第一篇：深圳福田建設開發有限公司和深圳國土局土地使用合同

根據《深圳經濟特區土地管理條例》（以下簡稱“條例”），深圳市國土局為一方（以下簡稱“市國土局”），深圳福田建設開發有限公司為另一方（以下簡稱“用地者”）（“用地者”一詞在本土地使用合同以及附件一的土地使用規則中的上下文許可的情況下亦包括用地者的繼承人或受讓人）。雙方達成如下協議，于_________年_____月_____日在__________簽訂本土地使用合同，明確雙方的權利和義務。

第一條　本土地使用合同簽訂日期起三十（30）天內，由市國土局將編號為福田壹號地段，土地面積約_______________平方米的地塊（以下簡稱“甲地段”）的土地使用權，連同其上的權益，一次性出讓和轉移給用地者使用。甲地段位置圖見本土地使用合同附件二宗地圖紅線范圍。甲地段之面積以實際批出的宗地圖為準。

土地使用年限伍拾（50）年從簽署本土地使用合同日期起計，即__________年_____月_____日至_____年_____月_____日。

土地用途如附件四之發展大綱圖，包括標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍以及商業樓宇（上述各項定義見土地使用規則）。

第二條　用地者同意支付下列款項成交甲地段：（i）地價總額為__________萬港幣；（ii）征地費總額__________萬港幣；以及（iii）為單身職工宿舍用地另付__________萬港幣。上述（i）、（ii）和（iii）之總和稱為“用地價款”。

第三條　本土地使用合同所附之土地使用規則是本土地使用合同的不可分割的組成部分，用地者愿意遵守土地使用規則。

第四條　雙方同意按土地使用規則第二條和第三條的方式支付上述第二條的款項。

第五條　在用地者付清上述第二條的用地價款后，市國土局應即發給國有土地使用證，并將甲地段的空地占有交付給用地者。

第六條　用地者應每年向國土局支付土地使用費，根據土地使用規則第四條界樁定點所確定的甲地段的確實面積，每平方米支付人民幣________元。

第七條　當用地者取得國有土地使用證后，可以按照土地使用規則規定的規劃用途和程序，進行贈與、出售、交換、抵押和出租其全部或部分土地，無論上蓋建筑物完成與否。

第八條　市國土局及一切屬下部門于行使土地使用規則項下的任何有關之權力或采取任何行動前，必須提前二十一日發出書面通知用地者為有效。

第九條　交付于用地者的必須是空地占用，沒有任何未經授權的建筑物或任何其他非法占有。

第十條　用地者取得國有土地使用證后可即按本土地使用合同附件二的土地使用規則，開發建設甲地段。

第十一條　本地區使用合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國公布的法律的保護和管轄。如果中華人民共和國法律對有關本合同的某一事項未加以規定時，應參照國際商業慣例。

第十二條　本土地使用合同經雙方簽字蓋章后生效。

第十三條　本土地使用合同正本一式三份，市國土局一份、用地者一份、市公證處一份。本合同副本八份，市計劃局一份，市國土局一份，市稅務局一份，市建設局一份，市財政局一份，用地者兩份。

深圳市國土局：____________________

代表：____________________________

代表：____________________________

深圳市公證處：____________________

公證員（簽字）：__________________

公證日期：________________________

附件

附件一　土地使用規則

附件二　宗地圖（略）

附件三　工業村的地理位置圖（略）

附件四　發展大綱圖（略）

附件一

為了切實履行市國土局和深圳福田建設開發有限公司簽訂的日期為__________年_____月_____日的土地使用合同（編號：深地合字__________號）（以下簡稱“土地使用合同”），保證深圳經濟特區城市規劃的實施，合理利用土地，明確用地者的權利和義務，訂立本規則（以下簡稱“規則”）

第一章　定義

第一條　除本規則的條款或內容另有規定外，下列名詞應有如下的定義：

1．“工業村”指為創造按國際慣例運作的投資環境，發展外向型經濟而設置的、面積約為1，669，140平方米的稱為福田國際工業村的全封閉式國際工業村。該工業村四周設置圍網與深圳經濟特區其他地方隔開，但沒有二個行人通道通往工業村外并將有引橋與皇崗落馬州大橋相連接。工業村的地理位置圖見土地使用合同附件三的地理位置圖。

2．“甲地段”指工業村中劃定并標準明為甲地段的約665，000平方米的土地。甲地段的范圍見土地使用合同附件二宗地圖。

3．“乙地段”指工業村內劃定并標明為乙地段的土地。乙地段的地理位置圖見土地使用合同附件三工業村位置圖。

4．“分地段”指甲地段分割成小塊后的地段。

5．“管委會”指深圳市人民政府設立的福田國際工業村管理委員會，管委會的組織、職權等見工業村管理規定。

6．“宗地圖”指按一定比例制作，用以標示一宗地的位置、界線和面積的地形平面圖。

7．“發展大綱圖”指深圳市政府批準的甲地段的包括分期開發計劃在內的總體規劃發展藍圖。該發展大綱圖作為土地使用合同附件四。

8．“土地使用權”指市國土局依法將國有土地按指定的地塊、年限、用途和其他條件劃給土地使用權受讓人使用，土地使用權受讓人由此獲得對該地進行開發、經營、管理的權利。

9．“土地使用權轉讓”指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權再轉移的行為。

10．“使用年限”指土地使用權受讓人享有出讓的國有土地使用權的年限。

11．“生地”指甲地段中未平整亦未完成配套工程之土地。

12．“半熟地”指甲地段中已平整及完成配套之道路及排水、排污工程的土地。

13．“標準廠房”指在甲地段上興建的、適合一般用途的、可分層分單位租售的廠房或貨倉。

14．“專業廠房”指按工業村各企業的規定要求，特別為該企業設計興建的廠房或貨倉。

15．“單身職工宿舍”指在甲地段內興建以便租售給工業村企業供其雇用的單身職工居住的宿舍及附屬小型生活區，包括戲院、飯堂、門診所、商店、游泳池、球場及其他康樂活動設施等配套設施。

16．“商業樓宇”指在甲地段上興建的樓房建筑，供行政及商業之用，包括（但不限于）辦公樓、商業鋪位、酒店、餐廳及商場。

上述標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍和商業樓宇合稱為“建筑物”。

17．“樓面建筑面積”指按每層計算的建筑物外墻的外表面所圍住的面積,包括建筑物的每一個陽臺的面積（該陽臺的面積的計算包括陽臺各面的厚度）。

18．“公用使用工程”指位于工業村內的下列建筑物和設施：

（i）海關、邊檢、監察之辦公樓、住宿樓；

（ii）工業村管理委員會辦公樓；

（iii）主干道、人行隧道和皇崗落馬州大橋至工業村的引橋及道路以及連接工業村與深圳經濟特區的二號高架橋及道路；

（iv）污水處理廠、消防站；

（v）分隔工業村與深圳經濟特區的全部工程（其中包括全部圍網、崗樓及巡邏道路）。

19．“特區土地登記發證細則”指一九八八年三月八日深圳市人民政府公布的深圳經濟特區土地登記發證實施細則。

20．“工業村管理規則”指深圳市人民政府為管理工業村而制定的深圳市福田國際工業村暫行管理規定。

21．“不可抗力”指地震、臺風、水災、火災、戰爭以及其他不能預見并且對其發生和后果不能防止或避免的事件而直接影響合同履行或不能按約定的條件履行。

第二章　用地價款之給付

第二條　土地使用合同經雙方簽字后，用地者必須在三天以內以支票或現金向市國土局給付用地價款10×即_______________港幣（hks）作為履行合同的定金。合同履行時，此定金可以抵作用地價款。（用地者不履行合同時，無權請求退還定金。）

第三條　給付定金后的用地價款余額，用地者必須于簽訂土地使用合同之日起九十天內一次付清。

第三章　土地登記發證

第四條　土地使用合同簽訂后并在付清用地價款后，用地者按特區土地登記發證細則第二十六條規定，在十五天內到市國土局辦理土地登記。

第四章　界樁定點

第五條　土地使用合同簽訂后（三十（30））天內，市國土局應會同用地者實地依圖驗明宗地圖所標示坐標各拐點埋設的混凝土界樁。核定面積無誤后，雙方在宗地圖上簽字認定。用地者必須妥為保護界樁，不得私自改放。界樁遭受破壞或移動時，應及時書面報告市國土局，請求重新埋設，所需費用由用地者支付。

第五章　法律管轄

第六條　用地者及其受讓人在甲地段及下述第八條所述之分地段上的一切活動，必須遵守中華人民共和國廣東省深圳經濟特區的法律、法令和有關規定以及工業 村管理規定。

第六章　土地利用要求

第七條　甲地段土地之用途必須符合土地使用合同中所述之土地用途。若需要改變土地使用合同規定的土地用途，必須報市國土局審批。用地者在宗地圖紅線范圍內進行開發建設必須符合下列要求：

