第一篇：青春儀式詳細流程

新昌初中“邁入青春門、走好人生路” 十四歲

青春儀式詳細流程

主持人：各位領導，各位老師、各位同學，大家中午好，今天，我們在這里隆重集會，舉行2015年頭新昌初中十四歲青春儀式。相信這一天，對于同學們來說意義重大。因為 14歲的你們長大了，即將邁向更廣闊的世界，迎接更嚴峻的挑戰，創造更美好的未來。今天學校各位領導、老師也在百忙之中前來參加這個重要的儀式，見證同學們的成長。

第一項：首先，首先介紹今天到場的各位領導和老師，他們是：新昌初中蔣文豪校長； 我們各班的班主任；

好的，讓我再次用熱烈的掌聲歡迎領導和老師的到來!

第二項：現在，我宣布：新昌初中“邁入青春門、走好人生路” 十四歲青春儀式現在開始！請全體起立，奏唱國歌！

第三項：全體請坐下！接下來進行儀式的第三個議程：

下面就請學生代表八年級（1）班 蔣思煜 同學為我們講述她14年來的美好回憶，讓我們細細聆聽她的青春感言。

第四項：謝謝 蔣思煜 的精彩發言，同學們的成長，離不開同行者的幫助與鼓勵，也離不開老師的悉心呵護和教育。不管你們將來怎樣，請不要忘記辛勤培育你們的老師，因為在思想的世界里是老師教會了你們站立，在科學地方文化世界里是老師教會了你們行走和奔跑。在這個特殊的日子里，讓我們聆聽老師的教誨。下面掌聲有請教師代表宋一飛老師對全體同學發出青春寄語。

第五項：老師對你們寄予了很高的希望，那么，學校領導的貼心關懷，也將為你們指引明確的方向。下面讓我們掌聲有請學校蔣文豪校長為同學們 “邁入青春門、走好人生路”的青春儀式作重要講話。大家歡迎。

第六項：蔣校長的諄諄教誨，語重心長，我們不忘校長和老師的囑托。未來人生的路任重而道遠，下面我們進入下一個議程：青春宣誓。

由八（2）班同學謝志燕領誓，其余同學以響亮的聲音跟著宣誓。

第七項：關注青年，就是關注民族的希望，培養青年，就是培養社會的棟梁。同學們，今天，我們聚集在這里，由我們的老師和學校領導見證我們的十四歲。這是一種榮耀，更是一種責任。但是儀式只是一種形式，誓言只是一種表白，而關鍵是行動。相信今后大家一定能用實際行動來踐行自己的諾言。同時也希望同學們不要辜負領導、老師的良苦用心，要以今天的儀式為起點，立愛國之志，勤奮學習，發奮進取，以出色的成績，和實際行動譜寫人生美好的華章！下面我宣布：新昌初中“邁入青春門、走好人生路” 十四歲青春儀式到此結束。最后，我提議，讓我們把我最熱烈的掌聲送給領導和老師，感謝領導和老師在百忙之中參加我們的儀式，關注我們的成長，讓我們用熱烈的掌聲歡送領導退席！謝謝大家！附宣誓詞：

誓 詞

我是新中青年，擁有火熱青春； 我是祖國未來，迸發滿腔激情。今天，我以青春的名義宣誓： 邁入青春大門，走好人生之路；

文明守紀，誠實信用； 真誠待人，友善相處； 自強不息，嚴謹認真； 頑強拼搏，永不言敗； 外塑形象，內強素質； 吃苦在前，享樂在后。我會珍惜生命的每一分鐘！奮斗，讓青春隨理想展翅高飛； 奮斗，讓雄心與智慧綻放光芒。我要拼搏，用汗水澆灌我理想的花蕾； 我要高歌，用行動兌現我青春的諾言！我堅信，我努力，人生的價值一定會得到展現！

領誓人: 宣誓人： 年 月 日

第二篇：婚禮儀式詳細流程 2

婚禮儀式詳細流程

序 曲

7:00新娘、新郎化妝

8:30婚車到達婚慶公司裝飾鮮花：（可以讓熟悉的人去如伴郎等）{新郎家}

（攝影師、攝像師同時到達婚慶公司等候，新娘手捧花、嘉賓胸花同時帶走）

11:30婚車到達新郎家：（攝像師拍攝新房、新郎做準備工作安排人員放鞭炮）

12:00新郎、伴郎坐彩車，攝影攝像師坐跟車出發迎娶新娘：（新娘手捧花不要忘記）

12:30車隊到達新娘家：（攝影攝像師先到指揮人員放鞭炮）

1． 與長輩們合影留念

13:30新人出門放鞭炮：

15:00車隊到達新郎家：（攝影攝像師先到指揮人員放鞭炮）

攝像攝影安排拍攝

1． 與長輩們合影留念（看時間而定）

（禮服、糖果、火柴、桌卡座位表、喜糖、酒、筆記本電腦、海報、結婚像冊）

16:00會場布置

（新娘至休息室休息、補妝）

17:00攝影攝像師拍攝準備：

物品提供清單

話筒、音響設備、香檳酒、簽到臺、簽到筆、簽到簿、蛋糕、蛋糕臺、司儀臺、單獨香檳酒杯2個、廣播級司儀全場跟蹤：

高級專業攝像師拍攝：全場跟蹤，專業S—VHS像帶，非線性DVD編輯

鮮花裝飾：包括新娘捧花、腕花、頸花、新郎胸花，雙方父母胸花;

