第一篇：Q3北京寫字樓、租賃市場簡報

寫字樓

圖1：供應，吸納量和空置率，2015至 Q 3 / 2020.6.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

14%

12%

0%

8%

6%

4%

2% 供應與需求

2020 年第三季度，北京甲級寫字樓市場迎來兩個新項目入市，即位于東二環的兆泰國際中心 A / B 座（1 2.4 萬平方米辦公面積），和位于 C B D 核心區的恒大中心（原清華大學光華路項目，11.9萬平方米辦公面積）。截至第三季度末，全市甲級寫字樓存量增至 1,272.6 萬平方米（含自用面積）。

隨著本地疫情得到有效控制、經濟活動逐漸恢復正常，本季度寫字樓市場需求有所回暖，全市寫字樓市場于季內錄得 38,200平方米的凈吸納量，環比上升 12.3 %，但較

分企業搬遷至此，從而以較低的租賃成本完成新租或擴租的要求。

三季度，全市平均租金繼續下行。受未來經濟形勢不確定性等因素的影響，多數租戶選擇較為保守的租賃策略，對市場持繼續觀望態度，導致市場活躍度仍未恢復至去年同期水平。大部分業主方繼續通過下調租金或給予更多優惠的手段吸引客戶、加速去化，這使得全市甲級寫字樓平均租金連續第七個季度出現環比下跌，錄得每月每平方米人民幣 354.8 元，租金指數環比、同比分別下降 1.3 %、3.5 %。

0.0

0%

2015 2 01 601 701 801 9

Q 1-Q3 /2 0 20

去年同期下降 66.2%。其中，麗澤等租金水

來源 第一太平戴維斯研究部平相對經濟的商務區需求表現最為活躍，在本季度錄得正吸納，這也反映出租戶選址的新趨勢。

市場展望

預計 2020 年第四季度，全市仍將有約 59 萬平方米的新增供應計劃入市，導致全市空置

率持續上升，預計將達到接近20 % 的高位。

租金與空置

新入市項目主要集中于麗澤商務區，或加劇

圖2：各商圈空置率，Q 4 / 2015至 Q 3 / 2020

CBD

5% 4 0%

35%0%

25% 20%5% 10%

5% 0%

1516171819

2020

來源 第一太平戴維斯研究部

圖3：各商圈租金指數，Q 4 / 2015至 Q 3 / 2020

C BD

三季度，持續入市的新增供應繼續推高全市甲級寫字樓空置率至 15 %，環比、同比分別上升 1.4 個百分點和 5.9 個百分點。

金融街和中關村由于租戶穩定，空置率仍處于相對低位，分別為 2.7 % 和 4.1 % ； C B D在本季度空置率環比上升 3.1 個百分點，至 16.9 % 的高位。次核心商務區東二環，由于兆泰國際中心 A / B 座的入市，直接拉動空置率環比大幅上升 18.7 個百分點至 24.9 %。

相較而言，三季度麗澤商務區整體表現較好，空置率持續下降，環比、同比分別下降 4.3 和 24.3 個百分點，至 55.8 %。麗澤以較低的租金和充裕的辦公樓選擇，吸引了部

表1：主要租賃成交案例，Q 3 / 2020

該區域市場競爭，但同時多元化的租賃選擇有利于激活有搬遷升級需求的租戶，可以預見麗澤區域在四季度的市場成交將有活躍表現。

9月21 日，國務院正式發布《中國（北京）自由貿易試驗區總體方案》； 9月24 日，中國（北京）自由貿易試驗區正式揭牌。根據總體方案，北京自貿區的實施范圍達 119.68平方公里，涵蓋科技創新片區、國際商務服務片區、高端產業片區三個片區。北京自貿區的成立將極大地利好北京商業地產的長期發展，有望為北京創造出一系列新興的行業機遇與租賃需求，為寫字樓市場的整體發展注入活力。

400

350

300

250

200

50

00

15

2016

2017

2018

2019

2020

來源 第一太平戴維斯研究部

來源 第一太平戴維斯研究部

6%

C BD

CBD Q 1/ 2 0 00= 1 00

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

Q3租戶

行業

國籍

項目

商務區

（承平租方面米積）

北知京識英產權賽代嘉理華

有限責任公司

專業服務

內資

中海廣場

CB D

, 40 0

麗澤商務區管委會

公共機構

內資

晉商聯合大廈

麗澤

, 20 0

汽車之家

信息技術

內資

中國電子大廈

中關村

, 9 80

清楓科技有限公司

信息技術

內資

誠盈中心

望京

4 0

齊合環保集團

專業服務

內資

佳程廣場

燕莎

0

助北理京董事

董華事北長區 高中國級區董事

較去年同期下降 13.9 個百分點。

董北事京

久服違務的大式體量公新增寓項目市入市場為服迎務式來公寓一市場個帶來新新的增活項力。目 第一太平戴維斯 如請聯需了系解更多資訊，市場研究部

J am e s

M a c dona l d

+ 8 6 2 13 9 1

88

j am e s.mac do n a l d @ s a v ill s.c o m.c n

V in c ent

L i

+ 8 6 1 09 2 50 44

vi n c e nt x.li @ s a v ill s.c o m.c n

中央管理層

A n t h o n y

Mc Q ua de

+ 8 6 1 09 2 500 2

? 為20全20市年服第務三式季公度寓，完市成場升帶級來改了造41后2 套的新國單貿元公。寓重新入市，? 新同期增，單佳元兆。業至鉑三季域度行末政，公北寓京持服續務放式量公、寓季市度場內投新增入單18元套合計積4至380,套39，4均套來。自C B D 區域，目前全市服務式公寓存量累

? 服受到務大式公體寓量整新體增入項住目率入環市比的下影降響6，.220個2百0 年分第點三至季74度.7全%市，? 元全，市租服金務指式數公環寓比平、均同租比金分為別人下民降幣1每.8平%、方3米.9每%月。251.1 ? 元季，度租內金高指端數公環寓比平、均同租比金分為別人下民降幣1每.2 %平、方3米.1每%月。166.7 ? 指高端數別環比墅平、同均比租分金別為小人幅民下幣降每0平.4方%米、0每.9月%1。29.8 元，租金

? 國9 月際3商日，業北客京運市航政班府。決定自起穩步有序恢復直航北京的? 公9 月告2，3 日允，許中持華三人類民有共效和居國留外許交可部外、國國人家入移境民。管理局發布

“ 受新冠疫情爆發和三季度大體量新增項目入市的影響，全市服務式公寓市場在本季度依然承壓。但隨著疫情在全國范圍內均得到有效控制，北京市政府開始對入境政策進行動態調控，符合條件的外籍租戶因此能夠盡快回京，預計四季度市場將開始回暖。”

李想，第一太平戴維斯研究部 an t ho n y.m c q u ade @ s a v ill s.c o m.c n

住宅租賃部

Ste ll a

M e n g

+ 8 6 1 09 2 50 2 5

s t e ll a.m e n g @ s a v ill s.c o m.c n

第一太平戴維斯 第一太平戴維斯是一家在倫敦股票交易所上市的全球領先房地產服務提供商。公司于 1855 年創立，具有悠久的歷史傳承 以及無可匹敵的增長態勢。第一太平戴維斯是行業引領者而非跟隨者，在全球設有 600 多家分公司與聯營機構，廣泛分布于美洲、歐洲、亞太、非洲和中東地區。本 報告僅作一般信息用途。未經事先許可，任何人不得對其相關內容或全部內容進 行出版、復制或引用。同時本報告亦不構成任何合同、計劃書、協議或其他文檔的依據。第一太平戴維斯已盡全力確保報告內容的準確性，但對于該報告的使用而導致直接或間接的相關損失不承擔任何責任。本報告版權所有，未經第一太平戴維斯研究部書面許可，不得以任何形式對該報告的部分或全部內容進行復制。

北京-

2020 年 10 月 住宅租賃 MAR KET IN

M I

N U TE S

Savills

R esear ch

住宅租賃

圖1：服務式公寓供應與空置率，Q 4 / 2015至 Q 3 / 2020

0

00

350

00

250

200

150

0

15

16

2017 20 1819

20207%

24%

%

18%

15%

%

9%

6%

3%

0%

供應和吸納

第三季度，北京服務式公寓市場迎來久違的大體量新增供應：國貿公寓完成升級改造后重新入市，為市場帶來 412 套新增單元；同期佳兆業鉑域繼續放出 18 套服務式單元，季度內供應量合計達 43 0套新增住宅單元。目前全市服務式公寓的市場存量達 8,394 套。

