投資學專業(yè)

社會經濟調查與研究報告

（2020-2021學年第2學期）

學 院： 經濟管理學院

系 別： 財政投資系

專業(yè)班級： 投資學2019-1班

學生姓名： 陳沿任

學 號： 201901081101

指導教師： 陳昕

山東科技大學

投資性房地產資產評估及其社會影響研究

摘 要：伴隨著社會經濟的不斷發(fā)展，房地產的投資與房地產行業(yè)的波動情況，成為了社會關注的焦點。自國家財政部頒布新會計準則以后，在政策影響之下，我國房地產逐漸向投資方向發(fā)展，在此基礎上，房地產資產的評估就顯得額外的重要，做好房地產的資產評估，方便對房地產投資的整體把握和對房地產行業(yè)發(fā)展情況的把控，也方便對未來房地產投資的趨勢有更加系統(tǒng)的預測與分析。與此同時，本文在對投資性房地產的資產評估進行探討后，更多的關注著房地產的投資對于整個社會在經濟發(fā)展和產業(yè)結構完善等多個方面產生的影響。

關鍵詞：房地產投資；資產評估；經濟增長；居民消費；產業(yè)結構

1引言1.1調查背景在社會發(fā)展過程，行業(yè)制度日益規(guī)范，促使房地產行業(yè)得到快速發(fā)展。我國房地產行業(yè)已經初步實現投資性這一發(fā)展目標，在投資性房產當中，資產評估具有重要應用價值，因此，研究評估方法的實踐應用具有現實意義。房地產行業(yè)，作為我國很多地區(qū)經濟收入的重要組成部分，對社會各個領域都有較大的影響，所以，對其造成的影響進行分析研究，是解決社會經濟鄰域中出現的問題的重要途經。投資性房地產對居民消費，社會消費的影響，和對社會中產業(yè)結構，產業(yè)規(guī)模的，影響是在本文中探討的重點，通過對投資性房地產在社會多方面產生的影響的研究，我們能夠更好的對房地產相關鄰域的發(fā)展趨勢進行分析預測。由于在現今經濟發(fā)展趨勢下房地產的發(fā)展的合理性出現一定的問題，房地產的發(fā)展畸形在社會中暴露出來，由此，其對社會多領域負面影響的分析探討迫在眉睫。1.2調查目的通過對投資性房地產的資產評估的研究，調查市場上多個資產評估的案例，從而探尋出對于投資性房地產普遍使用的資產評估方法和技巧，并探索投資性房地產與其他項目的資產評估的不同點，最終通過整體的匯總，得出投資性房地產對房地產行業(yè)的多方面的影響，從而為房地產行業(yè)的發(fā)展提供建議和思路。通過對房地產投資在社會的不同層面，不同角度產生的影響的調查，以及房地產投資對經濟的發(fā)展影響的探究，從而得到房地產投資對社會的積極與消極作用，以及與市場的發(fā)展趨勢的吻合情況，最終通過對數據的匯總和研究，為發(fā)揮房地產投資的積極作用，提供合理的建議和方法。1.3調查內容 本次調查進行的時間為八月六日-八月十八日，調查地點不定，調查對象為投資性房地產資產評估的報告案例，以及國家或地方的房地產投資對社會影響的數據，調查方式為數據匯總和資料查詢。1.4調查過程在對投資性房地產資產評估的調查中，首先通過對網絡上以及社會現實中多個資產評估報告案例進行匯總，找出具有代表性的，影響意義較大的報告案例，并對其中使用的方法技巧進行整理，探究其中對投資性房地產全方位的評估方式，最終對其為社會中房地產行業(yè)產生的具體影響和存在的問題進行匯總分析。在對房地產投資對社會的多方面影響的調查中，通過對多方面的資料和數據的整理，分析在社會的不同層面中，房地產投資產生的影響的不同，以及對多個時間區(qū)間中，數據所呈現的房地產投資的影響的不同的探究和分析，得出房地產投資對社會的國民經濟和產業(yè)結構的具體影響，并為其中產生的問題和未來的房地產行業(yè)的發(fā)展提供解決思路和明確建議。2 對投資性房地產的資產評估的調查分析2.1 投資性房地產資產評估的基本現狀2.1.1 投資性房地產的基本概念

