第一篇：物業進駐小區開發企業需配備公共設施清單

“****家屬樓”小區物業進駐

需配備公共設施清單1、2、3、4、5、6、7、8、物業辦公用房，按托管物業建筑面積3‰，及會議室、倉庫等，一體化監控設備（含停車廠共需約****個高頻分辨率視頻頭，小區內路燈、梯間照明（所有有視頻頭前必需有路燈，以利于小區內單元對講系統，必須實現戶戶通； 小區入口及車庫入口一體化刷卡系統（其中大門口為柵格式自公共設施需增加一部分果皮箱； 綠化及其它公共用水用電的報裝（綠化用水管線、公共用電管需移交的竣工資料： 共需用80平方米； 一體化監控室）； 晚間視頻頭正常工作，延長使用壽命）動道閘，車庫入口為自動式道閘）； 線及報裝）

○A、包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。

○B、技術資料。包括設施設備的安裝、使用和維護保養資料。○C、房屋質量保修文件和房屋使用說明文件。

○D、物業服務所必須的其它資料。如物業的規劃、建設的有關資料；有關房屋產權權屬的資料；工程的驗收簽證、記錄、證明等。

******物業有限公司

****年**月**日

第二篇：物業開展小區公共設施維修保養工作

物業開展小區公共設施維修保養工作 為了給社區居民營造一個溫馨、舒適、和諧的生活環境。近日，物業公司開展對亞龍花園公共設施維護保養工作。

由于社區北廣場東側涼亭、木凳、平臺護欄及梯扶手等公共設施經受長時間風雨侵蝕，現已老化破損嚴重，需要立即維修。物業公司組織人力物力對社區內老化、破損的公共設施進行維修保養。

自年初開展黨的群眾路線教育實踐活動以來，物業公司便將社區公共設施維修保養作為社區的一項重要工作內容去抓，先后投入了大量資金用于小區內公共設施的維修保養。居委會主任、物業公司經理康立廣經常帶領物業公司人員深入到居民家中，實地查看公共設施使用情況，定期進行保養。物業維修人員經常沒有休息，加班加點工作。盡快完成修復任務。據統計，物業公司已對亞龍花園內涼亭、木凳、噴泉過橋地板、平臺護欄及外樓梯扶手等公共設施進行了維修保養，受到了居民們熱烈歡迎。

第三篇：S-JL-5小區進駐協議(物業)

（設計—業務序列）設計（業務）文件S—SJy-5合同附件

小區進駐協議（物業）

甲方：

乙方： 裝飾工程有限公司

為了方便廣大業主裝修，推廣規范化、標準化的家居裝飾、裝修，提升物業品質，加強物業的高效管理與服務。值此業主交房之際，裝飾工程有限公司與物業攜手為此次交房業主提供家裝免費咨詢活動，達成如下協議：

一、此次活動時間為交房開始之日（即年月束。

二、此次活動地點為：。

三、此次活動乙方需支付給甲方小區進駐費元。

四、為了能提高本次活動質量，甲方應向乙方提供所有小區平面戶型圖，條

幅掛放的位置以及電梯廣告獨家代理權。

五、甲方應向乙方提供宣傳物品的存放場所，并應防止人為的破壞和盜竊現

象發生。

六、活動期間乙方應維護場地內公共設施，不得損壞。

七、如甲、乙雙方任何一方單方面違約需支付全額駐點費作為違約賠償金。

八、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，每份均有同等法律效應。

九、其他：

甲方：乙方：裝飾工程有限公司

代表人：代表人：

聯系電話：聯系電話：

日期：

第四篇：小區物業服務企業選聘方案

青羊區博瑞·都市花園第二屆業主大會業主委員會

博瑞?都市花園選聘物業服務企業方案(草案)

（征求意見稿）（第 20 1 0 0 5 1 7 0 1 5 號）

根據中華人民共和國《物權法》、國務院和成都市《物業管理條例》、《成都市房產管理局關于進一步規范物業服務招標投標活動的通知》等法律法規，以及博瑞?都市花園（以下簡稱“本小區”）《管理規約》《業主大會議事規則》的相關規定，制訂本小區物業服務企業的選聘方案。