國貿公寓作為北京市最早一批投入使用的服務式公寓，于 1990 年開業迎客并在2 018 年暫停營業、開始升級改造。在 2020 年 9 月完成裝修改造后，重回市場的國貿公寓共有 412套客房，目前該項目已完成部分房間的租賃工作。

隨著新冠疫情得到有效控制、各行各業有序復工，在綜合考慮境外疫情的情況下，部分政策也適時調整：北京市政府決定自9月 3 日

季度內，服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月 251.1元，租金指數環比、同比分別下降 1.8%、3.9 %。

同期，高端公寓市場的租金水平繼續有所下調，平均租金錄得人民幣每平方米每月 166.7元，租金指數環比、同比分別下降 1.2 %、3.1%。

高端別墅市場受益于其較高的租住品質和周邊國際學校的完善配套，更加受到有家庭居住需求的高端租戶的青睞，因此在疫情期間受到的影響略低于服務式公寓和高端公寓市場。高端別墅市場在三季度租金錄得人民幣每平方米每月 129.8 元，租金指數環比、同比

來源 第一太平戴維斯研究部 起穩步有序恢復直航北京的國際商業客運航班并實行每日入境進京人員總量調控。中

分別小幅下降 0.4 %、0.9 %。

市場展望

華人民共和國外交部、國家移民管理局9月

2020

年第四季度，北京服務式公寓市

圖2：高端住宅租賃市場租金指數，Q 4 / 201 5至 Q 3 / 2 020

903日發布公告，自 9 月 28 日起允許持有效中國工作類、私人事務類和團聚類居留許可的外國人入境，相關人員無需重新申辦簽證。

場預計將以消化空置的存量住宅單元為主，而佳兆業鉑域行政公寓也計劃繼續逐步放量，預計市場仍將持續迎來

新政策的調整有利于符合條件的外籍租戶

新增供應。

和家人盡快回京，繼續履行現有的服務式公寓合約或者尋找新的租約。整體而言，全市服務式公寓市場在第三季度繼續處于恢復過程中。

租金與空置

新增供應集中入市導致全市服務式公寓整體

新冠疫情在國內已經得到有效控制，社會經濟秩序接近回歸常態，恢復部分國家的客運航班政策將有利于外籍租戶回京，國貿公寓的重新入市也給租戶帶來更多元的選擇。目前北京服務式公寓市場的運營壓力較今年前期有

入住率在三季度繼續下滑，環比下降6.2 個百

所減少，但業主方仍面臨相對較高的空

0

1516

2017 20 18

2019

2020

來源 第一太平戴維斯研究部 分點至 74.7 %，較去年同期下降 13.9 個百分點。但相較二季度，市場上的看房量有所回升，很多業主也選擇提供更加靈活的中短期租房合約以滿足當前租戶的需求。

置率，加速去化仍是四季度業主方最重要的任務。

圖3：各區域服務式公寓租金與入住率，Q 3 / 2020

500

000000

（）

100%

90%

%

%

表1：高端服務式公寓新增供應，Q 4 / 2020

項目名稱

區位

套數

入市時間

佳兆業鉑域

CB D

待定

2020 年四季度

來源 第一太平戴維斯研究部

60%

0

CBD

50%

來源 第一太平戴維斯研究部（）

Q1/ 2000

=

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

助北理京董事

董華事北區長

高中國級區董事

米，環比上升 97.9 %。

高級董事

持平。

38.1 %。的新亮點。

”

本北季京度北投京投資資市市場完場成多整宗數體據中表心的現收平購。穩 第一太平戴維斯 如請聯需了系解更多資訊，市場研究部

J am e s

M a c dona l d

+ 8 6 2 13 9 1

88

j am e s.mac do n a l d @ s a v ill s.c o m.c n

V in c ent

L i

+ 8 6 1 09 2 50 44

vi n c e nt x.li @ s a v ill s.c o m.c n

中央管理層

A n t h o n y

Mc Q ua de

+ 8 6 1 09 2 500 2

? 1209.2905年萬第平三方季米度，環，北比京下一降手26散.0售%寫；成字交樓面市積場2新2.增92供萬應平方

? 交三季金度額，達北人京民土幣地51市0.場15表億現元活，環躍比，共、同成比交分17別宗上地升塊8，.總4 %成、7成5交.8 %4 宗。，成商交業地類塊用中地，成住交宅1類宗用。地成交 12 宗，工業類用地

an t ho n y.m c q u ade @ s a v ill s.c o m.c n

投資部

? 9三8季.1 %度；，成一交手面散積售為商1鋪3新.44增萬供平應方7米.5，1 萬環平比方下米降，37環.8比%上。升

S p r i n g

C ao

華北區

? 合三季計度達，人北民京幣大13宗8.投48資億市元場。完成五宗重要成交，成交金額

? 心收收購案購例、以的及物三業宗類數型據包中括心一的宗收寫購字。樓收購、一宗購物中

? 易20，2成0 年交前金三額季累度積，達北人京民投幣資3市82場億完元成，1較4 宗去大年宗同期投下資降交

? 幣208220,年60第0 元三，季甲度級，寫甲字級樓寫的字毛樓收資益本率價為值5為.1每%平，與方上米季人度民 “去年20有20所年減北弱京，投主資要市原場因的是活受躍疫度情較影等響指商標業有地明產顯下市滑場，的因租此金投、資入機住構率的更決多地策持過幣程觀更望加，漫同長時。機而構本投季資度者投 資例，市對場非完傳成統多資宗產數的據投中資心成的為收市購場案 李想，第一太平戴維斯研究部

+ 8 6 1 09 2 50 4 8

s p r i ng.c a o @ s a v ill s.c o m.c n

第一太平戴維斯 第一太平戴維斯是一家在倫敦股票交易所上市的全球領先房地產服務提供商。公司于 1855 年創立，具有悠久的歷史傳承 以及無可匹敵的增長態勢。第一太平戴維斯是行業引領者而非跟隨者，在全球設有 600 多家分公司與聯營機構，廣泛分布于美洲、歐洲、亞太、非洲和中東地區。本 報告僅作一般信息用途。未經事先許可，任何人不得對其相關內容或全部內容進 行出版、復制或引用。同時本報告亦不構成任何合同、計劃書、協議或其他文檔的依據。第一太平戴維斯已盡全力確保報告內容的準確性，但對于該報告的使用而導致直接或間接的相關損失不承擔任何責任。本報告版權所有，未經第一太平戴維斯研究部書面許可，不得以任何形式對該報告的部分或全部內容進行復制。

投資 MAR K E T IN

M I N U TE S

Savills

R esear ch

北京-

2020 年 10 月

投資

圖1：寫字樓一手散售成交額,2015至 Q 3 / 2020

0

151617

2018

2019

2020

來源 第一太平戴維斯研究部

圖2：甲級寫字樓資本值與毛收益率，2015至 Q 3 / 2020

（）

寫字樓散售市場

2020 年第三季度，北京寫字樓散售市場整體表現穩中有升：北京一手散售寫字樓市場新增供應 19.95 萬平方米，環比下降 26.0%，同比上升 7.5 % ；成交面積 22.92萬平方米，環比上升 97.9 %、同比下降 2.8%。

季度內，寫字樓散售成交金額為人民幣 56.66 億元，環比上升 47.7 %、同比下降

13.0 % ；平均成交價格為每平方米人民幣

24,723 元，環比、同比分別下降 25.4 %、10.6 %。

2020 年第三季度，全市的甲級寫字樓資本值及毛收益率基本保持穩定，至三季度 末，甲級寫字樓資本值為人民幣每平方米 82,600 元，毛收益率為 5.1 %，與上季度持平。

