第一篇：投標風險承諾

投標風險承諾

對于此次所投貨物的供應量以及價格的風險我公司做出以下承諾：

一、貨物供應量的風險：

在合同期內，因甲方生產需的不確定性導致我公司未分配到貨物供應量，我公司愿承擔此次投標所產生的風險，尊重并理解甲方并保證絕不追究甲方的任何責任及經濟賠償。

二、價格風險承諾：

我公司承諾，如若我公司一旦中標，我公司自愿承擔市場價格的-5%之內的波動，積極執行并配合甲方的貨物分配，對于低利潤無利潤及個別虧損產品，我公司承諾會按時保質保量的送到甲方所指定的指定地點。

第二篇：投標承諾

服務承諾

1、投標人投標承諾

項目名稱:：中國工商銀行翠微路辦公樓及豐匯園、豐融園外墻氟碳漆工程投 標 人：北京吉彩裝飾工程有限公司

1、我方愿意遵守甲方規定的一切要求，提供相關技術服務。

2、如果我方中標，我方將按照甲方規定的每一項要求嚴格履行我方義務，并保證保質、保量履行合同，提供優質服務。

3、我方愿意按照國家招標法、經濟合同法等相關規定，履行我方在投標過程及中標后合同執行期內的全部責任。

4、我方同意按甲方規定的有關質量責任、工期延誤等原因而產生的對投標人的罰款和違約金。

5、我方提出的所有投標文件在投標期內保持有效，且不作任何變更及改動。

投標人：北京吉彩裝飾工程有限公司

（蓋公章）

投標人代表：

日期：2007-10-172、投標人關于材料的保證書

項目名稱：中國工商銀行翠微路辦公樓豐匯園、豐融園外墻氟碳漆工程 投 標 人：北京吉彩裝飾工程有限公司

如我公司中標，我公司做如下保證：

1.實際施工中保證提供符合招標文件要求的氟碳金屬涂料。

2.保證產品技術指標高于國家一級品標準；

3.保證15年內沒有褪色、爆皮、脫落、分化等現象；

4.保證產品、材料絕對環保、安全；

5.保證能按招標人提供的樣品的實際要求調色；

6.確保一流的基層處理施工技術。

投標代表簽字：

投標人公章：

2007-10-173、投標人關于施工質量、工期的保證書

及售后服務承諾

若我公司中標，我們做如下保證：

1.在嚴格按照振邦公司提供的涂裝配套方案和施工工藝組織施工的條件下，保證產品不出現質量問題。

2.施工質量優良，力爭達到優質工程標準；

3.我公司為保證涂料的實際涂裝效果，會在施工前提供免費樣板以便確認。

4.我方施工管理人員駐現場，對施工全過程進行全面跟蹤管理。

5.保證施工過成中對成品及半成品保護完好，不予損壞，如出現我方原因造成的壞損，由我方予以恢復；

6.嚴格按施工工藝及施工方案施工，決不偷工減料；

7.我公司對本工程保修二年，二 年內因產品及施工質量而引起的工程質量問題，由投標人負責免費維修，在保質期內本公司隨時為甲方提供完善的維護、咨詢服務。質保金有效期為二年；

8.做到“安全第一，質量第一”，完全按照國家有關安全操作規程組織施工，無安全事故；

投標人公章：北京吉彩裝飾工程有限公司

投標代表簽字：

2007-10-17

投標人商務條款承諾書

項目名稱:：中國工商銀行翠微路辦公樓及豐匯園、豐融園外墻氟碳漆工程投 標 人：北京吉彩裝飾工程有限公司

如我公司中標，我公司完全響應甲方的付款條件以及相關的處罰條款。

投標人公章：北京吉彩裝飾工程有限公司

投標代表簽字：

2007-10-17

第三篇：投標服務承諾

投標服務承諾

xxxxxxxx有限責任公司:

很榮幸能參加貴項目的投標，我單位對本次投標做出以下承諾并保證履行：

一、嚴格遵守招標文件中所規定的各項條款的有關規定，并認真履行。

尊重評標委員會的各位評委，支持評標委員會評標辦法和工作。

二、中標后，我公司承諾認真組織、精心部署、嚴格執行招標文件中所規定的以及與本工程有關的各項技術規范、標準，保證達到貴方規定的質量標準，并按期完成投標工程內容。

三、我們承諾將嚴格按照建設標準強制性條文和有關規定、標準、規范、規定要求施工，做好安全教育工作，進行安全技術交底，保證安全文明施工。

四、堅決貫徹“安全生產、落實責任”的安全生產方針。

實行本標段工程的安全生產目標；人員傷亡率為零，負傷事故率為零，重大火災事故為零。在施工過程中嚴格遵守安全生產管理規定，禁止任何違規操作，完全接受貴方的安全及質量監督，服從貴方安全等各方面管理。

