而不單單是消費對象，此時，你們相互之間已經超越了那種純粹的買賣關系，成了生活中不可或缺的知心朋友。這種拋卻利益因素的伙伴關系自然更加長久穩固。好了，你現在已經跟你的舞伴（顧客）建立了和諧融洽的關系，并且也非常清楚他的消費需求，接下來就是針對顧客需求進行積極反饋，提出消費建議，促成交易的時候了。反饋是對話語或者行動作出的語言、行為等的反應。如果運用得當，反饋能夠有效地提高人們交流的準確性，并最終促成成功銷售。

取得買方反饋。買方反饋指的是買方做出的、可以識別出的反應。搖一下頭、皺一下眉或是想要說些什么，這些對于營銷人員來說，都是購買者發出的信號。通過自己敏銳的觀察和感覺，你可以調整自己的說話速度或者話題。如果營銷人員沒能注意到這些信號，或是未做出反應，這意味著錯誤的或者不完全的溝通。營銷人員對反饋的觀察，就像是賽車手掃視計速表一樣，目的是借以查明接收者的反應。

主動尋求顧客反饋。因為顧客不會總是自愿地提供反饋，需要在交流中插入要求客戶給出某種反饋的提問，從而刺激顧客反饋。提問，正如我們在《有效提問，發現需求》（2006年5月《新姿》）中討論的那樣，變換使用開放式提問

（讓顧客可以自由地用自己的語言來回答和解釋的提問形式，如，“產品使用感覺如何？”）和封閉式提問（限于在幾個固定選項中選擇的提問方式，簡單的“是”或者 “不是”就回答了大多數的封閉式提問），是一種很好的獲取買方反饋的辦法。

對顧客反饋進行積極回應。在回應顧客反饋時，你必須經常澄清對方的意圖，向對方闡明你是如何理解他的意圖的。你可以使用這些話語：“我剛才聽你

說??？”、“我理解你主要關心的是??？”或者“??我說得對嗎？”。老練的營銷人員還善于利用非語言反饋，如，他能夠根據顧客在談起產品功效時的語調、神情來判斷顧客的好惡，進而隨時調整產品推介重點。在整個溝通過程中不斷地運用反饋技巧，能夠保證你和顧客之間說的和理解的是同一意思，從而建立彼此之間的信任。

由此可見，成功銷售是有章可循、有法可依的。只要你在銷售過程中巧妙運用溝通技巧，不斷探索總結自身的銷售心得，就能在銷售交誼舞中游刃有余，輕松起舞。

什么叫真實的謊言：真實的謊言就是，一些可以讓你產生有利于商家的聯想的事實，而你聯想的事實不是事實。

比如一個廣告可以說：百分之九十的人使用了這個產品都很滿意，實際上他可能只調查了10個人，其中有九個人沒說這個產品不好而已。這個商家有撒謊嗎，沒有，但是我們聽到這個話會理解成什么呢？

銷售秘技五：避實就虛。

當你的客戶問一些問題，而這些問題很致命的時候，可以避開他的話題，說一些貌似相關的話。很多人是反應不過來的。

銷售秘技六：營造產品稀缺的氣氛，讓你的客戶珍惜機會

一定不能讓你的客戶覺得這個產品時隨時隨地都有的，一定要讓他感覺到產品稀缺。數量有限。

銷售秘技七：博得客戶的理解和同情

當客戶提了一些不利于銷售的條件時，讓客戶知道這樣做你很為難，會給你造成的損失或者傷害。

銷售秘技八：讓客戶覺得這個結果是很難才爭取到的，讓他很困難的達到他的目的，那么他會珍惜，并最終進行交易。

Salor整個過程中，都強調這個很可能爭取不到，當然，最后都很“驚險”的爭取到了。

銷售秘技九：委婉的催客戶交款，不交款一切都白搭。但是直接催款會讓人反感。

看salor是怎么做的：匯款之后是要把匯款單給她傳真過去的，證明匯款了，她打電話過來是這樣問我的：江先生，您好，我們這邊剛剛收到了一張匯款單，顯示的是你們那邊的區號，請問這張匯款單是您的嗎？

