第一篇：2017年中國房地產市場總結 2018市場展望

2017年中國房地產市場總結2018市場展望

一、2017年中國房地產市場形勢總結

1.政策：地方調控深化，長效機制加速推進，積極引導預期

2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端調整向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。同時短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的房地產制度，推動長效機制的建立健全。

未來房地產政策短期將堅持政策的連續性穩定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發展格局。中長期逐步構建并完善長效機制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機制建設，2018年長效機制落實將進一步加快。同時，短期調控與長效機制的銜接將更為緊密，在維持房地產市場穩定的同時，完善多層次住房供應體系，這也將對未來房地產市場產生更深遠的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產市場穩定建立更穩固的基礎。

2.成交：重點城市成交下行，三四線城市增長顯著

2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%，全年銷售將創新高。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價格方面，百城新建住宅均價環比漲幅持續回落，整體趨穩。三四線城市在寬松的政策環境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚。另一方面，重點城市在嚴厲政策調控下，市場趨于穩定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

(1)重點城市成交規模：供應受限，全年成交規模明顯縮減，一線城市降幅最大

圖：2010-2017年11月50個代表城市商品住宅月度成交量走勢

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

全年成交規模明顯縮減。據初步統計，2017年1-11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看，一線代表城市成交規模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對規模居相對高位。

(2)重點城市成交結構表現分化

基于套總價、結合成交量，我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。

表：2017年30個城市樓盤套總價的分類及其對應的成交價格區間

注：不同城市樓盤成交數據覆蓋區域不同，如北京、上海等地包括所有區縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區，不包括下轄縣市；北京不含自住型商品房；不同城市成交數據的物業類型均不含保障性住房。具體覆蓋區域和物業類型請參考CREIS中指數據詳細說明。2017年數據均為1-11月統計數據，下同。

展望未來，在樓市長效機制作用下，房屋自住屬性強化，租賃住房、共有產權房供應不斷增多，剛需和中小戶型產品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產品購買力，部分城市住宅高端化步伐或將放緩。對于大多數二三線城市來說，首次購房者更傾向于購買大戶型產品，且隨著時間的推移，改善需求也將陸續釋放，未來這類城市中高端大戶型房源銷量占比將進一步上升。

3.圖：2011-2017年全國300個城市住宅和商辦用地推出面積 土地：成交規模近四年首增長，緩解供應壓力，但高價地存風險

注：如無特殊說明，土地面積指規劃建筑面積；所有土地數據來自公開招拍掛市場

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

全國各類土地推出量由降轉升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全國300個城市共推出各類用地20.1億平方米，同比增長9.7%，增幅較2016年上升了20.2個百分點，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類土地成交量開始回升，2017年共成交17.1億平方米，同比增長10.2%，其中，住宅用地成交8.2億平方米，同比增長19.5%。

圖：2011-2017年全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均溢價率

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

住宅用地成交樓面均價繼續上漲，溢價率開始回落。2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2374元/平方米，較2016年同期上漲26.1%。其中住宅用地樓面均價為4069元/平方米，同比上漲22.5%；商辦用地為2401元/平方米，同比上漲19.3%。溢價率方面，2017年全國300個城市各類用地平均溢價率為28.9%，較2016年下降14.0個百分點。其中，住宅用地平均溢價率33.7%，較2016年下降21.2個百分點；商辦用地平均溢價率為12.9%，較2016年下降1.3個百分點。

4.2017年，品牌房企銷售業績再創新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標，市場占有率快速提升，行業規模效應不斷發酵。企業拿地補倉熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時，行業進入發展新周期，房地產行業的業務模式和服務方式亟待重構，品牌企業通過全產業鏈的復合布局保持規模增長。

(1)銷售業績：144家百億房企，市場集中度超60%

圖：2017年百億房企各陣營數量 企業：龍頭加速領跑、中型企業進退分化，競爭格局面臨巨變

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

2017年，百億房企達到144家，市場集中度快速提升。根據中國指數研究院監測顯示，2017年，共有144家房地產企業躋身銷售額百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業集中度加速提升。

百億陣營梯隊化格局逐步固化，500億分水嶺顯現。百億企業演變成五個明顯的陣營：5000億以上、1000-5000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元，對應的企業數量分別為3家、13家、24家、27家、77家。其中，千億以上、500-1000億企業數量穩步增長，實現穩中有進；而300-500億、100-300億陣營數量則略有減少。大中型房企積極力爭上游、銷售規模更上臺階，而500億以下房企競爭優勢逐漸減弱。