商鋪散售市場

2020 年第三季度，一手散售商鋪新增供應

交金額合計達人民幣 138.48 億元，收購案例的物業類型包括一宗寫字樓收購、一宗購物中心收購、以及三宗數據中心的收 購。重點交易包括：

? 中國通信服務股份有限公司以人民幣 33.6億元的價格收購位于麗澤商務區的長城金融大廈1號樓。

? 新加坡政府投資公司、A E W 與顥騰投資聯合體以人民幣約 26 億元的價格收購了位于南二環的商業項目北京悅秀城。

土地市場

2020 年第三季度，北京土地市場表現活躍，共成交 17 宗地塊，總成交金額達人 民幣 510.15 億元，環比、同比分別上升 8.4 %、75.8 %。其中，住宅類用地成交1 2宗，工業類用地成交4宗，商業類用地成交1宗。

市場展望

在經歷了極為活躍的 2019 年，大宗投資

,0000, 000

60,0 000 ,0 00

20,0 00

0

201 5

201 6

201 7

201 8

2019

20205%

12%

9%

6%

3%

0%

7.51 萬平方米，環比上升 98.1 %、同比下

降4 1.1 % ；成交面積為 13.44 萬平方米，環比下降 37.8 %、同比上升 14.1 %。

同期，一手散售商鋪總成交金額達人民幣 36.6 億元，環比、同比分別下降 24.0 %、19.1 % ；平均成交價格為每平方米人民幣

27,234 元，環比、同比分別下降 8.9 %、29.1 %。

整售投資市場

2020 年三季度，北京大宗投資市場整體

市場在 2020 年轉向沉寂，主要原因仍是

受新冠疫情的沖擊以及全球經濟的不確定性所影響。由于大部分商業項目的收益與價值出現向下調整的趨勢，這也導致機構投資者更為謹慎，暫時放緩投資節奏、延長決策時間。預計在 2020 年四季度及 2021 年，投資市場仍會相對平靜，重大成交較往年會有所減少，投資者也會積極尋找更有收益保障的項目進行收購。

來源 第一太平戴維斯研究部

圖3：商鋪一手散售成交額，2015至 Q 3 / 2020

164

0

0

表現平穩，季度內錄得五宗重要成交，成表1：主要一手散售寫字樓項目，Q 3 / 2020

201516 20 17

201819 2020

來源 第一太平戴維斯研究部 來源 第一太平戴維斯研究部（）

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

豐臺金茂廣場 保利佲悅大都匯 海淀綠地中央廣場 區位 豐臺區 豐臺區 海淀區 開發商 中國金茂 保利地產 綠地集團（成平交方面米積）3, 7 90

, 62 0

5, 98 0

（元成/交平均方價米）

39, 0 2 0

56, 000

, 44 0

投資

圖4：整售投資成交額，2015至 Q 3 / 2020

0

0

Q1

Q2 Q3

Q4

表2：主要一手散售商鋪項目，Q 3 / 2020

2015161718

2019

2020

來源 第一太平戴維斯研究部 來源 第一太平戴維斯研究部

圖5：按業態整售投資成交額，2015至 Q 3 / 2020

表3：主要整售交易，Q 3 / 2020

0

2015

2016

2017

2018

2019

2020

來源 第一太平戴維斯研究部

圖6：土地市場成交額，2015至 Q 3 / 2020000

20050

Q1

Q2 Q3

Q4

表4：主要土地成交案例，Q 3 / 2020

0

15

2016

2017

2018

19

2020

來源 第一太平戴維斯研究部 來源 北京市規劃和自然資源委員會;第一太平戴維斯研究部

萬橡華府 國譽府 亦莊金茂府 區位 昌平區 房山區 大興區 物業類型 住宅底商 住宅底商 住宅底商 開發商 華潤置北地京/建首工開股 份/

北京城建 中國金茂（成平交方面米積）

（元成/交平均方價米）7, 7 00

, 8 50

, 39 0

, 0009,5 005 , 70 0

長城金融大廈 1號 樓 北京悅秀城 買方 中國通信服務股份有限公司 新加坡政府投資公司/AEW/顥騰投資 賣方 中國長城資產管理股份有限公司 鵬潤控股集團 位置 麗澤 南二環（建地筑面上積）

平方米2 ,0 4 9

2 , 9 83

（人成民交幣金億額元）

33.6

（元成 / 交平單方價米）交易方式 6 3 ,732

資產交易 2 5 , 2 47

境內股權交易 來源 第一太平戴維斯研究部 地塊編號

區位

規（劃平建方筑米面）積

用地性質

總（成億交元金）額

競得方

京[ 2土0整20儲] 02掛8(號開)大興區0 1 , 47 3

住宅

中海地產 京[ 2土02整0儲] 02掛9(號開)大興區

5 , 97 5

商辦

69.93

亦莊國投 京[ 2土0整20儲] 03掛5(號石)石景山區6 7, 1 69

住宅

69.78

中海地產 京[ 2土0整20儲] 02掛7(號豐)豐臺區03 , 03 1

住宅

遠北洋京地城產建/

京[ 2土02整0儲] 02掛5 號(房)房山區2 , 9 3 0

住宅

中海地產

第二篇：2015年北京寫字樓租賃市場研究報告

? 2015年第三季度北京寫字樓租賃市場研究報告

http://news.chineseoffice.com.cn2015/11/3 11:26:00 來源：中糧廣場

隨著人民幣貶值、中國股市的振蕩以及國內資本流出速度快速上升，中國房地產市場吸引外商投資愈加艱難。

摘要內容分享到:

引言

2015年前三季度，北京土地市場供應匱乏，加之禁限目錄的出臺，開發商對核心區地塊的爭奪更加激烈，同時也開始著眼于核心區周邊新興商圈的土地儲備。位于五環周邊的石景山CRD商圈和通州核心區商圈成為各家開發商聚焦重點；尚未大規模開發的東壩商圈預計在未來5-10年隨著第四使館區的建設而發展愈加成熟，現在將是前期進行土地儲備的最佳時機。

隨著人民幣貶值、中國股市的振蕩以及國內資本流出速度快速上升，中國房地產市場吸引外商投資愈加艱難。為此，中央六部門發文放寬境外機構投資中國房地產的限制，預計將對未來房地產市場帶來利好影響。而政府對房地產市場的一系列政策扶持，加之新興商圈陸續入市高品質散售物業，北京散售市場交易愈加活躍，高品質商辦物業量價皆呈持續上升趨勢。

以上觀點基于本報告，從宏觀市場、租賃市場、投資市場和競品項目研究四個方面對北京寫字樓市場進行分析得出，僅代表中糧廣場對北京寫字樓市場的初步判斷。

定義

本報告中寫字樓租賃市場數據范圍為北京甲級寫字樓市場。報告中出現的指標定義：

可出租面積： 可供出租且可立即使用的建筑面積之和。空置率： 可出租面積與總建筑面積之比。存量： 各項目寫字樓部分建筑面積總和。

新供應量： 已拿到消防竣工備案表，即可簽訂出租合同的甲級寫字樓物業的建筑面積。（項目僅能簽訂預租合同的，不計入在內）未來供應： 由兩部分組成：

1.正在開發中的項目，即在建或正在按甲級標準全面裝修的項目。2.已獲得規劃許可/開發許可證、擬在日后興建的寫字樓。

凈吸納量： 新統計時點與前統計時點出租面積之差，可正可負。如為同面積續租，凈吸納量為0。

吸納量： 統計時間段內新增出租面積，為正值。如為同面積續租，吸納量為續租面積。預租售： 竣工前已經租出或售出的開發項目。

市場新簽租金： 中糧廣場甲級寫字樓數據庫中的樓宇，在當季度新簽可靠租約下，按建筑面積每月每平方米計算的租金。

(特別注意：此處租金不包含管理費、服務費和稅費，以標準租約為準，按照建筑面積計算。)市場平均租金： 各項目當季度新簽按建筑面積每月每平方米計算的租金，以建筑面積為權重的加權平均值。

投資回報率： 符合中糧廣場甲級寫字樓標準的樓宇在簽訂可靠租約下可達到的最低收益率。

(特別注意：此處是毛收益，由凈收入除以采購成本得出。)宏觀市場

北京地區生產總值 & 增長率

2015年前三季度北京市地區生產總值同比漲幅跌至6.7%，創下自2013年以來的漲幅新低。與全國的大形勢一樣，今年前三季度北京市GDP指數跌落至今年以來的新低點。今年前三季度北京市實現地區生產總值16,002.4億元，按可比價格計算，增速比上半年回落0.3個百分點。