（1）投資性房地產界定范圍：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產是企業(yè)為完成經營目標所從事的一種經營性活動。它的范圍界定包括：已出租的土地使用權；已出租的建筑物（前兩點的前提是企業(yè)土地使用權或建筑物擁有產權）。持有并準備增值后轉讓的土地使用權（持有并準備增值后轉讓的房產不屬于投資性房地產）。不包括：自用房地產（固定資產或無形資產）；作為存貨的房地產（專指房地產開發(fā)企業(yè)）。以及特殊情況：持有以備經營出租空置建筑物或在建建筑物；向承租人提供相關輔助服務；房地產開發(fā)企業(yè)依法取得的土地使用權；部分自用或出售、部分用于賺取租金或增值；能分開，各自核算：用于賺取租金或增值的確認為投資性房地產，自用的作為固定資產或無形資產；不能分開，都作為固定資產或無形資產核算；母公司以經營租賃向子公司租出的房地產（對于母公司個別報表而言，作為投資性房地產；從合并報表角度，為企業(yè)集團自用的固定資產或無形資產）；已出租租期已滿暫時空置繼續(xù)用于出租；（作為投資性房地產核算）；企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。（屬于自用的固定資產）

（2）投資性房地產產生條件：1、與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；與投資性房地產有關的經濟利益包括用于出租的房地產的租金收入，或者用于資本增值的房地產的增值收益。企業(yè)確定投資性房地產產生的經濟利益是否很可能流入企業(yè)，需要進行職業(yè)判斷，判斷時需要考慮相關市場因素的變化。2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量；取得投資性房地產時，應當按實際成本進行計量。成本不能可靠計量，就無法予以確認。3、該投資性房地產為可靠房產商提供。

（3）投資性房地產價值涵義：本科目核算投資性房地產的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產和采用公允價值模式計量的投資性房地產

2.1.2 投資性房地產資產評估的對象和方法

（1）評估對象：所謂的投資性房地產是指用于賺取租金或資本增值或兩者兼有的房地產，可以單獨計量和出售。企業(yè)會計準則第3號明確規(guī)定以下三項 為投資性房地產：（1）已出租的土地使用權；（2）增值后持有并準備轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。

（2）評估方法：

收益法：即收益乘數法，收益乘數法是直接資本化法轉換后的一種特殊形式。使用收入乘數法時，估計的投資性房地產估計值=未來年度的預期值 * 收入的乘數，收益乘數=投資房地產替代/替代的年收入估計。收益乘數法包括四種：總租金乘數法，潛在總收入乘數法，有效總收入乘數法和凈收入乘數法。土地及出租型公寓的估價一般采用毛租金乘數法，方便易行且數值客觀，但計算方法較粗糙，只能作為計算收益過程中的一個部分。潛在的總收入乘數法比總租金乘數法更全面，但不考慮空置率和經營費用。有效總收入乘數法考慮空置率高于潛在總收入乘數法。凈收入法乘數法和資

本化率是相互對應的，因此資本化率通常通過收入乘數法轉換為價值

直接資本化法：在收入方法中，直接資本化法是其中很常見的方法之一，這種方法是把投資性房地產在假定未來的某一段時期內所獲得的收益作為一個相對穩(wěn)定的變動甚微的數值，利用計算年金的方法對之

后永久的收益進行分析。在此基礎條件下，根據相關資料及對房地產行情進行預測，對投資性房地產預計未來一年的收益進行預估，投資性房地產的評估價值=未來一年的預估收益值/資本化率。在這個方法中，關鍵在于預期收益的預估值的選取，其中預估值的評估口徑可以是：凈收入，凈租金，總收入，總租金，潛在總收入等，因此，對評估口徑的選擇要根據實際情況，真實有效的反映出未來該投資性房地產合理的預期收益估值，不可高估且不可低估，對其價值進行嚴格謹慎的選擇。

市場對比法：利用市場對比法需要提前了解和待估房產具有相似性的同類房產，并且房產存在于市場之上，可通過對此類房產價格因素展開調查，將其作為參照物，并和待估房產展開對比。對比之后，即可找出待估房產、參照房產二者之間的差異性和相似點，以此為基礎，完成二次分析，對待估房產展開調整，重新確認基準日價格，完成現實資產的評估操作。使用此評估方法重點在于參照對象房產的選擇，應該保證參照物選擇的合理性，將其他客觀因素考慮其中，確保該方法能夠發(fā)揮成效。2.2 投資性房地產的報告案例分析2.2.1 對北京xx飯店房地產的資產評估報告分析