她是不是真的收到了這張匯款單呢？

最后一招：

銷售秘技十：認真讀完此文的人，回個帖子。

我看過數百本銷售或者是經商的書籍，總結出一個道理：要想收獲，必先付出。

這是我在努力分享我的心得的原因，請大家在看了之后，如果覺得有一點收獲的話，回帖，讓更多的人看到帖子。

補充：這是銷售的過程，但是必須保證你的產品合格，誠信是銷售的前提。

第三篇：銷售技巧

“時尚生活”植物精油養膚銷售技巧（1）

（絕密資料勿外傳）

牢記一條主線：我們的產品是什么？——你為什么需要用？——用完之后皮膚會怎么樣？

開頭語：您好，歡迎了解植物精油養膚。、、、、、、不買也沒有關系的，可以隨便看。、、、、、、您有哪方面的需要我幫您介紹一下。

我們是“時尚生活”植物精油護膚專家，全國連鎖做了很多年，是香薰精油里起步很早的，我們在西安上了五年多，有很多店面的，像西影路、蓮湖路、羊毛成、易初蓮花、長安百貨、安康等都有我們的專柜，我們在人人樂、華潤等都有，而且像深圳那邊吉之島、家樂福等都特別多。

我們從來不在電視上做廣告，都是靠顧客的“美譽度”打開市場的。我們有很多顧客從我們產品上市到現在都一直在使用呢，而且有的顧客把我們面部產品都用遍了，包括頭部的、手部的、精油、面部的就更不用說了。有的老會員一次性那二十多瓶體乳等幾千塊錢的產品給他們公司發福利呢。

像我們大潤發這個店就積累了很多固定的客源，您可以看到我們這十幾本冊子全記錄的是會員資料。

以下是我的銷售經驗總結：

1、已經確定顧客要買某些產品之后，一定記得再問：“您還有其他的什么需要嗎？比如面膜？手霜？眼霜？精油？洗發的？沐浴的？、、、、、2、在買單付賬之后，一定說，您覺得這個好用的話，我建議您下次配合我們的、、、、、、使用，因為那個產品顧客反應都很好的，而且很適合您用，那時您可以拿空瓶參與我們的最低低5元現金活動。

3、對于每一個來到店里的顧客一定告知：空瓶靈活一對一至少低換5元現金，VIP的辦理方法，免費生日禮物領取，積分兌換產品。

4、抓住每一單，勿跑單。幫顧客抉擇主動讓其買單：您覺得可以的話我幫您開個票吧；

或者：您可以先填一下顧客管理資料，姓名、生日、電話，填生日時再次強調：您過生日時可以免費領取生日禮物一份，填電話時告知：我們有活動時告訴您，或者告訴您積分，您放心不會打攪到您的。然后一定要接著當面寫下積分數額讓顧客看到；

或者：有的顧客可能會以去取錢而逃掉，這時告知我們這兒可以刷卡，旁邊走到也可以取錢，手續費的話我們來付就好了，并跟隨之一塊去取錢。1

在大潤發刷卡的顧客，在陪同的過程中不要保持沉默的尷尬境況，而是告訴她我們的其他產品、、、、、、、也很好用而且依據他的皮膚用起來效果很好，您下次可以再用等等來加深她對我們的印象。

5、顧客多時抓重點，先新顧客再老顧客，針對一個潛力顧客介紹，告知其他人“您可以先看看，隨便試用都沒有關系的。”

6、依據顧客的穿著和說話等等我們可以有“第一印象”來判斷他的消費能力或者買還是不買等，但是，對于任何一個來到店里的顧客我們的服務態度必須是100%以上的，因為很多銷售事實告訴我“第一印象”并不準確，可能因為我們的第一定位錯誤而喪失很多原本通過努力就可以成功的買單。

服務意識需要從“顧客把目光投向我專柜——顧客買單離開柜臺”都保持100%的熱情。

顧客離開時沒有賣單我們也需要強調：“您慢走，有需要的話可以再來。”就算他這次不買，但是他總有需要護膚品的時候，當他需要的時候他或許會記得你，記得你的笑、你的問候、你的送賓語等，她或許會真的來，這就是潛在顧客的培養。

