第一篇：選聘物業講話稿[大全]

各位委員：

**物業從2007年10月1日進駐**花園為我們服務已四個年頭了。四年來他們為小區一方平安做出了貢獻。尤其是業委會成立后通過和他們的溝通與督促，看到他們近階段對小區的管理還是積極的，碰到不少棘手的問題他們動了腦筋，想了辦法，有些問題的解決還爭取到了方松街道領導的支持。今年以來在居委會、業委會的支持下完成了*樁實事，特別是：東大門亂停車準備置石球之事。為增加*只停車位多次走訪街道與消防支隊，為改善小區的面貌做了他們應該做的工作。但過去的*年中對**花園內沒有一個機構能對**物業予以嚴格監督和支持，以致他們在服務中沒有完全參照《**居民住宅物業規范四級服務標準》為小區服務，如保安、保潔綠化，綜合管理方面工作存在著不少地方不達標、不到位，有些不足問題多年來養成了習慣，變成服務領域中的欠賬，廣大業主意見最大的是：

1、晚間主干道汽車亂停，沒有管理到位，又沒有采取積極措施；

2、經常有失竊事件發生，停留在登記報告上；

3、綠化保潔，外包以致服務不到位，處處存在管理死角，業主意見很大；

4、群租問題突出，主要是對面飯店，洗腳店的員工他們經常半夜擾民，又亂丟垃圾，以致業主晚上多人多次來業委會、物業投訴；

5、業主報修服務不及時，能混即混過去；

6、部分業主車庫進水遲遲不能解決；

當然這里有開發商的問題，也有個別業主自身素質問題，但**物業在管理中存在著漏洞，問題是客觀存在的。一些業主不愿交物業費，說明業主有怨氣，間接地反映出物業公司溝通不到位，服務不到位，不少問題如積極溝通，動腦筋想辦法，都能合理地解決的，業主應該會補交物業費的。當然個別人存心鉆空子，賴帳，居委會業委會一定支持**物業拿起法律武器。

近*年來我們注意到物業公司的勞動力成本增加問題，這是普遍現象老城區物業費比我們少了幾成，為什么他們照樣管理的不錯，優勝劣汰個別物業出局，非常正常，為了精打細算不能降低我們四級服務的標準，何況**花園物業管理費在**地區來說是很高的，此時我們只能講**物業收入比以前二年少一些。如他們的服務能基本達到四級服務標準，定會獲得廣大業主認可，賴賬的人沒有市場這樣我們將進入良性的循環，這是一樁雙贏的事情。

業委會委員來自各行各業，年齡經歷各不相同，我們間必須通過時間磨合，才能使工作得心應手，對小區的管理和有關政策法規我們只能邊學邊干，但大家都有一顆無私奉獻的愛心，我們的目的：“為了自己居住的家園成為**區真正上檔次的小區”。數月來我們利用各種形式積極與物業管理層溝通督促，肯定了他們的成績，同時尖銳地提出了業主們的正確的批評意見，目的是促使他們盡快地整改，續聘的日期一退再退是為了**物業通過積極整改獲取廣大業主的認可。

應該講近階段**物業工作是積極的，不論是東大門**花園園牌構造，兒童樂園的修理，木質平臺，木橋修補，漆桐油，還有部分聯排進水改造，30多戶進戶電纜線的免費實施安裝，40顆欒樹更換等。最近他們對小區技防改造，安全，綠化綜合管理構想以書面的形式向業委會居委會作了匯報和建議，真如王江洪經理在2次座談會講的“我的團隊有決心有信心把**花園的事做好”但根據觀察和業主的反映我們認為**物業在整改中力度不夠，部分整改仍停留在可頭上。根據雙方共識與法規要求2001年9月續聘工作必須照章進行。

根據有關規定要求第一輪為續聘，全體業主參選，選票超過2/3，**物業續聘成功，本次聘期為一年，選舉中業委會將嚴格遵守各項規范和紀律，做到公開、公平、公正，如續聘成功，我們準備：