圖2-1房地產資產評估模板

圖表1是現今房地產資產評估的基本模板和步驟，在對該北京xx飯店房地產進行資產評估時，就是利用該種方式。

圖表1是現今房地產資產評估的基本模板和步驟，在對該北京xx飯店房地產進行資產評估時，就是利用該種方式。

表2-1房地產基本數據

圖表二是該飯店的具體數據，在對該房地產進行資產評估時，必須要了解和清晰其各方面的數據，這樣才能在資產評估中做到準確細致。

圖2-2房地產背景分析

圖表三體現的是在對房地產進行分析時，要對該房地產的背景情況，以及所在區(qū)域的市場情況，進行整體的探究分析，從而而做到資產評估與市場相適應。

表2-2飯店經濟數據表

圖2-3額外費用

在圖表四和圖表五中，通過對該飯店的多項費用的匯總，包括平時費用和額外費用，從而使得在進行資產評估時，避免遺漏關鍵數據。

圖2-4收益法評估

圖2-5成本法評估

在圖表六與圖表七中，體現了該報告利用了成本法與收益法對該房地產進行了資產評估，并利用這兩種方法，具體的分析了該房地產的各項具體費用。

2.2.2 對某投資性房產的資產評估分析

（1）項目概況

某項目為投資性房產，位于某城市中心購物廣場，在2017 年建成，建筑面積16000m2，地上結構2層。當前，該項目大部分房屋已經出租，按照會計準則，在2017年的2月末認定房產公允價值。

（2）分析評估對象

由管理層向中介機構委托，按照會計準則中的各項要求對于該房產展開評估，評估人員和管理層共同簽訂約定書，并在2018 年對于房產展開勘察，收集房屋產權證以及租賃合同相關信息，對于同商圈的房產租金水平以及出租情況展開全面市場調查。房產第一層和第二層分別為4000m2、6000m2，出租給家電超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上漲幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在裝修期間可免除租金5月，假定租期在 2017年7月1日開始。第二層面積剩余2000m2，到達基準日的時候，已經出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上漲8%，簽訂租期共5年，也是按照季度支付。在裝修期間，可免除租期3月，假設租期從2017年的10月1日起算。除此之外，各商戶還會繳納房產管理費用，每月20元/m2，該案例當中所有資金不包括房產管理稅前租金。

（3）收集市場信息

由評估師對于該房產的市場租金展開調查，并從公司數據庫內獲得市場租金信息，調查結果如下：對于大面積租賃信息，已收集三項房產當中部分面積向超市、家電連鎖店等進行出租，其中第一處房產在2017年的10月15日簽約，租期5年，每月租金100/m2，租賃面積10000m2，第二處房產建成時間為2017年6 月，自此開始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租賃，面積 15000m2，第三處2015年簽約，租約8年，租金每年增長約2%，在2017年租金每月96元/m2。針對小面積的租賃信息，以收集的第一層商鋪租金信息，每月租金在1602-300元/m2 不等，第二層左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增長率浮動在4~10%之間

（4）選擇評估方法

結合投資性房產評估相關規(guī)定，若使用公允價值這一計量模式，需要滿足下列條件：第一，投資性房產周圍存在較為活躍的房產交易市場；第二，可借助交易市場獲取同類房產市場價格、租賃價格等信息，只有滿足上述要求，才可對于公允價值展開合理預判。由于該地區(qū)房屋帶租約銷售項目較少，但是同類商業(yè)房產的租賃市場較為活躍，故此，最終選擇收益法對于房產的公允價值進行評估，并在2017年底完成。

（5）確認評估參數

針對大面積租賃單元，結合市場調研信息，第二處房產和委托房產的情況類似，所處招租階段，但是如果使用低于市場價格的租金進行出租，那么將此房產作為委估房產市場客觀的租金案例并不合適，故此選擇第一處和第三處房產當做對比案例，將上兩處房產租金作為基礎，對于區(qū)位因素以及租約條款展開分析，結合評估人員現場勘察結果，對于相關信息作出調整，認定客觀租金市場價格為每月110元/m2。針對小面積的租賃區(qū)域，和大面積單元一致，可結合調查信息，選擇可對比的案例，最終確定第一層市場租金為每月250元/m2，第二層租金為每月190元/ m2，針對空置以及收租損失等確認，按照調查結果，同類房產項目的市場均空置率7%，市場整體的空置率在5~12%之間，選擇 8%作為均空置率，并將收租損失按照2%計算，最終認定由于空置導致的收租損失率10%。在稅費方面，由于稅法當中規(guī)定，房產的適用稅率12%，且營業(yè)稅5.5%。在成本費用方面，按照評估結果，年租金3%為房產管理費，2%為重置提拔款，5%為市場推廣費，折現率10%，產權證適用終止日期為2055年12月30日，剩余收益年限38年。