買單的顧客則告知：“再見，您若覺的好用的話下次配合、、、用，用我們的手霜等等。”要讓他自己我們加深印象。

7、對于我們推銷的很久顧客卻不買單的情況，我們就直接問：您覺得有什么問題嗎？產品？我介紹的不到位？還是因為價格不接受？沒有關系您可以說出來的，我也不是為了推給你，這個產品經常斷貨的，主要我確實覺得這個產品很適合您，把適合的產品給適合的人用我覺得是最重要的，就像有的人買蘭蔻、雅詩蘭黛等的高端品牌可是依然對自己的皮膚沒有改善，而有的人經常用大寶還舉得不錯呢，我們這個產品顧客用了反應都特別好因為對皮膚改善很大，另外我們會在您買之后一個周之內做個回訪看您之用的情況，而在我們的回訪中顧客的反應都特別好，沒有一點問題的。價格的話我給您最大優惠的肯定讓您滿意，而且從理財投資的角度來講，我覺得花小錢多次購買最自己皮膚沒有改善的產品還不如一次性買一個適合自己用的有幫助和改善的產品呢，我們是植物精油配方的，很專業的，全國做這么多年都是靠顧客的美譽度打開市場的，您完全放心用。如果再不買，測曾其體驗卡使用或者宣傳冊，并且告知：我們不像一般的化妝品試用裝隨便發，我們都是限量發放的，但是您呢我給個例外吧，我相信您試用了一定覺得不錯，那是您再來我依然給您破例，依然是今天最大的優惠。

8、對于直接本來買精油的顧客：總的介紹——您的需求——針對的介紹。

我們這兒單方、復方、基礎油都有的很全面，您大概想了解哪種精油呢？(⊙v⊙)嗯，大概想要什么功效的，我幫您介紹一下吧、、、、、、對于不明需求不說話的顧客，我們可以打開玫瑰精油的試用裝讓其聞，在逐漸引導顧客說話，發覺他的需求。

一定要夸她：您看起來氣質就不一樣，肯定經常用精油吧，確實精油永久之后呢，對整個人的改變是不一樣的，因為精油不像一般的護膚品只停留在皮膚表層，而是像中醫一樣是起到內調外養功效的，永久之后人的氣質就是不一樣的。再把精油的作用擴展開來講讓他覺得我很專業（比如：像薰衣草精油治療疤痕、痘印功效很棒；茶樹則是痘痘，消炎殺菌等；玫瑰是單方中最貴功效也是最全面尤其對女性作用很多像痛經都可以改善的；洋甘菊呢則是針對敏感性皮膚改善紅血絲用的，生姜精油可以去濕排毒，對女性作用很大、、、、、、）

在看過精油之后一定要問有沒有面部護膚品的需要，我們面部有九個系列都是精油添加型的，您肯定很懂，精油可以適量調在護膚品中用的，但是我們的產品中品中已經有精油添加了，很安全的，作用效果得到了顧客的信賴。

9、關于贈品原則：買的多贈的少最好，最好不贈卻讓其最大限度買單。

初步判斷或者從聊天中判斷他的消費檔次（可以問您平常用什么產品呢？以她用的產品來判斷其消費能力）然后我們選擇推護膚品或者精油的高端？中端？

10、“欲擒故縱”法：

對于我們問“您有哪方面的需要？”，回答“隨便看看”的顧客群體，我們告知：好的，隨便看隨便試用都沒有關系的，您要是有什么疑問的話可以告訴我。然后我們需要保持一定時間的沉默給顧客自由看看的時間，自己則看旁邊的產品簡介或者試用裝以打發時間，同時關注“他的反應”當他問題時，則作主要“產品賣點”的回答，切勿啰嗦喋喋不休，在合適的時機里夸夸她的皮膚：健康，緊致、嬌嫩、白皙、底質很好等等，這時可以問“您平常都是用什么呢，皮膚保養的很好哦，很羨慕你吶，此時不要推我們的產品。他如果回答“我用的、、、、、、”時，我們一定要說：哦，我們現在的很多顧客之前也用過這個品牌的產品。之后再看情況逐漸引入講解我們產品的賣，甚至成功交易買單。