婚禮當天現場音樂：

時尚電子VCR制作一張：

婚禮當天全場鮮花布置；

室內婚禮儀式：（白紗篇）

6：30

序曲：全場燈光漸暗：此時播放新人的照片個性MTV（賓客們紛紛入坐）

主持人到位：宣布婚禮開始。

新人入場：在結婚進行曲中，新人入場。新人適當放慢腳步，自然大方地向沿途的親友致意。最關鍵的是要保持良好的精神狀態且步伐一致，新娘不可將新郎挽得太緊。新郎可略提前新娘半步，呈引導姿態，避免不小心踩到新娘的長裙。新娘則要注意裙身，尤其是及地長裙，走時將腳尖輕輕踢起，可防止踩到裙子，絆倒自己。（今天你要嫁給我 <陶喆><蔡依林>）

主持人介紹：主持人介紹新人、雙方父母、特邀嘉賓，其余賓客采取整體介紹方式。此時，樂隊改變背景音樂。

證婚人致詞：宣讀新人結婚證書，祝福新人。（約定（林夕））

新人宣誓：在證婚人的主持下，新人當眾宣誓一生相守、不離不棄。（我愿意 <純音樂>）

交換戒指：（象征著他們的愛情像鉆石一般地永恒幸福、天長地久）新人替對方將戒指戴在左手無名指上，左手連心，意為心心相印。這看似簡單，但要戴得漂亮還是要先預演一下的，避免因緊張而無法給對方戴上。拿戒指的一方應該用左手托住另一方的掌心，右手用大拇指、食指和中指夾住戒指，輕輕為

對方戴上。交換戒指時，新人要保持適度距離，尤其不要將對方的手拉至眼前，會很難看的。（最浪漫的事 <趙詠華>）

相互擁吻：既不可不要像蓋郵戳一樣去接吻，也不可進行法式長吻，之前新娘可擦去口紅。如果需要揭頭紗，新娘可一腳稍微后退一小步，微微低頭，新郎揭開時要特別注意展開雙臂，抬高手，避免中途卡殼。動作要輕，別弄掉了頭紗上面的皇冠或是鮮花哦。

主婚人致詞：祝福新人，并對新人的未來提出期許。

新郎新娘發言：對兩人的相戀相愛作簡短的回憶，并感謝父母和來賓。建議新郎新娘提前準備好發言稿，但又不要照本宣科的念出來，真情流露的發言最能打動人。（相親相愛一家人）

新人給父母敬茶：感激父母的養育之恩，并改口，這時候說話一定要響亮、大方。父母們可能很想卻不好意思擁抱新人，新人就主動點擁抱父母，這將是你跟你的父母一輩子最難忘的時刻了。（新人父母用曲）

奶奶發言：祝福新人（今晚為愛祝賀）

夫妻行禮、喝交杯酒：（香檳酒散發著濃濃的香氣，象征著他們的生活永遠甜甜美美、恩恩愛愛）預演絕對有用，找到兩人最合適的角度，防止酒灑在禮服上。（月亮代表我的心（鄧麗君））

感謝媒人，媒人發言：祝福新人

感謝親朋好友（蒲公英的約定_伴奏 <周杰倫>）

父親發言：祝福新人，答謝來賓。此時的父母必定是激動又欣慰，是婚禮的一個小高潮。

點花燭：新人共點花燭，許下白首之約。花燭要放在新人彎身所及之處，切不可太遠。新娘在前，右手握點火棒，新郎在后右手握住新娘的右手，左手扶著新娘的腰，呈向前引導的姿態。（幸福的瞬間 <許紹洋>）

切蛋糕：（潔白純潔的蛋糕象征著他們的生活團圓、事業興旺、生活美滿）

最美觀的持刀姿勢是新娘右手持刀，新郎將右手蓋在新娘的右手上，新郎的左手摟住新娘的腰，新娘的左手輔助右手切蛋糕，新人在站姿上依舊保持親密的八字型。切的時候，刀口盡量放平，不要向上對著賓客，切好后再微笑向賓客致意。

結束：不得不愛 <潘瑋柏>

各位來賓、各位領導、各位先生、各位女士，大家好！

陽光明媚，歌聲飛揚，歡聲笑語，天降吉祥，在這美好的日子里，在這金秋的大好時光，我們迎來了一對情侶先生和小姐幸福的結合。在這里首先請允許我代表二位新人以及他們的家人對各位來賓的光臨表示衷心的感謝和熱烈的歡迎！接下來我宣布新婚慶典儀式現在開始，好，請我們的音響師奏響莊嚴的婚禮進行曲，讓我們大家以最熱烈的掌聲有請二位新人登場！

