第一篇：屋頂漏水不能拒繳物業(yè)費

屋頂漏水不能拒繳物業(yè)費

尾房網(wǎng)2004-10-11 11:29:00

張律師：1998 年，我買了一套獨棟別墅。1999 年交房后沒多久，我發(fā)現(xiàn)屋頂滲漏，物業(yè)公司幫我進行了一次屋頂大修。一年后，同樣的問題再次出現(xiàn)。自2000 年起至今，物業(yè)公司數(shù)次派人上門維修，但屋頂滲漏問題始終未能徹底解決。物業(yè)公司說，超過房屋保修期后的維修費用由我承擔(dān)。為此，我因屋頂滲漏沒有修好拒絕繳物業(yè)費。物業(yè)公司多次發(fā)出催款通知，我的答復(fù)是滲漏問題不解決，我就不繳物業(yè)費。近日，物業(yè)公司告到法院，要我繳拖欠的物業(yè)費。來信請問，就我的情況而言，屋頂滲漏由誰負(fù)責(zé)維修？我拒繳物業(yè)費的理由在法律上能站住腳嗎？

市民王先生王先生：屋頂滲漏屬于房屋質(zhì)量問題。你是否可以此為由拒繳物業(yè)費，關(guān)鍵要看屋頂滲漏能不能構(gòu)成你有效的抗辯理由，這需要先明確房屋質(zhì)量保修的兩個法律規(guī)定。

首先，房屋質(zhì)量保修責(zé)任由誰承擔(dān)、保修期是多長？根據(jù)國家及本市有關(guān)規(guī)定，在房屋交付時，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供新建住宅質(zhì)量保證書。質(zhì)保書詳細(xì)記載了房屋各個部位的保修期限。在保修期限內(nèi)，購房者正常使用情況下出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商需承擔(dān)免費維修責(zé)任。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，屋頂防水的保修期是五年，但在你購房時，屋頂防水保修期的規(guī)定僅是自交屋之日起兩年。根據(jù)“法不溯及既往”的原則，你適用兩年的保修規(guī)定。

從來信反映的情況看，物業(yè)公司實際上是受開發(fā)商委托進行維修的。根據(jù)民事委托行為的基本原則，受托人行為的法律后果由委托人承擔(dān)。也就是說，物業(yè)公司對你房屋進行維修的法律后果由開發(fā)商承擔(dān)。如果維修達(dá)不到質(zhì)量要求，你仍可以要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

其次，保修期滿后，屋頂滲漏應(yīng)由誰負(fù)責(zé)維修，費用由誰承擔(dān)？一般來說，屋頂屬于住宅共用部位。《上海市居住物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定，“住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本條例設(shè)立物業(yè)維修資金的，在物業(yè)維修資金中列支。”可見，超過保修期后的屋頂滲漏維修，應(yīng)當(dāng)由整幢住宅業(yè)主按比例承擔(dān)費用。由于你購買的是獨棟別墅，業(yè)主只有你一個人，所以保修期滿后的屋頂滲漏維修費用由你一人承擔(dān)。如果有維修資金的話，維修費用可從維修資金中列支，但實質(zhì)上還是由你一人承擔(dān)。在你獨自承擔(dān)維修費用的情況下，你可以自行選擇是委托物業(yè)公司來幫你維修，或是委托其他專業(yè)公司維修。

在搞清楚上述兩個問題后，可以得出如下結(jié)論：在房屋保修期內(nèi)出現(xiàn)的屋頂滲漏問題，你應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商進行交涉以維護自身合法權(quán)益；保修期滿后出現(xiàn)的屋頂滲漏問題，物業(yè)公司可以接受你的委托進行維修，但物業(yè)公司并沒有法定義務(wù)為你進行免費維修。據(jù)此，屋頂滲漏并不能構(gòu)成你不拒繳物業(yè)費的有效抗辯理由。你的理由在法律上站不住腳。

第二篇：業(yè)主拒繳物業(yè)費措施

淺談業(yè)主拒交物業(yè)費的幾種形式及應(yīng)對措施

拖欠物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費用。二是通過學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時、如期繳納物業(yè)費的義務(wù)。與此同時，物業(yè)公司也要不斷改進自身工作，增強服務(wù)意識，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭取得到業(yè)主的理解和支持。

根據(jù)自身的工作經(jīng)驗，我們粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等拒交物業(yè)費；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等原因拒交物業(yè)費；

3、因為沒入住，以房屋空置、未收房為由拒交物業(yè)費；

4、按時下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交。

處理拒交的具體應(yīng)對談判技巧和催收辦法：

一、因工程問題拒交的應(yīng)對方法和措施：從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業(yè)管理條例》《物權(quán)法》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含工程遺留維修費用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進行修復(fù)。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首行可以進行電話催繳，之后發(fā)催費函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

二、業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對方法和措施：業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的【公共區(qū)域】，即負(fù)責(zé)對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃的公共區(qū)域內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護和公共設(shè)施設(shè)備的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之秩序維護防范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家私有部分的財產(chǎn)保管則不在公共秩序維護范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴(yán)格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時間進行巡邏檢查，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說明的是公共秩序維護義務(wù)只能對社會秩序穩(wěn)定起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司的公共秩序維護義務(wù)也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險、保管費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據(jù)可依了。

三、房子空置也要交物業(yè)費：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費。

1、解讀最高院介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

2、目前現(xiàn)狀，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費。對此，在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂【業(yè)主委員會成立以后，物業(yè)合同的簽訂時物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂】，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

