第一篇：律師提示：房產交易找中介,買方要注意什么？

北京楊文戰律師法律文集

案例分析篇

律師提示：房產交易找中介，買方要注意什么？

案例：倉促交錢，掉入“意向金陷阱”

吳先生到一家房地產中介公司登記購房，過了一段時間,中介公司通知他有一套房子符合吳先生的條件，讓他去面談。中介公司介紹了房子的大致情況，說房主姓牛，剛剛決定出售房屋。吳先生要求聯系房主看房，中介表示房主昨天剛剛出差去外地，現在只能由中介電話聯系，但由于這個地段房源比較緊俏，有意購買這套房子的人也不止吳先生一個，如果吳先生有意購買，最好先交兩萬元的“意向金”并簽訂一份意向合同，在意向合同中明確吳先生購房的條件，如位臵、價款、面積等。然后等房主回來可以優先安排看房，雙方條件談好就簽訂購房協議，再支付約定的中介費。談不好，“意向金”還可以退還。在談話的過程中，旁邊有其他中介的工作人員還過來問接待吳先生的工作人員說“牛先生那套房子你賣出去了嗎？如果沒有人訂，我這邊可就約人過來談了！”怕房子被別人買去，吳先生就趕緊與中介簽訂了《委托購買意向書》，并支付了兩萬元“意向金”。

過了幾天，中介通知吳先生房主回來可以看房了，在實地查看房子過程中,吳先生覺得房間的布局不太合理，于是就決定不買了。當他向房中介提出返還“意向金”時,卻遭到拒絕。"中介說房主牛先生已經同意把房子賣給吳先生，并同中介簽訂了相應同意售房的文件。而且，在吳先生與中介簽訂的《委托購買意向書》有明確約定：“如果出售方同意按照吳先生意向收中的條件出售該套房屋,那么意向金就自動轉為購房定金。”

中介指出,現在房主牛先生已經同意按照意向書中的條件出售,意向金就轉成定金了，我們已按約定把定金交給房主牛先生。下面你們應該按約定簽訂正式的買賣合同，辦理付款和過戶手續。當然，你還要按約定支付相應中介費。即使你現在反悔了,定金也是不能退的，你還要支付中介費。

反復交涉不成，吳先生到法院把中介給告了，要求中介退還收取的“意向金”。法院受理案件后，中介提起了反訴，要求吳先生支付中介費。

在法院審理中查明，在中介與吳先生簽訂的《委托購房意向書》中有約定的面積、價格等條款，而且明確：如果賣家接受吳先生的條件同意出售房屋，“意向金”轉為購房定金，由中介代為轉交給賣家。

此外還約定：雙方交易完成后，吳先生應該支付中介費。

法院經審理認為：

按《委托購房意向書》的約定，在房主牛先生同意按條件出售房屋的情況下，“意向金”轉為定金交給房主牛先生。現中介提供的證據表明牛先生已經同意售房并收取了定金。

吳先生訴稱在簽署《委托購房意向書》時中介工作人員承諾“若談不好，意向金可以退還”，但未提供證據，中介也不認可，這個說法在《委托購房意向書》中也無體現。關于“意向金”退還條款在《委托購房意向書》中表達為“若售房人不接受上述條件，無法達成一致，意向金退還。”因此，對吳先生主張的中介的口頭承諾，無法認定。

現“意向金”已按約定轉為定金，中介無退還的義務。至于吳先生是否與牛先生簽約或雙方如何處理定金，應該由吳先生與牛先生另案解決。因此駁回吳先生要求中介退還“意向金”的訴訟請求。

中介反訴吳先生要求支付中介費，因雙方在《委托購房意向書》中約定“交易完成后支付中介費”，現交易并未完成，不符合支付條件，因此駁回了中介要求吳先生中介費的訴訟請求。

