第一篇：頂級別墅考察心得

國內頂級別墅考察心得

陸續對上海、蘇州、杭州和深圳四個城市的13個高端別墅項目進行了實地考察，對高端別墅的開發理念、產品設計（規劃設計、建筑風格、園林景觀、平面布局和內部裝修等）、開發周期和節奏、營銷模式、物業管理及其他增值服務等進行了全方位的考察和研究。

一、考察目的

（一）國內頂級別墅市場發展現狀和地區差異，頂級別墅產品的發展現狀；

（二）（三）為本項目的選擇標桿，作為項目開發運營的借鑒藍本； 選擇有成功頂級別墅實踐服務經驗的策劃顧問、園林景觀、室內裝修、物業管理等單位作為本項目開發合作單位的重點考察對象；

（四）強化核心團隊對頂級別墅項目內涵和外延的理解，為項目開發過程中更有效率的指導和把控合作單位的工作推進奠定理論基礎。

二、考察成果

（一）頂級別墅的市場和產品現狀

1、頂級別墅的先天條件：與普通別墅不同，頂級別墅項目必須擁有得天獨厚的先天地脈條件，如山水景觀等不可再生性自然資源、名勝古跡等底蘊深厚的人文資源以及大隱于城市核心位置的社會資源等。頂級別墅和貴族一樣，必定是天生的傳承！

2、國內頂級別墅逐漸成市：30年的經濟發展，10年的房產行業發展，國內已經具備了頂級別墅市場形成的供、需基礎，尤其是在長三角、環渤海灣和珠三角這三大經濟圈，頂級別墅市場正呈現由點到面的發展態勢。

3、頂級別墅的界定：任何關于層級的劃分，都是一個相對概念，所謂頂級別墅也就是高端客戶細分市場中的高端。以現狀的市場價格作為參照的話，在北京和上海這兩大頂級別墅高地，3000萬/棟基本是頂級別墅的下限；在其他城市，下限基本在1500萬/棟。

4、頂級別墅項目類型：因所占資源的不同，產生了規模和開發模式的差異，頂級別墅也分為兩大類型。

一類是自然資源型，這類項目占地和建設規模都比較大，一般都在500畝以上，很多都是超千畝的大盤，建設規模一般都在150棟以上，如上海的涵碧灣，蘇州的中海獨墅島、深圳的華僑城·天麓，以及綠城各地的玫瑰園系列。

一類是人文和城市核心資源型，這類項目因所處位置土地極為稀缺，規模都較小，占地一般在200畝以內，建設規模一般在20-50棟之間，如上海的九間堂、拱北臻園、蘇州的中海世家、姑蘇人家等。

5、頂級別墅基礎產品指標：頂級別墅最值錢的就是對稀缺土地的占有，因此產品指標落到根本也就是對土地的占有指標，縱觀國內頂級別墅項目，1.5畝/棟基本就是土地占有的下限了（個別的城市核

心區頂級別墅項目除外，如頤和原著），往上每增加1畝占地，價格平均增加1000萬。與占地相匹配的建筑面積下限在600-700平米之間。

（二）標桿項目的選擇

1、項目類型：本項目是典型的自然資源型項目，首先排除了人文和城市核心地段資源型項目；其次，由于本項目是地處湖畔的平坦地塊，山地和坡地項目因其規劃和建筑形式上的特殊性，也無法作為借鑒藍本；再次，本項目位于城市第一居所生活圈，純度假型項目參考意義也不大。因此，符合本項目標桿的條件應該是擁有水景資源、地勢平坦和第一居所為主的較大規模的頂級別墅項目。

2、開發商背景：頂級別墅項目在國內的發展時間還比較短，開發商大多處于摸索階段，項目開發過程常會因系統的不健全和細節控制不力原因，導致“現實和理想差異過大”的問題，因此，在標桿選擇時，開發商是否具備頂級別墅項目開發的系統集成經驗（豐富的頂級別墅開發實踐中積累的關于理念、規劃、建筑、園林、戶型、物業服務以及客戶提出的其他改善性要求等在內的對結果兌現的綜合解決能力）應該作為一個重要參考條件。

3、項目所處城市：我們現在學習的成果要在1年多之后呈現給市場，前瞻性是必須，同級別城市的項目往往也是借鑒了一線城市以前的項目，因此，標桿的選擇應該立足市場和產品領先的一線城市。