本小區業主大會與博瑞物業管理有限公司（以下簡稱博瑞物業公司）原簽訂的物業管理服務合同已于2008年12月31日期滿終止。博瑞物業公司由街道辦指定代管本小區物業服務事宜已近一年半（代管期間該公司只是依照原物業管理服務合同中約定的物業服務事項、質量提供相應的物業服務），在此期間，博瑞物業公司已經失去原物業管理服務合同主體的法律地位；第二屆業委會成立后，業委會曾以工作函的形式向博瑞物業公司發出補辦續聘手續的要約，博瑞物業公司在2010年2月10日的回函中明確表示愿意參與競聘；業主大會通過的《管理規約》第三條明確約定本小區物業管理模式為“本建筑區劃內，實行由業主依法選聘物業服務企業，雙方依據物業服務合同約定共同對物業共有部分進行管理、維修、養護，并維護相關區域的環境衛生、綠化養護、安全防衛和公共秩序的物業管理模式。”鑒于上述情況，本小區物業服務企業的聘用只能采取選聘方式。

希望廣大業主能主動關心小區的和諧建設。為提升小區的品位，為使自己的物業有所增值，積極推薦自己心目中的好的物業企業來參加競聘。同時從小區整體利益出發，行使好自己的權利，積極參與、精心挑選，爭取選聘一家能真正為廣大業主服務的物業企業。業委會及選聘工作組會將選聘情況和進程及時告之全體業主，使這次選聘工作真正做到公平、公開、公正、透明。

一、物業服務企業選聘的原則：

（一）根據國務院《物業管理條例》第三條的規定，本次物業企業的選聘工作堅持公開、公平、公正的原則。根據《成都市房產管理局關于進一步規范物業服務招標投標活動的通知》第一條的規定，本次選聘工作采取公開招標投標方式進行。

（二）根據本小區《管理規約》第十一條、《業主大會議事規則》第二十二條的規定，業主委員會作為業主大會執行機構，負責辦理實施招標活動相關事宜。為了保護小區業主的合法權益和維護小區和諧穩

1定，本次選聘工作由業委會領導下的選聘工作組具體實施。

（三）區房管局、街道辦、社區指導監督原則。

（四）物業服務企業選聘結果，由全體業主投票表決，經權數和戶

數均超過1/2的業主通過后生效。

（五）參聘物業服務企業應本著公平競爭的原則，物業公司宣傳時

可作比較，提出多項主張和意見，但不得攻擊其他物業公司，不得以各種不正當的手段進行上門拉票，不得有亂張貼、亂派發資料、虛假宣傳等影響公平競爭和干擾業主生活、擾亂正常選聘工作的行為。如有上述不正當手段和現象之一，則經選聘工作組核實并表決是否取消其參聘資格。

（六）為避免出現惡性壓價競爭，給本小區留下服務隱患，本次競

聘不得低于現有服務質量，在住宅和商業物業費上不得低于現行物業服務費標準。

二、服務質量標準：

（一）標準一：維持現物業服務收費標準（多層住宅0.8元/㎡〃月，電梯住宅1元/㎡〃月，商鋪2元/㎡〃月），地下和架空車位物業服務費30、40、50元/個〃月；服務質量不得低于現有的實際服務質量水平，在安防、衛生、綠化方面應有所提升（服務質量標準見附件）；公共產權收益歸全體業主所有，物業公司可按照總收益的30%—40%提取管理費用。

（二）標準二：按“一級物業服務等級”服務標準和“乙等環境設

施設備項目等級”（目前小區現有環境設施設備項目等級還無法達到“甲等”）服務標準，要求達到和超過剛入住時的服務水平；公共產權收益歸全體業主所有，物業公司可按照總收益的30%—40%提取管理費用。按成都市《關于進一步規范物業服務收費的通知》中的政府指導價，本標準的物管費可能達到電梯1.56元/㎡〃月；多層1.07元/㎡〃月。

