第一篇：淺析鋪面轉讓費的法律問題

隨著商業的發展，現在市場上鋪面轉讓費已經普遍存在，出租人、承租人與次承租人之間有關鋪面轉讓費的糾紛越來越多，筆者認為研究鋪面轉讓費的法律問題已十分必要，這對于我國租賃市場的健康發展有著重要的意義。

一、鋪面轉讓費的定義

鋪面轉讓費是一種新興的產物，學者們對鋪面轉讓費大致存在以下兩種定義：

1、商鋪轉讓費，一般是原承租者向繼承租者收取的，也有房東收取的。費用的高低主要取決于原、繼承租者對門店本身獲利能力的認知和市場供求關系。一些地段繁華的門店，人流量大，轉讓費就高，而一些地段偏僻的門店，人流量小，轉讓費就低，甚至不需要。

2、店鋪轉讓費 ：在店鋪租期內（未到期）征得房東同意后將房屋轉租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目（貨物、加盟許可費、其他無形資產）等，一并轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉讓費。對于以上兩種對轉讓費的定義，筆者認為第一種更符合實際情況,但是也存在不恰當的地方。現在市場上轉讓費已然成為一種慣例，并且空鋪產生轉讓費的現象屢見不鮮。所以我個人認為是否空鋪轉讓與產生轉讓費無關。此外，根據市場現狀，轉讓費是原承租人向次承租人收取，一般轉讓費不在出租人與承租人之間產生，出租人與承租人產生的是租金，而非轉讓費。筆者認為，轉讓費是原承租人向次承租人收取的無形價值的費用，一般表現為原承租人與次承租人對鋪面本身的市場價值的共同認知，有的時候原承租人也會將自己鋪面里面的東西一同轉讓給次承租人，有時也會空鋪轉讓收取轉讓費，具體轉讓費的高低取決于當事人之間的約定或是該交易地區的市場行情。

二、鋪面轉讓費產生的法律問題

（一）原承租人與次承租人之間有關鋪面轉讓費之間的糾紛。

1、案例。**下崗之后，購買了一間臨街門面房，開起了白鐵鋪。后**將店面租給了**，簽訂了四年的租賃合同，**經過一番裝修開起了小吃部。不久前**經業主**同意，又將該店面及相關廚房設備轉讓給了**，向**收取了門面轉讓費。**接手后，開起了特色小吃，可經營不到幾個月就關閉。**以**轉手漁利，起訴**要求**返還門面轉讓費。法院判決不予支持。從該案例可以得出兩個結論，一是原承租人向次承租人收取鋪面轉讓費是符合法律規定的，鋪面轉讓費是受到法律保護的；二是雖然我國法律對鋪面轉讓費沒有作出具體的法律條文的規定，但是鋪面轉讓費已被大家所認可，一般表現為當地的交易習慣。我國《合同法》在第六十一條、第一百二十五條等九個條文中，都提到了“交易習慣”；“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款還偶的解釋有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款發生真實意思”。交易習慣是人民在長期經濟交往中形成的，在某一領域、某一行業或某一經濟流轉關系中普遍采用的做法或方法。同時，合同法規定：下列情形，不違反法律、行政法規強制性規定的，人民法院可以認定為合同法所稱“交易習慣”：“