11、不想登記顧客資料的顧客：先告知登記的好處（免費生日禮物、積分兌換產品、空瓶抵換等）還不想登記的，產品買單后告訴他：沒關系的，我對你印象很深刻，下次您如果再來我會把今天的積分一塊兒給您累計上的，因為我相信您用了這個產品之后，這個系列的其他水、乳、、、、等都會想配著用的，而且面部產

品也是配套使用效果才會更好對皮膚的改善才會更明顯的。

12、關于眼霜（我們這個“、、”不光在西安賣得好在全國都賣得特別好（可用于任何一個產品的介紹中。）

感覺消費能力高，就推118+145的套盒用，次之是90+72的配套。

最后至少要單個產品交易成功。

顧客來明確她是需要眼部的之后：進一步詳細問：您平常習慣用著哩清爽一點的還是霜狀滋潤一點的呢？待顧客選擇之后針對性的介紹著哩或者霜。試用的過程中告知賣點：乳香的告知有乳香精油添加，皮膚易吸收，眼部和面部、手部有區別，眼部角質層薄，是面部的四分之一厚度，所以植物精油配方也不一樣，日常護理更加重要，像我們也有專門的乳香精油，您可以看到的（給顧客示意），還有眼部精油呢（這時自己感覺如果提起了顧客的興趣，而且感覺她比較懂精油則去推薦眼部精油，告知性價比很高，一毫升相當于25滴，每次用一滴就好，治本（眼袋、松弛、細紋、魚尾紋、很眼圈等都可以治療的），10毫升相當于250滴就可以用很久的時間，眼霜則用不了這么久時間，而且效果是眼霜無可替代的。

13、顧客討價還價時：對年齡大的，感覺132的乳液貴，就給會員價，再不行就推“82的爽”，乳木果的霜任何人都可以用的。

14、晚上下班之際時遇到顧客，這時顧客的購買欲其實是最強最明確的，而且買的概率最大只要我們的講解到位，我們不要急著走，下班收拾，用全部的熱情+耐心+專業，成功買單就是可能。

15、上班時狀態調整到最佳。我們展現給顧客的狀態一定是微笑的、積極的、樂觀的。如果心情不好可以在專柜拿產品看產品介紹，或者坐下來看看書，用書當著適當玩玩兒手機都可以，站在柜臺前面則要保持一百分的熱情，自己的心情不要受到對面柜臺的干擾，不要總是盯著他們看，因為顧客有選擇的權利，買他們的很正常，我們予以理解，但同時一定要堅信總有眼光好的顧客會來我們這兒，不要失去信心，因為你越是狀態不要越會影響你銷售，從而形成惡性循環，所以要杜絕這種狀態出現。沒有顧客來時我們可以看看以前的顧客資料，可以做近期在你手上買單顧客的回訪，并做好回訪記錄，當回訪幾個顧客之后你就會有很大的信心，因為顧客反應確實很好，不信你去試，(*^__^*)嘻嘻……。

16、不要總以“沒有人來”為借口，偶爾的情況可以理解，但是連續的發生就是不正常的。不要以客觀原因作為說辭，要找主觀原因，是不是因為自己對產品了

解不到位？是不是講解不夠獨特沒能夠抓住顧客的心？是不是自己把價格記錯了，因為太高而嚇跑了顧客？是不是自己狀態不夠好而影響了與顧客的交流？是不是我對這位顧客的服務沒有盡到100分的熱情？是不是我的專業知識不夠專業？是不是我缺乏耐心？

如果這些原因能在自己身上找到，那么沒有銷售業績也沒有關系因為我們找到了沒有業績的原因，我們改正了那么業績下次就會回來。

17、總結中提升，經驗是最好的老師：

每一單，無論是成交還是沒有成交，一定要分析總結，買的好不好？是不是該連帶著把、、、也買了？這樣的話這一單就可以再高一點了。是不是這樣講解他就會買？她為什么不買，是不是我哪兒講得不好不吸引她？這單賣得不錯，怎么賣的、下次繼續這樣買。、、、、、、做好“銷售日記”相信總結的力量，你可以不斷進步和超越。