1．主體建筑物的性質：如發展大綱圖。

2．建筑密度：按發展大綱圖之建筑密度表設計。

3．建筑容積：為建筑總體的1．8。

4．總建筑面積：不超過_____________平方米。

其中：專業廠房：__________平方米。

標準廠房：__________平方米。

單身職工宿舍：__________平方米。

商業樓宇：__________平方米。

5．主體建筑的裝飾要求：內外部裝飾均按批準的建筑設計確定。

6．按發展大綱圖，用地者將留出不少于__________平方米的空地，其中__________平方米為地面空地，__________平方米為在建成的建筑物上的空地。

7．所有建筑物的設計均應符合中華人民共和國現行建筑法規。國土局不得無理由地不批準發展大綱圖。如果日后發展大綱圖有小小的改動，則不可經國土局批準即生效。

第八條

1．在轉讓后的分地段上興建的專業或標準廠房、單身職工宿舍或商業樓宇，必須符合發展大綱圖的規定以及土地使用合同之土地用途。

2．在甲地段之分地段轉讓后上興建專業或標準廠房、單身職工宿舍或商業樓

宇必須符合發展大綱圖之規定以及土地使用合同之土地用途。

第九條　用地者對甲地段的建設開發以及其受讓人項目的建設與生產過程中均應遵守中華人民共和國頒布的環境保護法律、條例和法令，廣東省建設項目環境保護實施細則以及深圳市人民政府頒發的土地污染物排放標準以及工業村管理規定中有關環保的規定。執行防治污染、防止公害的設施，要采取與主體工程同時設計、同時施工、同時投產的“三同時”制度。

第七章　設計、施工圖紙、施工、竣工

第十條　用地者應在簽訂土地使用合同后二（2）個月內向管委會按發展大綱圖提交第一期發展建設規劃設計圖紙、施工設計圖紙及施工計劃。管委會應在收到上述圖紙和計劃之日起一（1）個月內作出書面審批。若上述一（1）個月期間屆滿而不批復的，則用地者的圖紙和計劃視為已經被批準。

用地者的受讓人在與用地者簽訂土地使用權轉讓合同后二（2）個月內向管委會按發展大綱圖提交其所受讓的土地的規劃設計圖紙、施工設施及施工計劃。管委會在接到上述圖紙、設計和計劃之日起一（1）個月內作出書面審批。若上述一個月期間屆滿而不批復的，則該受讓人的圖紙、設計和計劃視為已經被批準。

第十一條　宗地圖范圍內的詳細規劃、建筑設計、建筑用途等必須符合上述第七條的土地利用要求及發展大綱圖規定的設計要點，涉及交通、管線、消防、環保、綠化、邊防、航道等問題，必須報管委會批復。

第十二條　用地者應自簽訂土地使用合同起十二（12）個月內按批準的規劃設計圖紙和施工設計圖紙以及申請并取得了打樁和上蓋工程執照，動土施工。

第十三條　規模大的、特殊的、復雜的工程，其規劃圖紙、施工設計圖紙和動土施工時間按上述第十條、第十二條規定辦理報批或進行有困難的，經用地者申請，管委會可按情形斟酌放寬時限。

第十四條　用地者應于__________年_____月_____日或以前建成不少于__________萬（__________）平方米的標準和專業廠房、單身職工宿舍以及商業樓宇。如果用地者延期竣工或有部分土地建設開發未完成或轉讓，按未發展之土地市價的百分之__________（_____％）向市國土局繳納延期罰金，可從繳納罰金后延期一年。

在市場銷售情況許可下，用地者應按下列時間表進行建設下列樓面建筑面積的標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍和（或）商業樓宇：

（ⅰ）于__________年_____月_____日或之前，需建成不少于__________萬（__________）平方米；

（ⅱ）于__________年_____月_____日或之前，需建成不少于__________萬（__________）平方米；

（ⅲ）于__________年_____月_____日或之前，需建成不少于__________萬（__________）平方米；

（ⅳ）于__________年_____月_____日或之前，需建成不少于__________萬（__________）平方米；

（ⅴ）于__________年_____月_____日或之前，需建成不少于__________萬（__________）平方米。

如果因不可抗力事件，使用地者無法遵守本第十四條的規定，則市國土局和用地者應該按本規則第四十七條規定協商處理。

第十五條　用地者建成的標準和（或）專業廠房和（或）單身職工宿舍和（或）商業樓宇在竣工之日后十（10）天內，管委會應會同有關部門進行驗收，驗收合格的，發給《建筑物合格證書》；不合格的，限期糾正。領取《建筑物合格證書》后，標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍、商業樓宇得正式交付使用。

第八章　市國土局的責任

第十六條　除其在土地使用合同項下的義務外，市國土局還應有下列責任：

1．負責提出宗地圖紅線范圍外各配套工程進度表，實施紅線區外各項配套工程主支付連接紅線區內配套工程的有關費用；

2．市國土局進行上述第十六條第1款項下的工程以及下述第十七條項下的連接工程時，有責任先向用地者提供建設方案，包括（但不限于）工程的范圍、詳細工程內容、工程進度表等以便配合用地者的建設方案，并經用地者書面認可（除非不符合用地者開發建設的一般要求外，用地者不得無理由地不予認可）方可施行。上述市國土局的建設方案若有任何變更應事先經用地者書面同意方能生效（用地者不得無理地不同意）；

3．市國土局應通知用地者可能影響甲地段開發建設或經營的法律責任的任何變更；應盡其最大努力確保任何法律變更不影響或改變土地的開發或經營。

第九章　公共使用工程

第十七條　市國土局應委托用地者認可的國內外專業顧問，規劃及統一設計及建設甲、乙地段之公共使用工程，其資金由用地者和乙地段的發展商（若在當時尚無乙地段的發展商則由市國土局）按甲地段與乙地段的面積比例就實際費用與用地者共同分擔。

第十八條　公共使用工程竣工后的產權應無償交給管委會按工業村管理規定經營管理。公共使用工程的有關管理費支付方法如下：

環繞工業村的公路、圍網維修和污水處理：由用地者和乙地段的發展商平均分擔。

政府部門功能、公安和邊防：由深圳市政府負責。

第十九條　市國土局進行上述第十六條第1款和第十七條項下的工程，可以準許深圳經濟特區內外（包括香港）的承包商參加投標。公開招標文件應由用地者書面同意，而且用地者應有權參與評標，若無法決定中標承包商時，應由市國土局和用地者共同選定的獨立聲譽良好的香港或中國測量師決定。若是深圳經濟特區外的承包商中標，則該承包商在動土施工前，必須向深圳市有關部門申請登記注冊或與在深圳市已登記的承包商一起進行施工工程。

第二十條　用地者按上述第十七條應支付給國土局的費用及其他款項必須事先得到用地者對該費用及款項的預算的書面認可。在實際支付時，市國土局必須提出經審核的有關文件證明，費用或其他款項以發生有關費用或款項時的貨幣支付。

第十章　供水、供電、電話線、市政服務

第二十一條　市國土局負責向甲地段提供足夠的不間斷食用水和工業用水供應并負責在土地使用合同簽訂前或同時向深圳市供水單位取得必需的批準，準許用地者和（或）其受讓人繳納的水費與深圳市國營企業繳納的水費相等而且不用繳納任何附加費。

第二十二條　市國土局負責在土地使用合同簽訂前或同時申請該地段為特別區域并取得批準用者申請由香港之中華電力有限公司直接供電，并負責取得廣東省供電局或有關當局之批準向中華電力有限公司購買充足及電壓穩定之電量并取得必需的批準，用地者和其受讓人不用向上述供電局或有關當局繳納任何附加費。

第二十三條　市國土局負責在土地使用合同簽訂前或同時取得深圳市有關當局同意供應足夠由甲地段直撥至________及其他外國和地區所需之電話線以及傳真線路不少于________（________）條，到________年底需不少于約________（________）條；并且負責向有關單位取得必要的批準，準許用地者和（或）其受讓人按深圳市國營企業電話收費標準繳納電話費（包括裝置費用）；而且免繳

任何附加費用。

第二十四條　甲地段內之市政服務由管委會負責，管委會有權向用地者及其受讓人收取下列費用：________。但對上述各項以外的費用，用地者及其受讓人有權拒絕繳納。

第十一章　建筑維修活動

第二十五條　用地者在用地地界范圍內進行建設及維修管理時，對周圍環境及設施應承擔的責任，包括：

1．所屬建筑物品或廢棄物（如泥土、碎石、建筑垃圾等）不得侵占或破壞宗地圖以外的土地及設施。

如需臨時占用市政道路，應報請市公安部門批準。

如需臨時使用宗地圖以外土地，應與該土地的使用者協商；若屬市政府未批土地，應報市國土局批準，并按規定交納土地臨時占用費。

2．未經有關部門批準，不得在公共用地上傾倒、儲存任何材料或進行任何工程活動。

3．按照國務院關于發布《征收排污費暫行辦法》的通知，用地者在土地使用范圍內的污水、污物、惡臭物或影響環境的排泄物均應有可靠的排除方法以便執行當地排放標準，不得損害周圍的環境。