紅杏枝頭春意鬧，玉欄橋上伊人來，身披著潔白的婚紗，頭上戴著美麗的鮮花，沐浴在幸福甜蜜之中的佳人在莊嚴的婚禮進行曲當中心貼著心、手牽著手，面帶著微笑向我們款步走來。朋友們，讓我們衷心的為他們祝福，為他們祈禱，為他們歡呼，為他們喝彩，為了他們完美的結合，讓我們再一次熱情鼓掌，祝福他們美好的未來！

今天英俊瀟灑的新郎和美麗漂亮的新娘終于再次牽手了。今天來參加你們婚禮的人是非常的多，可以說是高堂滿坐，各位的到來給你們的婚禮帶來了歡樂，同時也使得這里顯得蓬壁升輝。充滿了幸福的氣息，下面我就介紹一下今天的主要來賓。（他們是雙方的父母親友，雙方的領導，證婚人）（請新郎新娘感謝來賓的到來）

現在我就代表在座的各位親朋好友問你們一個問題。先生，您愿意娶您身邊這位 小姐為您的妻子嗎？（愿意）（掌聲）無論是 貧賤與富貴直到永遠嗎？那么，好請問 小姐：您愿意嫁給在您身邊這位 先生為您的丈夫嗎？無論貧賤與富貴直到永遠嗎？那么，好讓我們祝他們一生平安，前程燦爛，白頭偕

老。（掌聲）接下來兩位新人將互送新婚的信物并發言

好各位親朋好友，站在你們面前的這對新人，他們從相知相戀，到今天的喜結良緣，成為合法的夫妻，可以說是天賜良緣。合法的夫妻需要有法律的保護，下面有請證婚人為他們頒發具有法律效力的證書。（證婚人上場宣讀證書）

那么接下來就有請我們的二位新人以夫妻的身份向在座的所有來賓行新婚大禮。大家知道年輕人結婚啊無論是從裝修房子到打家具，還是買衣服買被呀辦酒席，那么大部分的經濟支出都出自于父母，父母啊可以說為了兒女的婚事費盡了心血，支出了大筆的費用。但是咱們 大嬸說了能夠娶這么一個溫柔漂亮的兒媳婦別說花上幾萬，就是花上十萬、五十萬都值得。所以新郎新娘請聽真，水有源，樹有根，兒女不忘養育恩，今朝結婚成家業，尊老敬賢白發雙親，接下來是敬茶并二拜高堂，父母雙親，一鞠躬，感謝養育之恩，再鞠躬，感謝撫養成人，三鞠躬，永遠孝敬老人！(請奶奶發言)〈合影〉

好接下來是夫妻對拜，二位新人向左向右轉：一生一世一往情深 一鞠躬； 心心相印恩恩愛愛 二鞠躬； 三生有幸來賓作證 三鞠躬（掌聲）。喝下新婚的美酒。（朋友們這紫紅色的美酒將予祝他們今后的生活幸福美滿。）（來賓們讓我們再次祝福他們）

還有這么一句話，打魚要靠網，劃船要靠槳，新郎新娘入洞房，怎能離開大紅娘。那么請二位新人的介紹人站起來讓大家認識一下，哪位，您好，我代表二位新人非常感謝您這位介紹人，剛才二位新人說了，如果沒有您牽線搭橋，她們今天也不能在這里喜結連理，那么在給您三鞠躬的同時，要由我代表二位新人獻上您三句話，好，下面向親愛的介紹人三鞠躬，一鞠躬，感謝您，是吧？二鞠躬，再謝您，三鞠躬，不理您，結完婚了用不著您了，開句玩笑，不要新人進洞房，媒婆拋出墻，過年過節拿個兩塊三塊錢的東西看看，咱們也不嫌少是吧？開句玩笑，請座，謝謝。

那么，接下來拜見請新郎新娘向來自祖國各地四面八方 地區大街小巷的：各位來賓、各位朋友、各位領導、各位同事、各位親朋、各位摯友、各位大爺大娘、大叔大嬸、大哥大嫂、大姐大姐夫們深深的三鞠躬！首先是我們這邊的朋友，一鞠躬，中間的朋友，再鞠躬，這邊的朋友，三鞠躬！朋友們，掌聲代表回敬啊！好，謝謝。

好，親愛的來賓朋友們，接下來讓我們大家用最熱烈的掌聲有請今天咱們的老東家，也是咱們新郎的父親 先生代表他們全家向我們在座的所有來賓致答

下面我們的新人將給我們帶來一個更溫馨的時刻。他們將點燃新婚的生活，愛情的燭光。（放抒情的音樂）。朋友們這燭光充滿了溫馨，充滿了愛更充滿了光明，今天 先生和 小姐再我們面前攜手點燃了這新婚的圣火，愿他們今后的生活像這燃燒的燭光一樣光明溫馨，朋友們讓我們用熱烈的掌聲祝福他們吧！