(一)業委會可利用一年的時間內理順**物業管理中的欠賬，通過監督促使其基

本達到四級標準。

(二)合理的正確的清理4年公用事業收蓋（停車費）問題，使其移交給業主大會（業委會）

(三)一年后**達到四級標準或基本達到雙方認可，我們將提請業主大會表決如超過2/3同意續聘三年。

對**物業，優勢部分：熟悉小區，清楚存在問題與不足，容易整改，只要認真整改后能基本達標。

劣勢部分：歷史欠賬給部分業主已造成感情傷害，可能落選。

如續聘失敗將及時，我們將啟動第二輪方案進平臺選3家物業公司以招標形式公開選聘物業公司；

對新物業公司來講可能便于管理，但未知部分是：

1、新物業公司對小區有一個熟悉的過程，一個階段內服務會不到位；

2、新物業內管理層及員工的素質不確定，如服務更差怎么辦？都是未知的3、上屆物業欠收費用各種賬目處理將成為棘手問題。

妥否

請各位委員提出寶貴意見，謝謝！

***

2001.9.7

第二篇：物業服務企業選聘方案

盤龍廣場小區物業服務企業選聘方案

根據《盤龍廣場小區業主大會議事規則》、《盤龍廣場小區業主公約》的規定，經業主委員會根據月日業主代表大會意見初步制訂，月日業主委員會會議修訂通過本物業服務企業選聘方案。

一、選聘工作的實施主體

物業服務企業的選聘工作，主體資格歸屬于業主大會。具體工作事宜由業主大會授權小區業主委員會物業選聘工作小組實施。

二、選聘工作的方式

采取續聘或者公開招標的方式，由業主大會決定。

第一，業主大會決定續聘現任物業公司的，現任物業公司愿意按照本選聘方案的原則接受續聘，在物業服務終止期限二個月前向業主委員會提交前期物業工作報告、財務收支報表、續聘物業服務方案、物業服務費測算方案和物業服務合同草案以及企業資信證明，經過物業選聘工作小組討論認同物業服務方案和物業服務合同符合業主大會通過的本選聘方案的，授權業主委員會代表業主大會簽訂物業服務合同。現任物業公司放棄續聘資格的，或者未在規定時間內提交前期物業工作報告、財務收支報表、續聘物業服務方案、物業服務費測算方案和物業服務合同草案的，業主大會授權業主委員會采取公開招標方式選聘物業服務企業。第二，業主大會決定采取公開招標方式的，業主大會授權業主委員會開展物業招標。參與投標的物業服務企業需經過報名、提供資質、業績證明文件，資格預審，閱讀理解招標文件，提交書面投標文件，樓盤考察，評標答辯，合同談判等招標程序。

物業選聘工作小組根據小區實際情況和報名物業服務企業的情況初選3家符合條件的物業服務企業參與投標。如果符合條件的報名物業服務企業少于三家、只有二家或一家的，物業選聘工作小組根據本選聘方案、招標公告和招標文件與符合條件的報名企業通過競爭性談判簽訂物業服務合同。

小區業主委員會物業選聘工作小組按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

業主委員會代表業主大會依照本選聘方案、招標公告、招標書和中標人的投標書以及答辯會記錄，在物業服務合同示范文本的基礎上與中標人簽訂物業服務合同，并按規定公布。

三、物業選聘程序：

1.續聘現任物業的程序

（1）業主大會通過本物業選聘方案和決定續聘現任物業公司；

（2）現任物業公司根據本選聘方案的原則提交物業服務方案、物業服務費測算方案和物業服務合同（草案）；

（3）物業選聘工作小組討論現任物業公司提交的方案和合同草案；

（4）提請業主委員會表決物業服務合同和物業服務方案、物業服務費測算方案；

（5）業主委員會代表業主大會簽訂物業服務合同。

2.公開招標的程序

（1）選聘物業企業方案公示階段

（2）業主大會表決選聘物業企業方案階段

（3）招標公告和招標書起草和審議

（4）物業招標備案和招標公告

（5）物業企業公開報名和資格預審

（6）發放招標文件

（7）編制投標文件

（8）公開開標、評標、答辯、決標

（9）簽訂物業服務合同并備案

（10）物業交接驗收

四、參與公開招標的企業應符合以下要求：（續聘現任物業的，現任物業公司的物業服務方案應當同樣符合相應條件，下同）

（1）依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有三級或三級以上物業服務企業資質的物業服務企業；