前三季度，服務性消費拉動作用突出，服務性消費增長10.8%，快于商品性消費4.3個百分點，對總消費的貢獻達到6成以上；除此之外，服務業內部結構持續優化，金融業已取代批發零售業成為服務業中的第一大產業。

北京市固定資產投資 & 房地產開發投資

截至2015年第三季度末，北京市社會固定資產投資同比增長4.7%，達到人民幣5,465.7億元，其中首都功能核心區由于發展成熟、基礎設施完備，固定資產投資占比僅為6%，城市發展新區和城市功能拓展區分別占比41%和43%，兩者總和占比超過八成。8月政府出臺的2015版《新增產業的禁止和限制目錄》進一步嚴控不得新建商辦物業的區域，預計未來開發商將投資重心轉移至5環周邊的商辦物業市場。

2015年第三季度，寫字樓、商業、非公益用房等物業投資占比超過五成，住宅類投資占比下降為45%。

北京市固定資產投資 & 房地產開發投資 億元 固定資產投資 房地產開發投資

首都功能核心區：東城區、西城區 城市功能拓展區：朝陽區、豐臺區、石景山區、海淀區 城市發展新區：房山區、通州區、順義區、昌平區、大興區及北京經濟技術開發區 生態涵養發展區：門頭溝區、懷柔區、平谷區、密云區、延慶縣

數據來源：北京市統計局.中國CPI & 財新PMI

截至2015年9月中國居民消費價格總水平（CPI）為101.6，9月份CPI同比漲幅比上月回落0.4個百分點，主要原因是對比基數較高。去年9月CPI環比上漲0.5%，漲幅相對較高，抬高了今年9月的對比基數，致使同比漲幅有所回落。預計隨著物價上升壓力下降以及經濟下行壓力并未完全緩解，貨幣寬松仍存在加碼空間。

2015年9月，財新制造業采購經理人指數（PMI）終值為47.2，目前，制造業運行已連續第七個月出現放緩，而本月放緩程度更是2009年3月以來最顯著的一次。9月份，影響PMI值的主要因素是產出進一步大幅收縮，由于月內客戶需求的減弱，新接業務總量加速下滑，新出口業務降幅擴大是主要原因之一，數據顯示，新接出口訂單創下2009年3月以來最大降幅。

政策、規定、基礎設施建設動態解讀 《北京市新增產業的禁止和限制目錄》導讀： 《目錄》解讀：

?北京市東、西、北五環和南四環以內，禁止使用地下空間從事商業經營、新建酒店、寫字樓等大型公建；

?城六區禁止新建建筑面積在1萬平方米以上的零售業商業設施。?城六區禁止使用地下空間從事商業性經營類餐飲業 《目錄》解讀：

?北京市東、西、北五環和南四環以內，禁止使用地下空間從事商業經營、新建酒店、寫字樓等大型公建；

?城六區禁止新建建筑面積在1萬平方米以上的零售業商業設施。?城六區禁止使用地下空間從事商業性經營類餐飲業

從現在開始，北京城六區正式進入寫字樓存量房時代，現有項目和在建項目的開發商，在市場供給有限的情況下，可以開始調整租戶組合、優化租約結構，但由于《目錄》同時影響市場需求，所以如2013年寫字樓市場租金大幅上升的現象不會出現。

搶先進入麗澤、亞奧、石景山等區域的開發商，此次《目錄》的發布，如上述地區后期不再供應商辦用地，現有入住的項目將面臨新建完成的寫字樓項目，無法形成商業氛圍，交通等基礎設施，需等市政統一規劃，投資回報周期預計將延長。

《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》導讀：

取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。

?境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產的企業除外）和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。

《外資準入和管理》動態解讀：

從房地產的角度來看，本政策的出臺是希望刺激房地產投資；而從資本的角度看，則是希望防止外資流出。當前中國房地產市場已經降溫，人民幣開始貶值，熱錢也在退潮。在這種形勢下取消限外令是提振經濟、防范資本外逃的舉措之一。

但這一政策對房地產市場的實質影響非常小，甚至基本無影響，現在房價漲幅變小、人民幣貶值、利息降至歷史最低。大環境變化了，外資購房意愿降低。

小結

投資：截至2015年第三季度，北京市固定資產投資額達到5,465.7億元人民幣，其中第三產業投資占比超過9成，房地產業投資額達到3432.1億元，分別占比全市和第三產業的63%和69%，貢獻最高。在固定資產投資增速方面，居民服務、修理和其他服務業以及金融業分別同比增長131.5%和104.9%，排名前兩位。

需求：2015年9月中國CPI指數穩定在101.6，同比漲幅比上月回落0.4個百分點。財新制造業采購經理人指數（PMI）終值為47.2，連續第七個月出現放緩，而本月放緩程度更是2009年3月以來最顯著。預計隨著物價上升壓力下降以及經濟下行壓力并未完全緩解，貨幣寬松仍存在加碼空間。

政策：8月2015版《新增產業的禁止和限制目錄》的公布意味著開發商將面臨核心區無地可拿的局面，在核心區進行樓宇收購將成為搶占核心區稀缺寫字樓資源的主要手段之一，預計未來核心區商辦物業整售市場將迎來新機遇，自持類存量房加快升級改造，提升樓宇品質。

北京寫字樓租賃市場

北京市甲級寫字樓市場分布

北京核心商圈甲級寫字樓市場概覽 —歷年新增供應量 & 吸納量 & 空置率

新增供給：2015年第三季度，北京核心商圈甲級寫字樓市場僅有1個甲級寫字樓項目，共計5.2萬平方米新增供應入市。新入市項目為位于中關村商圈的中航廣場，這也是近1年內中關村商圈繼融科資訊中心后第二個新入市項目，為中關村商圈帶來高品質可租賃面積。截至2015年第三季度，北京甲級寫字樓市場存量為851萬平方米。

市場需求：2015年第三季度，北京核心商圈甲級寫字樓市場需求加速上升，凈吸納量5.7萬平方米。成交最為活躍的商圈集中在中央商務區商圈、望京商圈和中關村商圈。

市場新增供應

2015年第三季度，僅有中關村商圈的中航廣場項目入市，為北京甲級寫字樓市場帶來5.2萬平方米新增供應，汽車之家在此租賃7,000平方米，西山居承租4,000平方米，大面積需求租戶陸續入住，加速中航廣場項目的去化，目前項目出租率達到60%。

租賃市場需求

截至2015年第三季度，北京寫字樓成交最活躍的商圈為中央商務區商圈，成交量占比達37%，成交類型主要以搬遷和續租為主；望京商圈的諾金中心和望京SOHO等新入市、大體量的項目吸引大面積辦公空間需求的客戶，前三個季度成交占比14%，排名第二位。新入市項目較為集中的燕莎商圈和中關村商圈，成交占比分別為10%和9%，分列第三、四位。

本季度北京寫字樓需求從資金來源上來看，仍以內資占比最高；從行業需求來看，互聯網/高科技行業以37%的占比排名首位，金融業、貿易/零售業、專業服務業分別以29%、8%和7%的占比排名二至四位。互聯網/高科技和金融業成交占比66%，是北京寫字樓市場主要需求來源。

市場新簽平均租金

核心商圈：2015年第三季度北京寫字樓市場核心商圈平均租金為341元/建筑平方米/月，環比上升1.2%。本季度甲級寫字樓租賃市場成交活躍，凈吸納量上升，開發商在空置率下降的同時，開始調高租金報價，各商圈新簽成交租金也有不同幅度增長。漲幅最明顯的是望京商圈，新簽租金環比增長8%，商圈平均新簽租金為245元/建筑平方米/月。受到北京市寫字樓市場整體供求關系、新入市項目整體品質以及價格等因素的影響，預計2015年第四季度，北京甲級寫字樓平均新簽租金或將有小幅上漲。