來賓朋友們在這美好的祝福和熱烈的掌聲中，在此我宣布 先生與 小姐的結婚典到此禮成。將新人送入洞房

今天 先生和 小姐的婚禮是熱烈圓滿的，在此我代表新人向大家再一次的表示感謝！下面請大家盡情的享用這幸福的美宴吧。

稿件范文

致父母的感謝信（新娘）：

親愛的爸爸、媽媽：

您們好!今天是我和-----結婚的大喜日子，從今天起我將成為一名新娘和未來的母親，此時此刻我的心情難以言表。

回顧這么多年來，在我成長過程中您們所付出的心血和汗水，此情此景歷歷在目，永生難忘。曾記得--------

此刻千言萬語不能表達我心中的敬意，在這里，我只能用一句話來表達對父母的養育之恩，爸爸、媽媽您們辛苦了，謝謝您們！

新郎臺詞參考資料：

首先我要感謝大家在百忙之中來參加我和-------的婚禮，我們的今天離不開你們平時的關心和幫助，在這個特別的日子里，我最要感謝的是我們的雙方父母，因為有了你們的支持和關愛我們才能美滿的結合在一起，更讓我激動和興奮的，是我們兩家從此成為了一個大家庭，相親相愛的一家人。真的很開心，在今后的日子里，我一定會用心愛我的妻子和身邊所有的親人和朋友們，謝謝大家。

女方家長致詞：

各位來賓,各位親朋好友,大家晚上好,今天是個風和日麗天地之合的好日子,也是我女兒的喜結良緣之時，也非常高興在今天和的父母成了一家人，我想是緣分讓我們變的更親近,也讓這對鐘愛一身的新人結合的甜甜美美,恩恩愛愛,在這里我們一起祝福他們在今后的生活里象蜜糖一般的甜美幸福,也祝各位來賓一起分享這天倫之樂,共度美好時光,謝謝大家,男方家長致詞：

今天是我兒子舉行婚禮的大喜日子，作為家長，我衷心地祝愿他們一生幸福，前程似錦。同時我在此向所有光臨今日婚禮的親朋好友，表示熱烈歡迎和由衷的感謝。各位的光臨使今日的婚禮更增添了一種喜悅和光彩。

在坐的許多親朋好友，在這對新人成長的過程中，無論在生活上還是在事業上，都給過他們許多幫助和指導，這將使他們一生受益。同時衷心希望各位能在他們今后的工作學習生活中繼續給于關愛！謝謝！千言萬語也無法表達我此刻激動的心情，在此良辰吉日，我預祝大家共同渡過一段愉快的時光！謝謝！證婚人致詞：各位來賓：

今天我受新郎新娘的委托，十分榮幸地擔任先生和小姐的證婚人，在這神圣而莊嚴的婚禮儀式上，我將同大家共同見證這對新人的婚禮。

此時此刻，你們結為恩愛夫妻。從今以后你們都要一心一意、忠貞不渝地愛護對方，在人生旅途中永遠心心相印，白頭偕老、美滿幸福。

最后，我祝你們鐘愛一生，永結同心。

謝謝大家。

證婚人：

200 年 月 日

儀式背景音樂

1.新人入場背景音樂推薦 婚禮開場音樂：（今天你要嫁給我 <陶喆><蔡依林>）

2.證婚人致詞背景音樂：（約定（林夕））

3新人宣誓背景音樂：（我愿意 <純音樂>）

4.交換信物背景音樂：（最浪漫的事 <趙詠華>）

5.答謝父母儀式背景音樂：（相親相愛一家人）

6家長致辭背景音樂：（今晚為愛祝賀）

7.KISS 和交杯酒背景音樂：（月亮代表我的心（鄧麗君））

8.父親致辭背景音樂：（蒲公英的約定_伴奏 <周杰倫>）

9.香檳儀式背景音樂：（幸福的瞬間 <許紹洋>）

10.儀式結束新人退場背景音樂：不得不愛 <潘瑋柏>

另：新人愛情歷程回顧背景音樂：牽手 <蘇芮>

第三篇：婚禮儀式詳細流程介紹

婚禮當天相信是所有新人最緊張、最容易出錯的時候，了解婚禮當天的基本流程是新人們的必修功課。一份完整的婚禮基本流程可以有效地幫您解決后顧之憂，因此，接下來小編給各位新人帶來了婚禮儀式詳細流程介紹。

一、準備

1、新娘在伴娘陪同下化妝（可在家、到婚紗影樓或到美容店），同時，新郎起床，準備當天紅包（5個左右），新郎和伴郎接頭車和車隊，開始扎花車。

2、車隊出發到新娘家。（車隊一般先是攝像車或領隊車，然后是花車，然后是車隊）新娘家應在車隊到達之前的10分鐘準備好迎接隊伍、蓋好馬葫蘆（一般離家門30米以內的都要蓋）。