（2）從事物業管理3年以上；

（3）具有經營管理住宅物業累計建筑面積15萬平方米以上并且有單項建筑面積3萬以上平方米高層綜合住宅小區（包括會所、住宅、商鋪等）的管理經驗，享有較高的信譽；

（4）擬擔任物業小區經理具有2年以上管理類似綜合住宅小區物業管理小區經理崗位工作經驗和能力，熟練使用計算機進行管理，無不良執業記錄，持有小區經理上崗證書，具有大專以上學歷或者中級以上技術職稱。

五、本小區的物業服務內容要求

總體思路是：本小區住宅物業服務標準按照《上海市住宅物業服務分等收費標準》確定的與現行收費標準相對應的物業服務標準，不低于三級服務標準（前期物業服務合同規定或者當前物業服務項目高于三級服務標準的，或者配置設施設備的按四級服務標準的，不得降低服務標準或減少服務內容）。對于業主多次反映存在問題的部分（安全保障、車輛管理、設備維護保養、財務透明管理、產權明晰等）提供切實可行的方案。

六、本小區對物業服務收費標準的要求及技術指標

本小區當前的物業收費標準是高層住宅1.20元每平方米每月，商鋪1.50元/月/平方米，地下停車場60元/月/車位。

七、本次物業選聘的物業服務合同期限

擬定為三年（其中前六個月為考察期），20年1月1日～20年12月31日，具體以交接為準。

八、續聘和投標要求

續聘物業企業要求與以下投標企業要求一致：

物業服務費的結算方式為包干、部分按實結算，其中五項物業服務收費中綜合管理服務費、公共區域的清潔衛生服務費、公共區域的秩序維護服務費三項服務收費實行包干制結算，公共區域、共用場地、共用設施設備的日常運行費、保養和維修服務費兩項采取按實結算方式。投標企業應該在投標書中具體確定綜合管理服務、公共區域秩序維護服務、公共區域的清潔衛生服務、公共區域綠化日常養護、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務等涉及項目的服務承諾和服務方案。明確提出本企業對物業服務質量的監管辦法以及業主、業主委員會對物業服務質量監督管理辦法。

本小區實行第三方物業服務質量評估監理制度，由業主委員會聘請第三方中介機構不定期對物業服務企業的服務質量進行專業評估，經過評估不符合物業服務合同約定的標準的，物業服務企業依據投標書和物業服務合同承諾承擔違約責任，扣減履約保證金納入專項維修資金賬戶。

要求投標企業提供小區物業管理處崗位設置和服務人員編制數量以及工資福利標準的方案。要求投標企業在投標書中明確相關違約責任，履約保證金金額（不低于2萬元）和違約扣除辦法。

要求投標企業在投標書中提供符合住宅物業服務合同示范文本和物業服務分等收費標準以

及本選聘方案、招標公告和招標文件規定的物業服務合同（草案）。

九、投標保證金與選聘代理費用承擔

投標企業經過資格預審合格并交納投標保證金人民幣20000元，一旦中標，投標保證金轉為本次物業履約保證金。未中標的依法予以退還。

十、本物業選聘方案的實施

本選聘方案經業主大會通過后，授權業主委員會組織物業選聘工作小組全程實施本物業公開招標方案，招標公告和招標文件不得與本選聘文件相抵觸，不得侵害業主合法權益。為確保物業選聘工作的順利進行，維護全體業主的合法權益，授權業委會對在物業選聘和物業交接過程的任何違法、侵權行為，通過投訴、信訪、調解、行政復議、行政訴訟以及民事訴訟等途徑，依法維護全體業主的合法權益。授權業委會根據需要聘請律師或專業顧問參與訴訟，代理費用在小區公共收益中列支。