姐姐們：暫時就這么多吧，都是我的經驗之談，僅供分享借鑒之。希望最終可以形成你們自己獨特風格的銷售經驗，以供我來分享和學習。

做銷售是一件很集心理、營銷、耐心、熱情、專業等于一體的很有趣的事，做好護膚品銷售別的銷售對我們來說都不是銷售，相信產品，相信自己，相信提高。

我們不只是在賣產品，同樣的我們也是在推銷自己，也是在和顧客交朋友，也是在擴大交際面，也是在鍛煉自己的口才、膽識、與人溝通等各方面的能力。

姐姐們讓我們一同進步，你們的支持是我最大的動力，同樣的你們有需要時只要你講出來，我也會給與你們最大的支持。2011.3.18

劉展

第四篇：銷售技巧

超市導購員的銷售技巧一：向顧客推銷自己

在銷售活動中，人也是非常重要的一個因素。超市導購員直接與顧客交流溝通，首先要讓顧客接受自己，只有顧客接受自己，后面的推銷工作才能有效。所以，超市導購要非常注意自己的禮貌禮儀以及形象。在服務顧客的時候，一定要注意微笑服務，還要懂得耐心傾聽顧客說話，這樣能夠給顧客留下一個良好的印象，當顧客對自己沒有戒備、開始有好感的時候再去推銷，才更容易讓顧客接受。

超市導購員的銷售技巧二：向顧客推銷利益

導購員常犯的錯誤之一便是特征推銷，只懂得一個勁的說產品如何如何好，而忽視顧客的購買動機，這樣很容易招致顧客的反感。超市導購員要明白：我們不是單純的推銷產品，我們將商品銷售出去是為了給顧客帶來利益。首先分析出顧客的購買動機是什么，然后再有針對性的介紹我們的產品能如何滿足顧客的需求，便是我們推銷的重點。