以上兩個標準，在業主大會召開前由幢代表在收集意見基礎上表

決選定一個標準，提交業主大會表決。

三、參聘物業服務企業報名條件

（一）根據建設部《物業服務企業資質管理辦法》第八條的規定，參與競聘的物業服務企業必須具備二級及二級以上的資質，信譽良好（建立了企業及其從業人員的信用信息，且上信用記分高于60分。屆時業委會將組織業主和業主代表對參與競聘企業進行明察暗訪）。

（二）必須是依法設立、從事物業服務活動、具有獨立法人資格、取得資質證書的企業。

（三）為建筑區劃配備的物業服務力量與《成都市物業服務力量配

置指導標準》相對應。

（四）必須持有該企業現有物業服務小區業主委員會出具的能配合所服務的小區業主大會、業主委員會為小區物業管理服務的證明。

（五）能承諾按照《成都市物業服務履約保證金管理指導意見》的規定交納物業服務費用總額的20%作為物業服務履約保證金；承諾簽訂規范性的物業服務合同；承諾嚴格按照小區管理規約和物業服務合同開展工作，維護業主利益，不能接受地產公司的違規指令，未經業主大會和業主委員會表決同意不得允許開發商進入本物業管理區域施工或進行其它任何商業活動等，諾有違反立即解約，保證金不退”。

（六）本小區原物業服務企業應于競聘報名時向業主委員會提交本

小區以下資料原件：①竣工驗收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。②技術資料。包括設施設備的安裝、使用和維護保養等資料。③物業質量保修文件和物業使用說明文件。④實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料。⑤業主檔案和物業使用、維護、管理所必須的其他資料。如物業的規劃、建設的有關資料等。

（七）、按相關法律法規的規定繳納投標保證金，由第三方代管。

四、選聘工作流程

（一）公示選聘工作組分工職責、選聘方案（草案）（征求意見稿）

和召開業主大會公告。

（二）制訂和表決正式選聘方案。

1.將選聘方案（草案）（征求意見稿）中制訂的兩個服務標準供代

表大會選擇，代表大會選定一個標準提供給業主大會表決，制定正式選聘方案（草案）。

2.公示正式選聘方案（草案）（包含選聘方式、具體實施者、服務

標準、詳細的報名條件）、業主花名冊，標準物業服務合同（物業管理服務合同<示范文本>）。

3.選聘方案（草案）和服務標準采取書面征求意見方式召開業主

大會表決通過。

4.公布表決結果。

（三）評標工作,評標結果提交業主大會表決

1.根據通過的選聘方案開展招標工作，制訂標書、細化報名條件、制訂評標方案，公告招標書及評標方案，邀請達到標準且有意向的物業企業參與投標。

2.安排投標企業展示物業服務方案和現場答疑，組織業主代表對

投標企業參觀考察。

3.業委會組織棟代表和業委會成員一起評標、預選出三家企業。

4.公示評標和投票選擇結果，提供給業主大會投票決定。

5.組織召開業主大會書面表決，從三家候選企業中選出一家，經

權數和戶數均超過1/2的業主通過即中標。

6.公布表決結果（如果無任何一家有效過半，則由選聘工作組投

票表決選擇出其中一家企業，提交業主大會再次表決是否聘用。若仍未能有效過半，則依法重新組織招標工作），宣布中標企業，并向中標企業發出中標通知書，同時通知所有未中標的投標單位。