五、本工程全部工作內容由我公司組織施工，不對任何部分進行轉包、分包，否則你方有權解除施工合同。

六、結合貴方工程進度的里程碑計劃，我公司嚴格按照貴方的工期要求進行施工，承諾保質、保量、安全高效的完成本項目施工。

投標單位：xxxxx有限公司

授權代理人：

日

期：xxxx年x月x日

質量保修服務

XX防腐有限公司作為獲得ISO9001質量認證的企業，為用戶提供優質的產品和服務是我們的責任，同時也是我們的目標，我們要發揮在技術和質量管理上的優勢，為業主提供優質的產品和服務。為確保本項工程榆煉原油管道防腐保護施工任務高質量地完成，我公司建立完善的售后服務小組并進行鄭重承諾。

1.保修服務小組

為了使業主了解和正確使用榆煉原油管道防腐保護成品，提高業主對我公司榆煉原油管道防腐保護質量的滿意程度，保證高質量地完成本項工程的任務，公司實行質量目標管理，特成立了保修服務領導小組。

2.保修服務小組組長

全面領導和組織本項目的保修服務保證工作，對保修服務工作負全面責任。

2.1貫徹執行公司、業主頒發的質量管理政策、技術規定、制度和要求。

2.2協調公司與業主之間的保修服務工作關系。

2.3及時批準必要的保修服務文件，并檢查保修服務文件的落實情況。

2.4監督施工中服務承諾、服務的執行情況。

3.保修服務小組成員

3.1執行保修服務小組組長的各項決策，負責具體組織、指導保修服務活動的開展，并對保修服務結果負全面責任。

3.2對保修服務工作中的技術問題負全面責任。

3.3組織做好有關技術規程、技術標準、技術操作規程的貫徹執行工作。

3.4組織保修服務工作會議，針對保修服務過程中質量問題及傾向性問題，提出糾正和預防措施。

3.5對保修服務過程中違反技術要求、操作規程、質量管理規定的，有權進行制止和糾正。

3.6對保修服務過程中出現的不合格品或保修服務保證工作失誤造成的質量問題應負有管理責任。

3.7接受業主、監理人員的監督檢查，出現問題立即整改。

4.服務承諾

4.1如我公司中標，我公司所提供的榆煉原油管道防腐保護施工要符合貴方施工技術設計要求的規定。

4.2如我公司中標，我公司將為本項項目榆煉原油管道防腐保護工程施工提供優良的服務。

4.3在運行過程中，如果由我公司提供的榆煉原油管道防腐保護層造成的故障，我公司將承擔一切責任。

4.4無償提供業務技術咨詢服務。

4.5及時處理業主的傳真、信函，并給予明確地答復。

4.6我公司在交貨開始后將委派保修服務小組進行定期和不定期回訪。

4.7在現場施工期間，我公司將給保修服務人員配專車在施工現場進行巡視，確保當場發現問題當場解決。

5.定期和不定期回訪的實施

5.1建立服務檔案及記錄。

5.2保修服務小組可根據業主的要求安排人員長駐施工現場進行質量追蹤。

5.3在工程竣工驗收前的維護和竣工后一年內的保修期間，我公司將組織保修服務人員進行不定期回訪。

文檔內容僅供參考

第四篇：投標文件各類承諾

（3）響應招標文件實質性的承諾書

劍閣縣交通局：

我公司在仔細閱讀本次招標文件的同時，認真編制本投標文件，根據招標文件中提出的各項要求，我公司在此鄭重作出如下承諾：

1、公司資質、信譽承諾：我公司為獨立法人資格，是由國家建設行政主管部門頒發的主項資質為公路工程施工總承包貳級企業，信用等級為B級（附網載信譽評定表），沒有不良行為發生（后附企業不良行為信用檔案網載資料），信譽良好，沒有處于投標禁入期內。