3、車隊到達新娘家，新郎叫門，一般由新娘的姐妹或朋友刁難一下新郎后開門。新郎應及時給刁難者一個紅包，以示感謝。

4、新郎見到新娘后攝影攝像，然后出來新郎叫爸叫媽，接著收到大紅包一個！（一般娘家給的是999元，婆家給的是1001元）。然后一對新人和伴郎伴娘吃餃子，餃子必須剩雙數，之后和娘家人合影。

二、到達男方家

車隊從娘家出發到新家。出發前，新娘妹妹要拿兩個紅盆（里面是鏡子、梳子、特制饅頭等）。車隊到達后，新家安排人在門口放鞭炮，以示慶祝。然后新郎的妹妹（如果沒有找個未婚的女性朋友也可）接過新娘妹妹手里的臉盆。樓層不高的新郎應抱新娘上樓，樓層高的就免了（我享受了該待遇，嘿嘿）。進去后新娘叫爸叫媽，收到一個大紅包！然后新娘兄弟幫釘門簾，新郎要給一個紅包。然后一對新人在新房攝影攝像一番，大概30——40分鐘后從新房出發到酒店。

婚禮當天

三、到達酒店

一般由伴郎開門，新郎先出現在大家目前，然后根據攝影攝像的安排，扶新娘出來。然后在門口的親朋好友可以對這對新人一番狂轟亂炸。門口可以舉行踩氣球、放鴿子、放氣球、撒花瓣或彩紙等儀式，然后眾人簇擁下，新人到休息間休息，眾人入席。

四、婚禮儀式

由于每位主持人都有自己的風格，到時候按照自己的想法可以和主持人溝通。最好的儀式就是快。游戲要少、客套話要少，越快開飯客人們越高興。具體問題還要靠各位新人具體把握。儀式結束后，一般要么以交杯酒結尾，要么以倒香檳塔結尾，要么以切蛋糕結尾等等。然后新人換衣服，婚宴開席，然后新人出來敬酒點煙扒糖（一般是雙方領導—貴賓—雙方長輩—親屬—同事—朋友同學）。

五、婚宴

婚宴時間只要分鐘末位是8就可以，以圖吉利。需要注意的是，在喜帖上寫的時間一定要提前一些，不然一些客人會按照喜帖上的時間“準時”到達，到時候會影響婚宴“上座率”的。婚宴開始后新郎新娘需要逐桌敬酒。

六、結束

親朋開始鬧洞房，最后離開。婚禮流程結束。

第四篇：青春儀式流程

青春同行

夢想啟航

永威初中初二年級十四歲青春禮暨新團員入團儀式

（第一會場流程）時間：2017年5月12日上午9：00 地點：中學部操場

主持人：永威學校常務校長

申芳

一、升國旗（儀仗隊、軍樂隊）

二、領導寄語

1、永威學校校長

蔡林森寄語

2、教育局領導寄語

3、團市委領導寄語

4、婦聯領導寄語

5、科協領導寄語

三、青春禮儀式

1、鳴禮炮（14響）

2、行青春禮（1）步入行禮區

（2）家長給學生佩戴紀念章、贈送青春禮物（3）躬行拜謝禮（14秒）（4）步入青春門

（分批依次步入行禮區）

四、家長與學生分批攜手進入第二會場。青春同行

夢想啟航

永威初中初二年級十四歲青春禮暨新團員入團儀式

（第二會場流程）時間：2017年5月12日10:00 地點：永威大禮堂 主持人：王文萍

一、集體過生日

1、四名教師請出大蛋糕，集體過14歲生日

2、請領導點燃生日蠟燭（各級領導共7人）

3、集體許愿

4、學生代表上臺熄滅蛋糕（初二上學期期末考試前7名）

二、家長與孩子互換信件

三、配樂詩朗誦《相信青春

夢想同行》

四、家長代表發言

五、觀看來自學校各界的青春祝福

六、詩歌朗誦《少年中國說》

七、新團員入團宣誓

八、楊校長寄語

九、全體初二學生進行青春宣誓

第五篇：房地產開發詳細流程

房地產開發詳細流程

一、甲方在開發前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發單位營業執照 b.開發資質證書

c 用地計劃審核意見

d.建筑設計方案（總平面圖等）e.其他相關資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準備《關于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）b.地形圖（均應劃示用地范圍）4份 c.土地權屬證（復印件1份）d.聯建協議書（復印件1份）e.選址論證

f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）2.申辦程序

a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件

d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.《住宅項目配套建設審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設工程設計招標項目登記表

c.《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）d.《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1.所需資料

a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九﹑建設工程規劃設計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理 十﹑工程項目設計方案深化﹑修改 根據規劃局批文要求修改設計方案

二、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

一、基本建設工程預算審計咨詢及其流程

基本建設工程預算是在施工圖設計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預算，亦稱“設計預算”，簡稱“預算”。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設工程的預計造價、計劃價格。