由于不可抗力、意外事件或者第三方責任等原因導致公開招標無法按期進行的，授權物業選聘工作小組參照本選聘方案、招標公告和招標書通過競聘或者協議等方式聘請符合資質條件的物業公司。

十一、本物業公開招標方案（征求意見稿）的公示

在小區布告欄公告征求意見，并送達相關部門。如需要的業主請直接向業委會索取。任何書面意見請在20年月日前投放至業委會辦公室意見箱，以便業委會根據反饋意見修訂草案。（已完成）

本物業公開招標方案的表決正式文稿和業主大會關于物業選聘方案的書面意見表決單在提交業主大會表決前15日公告，修正條款發放至業主代表和有關部門。業主大會關于物業選聘的書面意見征詢單由業主代表或者業主委員會委托的樓組長在表決票截止日三天前發放至全體業主。

收到書面意見征詢表決單后在規定時間內不反饋意見或者棄權的，視為同意參與投票的業主中多數業主意見。

盤龍廣場小區業主委員會

二〇一二年六月十五日

第三篇：物業講話稿

我市首部物業管理行政規章—《沈陽市住宅物業管理規定》（以下簡稱《規定》）已經市政府第46次常務會議通過，以市政府44號令正式頒布，并于XX年1月1日實施。這標志著我市物業管理在法制化、規范化發展的道路上邁出了重要一步。《規定》的頒布實施，為維護物業管理市場、規范物業管理活動提供了有力的法律保障。

一、充分認識《規定》的重要意義，切實增強物業管理工作的緊迫感、責任感

XX年9月1日，國家《物業管理條例》正式實施，這是我國物業管理發展史上的里程碑，它標志著我國的物業管理進入了法制化發展的新時期。為使國家《物業管理條例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業管理法規體系，進一步依法規范物業管理活動，《條例》頒布實施后，我們就著手成立了專門的《規定》起草小組。經過近兩年的調查研究，深入了解我市的物業管理情況并借鑒其他先進城市的立法成功經驗，并在廣泛征求各方人士意見和反復修改后，出臺了我市第一部物業管理的地方性規章《沈陽市住宅物業管理規定》。《規定》將我市物業管理遇到的問題，在《物業管理條例》規定的法制框架內，將《條例》的一些原則性條款，根據我市物業管理的實際情況進行了細化。《規定》的出臺為進一步維護我市物業市場的秩序，規范物業管理活動，使物業管理行業健康、有序發展提供了基礎保證。在我市物業管理發展史上具有十分重要的意義。

我市的物業管理始于90年代初期。經過十幾年的發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境；提高城市管理水平；促進住宅建設；實施再就業工程等方面起到了積極的作用。當前，隨著沈陽城市建設的快速穩步發展和人民生活水平的日益提高，做好物業管理工作顯得尤為迫切、更為重要。

首先，從沈陽的城市發展來看，要切實增強做好物業管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規劃，大規模建設，大力度投入，使城區的環境面貌發生了重大轉變。金廊工程、五里公園等一批重點工程的建設，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項目，特別是XX年“世園會”的勝利召開，不僅為城市增添了亮點，更提升了城市品位。但是，“三分建設，七分管理”。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務居住人群、維護公共秩序、管理建筑物的重要任務，其管理水平的高低，直接影響城市環境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質的重要方面。

其次，從人民群眾的需求來看，要切實增強做好物業管理工作的責任感。維護人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發點和歸宿點。目前，住房已成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，同時，他們也把目光從單純的關注私人房屋狀況轉變為在關注自身房屋的同時兼顧房屋周圍公共環境。房屋的價值不再是一個單一的價值主體，而是與周圍環境共同產生價值。物業管理作為住宅小區管理、社區建設的重要組成，越來越受到廣大群眾的重視。因此，物業管理工作要從維護人民群眾的根本利益出發，切實提高管理和服務水平，著力為百姓創造環境優美、秩序景然、人物和諧統一的居住環境。