（6）評估過程和結果

結合上述信息展開會計計量與核算，并對相關信息進行披露，對于所有房產展開評估，評估結果為232121000元，評估單價為每平方米14500元，價值類型為公允價值，能夠對于房產評估產生約束作用，利用該方法對于投資性房產的價值展開評估，結果更加合理，能夠按照評估對象具體情況靈活選擇。

2.3投資性房地產資產評估存在的問題

（1）相關法律法規(guī)體系不健全

法律、法規(guī)體系的不健全是一直以來困擾房地產評估行業(yè)的一個比較嚴重的問題，這與我國房地產行業(yè)起步晚，立法難度大等原因是分不開的。目前已頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》，但這一法律中的相關條例大部分是針對整個房地產行業(yè)而制定的，與房地產評估相關的規(guī)定卻相對較少，造成了我國房地產評估行業(yè)中很多環(huán)節(jié)都缺少完善的法律依據。為此，房地產評估行業(yè)在其業(yè)內制定了一系列規(guī)章制度，旨在規(guī)范評估行為，確保行業(yè)健康發(fā)展。但由于不同地區(qū)市場發(fā)展有其特殊性，因此行業(yè)規(guī)范難以適用于全國所有地區(qū)的房地產評估市場，從而導致了不同區(qū)域形成各自行業(yè)規(guī)范的現象。不同規(guī)范之間難免存在差異甚至沖突，在實際推廣的過程中困難重重。即便是各個區(qū)域內部，在規(guī)定了統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范后，規(guī)定的執(zhí)行效果也不甚理想。由于行業(yè)規(guī)定不具備顯著的法律效力，導致很多人在評估過程中有“鉆空子”的行為，當自身利益與行業(yè)規(guī)范發(fā)生沖突時，不能做到自覺遵守相關規(guī)定規(guī)范自身行為。

（2）房產評估機構地位有待提高

貸款人本身是買評估報告的人，評估機構必須給其提供服務，但是也不能夠不重視銀行，若是房產評估不合格，銀行也會非常不滿意，銀行會不信任這個機構，甚至會封殺這個機構，所以，其面臨的風險比較大。

(3)評估人員綜合素質待提高

當前我國房地產評估人員的綜合素質較為參差不齊，造成這種情況的主要原因來自于三方面：首先是在房地產評估人員的培養(yǎng)上面，當前我國教育在房地產評估人員教育方面缺乏專門的、有針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產評估行業(yè)專業(yè)性人才的缺失。其次是在房地產評估人員的行業(yè)準入方面，當前我國房地產評估行業(yè)還沒有形成一套完善的、科學合理的人才準入和考核機制，房地產評估人員進行行業(yè)存在一定的隨意性，從業(yè)人員綜合素質參差不齊、良莠不齊，人員的理論知識和實踐技能缺失直接導致了房地產評估工作質量水平無法得到保障，最終影響了房地產行業(yè)的總體形象。最后是在房地產評估人員的再教育、再培訓的力度不足。房地產評估工作因個案的不同而可能需要采用不同的評估方式和計算手段，并且房地產價格也受許多方面的影響，這就要求房地產評估人員在評估過程中要不斷優(yōu)化和提升自身房產評估的理論和技能知識，與時俱進，使得房地產評估工作能跟上時代的節(jié)奏。當前房地產評估人員相關的教育和考試一般都為一次性的，繼續(xù)教育和學習方面幾乎完全沒有，這一點也直接影響了房地產評估工作的質量