基本建設工程預算審計咨詢業務內容，可以是編制預算，也可以是對已編制的預算進行審核。

1．預算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現場條件，主要是國家和當地政府頒發的有關法律、法規和政策文件、相關的定額、取費標準、材料、設備價格等，以及施工圖紙、設計說明、施工方案、水文地質資料等；

(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；

(3)計算工程量；

(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；

(7)計算該基本建設工程的預算總價，即預算造價。

由于施工圖預算是實行工程包干，進行工程結算，實行經濟核算和考核工程成本的依據，其編制是一項技術性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業務水平不夠，或責任心不強，都很難保證其準確性。

因此，加強對施工圖預算的審計，對于保證基本建設工程的順利完成，維護甲乙雙方經濟利益，控制造價，節約建設成本，具有重大的意義。

2．施工圖預算審計的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預算及其工程量計算底稿；

(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準確，按照施工圖紙和送審預算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預算的工程量比較；

(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復選套定額的情況；

(5)審查設備、材料價格是否合理、符合規定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案后形成最終成果。

二、基本建設工程結算審計咨詢及其流程

基本建設工程結算是在工程竣工后編制的工程造價文件，稱為竣工結算，簡稱“結算”。因為結算是在施工完成已經竣工后編制的，所以它反映的是基本建設工程的實際造價。

結算一般是由施工單位編制，提交建設單位審核批準。結算審計的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現場情況，與預算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協議等)關于結算的有關約定、工程施工過程中的變化(包括設計變更和現場簽證、材料和設備價格的改變、國家法律、法規和政策規定的變化等)、送審結算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質量驗收等資料。

(2)步驟與預算審計基本相同，不同的是應根據竣工圖紙和設計變更來進行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。

(3)審查各項取費是否符合規定，要注意取費規定如果在施工期間發生變化，要嚴格按照規定以及合同的約定進行處理。

(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：①簽證手續是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應計人工程造價；③簽證的內容是否屬實；④簽證的數量是否準確；⑤簽證的價格是否合理；⑥是否有重復現象。

(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續是否符合合同的規定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據是否充分；④索賠的計算是否準確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設單位、施工單位交換意見，進行核對，并三方簽章確認后定案，形成最終成果。

三、基本建設工程決算審計咨詢及其流程

基本建設工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設單位編制的基本建設工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設單位向國家報告基本建設工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱“決算”。竣工決算要正確核定新增固定資產價值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。大中型基本建設工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務決算表、建設項目交付使用財產總表及明細表、建設項目建成交付使用后的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產明細表組成。

竣工決算應由建設單位編制，但由于某些原因，很多基本建設工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質量不高，因此，也可由建設單位委托具有資質的社會中介咨詢機構幫助建設單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據是否符合國家有關規定，資料是否齊全，手續是否完備，對遺留問題處理是否合理。

2．審核工程造價，這部分審計與竣工決算的審計一樣；但還應增加對設備費、土地費、管理費等的審查。

3．審核基本建設工程的建設和概算執行情況，包括是否按批準的初步設計進行，是否嚴格按批準的概算內容執行，有無概算外項目和提高建設標準、擴大建設規模的情況，有無重大質量事故和經濟損失。

4．審核竣工財務決算表，核實基本建設工程的資金的來源、支出及結余等財務情況。

5．審核基本建設工程合同工期執行情況和合同質量等級控制情況。6．審核交付使用資產情況，包括固定資產、無形資產、遞延資產確定得是否正確、真實，有關手續是否辦理、流動資產及其移交等內容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規、正確、尾工工程和結余資金是否真實、合規，建設收入是否合規，賬務處理是否正確、分配是否合規，包干指標的完成情況，結余的核算和賬務處理是否合法、合規、真實、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進行調整的意見。

邁克?E?米勒斯《房地產開發－原理與程序》中的房地產開發八階段模型

邁克·米勒斯認為，開發商自有投資開發意向，到項目規劃設計、施工建設、營銷租賃、物業管理都有一個合乎邏輯和開發規律的程序。雖然因具體條件的變化會導致保修環節的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說“開發過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設想、細化這個設想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委托協議、項目開工建設、竣工與投入使用、項目建成后的運營管理”。

但是，米氏同時強調如下三個要點：

實際的開發過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發商與其合作伙伴之間經常不斷地談判所導致的工作步驟變化。

開發是一種藝術，它是一種非常復雜且具有創造性的活動，開發中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。

在第一個階段，開發商都要考慮開發程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續階段尤其是對項目整個生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個階段：

一：提出投資設想

開發商在對當地房地產市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設想細化

開發商選擇出實現其開發設想的開發用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發用地的可行性。

三：可行性研究

開發商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性。

四：合同談判

開發商根據市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設計方案，開發合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規劃等許可。

五：簽署正式委托協議

簽署合同，包括合作開發協議、建設貸款協議和長期融資協議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。

六：工程建設

開發商根據預算進行成本管理，批準市場推廣和開發隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。

七：竣工投入使用

開發商組織物業管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設施，租客入住，償還建設貸款，長期融資到位。