為此，各級政府、各相關部門、物業管理企業都要自覺增強做好物業管理的緊迫感、責任感。

二、認真分析物業管理發展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學習、宣傳《規定》的活動

我市的物業管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會各界的高度重視，共同努力下，長足進步，已初具規模，全市登記注冊物業管理企業536家，從業人員近3萬人；具備物業管理條件的住宅區物業化率達100%；244個實行等級服務的住宅小區中，已有173個組建了業主大會和業主委員會；相關政策法規基本健全；政府相關部門的監督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場競爭機制基本形成。但在建設“四位一體”的和諧沈陽的新形勢下，在振興東北老工業基地的新工作中，物業管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現在：一是部分物業管理企業的行為不十分規范，存在著服務不很到位、收費與服務不太相符現象；二是部分規模小的企業、人員素質較低、管理水平較差；三是物業管理市場還不夠規范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業消費意識還沒有完全形成，業主重維護權利，輕履行交費義務的現象還部分存在。

因此，我們要以全面貫徹落實《規定》為契機，從實踐“xxxx”重要思想出發，認真制定學習、宣傳《規定》的工作方案和周密的培訓計劃。扎扎實實推進物業管理工作，保障當事人權益，推動物業管理行業健康發展。

一是廣泛開展各種形式的宣傳活動。要積極通過媒體開展政策問答、以案說法及各種典型經驗介紹等多種方式，使廣大群眾、社會各界人士、物業管理企業能夠在長期內對物業管理有一個系統、全面的了解；制作《規定》宣傳畫和宣傳小冊子，分發到街道辦事處、社區、物業管理企業、業主等社會各個層面；開展“市民滿意的物業管理企業”評選活動。評選出市民滿意的物業管理企業，樹立典型，以典型為載體推動我市物業管理工作水平的提高，使學習、宣傳、貫徹《規定》的活動具體化。

二是舉辦學習《規定》培訓班。組織物業管理行政主管部門人員進行培訓，使他們在熟知《規定》各項條款的基礎上，明確物業管理中的具體職責，各項職責的工作程序、法定文書以及工作時限等；舉辦物業管理企業培訓班。主要學習《規定》及其配套文件中物業管理項目的招投標、物業管理服務收費、物業管理服務合同及職業道德、服務技能等；組織舉辦街道辦事處、社區委員會、業主代表學習培訓班，逐步建立起“塊塊負責、條條保證、上下聯動”的工作體制，了解業主的權利和義務，規范業主大會、業主委員會的組建程序。

三是召開學習貫徹落實《規定》的座談會、研討會。組織各級政府的有關委辦局、新聞媒體進行研討,理順管理機制，明確責任，通過研討明確各單位、各部門與物業管理企業維修責任的劃分及在物業管理工作中應承擔的責任；組織業主、物業管理企業、街道辦事處、社區代表,分別召開座談會、研討會，研討物業管理新體制中街道辦事處、社區應發揮的作用、物業收費與服務等。

通過學習和宣傳要達到以下目的：一是讓廣大業主了解《規定》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業主權利，履行應盡的義務，規范業主大會、業主委員會行為，協調共同利益關系；二是使物業管理企業認真執行《規定》，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信業主；三是促進行政執法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權限，不隨意干預民事關系，又要認真履行職責，強化執法監督，提高執法水平，保護物業管理活動當事人的合法權益。四是使各方面形成合力，共同執行《規定》，促進物業管理，維護社區良好秩序。

四是理順住宅小區建管關系。建管問題還是制約我市物業管理的一個主要問題。這些問題的產生對廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業管理水平的進一步提高。目前，我市244個實行物業管理的住宅小區中，存在112件開發遺留問題，已經解決76件。在《規定》頒布后，我們將首先明確開發建設單位、物業管理企業和業主三者的關系，明確三者各自的責權利；其次加強與相關部門的協調聯系，堅持“條塊結合，以區為主”的原則，對存在的問題逐一進行整改、解決。