4．在土地使用期限內，用地者對甲地段內的所有市政設施，均應妥善保護，避免損壞，否則，應承擔修復工程的一切費用。

第二十六條　用地者須得到環保局之書面承諾才能于用地范圍內或建筑物內裝設將會發放厭惡性物體的機械、爐灶或其他設備等。

第二十七條　用地者因工程需要在開辟、鏟除或挖掘毗鄰地段的土地前必先取得管委會的書面批準（管委會不得無理由地不批準）。

第二十八條　在進行建筑或維修工程之前，用地者必須摸清甲地段或相鄰地段的明渠、水道（包括水管）、電纜、電線以及其他設施位置，并向有關部門呈報處理上述設施的計劃；用地者在未獲批準之前，不得動工。其中需改道、重新鋪設或裝設的費用，均由用地者負擔。

第十二章　消防設備

第二十九條　用地者須負責提供適當及充足之救火通道使消防局之人員及器具在任何時間內通過以便抵達任何在甲地段內之建筑物，并保持此等通道暢通無阻。

第三十條　用地者須在甲地段內負責提供救火專用的水龍頭，滅火工具及其他消防設備，并保持此等設備于良好情況以便使用。

第十三章　接受檢查

第三十一條　在土地使用期間，市國土局有權對用地者在甲地段內的土地使用情況進行檢查，用地者不得拒絕和阻撓。

第三十二條　在遵守第二十五條第1款的規定的條件下，用地者不得以任何理由占用甲地段（或分地段）以外的土地（包括堆放物品、器材等），否則，按違法占地處理。

第三十三條　用地者在甲地段（或分地段）內，應按規定的土地用途和工程設計圖紙的要求進行建設。

第三十四條　除在土地使用合同中準許的土地用途范圍內重新開發地段外，用地者對甲地段（或分地段）內的建筑物，未經市建設局批準，不得任意拆除和改建、重建。否則，市建設局有權責令其恢復原狀或拆除。拒不執行的，市建設局可強制執行，所需費用由用地者負責支付。

第十四章　土地使用權轉讓

第三十五條　用地者在土地使用合同期限不得轉讓生地之土地使用權；用地者有權轉讓不超過甲地段內百分之________（____％）之“半熟地”之土地使用權。

用地者有權轉讓上述之半熟地分地段（每一個分地段的面積不得少于________平方米）的土地使用權。〔用地者應向國土局繳納下列土地使用權轉讓費〕：

（ａ）在完成開發建設前，則為成交價格的百分之____（____％）；

（ｂ）在完成開發建設后，則為成交價格的百分之____（＿____％）。

用地者亦有權分層分單位租售甲地段上建成的標準廠房和（或）專業廠房和（或）單身職工宿舍和（或）商業樓宇（連同轉讓該層、該單位所占的相應比例的土地使用權）。但上述轉讓或租售的條件是其土地使用權被轉讓的分地段的土地用途或分層分單位租售的標準廠房和（或）專業廠房和（或）單身職工宿舍和（或）商業樓宇之土地用途必須在土地使用合同所準許的土地用途范圍內。

第三十六條　如果用地者選擇轉讓半熟地之土地使用權，則用地者應與其受讓人簽訂的土地使用權轉讓合同中規定該受讓人必須在四（4）年內建成該半熟地上的標準和專業廠房和（或）單身職工宿舍和（或）商業樓宇；但在滿足下列條件后該受讓人亦可提前轉讓該半熟地的土地使用權：

（1）領有《建筑許可證》和《施工許可證》。

（2）有經審核批準的工程設計圖紙。

（3）除有地價款外，投入開發建設的資金已達投資總額的百分之____（____％），或由管委會認可之銀行或財務機構保證該受讓人有能力承擔上述之責任。

第三十七條　為第三十五條第2款目的，用地者應與其受讓人簽訂土地使用權轉讓合同；并于該合同簽訂之日起十五（15）日內，向市國土局辦理變更登記，換領國有土地使用證。

第三十八條　在轉讓土地使用權或轉讓標準和（或）專業廠房和（或）單身職工宿舍和（或）商業樓宇時，土地使用權轉讓合同以及登記文件中所登記的權利、義務和責任一起移轉。

用地者按第三十五條第2款分割甲地段轉讓時應訂立管理甲地段內發展工業村之公共契約。

用地者分層分單位租售甲地段建成的標準廠房和（或）專業廠房和（或）單身職工宿舍和（或）商業樓宇時，應訂立一份大廈內各單位之使用者共同使用大廈公眾使用地方之公共契約，向市建設局指定之機構備案。在備案后，用地者必須遵守該公共契約。

第三十九條　轉讓土地使用權或租售標準、專業廠房、單身職工宿舍或商業樓宇時，可以在中國境內進行，也可以在中國境外進行，但沒有與中華人民共和國建立外交關系或沒有在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區除外。轉讓在中國境外進行的，應取得所在國或地區的公證、外交機構的認證和中華人民共和國駐該國使領館或商務代表處的認證。在中國境內進行的，應經深圳市公證處公證。

第十五章　抵押

第四十條　甲地段土地使用權及甲地段上建成的標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍以及商業樓宇可以抵押。

抵押權的設定應向市國土局登記處登記。

第四十一條　抵押人與抵押權人各自的權利、義務等必須在抵押合同中訂明。抵押合同不得違背合同書、土地使用合同、土地使用權轉讓合同（如有的話）以及其他有關用地者發展甲地段之合同或文件的規定。

第四十二條　抵押權人有優先受償權。抵押權人之間的優先順序以在市國土局登記處的登記順序為準。

第十六章　土地使用期限屆滿

第四十三條　土地使用年限屆滿，土地連同建筑物，分別按情況，作如下處理：

1．如果甲地段的土地用途與當時的城市規則相矛盾的，則由市國土局無償收 回甲地段的土地使用權（連同其上的建筑物）并吊銷用地者的國有土地使用證。

2．如果甲地段的土地用途與當時的城市規劃不相矛盾，但是用地者不需繼續 使用甲地段，則由市國土局無償收回甲地段的土地使用權（連同其上的建筑物）并吊銷用地者的國有土地使用證。

3．如果甲地段的土地用途與當時的城市規劃不相矛盾而用地者亦需繼續使用甲地段，則用地者必須于土地使用年限屆滿前六（6）個月向國土局提出續用申請，續用年限〔由用地者和國土局協商確定。〕用地者必須按〔當時土地市場的價格〕向國土局繳付地價并簽訂有關合同辦理續用甲地段的手續。

第十七章　終止

第四十四條　土地使用合同應于合同期限屆滿時終止。如果發生下列事件之一，任何一方可在土地使用合同期限屆滿前將旨在終止的書面通知交付另一方面終止本合同：

1．另一方實質性地違反土地使用合同，并且在書面通知違約之后九十（90）天內仍未糾正該違約行為；

2．用地者所有或任何實質部分的資產被任何政府當局沒收（在此情況下只有用地者能終止土地使用合同）；

3．如果中國或深圳市政府當局要求對土地使用合同的任何條款或管理辦法的任何規定進行修改，以致對用地者造成不利的重大后果；

4．不可抗力的情況或后果持續超過六（6）個月，而且雙方未能按照第四十五條找到公平的解決辦法；

5．因土地使用合同有關法律及條例規定的任何其他原因。

第十八章　土地使用年限屆滿和土地使用合同終止的后果

第四十五條

（1）在土地使用年限屆滿時，用地者應免予履行其在土地使用合同和本規則項下所有義務的履行。

（2）在土地使用合同終止和土地使用年限終止時，用地者毋需把甲地段或分地段回復到轉讓當時的狀態。用地者亦毋需拆除甲地段或分地段上的一切建筑物或向市國土局交付空地占有。

第十九章　違約責任

第四十六條　如果一方未能履行其于本合同項下的任何義務或如果一方在土地使用合同項下的聲明或保證不真實或實質上是錯誤，該方應被視為違反土地使用合同。違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知后應有三十（30）天的時間糾正該違約。如果該三十（30）天期后，違約沒有糾正，則違約方應向另一方負責賠償違約引起的一切直接和可預見的損害。

第二十章　不可抗力

第四十七條　遇有不可抗力事故的一方（“受影響方”），應立即將事故情況電告另一方，并應在電告后十五（15）天內，提供事故詳情及土地使用合同不能或部分不能履行，或需要延期履行的理由的有關證明文件。土地使用合同各方按照事故對履行土地使用合同影響程度協商決定是否解除土地使用合同，或延期履行土地使用合同。受影響方應迅速通知另一方，并應盡一切合理的努力來終止不可抗力。在發生不可抗力時，雙方應立即互相協商以尋找一項公平的解決方法并應盡一切合理的努力減輕這種不可抗力的后果。