本文作者：北京楊文戰律師

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吳先生的兩萬元“意向金”，就這樣被套走了，發生這樣的事，吳先生本人也是有未盡注意的責任的。實際上，在中介參與的二手房交易中，很多情況下賣方是沒有付款義務的，而房款、中介費很多情況下都被加到了買方身上，因此買方也就更有可能進入不法中介的陷阱，下面我們重點介紹一些買方在委托中介進行二手房交易時應該注意的問題。

律師提示：在中介參與的二手房交易中，賣方要注意什么？

1、購買者本人仍需要盡相應注意義務。

委托中介購房也不能放松自己的警惕，購房者也要自己多盡審核義務。

如果您發現了交易中的一些不正常的情況和疑點，而中介拍胸脯保證沒問題，您又想繼續交易，不妨讓中介把相應保證落實在書面上，以免發生問題后人家裝不知道。

2、注意“意向金”陷阱。

在向購房者提供房源之初，中介往往會提出要求支付數額大小不一的“意向金”、“看房費”等要求，往往輔以“房源緊張”、“多人有意購買”等讓購房人心急的理由，還會通過一些手段造成一種緊張的氛圍，讓購房者不加思考、不仔細審核就交錢、簽訂書面文件。

請購房者一定要注意，不管中介制造的氣氛多么緊張，只要是涉及交錢、涉及簽署書面文件，就一定要慎之又慎。對于付款的條件、退還的條件、成交的具體內容、你關心的其它內容，都要仔細問清楚，而且必須在書面文件中有清楚的體現。

3、明確中介的服務內容和收費條件。

為賺取中介費，有時中介公司會和房主串通來坑騙購房者，以買賣雙方簽訂購房合同為支付數額不菲的中介費的條件。而購房者與房主簽訂購房合同支付了中介費后，意外就來了：

有時是房主毀約，不賣房子了，而購房者可能發現依據買賣合同追究房主的違約責任很難，依據與中介的合同，中介費又要不回來了；

有時是因為一時不小心，不知怎么回事購房者就被房主指出違約，并且據此解除合同，不但前面交的定金或預付款被當鑄違約金扣下，已支付的中介費更是沒地方要去了；

律師建議在找中介提供購房或中介服務時，就中介提供的全部服務內容一一列清，每項服務內容的價格和收取條件、時間也都明確約定。

4、向中介交付費用或房款要索要票據。

無論是中介費、意向金、還是代為轉交房主的房款，都要同時索要相應的票據，不管是正式發票還是收據，上面都應該有中介的公章。

切忌不能把相應款項交給中介后不索取票據或只得到由某個工作人員簽字的收據。有的中介管理不規范，有可能會被工作人員私下卷走給購房者惹出麻煩。所以，一定要記住交費就要索要有公章的票據。

5、應該堅持在交易時三方親自確認交易內容。

買方應該堅持在簽訂合同等交易的重要環節由買賣雙方及中介三方共同確認相關交易條件并共同在合同上簽字確認。

我們經常聽到有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那中介肯定是不讓交易雙方見面，更別提什么三方親自確認交易內容了。而且雙方親自交流確認交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實際情況，比如房子存在什么缺陷，本來房主是如實告知中介的，但中介為了賺取中介費，往往故意隱瞞不告知購房者。一旦交易完成，購房者追究，中介已經收取到中介費，這時不說是“售房者沒說”就是說“購房者已知”，總之已促成交易，事不關已不著急了。

6、簽署合同等文件不能留空白。

不管是否交易三方親自見面簽署合同，還是分別簽署合同交給中介交換。也不管是簽訂中介合同還是后來的房屋買賣合同，售房者在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內

容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應空白。

7、如交易不成，又涉及向中介或房主索要退款，應約定相應違約條款。

如果根據交易內容涉及前期支付的定金、意向金、房款、中介費因某種原因取消交易后退還的問題，一定要把返還的條件、時間事先約定清楚，并明確不按約定退款要承擔的違約責任。