五是做好維修基金的監管工作。從我市物業管理實踐看，住宅小區的公用設施設備的維修責任劃分不清，極易給物業合理使用帶來阻礙，給業主、物業使用人工作和生活帶來不便。在繼續做好維修基金繳存管理工作的基礎上，完善制度，規范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環，確保資金的合理使用。

六是進一步理順物業管理收費與服務關系，促進行業良性發展。積極指導物業管理企業與業主按照等級服務標準確定具體服務等級和等級收費標準，使物業管理服務收費與服務內容、服務質量相統一，理順物業管理服務收費價格與服務內容、質量關系，使物業管理服務收費標準的調整與物業管理服務質量的提高在互動中前進。

（四）明確責任，齊抓共管，形成物業管理合力

我市物業管理多年的實踐證明，搞好物業管理工作，關鍵在于加強領導，明確責任。具體的說就是要形成“塊塊負責，條條保證，上下聯動”的工作機制。各區政府要對轄區內的物業管理工作負全責；街道辦事處要對區域內的物業管理工作負全責；社區受街道辦事處委托要全面履行好監督、協調、指導職責。規劃、建設、執法、城建、公安、民政、物價等有關部門，要各司其職，各負其責，形成工作合力，將工作觸角延伸到小區管理的每個環節。特別是市、區兩級物業管理行政主管部門，要從實際出發，加強政策指導和工作協調，及時研究和解決物業管理工作中出現的問題，為全市住宅區物業管理工作的持續健康發展提供有力保證。

第四篇：物業服務企業選聘過程報告

龍泉嘉園小區前期物業服務

協議選聘過程報告

根據《物業管理條例》和《前期物業服務企業招投標管理辦法》《龍泉嘉園小區臨時管理規約》的規定，我公司成立物業選聘工作小組，組長由徐勤友擔任，負責前期物業選聘工作。

一．選聘前期物業公司基本要求

（1）依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有三級或三級以上物業服務企業資質的物業服務企業；

（2）從事物業管理3年以上；

（3）具有經營管理住宅物業累計建筑面積15萬平方米以上并且有單項建筑面積1萬以上平方米高層綜合住宅小區（包括會所、住宅、商鋪等）的管理經驗，享有較高的信譽；

二、龍泉嘉園小區的物業服務內容要求

總體思路是：本小區住宅物業服務標準按照《臨沂市住宅物業服務分等收費標準》確定的與現行收費標準相對應的物業服務標準，不得降低服務標準或減少服務內容）。對于反映存在問題的部分（安全保障、車輛管理、設備維護保養、財務透明管理、產權明晰等）提供切實可行的方案。

通過對龍泉物業管理公司資質的考察，和龍泉物業提交物業服務方案、物業服務費測算方案和物業服務合同（草案）。決定聘任龍泉物業公司為龍泉嘉園小區的前期物業管理企業。簽訂前期物業服務合同，并嚴格按照前期物業管理合同約定標準管理服務。

臨沂嘉豪房地產開發有限公司

2013年11月11日

第五篇：小區物業服務企業選聘方案

青羊區博瑞·都市花園第二屆業主大會業主委員會

博瑞?都市花園選聘物業服務企業方案(草案)

（征求意見稿）（第 20 1 0 0 5 1 7 0 1 5 號）

根據中華人民共和國《物權法》、國務院和成都市《物業管理條例》、《成都市房產管理局關于進一步規范物業服務招標投標活動的通知》等法律法規，以及博瑞?都市花園（以下簡稱“本小區”）《管理規約》《業主大會議事規則》的相關規定，制訂本小區物業服務企業的選聘方案。