綜上所述，太湖美團隊建議將國內頂級別墅開發專家綠城集團的

第三代別墅的旗艦項目“上海綠城玫瑰園”作為本項目開發運營的標桿藍本。

（三）考察心得體會和開發戰略的思考

1、定位和實現過程（1）定位的大方向無須討論

土地已經決定了本項目一半以上的定位大方向了，即高端別墅的定位，且不是一般的高，而是對市場現狀的超越。這已經不是這個階段需要去討論的命題了。

（2）找到定位高度與市場之間的平衡點

做高端甚至頂級產品是需要有“作品”心態的，這是產品的高溢價和消費者超越性的需求產生的必然要求。

建立“作品”和“商品”間的合理關聯，首先要堅定“作品“這個高度不動搖，然后去研究什么樣的作品能成為好賣的商品，這就是目前這個階段定位的核心命題。

（3）做足戰略定位的前期工作，執行堅定且堅持

房地產行業曾出現過很多“開頭看起來很美，結果面目全非”的項目。究其原因，無非是戰略定位時的意氣風發，在漫長的項目開發建設過程中，被政策調控、融資壓力、民工糾紛、銷售不暢等綜合作用下產生的心態巨變，于是在妥協中走樣成了必然的命運。如同美好的戀愛和失敗的婚姻。

戰略定位不僅要把藍圖畫好，更需要充分研究藍圖實施的過程風

險和細節難度。首先把項目當成企業來做，要設計政策和市場風險抵抗預案，追求企業持續贏利的能力，尤其是在市場低谷時的贏利能力，擯棄行業普遍存在的短期暴利心態。其次，要對大面之下的細節實施難度有充分的考量，尤其是在學習借鑒時，不能形而上，必須找到解決細節問題的方法，方能取其精髓。因此，項目戰略定位必須是政策、市場環境、企業資源、經營目標和細節解決等因素緊密結合的結果。

前面說了這么多戰略，核心目的是為了表達以下的觀點：保證戰略定位在執行過程中的堅定和堅持！任何過程中的影響因素都是階段性的和局部性的，如果以此作為戰略調整的依據，結果可能越調越沒有方向。

金婚是50年的堅守開出的花，雖不嬌艷，卻是至美！項目開發亦是如此，成功的項目和企業必是堅持后的連續成功，如綠城和龍湖。

2、物業顧問的提前介入

頂級別墅面對的客戶群體具有較高的一致性和穩定性，他們在之前的別墅居住中必然會產生許多對產品細節的不滿或提升要求，而這些散落在生活點滴中的細節要求是設計師和營銷人無法觸摸的，優秀的物業管理公司則是這方面的專家。

與高力國際的溝通中，對其提出的“產品設計精細化考量指標“概念印象深刻，對于頂級別墅區，細節就是附加值最大的體現點。以合適的合作方式將物業顧問引入產品設計過程，是頂級別墅產品深化設計的一個重點。

3、景觀、內裝與建筑設計的集成推進

在項目考察中，不同的公司和項目在產品設計系統集成方面的差距令人感慨。有兩個小例子，一是上海綠城玫瑰園的建筑外立面效果和內裝功能元素的協調統一，避免了大多住宅中常見的裝修時去還建筑的債的問題；二是北京頤和原著某個窗外的那棵恰到好處的樹，體現了庭院景觀和建筑視野的完美結合。

將景觀和內裝設計提前到與建筑同步，讓不同專業領域的設計師從多維視角去審視同一個建筑的產品理念是本次考察的一大收獲。

第二篇：打造頂級別墅私密花園范文

打造頂級別墅私密花園

別墅裝飾對于中國人來說是舶來品，所以在人們大講別墅區位的時候，往往忽略了別墅的園林設計與維護。與美國所不同的是，中國的別墅有規劃好的別墅小區，有專門的物業管理小區內的園林，而自家后花園中的園林卻常常得不到專業的設計與維護。其實別墅花園的設計還是有許多章法可循。

Part One 別墅后花園 打造多功能露臺

如果面積允許，為何不把室內享受的功能全部搬到室外呢? 全面的功能區，給你完美戶外生活體驗！

技巧：全面打造戶外功能空間、廚房、就餐區、休閑區等

適用：獨立庭院

可以適當在花園內搭配一些籬笆和藤架，此舉不僅為植物提供了攀爬空間，更是營造出私密氛圍，成為花園中美麗的點綴；亦可充分利用花槽將庭院分隔成幾個區域。無論業主想要一個吃飯的地方，可以坐下來休息的地方，還是和家人一起談天說地的地方，露臺都能滿足這樣的想法。當把這類室內的功能搬到室外，你就會發現生活的空間一下子擴大了好多倍。在進行別墅裝飾的時候，還可以利用藤架撐起一片舒適的休閑區，如此一來，休閑區在植物的掩映下將是一處供主人安靜思考、體會自然美景的絕佳之地。