2、項目經理及其他主要人員承諾：擬派往本工程的項目經理及其他主要人員在參加本項目投標時沒有在其他未完工項目擔任職務，中標后至完工前也不得在其他項目擔任項目經理及主要人員職務；實行項目經理及項目技術負責人壓證施工制度，中標后提供項目經理及項目技術負責人的執業資格證書原件才能簽訂合同，至合同標的的主體工程完工后才能退還。

3、項目建設資金撥付承諾：項目業主的建設資金只能撥付中標人的項目實施地銀行開設、留有投標文件承諾的項目經理印鑒的企業法人賬戶。

4、不存在第3.1.2項任何一種情形之一承諾：本公司本次投標不存在串通投標和其他違法違規行為，所提供的一切資料均真實有效，并按評標委員會要求進行澄清、說明和補正。

5、投標內容承諾：響應本次招標范圍施工為劍閣縣喻馬路碗泉至馬鳴界；劍閣縣縣道喻馬路廣坪至開封，具體內容詳見工程量清單和圖紙全部內容。

6、工期及工程質量承諾：響應招標文件要求在90日歷天內完成本合同工程，工程質量達到國家現行施工驗收規范合格標準。

7、投標有效期及投標保證金承諾：投標有效期符合第二章“投標人須知”第3.3.1項規定；投標保證金符合第二章“投標人須知”第3.4.1項規定。

8、權利義務承諾：響應招標文件第四章“合同條款及格式”的規定。

9、已標價工程量清單承諾：響應招標文件第五章“工程量清單”給出的范圍及數量以及“說明”中對投標人的要求。

10、技術標準和要求承諾：響應招標文件第七章“技術標準和要求”規定進行編寫及施工。

11、單價遺漏承諾：響應招標文件規定，如工程量報價清單的某項未填寫報價，我公司視同已包含在其它項目單價中。

12、付款條件承諾：按招標文件響應專用條款的付款條件。

投 標 人：廣元市路橋工程總公司（蓋單位章）

委托代理人：（簽字）

2010 年 6 月 10 日（4）成本及最高限價的承諾書

劍閣縣交通局：

我公司本次投標完全響應招標文件低于成本報價按第二章“投標人須知”第10.4款規定進行認定。

投標報價（修正價）不得超過第二章“投標人須知”7.3.1項規定的最高限價。

投 標 人：廣元市路橋工程總公司（蓋單位章）

委托代理人：（簽字）

造價人員：(簽字并蓋執業)

2010 年 6 月 10 日

（3）響應招標文件相關條款承諾書

廣元市國土資源局朝天區分局 ：

我公司在仔細閱讀招標文件的認真編制本投標文件，并無條件的響應招標文件中提出的各項要求，我公司在此慎重作出如下承諾：

1、公司資質、信譽承諾：我公司為獨立法人資格，是由國家建設行政主管部門頒發的房屋建筑工程施工總承包二級企業。公司信譽良好，沒有處于投標禁入期內。如不實，構成虛假，自愿承擔由此引起的法律責任。

2、不存在第3.1.2項任何一種情形之一承諾：本公司本次投標不存在串通投標和其他違法違規行為，所提供的一切資料均真實有效，并按評標委員會要求進行澄清、說明和補正。

3、權利與義務、付款條件、技術標準和要求、工期、招標范圍、工程質量承諾：我公司完全響應招標文件第四章《合同條款及格式》中規定的權利與義務等相關條款、完全滿足合同的付款條件、嚴格按照招標文件第七章《技術標準和要求》的要求進行編寫及施工，并按招標文件中要求的工期120日歷天內完施工圖所示范圍內的全部內容，工程質量達到執行國家現行質量驗收統一標準，達到合格標準。

4、項目經理及主要人員的承諾：在擬派往本工程的項目經理及主要人員在參加本項目投標時沒有在其他未完工項目擔任職務，中標后保證全部到場施工，至完工前不再其他項目中擔任項目經理及主要人員。