2.4 總結

從以上的調查的結果來看，對投資性房地產的資產評估，絕大多數都遵循項目分析-確認評估對象-收集相關信息-選擇評估方法-確認評估參數-進行評估，得出結果。同時，面對在資產評估中產生的問題，法律法規(guī)不健全，評估人員專業(yè)能力和素質較低，評估機構較少且地位較低，要有具體的解決方案。首先，要建立健全相關法律法規(guī)體系，為資產評估的推進提供法律保障；其次，加強對商業(yè)房地產評估市場的監(jiān)管力度，減少資產評估中由于監(jiān)管不力而產生的問題；同時，要優(yōu)化完善房地產評估行業(yè)人員的資質認證系統(tǒng)，加強從業(yè)人員的培訓及再教育，提高從業(yè)人員專業(yè)素質。總之，在衡量投資性房產價值時，對其展開資產評估屬于重要方式之一，能夠影響房產出售，與此同時，還會對房地產出租或者經營活動的開展產生影響。對此，需要評估人員對于投資性房產評估過程有全面了解，合理確認評估對象，選擇評估方法，注意評估過程要點控制，使評估流程更加規(guī)范，提高評估有效性，發(fā)揮投資性房產評估價值。對房地產投資對社會多方面影響的調查研究

3.1房地產投資對經濟的影響

3.1.1 房地產價格波動的影響

圖3-1全國房地產價格波動情況

按照布倫博格和莫迪利亞尼的消費函數生命周期理論可以看出，個人消費既受當期收入影響又受消費者自身持有資產影響，這兩者都能夠轉化成購買力。消費比較理性的人對一生的總收入和持有總財富進行計算，并且按照預期的壽命對每一期消費進行平均，消費者持有財富包括金融財富和房地產等一些固定資產，房地產被視為財富，價格波動自然會對消費者購買力造成一定影響而且還會影響其消費。

首先，利用出租房或者是出售房地產而產生財富效應。房價上漲，房屋的持有者能夠利用出租住房或者是出售房地產等增加收入，收入增加能夠促使原房屋的持有者消費增加。我國利用此途徑產生房產財富的消費者一般都是將房屋視為投資的居民。對房屋持有者來說，居住除了是生活必需品之外，還是自己的固定資產和收入財富，可以通過購買較小住宅或者是搬遷等出售持有房產，這樣就能夠使財富增加。

其次，把房產視為抵押品進行消費。此影響機制被視為抵押效應。居民消費者能夠利用將房產抵押而獲得貸款，實現提前消費。對金融發(fā)達國家來講，房產持有者能夠利用反向住房貸款抵押等獲取消費信貸。消費者把持有住宅向銀行抵押，銀行按照預計到期的房產價值對貸款額度進行確定，房屋持有者如果搬遷或者是死亡，就能夠選擇房屋償還所有貸款，或者是由銀行全權處理房屋。我國的住房反向抵押房屋貸款的業(yè)務還沒有開展，此業(yè)務是否在我國具有可行性還有待考究。目前，我國居民利用抵押住房能夠獲得消費信貸只在汽車和住房等消費上可行，范圍十分有限。

3.1.2房地產投資份額和規(guī)模呈上升趨勢，城市，區(qū)域之間存在差異

圖3-2我國城市房地產投資占固定投資的比重

圖3-3我國城市人均房地產投資規(guī)模

如圖表九所示，我國城市人均房地產投資規(guī)模城市人均固定投資規(guī)模的比重呈上升趨勢，且在東、中、西不同區(qū)域城市以及不同規(guī)模城市中存在差異．總體而言，東部城市房地產投資規(guī)模Ａ城市固定資產投資的份額最高，西部城市次之，中部城市最小；而從不同規(guī)模的城市來看，中等規(guī)模城市房地產投資規(guī)模城市 固定資產投資的份額平均要高于小規(guī)模城市。如圖２所示，我國城市人均房地產投資規(guī)模逐年增加，并在東、中、西不同Ｋ域城屯以及不同規(guī)模城市中存在差異總體而言，東部坡電人均房地產投資規(guī)模最高，中部次之，西部最小，中等規(guī)模的人均房地產投資規(guī)模要低于小規(guī)模城市的人均房地產投資規(guī)模。