還有另外一種思路是將廚房通向戶外的推拉門改造成一扇大窗，這樣，室內廚房通過這扇窗戶便可與戶外料理臺相連，就成功解決了沒有地方安置料理臺的問題。而原來的推拉門可以移到廚房側后方，保持了進出的方便。當然，水槽和管線等復雜的設備都應安裝在室內的廚房里，而料理臺則安排在露臺一側，從而保證水槽等設備在嚴寒氣候不會凝水結冰，影響了這些設備的質量及使用狀況。Part Two 別墅庭院

可以讓設計師根據花園的實際規模規劃一個露天餐廳，在這里舉辦個Party或者家庭聚餐，一定是再合適不過了。尤其在燈光的映射下，這必將會是個很有情調的地方。若是約上三五好友對月小酌，田園風的桌布，舒適的沙發椅，實在是愜意。若空間允許，可再搭配打造一個迂回的臺階，豐富的空間層次感，拾級而上的樂趣，在家就可以欣然享受啦。

Part Three 玻璃屋頂 延伸陽光餐廳

當然，如果別墅本身原先就配有下沉庭院的話，亦可加設一個玻璃屋頂，這樣不僅可以讓空間免受天氣的影響，變得更加實用，也為住宅的地下部分留住了更多陽光。在別墅裝飾的時候，可在下沉庭院上方加蓋一個木結構玻璃棚頂，做出挑高坡頂，形成一個不受風雨侵襲的封閉空間。再搭配上土黃色墻面和做舊地板，如此一來，濃郁的地中海風情就完美得被呈現了。當然，別墅外立面的色彩最好與建筑風格保持和諧一致。對于這樣一個庭院，原木結構的挑高棚架和玻璃房頂無疑是亮點，不僅提升了空間的使用率，也解決了地下庭院的采光問題。類似的想法也可體現在：如在墻上釘制幾排擱架，既可以擺放小裝飾品作為空間的點睛，又可以放一些餐具等小物件，起到收納的作用。如此多元實用的陽關餐廳，一定是令很多別墅業主所心生向往的。

第三篇：頂級別墅發展趨勢及其客戶的置業心理特征（xiexiebang推薦）

頂級別墅發展趨勢及其客戶的置業心理特征（上）

長時間以來，我們一直都對頂級別墅的生活充滿了幻想，幻想著男女主人衣著的華麗，生活的優雅，傭人成群。那種呼風喚雨、排山倒海的排場和氣勢，恐怕只有影視劇中才能看得到。所以，對大多數人來說不管是億萬富翁還是頂級豪宅，都充滿了神秘。

目前，有業內人士透露，媒體和開發商總愛把頂級別墅及其客戶說得非常很神秘，實乃產品炒作。其實這些頂級客戶在別墅中過得是一種非常普通，非常隨意、自然的生活，并不像影視劇中描述的那樣，經常光顧服裝(Hermes愛瑪仕、Guccj古琦、Givenchy紀梵希等)、珠寶佩飾品(De Beers黛必而斯、Cartier卡地亞、Tiffani帝凡尼等)、手表(Piaget伯爵、Audemars Piguet愛彼、Vacheron Constantin江詩丹頓等)、家具(Davinei達芬奇)、皮具(LV路易威登)等國際一線品牌的專賣店。

雖然大家普遍認為這些億萬富翁們平日里的生活非常低調，但事實并非如此。這些身價都已過億的客戶絕對都稱得上是成功人士，甚至是一些名人或者是公眾人物。他們一方面不愿太露富，因為露富會讓人憎恨；另一方面又希望獲得外界尊重。據某頂級別墅開發商透露，真正買頂級別墅的沒有一個是低調的。身價十幾個億買公寓，才會低調。這些客戶都是自住，他們最看重的是安全，所以頂級別墅會是他們置業的首選。

NO.1：杰出的客戶群

目前，中國財富階層還停留在第一代，這些人還處在精力旺盛、打造事業的巔峰期。對于這些人來說，最需要的就是時間和社會資源。所以，他們會選擇離城市距離近的別墅，出行比較便利。另外，這些人忙于工作，壓力也會比較大，所以生活休閑配套設施要全面；而且這些客戶多數沒有固定的下班時間，多數又都是自己開車。所以，如果選擇比較遠的別墅產品，會非常不便。