5、單項遺漏承諾：若存在有單項遺漏的情況發生，我公司視為均包括完成該工程項目的成本、利潤、稅金、施工措施、風險、保險等所有費用。

特此承諾。

投標人：四川省蒼溪縣福泉建筑安裝工程有限責任公司（蓋單位章）

委托代理人：（簽字）

2010 年 4 月 6 日

（4）保證民工工資支付承諾

廣元市國土資源局朝天區分局 ：

若我公司有幸中標成為承包人，我公司承諾：保證足夠的流動資金用于本工程，及時支付工人工資、材料款等費用。

若未能及時支付工人（含民工）工資、材料費等，發包人不負有任何責任。

我方同意并接受由于未能及時支付工人（含民工）工資或材料費造成相關單位（人員）集體上訪發包人或發包人的上級主管部門，或造成停工、阻塞交通等正常運行等現象時，我公司愿意承擔一切不良后果并接受相應的經濟處罰，情節嚴重影響施工進程的，可終止合同。

投標人：四川省蒼溪縣福泉建筑安裝工程有限責任公司（蓋單位章）

委托代理人：（簽字）

2010 年 4 月 6 日

第五篇：建行投標承諾

服 務 承 諾

中國建設銀行股份有限公司鎮江分行：

我們已仔細閱讀了建設銀行鎮江分行發布的關于貴行個人貸款抵（質）押物評估機構招標的通知，對照招標通知的要求，我們對投標單位應履行服務內容鄭重作出如下承諾：

一、我們保證嚴格遵守國家建設部、國家質量技術監督局于1999年2月發布的《房地產估價規范》和建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會于2006年1月聯合發布的《房地產抵押估價指導意見》的要求進行評估工作。認真履行各項規定要求的義務與責任，依法進行房地產抵押評估。

二、我們保證向委托人提供完整、真實、合法、有效的投標文件及其他所有材料，并對其負責。

三、我們保證認真履行與貴行在合同中約定的各項服務內容，若我們未能履行合同規定的義務違反了合同條款的要求，我們將自覺承當所有責任。

四、我們嚴格按照法律的規定，并切實結合項目實際情況，選用市場比較法、收益法、成本法，對評估對象進行評估，不做任何虛假的估價，努力做到估價結果客觀、公正、合理、合法、謹慎。

五、我們嚴格規范操作，在工作中詳細的記錄查勘記錄，查勘結果，委托人簽字認可，對評估標的個體情況和周圍環境狀況進行具體描述，并在報告中予以反映。保證評估報告圖文并茂，直觀的反映評估標的的實際狀況。

六、我們承諾對評估報告書執行三級審核制度，一級審核：估價報告出具必須由兩名專職評估師簽名，第一位簽名的評估師是本項目的責任人，對報告負責；二級審核；由分公司負責人或授權人專人執行，審核估價結果的合理性；三級審核：由總公司技術總監執行，確保估價報告的質量。

七、我們將遵守“守時、守信” 的原則，保證在承諾期間內出具項目的評估報告。

八、我們承諾：若貴行認為評估報告沒有嚴格執行評估規范或對合同存在疑義的，我們將在約定的時間內做出書面回復；發現報告確實有誤的，將立即撤回并改正。

九、我們將嚴格遵守貴行要求的收費項目和標準，正當收費，杜絕亂收費行為。

十、我們將積極配合貴行對我們從事個人貸款抵押物評估進行定期檢查和不定期檢查。認真接受貴行提出的各項批評與意見，及時整改，努力提高業務水平。

十一、我們將以書面形式存檔保管所有的評估結果報告，技術報告，查勘記錄，查檔記錄。

我們將不斷加強內部管理，加強職業道德的培養，提高業務水平能力，積極接受監督。

在評估項目操作時我們將兌現下列服務承諾：

一、分公司人力資源配置

江蘇正成房地產評估咨詢與測繪有限公司鎮江分公司于2003年5月領取工商營業執照，在鎮江市房管局辦理備案手續，現有專業房地產評估技術人員12名（有關證明材料詳見資格證明文件），其中專職注冊房地產評估師 6名，具有上崗資質的評估員6名，另兼職評估師1名（具備全國注冊房地產及土地評估資質）。

鎮江分公司擁有先進的辦公設備，并建立了適合分公司運作的內部管理體系，實現了資源共享化、管理規范化、辦公自動化，大大提高了內部管理水平。

二、個人貸款的抵（質）押物的評估方法采用市場比較法、收益法、成本法。我們對個人貸款的抵押物評估操作說明如下：

（一）個人貸款的抵（質）押物評估估價方法的選用

對個人貸款的抵押物估價我們選用兩種以上的估價方法進行估價。針對已明確以房地產抵押價值評估為目的的估價，我們的估價人員將深入細致地分析委估標的抵（質）押物的特點和實際狀況，并研究委托方提供的及我們所掌握的資料，在實地勘察和調研的基礎上，結合現狀及收集的市場資料情況，有條件選用市場比較法進行估價的，我們以市場比較法為主要估價方法；收益性房地產的估價，我們選用收益法作為其中的一種估價方法；在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法進行估價的情況下，采用成本法作為主要的估價方法。