(2)拿地融資：品牌房企拿地規模增加，境外融資規模增長

圖：2012年-2017年20家代表企業拿地面積和金額情況

注：品牌房企包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業、招商、首創、合景泰富、越秀

圖：2011-2017年20家代表企業拿地金額在各等級城市的分布

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

企業加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規模增長顯著。2017年，品牌房企拿地積極，20家代表企業累計拿地26705萬平方米，同比增長59.1%；累計拿地金額15994億元，同比增長70.3%。其中，碧桂園拿地金額2802億元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企業拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來看，大型房企重點把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。2017年企業在三四線城市拿地占比為25.1%，較去年提高了8.9個百分點。

2017年，房地產行業集中度持續提升，企業發展格局發生新變化。大型房企業績高速增長，市場占有率越來越高。中型房企在復雜的競爭環境下分化趨勢愈加明顯，行業加速邁向寡頭競爭時代。對于開發企業來說，一方面要繼續把握增量市場空間，深耕重點都市圈及城市群，關注不同城市發展進程，把握重點和潛力城市發展規律，擴大自身規模。同時，可積極發展租賃、產業地產和文化等領域，通過開發主業與新業務的協同發展，為企業可持續發展提供長期驅動力。另一方面，企業可大力挖掘存量資產運營價值，借助產品創新促進居民消費升級，提高開發主業服務附加值。通過業務模式和服務方式的變革和創新，保持企業持續穩健發展。

二、2018年中國房地產市場趨勢展望

經濟貨幣環境，央行在三季度貨幣政策報告中指出堅決落實好十九大精神和全國工作會議部署，關注點將更多集中于經濟結構的優化和質量效益的提高，宏觀政策保持連續性穩定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側結構性改革營造中性適度的貨幣金融環境。展望2018年，經濟增長向好趨勢不變，就業情況保持良好，同時金融嚴監管、去杠桿政策延續，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內外因素共同決定短期內貨幣政策不存在放松的基礎，而適度的中性調控更符合國內經濟結構調整的需要。

政策方面，長效機制建設迎關鍵期，市場中長期運行環境逐步確立，短期調控不放松穩預期。未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期。長效機制繼續深化促發展。年末中央政治局會議分析研究2018年經濟工作指出，2018年要引導和穩定預期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設。明年將是長效機制與短期調控結合的轉折點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。

1.市場趨勢：成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長

在對國外房地產市場模型研究基礎上，同時借鑒國內外的理論成熟、操作實際的國民經濟動態模型和行業模型，中國指數研究從中國房地產發展實際出發，設計建立了“中國房地產業中長期發展動態模型”來研究房地產市場的長期內在規律和進行政策評估設計。

根據“中國房地產中長期發展動態模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對2018年房地產市場提出如下假設：

假設1：宏觀經濟在結構轉型過程中穩中向好（GDP增長6.7%）；

假設2：貨幣政策穩健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）；

假設3：2018年基準利率不變，熱點城市信貸政策收緊不放松；

假設4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產市場回歸平穩理性。

在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2018年全國房地產市場將呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”的特點。

表：2018年全國房地產市場各項指標預測結果

數據來源：中國指數研究院測算

總體來看，本輪周期將持續5年或更長時間，預計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調，全年降幅將達到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩，二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預計全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預計2018年企業補倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或將出現小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價格受到銷售回落影響，預計全年保持平穩。

2.關注點：因勢而變，把握增量、突破存量

(1)發展階段：經濟增速與人口紅利仍是我國比較優勢，房地產市場規模將維持相對高位

我國房地產市場化運行時間較短，依據歷史經驗不足以發現我國房地產市場的周期規律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產市場發展歷史的國家經驗顯得尤為重要。為了明確了解國家發展階段歷程，我們從經濟產業、人口紅利、城市化發展程度三個維度，選取人均GDP、三產占比、人口增速、撫養比、城鎮化率、城市群聚合力等六個指標，將不同年份的美國、日本和中國看做獨立樣本，通過聚類分析各國發展階段并判斷我國未來的發展趨勢。

結果顯示，美國經濟水平達到頂層，日本在發展過程中經濟開始倒退，目前我國的經濟人口發展水平處于第二發展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。不過與發達國家相比，我國的經濟發展速度和人口數量紅利仍是優勢。一方面，與相應時期的發達經濟體相比，我國經濟增速突出。同處第二發展階段的70年代后期的美國與80年代左右的日本的經濟增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國目前的經濟增速仍處高位。另一方面，我國人口數量紅利仍有一定釋放空間，質量紅利提升助力經濟結構優化。與發達國家相比，我國的撫養比明顯較低，具備一定的人口紅利優勢。