7.公示物業服務合同內容。

8.業委會與中標物業服務企業簽訂本小區物業服務合同。

9.安排工作交接。

（四）時間安排

1.暫擬定于2010年6月5日——6月12日以書面形式召開業主大

會，表決選聘方案（同時補選業委會缺額委員）。

2.以后每步工作推進時間根據工作進展來確定。

3.此次選聘物業工作所需公告事宜,由選聘工作組負責公示，由業

委會兼章。統一公示期限為七天，請廣大業主積極參與和關注。

五、業主提出意見和建議的方式

（一）凡對公示文件和選聘工作有意見和建議的業主，請到業委會

辦公室以書面形式提出，匿名意見和建議恕不受理。

（二）選聘工作組辦公地點、聯系方式

辦公地點：27幢5單元102號業委會辦公室

聯系方式：每周三晚8：00-10：00值班接待

郵箱地址：qmipajun@126.com

（三）網上公示文件。網址：www.tmdps.cn

青羊區博瑞〃都市花園

第二屆業主大會業主委員會

物業服務企業選聘工作組

二〇一〇年 五月 十七日

附件：服務標準

第五篇：看不懂的物業收支清單 小區物業費公示

看不懂的物業收支清單 小區物業費公示“貓膩”多

《北京市物業管理辦法》頒布實施后，北京各小區物業公司基本都如期“曬”了賬單，但很多物業公示的賬單列項與實際不相符，還有故意隱瞞公共收益等，種種虛假做賬方式，或早已是物業行業經營的潛規則。

看不懂的物業收支清單

業主每年交的物業費都用哪兒了？為了解決這一疑問，根據市住建委此前要求，北京市的物業公司自今年起，開始向業主公示物業收支情況，盡管這一政策的初衷是為了化解因物業費花得不明不白導致業主與物業公司扯皮，但在實際執行的過程中卻遭遇了物業公司的種種變相抵制。

家住天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]北二區的李先生告訴記者，根據其所在小區物業公司北京方佳物業公司（以下簡稱“方佳物業”）提供給業主去年物業收支清單，2010年，方佳物業共計盈利103萬元，其中物業服務收入6439萬元，支出6476萬元，共虧損23萬元；物業經營收入3527萬元，成本支出3387萬元，盈利140萬元。

“雖然經營賺了錢，可這錢一來沒有為業主抵消物業費，二來更重要的是，哪賺的錢我們并不知道。”李先生告訴記者，雖然“物業經營收支情況”一欄中顯示最終收入了3527萬元，但其項下的子項目包括物業共用部分車位收入、外墻及電梯廣告收入、其他收入，均顯示收入為“0”。

“既然這些子項目收入都為零，那么這3527萬元的收入從哪里來的，為什么不公示呢？”在李先生看來，物業公示清單就是為了讓業主明明白白，但是現在依然看不懂，更重要的是，在小區內部，隨處可見各種經營性質的廣告欄，塔樓部分電梯內，也出現了廣告，共用部分的收費車位也被租用得滿滿當當，這部分收益到哪去了，3527萬元的經營收入又是從哪來的，包括李先生在內的天通苑北二區的業主們并不清楚。

對此，方佳物業在天通苑二區的服務人員則表示車位收益并不應該屬于經營收入。然而記者在西直門附近某小區物業公示出的物業收支清單看到，雖然小區內只有不到200戶的業主，并不能很好地吸引廣告投放，但物業共用部分也產生了收入，包括車位收入、外墻及電梯廣告收入共計為3.44萬元，根據物業公司提供的賬目，這部分收益被抵消到了業主的物業費中。“天通苑這么大的社區，公共資源這么多，物業共用部分收入為?0?，有點說不過去。”負責該小區的物業人員分析表示。

值得一提的是，方佳物業還同時向業主公示了今年物業收支預算，預計今年“物業服務收支情況”虧損額將達到23萬元；“物業經營收支情況”盈利155萬元，但其中共用部分的收支預算仍然為“0”。

收支賬單公示后，在天通苑社區網站上引起熱議，網友普遍認為，方佳物業收支情況公示清單過于簡單，部分地方仍然“看不懂”，公示賬單的本質是讓業主了解具體情況，而非走過場。業主監督仍無從下手。

“甭說停車費和廣告的錢都哪去了，就說我們每年交的物業費，據說6000多萬，可這錢都花哪去了？”業主張女士告訴記者，雖然天通苑很多小區是經濟適用房，物業費稍微低廉一些，目前約為0.56元/平方米，但由于公用面積較大，物業公司有很多可出租的房源，收入來源較多。