市場比較法，又稱交易實例比較法。我們根據公司掌握的市場資料，遵循房地產交易中的替代原則，選取與估價對象相關的實例，并分別進行實地勘察，從三個或三個以上已經發生交易的類似房地產的已知價格，做出交易情況、交易日期、區域因素與個別因素的修正，從而估算出估價對象客觀合理的價值的一種房地產評估方法。

收益法，是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法，是以開發或建造估價對象房屋或類似房屋所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，然后扣除折舊，得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。所謂類似房產，是指在用途、建筑結構、所處地區等方面，與估價對象相同或類似的房屋。

（二）市場比較法

運用市場法估價我們按下列步驟進行

1、可比案例數量的確定：所選取的案例即可比實例的數量不低于3個。

2、可比案例的來源：擁有大量房地產實例資料是做好市場比較法的前提，通過下列途徑建立案例數據庫，盡可能多地搜集房地產實例，具體如下：

1）充分利用鎮江市房地產信息預警預報系統會員資格，技術查閱關于房地產交易的申報登記資料；

2）查閱各種報刊上關于房地產租售信息；

3）以購房者身份與房地產經紀人和當事人洽談了解租售信息；

4）通過各類房地產交易展示會索取資料；

5）與同行之間相互交流；

6）我公司與蘇州總公司及省內分公司之間本著資源共享，互通信息以及其它途徑獲取資料。

可比實例與評估的區位與鎮江市房管局公布的16個區域劃分一致。選擇的可比案例應真實、有據可查，同時可比案例的成交時間、區位選擇應符合房地產估價規范要求，（注明房屋所有權證證號）。作為鎮江市房地產信息報告會員，鎮江市房地產市場預警預報信息系統按季度向會員定期提供反映我市房地產市場基本情況的信息指標，二手房、商品房交易的樣本的報告，鎮房指數為各項修正系數的確定提供必要的參考依據，房地產信息報告會員具有查閱二手房交易的檔案的資格，通過獲得房地產交易的登記資料，結合中介公司提供的租售信息等方法，可以及時搜集到所需大量的交易案例。將此搜集到的內容輸入計算機，建立數據庫實現快速查詢調用和動態管理。

3、可比案例的確定：可比實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中選取與估價對象房地產條件相同或相似，成立日期與估價時點相近的，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易的實例，價格選取遵循中價的原則，實際成交日期應在一年以內。

4、可比案例的修正要素及修正幅度的確定：有證據表明修正要素未能全部或部分在所選可比案例中得到體現。對可比案例進行修正時，凡進行修正的要素均需說明修正的必要性，將評估標的與可比實例充分對比后科學計算其修正幅度。為了使估價對象的比較價格更科學、合理所以必須進行（1）交易情況修正（2）交易日期修正（3）房地產狀況調整的修正。

（1）、交易情況修正

本公司在個人貸款抵押評估時，選用的可比實例大部分是鎮江市房地產管理局發布《鎮江市城市房地產市場預警預報信息報告》中的成交實例，成交價交易情況已進行修正，可視為交易情況正常，因此本公司對可比實例的交易情況一般不作修正。如《鎮江市城市房地產市場預警預報信息報告》可選用交易實例中沒有足夠的可比成交實例時，估價人員可選用平時搜集整理的交易實例資料，并加以分析，在積累了豐富經驗的基礎上，把握適當的修正系數，進行交易情況修正，交易情況修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%。

（2）、交易日期修正

本公司在進行個人貸款抵押評估時，選用的可比實例大部分是鎮江市房地產管理局發布《鎮江市城市房地產市場預警預報信息報告》中的成交實例。因此本公司在對可比實例的成交價做交易日期修正時，是采用《鎮江市城市房地產市場預警預報信息報告》中公布的每季度市區住房各片區均價及漲幅概覽表中的環比增長率，進行交易日期修正，交易日期修正對可比實例成交價格的調整不超過20%。