超市導購員的銷售技巧三：向顧客推銷產品

超市導購向顧客推銷產品的最終目的是為了誘導顧客成交。而在向顧客介紹完產品能給顧客帶來的利益之后再進行產品的介紹更有說服力。優秀的導購

員懂得講完產品的利益點之后再將產品的特點，這種介紹的方法能夠更好的引導顧客去關注產品。

超市導購員的銷售技巧四：向顧客推銷服務

產品賣給顧客并不意味著推銷活動就結束了，將產品賣給給顧客之后，導購員還需要做好為顧客服務的工作，以便培養顧客的忠誠度。

以上四點便是超市導購員的銷售技巧，可能不夠全面，僅供參考和借鑒

第五篇：銷售技巧

銷 售 技 巧

待看三個原則：

一、帶看前準備

1、電話一響，黃金萬兩。做好每一次客戶來電咨詢的應對和介紹。

2、隨時檢查自己的銷售裝備是否齊全？ 完整的準備是成功的開始。

3、物件再熟悉，清楚如何介紹？如何促銷？

4、養成守時的觀念。是否同車前往？約定地點后提前到達？

5、帶看路線的選擇，選擇寬敞、大目標、文化氣息等等環境好的路徑，并避開憎惡設施。

6、與客戶第一次接觸，要展示良好形象。注意服裝儀容及談吐舉止。

二、帶看中應對_

1、來到物件現場，輕松來了解客戶的需求、動機、背景、經濟能力、主導權等等，探尋客戶的理想及要求。

2、合適的帶看程序，物件不宜太多，以免混亂了客戶的思緒。

3、“說一分、聽二分、想三分”多看、多聽、多想，做適當的回應。

4、了解客戶的興趣？嗜好？能輕松的引導出客戶話題。

5、生動活潑的介紹，關心客戶、熱情服務，讓客戶喜歡您。

6、強調房屋的附加價值，不要忘了附近環境、公園、交通、生活的介紹。

7、要引發聯想、認同感，讓他覺得房子就是他的。

8、避免過多的專業術語及高談闊論。

9、用心做客戶問題的解答，講實話，據實告知，不隱瞞缺點，更不要遺漏優點。

10、不和客戶爭辯，耐心處理客戶疑惑。

11、時間掌握適宜，見好就收。

12、嫌貨才是買貨人。

三、帶看后促銷

1、客戶喜歡要把握機會，做適當的引導、逼價。

2、布局、制造氣氛，解釋意向金合同協議書。

3、臨門一腳，取得意向金合同和意向金。

4、現場無法掌握的客戶，可拉回店內，與同事再搭配或解說產權再運作。

5、將客戶問題詳細記錄錄入XPR系統，并制造復看及往后再次洽談的機會。

6、保持追蹤服務，不要客戶冷卻看房意愿。

7、抱著必勝、必成，熱誠的心。

房產經紀人技巧41招，大家學習學習

1、建立并維持積極的態度。

2、相信自己。

3、訂立計劃，設定并完成目標。

4、了解客戶并滿足他們的要求。

5、學習并實踐行銷原則。

6、為幫助而銷售（給客戶利益）。

7、建立長期客情關系。

8、相信你的公司和產品。

9、隨時全副武裝，時刻準備。

10、真誠。

11、準時赴約。

12、限定顧客（不要和猶豫不覺的人浪費時間。外資銀行僅服務于高端）。

13、表現出專業形象。

14、與客戶建立良好的關系與信任感。

15、善用幽默。

16、對商品了若指掌。

17、強調好處而非特點。（FABE銷售法則）

18、記住所陳述的事。

19、君子一諾千金。20、不要惡意貶低對手（如實介紹自己）

21、善用客戶來信。

22、傾聽辨別購買信號。

23、預期客戶的拒絕。

24、找到真正的拒絕理由。

25、克服拒絕。

26、要求客戶購買，不要聊天。

27、提出要求客戶簽單后，閉嘴。

28、如果這次未成功，立即約好下一次見面日期。

29、追蹤、追蹤、再追蹤。（堅持就是勝利）30、客戶不是拒絕你，只是你的商品。

31、創新才能適應市場。

32、遵守規則。

33、與他人融洽相處。

34、努力才會有運氣或效果。

35、不要歸咎他人。36、99℃＋1℃才是開水，再努力一次。

37、用數字找出你的成功公式。（10:1比例）

38、留給客戶深刻的印象。

39、熱情面對一切。40、享受行銷的樂趣。（做所愛的，不要愛所做的）

41、記住客戶的姓名。

二百問

151、加按揭

即對現有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔保的貸款，資金用途限于購買新的住房及家居消費，也就是“原來按揭買下的房子，還款達到一定額度后，可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業務形式”。

152、轉按揭

轉按揭就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

153、個人住房按揭需提交哪些資料？

購房身份證、戶口簿、結婚證原件及復印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業執照及稅票）；購房人已首付購房款收據原件及復印件；已與開發公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據、委托銀行扣收購房還款協議書、住房抵押承諾書。

154、辦理按揭貸款應交哪些費用？

保險費、公證費、抵押登記費。

155、等額本金還款法

等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式。基本算法原理是在還款期內按期等額歸還本金，并同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。

156、一次性還本付息法

現各銀行規定，貸款期限在一年以內（含一年），那么還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個內的利息綜合。157、權利質押貸款擔保

銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10%。各種債券要經過銀行鑒定，證明真實有效，方可用于質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公

證機關辦理公證手續，公證費用由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難于變現或因變現會帶來一定損失而不想變現。因此，采取質押方式，只有少數人才能做到。158、個人住房擔保貸款？

中國人民銀行于1997年4月頒布了《個人住房擔保貸款管理辦法》（該辦法在1998年5月進行了修改）。按照該辦法的定義，個人住房擔保貸款是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款；借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或要求保證的承擔連帶償還本息責任。

159、住房公積金

是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質，是住房實物分配向貨幣分配轉化的一種形式。160、公積金貸款