新興商圈：本季度亞奧商圈空置率處于低位，僅有不足2%空置率，租金小幅提升6%至353元/建筑平方米/月，亦莊商圈租金波動不大，空置面積去化較為緩慢。

市場未來供應—短期（未來6月）

短期供應：未來6個月北京寫字樓市場預計將有10個項目，約58萬平方米未來供應入市，分別來自中央商務區商圈、東長安街、燕莎商圈、金融街、望京和亞奧商圈，新增供應分布較為廣泛。望京誠盈中心和中國建筑大廈已確定有部分面積自用，未來6個月實際可租賃面積為52萬平方米。

未來供應的項目中，博瑞大廈二期已成功招租優質大客戶入住，目前預租率已達到90%以上；保利國際廣場共有3棟寫字樓，1棟已經整售給北控水務；業主自持的主塔，繼現代汽車金融公司成功簽約后，引入優步（Uber）3,000平方米入住，保利國際廣場目前完成預租率35%以上，預計2015年第四季度入市使用。

市場未來供應—長期

長期供應：未來3年，預計將有27個項目，共計176萬平方米新增供應入市，其中位于CBD商圈的中服Z1b地塊由清華校區全部自用，英皇集團廣場部分自用，望京商圈誠盈中心、亞奧商圈中國建筑大廈和中外運大廈分別有部分面積自用，截至到2017年，有效寫字樓市場供應為159萬平方米。

截至2020年，北京甲級寫字樓市場新增供應達到415萬平方米，其中有效供應為312萬平方米，103萬平方米為業主自用，中服地塊從2018年開始逐步投入使用，預計在2020年集中放量，當年有效供應量達92萬平方米。

小結

租金： 2015年第三季度由于市場成交活躍，樓宇空置面積有不同幅度下降，業主在整體市場低空置、自身樓宇無面積的情況下開始調高租金報價，市場新簽成交租金在高位基礎上繼續上升，較上季度環比增長1.2%。核心商圈中望京商圈租金漲幅最高，達到8%，望京商圈近1年內相繼入市望京SOHO、浦項中心、諾金中心，加上保利中心、綠地中心等高品質樓宇提前預租，改變了從前商圈僅有利星行和頤堤港2個甲級寫字樓的狀況，甲級寫字樓市場氛圍更加成熟，越來越多優質租戶的入住，是造成該商圈租金小幅上升的原因之一。預計未來1個季度空置率仍處低位，核心商圈租金也將持續上漲，高科技、金融公司需求平穩，新入市項目品質、價格相對較高，從而也將帶動北京整體寫字樓租賃市場的價格上浮。

空置：本季度租賃市場表現活躍，加速去化，核心商圈整體空置率環比下降0.8個百分點，僅為4.1%，處于歷史低位。隨著第四季度部分新增供應的入市，預計未來半年，核心商圈空置率將有小幅上升，非核心商圈由于大規模集中供應且去化率較低，空置率仍處高位。需求： 2015年第三季度，北京寫字樓市場核心商圈凈吸納量達5萬平方米，成交活躍，主要需求集中于CBD和有新項目入市的望京、中關村商圈，但隨著臨近年底，部分租戶因公司關賬而暫緩企業選址計劃，預計2015年第四季度寫字樓市場需求平穩。

未來供應： 根據各開發商宣傳，將有7個項目在第四季度入市，但按照歷年市場一般規律，一般會有30%-50%的供應量延遲入市，預計未來一個季度，北京寫字樓市場實際入市項目有限，且部分項目已經提前進行預租，實際推出的可利用面積有限。

第三篇：2012年北京甲級寫字樓市場報告

2012年北京甲級寫字樓市場報告

說明

本研究咨詢報告由南豐智庫（CORC）領銜，聯合中國寫字樓行業聯盟撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國土資源部、國家發改委、國家信息中心、國家住房和城鄉建設部、北京市統計局、中國房地產業協會、房訊網、國內外相關報刊雜志的基礎信息，結合深入的市場調查資料，全面分析了北京寫字樓行業發展的宏觀形勢、行業總體水平、市場供求現狀、市場結構特征。報告對北京寫字樓市場發展狀況和消費情況進行深入的研究探討，并對北京寫字樓市場的發展前景、趨勢做出推測并提出了可操性投資建議，是寫字樓業相關單位準確了解當前我國寫字樓行業發展動態，把握企業定位和發展方向的重要決策依據。定義 供應量

指報告期內新竣工量和上期存量的物業總量。在數值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。空臵率

指報告期期末空臵房屋占同期房屋存量的比例。吸納量

指報告期內銷售和出租房屋的數量之和。

概覽 宏觀經濟

北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布2012年北京宏觀經濟數據：全年實現地區生產總值17801億元，按可比價格計算，比上年增長7.7%，增幅比上年低0.4個百分點。按常住人口計算，去年全市人均地區生產總值87091元，折合13797美元。

2012年國際經濟形勢依然嚴峻復雜，國內經濟下行壓力較大，在各項穩增長措施的帶動下，北京經濟增速逐季小幅回升，經濟增長內在質量進一步提高。

截至去年9月末，全市法人單位從業人員同比增加近50萬人，增長5.6%；城鎮登記失業率基本控制在1.5%以內；全年政策性住房施工面積和竣工面積均相當于全市商品房供應總量的三成以上。

投資結構和消費結構優化則成為北京經濟增長的重要動力。去年，服務業中的文體娛樂、信息服務業、科技服務業投資增速保持在40%以上；居民用于文化、娛樂、休閑、旅游等領域的新型消費增長較快，顯示出消費結構持續升級。盡管去年經濟增速處于新世紀以來的較低水平，但北京可持續發展能力不斷增強。如高技術制造業增長達到11.3%，比工業整體增速高出4.3個百分點；生產性服務業、文化創意產業增速均高于經濟整體增速；研發支出占GDP比重達到5.8%，繼續在全國保持領先地位，專利申請量和授權量的增速也都保持在20%左右。

寫字樓市場

世界并沒有在2012年毀滅，與古代瑪雅歷法的“末日”預言相反，我們甚至是幾乎毫發無損地度過了這一年。房地產調控以來，商業地產特別是寫字樓成為了新的投資熱點。北京寫字樓市場繁榮依舊，租金與售價上漲，供應偏緊，空臵率連續第三年下降。

2012年北京經濟仍處于快速增長時期，寫字樓需求量不斷增長，促使成交量增長，另外住宅市場限購政策，擠壓出大量投資性需求，轉投向不限購的商業地產，促進寫字樓成交量增加。同時全年北京甲級寫字樓市場延續2011年以來供應減少，租金上漲的趨勢。其主要表現在寫字樓銷售市場成交快速增長，價格上升明顯；寫字樓租賃市場空臵率持續下降，寫字樓租金創歷史新高領漲全國。

北京寫字樓市場經歷了2011年超過55%的暴漲，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分區域甚至出現下降的局面。主要原因是歐洲的次貸危機、國內經濟的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級商圈轉移。

從市場供需來看，今年寫字樓市場新增供應達125萬平方米，較2011年減少16%。市場需求方面，市場整體吸納量為148萬平方米，較2011年減少13.9%。其中以金融、汽車、IT、傳媒、制造業醫藥和投資公司最為強勁。2012年北京寫字樓租金、售價持續上漲，均達到十年歷史高位。

從產品結構和分布來看，城區高品質寫字樓產品租售兩旺。同時，由于核心區寫字樓項目可租賃面積有限，租金成本高，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務中心的趨勢加強，一些知名跨國公司和國內企業從核心地區向偏遠區域的搬遷或擴張明顯，帶動企業獨棟、總部基地、以及產業園區的獨棟產品進一步發展。

從商圈分布來看，除CBD、金融街、中關村三大商圈繼續保持傳統優勢外，目前東長安街、燕莎、東二環區域也有不俗表現，同時新興商圈也迎來寫字樓投資建設熱潮，西客站、亦莊、空港都在積極拓展新的市場。

根據南豐智庫（CORC）的最新統計數據，截止2012年12月，北京寫字樓市場平均售價33683元/平方米（建筑面積報價），與2011年相比上漲10.2%；平均租金325元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2011年相比上漲24.0%；平均空臵率9.8%，與2011年相比下降21.6%。

市場供應

供應偏緊持續全年 新興商圈首次領跑

南豐智庫（CORC）調查顯示，2012年北京寫字樓市場供應量達125萬平方米，較2011年減少16%。從供應區域上看，主要集中于非核心商圈，如豐臺、順義、大興及朝陽、海淀的外延區等，土地供應的外圍化也為將來寫字樓外圍化發展奠定了基礎。