8、對任何涉及簽字的書面文件都要注意審核。

在與中介打交道的過程中，可能涉及到中介要求購房者在很多文件上簽字，《委托合同》、《居間合同》、《授權委托書》、《看房單》、《意向書》、《傭金確認單》，有時中介會在看房過程中或看房前不經意地拿出一份《看房單》，說這只是公司要求員工帶客戶看房前的一個手續，沒什么約束力，要求您簽個字配合一下。

如果你輕信這只是一份《看房單》不仔細看看就簽字，那可能過不了多久，中介就會拿著它向你要錢，那時你才發現，這個《看房單》上的內容還包括你的一些承諾和義務。

在律師看來，文件是什么名字根本不重要，重要的是文件的內容對雙方的權利義務是否有什么約定，只要涉及簽字的書面文件，哪怕是一個登記資料，都要先仔細看清楚再決定是否簽字。

第二篇：出國留學找中介要注意的收費項目

出國留學找中介要注意的收費項目

現在的留學中介收費也是有套路的，而且還很深哦。下面，出國留學網小編給大家說一下出國留學找中介要注意的收費項目，項目就一起來看看吧。1，注意收費項目：

當你選擇了一家留學機構后，并確定了申請費用外，就可以放心了嗎?當然不是!接下來，對于留學合同里收費項目要識別清楚。一個完整的中介服務過程一般包括：準備材料申請學校并拿到錄取通知書、準備材料代辦簽證、代辦公證、代訂機票、安排住宿、接機等一系列服務。幾乎所有的英國留學中介費用涵蓋了學生在留學申請過程中的所有費用，比如優越留學，一般他們留學方案提供是免費的，這是屬于免費咨詢的一部分。但是也有少數的留學機構做方案前就要簽合同付費了，對于這類留學機構，就是小心了，因為先付錢后定方案是非常被動的。

然后，要看清楚留學合同，注意留學服務費用有沒有包括為學生撰寫PS，推薦信，論文，網申開通后在網上遞交申請材料，為學生打包所有材料并完成寄送，積極與學校聯系，為學生爭取錄取機會，獲得錄取后指導學生選擇適合自己的學校，簽證培訓，模擬面簽等等，在學生臨行之前，很多留學中介還會免費為準留學生進行行前培訓。像優越留學，金吉列，澳際這些機構，一般合同上都會寫明白。

2、學會有針對性的砍價：

對于不同的海外院校，不同的申請項目，留學機構所付出的成本是不一樣的。中介收取費用的高低取決于兩個因素，首先是學生申請留學的院校排名在該國是否靠前，專業是否熱門專業;其次是學生在中介機構享受服務項目的多寡和質量的高低。

優越建議，對于排名比較后的學校，或者申請難度不高的項目，比如說本科預科，碩士預科等，我們建議就可以給銷售顧問多一點壓力讓他們給多一點優惠。對于申請難度大的項目，可能“砍價”的可能性就不大了，比如說，優越留學的g5申請項目等，因為G5大學是沒有返傭可以提供給中介機構的，利潤空間不大。

3、最后牢記要把握清楚退費條款：

退款條款必須包括：沒獲得預期的錄取通知書，留學機構提供虛假材料，留學機構申請簽證失敗等。這些都要問清楚如何退款，退款方法，退款金額等。

當然了，提醒兩點，希望申請留學的同學，一定要準時向你們的留學機構提供相關要求的材料，而且材料絕不能有虛假信息。

國家的留學標準合同樣本要說明，如果是委托人提供虛假材料的，中介費用可以不退還的!我們曾經聽優越留學的某位顧問老師說過，幾年前有一名同學提供雅思成績的時候，把雅思成績單的成績PS了一下，被發現后，對使館簽證都有很大的影響。

留學中介費用到底要多少? 總體來看，全套的費用是9000-15000元不等。省會與二線城市的價格一般會比其他大城市的價格高一點。比如北京上海廣州這樣的城市物價高，留學申請費用會高一點。但是像南京，青島這樣的城市，會低一點。對于三線城市或者更小的城市，可能優惠折扣會更大一點。比如，做英國比較出名的像優越留學，金吉列，澳際這些機構，一般收費在15000元左右。