公積金貸款也就是個人住房擔保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發放的貸款。

161、申請住房公積金貸款的條件

凡住房公積金連續繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。

162、公積金貸款的辦理程序

借款人填寫《早班審核書》，并提交相關資料；資料報送住房資金管理中心受理、審核。

163、辦理公積金貸款應提供哪些資料？

身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、審核后購房合同一份，首付款票據。

164、組合貸款

組合貸款是公積金貸款與商業貸款的合稱。

165、住房抵押貸款

所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權人（銀行）以所購房產作貸款抵押，并同時簽定抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期歸還貸款的擔保，并持公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息后，便可收回貸款的擔保，并持經公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權證”與“土地使用證”。

166、商品房驗收合格

指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。

167、商品房綜合驗收合格

指的是包含所有配套設施在內的全部建筑物的驗收合格。

168、在什么情況下，房地產開發項目可以交付使用？

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

169、在房屋交付時，發展商應提交哪些文件？

房屋交付時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

170、物業的竣工驗收

是指從物業形態上說，建筑商完成了一項最終產品，開發商也完成了物業開發任務，這時他們之間所發生的一個法定手續。

171、何為“預售面積”和“竣工面積”？

預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。

172、物業管理

泛指一切有關房地產開發、經營、商品房銷售、租賃及售后服務。

173、入伙

指業主領取鑰匙，接房入住。

174、業主委員會

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，是經政府部門批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

175、后房型時代

是指當一批經典戶型被大量復制，戶型設計趨于同質化，合理的戶型設計只是房地產產品的及格線時，小區的規模、位置、環境、系統設置、安全指數、增值潛力等綜合因素構成決定購買的重要砝碼。

176、健康住宅

是指能使居住者在身體上、精神上、社會以上完全處于良好狀態的住宅。

177、違法建筑

是指未經規劃土地主管部門批準，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。

178、空鼓

局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。179、如何辦理裝修許可證？

首先由裝修申請者填寫申報材料進行申報，然后由房產管理局受理申報，經房管局光派人現場查勘后進行審批，最后是繳費和領取許可證；備齊如下材料：按要求填寫房屋裝修申請表一式二份，交驗房屋所有權證，租賃的要提供房屋報有人同意裝修的書面意見及租賃合同；裝修設計方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負責維修或賠償的承諾書；辦理白蟻防治手續。

180、LOGO

即樓盤標識，樓盤獨有的標志，多見于廣告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。一般表現為圖案、美術字、字母等。

181、商品房預售須符合哪些條件？

（1）交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）有建設工程規劃許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

182、哪些情況下，預售房購買者可以要求取消預售房合同？

（1）房屋開發公司不能按照原定日期交付預購房屋；

（2）建成后的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料與預售合同所列建材不相符。

183、預售房轉讓

是購房者將購買的預售房轉讓給他方的行為。

184、業主

是物業的所有人或物業的使用人。

185、房地產中介

是聯結房地產生產經營者與消費者以及房地產經濟內部的各種社會經濟關系的紐帶。

186、地基和基礎

建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎。基礎的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。

187、墻體

是維護分割構件，同時也可以是承重構件。在一般磚混結構房屋中，墻體是主要的承重構件。

188、建筑用地面積

指城市規劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。

189、建筑基底面積

是指建筑物首層的建筑面積。

190、建筑高度

指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。

191、建筑間距

指建筑平面外輪廓線之間的距離。

192、停車場

指在建設用地內為停放機動車和非機動車須配置的場地。停車場面積小型汽車按每車位25平方米計算，自行車按每車位1.2平方米計算。193、智能住宅

是將住宅內各種電氣設施納入計算機網絡系統進行綜合管理，使其具有高效率的服務功能，可提供安全、便利、舒適的住宅環境。194、房地產市場調研

是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者了解房地產市場變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。

195、單個樓盤的市場調查通常包括哪幾項？

（1）產品分析

（2）價格組合（3）廣告策略

（4）銷售執行

196、如何填寫樓盤市調詳表？

（1）產品：A、地段B、公司組成C、基本參數D、建筑類別

E、面積與戶型F、建材裝潢．公用設施 G、施工進度．交房日期

（2）價格：A、單價B、總價C、付款方式

（3）廣告：A、接待中心B、廣告媒體C、數量強制

D、主要訴求E、來電來人

（4）銷售：A、銷售率B、客源分析

（5）總結：A、成功點B、失敗點C、建議

197、商品房銷售面積

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

198、分攤公用建筑面積的計算方法

分攤公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和

公用建筑面積=整幢建筑的面積－套內建筑面積之和－不應分攤的建筑面積

199、“五證”包括什么？

商品房“五證”包括：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證、商品房預售許可證。

200、“二書”