3.1.3房地產投資對經濟增長的影響

圖3-4房地產投資對經濟增長的影響

房地產投資對經濟增長的影響，能有效拉動經濟增長，有學者認為，房地產投資有利于企業(yè)的發(fā)展 企業(yè)持有房地產可以解決融資困難，增加原始資本四，可以助推企業(yè)的投資和進一步發(fā)展；也有學者認為，房地產投資過高，將會降低資源配置效率，不利于經濟增長，減少社會福利．房地產投資經濟活動依托房地產開發(fā)投資、房地產生產、房地產居民消費三個領域對經濟增長發(fā)生作用，房地產投資合理增長將有利于國民經濟持續(xù)健康發(fā)展．房地產投資過低與過高都會影響經濟增長：一方面，房地產投資過低不僅影響房地產銷售，還會直接影響到鋼材、水泥、玻璃等關聯產業(yè)，從而對經濟發(fā)展產生向下拉動作用；另一方面，如果在經濟發(fā)展過程中，房地產行業(yè)過度發(fā)展將會導致房價上漲過快，產生房地產泡沫、房地產信貸風險以及金融風險等，帶來對實體經濟的“抽血效應、對居民消費的“擠出效應以及對金融和經濟的“風險效應從而影響經濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展．房地產投資占比過高，將會抑制金融效率，從而減弱金融發(fā)展對經濟增長的促進作用且房地產價格過度上漲將增加企業(yè)人力成本降低工業(yè)企業(yè)利潤率，進而抑制經濟增長，合理的房地產投資占比將有利于金融支持實體經濟的發(fā)展。

房地產市場為我國城市經濟發(fā)展做出了巨大貢獻，通過房地產市場的發(fā)展拉動內需．房地產投資規(guī)模逐年擴大，房地產投資規(guī)模占固定資產投資規(guī)模的比重也逐年提升，房地產市場迅速成為拉動城市內需的重要力量。

3.1.3房地產投資對城鎮(zhèn)居民消費的影響

城鎮(zhèn)化的大力推進，住房的投資需求和寬松的信貸環(huán)境刺 激房地產投資増加，房地產市場的快速發(fā)展，房地產投資過熱，房地產價格快速上漲，從而提升城市要素資源的使用成本，過高的房價也會降低大量的城市居民收人，減弱消費對經濟的基礎性作用 ．房地產價格上升主要通過三種機制影響居 民消費，一是由于“房產財富效應”，房產升值使有房者擁有更多財富，導致消費増加；二是由于“房產抵押信貸效應”，房產價值升高而可以獲得更多貸款，導致消費増加三是由于“購房支出壓力效應”，租房者和潛在購房者支付更多房款，導致消費減少，而對于我們國家而言，由于我國的特殊國情，住房是普通家庭的必需品，老年人遺贈動機較強，中國住房資產不存在“ 財富效應”租房者或潛在購房者在消費群體比重較大，“ 購房支出壓力效應”起到主導作用，從而抑制居民消費。

圖3-5房價與城鎮(zhèn)居民收入波動情況

3.1.4房地產投資對居民消費會產生抑制作用

房地產除可能被用來投資之外，對大部分居民來說主要是發(fā)揮消費作用，有房消費者能夠選擇對住房條件進行改善或者是繼續(xù)使用該住房，無房消費者能夠選擇租房或者是購買較小房地產，住房消費只是消費一個層面。消費者需要在其他消費和住房消費間進行明智選擇。按照微觀經濟學的消費者決策理論，消費品的價格出現上漲一般會產生兩方面效應：第一，收入效應，價格上漲會促使需要購買消費品消費者降低實際收入；第二，替代效應，當一種消費品與另一種消費品進行對比時，價格有所上漲或者大幅度上漲都會促使消費者選擇消費另一種商品。收入價格和效應是反方向還是同方向變動以及是替代效應還是收入效應與商品性質息息相關。住房之外其他商品整體上來說體現正常商品特點，所以對于可能針對房屋產生消費的居民來講，因為收入效應，當房地產的價格上漲時可能會造成居民其他消費縮減。另外房價上漲也會促使其他商品比較便宜，所以替代效應對消費者購房需求造成抑制作用，對居民消費產生影響