八：房地產資產管理

業主（開發商或新業主）進行物業管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業的經濟壽命、提高資產運行質量；非房地產企業將其作為固定資產，進入其投資組合中。

三、申請改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。2)《房地產證》等房產證明（復印件）2份。3)《建設工程規劃許可證》或相關圖紙（復印件）。

4)消防、環保、衛生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結構安全鑒定。（復印件）（由商用的性質決定所需要的文件）

5)《工商營業執照》（復印件）。6)申請人《身份證》（復印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區規劃局送案的工作的步驟。

1)先寫《關于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：

2)準備所有的證件及復印件。

3)到所屬區規劃局的監檢科蓋章核對，然后由監檢科呈上去。經審批通過的可以改，不通過的退案：

3．關于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。2)改變使用功能的理由原因。

3)業主的基本情況，公司或店鋪的經營范圍，經營期限。4)提出改變使用性質的陳述及要求。4．到區國土、房管局辦理步驟

1)規劃局審批通過后，交案（證件和區城市規劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續、補交地價：辦理房地產變更登記。

2)費用到計財處交。5．主要費用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補交地價（見《XX市國有土地使用權出讓金標準》）3)測繪費（見《房地產測繪收費》）。4)行政費用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個區有所不同，這是根據不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產開發過程中各環節所需要的文件材料

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（１）工程施工安全監督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（３）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（４）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產、文明施工責任制；（２）安全生產、文明施工管理目標；（３）施工組織設計方案和專項技術方案；（４）安全生產、文明施工檢查制度；

（５）安全生產、文明施工教育制度；

（６）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

（７）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（９）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

五、房地產開發過程中涉及到的工作

房地產開發企業

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規劃要點→取得規劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規劃設計條件→得到規劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環保、節能、消防等措施 環境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規劃區國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發布征地公告→辦理補償登記→制定補償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補償書面協議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發運作作拆遷補償款→拆遷施工現場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規劃要點→規劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規劃意見通知書）、申報規劃設計條件（取得規劃設計條件通知書）→按照規劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環保、節能、消防措施，環境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業范

圍進行審查，最后由規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》并確定建設工程規劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規劃局辦理建設工程規劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質量監督注冊登記手續，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協調街道環衛部門，協調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監督 辦理單項工程驗收手續

辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定

竣工統計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監管協議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協議→辦理租賃登記手續→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止

房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分

物業管理階段

物業管理單位經營資質審批 簽署物業管理委托合同 居住小區的物業接管綜合驗收 物業使用、管理、維修公約的核準 安排簽訂管理公約

制定、提供質量保證書和使用說明書 物業管理服務的基本要求 物業管理委員會的設立

五、房地產開發過程中涉及到的工作

房地產開發企業

設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

↓

申報規劃要點→取得規劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規劃設計條件→得到規劃設計條件通知書→委托單位設計方案

申報選址定點→取得選址規劃意見通知書

落實市政公用設施咨詢方案＋落實環保、節能、消防等措施 環境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質的咨詢機構編制）↓

申報得到，建設用地規劃許可證 土地使用權取得

一是取得城市規劃區國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權出讓程序：

辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權劃撥申請→主管部門現場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發布征地公告→辦理補償登記→制定補償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案

拆遷安置的法律程序：

委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發運作作拆遷補償款→拆遷施工現場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷

規劃與市政配套

建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。

申請規劃要點→規劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規劃意見通知書）、申報規劃設計條件（取得規劃設計條件通知書）→按照規劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環保、節能、消防措施，環境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。

報審設計方案→審定設計方案通知書

（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業范圍進行審查，最后由規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》并確定建設工程規劃設計條件。

委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規劃局辦理建設工程規劃許可證

開工前的準備

辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發中標通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質量監督注冊登記手續，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協調街道環衛部門，協調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協議，領取《建設工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監督 辦理單項工程驗收手續

辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定 竣工統計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營

商品房預（銷）售的程序

簽署商品房預售款監管協議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協議→辦理租賃登記手續→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止

房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分 物業管理階段

物業管理單位經營資質審批 簽署物業管理委托合同 居住小區的物業接管綜合驗收 物業使用、管理、維修公約的核準

安排簽訂管理公約

制定、提供質量保證書和使用說明書 物業管理服務的基本要求 物業管理委員會的設立

六、房地產開發流程設計的涵義

房地產開發項目流程設計是針對具體房地產開發項目所作的用來指導項目開發經營全過程的綱領性文件，它根據房地產開發項目的特點、房地產綜合開發公司的內外條件，經過系統分析、統籌安排來完成，它需要在房地產項目開發運作之前制定，它是一個粗線條的概略規定。

房地產開發項目流程設計的主要依據有：①可行性研究報告，②房地產綜合開發公司優勢條件，②房地產開發項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產綜合開發公司習慣作法；⑥國家有關法規、規范、規程等。