是指建設部為了加強對商品房的質量管理與監督，要求發展商必須提供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書

買二手房的好處

新商品房聽著上檔次，看著很順眼，對別人說起來也很場面。但對于居家過日子的老百姓來說，住就圖個實在，圖個安穩，圖個節省。比起新商品房來，二手房有著許多天然的優勢。不信，就聽聽業內人士的說法吧，句句在理。

一、現房交易。這幾年，業主和開發商鬧矛盾的不在少數，當初描繪的“住房藍圖”，在交房的瞬間變為泡影。要么地面裂了，要么暖氣沒通上，要么陽臺沒封……問題多多。買二手房，看得見摸得著，就是再破再舊，也能弄個清清楚楚，明明白白。

二、地段較好。二手房由于建筑時間關系，大都分布在市中心、商業繁華地段或者老城區，交通便利，投資居住兩相宜。比如在泉城廣場附近，根本就沒有新商品房，而棋盤小區、佛山苑等小區卻有二手房出售。

三、配套設施完善。一些新房“在那遙遠的地方”，人煙稀少，下班了還得買了菜提著回家，早上餓著肚子開車去吃早飯。二手房“身處”鬧市，銀行、飯店、醫院、學校、廣場等一應俱全，生活起來，相當便利。金色田園的田帥經理談過一個很現實的例子：新房子離學校遠，天天得送孩子上學，風雨無阻，很是麻煩，后來她買了個舊學區房，孩子自個上下學，不用操心，省了很多事。

四、產權權屬清晰。二手房有沒有證，一目了然，能不能交易，去房管一查便知。只要簽了合同，交足了錢，就可辦理產權變更和過戶，能做到心中有數。而買新房就沒這么幸運，買的時候信誓旦旦，住進去了，遲遲見不到證的蹤影，碰上不懂行的，最后一打聽，根本就辦不下證來，原來是舊村改造。百居安總經理熊良頂提醒大家，新房權屬各種情況錯綜復雜，除正規開發商外，要多長個心眼，提高抵御風險的能力。

五、選擇面更廣。想買二手房，劃個硬杠杠，基本上都能根據自己的需求找到房子。隨著濟南市“東拓、西進、南控、北跨、中疏”城市發展戰略的實施，城區的新房越來越少，但在城區基本上都能尋覓到二手房的蹤影。

六、價格多元化。二手房根據房屋性質，地段劃分，房齡等不同，價格也不盡相同。畢竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不會瘋狂到要超過新房價格的地步。而二手房的價格多元化也可實現不同經濟實力購房者的置業需求。

七、入住后干擾少。新建商品房入住后，一般都要進行裝修，很長一段時間內每天都得忍受鄰居們裝修時的敲打聲，而且大家陸續搬家入住，施工人員進進出出，甚是“熱鬧”。買二手房，鄰居們入住時間不同，不會在同一時間進行裝修，免了一定的干擾。

八、居住成本低。二手房一些分布在開放式小區，基本上沒物業管理費、車位費等，只需交納衛生費等，算下來比較便宜。而住在新小區物業管理費、車位費等加起來也并不少。世紀家園閆敏經理在南部買了新商品房，一年物業管理費600多元，而以前其居住二手房，每年才收不到50元錢的衛生費。時間長了，算下來也能節省不少錢。如買新房在離單位較遠的地方，來回交通費也不是個小數目。碰上好一點的房東，送裝修，甚至送家具家電，亦可省掉一些費用。當然，不是說新房一無是處，摸摸口袋里的錢，過日子講究個實在。不要因了一些外在的東西，忽略了生活的本質。房子買來就是居住，里面裝修好，住得舒坦，就行了，管它外面多破多舊呢！