東部地區

租務市場供應包括朝陽區博瑞大廈、銳創大廈和東城區萬豪酒店寫字樓兩個甲級寫字樓入市，分別為市場提供建筑面積43,000平方米、60,000萬平方米和38，000平方米。

銷售市場新增供應包括龍湖時代天街、望京SOHO、保利東方中心、融科望京產業中心、北京綠地中心、金融街園中園、金成中心等。順義區新增供應包括旭輝.空港中心等。

西部地區

金融街區域聚集著銀行、電信、證券、保險等國內外大型金融機構，近年來，金融街甲級寫字樓基本滿租，租金水平也一直居于京城首位。年內新增供應僅有金益大廈、豐銘國際大廈、昌盛大廈提供15萬平方米的面積，目前全部預租完畢，意味著已沒有面積進入租賃市場。中關村區域年內新增供應僅有北師大〃學創大廈、國海廣場，提供60,000平方米、42,000平方米的面積。

中關村區域新增供應包括博雅C-Center、光耀東方峰會、國投財富廣場等，目前銷售基本售罄。石景山區域新增供應僅有融科創意產業中心在售。南部地區

南部地區包括豐臺區、大興區，豐臺區新增供應包括首科大廈，諾德中心，漢威國際廣場，大興區新增供應主要集中在亦莊，包括力寶廣場、興盛國際Ⅱ、天驥智谷、數字工場，以及純租賃項目朝林廣場等，目前力寶廣場、天驥智谷銷售基本售罄。

另外，根據北京市統計局的報告，2012年北京寫字樓在住宅新開工面積出現大幅下滑的同時，寫字樓開工面積則為481.5萬平方米，增長7.4%。

南豐智庫（CORC）調查顯示，2013年，北京將有二十二個甲級寫字樓項目入市，總建筑面積超過120萬平方米。

市場需求

外資機構主動外遷 內資機構主導整售

根據南豐智庫（CORC）統計，2012年北京寫字樓市場供應量達125萬平方米，較2011年減少16%。而市場整體吸納量為148萬平方米，較2011年減少13.9%。

租務市場

經濟形勢決定寫字樓發展前景，同時寫字樓租賃具有很強的區域性，北京寫字樓核心商圈基本處于滿租狀態，導致區域內新增加可租面積的業主對租金上漲有強大預期。持續的市場需求及有限的市場供應量推動租金不斷攀升，促使北京甲級寫字樓空臵率維持在9.8%，創歷史最低記錄。

同時，國內外經濟的不確定性、空臵面積稀缺以及租金不斷創新高均造成了2012年凈吸納量下滑。第三季度已經有少數租戶提前退租，而目前業主更愿意在租金等條款上讓步以吸引高質量租戶。

2012年北京寫字樓租金的上漲已經停滯，第四季度部分區域甚至出現下降的局面。南豐智庫（CORC）認為主要原因有三個，第一是業主年底沖業績，議價空間松動；第二是歐洲的次貸危機、國內經濟的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；第三迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級商圈轉移。

2012年，東部地區（朝陽區、東城區）寫字樓年吸納量為85萬平方米，占全市總吸納量的57%。主要需求源自服務業，高科技，及金融業，占比達到60%以上。例如霍尼韋爾從位于燕莎區域的鵬潤大廈遷至位于望京區域的普天科技園，并將辦公面積擴至12,000平方米，鳳凰網在望京中輕大廈承租賃了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙橋的頤堤港擴租了9400平方米；而雀巢公司也在頤堤港承租了3000平方米；殼牌石油在國貿中心三期承租賃了9100平方米；羅氏制藥租賃了位于CBD的僑福芳草地6100平方米。

同時，西部區域（西城區、海淀區）市場仍處于供不應求的狀態中。2012年第四季度金融街和中關村兩個商務區市場整體空臵率5%以下，兩區域幾乎已沒有空余面積可供選擇。造成上述兩區域整體空臵率低的原因主要是新增供應無法滿足市場需求，同時迫于租金上漲企業成本壓力，部分企業同樣出現“外溢現象”。如中瑞岳華會計事務所從位于金融街區域的國企大廈向南二環中海地產廣場搬遷及擴張共14,000平方米，搜房網從位于金融街區域的西環廣場向位于豐臺區的漢威國際廣場搬遷及擴張共10,000平方米等。

銷售市場

國內各大公司購買寫字樓一方面出于業務增長帶來的自用需求，另一方面也將其作為自身資產。住宅的限購使得更多投資者將資產保值增值的手段轉向租售兩旺的寫字樓市場。值得注意的是內資2012年再次主導寫字樓整售交易，并非通過收購獲得商業項目謀求短期的利潤增長，而是借此實現長期資產保值和增值。

2012年北京寫字樓大單成交十分相對沉悶，整購大宗交易不多，涉及項目所處商圈亦較分散，但內資機構仍為北京寫字樓銷售市場的需求主體。年內重要大單成交包括新東方集團購買歐美匯大廈25000平方米；阿里巴巴集團購買北京綠地中心55,000平方米，成為2012年北京寫字樓最大成交；平安信托購買中國電子大廈44,000平方米；奇虎360購買國際電子總部69,000平方米；吉寶地產收購以太廣場100,000平方米；臺達電子購買北辰6號院7號樓16,000平方米；中視金橋收購天階大廈面積約22,187平方米等。

2010年以來，北京寫字樓市場仍以開發商自持和大型公司整購為主，適于中小投資者的散售寫字樓供應較少，地處五環內核心商圈的散售甲級寫字樓則更為稀缺。由于散售寫字樓的稀缺性、高回報和低門檻三大優勢，2012年散售市場表現也較為樂觀，中鐵諾德中心、國投財富廣場、融科望京產業中心的年內均告售罄，從一個側面反映寫字樓銷售市場的溫度。

另外，隨著軌道交通的發展和核心區外溢效應，郊區化辦公呈現了快速發展趨勢。在政策支持下的產業轉型和升級中，以聯東U谷、天驥智谷、博雅C-Center為代表的一批企業獨棟、總部基地、以及產業園區的寫字樓在2012年都取得了不俗的銷售業績。

市場綜述

創新轉型開始加速 去中心化日漸明朗

2012年，北京寫字樓行業通過創新謀求快速發展初見端倪，例如在中國寫字樓發展論壇第九屆年會期間，主辦方發現和表彰了一批創新企業，尤其是在綠色節能方面走在前面的方興地產、遠洋地產、卓越臵業等等。當然，創新發展需要能力、治理、人才、機制、體制等協同的配套條件，在這些方面，整個行業還面臨很多挑戰。

南豐智庫（CORC）認為在整個房地產行業轉型，創新驅動的市場環境下，將逐步形成各具特色的寫字樓開發房企。有以綜合體取勝的，有以專業見長的，有憑借復合性開發展現深厚功底的，有以超高層地標產品樹立信賴的。例如方興地產、遠洋地產、卓越臵業等等，在寫字樓開發、運營、管理方面更專業、更專注，更具特色。

總之，2013年，更多的房地產企業將經歷由傳統模式向創新經營的艱難轉變，在市場演變中逐步形成各自特色和市場格局。伴隨著中國改革開放和實體經濟繁榮而發展起來的北京寫字樓，將迎來欣欣向榮的大好局面。

另一方面，2012年北京寫字樓市場的“去中心化”趨勢日漸明朗。“去中心化”主要是指一些公司從原三大核心區域的甲級寫字樓搬遷至相對偏離市中心的寫字樓或園區中。這種現象的產生有以下幾方面的原因：首先，由于市政配套設施的加速建設，大量的城市人口遷往郊區或城郊結合部，居住區域不斷向外延伸，以住宅先行帶動寫字樓發展的趨勢逐漸顯現；其次，城市核心區域甲級寫字樓的租金水平不斷上漲，加上土地的稀缺性使得三大核心區域的新建寫字樓數量將逐年減少，因此有預見性的開發商紛紛選擇在次中心區域興建寫字樓，以此降低了建造成本，還可以獲得政府提供的稅收等優惠政策。第三，從需求方來看，由于中心城區大面積的甲級寫字樓供應有限，無法滿足一些企業因業務增長產生的擴租需求。第四，交通便利度提高，尤其是軌道交通網絡覆蓋面的擴大縮短了次中心區域和三大核心區域的往來時間，滿足了商務集聚對交通的要求。隨著北京郊區化的發展和對周邊經濟輻射能力的增強以及現代服務業日益細致的分工，寫字樓的“多中心”格局得到發展。在這一過程中，三大核心區域的客戶將會發生選擇性地外遷，產生更富有層次性的寫字樓區域集群。