3、《物權(quán)法》第六章第七十條 明確規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十二條又做出補充規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。基于此規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備歸屬全體業(yè)主所有，業(yè)主對公共設(shè)施設(shè)備有共同管理的權(quán)利，所以單個業(yè)主不得已以放棄該管理權(quán)而拒交物業(yè)費。

第三篇：拒繳物業(yè)費成被告

家中被盜不繳費 法院判決也不理業(yè)主拒繳物業(yè)費被

拘留15天

長江日報訊（記者李亦中）武昌歐景苑小區(qū)一業(yè)主周某以家庭被盜為由，拒繳物業(yè)管理費。法院判決其應(yīng)繳物業(yè)管理費后1年多仍不執(zhí)行，武昌區(qū)法院昨日對其采取強制措施，作出行政拘留15天的決定。周某之妻嚴(yán)某昨日下午向本報反映，他家沒繳物業(yè)管理費，被小區(qū)物業(yè)告了，當(dāng)日上午，她丈夫進了武昌區(qū)法院后就沒有回來，打電話才得知人被法院拘留了。

嚴(yán)某介紹，他們2005年入住小區(qū)，對小區(qū)管理很不滿意，曾就小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境差向物業(yè)反映，但物業(yè)未能處理。去年3月，她家被盜，損失3萬余元，案件至今未破。物業(yè)公司未能給業(yè)主提供安全的治安環(huán)境，所以她家拒繳物業(yè)管理費。

武昌區(qū)法院執(zhí)行局負(fù)責(zé)人介紹，周某家2005年7月起至2011年8月間未繳物業(yè)管理費，小區(qū)物業(yè)公司去年將周某告上法庭。去年8月，武昌區(qū)法院判決周某向小區(qū)物業(yè)公司支付物業(yè)管理費2300余元。宣判后，周某既未申請上訴，也一直拒絕支付物業(yè)管理費。今年8月，小區(qū)物業(yè)公司向武昌區(qū)法院申請強制執(zhí)行，武昌區(qū)法院向周某下達(dá)了強制執(zhí)行通知書，周某置之不理。昨日上午，武昌區(qū)法院傳喚周某，要求周某履行法院裁決的義務(wù)，但周某表示，他家的事情沒有得到解決（即被盜案件未破），不繳物業(yè)管理費。武昌區(qū)法院于是依法對其作出行政拘留15天的決定。

周某妻子對此憤憤不平，自己家被盜，明明是受害者，反而被拘留。

律師說法>>> 不滿物業(yè) 業(yè)主可起訴北京盈科武漢律師事務(wù)所律師郁鴻生解釋，只要物業(yè)公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就必須按合約繳納物業(yè)管理費，不得以任何理由拒繳。小區(qū)物業(yè)管理不到位，業(yè)主可以取證，另行起訴物業(yè)公司，而不能作為拒繳物業(yè)管理費的理由。

第四篇：xx小學(xué)屋頂漏水修繕申請

關(guān)于申請解XX市XX鎮(zhèn)XXX小學(xué)教學(xué)樓、宿舍樓、綜合樓樓頂防水工程所需資金的報告

xx鎮(zhèn)中心學(xué)校：

我校教學(xué)樓、宿舍樓、綜合樓樓頂存在嚴(yán)重滲水現(xiàn)象，造成教學(xué)樓、宿舍樓、綜合樓所有教室墻面大面積潮濕、滲水、天花板脫落，存在很大的安全隱患。為了保障師生安全，為了教學(xué)樓、宿舍樓、綜合樓能夠正常、安全使用，現(xiàn)急需對教學(xué)樓、宿舍樓、綜合樓樓頂做防水，對部分教室進行粉刷。

該維修費用經(jīng)預(yù)算共計約_______元，(其中做防水費用約 _______元，粉刷費用約 _____元)由于我校學(xué)生少，公用經(jīng)費緊張，懇請上級主管部門 解決為盼!

特此報告

XX市XX鎮(zhèn)XXX小學(xué) 2018年4月24日

第五篇：廠房屋頂漏水報告

關(guān)于申請廠房房頂維修報告

湖南省兆亮電鍍公司：

我是遠(yuǎn)洋五金工具電鍍廠，受湖南省湘鄉(xiāng)市經(jīng)開區(qū)的委托，湖南百岸達(dá)安全科技有限公司工作組于2017年10月23日對我廠進行了現(xiàn)場隱患和安全資料管理隱患兩個方面的排查工作。該公司在我廠A3-4車間檢查時發(fā)現(xiàn)：車間頂部多處破損，造成下雨時車間多處漏水，造成嚴(yán)重的安全隱患。為此湖南湘鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安全生產(chǎn)委員會辦公室對我廠下達(dá)了《事故隱患整改交辦單》，要求我廠在2017年12月30日前將隱患整改到位。根據(jù)我廠與貴公司的廠房租賃協(xié)議，廠房受損部分，應(yīng)由貴公司維護檢修。為確保安全生產(chǎn)的需要，特請貴公司在規(guī)定期限內(nèi)派員進行維修，以便我廠接受湖南湘鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安全生產(chǎn)委員會檢查及我廠的正常生產(chǎn)。

當(dāng)否，請批示！

湘鄉(xiāng)市新湘路遠(yuǎn)洋五金電鍍工具電鍍廠

2017年12月22日