第二十一章　適用法律

第四十八條　本規則的有效性、解釋和實施，應為中國公布的法律所管轄，如果上述法律對與本規則有關的一項特定事項沒有加以規定時，則應由雙方參照一般國際商業慣例協商解決。

第二十二章　爭議的解決

第四十九條

1．市國土局和用地者雙方就土地使用合同和本規則的解釋或施行發生爭議時，首先應爭取通過友好協商解決。如果在協商開始后六十（60）日內爭議不能以這種方式解決，則任何一方可將爭議提交仲裁。

2．仲裁應提交位于中國北京的中國國際經濟貿易仲裁委員會，按照該仲裁委員會的仲裁規則進行最終裁決。

3．在下列情況下，土地使用合同各方放棄主權豁免權：

（i）在與土地使用合同有關的任何仲裁程序中；

（ii）在為執行與土地使用合同有關的任何仲裁裁決程序中；

（iii）在與土地使用合同有關的雙方之間的法律訴訟中。

4．仲裁裁決應是終局的，對土地使用合同雙方都有約束力。仲裁費用應由敗 訴方負擔或由仲裁團另行決定，仲裁員的任何裁決由對敗訴方行使司法權或對敗訴方資產所在地行使司法權的任何法院強制執行。

5．在仲裁期間，除正在仲裁的事項下，土地使用合同雙方應繼續履行土地使用合同。

第二十三章　其他條款

第五十條　土地使用合同任何一方未能或延遲行使土地使用合同或與土地使用合同有關的任何其他協議所規定的任何權利、權力或特權時，不應作為放棄這些權利、權力和特權；任何單獨或部分地行使任何權利、權力或特權亦不應妨礙將來進一步行使這些權利、權力和特權。

第五十一條　本規則某條款的無效不應影響本規則其他條款或土地使用合同任何條款的效力。

第五十二條　如果由于中華人民共和國頒布新法律、規則或條例，或由于現有法律、規則或條例的修改、解釋或執行方式，使得國土局和用地者的經濟利益受到重大不利的影響，雙方應迅速協商，努力實施把他們的利益維持在新法律、規則或條例未頒布時或未修改、未那樣解釋或執行前的水平所需的調整。

第五十三條　本規則規定由任何一方向另一方發出的任何通知或書面通訊，均應以中文書寫，以電報或電傳發出，并用掛號信加以確認。本規則規定的通知或通訊，如用掛號信寄出，郵戳日期后的七（7）日應視為收件日期；如用電報或電傳發出，電文發出后的兩（2）個工作日應視為收件日期。直到向另一方發出書面通知更改地址前，土地使用合同雙方的法定地址如下：

市國土局：

地址：中國深圳市__________________

電話：____________________________

傳真：____________________________

用地者：

地址：____________________________

電話：____________________________

傳真：____________________________

第五十四條　對本規則的修改，必須經市國土局和用地者雙方簽署書面協議，并報審批機關批準，方能生效。

第五十五條　本規則是土地使用合同的不可分割的一部分。土地使用合同附件一、二、三和四是土地使用合同的不可分割的部分，具有與土地使用合同相同的效力。

（附件二、三、四略。）

第二篇：深圳福田建設開發有限公司和深圳國土局土地使用合同

根據《深圳經濟特區土地管理條例》（以下簡稱“條例”），深圳市國土局為一方（以下簡稱“市國土局”），深圳福田建設開發有限公司為另一方（以下簡稱“用地者”）（“用地者”一詞在本土地使用合同以及附件一的土地使用規則中的上下文許可的情況下亦包括用地者的繼承人或受讓人）。雙方達成如下協議，于****年＿＿月＿＿日在＿＿＿＿簽訂本土地使用合同，明確雙方的權利和義務。

一、本土地使用合同簽訂日期起三十（３０）天內，由市國土局將編號為福田壹號地段，土地面積約＿＿平方米的地塊（以下簡稱“甲地段”）的土地使用權，連同其上的權益，一次性出讓和轉移給用地者使用。甲地段位置圖見本土地使用合同附件二宗地圖紅線范圍。甲地段之面積以實際批出的宗地圖為準。

土地使用年限伍拾（５０）年從簽署本土地使用合同日期起計，即＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日。

土地用途如附件四之發展大綱圖，包括標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍以及商業樓宇（上述各項定義見土地使用規則）。

二、用地者同意支付下列款項成交甲地段：（）地價總額為＿＿＿＿萬港幣；（）征地費總額＿＿＿＿萬港幣；以及（）為單身職工宿舍用地另付＿＿＿＿萬港幣。上述（），（）和（）之總和稱為“用地價款”。

三、本土地使用合同所附之土地使用規則是本土地使用合同的不可分割的組成部分。用地者愿意遵守土地使用規則。

四、雙方同意按土地使用規則第二條和第三條的方式支付上述第二條的款項。

五、在用地者付清上述第二條的用地價款后，市國土局應即發給國有土地使用證，并將甲地段的空地占有交付給用地者。

六、用地者應每年向國土局支付土地使用費，根據土地使用規則第四條界樁定點所確定的甲地段的確實面積，每平方米支付人民幣＿＿＿＿元。

七、當用地者取得國有土地使用證后，可以按照土地使用規則規定的規劃用途和程序，進行贈與、出售、交換、抵押和出租其全部或部分土地，無論上蓋建筑物完成與否。

八、市國土局及一切屬下部門于行使土地使用規則項下的任何有關之權力或采取任何行動前，必須提前二十一日發出書面通知用地者方為有效。

九、交付于用地者的必須是空地占有，沒有任何未經授權的建筑物或任何其他非法占有。

十、用地者取得國有土地使用證后可即按本土地使用合同附件二的土地使用規則，開發建設甲地段。

十一、本土地使用合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國公布的法律的保護和管轄。如果中華人民共和國法律對有關本合同的某一事項未加以規定時，應參照國際商業慣例。

十二、本土地使用合同經雙方簽字蓋章后生效。

十三、本土地使用合同正本一式三份，市國土局一份、用地者一份、市公證處一份。本合同副本八份，市計劃局一份，市國土局一份，市稅務局一份，市建設局一份，市財政局一份，用地者兩份。深圳市國土局用地者代表：代表：簽訂日期：****年＿＿月＿＿日深圳市公證處＿＿＿＿＿＿

公證員（簽字）＿＿＿＿＿＿

公證日期＿＿＿＿＿＿

附件

附件一：土地使用規則

附件二：宗地圖（略）

附件三：工業村的地理位置圖（略）

附件四：發展大綱圖（略）附件一：土地使用規則為了切實履行市國土局和深圳福田建設開發有限公司簽訂的日期為****年＿＿月＿＿日的土地使用合同（編號：深地合字＿＿號）（以下簡稱“土地使用合同”），保證深圳經濟特區城市規劃的實施，合理利用土地，明確用地者的權利和義務，訂立本規則（以下簡稱“規則”）。

２０．“工業村管理規定”指深圳市人民政府為管理工業村而制定的深圳市福田國際工業村暫行管理規定。

２１．“不可抗力”指地震、臺風、水災、火災、戰爭以及其他不能預見并且對其發生和后果不能防止或避免的事件而直接影響合同履行或不能按約定的條件履行。

二、用地價款之給付

第二條　土地使用合同經雙方簽字后，用地者必須在三天以內以支票或現金向市國土局給付用地價款１０×即＿＿＿＿港幣（ｈｋｓ＿＿＿＿）作為履行合同的定金。合同履行時，此定金可以抵作用地價款。〔用地者不履行合同時，無權請求退還定金。〕

第三條　給付定金后的用地價款余款，用地者必須于簽訂土地使用合同之日起九十天內一次付清。

三、土地登記發證

第四條　土地使用合同簽訂后并在付清用地價款后，用地者應按特區土地登記發證細則第二十六條規定，在十五天內到市國土局辦理土地登記。

四、界樁定點

第五條　土地使用合同簽訂后〔三十（３０）〕天內，市國土局應會同用地者實地依圖驗明宗地圖所標示座標各拐點埋設的混凝土界樁。核定面積無誤后，雙方在宗地圖上簽字認定。用地者必須妥為保護界樁，不得私自改放。界樁遭受破壞或移動時，應及時書面報告市國土局，請求重新埋設，所需費用由用地者支付。

五、法律管轄

第六條　用地者及其受讓人在甲地段及下述第八條所述之分地段上的一切活動，必須遵守中華人民共和國廣東省深圳經濟特區的法律、法令和有關規定以及工業村管理規定。

六、土地利用要求

第七條　甲地段土地之用途必須符合土地使用合同中所述之土地用途。若需要改變土地使用合同規定的土地用途，必須報市國土局審批。用地者在宗地圖紅線范圍內進行開發建設必須符合下列要求：