本小區業主大會與博瑞物業管理有限公司（以下簡稱博瑞物業公司）原簽訂的物業管理服務合同已于2008年12月31日期滿終止。博瑞物業公司由街道辦指定代管本小區物業服務事宜已近一年半（代管期間該公司只是依照原物業管理服務合同中約定的物業服務事項、質量提供相應的物業服務），在此期間，博瑞物業公司已經失去原物業管理服務合同主體的法律地位；第二屆業委會成立后，業委會曾以工作函的形式向博瑞物業公司發出補辦續聘手續的要約，博瑞物業公司在2010年2月10日的回函中明確表示愿意參與競聘；業主大會通過的《管理規約》第三條明確約定本小區物業管理模式為“本建筑區劃內，實行由業主依法選聘物業服務企業，雙方依據物業服務合同約定共同對物業共有部分進行管理、維修、養護，并維護相關區域的環境衛生、綠化養護、安全防衛和公共秩序的物業管理模式。”鑒于上述情況，本小區物業服務企業的聘用只能采取選聘方式。

希望廣大業主能主動關心小區的和諧建設。為提升小區的品位，為使自己的物業有所增值，積極推薦自己心目中的好的物業企業來參加競聘。同時從小區整體利益出發，行使好自己的權利，積極參與、精心挑選，爭取選聘一家能真正為廣大業主服務的物業企業。業委會及選聘工作組會將選聘情況和進程及時告之全體業主，使這次選聘工作真正做到公平、公開、公正、透明。

一、物業服務企業選聘的原則：

（一）根據國務院《物業管理條例》第三條的規定，本次物業企業的選聘工作堅持公開、公平、公正的原則。根據《成都市房產管理局關于進一步規范物業服務招標投標活動的通知》第一條的規定，本次選聘工作采取公開招標投標方式進行。

（二）根據本小區《管理規約》第十一條、《業主大會議事規則》第二十二條的規定，業主委員會作為業主大會執行機構，負責辦理實施招標活動相關事宜。為了保護小區業主的合法權益和維護小區和諧穩

1定，本次選聘工作由業委會領導下的選聘工作組具體實施。

（三）區房管局、街道辦、社區指導監督原則。

（四）物業服務企業選聘結果，由全體業主投票表決，經權數和戶

數均超過1/2的業主通過后生效。

（五）參聘物業服務企業應本著公平競爭的原則，物業公司宣傳時

可作比較，提出多項主張和意見，但不得攻擊其他物業公司，不得以各種不正當的手段進行上門拉票，不得有亂張貼、亂派發資料、虛假宣傳等影響公平競爭和干擾業主生活、擾亂正常選聘工作的行為。如有上述不正當手段和現象之一，則經選聘工作組核實并表決是否取消其參聘資格。

（六）為避免出現惡性壓價競爭，給本小區留下服務隱患，本次競

聘不得低于現有服務質量，在住宅和商業物業費上不得低于現行物業服務費標準。

二、服務質量標準：

（一）標準一：維持現物業服務收費標準（多層住宅0.8元/㎡〃月，電梯住宅1元/㎡〃月，商鋪2元/㎡〃月），地下和架空車位物業服務費30、40、50元/個〃月；服務質量不得低于現有的實際服務質量水平，在安防、衛生、綠化方面應有所提升（服務質量標準見附件）；公共產權收益歸全體業主所有，物業公司可按照總收益的30%—40%提取管理費用。

（二）標準二：按“一級物業服務等級”服務標準和“乙等環境設

施設備項目等級”（目前小區現有環境設施設備項目等級還無法達到“甲等”）服務標準，要求達到和超過剛入住時的服務水平；公共產權收益歸全體業主所有，物業公司可按照總收益的30%—40%提取管理費用。按成都市《關于進一步規范物業服務收費的通知》中的政府指導價，本標準的物管費可能達到電梯1.56元/㎡〃月；多層1.07元/㎡〃月。

以上兩個標準，在業主大會召開前由幢代表在收集意見基礎上表

決選定一個標準，提交業主大會表決。

三、參聘物業服務企業報名條件

（一）根據建設部《物業服務企業資質管理辦法》第八條的規定，參與競聘的物業服務企業必須具備二級及二級以上的資質，信譽良好（建立了企業及其從業人員的信用信息，且上信用記分高于60分。屆時業委會將組織業主和業主代表對參與競聘企業進行明察暗訪）。