2013年，一些知名跨國公司和國內企業從核心地區向次中心商務區域的搬遷或擴張明顯，帶動相關區域租金上漲迅速。望京、酒仙橋、CBD東擴區等次中心區域高品質、配套設施齊全的寫字樓得到越來越多的來自內資企業和外資企業的青睞。

南豐智庫（CORC）調查顯示，2013年北京將有二十二個甲級寫字樓項目入市，總建筑面積超過120萬平方米，主要分布在CBD東擴區、望京、亦莊、麗澤和石景山等次中心區域，供應的“去中心化”或將加快客戶“去中心化”步伐。展望

綜上所述，雖然全球宏觀經濟形勢疲軟，但國內經濟增長仍保持在較高的速度，2013年北京寫字樓市場有望繼續維持租售兩旺的局面。南豐智庫（CORC）預計2013年北京寫字樓市場平穩發展是主基調，總體上租金與售價上漲趨勢不變，但上漲幅度將進一步縮減至10%左右。

2013年北京寫字樓市場預測：第一，非核心區域寫字樓項目將是2013年主要供應來源；第二，由于供應不足，預計全年寫字樓空臵率依然保持10%以下低位運行；第三，2013年凈吸納量將稍低于2012年水平；第四，隨著住宅市場限購政策延續，大量投資性需求有望繼續流向寫字樓市場。

2012北京甲級寫字樓大單成交案例精選

項目名稱

位臵 購買方

成交面積

成交價格 歐美匯大廈

中關村

新東方集團

25000平方米

40,000元/平方米 北京綠地中心

望京

阿里巴巴集團

55,000平方米

中國電子大廈

西二環

平安信托

44,000平方米 國際電子總部

酒仙橋

奇虎360

69,000平方米

以太廣場

光華路

吉寶地產

100,000平方米

16,8100元/平方米 北辰6號院7號樓

亞奧

臺達電子

16,000平方米

25,596元/平方米 天階大廈

光華路

中視金橋

22,187平方米 普天科技園

望京

霍尼韋爾

12,000平方米 中輕大廈

望京

鳳凰網

15,000平方米 頤堤港

酒仙橋

戴姆勒

9400平方米 頤堤港

酒仙橋

雀巢公司

3000平方米 國貿中心三期

CBD 殼牌石油

9100平方米 國貿中心三期

CBD 中旺集團

2000平方米 僑福芳草地

CBD 羅氏制藥

6100平方米

中海地產廣場

南二環

中瑞岳華會計事務所

14,000平方米 漢威國際廣場

總部基地 搜房網

10,000平方米

關于南豐智庫

南豐智庫（CORC）前身中國寫字樓研究中心，是專注于商用房地產各產業鏈條發展的學術研究機構，由中國寫字樓行業聯盟聯合房訊網（http://www.tmdps.cn）牽頭成立，全國工商聯房地產商會、中國房地產業協會提供行業指導，囊括了國內國際知名的經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術咨詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國商用房地產行業發展的智庫平臺。

產品形式：

★寫字樓研究簡報（每周提供）★商業地產研究簡報（每周提供）★產業地產研究簡報（每周提供）★企業研究報告（不定期提供）★產品研究報告（不定期提供）

★中國寫字樓TOP100榜（每年提供）

法律聲明

本報告為南豐智庫（CORC）制作，報告中所有的文字、圖片、表格均受到中國法律知識產權相關條例的版權保護。沒有經過本公司書面許可，任何組織和個人，不得使用本報告中的信息用于其它商業目的。本報告中部分文字和數據采集于公開信息，所有權為原著者所有。沒有經過原著者和本公司許可，任何組織和個人不得使用本報告中的信息用于其他商業目的。本報告中項目、面積、成交、價格、銷售率、租賃率及相關市場預測主要為CORC研究員采用行業訪談、市場調查、二手數據及其他研究方法分析獲得，部分數據未經開發商直接認可。本報告中發布的調研數據部分采用樣本調研方法，其數據結果受到樣本的影響。由于調研方法及樣本的限制，調查資料收集范圍的限制，部分數據不能夠完全反映真實市場情況。本報告只提供給房訊新媒體機構（http://www.tmdps.cn）注冊用戶作為市場參考資料使用，CORC對該報告的數據準確性不承擔法律責任。

服務介紹：

房訊網：http://www.tmdps.cn 南豐智庫：http://corc.funxun.com

報告購買/咨詢：

北京南豐興業信息技術有限公司

地址：北京市朝陽區東三環中路16號京糧大廈九層，100022 電話：010-51672388或51672389

報告首席顧問：

劉凱

中國寫字樓TOP100研究課題組 副組長

中國寫字樓行業聯盟（COIA）秘書長

第四篇：寫字樓租賃

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

未未城寫字樓出租合同

甲方（出租方）：_______________________ 身份證：

乙方（承租方）：_______________________ 身份證：

甲方和乙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、誠實、信用原則的基礎上，同意就乙方向甲方租用其房屋事項達成如下協議：

1、房屋的座落、面積及裝修、設施 1—

1、甲方將其合法擁有的座落在大慶市 出租給乙方使用。

1—

2、甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共平方米。

2、租賃期限

2—

1、該房屋租賃期三年，自____年____月____日起至____年____月____日止。2—

2、合同期滿后，如甲方仍繼續出租房屋的，乙方擁有優先承租權。

2—

3、租賃期滿，甲方有權收回全部出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿前的1個月向甲方提出書面意向，重新簽定租賃合同。

3、租金及支付方式

3—

1、該房屋月租金為人民幣667元。（大寫：六百六十七元）。全年8000元，（大寫：捌仟元整）。

3—

2、該房屋租金支付方式：□年 □半年 □季度 □月度；先付后用；第1期租金簽定合同當日支付，以后每期租金提前15日支付。

4、其他費用

4—

1、乙方在租賃期限內，發生的物業管理費、采暖費，由甲方自行承擔。4—

2、根據甲方要求乙方應支付甲方房屋押金人民幣_________元（大寫________元整），待租賃期滿結清費用后，甲方應于結清當日將押金全額退還乙方。乙方如未按規定結清有關費用，甲方有權拒還押金。如乙方結清，甲方得全額退還押金。

5、房屋修繕責任

5—

1、在租賃期限內，甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應愛護并合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。

6、轉租的約定

6—

1、除甲、乙雙方在本合同補充條款中另有約定外，乙方在租賃期限內，須事先征得甲方的書面同意，方可將承租的房屋部分或全部轉租給他人。6—

2、乙方轉租該房屋，訂立的轉租合同應符合以下規定：（1）轉租合同的終止日期不得超過本合同規定的終止日期。

（2）轉租期間，乙方除可享有并承擔轉租合同規定的權利和義務外，還應繼續履行本合同規定的義務。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

（3）轉租期間，本合同發生變更、解除或終止時，轉租合同也應隨之相應變更、解除或終止。

7、變更和解除本合同的條件

7—

1、在租賃期限內，非下列情況之1的，不得變更或解除本合同。

（1）甲方或乙方因有特殊原因，經雙方協商1致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；

（2）因出現非甲方能及的情況，使該房屋設施的正常運行，或水、或電等正常供應中斷，且中斷期1次超過7天，乙方認為嚴重影響正常使用房屋的；

（3）因乙方違反本合同的約定，且經甲方提出后的105天內，乙方未予以糾正的；（4）因不可抗力的因素致使該房屋及其附屬設施損壞，本合同不能繼續履行的；（5）在租賃期間，該房屋經市或區（縣）政府有關部門批準運遷，或經司法、行政機關依法限制其房地產權利的，或出現因法律、法規禁止的非甲方責任的其他情況。