（１）主體建筑物的性質：如發展大綱圖。

（２）建筑密度：按發展大綱圖之建筑密度表設計。

（３）建筑容積：為建筑總體的１．８。

（４）總建筑面積：不超過＿＿＿＿平方米。

其中：專業廠房：＿＿＿＿平方米。

標準廠房：＿＿＿＿平方米。

單身職工宿舍：＿＿＿＿平方米。

商業樓宇：＿＿＿＿平方米。

（５）主體建筑的裝飾要求：內外部裝飾均按批準的建筑設計確定。

（６）按發展大綱圖，用地者將留出不少于＿＿＿＿平方米的空地，其中＿＿＿＿平方米為地面空地，＿＿＿＿平方米為在建成的建筑物上的空地。

（７）所有建筑物的設計均應符合中華人民共和國現行建筑法規。國土局不得無理由地不批準發展大綱圖。如果日后發展大綱圖有小小的改動，則可不經國土地局批準即生效。

第八條

（ａ）在轉讓后的分地段上興建的專業或標準廠房、單身職工宿舍或商業樓宇，必須符合發展大綱圖的規定以及土地使用合同之土地用途。

（ｂ）在甲地段之分地段轉讓后上興建專業或標準廠房、單身職工宿舍或商業樓宇必須符合發展大綱圖之規定以及土地使用合同之土地用途。

第九條　用地者對甲地段的建設開發以及其受讓人項目的建設與生產過程中均應遵守中華人民共和國頒布的環境保護法律、條例和法令，廣東省建設項目環境實施細則以及深圳市人民政府頒發的土地污染物排放標準以及工業村管理規定中有關環保的規定。執行防治污染、防止公害的設施，要采取與主體工程同時設計、同時施工、同時投產的“三同時”制度。

七、設計、施工圖紙、施工、竣工

第十條　用地者應在簽訂土地使用合同后二（２）個月內向管委會按發展大綱圖提交第一期發展建設規劃設計圖紙、施工設計圖紙及施工計劃。管委會應在收到上述圖紙和計劃之日起一（１）個月內作出書面審批。若上述一（１）個月期間屆滿而不批復的，則用地者的圖紙和計劃視為已經被批準。

用地者的受讓人在與用地者簽訂土地使用權轉讓合同后二（２）個月內向管委會按發展大綱圖提交其所受讓的土地的規劃設計圖紙、施工設計及施工計劃。管委會在接到上述圖紙、設計和計劃之日起一（１）個月內作出書面審批。若上述一個月期間屆滿而不批復的，則該受讓人的圖紙、設計和計劃視為已經被批準。

第十一條　宗地圖范圍內的詳細規劃、建筑設計、建筑用途等必須符合上述第七條的土地利用要求及發展大綱圖規定的設計要點，涉及交通、管線、消防、環保、綠化、邊防、航道等問題，須報管委會批復。

第十二條　用地者應在簽訂土地使用合同起〔十二（１２）個月〕內按批準的規劃設計圖紙和施工設計圖約以及申請并取得的打樁和上蓋工程執照，動土施工。

第十三條　規模大的、特殊的、復雜的工程，其規劃圖紙、施工設計圖紙和動土施工時間按上述第十條、第十二條規定辦理報批或進行有困難的，經用地者申請，管委會可按情形斟酌放寬時限。

第十四條　用地者應于一九九九年十二月三十一日或以前建成不少于七十五萬（７５０，０００）平方米的標準和專業廠房、單身職工宿舍以及商業樓宇。如果用地者延期竣工或有部分土地建設開發未完成或轉讓，按未發展之土地市價的百分之十（１０％）向市國土局繳納延期罰金，可從繳納罰金后延期一年。

在市場銷售情況許可下，用地者應按下列表進行建設下列樓面建筑面積的標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍和（或）商業樓宇：

（）于一九九二年十二月三十一日或之前，需建成不少于十五萬（１５０，０００）平方米；

（）于一九九四年十二月三十一日或之前，需建成不少于三十萬（３００，０００）平方米；

（）于一九九六年十二月三十一日或之前，需建成不少于四十五萬（４５０，０００）平方米；

（）于一九九八年十二月三十一日或之前，需建成不少于六十萬（６００，０００）平方米；

（）于一九九九年十二月三十一日或之前，需建成不少于七十五萬（７５０，０００）平方米。

如果因不可抗力事件，使用地者無法遵守本第十四條的規定，則市國土局和用地者應該按本規則第四十七條規定協商處理。

第十五條　用地者建成的標準和（或）專業廠房和（或）單身職工宿舍和（或）商業樓宇在竣工之日后十（１０）天內，管委會應會同有關部門進行驗收，驗收合格的，發給《建筑物合格證書》；不合格的，限期糾正。領取《建筑物合格證書》后，標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍、商業樓宇始得正式交付使用。

八、市國土局的責任

第十六條　除其在土地使用合同項下的義務外，市國土局還應有下列責任：

１．負責提出宗地圖紅線范圍外各配套工程進度表，實施紅線區外各項配套工程及支付連接紅線區內配套工程的有關費用；

２．市國土局進行上述第十六條第１款項下的工程以及下述第十七條項下的連接工程時，有責任先向用地者提供建設方案（包括（但不限于）工程的范圍、詳細工程內容、工程進度表等以便配合用地者的建設方案），并經用地者書面認可（除非不符合用地者開發建設的一般要求外，用地者不得無理由地不予認可）方可施行。上述市國土局的建設方案若有任何變更應事先經用地者書面同意方能生效（用地者不得無理地不同意）；

３．市國土局應通知用地者可能影響甲地段開發建設或經營的法律責任的任何變更；應盡其最大努力確保任何法律變更不影響或改變土地的開發或經營。

九、公共使用工程

第十七條　市國土局應委托用地者認可的國內外專業顧問，規劃及統一設計及建設甲、乙地段之公共使用工程，其資金由用地者和乙地段的發展商（若在當地尚無乙地段的發展商則由市國土局）按甲地段與乙地段的面積比例就實際費用與用地者共同分擔。

第十八條　公共使用工程竣工后的產權應無償交給管委會按工業村管理規定經營管理。公共使用工程的有關管理費支付方法如下：

環繞工業村的公路、圍網維修和污水處理：由用地者和乙地段的發展商平均分擔。

政府部門功能、公安和邊防：由深圳市政府負責。

第十九條　市國土局進行上述第十六條第１款和第十七條項下的工程，可以準許深圳經濟特區內外（包括香港）的承包商參加投標。公開招標文件應由用地者書面同意，而且用地者應有權參與評標，若無法決定中標承包商時，應由市國土局和用地者共同選定的獨立聲譽良好的香港或中國測量師決定。若是深圳經濟特區外的承包商中標，則該承包商在動土施工前，必須向深圳市有關部門申請登記注冊或與在深圳市已登記的承包商一起進行施工工程。

第二十條　用地者按上述第十七條應支付給市國土局的費用及其他款項必須事先得到用地者對該費用及款項的預算的書面認可。在實際支付時，市國土局必須提出經審核的有關文件證明，費用或其他款項以發生有關費用或款項時的貨幣支付。

十、供水、供電、電話線、市政服務

第二十一條　市國土局負責向甲地段提供足夠的不間斷食用水和工業用水供應并負責在土地使用合同簽訂前或同時向深圳市供水單位取得必需的批準，準許用地者和（或）其受讓人繳納的水費與深圳市國營企業繳納的水費相等而且不用繳納任何附加費。

第二十二條　市國土局負責在土地使用合同簽訂前或同時申請該地段為特

第三篇：福建省人民政府關于福州市江陰工業區開發建設有限公司海域使用申

【發布單位】福建省

【發布文號】閩政文〔2009〕87 號 【發布日期】2009-04-07 【生效日期】2009-04-07 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來源】福建省

福建省人民政府關于福州市江陰工業區開發建設有限公司海域使用申請的批復

(閩政文〔2009〕87 號)

省海洋漁業局：

你局《關于報請審批江陰工業區站前廣場填海造地工程海域使用申請的請示》（閩海漁〔2009〕88號）文悉。根據《中華人民共和國海域使用管理法》等有關法律、法規的規定，經研究，同意福州市江陰工業區開發建設有限公司使用福清市江陰鎮江陰半島西部46.8387公頃海域，填海用于江陰工業區站前廣場工程建設。請嚴格按有關規定，給予辦理相關手續。

二○○九年四月七日

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第四篇：【深圳】《土地一級開發與一、二級開發聯動模式與案例研究》高級研修班(6月7)

【深圳】《土地一級開發與一、二級開發聯動模式與案例研究》高級研修班(6月7)