（一）在交易行為當地或者某一領域、某一行業通常采用并為交易對方訂立合同時所知道后者應當知道的做法；

（二）當事人雙方經常使用的習慣做法”。“法無禁止即自由”，所以轉讓費是雙方當事人根據雙方當地的交易習慣，在符合法律的強制性規定的前提下產生的一種新興產物。

2、原承租人鋪面承租的剩余租期租金與次承租人向原承租人支付鋪面轉讓費是否等價？ 鋪面轉讓費是原承租人將鋪面轉租給次承租人時，次承租人支付給原承租人的費用。這樣的轉租就會產生這樣的問題。當原承租人與出租人簽訂的鋪面租賃合同的期限很短時，比如只有一年期限的租賃合同或者兩年期限的合同，在承租期間原承租人轉讓鋪面并獲得高額轉讓費，但是次承租人所得剩余租期卻很短，按照正常的經營所得利潤也無法掙回高額的轉讓費，但是由于租期屆滿，某種原因導致無法續租，此時次承租人所遭受到的高額的轉讓費損失是否理應得到法律的支持。按照民法的意思自治原則，我們應該尊重當事人之間的約定，鋪面轉讓費應該得到法律的支持，但是根據民法的公平正義原則，高額的轉讓費在一定的程度上顯失公平的。正是出于這種原因，原承租人與次承租人之間的轉讓費糾紛就沒有想象的那么容易解決。筆者認為，鋪面轉讓費的約定只要符合法律的規定，我們是應該支持，但是至于高額的鋪面轉讓費能否得到法律的支持，我覺得要具體問題具體分析。以下著重分析這個問題：（1）由于次承租人的原因導致鋪面被收回。根據我國合同法的第二百一十九條以及二百二十七條，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失，以及承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。當次承租人出現以上法律規定的情形時，導致鋪面被收回，無法再次轉租，損失的轉讓費應該由自己承擔，這就是法理上所講的每個人都要為自己的過錯行為承擔不利后果。

（2）由于原承租人的關系導致鋪面被收回。如果原承租人出現合同法規定，將鋪面未經出租人的同意轉租的，導致出租人解除房租租賃的合同關系，致使次承租人的將鋪面可以轉讓收取轉讓費的愿望落空，經濟上遭到了損失，此時，原承租人應該要承擔對次承租人的賠償責任。

（3）租期屆滿之后，由于出租人的主觀原因向次承租人收回鋪面，或者不合理的提高租金導致合同無法繼續履行。租期屆滿后，除當事人之間另有約定的除外，出租人可以無償收回鋪面。如果出現的這種情況，對次承租人是非常不利的，次承租人將損失掉轉讓費，這樣一來，轉讓費的有無就取決于出租人。在現實社會中，次承租人損失轉讓費往往都是與出租人有關，主要是因為現在是出租方市場，承租人出于弱勢地位，這種損失鋪面轉讓費的情形有時是難以避免的。在面對這樣的這種困境，承租人在承租鋪面時，最好三方一起簽定合同，對后續租賃合同租金漲幅、租期等重要內容事先約定，比如次承租人在與原承租人簽訂轉租合同時，與出租人簽訂相關訂約合同。

（4）由于客觀原因導致鋪面被收回。如果雙方明確約定好有關鋪面轉讓費的風險的承擔，那么我們應該根據當事人的之間的約定，次承租人之所以承租該鋪面并且支付鋪面轉讓費，是有理由相信自己也可以再次轉租并且收取轉讓費，此時由于某種客觀原因無法實現自己的目的，那么次承租人可以向原承租人請求減少鋪面轉讓費，具體減少多少，雙方可以協商或者根次承租人的損失以及正常合理的經營價值來確定（這里的客觀原因除了上面幾種原因之外的原因，比如政府拆遷，自然災害等）。

（二）出租人與次承租人之間有關鋪面轉讓費之間的糾紛

案例：20**年11月1日，原告**與案外人**簽訂了《房屋租賃契約書》，原告將其所有的位于某縣交通東路200號的商鋪出租給**，雙方約定租期為20**年11月1日至20**年11月1日，月租金800元，另收取押金800元。20**年5月18日，經被告**與**協商，**同意將商鋪轉租給被告，并征得原告同意。期間，被告向**交納了24000元轉讓費、剩余租期的租金4000元和押金800元。20**年11月1日，原、被告另行簽訂了《房屋租賃契約書》，約定租期為20**年11月1日至2012年11月1日，租金為12000元/年，押金為800元。租賃期滿后，原告要求被告返還商鋪，被告拒不返還。為此，原告訴諸法院。法院依法判決支持原告的訴訟請求。