8、乙方的責任

8—

1、在租賃期內，乙方有下列行為之1的，甲方有權終止本合同，收回該房屋，由此而造成甲方損失的，乙方應予以賠償。

（1）未經甲方書面同意，擅自將該房屋轉租他人使用的；

（2）未經甲方書面同意，擅自拆改變動房屋結構，或損壞房屋，且經甲方書面通知，在限定時間內仍未糾正、并修復的；

（3）擅自改變本合同規定的租賃用途，或利用該房屋從事違法違章活動的；（4）拖欠租金累計半個月以上的。

9、甲方的責任

9—

1、甲方未按本合同約定的時間，交付該房屋供乙方使用的，每逾期1天，甲方應按月租金的0.3%向乙方償付違約金。逾期7天，則視甲方不履行本合同。甲方除應按上述規定支付違約金外，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。

9—

2、在租賃期限內，甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應按月租金的兩倍向乙方支付違約金，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。9—

3、乙方無論任何原因退租，則甲方將根據乙方實際居住天數計算租金，并將剩余（如有）返還，違約金按本合同相關條款執行。

9—

4、甲方應保證出租之房屋其所有，并無產權及使用權的糾紛，如發生產權及使用權的糾紛，應由甲方承擔乙方的全部損失。

10、其他條款

10—

1、本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商1致，可訂立補充條款。補充條款及附件均為本合同不可分割的1部分，與本合同具有同等效力。

10—

2、甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿按合同規定嚴格執行。如1方違反合同，另1方有權按本合同規定索賠。

10—

3、甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決。協商不成時，雙方可向該房屋所在地區的人民法院起訴。

10—

4、本合同（正本）連同附件1式2份，由甲乙雙方各執1份，均具有同等效力。

11、其他補充約定：由于該房屋沒有裝修完畢，達不到入住標準，甲方必須將房屋裝修完畢，達到乙方滿意，方可計算租賃起始日期。如甲方在4月1日之前沒有對房屋裝修完畢，達不到入住標準，乙方有權退回房屋，同時甲方賠償乙方因租賃房屋所造成的1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

一切損失。

出租方（甲方）： 承租方（乙方）：

電話： 電話：

日期： 日期：

雙方身份證復印件：

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第五篇：青島香港中路公寓、寫字樓市場簡報

2010年，島城辦公用房各月份成交大都在150套左右，全年成交2105套，同2009年相比，減少1650套，下降43.94%。

由于酒店式公寓并不是目前主流統計數據中的一種，所以我進行了分項目的統計，結果如下：

華潤中心，酒店式公寓88000㎡、寫字樓42000㎡；魯商二期，酒店式公寓30000㎡，寫字樓100000㎡；銀座中心，一期32層公寓，二期24層公寓，預計85000㎡，一期39層辦公，預計128000㎡；世奧大廈寫字樓60000㎡。以上公寓總計203000㎡，寫字樓總計330000㎡。

在08年入市的競品中，凱悅中心311套可售公寓累計銷售公寓161套，共55513㎡；在09年開盤的競品中，萬麗海景225套可售公寓累計銷售122套，共63000㎡；在10年開盤的競品中，遠雄國際廣場317套可售公寓累計銷售7套，共64000㎡；即將入市的青島中心371套可售公寓現有效客戶100多套，共54845㎡；銀座領海公館140套可售公寓有效意向69套，共61000㎡。以上總計298358㎡。

綜上統計，青島市CBD區域共有1364套高端公寓，已完成銷售459套約100248㎡，存量為905套，共約存量率為66.4%。

根據統計局拍賣土地公示的結果，近兩年內入市的項目基本局限于我們所熟知的這些，但是青島市規劃局規劃中央商務區北遷，具體位置見附件地圖，所以將來香港中路沿線可能寫字樓用地審批將緊縮。

據以上數據，我推斷：青島公寓市場并不成熟，本地大眾甚至不明白公寓與住宅相比的利弊，銷售商普遍無法引導本地客戶“公寓住宅化”，公寓去化量依靠本地和外地投資支撐，公寓已經被扣上了“投資產品”的帽子。將來兩年的市場存量將會達到400000㎡，若按照2010年100000㎡的去化量，公寓市場的前景無疑是嚴峻的，但是每一個市場都有突破口，畢竟我們34000㎡的體量并不算龐大，找到好的切入點（包括宣傳、產品、價格）將是最重要的。遠雄失敗的案例讓我知道一定要挖掘本地市場，并且合理的定價。我們有核心的位置，我們有便利的商業，我們有靚麗的外觀，我們有優質的海景，我們有全新的LOFT，我們有合理的價格，基于以上這些，我對泰核廣場項目信心百倍。

另一方面對于泰核廣場來說，LOFT部分如果不用來做酒店，其接近三百平米的單套面積如果不拿來自己住，租賃客戶將很少（從香格里拉、頤中假日的酒店式公寓50%的入住率可以看出），所以我認為，充分發掘本地客戶（寫字樓客戶打包購買公寓可享折扣、看好本地段的住宅客戶購買），大力推廣LOFT生活理念，通過積累客戶合理定價，將是比較實用且緊急的策略。

或者，我們是不是可以考慮公寓的面積做小一些，戶型區間做大，因為結合當時在威海考察“廣信·百度城”這個LOFT公寓的經驗，購買LOFT的客戶里35歲以下的客戶占55%，他們買來用作SOLO辦公、婚房和自住等，（此項目在威海賣到8000元/㎡，跟我們項目在青島的情況很相似，也是緊挨著佳世客，高層可看海，開盤1年已經銷售完畢）這群人可能并不需要套三套四，而且手里資金積累可能并不會太多，小面積、小總價更適合這批客戶的心理。

在08年入市的競品中，凱悅中心311套可售公寓累計銷售公寓161套；在09年開盤的競品中，萬麗海景225套可售公寓累計銷售122套；在10年開盤的競品中，遠雄國際廣場317套可售公寓累計銷售7套；即將入市的青島中心371套可售公寓現有效客戶100多套，銀座領海公館140套可售公寓有效意向69套；兩年內入市的項目包括世奧大廈、魯商中心公寓、華潤中心等。

綜上統計，青島市CBD區域共有1364套高端公寓，已完成銷售459套，存量為905套，存量率為66.4%。而且萬麗海景在開盤后三個月內銷售量占總銷售量的50%，且2011

年一月成交8套；凱悅中心已經銷售近兩年的時間，仍有50%的公寓在售，且2011年一月成交16套。這充分說明了以下幾點：（1）在樓盤項目更新換代速度極快的今天，房地產市場已經漸漸向買方市場轉變，開盤前半年為銷售黃金期，若開盤半年后仍未充分銷售，則日后會被其他新開盤項目湮沒；（2）2011年1月的限購令對公寓市場同樣有影響，在限購令持續的2011年，可能迎來商業地產的春天，我們的泰核廣場恰好是此階段入市的項目，應該輔以大力度的宣傳，用醒目的口號傳達我們的價值、時機。（3）大面積的公寓項目市場情況并不樂觀，若我們的LOFT對外銷售，要著力向客戶傳達“公寓住宅化”的全新生活方式。

我入職時間短，以下屬于童言無忌的觀點：如今限購令祭出，可能未來一年將是商業地產難得的崛起時機，此謂“天時”；對于泰核廣場項目本身位置就是最好的宣傳手段之一，此謂“地利”，如果LOFT部分對外銷售，應該抓住客戶現在的心理，敲山震虎，誘導其釋放壓抑的購房欲望，同時也要使我們的產品更加符合住宅的要求，比如改西廚為中廚等；還有至關重要的一點就是入市價格，在中國價格就是最好的賣點，目前市場上公寓產品的價格普遍偏高，競品均價維持在35000元/㎡左右，我們的LOFT公寓面積在260㎡以上，若單價過高則總價將會形成巨大的門檻，我們應該及早開始積客，在積客的過程中摸索價格，并通過客戶的積累在開盤后前三個月充分銷售，避免被之后的項目所覆蓋。在激烈的市場競爭中走“量”將是明智的選擇，但是同時也要避免出現類似中鐵青島中心的糾紛。

游姐，忠言逆耳，今天是2011年2月13日，若按原定計劃我們將于5月份開盤，積客的時間過短將使我們失去大量的信息和資源，可能欲速則不達。