【課程說明】

? 主

辦：中房商學院

中房博越 ? 時

間：2014年6月7-8日 ? 地

點：深

圳

【課程背景】

隨著城市化進程，土地開發重心：

1、從城市中心向城市郊區轉移

2、從一線、省會城市向三四線城市、區域中心城市轉移

3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎設施及公共設施建設等方式轉變

4、從純房地產開發向附帶產業、商業、旅游等綜合開發轉變

由于城市郊區、三四線城市與一二線城市、省會(中心)城市在基礎設施、產業結構方面存在較大差異，土地成片開發最重要環節就是前期的土地一級開發。而企業參與一級開發的目標之一就是一二級開發聯動。

所以：隨著城市化進展，特別是城市化與城鎮化相結合的發展道路的確立，以及三四線城市財政限制，企業參與土地一級開發的機會將越來越多。

【課程收益】

1、梳理土地開發流程，了解土地一級開發、二級開發的差異性

2、解析五種土地一級開發模式并掌握各種開發模式的特點，參考成功案例進行深入的理解

3、重點理解一級開發、一二級聯動開發中各存在的問題、風險及開發的實現方式、政

企合作模式等，結合案例分析一二級聯動開發的企業商業模式

【學員對象】

房地產企業董事長、總經理、開發部主管部門領導及其他相關人員

【金牌導師】

楊老師：

現任世聯地產集團戰略顧問總經理、華東區域顧問業務總經理，具有12年房地產、城市戰略咨詢經驗區域開發、產業地產與旅游地產領域資深專家;清華大學、南京大學、西南交大等高校房地產總裁班客座教授，并先后為多家房地產標桿企業如中建、中鐵、海爾等企業進行內訓。

【課程大綱】

一、土地與土地開發基礎

Part 01：土地開發流程與一、二級開發：

1、土地生命周期

2、土地開發的幾個環節

(1)城市進入性(2)區域開發商業模式設計(3)定位與規劃

(4)區域運作策略與土地營銷(5)區域增值

3、一、二級開發的差異性

4、土地開發的法律問題

(1)國家對土地開發的法律規定(2)地方政府對土地一級開發中的相關法律問題

(3)相關規定帶來的操作問題二、一級開發的模式與案例

Part 02：一級開發模式分析

1、全程運營模式

(1)模式解析(2)全程運營模式的要點(3)案例研究：亞龍灣一級開發淺析

2、主導整合模式

(1)模式解析(2)操作要點與成功要素(3)案例研究：海南清水灣一級開發淺析

3、一級主導開發模式

(1)模式解析(2)操作要點與成功要素(3)案例研究：天津泰達城一級開發淺析

4、一二級聯動開發模式

(1)模式解析(2)操作要點與成功要素(3)案例研究：南京吉山產業園一級開發淺析

5、公建代建開發模式

(1)模式解析(2)操作要點與成功要素(3)案例研究：阜陽一級開發淺析

Part 03：國內一、二級土地聯動開發成功案例分析

1、成功案例標準

2、案例01：金融街惠州金海灣項目--陌生區域一、二級開發捆綁案例

(1)發展歷程講解(2)發展定位與規劃調整(3)合作方式

(4)排他性土地控制策略(5)土地獲取方式(6)啟動策略

(7)城市設施建設與區域土地開發

3、案例02：揚州廣陵新城開發----典型三線城市一級開發

(1)發展歷程講解(2)定位思考與功能確定

(3)歷史文化名城與區域開發的價值結合

(4)一級開發中的政企合作(5)

一、二級開發聯動實現措施

(6)一級價值兌現實現流程

4、案例03：青島即墨 南山嶺海(8000水城)----大都市邊沿一級開發

(1)發展歷程講解(2)開發企業介入機會與土地獲取條件

(3)定位與規劃調整策略(及效果分析)

(4)公共設施(會展中心、五星級酒店等)開發與在一級開發中的作用

(5)二級市場價值定義一級土地價值的開發策略(6)一級開發控制二級土地的措施

(7)二級開發與公共設施開發的互動性分析(8)政府對一級開發的支持三、一級開發、一二級聯動問題解析

Part 04：(結合案例)企業參與一級開發應明確的核心問題

1、土地流轉方式

(1)土地性質、土地指標(2)土地流轉進程安排(3)土地流轉中的成本概算

2、資金流轉方式

(1)合作投資方式(2)投資概算(3)投資計劃(、季度)

(4)投資與收益關系概算(、季度)(5)資金監控方式

3、合作方式(合作協議中明確)

(1)合作方的權利(2)合作方的責任(各方干什么)(3)合作決策機制

(4)土地增值收益分成方式與核算機制

Part05：基于一二級聯動開發的企業商業模式模擬分析

1、項目情況(城市/區位/用地指標等)

2、項目利益相關者目標要求分析(政府/企業/市場消費者/投資者等)

3、土地一級開發中的產業、商業及公共建筑問題

(1)產業用地(含產業、物流、專業市場等)的處理方式及關鍵問題

(2)商業用地(含商業用地、商務用地、綜合體用地等)的處理方式及關鍵問題

(3)其他用地(旅游用地等)的處理(4)公共設施的建設、運營特征

(5)一級開發中公共設施處理建議

4、項目商業模式簡析(相關利益者的關系)

(1)項目平臺價值分析(2)土地升值價值(3)市場二級開發價值

(4)規劃的多維度分析(5)多目標實現分析(6)開發空間或資源的平衡性分析

(7)市場目標價實現分析及企業投入或整合資源能力分析(8)項目風險控制點分析

(9)拆遷分析(10)規劃變更分析;融資渠道及成本分析

(11)政府信約束分析(政府領導變更/供地指標計劃/拆遷進度控制/供地價格變更等)

(12)基于項目規劃定位的目標實施策略

(13)舉例旅游地產：重點旅游設施選擇與運營，一級土地和二級地產與旅游的配合開發(節奏/規模/質量);關鍵品牌資源的整合開發(酒店/高爾夫等)/經濟分析

(14)商業模式構建

(15)企業：主體開發權/規劃控制權/開發控地權(指標供應/土地上市價格/優先取地/開發時間和空間順序和進度)和利益分成(分成比例/資金流轉方式和時間節點效率/);政府責任(審批和辦證等/主導拆遷/外圍基礎設施建設/區域價值營銷等)四、一級開發與一、二級聯動中的成本、風險

Part 06：一級開發中的成本構成

1、總的成本構成2、各成本項的構成與比例關系

3、各成本項的影響因素

4、各成本項對一級開發總成本的影響

5、成本控制風險與關注因素

Part 07：(結合案例)土地一及開發與一、二聯動開發中風險與控制

1、一級開發收益來源及影響要素

2、影響一級開發收益因素

(1)收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠信不可靠、市場實現不可行、投資節奏不合理?

3、投入成本風險

(1)拆遷成本的不可控(2)政府成本的不可控(管理成本的不可控)

(3)關鍵設施的假設成本不可控(4)開發周期的不可控

4、規劃實現的風險

(1)商業不可實現、產業不可實現、公共設施不可實現、規劃導致經濟不可實現

5、進程不可實現風險

(1)政府換屆導致的剔出風險(2)土地出讓實現風險

6、土地開發中的拆遷問題

(1)拆遷難題(拆賠比、安置、賠付方式及土地置換)(2)拆遷的成本、變化

(3)拆遷風險及控制

7、增值收益分成實現風險

(1)土地財務管理制度(2)制度導致的企業財務風險(3)產業基金資金流轉

(4)設立政府企業設施投資資金流轉(5)分塊取地轉讓(合作)資金流轉

(6)成功案例一級開發分成收益財務實現流程

8、規避一級開發收益風險的模式設計探索五、一二級聯動開發中土地控制方式

Part 08：

一、二級開發聯動開發實現方式(土地控制方式)

1、土地控制含義及控制方式

2、合作協議控制

3、規劃控制(1)控制要點、城市案例啟示

4、關鍵設施控制

(1)控制要點、城市案例啟示

5、流程控制

(1)控制要點、城市案例啟示

6、其他控制方式 六、一級開發與一、二級聯動開發中的政企合作模式

Part 09：政企合作模式

1、政企合作投資模式

(1)股份構成關系(2)出資方式與界定

(3)企業墊資(代墊政府股本)返還方式與計息方式(4)股份與增值收益的關系?

2、政府合作的管控模式

(1)管理架構設計(2)管理層人選界定(3)決策機制與流程

(4)資金管理、投資決策機制與管理?

3、政企合作中權、責、利界定

(1)政府的權、責、利(2)投資企業的權、責、利(3)合作組織的權、責

Part 10：政企合作協議要點(結合案例)

1、一級開發協議的主要內容與結構

2、結合案例(成功合作協議、失敗合作協議)合作協議的關鍵點講解

(1)合作協議中關于“股份構成”的規定

(2)合作協議中關于“土地指標”的規定

(3)合作協議中關于“投資強度與節奏”的規定

(4)合作協議中關于“公共設施投資與管理”的規定

(5)合作協議中關于“投資方及其合作單位獲取土地方式”的規定

(6)合作協議中關于“經營性基礎設施投資”的規定??