從這個案例中，我們可以看出鋪面轉讓費是次承租人向原承租人支付的，與出租人無關，有關次承租人依法向法院請求出租人返還鋪面轉讓費的訴訟請求是不被法律所認可的，法院不會給以支持。因為根據《合同法》規定，租期屆滿出租人有權收回自己的鋪面，這是出租人行使自己的物權的權利，是法律所保護的。此處分析與上述原承租人與次承租人之間關于鋪面轉讓費具體問題（3）是一致的。

三、針對鋪面轉讓費的一點建議。針對目前社會上的鋪面轉讓費問題，筆者建議承租鋪面時需謹慎，最好原承租人、次承租人和出租人三方一起協商，并簽定書面轉讓協議及新的鋪面租賃合同，同時還要注意確認、督促業主辦妥店面租賃許可等法定手續。

第二篇：轉讓費

店主和你說的轉讓費多少決定于：店面的地理位置+店面大小+店面的裝修+剩余租憑期比如店鋪的還有半年租賃才到期 在這之間轉讓店面可以得到轉讓費 同時因為租賃期比較寬松 轉讓費也較貴 店主和你說的轉讓費多少決定于：店面的地理位置+店面大小+店面的裝修+剩余租憑期比如店鋪的還有半年租賃才到期 在這之間轉讓店面可以得到轉讓費 同時因為租賃期比較寬松 轉讓費也較貴如果租賃期只剩一個月 轉讓費就會比較低 一但過了租賃期 店鋪就被房東收回 就無權收轉讓費了好的店鋪一經轉讓就有人搶 轉讓費就越高轉讓不包括房租，轉讓費是給原店主的，房租是給物管（或門面所有者）的應該讓二房東和大房東至少說一聲 另外就是要請人公正一下 最保險還有你也要見一見大房東 聯絡聯絡 這樣才會萬無一失 還有核查好一切的手續 包括房產證(打電話查查是不是真的)等去公正最重要！！切記切記 還有責任的劃分 比如 屋內的設施是在你包之前還是之后發生地這個租賃合同要寫清租賃物的名稱,用途,地點,租賃期限,租金及其支付方式,租賃物的維修等問題，特別要規定如果中途退租,轉租那么怎么辦的責任分擔條款!您這個是跟二房東簽定的，很不可靠,如果他有什么隱瞞或者欺騙，結果是您受損失，因為他畢竟不是房東,很多事情不是他說了算!所以比較保險的是:找到本來的房東，跟本來的房東簽訂一份租賃協議.或者在本來的房東的在場并簽名的情況下和二房東簽定一份租賃合同.店鋪轉讓協議書轉讓方（甲方）： 身份證號碼：頂讓方（乙方）： 身份證號碼：房東（丙方）： 身份證號碼：甲、乙、丙三方經友好協商，就店鋪轉讓事宜達成以下協議：

一、丙方同意甲方將自己位于 街（路）號的店鋪(原為：)轉讓給乙方使用，建筑面積為平方米；并保證乙方同等享有甲方在原有房屋租賃合同中所享有的權利與義務。

二、丙方與甲方已簽訂了租賃合同，租期到 年 月 日止，年租金為 元人民幣（大寫：），租金為每年交付一次，并于約定日期提前一個月交至丙方。店鋪轉讓給乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店鋪租賃合同中所規定的條款，并且每年定期交納租金及該合同所約定的應由甲方交納的水電費及其他各項費用。

四、轉讓后店鋪現有的裝修、裝飾及其他所有設備全部歸乙方所有，租賃期滿后房屋裝修等不動產歸丙方所有，營業設備等動產歸乙方(動產與不動產的劃分按原有租賃合同執行)。

五、乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付轉讓費共計人民幣 元，（大寫：），上述費用已包括第三條所述的裝修、裝飾、設備及其他相關費用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他費用。

六、甲方應該協助乙方辦理該店鋪的工商營業執照、衛生許可證等相關證件的過戶手續，但相關費用由乙方負責；乙方接手前該店鋪所有的一切債權、債務均由甲方負責；接手后的一切經營行為及產生的債權、債務由乙方負責。