當然，不同階段留學申請費用有所區別，高中，博士，本科，博士等不同項目收費不一樣。打個比方，優越留學的高中項目收費就大概是20000元左右，對于優越留學擅長的博士申請，最VIP的級別收費會在50000元左右。推薦閱讀：

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第三篇：聘請律師提示

聘請律師提示

根據《中華人民共和國律師法》、《中華全國律師協會章程》和《律師執業行為規范》等相關規定，制定本提示。委托人在與律師事務所簽訂《委托合同》前，請認真閱讀本提示。

一、律師執業必須取得律師執業證書。律師只能在一家依法設立的律師事務所執業。聘請律師辦理法律事務，必須與律師所在的律師事務所簽訂委托代理合同。律師不得私自收案。

二、聘請律師辦理法律事務，應按有關收費標準向律師事務所交納律師費，律師事務所應當提供法定的收費憑證。律師不得私自收費。

三、律師為委托人提供法律服務，必須遵循誠實守信、勤勉盡職的原則，不得就委托事項的結果作出承諾。律師對委托事項的結果作出虛假承諾的，委托人有權向司法行政機關或律師協會投訴。

四、律師根據事實和法律，可以作出獨立的職業思考和判斷，不受委托人干擾。委托人不得要求律師做出與律師職業道德執業紀律相悖的行為。

五、律師不得脅迫、誘使委托人從事違反法律和社會公德的行為。委托人有權拒絕律師提出的違背法律和社會公德的意見和建議。

六、律師執業行為應當遵循職業道德和執業紀律，律師違反職業道德和執業紀律，可能受到行業處分或行政處罰。委托人有權監督律師的執業行為。律師違反法律和律師職業道德執業紀律的，委托人有權向司法行政機關、律師協會和律師事務所投訴。

本《提示》由福建省律師協會負責解釋。

福建省律師協會

二〇〇七年三月一日

第四篇：房地產中介服務合同(買方使用)

房地產中介服務合同(買方)

1．簽訂本合同前，當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及用詞理解不一致的，應該進一步協商，達成一致意見。

2．本合同為示范文本，為體現協議雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

3．對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

甲方（中介公司）：_____________________________________________ 聯系電話：___________________________ 聯系地址：____________________________________________________

乙方（買方）：________________________ 身份證號：___________________________________________________ 聯系電話：___________________________ 聯系地址：___________________________________________________

經甲方介紹，乙方 【獨家】 【非獨家】 委托甲方協助購買位于________________的房地產。根據有關法律、法規的規定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經協商一致達成如下協議。

第一條

乙方確認購買房地產的基本情況

1．房地產的使用性質為________________ 2．建筑時間________年____月____日（以________________為準）。

3．房地產【建筑面積】【套內面積】 ：________________平方米（以房產證為準）。

4．該房地產售價在____萬____仟____佰____拾____元（￥________________）或以下。

5．乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他________________】。

6．稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方支付】【稅費全部由賣方支付】。

7.交樓狀況及時間：________年____月____日

8．其它______________________________________________________________

第二條

甲方義務

1．甲方應當核實房地產權屬資料并如實告知乙方，乙方如需甲方提供由政府相關部門出具的證明資料，甲方應給予辦理，所需費用由乙方承擔。2．甲方應當帶乙方察看可供乙方購買的房地產。3． 甲方應為乙方提供房地產交易方面的咨詢。

4．甲方應根據誠實信用的原則為乙方提供中介服務，不得故意隱瞞與訂立房地產買賣有關的重要事實或者提供虛假情況。

5．非經乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

6．其他______________________________________________________________

第三條

乙方義務

1．甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應予配合并提供必要的協助。

2．甲方根據誠實信用原則為乙方的房地產提供中介服務的，乙方應支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