【課程說明】

【組織機構】：中房商學院 中房博越

【時間地點】2014年6月7-8日 深圳(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組)

【培訓費用】人民幣4800元/人(含學習費、場地費、資料費、茶歇)，會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

??預想報名此課程請到中房商學院官網報名

第五篇：無私奉獻深圳長城論開發科技股份有限公司成立于1985年,是全球領先電子產

攜手長城開發 共筑卓越未來

詞·清平樂

禁庭春晝，鶯羽披新繡。

百草巧求花下斗，只賭珠璣滿斗。

日晚卻理殘妝，御前閑舞霓裳。誰道腰肢窈窕，折旋笑得君王。

深圳長城開發科技股份有限公司成立于1985年，是全球領先電子產品研發制造型企業。1994年，長城開發在深交所掛牌上市（證券簡稱：長城開發，代碼：000021，原簡稱“深科技”），由長城科技股份有限公司（香港上市H股）控股，是中國電子信息產業集團的核心企業之一。

長城開發致力于硬盤磁頭、計量系統產品、支付終端產品和數字家庭娛樂產品的研發生產，以及電子產品的加工制造，在新加坡、美國、澳大利亞、香港、蘇州等地均設有分支機構和研發隊伍。經過多年的發展，公司現擁有員工萬余名，并建立了集合技術研發、工藝設計、生產控制、采購管理、物流支持等不同服務模塊的完整EMS服務鏈，為全球客戶提供高端電子產品研發及制造服務，早在2006年，公司工業產值就突破百億元。

長城開發擁有中國國家認可委員會（CNAS）認可的專業實驗室，具備優秀的可靠性、材料分析、先進機械、熱仿真、表面貼裝（SMT）、以及靜電防護等工程技術能力，并成為廣東省工程技術中心和深圳市公共技術平臺。目前，公司90%的磁頭產品已經實現了自動化或半自動化生產，加之在防振、臟污控制、防靜電干擾、高等級凈化間生產控制等方面的工程能力，使磁頭制造處于國際同行領先水平。長城開發也是中國唯一的電腦硬盤盤基片制造商，掌握硬盤盤基片的核心制造技術，成為位居世界前列的硬盤盤基片研發、設計和生產企業。

長城開發是全球第二大計算機硬盤磁頭專業制造商，是國內唯一擁有完整磁記錄產業鏈的企業，是國內電表行業標準的制定者之一，是稅控收款機國家標準主要起草人之一。其自主研發生產的遠程控制電表系統和防竊電電表達到國際領先水平，遠程控制電表被認定為國家級重點產品，批量出口到歐洲、南亞和東南亞等地，成為中國最大的遠程控制電表及系統研發制造商。在國標稅控收款機市場，其占有率名列第一。作為高清播放產品研發與生產的領先企業之一，長城開發正成為家庭數字娛樂市場重要的技術提供商和產品制造商。

自成立以來，長城開發積極履行社會責任，興建希望小學、資助貧困大學生、為駐港部隊建設圖書閱覽室、參與深圳市紅十字會“燃料行動”項目，捐款救助地中海貧血兒童，并向貴州貧困地區、新疆和田貧困地區、湖南懷化災區、廣東省抗洪災區、四川地震災區、西南干旱災區慷慨解囊，以實際行動積極參與救災扶貧和教育領域的公益行動。公司致力于節能減排和低碳發展，積極創建深圳生態工業園，率先成為“廣東省清潔生產企業”。

長城開發追求卓越運營和共同發展，不僅造就了中國企業500強和深圳工業百強企業前十名的行業地位，也使長城開發贏得了全球各地客戶的廣泛認可。面對未來，長城開發志在成為全球電子信息產業鏈中關鍵產品、技術及服務的重要提供商，跨入全球EMS企業前列。

長城開發下轄四家全資子公司： ·開發科技（香港）有限公司 ·深圳開發光磁科技有限公司

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·深圳開發微電子有限公司 ·蘇州長城開發科技有限公司 誠邀2011年優秀應屆畢業生的加盟！

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

長城開發2011年儲備干部培養方向目錄

研發類：

·產品失效分析 —— 8人.............................................................·可靠性分析（EMC方向）—— 2人......................................................·可靠性分析（數據處理方向）—— 2人.................................................·產品技術研發（材料方向）—— 4人...................................................·產品技術研發（物理方向）—— 6人...................................................·產品軟件研發 —— 4人..............................................................·通信軟硬件研發 —— 4人...........................................................·視覺圖像處理算法研發 —— 2人....................................................·高速圖像處理軟件研發 —— 2人....................................................·自動化運動控制研發 —— 2人......................................................工程技術類：

敬請關注 ? ?

管理類：

敬請關注 ? ?

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·產品失效分析

□ 基本要求：

學 歷：本科 / 碩士

專 業：電子相關專業 外語水平：英語，聽說讀寫優秀 計算機水平：熟練

□ 任職資格：

1、在校學習成績優秀，熟練掌握電子線路原理和測試，會看線路圖；

2、了解各類電子元器件（分立元器件及集成電路）原理和構造及使用；

3、能使用相關的測試設備和工具（如萬用表、示波器、信號分析儀，邏輯分析儀，IV曲線特征儀等）；

4、具備基本的中文和英文寫作和總結能力；

5、具備清晰的邏輯思維，較強的學習能力和解決問題的能力；

6、具有良好的團隊協作精神，工作積極主動，責任心強。

□ 崗位職責：

1、對電子產品制造或試產階段的電性能問題、生產中潛在的集中性問題進行及時有效分析，提供技術解決方案；

2、建立和完善所負責產品的基本分析流程和相關業務流程；

3、建立和完善失效模式數據庫，保證產品失效分析技術的持續積累；

4、具備獨立工作能力，能不斷拓展分析能力、工具和手段；

5、具備一定的技術研究能力，能針對重大或難點問題開展各類技術研究項目；

6、有電子產品設計經驗可優先考慮；

7、有手機、投影儀、醫療器械、稅控機、POS機、電表等行業工作經驗的可優先考慮。

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·可靠性分析（EMC方向）

□ 基本要求：

學 歷：本科 / 碩士

專 業：通信工程、信息工程、無線電技術等相關專業 外語水平：英語，聽說讀寫優秀 計算機水平：熟練

□ 任職資格：

1、在校學習成績優秀，扎實掌握所學的專業基礎知識（對EMC理論、接地、濾波等有較好理解）；對可靠性工作內容有一定了解；

2、了解EMC行業標準（如EN55022，IEC61000系列，ETSI300386及FCC Part15）；

3、了解PowerPCB, Protel等layout軟件；

4、熟悉使用各種電子電路分析的工具（如萬用表、示波器、頻譜分析儀、網絡分析儀等）；

5、具備清晰的邏輯思維，較強的學習能力和解決問題的能力；

6、具有良好的團隊協作精神，工作積極主動，責任心強。

□ 崗位職責：

1、負責可靠性標準特別是EMC相關標準的研究及新項目可靠性標準的調研；

2、EMC測試方案的制定、執行和結果分析；

3、參與公司產品的EMC設計及整改，備份和管理公司產品EMC測試及整改案例，生成相應的EMC測試和整改報告，分析和總結各案例中的經驗和教訓，逐步形成公司產品EMC設計和整改措施標準平臺，并進一步從理論上加以分析；

4、協助提高和完善可靠性工程能力和管理體系，并負責開展有關基礎研究或技術攻關項目。

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·可靠性分析（數據處理方向）

□ 基本要求：

學 歷：本科 / 碩士

專 業：數學、統計相關專業 外語水平：英語，聽說讀寫優秀 計算機水平：熟練

□ 任職資格：

1、在校學習成績優秀，扎實掌握所學的專業基礎知識；

2、具備扎實的數理統計理論知識；

3、了解可靠性管理體系和可靠性工程理論；

4、具備清晰的邏輯思維，較強的學習能力和解決問題的能力；

5、具有良好的團隊協作精神，工作積極主動，責任心強。

□ 崗位職責：

1、建立和推行可靠性數據分析能力和方法（含相關軟件的運用）；

2、協助建立和完善公司級別的可靠性工程能力和管理體系；

3、跨功能組開展有關可靠性技術攻關項目；

4、協助產品設計人員或客戶改進產品，提出建議性的意見。

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·產品技術研發（材料方向）

□ 基本要求：

學 歷：碩士

專 業：材料學相關專業（金屬材料，半導體材料，光電材料，光伏材料，納米材料等）外語水平：英語，聽說讀寫優秀 計算機水平：熟練

□ 任職資格：

1、在校學習成績優秀，具備扎實的材料學基礎理論（金屬學，無機非金屬材料，功能材料，納米材料等），各門學科成績需達80分以上；

2、熟悉材料學領域的常用制備和加工工藝（如薄膜制備、半導體加工、材料軟釬焊、外延生長以及光刻加工等）；

3、熟悉材料學領域的常用分析手段（如TEM, SEM, XRD, XPS, AES, SPM, SIMS, DSC, DMA, etc.），并熟悉特種功能材料的性能表征與測試技術（如光電性能的表征與測量、電學輸運性能的表征與測量等）；