七、如乙方逾期交付轉讓金，除甲方交鋪日期相應順延外，乙方應每日向甲方支付轉讓費的千分之一作為違約金，逾期30日的，甲方有權解除合同，并且乙方必須按照轉讓費的10%向甲方支付違約金。如果由于甲方原因導致轉讓中止，甲方同樣承擔違約責任，并向乙方支付轉讓費的10%作為違約金。

八、如因自然災害等不可抗因素導致乙方經營受損的與甲方無關，但遇政府規劃，國家征用拆遷店鋪，其有關補償歸乙方。

九、本合同一式三份，三方各執一份，自三方簽字之日起生效。甲方簽字：日期：乙方簽字：日期：丙方簽字：日期：甲方(出租人):乙方(承租人):第一條: 甲、乙雙方應提供下列相應證件:甲方提供:

1、房產證、身份證、戶口本原件及復印件;

2、公房轉租須經產權單位同意并加蓋公章;

3、已購商品房尚未辦理產權證的房屋,應提供預售許可證、購房合同、購

房發票;

4、乙方辦理營業執照所需的其他相關證明材料.乙方提供:

1、營業執照復印件;

2、經紀機構資質證書復印件.第二條: 出租房屋位置及租賃用途甲方將位于北京市＿＿＿＿區＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋及設施(家具、電器)建筑面積＿＿＿＿平方米,出租給乙方商住.第三條: 租賃期限

1、租賃期限為 年，自 年 月 日至 年 月 日.2、甲方預留出 日免租期以供乙方室內裝修, 年 月 日起開始計算租金.3、租賃期滿，甲方有權收回全部出租房屋及其設施，乙方應如期交還；若乙方要求續租，須在本合同期滿一個月前向甲方書面提出，雙方另行協商續租事宜.第四條 租金及交付方式租金每月為人民幣: 元,租金按 支付.第五條: 其他費用

1、租賃期間水、電、燃氣、衛生、電話、收視等費用由乙方支付.2、租賃期間的物業管理費、取暖費由甲方支付.第六條: 甲方的義務

1、甲方提供的相關證件應真實合法,以保證出租房的真是合法.2、出租房的上下水管道、暖氣、燃氣、供電等設施,若自然損壞,甲方應及時進行修理,保證乙方的正常使用,所需費用由甲方承擔.3、甲方負責提供乙方辦理營業執照的相關證明,協助乙方辦理營業執照.第七條: 乙方的義務

1、乙方應按本合同約定交付租金和水、電、燃氣、電話、衛生、收視等費用.2、租賃期間,乙方不得擅自改變房屋的結構及用途,如因乙方改變房屋結構或用途,構成房屋損壞,乙方必須修復并賠償損失.3、乙方使用不當造成室內設施損壞,由乙方負責修繕承擔費用.第八條: 違約責任

1、合同履行期間因不可抗力原因造成房屋設施損壞或終止合同的,互不承擔賠償責任.2、合同履行期間單方提出解除合同,應提前30日通知對方,并賠償對方 個月租金作為補償.3、如因甲方原因造成乙方不能或延遲辦理營業執照,乙方可以單方解除合同,甲方應退還乙方所交的租金并賠償乙方的損失.第九條: 合同爭議的解決辦法本合同履行期間發生爭議,由雙方協商解決,協商不成,依法向發生爭議的房產所在地人民法院提起民事訴訟.第十條: 合同生效日期本合同經甲方簽字和乙方蓋章生效,一式兩份,甲乙雙方各執一份,具有同等法律效力.第十一條: 補充協議:甲方(簽字)乙方:身份證號碼: 營業執照號碼:現住址: 經辦人:聯系電話: 聯系電話:本合同于 年 月 日在 簽訂

