項目商鋪下一步銷售建議方案
一、方案背景情況
按營銷部制定的商鋪銷售方案安排，項目自2015年4月18日起開始釋放沿街商鋪銷售信息，5月2日起進行商鋪護照免費辦理，8月1日進行護照集中升級，8月15日正式開盤，但截止8月15日，共計辦理護照46組，護照升級2組，實現解籌0組，商鋪銷售結果未達預期要求。
二、商鋪銷售結果未達預期的原因分析
（一）項目住宅2015年6月30日才開始交房，目前項目尚無業主入住，消費需求尚未顯現，商鋪價值得不到體現；
（二）項目地段距離縣城中心較遠，站前商貿中心規劃尚未成熟，周邊缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商鋪銷售；
（三）未對商鋪進行現場包裝，銷售前期蓄客期較短且缺乏相應推廣活動配合，入市定價不低等因素均導致市場對商鋪接受度不高；
（四）項目商鋪目前主要目標客戶群體的購買商鋪動機主要為小區業主投資性需求及為業主提供居民消費類經營行為，但其經濟實力有限，對商鋪目前價格接受性低。
（五）綜上所述，受“天時、地利、人和”三方不利影響，項目商鋪銷售失利并非偶然，但如能待項目業主陸續入住，在高入住率的支撐下使商鋪價值得以沉淀，未來前景依舊樂觀。
三、對商鋪下一步銷售建議
商鋪下一步銷售有兩種選擇，第一被動的以時間換空間，待商鋪價值顯現足以支撐起商鋪價格，第二主動通過開展相應銷售策略活動（如以租代售，帶租出售）對客戶購買商鋪行為進行引導。
（一）活動目的（1）通過對意向客戶問訪得知，客戶對項目商鋪存在購買興趣，且購買動機多出于自營，但普遍感覺項目定價過高，在高成本投入下必然對未來預期存在疑慮，如能將其購買行為分解引導，通過先租后售的方式，可以降低客戶疑慮。
（2）如商鋪長期空置滯銷，必然影響到項目整體商業配套的完善，不利于項目整體形象提升，從而影響到項目住宅產品銷售。通過
帶租出售及以租代售相結合的方式可以避免此情況發生。
（3）通過以租代售的方式，通過租金收取在一定程度上有利于公司資金回籠。
（二）活動期
從租戶簽訂租賃合同之日起兩年，自2015年10月1日-2017年9月30日
（三）租金水平
通過市場類比及項目售價結合租金回報率反算確定（暫定西面1F50元/㎡起，二F25元/㎡起，南面35元/㎡起）
（三）活動方式
1、租金收取
客戶與公司簽訂兩年商鋪租賃合同后，一次性將兩年租金交于開發商；
2、以租代售
（1）客戶與公司簽訂商鋪租賃合同一年以內，租戶愿意購買所租賃商鋪，公司將收取租戶的兩年租金轉為客戶購鋪定價并沖抵購鋪款；
（2）客戶與公司簽訂商鋪租賃合同滿一年不足兩年內，租戶愿意購買所租賃商鋪，公司將收取租戶一年租金，剩余租金轉為客戶購鋪定價并沖抵購鋪款；
（3）客戶與公司簽訂商鋪租賃滿2年且不愿購買所租賃商鋪，公司所收取的租金不予退還，續租或收回商鋪公司屆時視情況另行決定。
3、帶租出售
由于租期較長，為避免公司商鋪銷售受到干擾，如在租期內，有其他客戶愿購買以租賃商鋪的（租戶享受知情權，優先購鋪權），可以通過簽訂三方協議的方式，帶租出售給客戶，租戶租期內經營不受影響，以簽訂購鋪合同之日計算，之前租金歸公司所有，余下租金歸購鋪者所有；
4、招租業態建議
西面1F，2F分開出租，但必須保證以一托三，業態選擇：銀行、超市、藥店、茶樓娛樂、家居建材、家電、高檔餐飲、電信、IT、網吧等。南面業態：低端餐飲（早餐店、夜宵攤，快遞，維修等）
（四）活動影響
1、有利影響
（1）有助于公司資金回籠；
（2）有助于完善項目居住配套，避免商鋪空置對項目想象產生的負面影響；
（3）先租后買有助于打消客戶對購買商鋪的風險顧慮，提升其對商鋪的接受度；
（4）有利于商鋪業態引導，提升整體形象。
2、不利影響
（1）帶租出售為其他客戶購買商鋪增加了附加條款，可能會影響其接受度；
（2）如項目后期需將商鋪做抵押融資等行為，將會受到一定限制。
四、商鋪預租價格表
計算方式:每平方租金=商鋪總價*（一年期銀行定期存款利率2.25%+通貨膨脹率3%=5.25%）/12個月/商鋪建筑面積。
商鋪1#樓
樓棟
房號
建筑面積
套內面積
單價
總價
每平米月租金
118
44.17
43.22
10050.88
443947.4513
117
50.47
49.38
10008.35
505121.3422
116
61.03
59.71
9765.42
595983.3622
115
72.73
71.16
9725.74
707353.4168
114
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
113
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
112
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
64.47
63.08
9752.26
628728.062
66.19
64.76
9746.19
645100.4119
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
64.47
63.08
9752.26
628728.062
69.28
67.79
9736.05
674513.5289
50.47
49.38
9817.02
495464.7489
44.17
43.22
9859.55
435496.258
商鋪2#樓
樓棟
房號
建筑面積
套內面積
單價
總價
每平米月租金
44.57
43.22
10239.16
456359.2345
50.92
49.38
10197.05
519233.5992
68.05
65.99
10122.64
688845.8616
68.05
65.99
10170.47
692100.5763
50.92
49.38
10292.71
524104.9459
44.57
43.22
10430.49
464886.9612
商鋪3#樓
樓棟
房號
建筑面積
套內面積
單價
總價
每平米月租金
117
44.5
43.22
10191.85
453537.3232
116
50.84
49.38
9814.84
498986.7079
115
68.06
66.11
9452.94
643367.363
114
66.67
64.76
9314.06
620968.3415
113
52.19
50.69
9328.85
486872.8821
112
41.07
39.89
9406.93
386342.8029
41.07
39.89
9406.93
386342.8029
52.19
50.69
9328.85
486872.8821
64.94
63.08
9272.23
602138.9352
66.67
64.76
9074.89
605022.7631
52.19
50.69
9137.52
476887.1955
41.07
39.89
9215.60
378484.7429
43.15
41.91