4、研究方向為無鉛焊料、納米材料、半導體材料與制備加工、微機電系統與制備加工、光電顯示材料（LED, LCD, etc.）、光伏材料與制備等，參與過國家級或部級重大項目者優先；

5、具有較強的問題解決的能力和清晰的邏輯思維，和優秀的技術協作能力；

6、具備良好的中英文寫作和總結能力；

7、具有良好的團隊協作精神，工作積極主動，責任心強。

□ 崗位職責：

1、技術預研，對公司將要涉及的產品或產業進行技術預研，形成可行性報告；

2、技術研發，對公司已確定立項的產品進行相關技術研發，包括產品設計，制程設計，測試失效分析；

3、開展相應技術項目，解決產品設計，制造流程，產品質量控制過程中的相關技術問題；

4、材料方向的重點職責：

（1）產品研發過程中材料的分析與選擇；（2）材料和器件制備工藝的制定和評估；（3）材料的失效分析與檢測，并提出改善方案。

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·產品技術研發（物理方向）

□ 基本要求：

學 歷：碩士 / 博士

專 業：應用物理、微電子相關專業(凝聚態物理、材料物理、微電子物理、光學、半導體物理)外語水平：英語，聽說讀寫優秀 計算機水平：熟練

□ 任職資格：

1、在校學習成績優秀，具備扎實的應用物理學基礎理論（電學、光學、微電子學、固體物理學，固體理論、半導體物理、功能材料等），各門專業學科成績需達80分以上；

2、研究方向為光電物理、半導體器件與制備、納米物理、光電顯示原理（LED, LCD, etc.）、光伏材料等，參與過國家級或部級重大項目者優先；

3、具備基本的中文和英文寫作和總結能力；

4、具備清晰的邏輯思維，較強的學習能力和解決問題的能力；

5、具有良好的團隊協作精神，工作積極主動，責任心強。

□ 崗位職責：

1、產品預研，對公司將要涉及的產品或產業進行技術預研，形成可行性報告；

2、產品研發，對公司已確定立項的產品進行產品研發，包括產品設計，制程設計，測試分析；

3、開展相應技術項目，解決產品設計，制造流程，產品質量控制過程中的相關技術問題；

4、物理方向的重點職責：

（1）產品研發過程中機理的研究與改良；

（2）材料和器件制備工藝中性能檢測、評估與控制；（3）產品失效分析與檢測。

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·產品軟件研發

□ 基本要求：

學 歷：本科

專 業：計算機、軟件工程 外語水平：英語，聽說讀寫優秀 計算機水平：熟練

□ 任職資格：

1、在校學習成績優秀，扎實掌握所學的專業基礎知識，熟練掌握VC++編程語言；

2、具備基本的中文和英文寫作和總結能力；

3、具備清晰的邏輯思維，較強的學習能力和解決問題的能力；

4、具有良好的團隊協作精神，工作積極主動，責任心強，動手能力強。

□ 崗位職責：

1、參與產品軟件設計；

2、產品測試認可, 文檔資料整理；

3、協助研發工程師參與產品的改良，FA和量產；

4、產品數據庫建立；

5、協助提高和完善產品可靠性, 客戶支持。

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·通信軟硬件研發

□ 基本要求：

學 歷：碩士 / 博士

專 業：信號與信息處理、通信與信息系統等通信相關專業 外語水平：英語，聽說讀寫優秀 計算機水平：熟練

□ 任職資格：

1、在校學習成績優秀，扎實掌握所學的專業基礎知識，對無線移動通信有一定了解；

2、具備基本的中文和英文寫作和總結能力；

3、具備清晰的邏輯思維，較強的學習能力和解決問題的能力；

4、具有良好的團隊協作精神，工作積極主動，責任心強，動手能力強。

□ 崗位職責：

1、參與移動通信產品軟硬件設計；

2、移動通信產品測試認可, 文檔資料整理；

3、協助研發工程師參與產品的改良，FA和量產；

4、產品數據庫建立；

5、協助提高和完善產品可靠性, 客戶支持。

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·視覺圖像處理算法研發

□ 基本要求：

學 歷：博士

專 業：計算機科學與技術、模式識別與智能系統等相關專業 外語水平：英語，聽說讀寫優秀

計算機水平：精通C/C++，能熟練應用Visual C++ 軟件編程

□ 任職資格：

1、計算機科學或相關專業博士畢業，有極強的計算機視覺、圖像處理與分析、信號處理或模式識別專業技術背景，具備圖像處理及識別的基礎理論和算法知識；

2、應用數學相關研究方向，具備良好的數學功底；

3、具有較強的分析能力和較強的創新意識，善于發現問題并提出可行性解決方案；

4、有從事圖像處理算法設計和開發經驗，參與過機器視覺系統分析和設計者優先考慮；

5、有3D光學測量或彩色圖像處理方面的研究或工作經驗者優先考慮；

6、良好的團隊開發意識與表達溝通能力，責任心強，工作踏實負責；

7、能夠工作在一個具有多元文化氛圍的團隊環境里；

8、能夠熟練閱讀和理解英文資料，用英文交流和溝通。

□ 崗位職責：

1、負責3D光學測量、定位和重建方面的圖像處理和視覺核心算法的設計與開發工作；

2、負責定義軟件架構，編寫樣機軟件代碼，并負責驗證和調試軟件功能模塊；

3、負責研發和設計電子制造和半導體等自動化設備方面的軟件工作；

4、工作能力卓越者可任命為項目組領導。

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·高速圖像處理軟件研發

□ 基本要求：

學 歷：碩士 / 博士

專 業：計算機科學與技術、信號與信息處理等相關專業 外語水平：英語，聽說讀寫優秀

計算機水平：精通C/C++，熟練掌握基于FPGA和DSP實現高速實時算法處理的開發

□ 任職資格：

1、計算機科學或相關專業碩士或博士畢業，有極強的信號與信息處理專業技術背景，具備豐富的圖像處理及模式識別的基礎理論和算法知識；

2、精通C語言和C++編程，熟練掌握軟件數據結構和算法設計；

3、具有較強的分析能力和較強的創新意識，善于發現問題并提出可行性解決方案；

4、有從事機器視覺高速圖像處理算法設計和開發經驗，尤其在圖像處理算法實時并行處理方面或基于FPGA和DSP的圖像處理算法實現方面有相關研究經驗者優先考慮；

5、良好的團隊開發意識與表達溝通能力，責任心強，工作踏實負責；

6、能夠工作在一個具有多元文化氛圍的團隊環境里；

7、能夠熟練閱讀和理解英文資料，用英文交流和溝通。

□ 崗位職責：

1、負責視覺高速實時圖像處理算法并行處理實現，或基于FPGA和DSP算法處理系統的軟件設計與硬件實現；

2、負責高速圖像處理算法軟件在電子制造和半導體等自動化設備方面的應用開發工作；

3、對開發或運行過程中所出現的問題進行快速的FA(Fail Analysis)，查找問題，尋找解決方案。

讓你的夢想在這里起飛！

攜手長城開發 共筑卓越未來

·自動化運動控制研發

□ 基本要求：

學 歷：碩士 / 博士

專 業：自動化控制、電子信息工程 外語水平：英語，聽說讀寫優秀

計算機水平：精通C/C++，熟悉基于Windows內核結構的編程

□ 任職資格：

1、扎實掌握所學的專業基礎知識, 尤其是擅長在運動控制算法的設計和實現；

2、深厚的電子線路和自動控制理論功底，具備復雜電路設計或PCB設計能力；

3、熟練掌握基于嵌入式系統，信息處理系統，可編程邏輯器件的編程能力，精通ARM、DSP、FPGA的應用；

4、研究方向以高速、高精度運動控制算法為主，最好具備在機械手運動控制器或micro-bonding設備控制系統或算法設計方面的研究或經驗；

5、精通基于C或c++語言的編程，熟練掌握數據結構及算法設計；

6、具備基本的中文和英文寫作和總結能力；

7、具備清晰的邏輯思維，較強的學習能力和解決問題的能力；

8、具有良好的團隊協作精神，工作積極主動，責任心強。

□ 崗位職責：

1、負責高速、高精度運動控制算法的設計及其在硬件系統中的實現；

2、負責調試方案的制定、執行和FA分析，并提出合理的解決方案等；

3、負責在研制產品的過程以及批量應用過程中的可靠性設計。

讓你的夢想在這里起飛！