第三篇：租賃合同轉讓費（范文）

租賃合同

甲方： 乙方：

為更好提高房屋的使用率，現根據國家相關法律規定，經甲、乙雙方充分協商，一致同意簽訂租賃合同，合同條款如下：

一、甲方將座落于 一間面積為平方米的臨街門面租賃給乙方，作 使用。

二、租期從 年 月 日起至 年 月 日止（即： 年 個月）

三、年租金 萬元整，乙方于每年 月份一次性向甲方交清當年的租金。

四、房屋租賃合同生效后，乙方應向甲方交付 元轉讓金（不計利息），如合同期滿甲方收回使乙方失去該房屋經營權的，甲方需退回乙方轉讓金 元。

五、乙方必須依約交付租金，如有拖欠，按拖欠額每日收取 %的違約金。

六、乙方在承租前甲方需對房屋進行安全檢查、檢驗、加固等處理，房屋無其他與乙方承租無關的相關材料及其雜物。

七、承租期內乙方在不改變和影響房屋整體結構的前提下，可進行裝修裝飾；期滿不續租，其裝修材料由乙方自行

處理，若拆除，其清理費用由乙方自理并恢復原貌。

八、合同期內，甲方應提供水、電供應。水、電費按月按表由甲方計收。同時乙方應自覺遵守甲方的水、電管理規定，如有違反，按甲方的水電管理辦理。因甲方責任停水、停電，致使乙方損失，甲方按全年租金總額 %支付違約金，并賠償乙方實際損失。如乙方需增容，其手續和費用由乙方負責。

九、租賃期間，甲方應負責房屋主體結構的正常維修，如委托乙方代行維修，費用由甲方負擔。若甲方拖延維修或不作委托維修造成房屋毀損，造成乙方損失的由甲方賠償。其室內的各種設施（包括門窗）維修費用均由乙方負責。

十、租賃期間房屋如因不可抗拒的自然災害導致毀損，本合同則自然終止。

十一、租賃期間，乙方將房屋租給第三方時，收取的轉讓金和租賃費與甲方無關。租期屆滿或解除合同時，乙方需按時歸還房屋給甲方，如需續租，須提前3個月與甲方協商。

十二、租賃期間，甲乙雙方均不得借故解除合同，如甲方因改建、擴建要收回房屋，必須提前3個月書面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退還也必須提前3個月書面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方違約，除退還給乙方 元轉讓金外另賠償違約金 元，并賠償不足部分損失；如乙方違約不得要求退還租賃費，并賠償不足部分損失。

十三、合同期滿乙方如需續租，在同等條件下乙方有優先租賃權。

十四、本合同未盡事宜，可經雙方協商作出補充規定，補充規定與合同具有同等效力。

十五、本合同在履行中發生糾紛，應通過雙方協商解決；協商不成，可訴請人民法院處理。

十六、本合同一式兩份，甲方壹份，乙方壹份，合同自簽訂日起生效。甲方（蓋章）身份證號： 聯系電話：

年 月 日

乙方（蓋章）身份證號： 聯系電話：

第四篇：店面轉讓費協議

店面轉讓費補充協議書

轉讓方（甲方）：

身份證號碼： 頂讓方（乙方）：

身份證號碼：

甲、乙雙方經友好協商，就店鋪轉讓事宜達成以下補充協議：

一、甲方將自己位于 福田 區 路 座(店名:)轉讓給乙方經營并協助乙方辦理各項涉及經營的各項手續。

二、乙方向甲方支付轉讓費共計人民幣

元，（大寫：），在 年 月 日前向甲方支付第一筆轉讓費共計人民幣 元，（大寫：），余下的 元轉讓費在甲方培訓并交接好店面所有手續和事項后，乙方再支付給甲方。上述費用已包括第三條所述的裝修、裝飾、設備、器材、美容護理品及其他相關費用和甲方原先給房東的房屋押金 元（大寫：。房屋押金條由甲方協調房東重新出具給乙方。）等，此外甲方不得再向乙方索取任何其他費用。轉讓當月的水電房租費由甲方承擔。

三、甲方、乙方在本店面轉讓中所享受的各項權利義務詳見甲方、乙方及房屋所有權人（房東）三方簽訂的《店面轉讓協議書》，本補充協議是三方簽訂的《店面轉讓協議書》的構成要件之一。