我國房地產市場尚未形成自身周期規律，但2017年樓市長短期調控齊發，今年勢必會成為我國房地產市場歷史上一個非常重要的轉折點。從對比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴張末期，租購并舉體系下增量市場將保持相對高位運行。縱觀美國房地產周期與市場結構變化，長期來看市場規模變化是相對平穩的，需求存在慣性，除非有高強度利空刺激，市場并不會出現斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調控會更為長期化，租購并舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規模仍會處于相對高位。

(2)租賃市場機會：主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發展空間大

2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關注，各級政府先后出臺多個政策，從多角度發文支持住房租賃市場發展。我們對我國當前住房租賃市場的市場規模及未來市場空間進行了詳細測算，結果顯示，2016年我國住房租賃市場規模達1.38萬億元，至2020年可達近2萬億元。

從流動人口數量看，根據國家衛計委數據，2016年，我國流動人口總數為2.45億人，約占全國總人口的六分之一。流動人口主要集中于城市群內的一二線城市，是未來租賃市場發展的主要陣地。根據2010年第六次人口普查數據，我國流動人口數量最多的十個城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。

從流動人口收入來看，我國流動人口收入增長較快。根據《中國流動人口發展報告》，2015年我國流動人口平均月收入4598元，較2014年同比增長19.0%，較2013年增長34.5%，漲幅顯著高于全國城鎮居民人均可支配收入。

從流動人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數城市不足20%。這一結果與我國當前發展所處階段及當下人民生活習慣是相符的。一方面，我國目前尚處于發展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發達國家尚有不少差距。流動人口家庭總體而言相對當地居民收入更低，且收入中有相當比例需用于日常生活消費支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質。另一方面，由于流動人口在流入地“根基”并不牢靠，中國家庭普遍儲蓄及購房意識較強，因此也不愿在租房上付出更高資金。

綜合上文分析，我們認為，在判斷我國城市未來租賃市場發展空間上，應主要考慮租賃人口的絕對數量、流動人口流動范圍及租金增長空間。此外，各城市流動人口的長期居留意愿、房價與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發展的差異化。

人口的流動對住房租賃市場的發展乃至城市房地產市場的發展均至關重要。近年來隨著新型城鎮化的推進，大量農業人口轉移到中小城鎮中落戶定居，然而這些城鎮不能提供足夠的就業機會，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續健康發展。

第二篇：中國房地產市場2013總結 2014年展望

中國房地產市場2013總結 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數研究院| 分享 掃描到手機

[摘要]中國房地產市場2013總結 2014年展望

中國房地產市場2013總結2014年展望

一、2013年中國房地產市場形勢總結

1.政策環境：中央著力深化改革、調控以穩為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞，全國整體調控基調貫徹始終，不同城市政策導向出現分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續堅持調控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市，在不突破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

2.新房：百城價格指數持續上漲，重點城市供需兩旺創近四年新高，全國銷售創紀錄，投資開工上行

價格方面，百城價格指數環比連續18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內高峰，即使在11月季節性低點，多數城市供應量仍在高位，多數城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規模創歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規模有望超越2011年高點；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發投資增速，企業資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價創新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩 價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以來漲幅漸趨平穩，11月價格達26484元/平方米，創歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創歷史新高。

5.企業：銷售業績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業銷售業績再上新臺階，推動行業集中度進一步提升，十家代表企業銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成目標，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業拿地規模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導致企業平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業整體償付能力有所提升，企業融資渠道多樣化，債券、票據等直接融資方式明顯增多，優質企業融資成本降低。

二、2014年中國房地產市場趨勢展望

1.宏觀環境：經濟合理增長，貨幣政策保持穩健，調控政策日趨分化

宏觀經濟方面，2014年經濟工作的核心是堅持穩中求進，不再單純重視經濟增速，穩中求進與改革創新兩者并重，結構優化是關鍵。貨幣政策方面，央行繼續保持穩健的貨幣政策，短期內信貸和社會融資仍將平穩增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩步推進，中長期貨幣信貸環境不再寬松。房地產調控方面，隨著不同區域市場表現分化進一步加劇，調控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩步推進，以市場為決定作用的調控機制將逐步形成，行業中長期環境日趨明晰，有助于社會經濟和房地產業的健康理性發展。