公用面積收益不算小區盈利

“基本上沒有多少物業公司說自己賺大錢的，收支持平算是不錯了，大部分都哭窮，但其實大部分物業公司并不賠錢。”一位多年從事物業管理工作的業內人士趙先生告訴記者，如果經營得不錯，管理的小區面積大，一年有1000萬元盈利不成問題，小一點的公司每年也能盈利10萬元左右，物業曬出的賬單并不能反映公司的真實收支狀況。業主·物業工作室負責人邵里庭也坦言，在北京經營物業公司幾乎不會賠錢，如果年利潤少于1000萬元，物業就會拍拍屁股走人，給后面的物業留下一個爛攤子，這樣的事在個別小區曾經出現過。真實情況是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]小區公布的收入來看，也就是物業服務收入6439萬元，加上物業經營收入3527萬元，總共9966萬元收入，利潤應該在2989.8萬元。

“物業經營收入應該指其以公司形式經營的一些項目，在小區內或不在小區，這些收入大多數物業不愿詳細公布，而電梯廣告和車位收入則是物業總收入的一大部分，這部分在天通苑小區沒有完全顯示出來，是不正確的。”邵里庭說。

“公示費用＞實際支出”已成行規

除了未將公用面積收益算入小區盈利范圍外，通過“做賬”的方式，使得公示費用遠遠大于實際支出也成為當下物業行業的一個行規。

“現在不少物業管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項目，都委托給專業公司去做，這樣遠比自己聘請工人更省人力、物力，而新建小區的不少維修項目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有售后服務保障，并不需要物業花錢，但物業公司卻告訴業主，這部分是需要花錢的，自然有了成本去處。”一位不愿透露姓名的小區物業工作人員告訴記者，物業真正需要支付的費用，也就是保安工資、日常衛生打掃等開銷，以電梯維護費為例，很多剛剛入駐的小區由于電梯是新安裝的，電梯廠家會有兩年的時間免費負責維修和保養，所以根本不存在電梯維護費，即使兩年以后，維護費也是有折扣的，因此把這部分全部算在物業費中，肯定是不合理的。此外，如果物業將小區治安外包給保安公司，就不需要物業為保安繳納保險，但工作人員保險費仍然會出現在被公示的賬單中。

上述工作人員告訴記者，物業公司做賬時將支出做大，然后將這個賬面公布給業主，這早已是物業經營的潛規則。以北京某小區為例，物業公布治安維護費用時提出，小區有29名保安，每人月工資1800元，相當于一年的保安費用為626400元，而真實情況是，這個小區只有18名保安，每人每月的收入只有1260元，一年只需要272160元。此外，物業公示的數字是，以每月1600元工資雇用25名保潔員，實際這個小區的保潔員總共18人，每人月工資是1160元。因此，業主所交的物業費，肯定與得到的服務不符。而居住在這個小區的業主根本不可能每天去數小區里究竟總共有多少位保安和保潔員，因此物業公司的賬目這方面做貓膩是最容易的。即使公布了物業的收支情況，也不能真實反映物業費的真實去向。在電梯維護方面，這位物業工作人員贊成趙先生的觀點，他說，同樣是上述小區，公示出的每部電梯每年維護費和電費是6萬元，但這個數字是按照電梯每天運行24小時計算出來的，但事實上，即使是最繁忙的電梯，每天最多也只運行12個小時，耗電量也沒有公示的那么多。但是這些情況，業主僅從物業公司公示的賬面上，根本很難發覺。

人們依然能記得，在“戰火”至今依然在燃燒的建外SOHO小區“物業門”中，兩年前，當業主將老物業公司——賽特物業炒掉后，請來新的賓至物業時，出現了身穿代表兩家不同物業公司外套的保潔人員在小區打掃衛生，讓人們不解的是，即使物業費分文不交給賽特物業，但這個老物業還是“賴”在小區里長達一年多之久。“這說明物業服務是塊大蛋糕，根本就賠不了錢。”趙先生告訴記者，由于缺乏合理的監管和審計，物業公司做賬時貓膩很多，只要把賬面做成虧損就可以了，真實情況是，大部分物業的實際支出遠比公示出來的支出數字低得多。