3.2 房地產投資的消極影響

3.2.1房地產投資的缺點

1.對大部分置業(yè)人士而言，置業(yè)相當于被物業(yè)綁住，沒有余錢投資。

2.如果房價下跌，業(yè)主可能變成負資產。

3.買房彈性不及租房，跳槽時難以搬至離公司較近的房子，難以減少上班路途勞累及交通費。

4.買房套現較難，如果急于賣房，更難以賣個好價錢。

5.買房首付期及按揭負擔不輕，每月按揭支出大多比租房的房租貴，買新房物業(yè)管理費又貴，買二手房維修費不便宜。

6.買房出租有可能遇到“租”，最終可能損失慘重，得不償失。

3.2.2房地產投資對技術創(chuàng)新有阻礙作用

第一，政府與房企“利益合謀”不利于創(chuàng)新。在財政分權約束下，地方政府傾向于擴大預算外收入用于固定資產投資以實現經濟增長。地方政府與房地產企業(yè)之間通過利益合謀方式促進房地產行業(yè)的繁榮，進而獲取大量的土地財政收入，是房地產業(yè)投資擴張的重要原因

圖3-6 房地產投資依賴對技術創(chuàng)新的影響機理

第二，擠壓創(chuàng)新型中小企業(yè)融資。金融資本具有天然的逐利性，房地產行業(yè)公司的規(guī)模相對較大、盈利能力強，激勵商業(yè)銀行體系偏向于將有 限的貸款資金優(yōu)先提供給房地產部門，同時，社會資本也會涌入房地產行業(yè)。相反，中小企業(yè)融資難、融資貴問題突出，而房地產投資的快速膨脹通過利率效應，對其他部門的投資特別是長期投資形成顯著的擠占效應，尤其導致了中小企業(yè)縮減研發(fā)投入資金，進而影響到中小企業(yè)的技術創(chuàng)新水平。

圖3-7房地產投資對技術創(chuàng)新的影響曲線示意圖

3.2.3房地產投資產生的風險

圖3-8房地產投資風險類型圖

（1）產生原因

所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產項目的開展。

（2）風險種類

1：市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發(fā)者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。

2：購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

3：流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。

4：利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務負擔。

5：經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。

6：財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

7：社會風險。是指由于國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經濟發(fā)展處于高潮時期時，房地產價格上漲；當各種政治**出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。

8：自然風險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

3.3 總結

從以上調查結果來看，房地產投資對社會的影響并不是單一的，直接的，而是多層次的，間接的。房地產投資在推動社會經濟發(fā)展，促進消費增加，實現地區(qū)GDP的提高方面，的確發(fā)揮了十分積極的作用，但同時，房地產投資的不斷增加，和社會對房地產行業(yè)的過熱反應勢必會對其他第三產業(yè)造成不利的影響，阻礙社會在科技創(chuàng)新和教育投入方面的發(fā)展，從而使得社會的產業(yè)結構的調整和國家經濟的進一步發(fā)展有著較大的困難。因此，再往后房地產投資行業(yè)的發(fā)展中，要做到揚長避短，時刻要做好對房地產過熱產生危害社會的防范，控制好社會中房地產行業(yè)的風險，盡量減少對社會發(fā)展的阻礙。同時，要使房地產適應社會潮流，符合社會經濟發(fā)展的趨勢，推動國民經濟的不斷發(fā)展和社會產業(yè)結構的調整。結束語

本文通過對投資性房地產的資產評估和對房地產投資的社會多方面影響的研究，關注了在房地產行業(yè)中，與廣大人民群眾息息相關的問題，并從多個角度入手，全方位的對問題進行了分析和探索。

資產評估在投資性房地產經營與出售過程中起著至關重要的作用，其作用可為投資性房地產提供客觀公正的價值計量基礎，所以對投資性房地產的資產評估進行系統(tǒng)的探究有著重要的意義。房地產作為中國經濟命脈的重要組成部分，可以使房地產業(yè)在房地產價值的正確合理評價中 更快更好地發(fā)展。盡量減少房地產泡沫的產生，力求建設一個更加健康迅穩(wěn)發(fā)展的房地產市場。

通過對房地產投資對社會多方面影響的分析,我們知道房地產投資對我國國民經濟增長以及社會產業(yè)結構的進一步完善有顯著的促進作用,但與國民經濟發(fā)展不協調，與社會發(fā)展潮流背道而馳的房地產投資也會對國民經濟增長產生嚴重阻礙作用。由此，本文為發(fā)揮房地產投資的優(yōu)勢作用，促進社會的進一步發(fā)展，提出三點建議：（1）制定區(qū)域性長、短期政策,合理引導房地產投資;(2)開拓多元化的融資渠道,優(yōu)化房地產投資結構;(3)建立健全房地產預警體系,防止投資過熱或不足。

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