頂級別墅的客戶來自眾多行業，有做實業的、上市公司的老板；也有做高科技的、證券的；有律師也有演員。有趣的是，這些客戶中，既不是世界500強的領袖，也不在福布斯榜上有名。記者與資深人士分析，有以下幾點原因。一是知名企業的領袖級人物可能不需要買別墅；二是公司發展到一定規模后，這些負責人可能會更窮。因為他們可能會收購其他公司，需要大量的現金。經過記者的調查采訪發現，不少頂級豪宅的客戶企業規模做得并不大，但成長性非常好。

一般來說，買頂級別墅的通常沒有外國人。所謂的富豪客戶有兩種人，一種是傳統行業的富豪，一種是新興行業的新貴。在碧海方舟，傳統客戶占60%，新興行業客戶占40%。

傳統行業的客戶多數為從事房地產、基礎設施投資的企業負責人，因為這些行業最需要大量的資金投入，資金比較密集。也許先期投入幾千萬，過二、三年之后就有幾個億的回報。那么作為獎勵自己最好的方法，就是買頂級別墅享受生活。記者曾經和一位住在頂級別墅的李女士聊天。李女士今年35歲，一直以來都在傳統領域做投資。對她來說，傳統行業靠資源生存，這個資源包括政府資源、社會資源和關系資源。所以，每天她要考慮的就是如何解決問題，如何讓企業生存下去。

目前，在頂級別墅中更多的新貴是知本家，30多歲的人占一定比例。這些人多數是高科技領域的核心技術人員，并且都是自己置業。在碧海方舟里的客戶中就有一個37歲的留美數學家，非常有名。他在國外一年的科研經費是25億美金，這是國內學者遠

這些富豪的所得完全都是自己努力掙來的，對他們來說也有資格奢侈一下。不少客戶買頂級別墅有特殊需求，就是希望朋友過來談生意、做客可以有一個理想的環境；可以去項目周邊的高爾夫球場打打球。另外，一些外地客戶經常會到北京談生意，住賓館、飯店是一件非常不方便且沒有居住質量的選擇。頂級別墅正好能滿足他們的生活需求和工作節奏。

不要把這些億萬富翁們神化，只當他們是普通人，你就會理解他們的一舉一動。這些客戶中有的性格比較張揚，渾身上下都喜歡穿名牌；有的性格內向，不善言辭；甚至有的富豪穿著極不講究。據某頂級別墅銷售人員透露，曾有一個國內知名上市公司董事長就穿著短褲背心，手里拎一個塑料袋來看房。仔細想來，這其實就是個人喜好的不同，很難給他們歸類。興許在明媚的周末，就可以經常看到這些富豪們在社區里曬太陽，和家人、朋友一起開Party，以一種最休閑、最輕松的狀態享受生活。

第四篇：別墅外立面培訓心得

別墅外立面培訓心得

項目所在是個別墅項目，對別墅的知識就要學習，今天領導給我們做了一個關于別墅外立面的培訓，通過培訓我知道 : 別墅建筑風格可以分為三大類：一是帶著明顯區域文化的風格，比如日式風格、中式風格、歐式風格、北美風格、東南亞風格等等；二是時尚風格，比如，人們常說的現代風格、后現代主義風格、簡約風格、新古典主義風格、自然風格等等；三則是介于前兩者之間的時尚風情風格，比如現在人們所接觸到的地中海風格、西班牙風格、意大利風格等等。按國內市場上的說法，目前在市場上比較流行的別墅建筑風格大致有：中國傳統的園林式風格（中式別墅）、北美風情風格（美式別墅）、歐陸傳統的貴族風格（歐式別墅——地中海風格、法式風格、德式風格、英式風格、意大利風格、西班牙風格等）、東南亞風格（日式、新加坡、泰式別墅）、現代主義風格。

置業顧問：XXX2014-2-22

第五篇：如何成為頂級記者讀書心得

《如何成為頂級記者――美聯社新聞報道手冊》

讀書心得

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當我死后站在天堂之門的時候，我遇到的第一個人將是美聯社記者――穆罕默德.甘地

當我翻開《如何成為頂級記者――美聯社新聞報道手冊》這本書時，首先吸引我的就是甘地的這句話。這充分說明作為一名記者，消息的匯集是如此的重要，新聞報道就是氧氣，對于社會必不可少。