（3）、房地產狀況修正

房地產狀況修正可分為區位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。

本公司在個人貸款抵押評估時，選用的可比實例是鎮江市房地產管理局發布《鎮江市城市房地產市場預警預報信息報告》中的成交實例，房地產狀況明確，因此本公司對可比實例的房地產狀況修正時，分析可比實例與估價對象之間在區位狀況、權益狀況和實物狀況方面的差別，將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項對比，找出它們之間的差異造成的價格差異程度；

估價對象優于可比實例，價格必須為向上修正；

估價對象劣于可比實例，則必須為向下修正；

可比實例的房地產狀況與它估價對象房地產狀況逐項對比打分。如果可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，打的分數就低于100；相反，打的分數就高于100。每項修正對可比實例成交價格的調整不超過20%。

（三）收益法

運用收益法估價我們按下列步驟進行：

1、搜集有關收入和費用的資料；

2、估算潛在毛收入；

3、估算有效毛收入；

4、估算運營費用；

5、估算凈收益；

6、選用適當的資本化率；

7、選用適宜的計算公式求出收益價格。

凈收益根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：

（1）出租型房地產，根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。

租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。

維修費、管理費、保險費和稅金根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。

（2）商業經營型房地產，根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。

（3）生產型房地產，根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。

（4）尚未使用或自用的房地產，比照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都采用正常客觀的數據。

有租約限制的，租約期內的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正常客觀的租金。

利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的。

在求取凈收益時，根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：

1、每年基本上固定不變；

2、每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減；

3、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；

4、其他有規則的變動情形。資本化率按下列方法分析確定：

（1）市場提取法：搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。

（2）安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測，估價對象的用途及新舊程度等確定。

計算收益價格時根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。

收益法的基本公式如下：

n

Ai

V ＝ ∑

--------------

i=1（1＋R）i

式中

V ─ 收益價格（元，元/m2）；

Ai ─ 未來第i年的凈收益（元，元/m2）；

R ─ 資本化率（％）；

n ─ 未來可獲收益的年限（年）。

對于單獨土地和單獨建筑物的估價，分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，采用下列方式之一處理：

1、先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。

2、將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：

VL ＝ AO－VB·RB/ RL

當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：

VB ＝ AO－VL·RL/ RB

式中

AO ─ 土地與地上建筑物共同產生的凈收益（元，元/m2）；

VL ─ 土地價值（元，元/m2）；

VB ─ 建筑物價值（元，元/m2）。

（四）成本法

運用成本法估價按下列步驟進行：

1、搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料；

2、估算重置價格或重建價格；

3、估算折舊；

4、求出積算價格。

（1）重置價格或重建價格，是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，其構成包括下列內容：

1、土地取得費用；、開發成本；、管理費用；、投資利息；、銷售稅費；、開發利潤。

注：開發利潤以土地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。

（2）具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容，根據估價對象的實際情況，在價格構成內容的基礎上酌予增減，并在估價報告中予以說明。

（3）同一宗房地產，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。

（4）求取土地的重置價格，直接求取其在估價時點狀況的重置價格。

（5）建筑物的重置價格或重建價格，采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。

（6）成本法估價中的建筑物折舊，是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊。

（7）建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復所需的費用小于或等于修復后房地產價值的增加額的，為可修復部分，反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。

（8）扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求取：

1、直線法下的建筑物現值計算公式：

V= C-（C-S）t/T、成新折扣法下的建筑物現值計算公式：

V＝C q

式中

V ─ 建筑物現值（元，元/m2）；

C ─ 建筑物重置價格或重建價格（元，元/m2）；

S ─ 建筑物預計凈殘值（元，元/m2）；

t ─ 建筑物已使用年限（年）；

N ─ 建筑物耐用年限（年）；

q ─ 建筑物成新率（％）。

注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價人員都親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

（9）建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經濟耐用年限。

經濟耐用年限應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養情況，結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等綜合判斷。

（10）估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理為：

1、建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計；

2、建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，按建筑物耐用年限計算折舊；、建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，按土地使用權年限計算折舊；、建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，按建筑物耐用年限計算折舊；、建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。

（11）積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑物的現值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。

（五）估價報告中必要的提示

在個人貸款的抵（質）押物的評估報告中我們將對房地產變現能力、房地產市場趨勢及風險因素、房地產抵押估價報告使用等進行闡述。在存在不確定因素的情況下，我們估價人員作出估價相關判斷時將保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不抵估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出了必要的風險提示。