應為物業服務內容 卻向業主二次收費

事實上，不公示的不單單只有收益，張女士和許多業主也都反映，小區的物業雖然公示了支出情況，卻并不公示相關聯可提供的服務都有哪些，從而在服務過程中進行二次收費的情況也屢見不鮮。張女士便告訴記者，有一天自己家里的馬桶堵了，只有老人和剛剛兩歲的孩子，只好求助物業公司幫忙疏通。物業公司上門查看情況后表示，這個不歸物業管，如果疏通需要繳費，而收費標準卻遠遠高于外面專業的疏通公司，但在業主手冊中卻明白顯示，疏通下水道應為物業服務范圍。正是由于這樣的原因，小區內很多業主從今年開始拒交物業費，理由是：物業費公示看不懂，既然不知道自己錢花哪去了，自然不應該交。

新天地小區是朝陽區內一個中高檔小區，業主季先生（化名）回憶說，在2008年自己剛剛入住該小區的時候，物業公司的每一名員工都把業主當做家人一樣對待：老人獨自出門攙扶到小區門口，主動跟每位進出大門的業主打招呼，下水管堵了、暖氣跑水，物業的工人一定是隨叫隨到。不過，這樣的日子只持續了不到一年，隨著業主的大批入住，物業工作人員的態度開始走下坡路。

“小區有3000多戶業主，每年向物業公司交納高額的物業費，可換來的卻是完全沒有服務意識的消極怠工。”季先生告訴記者，新天地小區的治安并不好，發放小廣告的人員、黑摩的、出租車隨意進出，可業主如果開車進到小區地面，卻會遭到保安的粗暴阻止。小區數次出現保安毆打業主的事件，而且物業從不公示電梯廣告等公共收益。業主與物業公司的矛盾顯然愈演愈烈，并且在業主論壇上得到升級。

專家建議

包干制改酬金制 服務量化收費 業主·物業工作室負責人邵里庭提出三點意見解決小區物業費公示方面存在的問題。首先，在現行的物業服務包干制的基礎上逐步進行改革，改成酬金制，也就是業主與物業公司一起先將每個項目進行獨立核算，用物業支出的費用和成本確定物業費，按照核算出來的數字向業主收取物業費，讓物業公司成為代管物業費的一方，并從中賺取酬金。“目前，北京至少有10個小區在進行酬金制的試點，在這些小區當中，沒有一個出現物業公司和業主對物業費提出質疑的情況發生。”邵里庭說。

其次，業主應聘請第三方對物業的收支情況進行審計，徹底將物業假賬、模糊賬杜絕掉，讓業主所交的物業費有明明白白的去處，真實反映出物業費的支出情況。

最后，也是最關鍵的一點，就是迅速成立業主委員會，選出業主的代表，使小區業主團結起來，如果希望炒掉不合格的物業公司，業主拒交物業費是最不合理也不合法的方式，業委會才是惟一可以代表物業做這項工作的合法組織。商報記者 李子君/文 焦劍/漫畫

二、公用設施設備日常維修、保養費（開封市物業管理規定）

維修保養費=100元/平方×15% /25年×12月/年×40%=0.0200元/月.平方米

三、辦公費（含電話費，公用水電費，應酬及其他開支費用）

辦公費= 全年費用預計5萬/ 12個月 ÷建筑面積45000平方米=0.093元/月平方米

四、固定資產（辦公設備，監控系統）折舊費

固定資產總額約為4.5萬，平均折舊年限為5年。則

折舊費= 45000元 / 5年×12月/年 ÷建筑面積45000平方米=0.017元/月平方米

五、風險金=800元/月÷建筑面積45000平方米=0.018元/月平方米