本書開篇序言以美聯社記者喬治·艾斯珀的記者情深實例給我們呈現了一個頂級記者的簡要職業生涯。在充滿艱辛的新聞報道中，就是要深度挖掘人物，以其極大地興趣投入到新聞事件中，得到自己所需要的信息。

從目錄來看本書共分為23個部分，本文主要以前十二個章節為主，其從新聞的定義、新聞的藝術手法以及細節、采訪和幾個專業領域報道的實例闡述了如何成為一名頂級記者。在如何報道飛機失事的例子中從美聯社記者杰夫.威爾森寫的一篇《載有88人在洛杉磯西北部海域墜毀》報道中可以看出，報道的根本一點就是去接近現場，而不是坐在那兒討論會發生什么情況。

什么是新聞，新聞依舊是公平和客觀的，雖然今天的記者必須在如實報道事件與發表個人見解之間趟出一條自己的路。新聞報道的級別已與以住大不相同。有些變化的產生是與信息時代相吻合的。因些，對所報道的內容給出“解釋、判斷、背影材料“已成為新聞記者的職責。報道的速度依然是關鍵。但最為首要的是保證新聞報道的準確性。達不到準確，你就是沒有得到任何新聞，相反地還會起到一定的損害作用。

記者應當隨時做的就是注意信息的來源，這各抓住腦袋里的想法差不多。不論在什么地方發現了你都要有所反應。如果你讀到將來可能會有用的人的資料就要記錄下來。在書中第三十也得兩個例子中提到，新聞記者經常要放下觸角。我們習慣于在參加政府會議或在工作狀態下尋找創作的靈感。養成隨時隨地思考的習慣不應是個問題，只要有了想法給予重視就可以了。竅門就在于將我們生活的各個方面都匯集到那座靈感的加工廠中。

接下來是“傾聽美國”、“細節是金”兩個環節中，書中提到，當去報道一件事情的時候，就要將全部精力投入進去。好的作品依賴于對細節內容的運用，而不是抽象的。只有記者才能提供這些細節，而編輯是無法辦到的。

在人物特寫這這章節中，“年輕的記者會在文章中引用許多原話，大多是用來充當補白。但是等成熟以后做真正意義上的報道的時候，你會發現只有真正精彩的引語才有用。否則的話，通常可以用其他更好的方式表達。”這句話是觸

動我心靈的一句話，在將來記者職業生涯中，我希望我能從現在所學所獲當中，幾點一些有用的東西，在我的文章中能用自己的話，表達我的真誠與坦率，給讀者一個不一樣的天空。

正如書中所寫：所有領域內的藝術家都有一個共同的特性：野心，永無休止的野心。在報道中引用的最精彩的原話經常是談話當中即興而發的。你必須事先做好充足的準備：深入挖掘對方的作品的思想，話題走到哪兒你就能跟到哪兒??一旦做到了這一點，任何采訪結果都不可能太糟糕。可談的內容實在太多了。是否需要事先準備好問題完全看自己的感覺；也許我只知道要問的一兩個問題，而希望在談話過程中引出另外的一兩個問題。談話的藝術充分的在即興采訪中顯露出來，在求學的路上，培養一個良好的心理狀態，提高自身素質，是對未來工作極其重要的。

在專業領域報道中，從法庭的審判、科學與醫學到電視行業再到競選活動，這一系列的專業報道中，最精辟的總結莫過于在采訪中，如果能用他們自己的語言就再好不過了。比如說:在法庭上搶先得到新聞的情況是不常見的。每個人都坐在那兒，在同一時間關注著同一件事。不同之處只在于闡明與陳述，以及你自己如何看待。

怎樣做一名好記者呢？必須具備三項基本能力：新聞采寫能力、洞察社會問題的能力，以及善于與他人交往的能力。

現場永遠都是記者追求的第一原則。

自信心成就好記者。“要老老實實做人、做好人，利人利己；踏踏實實做事，認認真真、用心做事；扎扎實實做學問，積極實踐，提高自身素質。記者需要具備領導者的素質；而領導者，就要站在一定高度，從全局來看待事物。“記住，一定要有自信，要充分肯定自己的價值。因為你們每個人都可以創造一個世界！”

語言是最重要的交流工具。談到與人交流的方法時，“要能見什么人說什么話，還要注意方言的積累，這樣在與人交流時更易于情感的深入，才能夠獲得了更詳細、更可靠的第一手材料。”

記者處于社會的制高點，要冷眼看世界；另一方面，記者處在一個聯絡點上，必須有熱心腸，要愿意幫助人，要關懷社會。