2.市場趨勢：整體繼續向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下，2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩健、信貸擴張放慢和高基數導致增速放緩，預計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續增長，但在多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產開發投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產市場各項指標預測 指標 絕對量 同比增速 特點

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價格漲幅收窄，熱點城市價格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續增長，但增速放緩 房地產開發投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發投資額平穩增長，增速略有回落

3.關注點：分化加劇與風險積聚促使行業轉型，市場逐步回歸理性

1)分化加劇：不同城市量價走勢和政策導向分化繼續加劇，企業馬太效應日趨明顯 不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數二線城市供需均衡價格平穩；大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業馬太效應日趨明顯，大企業領先優勢繼續擴大，中型企業不進則退，小企業邊緣化。

2)風險積聚：經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經濟方面，中長期來看經濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經濟波動，支持房地產業快速發展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業環境轉變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮化速度放慢等行業風險進一步積聚，在2013年商品房量價創下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業轉型：消費升級、政策支持促使更多企業轉向旅游地產等新領域，但去化周期長等風險亟待關注近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業轉向傳統領域之外的旅游地產、文化地產等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規模在100萬平米以上的300個樣本項目統計發現，總規模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區最為明顯，規模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現。但是，旅游地產項目資金投入大、去化周期長、供應規模龐大可能超過潛在需求、同質化競爭等風險亟待關注。

第三篇：2011中國房地產市場展望

2011中國房地產市場展望

于澤遠

2010年最能攪動中國各方神經的當屬房地產市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進行新一輪調控的傳言，中央高層、地方政府、房地產商、境內外投資投機者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰，一時殺得難解難分。樓市風起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產市場的關注程度前所未有。風起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經濟學家種種分析、地產大嘴屢屢放炮等等，房地產市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產市場輪番上演的漲價與調控當能拔得頭籌。

但漲價與調控誰勝誰負，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調控戲稱為“強強博弈”。“強強”指的是主導官方調控政策的常務副總理李克強與代表房地產商利益的“名嘴”任志強。任志強向來對官方調控房價的努力嗤之以鼻，認為房價只能是越調越高。雖然他今年勸告地產商“從了”調控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。這說明，在“強強之爭”中，任志強們并未處于下風。

在房價堅挺的現實面前，曾對調控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認為，在權力大于市場的中國，官方應該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調控房價的意愿并不強烈，或是調控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內外熱錢隨時可能涌入房地產市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調控房地產市場的主要目標，官方也沒有提出過房價應該下降多少。按照李克強的說法，官方的目標是要完善住房體制機制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調節，規范房地產市場秩序，抑制投資投機性住房需求。

多數人買不起

這些調控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經和自己關系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數的中低收入者不相干，早已不僅是經濟或民生問題，更是關系到社會能否穩定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強們明里暗里的推諉干擾，強力整頓房地產市場，主要目的是讓大多數人能住有所居，為經濟社會發展提供基本保障。這遠遠超出了“兩強博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責任等基本政治理念。

要讓大多數人住有所居，抑制投機、調控房價其實只是規范房地產市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強十分清楚，大規模建設保障性住房不僅是社會穩定的需要，也是最終理順中國房地產市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔這部分責任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產市場調控最為艱巨的部分，因為與任志強代表的逐利地產商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調控房市面臨的更“強”的對手。因此，中國房地產市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎上，中國近日宣布將明年的保障房建設規模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達到全國房地產投資規模的20%。看來，中國房地產市場的“強強博弈”中，李克強的砝碼在增加，勝算也在增加。

第四篇：2017中國房地產市場總結與展望(完整篇)

2017中國房地產市場總結與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰場，長效機制或來得更快

2017年，調控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調控行列。“限售”成為2017年房地產調控一大亮點，自3月份廈門率先落地個人限售令，限售城市現已擴容至46城，另有7城升級限售。與此同時，金融去杠桿持續推進，嚴格限貸同時，熱點城市嚴查“消費貸”資金流向，嚴防資金違規流入房地產市場。在購房市場壓制需求、遏制投資、降低購買力之后，三四季度開始全力推進租賃市場建設發展，12城首批開展住房租賃試點，各地方土地供應層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時，集體建設用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產調控長效機制的相關具體措施恐將加快落地出臺。閱讀全文> 行業篇：2017行業銷售沖16億平或13萬億元，2018高位下滑