（二）必須是依法設立、從事物業服務活動、具有獨立法人資格、取得資質證書的企業。

（三）為建筑區劃配備的物業服務力量與《成都市物業服務力量配

置指導標準》相對應。

（四）必須持有該企業現有物業服務小區業主委員會出具的能配合所服務的小區業主大會、業主委員會為小區物業管理服務的證明。

（五）能承諾按照《成都市物業服務履約保證金管理指導意見》的規定交納物業服務費用總額的20%作為物業服務履約保證金；承諾簽訂規范性的物業服務合同；承諾嚴格按照小區管理規約和物業服務合同開展工作，維護業主利益，不能接受地產公司的違規指令，未經業主大會和業主委員會表決同意不得允許開發商進入本物業管理區域施工或進行其它任何商業活動等，諾有違反立即解約，保證金不退”。

（六）本小區原物業服務企業應于競聘報名時向業主委員會提交本

小區以下資料原件：①竣工驗收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。②技術資料。包括設施設備的安裝、使用和維護保養等資料。③物業質量保修文件和物業使用說明文件。④實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料。⑤業主檔案和物業使用、維護、管理所必須的其他資料。如物業的規劃、建設的有關資料等。

（七）、按相關法律法規的規定繳納投標保證金，由第三方代管。

四、選聘工作流程

（一）公示選聘工作組分工職責、選聘方案（草案）（征求意見稿）

和召開業主大會公告。

（二）制訂和表決正式選聘方案。

1.將選聘方案（草案）（征求意見稿）中制訂的兩個服務標準供代

表大會選擇，代表大會選定一個標準提供給業主大會表決，制定正式選聘方案（草案）。

2.公示正式選聘方案（草案）（包含選聘方式、具體實施者、服務

標準、詳細的報名條件）、業主花名冊，標準物業服務合同（物業管理服務合同<示范文本>）。

3.選聘方案（草案）和服務標準采取書面征求意見方式召開業主

大會表決通過。

4.公布表決結果。

（三）評標工作,評標結果提交業主大會表決

1.根據通過的選聘方案開展招標工作，制訂標書、細化報名條件、制訂評標方案，公告招標書及評標方案，邀請達到標準且有意向的物業企業參與投標。

2.安排投標企業展示物業服務方案和現場答疑，組織業主代表對

投標企業參觀考察。

3.業委會組織棟代表和業委會成員一起評標、預選出三家企業。

4.公示評標和投票選擇結果，提供給業主大會投票決定。

5.組織召開業主大會書面表決，從三家候選企業中選出一家，經

權數和戶數均超過1/2的業主通過即中標。

6.公布表決結果（如果無任何一家有效過半，則由選聘工作組投

票表決選擇出其中一家企業，提交業主大會再次表決是否聘用。若仍未能有效過半，則依法重新組織招標工作），宣布中標企業，并向中標企業發出中標通知書，同時通知所有未中標的投標單位。

7.公示物業服務合同內容。

8.業委會與中標物業服務企業簽訂本小區物業服務合同。

9.安排工作交接。

（四）時間安排

1.暫擬定于2010年6月5日——6月12日以書面形式召開業主大

會，表決選聘方案（同時補選業委會缺額委員）。

2.以后每步工作推進時間根據工作進展來確定。

3.此次選聘物業工作所需公告事宜,由選聘工作組負責公示，由業

委會兼章。統一公示期限為七天，請廣大業主積極參與和關注。

五、業主提出意見和建議的方式

（一）凡對公示文件和選聘工作有意見和建議的業主，請到業委會

辦公室以書面形式提出，匿名意見和建議恕不受理。

（二）選聘工作組辦公地點、聯系方式

辦公地點：27幢5單元102號業委會辦公室

聯系方式：每周三晚8：00-10：00值班接待

郵箱地址：qmipajun@126.com

（三）網上公示文件。網址：www.tmdps.cn

青羊區博瑞〃都市花園

第二屆業主大會業主委員會

物業服務企業選聘工作組

二〇一〇年 五月 十七日

附件：服務標準