房地產開發項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發經營程序；②充分挖掘潛力，發揮企業優勢；⑧從實際可能出發，積極穩妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規定，一般部分大致要求。

房地產開發項目流程設計的作用有：①便于從全局出發對房地產開發企業做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產開發的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協作配合工作的談判；④有利于對房地產開發經營過程中容易出現問題的協調。

七、房地產前期準備工作詳細流程（施工之前）

1、規劃部門：

（1）如果是工業用地，首先到規劃局規劃處辦理變更。

手續需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同

（2）如果是集體用地，也應到規劃局規劃用地處辦理征用手續。需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規劃局批準后發用地許可證。

需交費：A、水利基金B、耕地占用稅C、配套費

2、領取規劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續。

需提交：（1）規劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規劃局出具的用地紅線圖（5）規劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮、區四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規劃局建管處辦理報建手續。

（1）建設單位寫出書面申請（內容包括建設意向、建房結構、層數、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

（3）根據規劃部門發的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定后方可進行施工圖設計。

（4）領取建設工程規劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經局長簽發后領取交費通知單，需繳納： 規劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業網電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領取規劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件

B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監督開標、評標、定標。（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內容》，按規定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內容，簽訂工程承包發包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質量監督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

需提交：（1）營業執照（2）土地使用證（3）建設工程規劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預

售動態圖（9）物價審批（10）物業管理內容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調節稅（2）消防配套費用（3）規劃管理費（4）緩收土地出讓金。

八、房地產開發程序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監督報告；

（2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產、文明施工責任制；（2）安全生產、文明施工管理目標；（3）施工組織設計方案和專項技術方案；（4）安全生產、文明施工檢查制度；（5）安全生產、文明施工教育制度；

（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；

（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（9）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：

（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

九、房地產開發大綱

房地產開發企業

房地產開發企業作為房地產開發經營的主體，在房地產開發中起著至重要的作用，是房地產市場上最為活躍的角色之一。沒有房地產開發企業對房地產的開發，便不會有房地產市場的繁榮，繼之后的房地產營銷、銷售、物業管理和房地產金融等，便成了無源之水。

一般來說，在房地產開發過程中，有的房地產開發企業是先于項目決策的，這些企業一般先于開發項目而設立，主要是一些房地產開發專營企業以及兼營企業，這些企業設立的目的主要或者很大程度上就是為了進行房地產的開發和經營。也有一些房地產開發企業是在開發過程中項目準予立項后的，主要是一些項目公司，這些公司是以開發項目為經營對象的企業，而且其經營的對象只限于被政府主管部門批準的項目，在完成其使命后其經營范圍通常會做一定的改變甚至解散。實踐中，很多專營企業或者兼營企業同時開發經營多個房地產項目，風險很大，為了規避風險，常有一些專營企業或者兼營企業與其它企業合作成項目公司，這樣可以使風險減至最小。

房地產開發企業設立的條件

房地產開發企業設立的程序 房地產開發企業的資質管理 房地產開發企業的機構設置 房地產開發企業的行業管理 房地產開發企業的終止 房地產開發項目決策

開發項目決策的過程是一個信息搜集與選擇的過程，是房地產開發鏈條中最為基本的一環，其最終目標在于通過調查、分析、研究找出一個最適合于房地產開發企業進行投資的一個項目，從而使開發企業的開發構想從抽象到具體。

在這個過程中，開發企業應該對房地產市場的需求、可獲取土地使用權渠道、開發土地目的地的環境交通、其它投資者以及工程建設單位的大致情況有所了解，從而使房地產開發從設想階段走到實施階段。這是一個龐大而且復雜的過程，需要方方面面的知識儲備、工作技巧和經驗，需要時刻保持清醒的頭腦，一旦市場或者其它方面有不利的情況出現使自己利潤減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進行補救。

專項市場研究 定點市場研究 項目建議書

房地產開發項目建議書，是接著項目決策一個環節，是把開發項目從具體的構想變為實際的行動和書面文件，進行實質性的工作。開發項目決策為編制項目建議書提供了原始材料，是編制開發項目建議書的基礎。項

目建議書的作用在于推薦開發項目，使項目能得到國家的認可。由于項目建議書編制時，開發項目的很多數據還無法得到，故項目建議書的精度是比較低的。

房地產開發項目建議書的內容 開發項目建議書的編制 開發項目建議書的審核批準 房地產開發項目的可行性研究

可行性研究是在房地產開發項目立項以后，對房地產開發項目在技術、市場、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產開發項目可行性研究的必要性 項目可行性研究的內容 可行性研究報告的編制 可行性研究報告的審批 土地使用權取得

土地是人們從事生產、生活的物質載體和活動場所，沒有土地，房地產開發的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產開發項目的前期工作進行完畢以后，就應該很快地獲得土地使用權，以便房地產開發的順利進行。

但是，土地是一項重要的資源，特別是在中國這樣一個人口眾多的國家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權的取得必須依照法律程序進行。

以出讓方式獲得土地使用權