一、房地產變現能力分析

變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。

1、假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現的價格一般比公開市場價格要低，與評估的市場價值的差異程度大約在 10 %-20 %。

2、處置房地產時，其變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關。一般說來，以拍賣方式處置房地產時，變現時間較短，但變現價格一般較低，變現成本較高，要支付拍賣傭金、營業稅及部分手續費。根據相關現行規定，以拍賣方式處置房地產一般需要一星期，須支付拍賣傭金：拍賣價的5%；銷售不動產營業稅及附加：核定價格的5.55%，交易費3元/m2，具體數額按處置時國家及行業的現行標準執行。

3、處分抵押房地產所得金額依下列順序分配：支付處分抵押房地產的費用；抵押房地產應繳納的各種稅金；償還抵押債權本息及支付違約金；賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的傷害；剩余金額交還抵押人。

二、房地產市場趨勢及風險因素分析

1、現有國家的宏觀政策限制房地產價格的上漲，市場對房地產的需求旺盛，現有政策維持了房地產價格的短期平穩，但長期價格趨向為慢速上漲。

2、委估房屋是否有他項權利，是否存在法定優先受償權利的風險。

3、委估房屋在估價時點為完好可使用，抵押權利實現后房產存在因使用不當或不可預見因素等產生損壞或損毀的風險。

4、存在因使用年限的增加使房地產各種折舊增加而使房地產市場價值降低的風險。

三、房地產抵押估價報告使用提示

1、估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生影響，在估價對象實物及區域因素不受意外損害，能正常維護使用，且未增加法定優先受嘗款，房地產市場沒有大的波動的情況下，預計估價報告使用有效期內，房地產抵押價值基本保持穩定。

2、對抵押期間可能產生的房地產信貸風險，估價報告使用者應給予關注: 估價對象房屋是否存在現狀變更及環境變化引起的房地產抵押價值減損。

3、估價報告使用者應合理使用評估價值,關注處置房地產時快速變現及費用的影響,當房地產抵押估價報告出具后至抵押登記之間,是否會出現法定優先受償權利。

三、評估上門查勘的操作

對委托的每一宗個人貸款抵押評估項目，我們的估價人員都對估價對象進行實地查勘，形成一個直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料對委托人提供的相關資料，進行全面的核對和查實，同時查看估價對象的外觀，內部狀況（如建筑結構、設備、裝飾裝修）、周圍環境狀況，拍攝反映估價對象外觀，內部狀況及其周圍環境的影像資料，并搜集估價所需要的其他資料，了解同區域同類房地產市場行情和市場特性等。

在實地查勘時，需要被查勘房地產的陪同，估價人員要認真聽取業主的介紹，詳細詢問了在估價中所需要搞清楚的問題，并將有關情況和數據認真記錄下來，形成“實地查勘記錄”。在實際查勘過程中，評估人員入戶時應征得業主同意，估價人員做到，文明禮貌，注意衛生，減少對業主的影響，同時，注意對業主的家庭生活環境狀況進行保密。

完成實地查勘后，實地查勘的估價人員和被查勘房地產的業主，應在“實地查勘記錄”上簽字認可，并注明查勘日期。

對于所選取的可比實例房地產，應當參照估價對象進行實地查勘的做法，進行必要的實地查勘。

四、估價資料歸檔

向委托人出具估價報告之后，估價人員和估價公司，我們即時對該項估價活動中直接形成的有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的資料進行整理，并將它們按電子檔、文字檔分類保存起來。

歸檔的估價報告應盡量全面，一般包括：

向委托人出具估價報告（包括附件）；

委托人簽定的估價委托合同；

實地查勘記錄；

估價項目來源和接洽情況記錄；

估價過程中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或者修改意見記錄；

估價人員和估價公司認為有必要保存的其他估價資料。

我們估價公司建立估價資料的立卷、歸檔、保管、查閱和銷毀等管理制度，保證估價資料妥善保管，有序存放，方便查閱，嚴防毀損，散失和泄密，有利于行政主管部門和行業組織進行有關檢查。

估價資料的保管期限一般為15年，從估價報告出具之日起算起。保管期限屆滿，但估價報告服務的行為未了的估價資料，應當保管到估價所服務的行為完結為止。如某個房地產抵押貸款估價項目抵押貸款期為20年，則為該筆房地產抵押貸款服務的估價資料應當保管20年以上。