2017年，調控政策層層升級，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴苛的“限價”政策，在土拍、預售證、銷售備案等環節層層設卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創新高，待售面積持續下滑；土地購置面積增速也由負轉正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價“水漲船高”；與之形成鮮明對比的是，房地產開發投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢，商辦庫存風險依舊。隨著當前調控主基調不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續加深，預計行業各項指標將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續火爆,“新一線”地位再強化 2017年中國樓市整體規模穩中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調控政策不斷加碼和市場自身深入發展，各能級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規模幾乎腰斬，而三四線城市在持續高溫，成交占比持續上升，而二線城市市場分化嚴重，重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強勢崛起并形成量價齊升之勢，而2016年的熱點城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時間發展來看，上半年諸多項目開盤依舊屢屢”日光“，但進入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態，開盤去化率逐漸降低，市場需求后勁不足，房價快速上漲的勢頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉冷，熱點城市溢價率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調控政策持續保持高壓的背景下，房企整體拿地規模達到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。閱讀全文> 產品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來，房地產市場需求結構持續發生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來的“一步到位”思路導致的首次置業產品更迭，與此同時，在一線和二線城市因房價攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價，兩房、三房等套型小面積化趨勢依舊延續，成交占比明顯提升。2017年，市場需求產品結構最顯著的兩大變化是，一個是四房住宅在各能級城市市場占有率直線上升。另一個是千萬元級豪宅市場成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環新一線”成為投資熱點

2017年樓市整體保持在高位運行的狀態，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場熱度由一線、熱二線傳導至三四線城市。各大熱點城市前后均出臺了程度不一的限購政策，剛需、首改成為市場的主力需求，但一線城市由于資產升值空間看漲，以資產配置為目的的購房者依舊為數不少。閱讀全文> 營銷篇：讓利空間收窄，全年營銷平淡 2017年，房地產行業調控政策未有松綁的跡象，各地樓市調控政策趨嚴之勢明顯。自從2016年“930新政”發布以來，全國一線城市及強二線城市限購、限貸、限價等調控政策趨嚴。在此背景下，為減少營銷成本，房企今年整體營銷表現顯得較為平淡。雖全年營銷力度減弱，但從整體來看，今年營銷依然可以分為上下兩場，上半場主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動營銷為主，下半場是進入10月之后，政策放松無望同時又面臨沖刺全面業績，才開始有其他房企參與銷售推廣。當然，站在這個時間節點，基于“堅持房子是用來住的,不是用來炒”的嚴調控市場環境，對于即將到來的2018年，我們還是就營銷策略從形式、推廣及手段三個方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環境收緊，海外債和融資創新或成破局關鍵 從2016年9月30日北京出臺了“930”限購政策開始，黃金周期間有二十多個城市紛紛出臺限購新政，房地產市場進入新一輪的政策調控。與此同時，房地產融資環境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強化房貸管理。而后銀監會、上交所、深交所、發改委等部門陸續發出新的政策，嚴控房地產金融業務風險，信貸環境持續緊縮，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？閱讀全文> 戰略篇：戰略分化繼續深入，長租公寓或被提至戰略新高度 2017年標桿房企業績規模和行業集中度進一步提升，但在土地價格不斷走高、政府不斷加碼調控下，房企的利潤空間受到進一步擠壓，整體盈利能力繼續降低。面對行業變革和市場挑戰，不同規模房企戰略分化加劇，中型企業依舊圈地跑馬，持續規模擴張，搶占千億門檻；已有一定規模的龍頭房企在注重規模的基礎上，開始將經營重點著眼于效益端，追求穩健的財務和有質量的利潤增長。房企將繼續謀求地產版圖多元化布局，特別是長租公寓或將成為明年房企重點布局的業務，不排除有些房企提升到更高的戰略高度。閱讀全文> 格局篇：百強規模增長顯著、房企分化格局持續

第五篇：2013年房地產市場展望

2013年房地產市場展望

作者：房地產管理專家－李豪

2012年房地產市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產市場將如何？是否依然持續2011年的政策，或者是否有更嚴厲的政策呢？結合多種因素，我做一個大膽的預測：

1、2013年房地產市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產企業競爭是拼戰略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發商繼續兼并，小開發商依然難受

4、復合地產、產業地產、旅游地產等多業態、復合型地產形勢逐步成為主流

5、保障房進一步推動，房產稅擴大試點

6、稅制改革，經濟回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進軍，繼續推動城市化和城郊一體化

8、大城市發展暫告一段落，城鎮鄉是下一波經濟發展和房地產發展的動力