9197.94
396890.9571
50.1
48.66
9149.55
458392.4899
64.94
63.08
9080.90
589713.7485
93.88
91.19
8961.63
841317.7818
商鋪7#樓
樓棟
房號
建筑面積
套內面積
單價
總價
每平米月租金
66.94
64.8
13224.40
885241.4301
201
66.94
64.8
5424.66
363127.0103
67.87
65.7
13221.32
897331.0262
202
67.87
65.7
5421.58
367962.8506
68.8
66.6
13218.32
909420.6222
203
68.8
66.6
5418.59
372798.6909
67.87
65.7
13221.32
897331.0262
204
67.87
65.7
5421.58
367962.8506
66.94
64.8
13323.25
891858.3477
205
66.94
64.8
5464.20
365773.5069
55.86
54.08
13417.28
749489.3214
206
55.86
54.08
5528.57
308826.1444
65.21
63.13
13428.07
875644.6596
207
84.98
82.27
5456.02
463652.1996
78.8
76.28
13378.38
1054216.352
208
90.2
87.32
5441.82
490851.8606
100.24
97.04
13347.42
1337945.123
209
100.24
97.04
5429.05
544208.3523
商鋪11#樓
樓棟
房號
實測建面
套內面積
單價
總價
每平米月租金
66.94
64.8
13174.97
881932.2952
201
66.94
64.8
5404.89
361803.0859
66.94
64.8
13184.86
882594.2574
202
66.94
64.8
5408.85
362068.1412
67.9
65.73
13191.57
895707.3323
203
67.9
65.73
5409.62
367312.9616
68.76
66.56
13198.67
907540.7196
204
68.76
66.56
5410.80
372046.8687
67.87
65.7
13201.54
895988.7084
205
67.87
65.7
5413.67
367426.0606
63.97
61.92
13224.95
846000.1279
206
63.97
61.92
5431.14
347430.2249
84.25
81.56
13099.12
1103600.503
207
94.61
91.59
5327.27
504013.1425
42.89
41.52
13350.48
572601.8761
208
63.62
61.59
5436.40
345863.5804
42.51
41.52
13353.61
567662.0411
209
42.51
41.15
5553.87
236095.2054
商鋪12#樓
樓棟
房號
實測建面
套內面積
單價
總價
每平米月租金
84.64
81.83
13058.76
1105293.215
201
95.02
91.87
5310.77
504629.0576
42.94
41.52
13300.63
571129.1436
202
63.7
61.59
5416.32
345019.7222
42.56
41.15
13303.76
566208.0937
203
42.56
41.15
5533.68
235513.4545
商鋪17#樓
樓棟
房號
實測建面
套內面積
單價
總價
每平米月租金
67.49
64.8
13321.42
899062.4755
201
67.49
64.8
5462.37
368655.1569
67.49
64.8
13321.42
899062.4755
202
67.49
64.8
5462.37
368655.1569
68.42
65.7
13318.39
911244.0006
203
68.42
65.7
5459.34
373527.7651
69.36
66.6
13315.41
923556.5099
204
69.36
66.6
5456.35
378452.7669
68.42
65.7
13318.39
911244.0006
205
68.42
65.7
5459.34
373527.7651
67.49
64.8
13321.42
899062.4755
206
67.49
64.8
5462.37
368655.1569
67.49
64.8
13271.99
895726.8333
207
67.49
64.8
5442.60
367321.0364
67.49
64.8
13271.99
895726.8333
208
67.49
64.8
5442.60
367321.0364
135.37
129.98
13041.54
1765433.831
209
135.37
129.98
5283.32
715203.2883
144.24
138.5
13024.82
1878699.783
210
144.24
138.5
5272.54
760510.5075
57.49
55.2
13310.78
765236.9343
211
57.49
55.2
5481.39
315125.0768
112
56.24
13316.60
748925.697
212
56.24
5487.21
308600.5818
113
56.24
13316.60
748925.697
213
56.24
5487.21
308600.5818
114
56.24
13316.60
748925.697
214
56.24
5487.21
308600.5818
商鋪18#樓
樓棟
房號
實測建面
套內面積
單價
總價
每平米月租金
153.71
147.18
13107.36
2014732.211
201
153.71
147.18
5301.69
814923.1873
82.12
78.63
13261.92
1089068.953
202
123.54
118.29
5353.28
661344.3996
55.16
52.82
13420.70
740285.8275
203
55.16
52.82
5531.99
305144.7455
（以上租金僅根據商鋪售價并結合行業租金回報率反算得出，為吸引租戶，可酌情視湖口市場租金做相應下降，針對銀行、大型超市等主力品牌商家可額外適當優惠）
營銷部
2015.8.16
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