甲方簽字：

日期：

乙方簽字： 日期：

第五篇：店鋪轉讓費【解析】

店鋪轉讓費

店鋪轉讓費：租戶在店鋪租期內（未到期）征得房東同意后將房屋轉租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目（貨物、加盟許可費、其他無形資產）等，一并轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉讓費。

如果房屋無裝修（或不是租戶出錢裝修）、無設備（租戶原來自購設備）、或無經營項目（指租戶不把經營項目留下），一般不產生轉讓費。但新的租戶如果急于尋找店鋪，也可能愿意付出高于房租的代價，這部分也是店鋪轉讓費。

門（面）店轉讓費或叫商鋪轉讓費是一種轉讓門店使用權而在轉讓時一次性收取的費用（技術上也分期交付），看起來其起意是下家彌補給上家因轉讓所蒙受的損失的補償，一般是原承租者向繼承租者收取，有“上家非法做二房東”之嫌。也有房東收取的。費用的高低主要取決于原、繼承租者對門店本身獲利能力的認知和市場供求關系。一些地段繁華的門店，人流量大，轉讓費就高，而一些地段偏僻的門店，人流量小，轉讓費就低，甚至不需要。

目前法律法規方面尚沒有可以依附的的明確規定能夠干預此事，一般理解這是商業活動中“一個愿打一個愿挨”的事情。只有通過轉方和承繼方自己討價還價來定：需不需要轉讓費、付多少轉讓費。

正確的做法是，把店面業主請來三方一起協商、談判。這里面就講究一些談判上的技巧。在事情議定后你一定別忘記與對方簽定書面轉讓協議，并另外與業主（還要注意查詢、督辦一下業主方面該出面辦理的店面租賃許可及轉讓手續）簽訂新的店面租賃合同。

編輯本段店鋪轉讓協議書

轉讓方（甲方）： 身份證號碼：

頂讓方（乙方）： 身份證號碼：

房東（丙方）： 身份證號碼：

甲、乙、丙三方經友好協商，就店鋪轉讓事宜達成以下協議：

一、丙方同意甲方將自己位于 街（路）號的店鋪(原為：)轉讓給乙方使用，建筑面積為平方米；并保證乙方同等享有甲方在原有房屋租賃合同中所享有的權利與義務。

二、丙方與甲方已簽訂了租賃合同，租期到 年 月 日止，年租金為 元人民幣（大寫：），租金為每年交付一次，并于約定日期提前一個月交至丙方。店鋪轉讓給乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店鋪租賃合同中所規定的條款，并且每年定期交納租金及該合同所約定的應由甲方交納的水電費及其他各項費用。

三、轉讓后店鋪現有的裝修、裝飾及其他所有設備全部歸乙方所有，租賃期滿后房屋裝修等不動產歸丙方所有，營業設備等動產歸乙方(動產與不動產的劃分按原有租賃合同執行)。

四、乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付轉讓費共計人民幣 元，（大寫：），上述費用已包括第三條所述的裝修、裝飾、設備及其他相關費用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他費用。

五、甲方應該協助乙方辦理該店鋪的工商營業執照、衛生許可證等相關證件的過戶手續，但相關費用由乙方負責；乙方接手前該店鋪所有的一切債權、債務均由甲方負責；接手后的一切經營行為及產生的債權、債務由乙方負責。

六、如乙方逾期交付轉讓金，除甲方交鋪日期相應順延外，乙方應每日向甲方支付轉讓費的千分之一作為違約金，逾期30日的，甲方有權解除合同，并且乙方必須按照轉讓費的10%向甲方支付違約金。如果由于甲方原因導致轉讓中止，甲方同樣承擔違約責任，并向乙方支付轉讓費的10%作為違約金。

七、如因自然災害等不可抗因素導致乙方經營受損的與甲方無關，但遇政府規劃，國家征用拆遷店鋪，其有關補償歸乙方。

八、本合同一式三份，三方各執一份，自三方簽字之日起生效。甲方簽字：

日期：

乙方簽字：

日期：

丙方簽字：

日期：