3．其它______________________________________________________________

第四條 購房定金 乙方于簽訂本合同時向甲方交付____萬____仟____佰____拾____元（￥________________）作為與業主簽訂房屋買賣合同的保證金。甲方如于__________年______月______日前取得業主同意以第一條約定的條件出售該房地產的書面文件，甲方不需乙方另行指示，可將保證金轉交給業主轉為購房定金，并以業主出具定金收據為實。如甲方未能按上述期限取得業主同意以第一條約定條件出售該房地產的書面文件，代收的保證金應退還乙方。若乙方收到業主出具的購房定金收據后，如不按第一條約定的條件買房，定金不予退回，如業主不按第一條約定的條件賣房時，甲方應協助乙方向業主追償雙倍定金。

業主同意以第一條約定的條件出售該房地產時，甲方應及時告知乙方，并盡快促使乙方與業主簽訂買賣合同。

第五條

費用給付

甲方于取得業主同意出售房地產文件，并促成乙方與業主簽署買賣合同后 天內，乙方應向甲方支付中介服務費____萬____仟____佰____拾____元（￥________________）。

甲方促成乙方與業主簽署買賣合同后，乙方【需要】 【不需要】甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續并結清有關費用】【其他________________________________】手續。

其它______________________________________________________________

第六條

合同的解除和變更

乙方取消委托或變更承購條件，應及時書面通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更承購條件前，甲方已取得業主同意以第一條約定的條件出售該物業的書面文件，乙方同意向甲方支付勞務費____萬____仟____佰____拾____元（￥________________）。（該費用不得超過中介服務費）。

第七條

法律責任

1．乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為________________________________________________________________。2．甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞、欺詐或未盡義務，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。

3．因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方與業主簽訂買賣合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為________________________________。

4．乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為________________________________。

5.其它____________________________________________________________

第八條

文件送達

雙方發給對方的通知、文件、資料的送達地址以合同記載的聯系地址為準。

第九條

糾紛解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，雙方當事人協商不成的按下述第___________種方式解決：

1.向煙臺仲裁委員會申請仲裁；

2.依法向人民法院起訴。

第十條

本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十一條

本合同連同附件共__________頁，一式__________份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方__________份，乙方__________份。

第十二條

其他約定：

甲方（簽章）：___________________

乙方（簽章）：___________________

經紀人：______________________（經紀證號：______________________）

簽約時間：________年____月____日

簽約時間：________年____月____日

第五篇：船舶中介協議書(與買方)1

船 舶 中 介 協 議 書

甲方：（以下簡稱甲方）

甲方代表身份證號：

乙方：（以下簡稱乙方）

乙方代表身份證號：

協議內容：

受乙方委托，甲方為乙方或乙方客戶聯系購買船舶事宜，經友好協商，雙方達成協議如下：

一、船舶基本情況：。

二、船舶建造地點：。

三、船舶總造價約：（具體由買賣雙方商定）。

其它約定：

1、乙方或乙方客戶經甲方介紹與船舶建造廠見面聯系購船事宜，一經與該船廠見面，即事實中介業務開始，乙方或乙方客戶應密切與甲方保持溝通和信息聯系，不得在中途私下與船廠訂立協議，而撇開甲方，如有違約，一經甲方了解屬實，甲方有追究乙方或乙方客戶3％傭金權利，同時，追加5％的罰金。

2、甲方為乙方或乙方客戶中介的船舶，船舶質量等問題應由乙方或乙方客戶與造船廠直接訂立協議，如出現質量等有關船舶糾紛，與甲方無關。

六、其它未竟事宜雙方可協商解決。本協議一經簽訂，即具有法律效應，雙方應嚴格遵守。本協議一式二份，雙方各執一份。

甲方單位（蓋章）：乙方單位（蓋章）：

甲方代表（簽字）：乙方代表：

聯系電話：聯系電話：

簽約地點：簽約時間：年月日