第一篇：怎樣組建業主委員會

怎樣組建業主委員會

成立業主委員會，可以督促物業管理公司提供優質服務，直至“炒掉”物業管理公司；可以代表全體業主與開發商交涉公共事務。所依據的法律法規，包括有國務院頒發的《物業管理條例》（2003年6月8日，國務院第379號令）和建設部頒布的《業主大會規程》業主委員會是業主大會的執行機構，負責了解業主和物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費、水電費、物業專項維修基金以及監督物業管理公司履行物業服務合同。

一、成立業主委員會的程序。

要合法地組織起本來是一盤散沙的業主召開業主大會，成立維護業主權益的業主委員會，下面的步驟必不可少。

第一、成立籌備小組

符合下列情形之一的，應當按本辦法召開首次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：

（一）物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上。

（二）物業已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超過一年的。

分期開發的大型住宅小區，經已交付使用的過半數投票權的業主申請，區、縣級市物業行政主管部門批準，可以召開臨時業主大會或業主代表大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。

根據《業主大會規程》，業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人

民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。在實際操作中，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，然后聯系小區一定數量的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請政府相關部門指導自己小區成立業主大會。籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦，最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第二、公告

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。第三、籌備業主大會

籌備組要完成的工作包括：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生的辦法及名單；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

其中

（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。第四、產生候選人

籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

第五、宣傳

籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

第六、做會務籌備工作

做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設置投票箱，通知所有投票權的業主，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

第七、召開業主大會

籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

業主大會履行以下職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第八、召開第一次會議

業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第九、報政府備案

業主委員會自選舉產生之日起30日內應該將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單送物業所在地的區國土房管局備案。

二、成立業主委員會應當提交的資料

受理部門 房屋管理科：辦事條件（提交的資料）

需提交的資料 ：

1.由小區五名以上的業主作為發起人，并向區國土房管局提交發起人親筆簽名的成立業主委員會的書面申請，申請需列明：小區房地產開發商名稱、物業管理公司的名稱、小區的總建筑面積、入住使用率和入住時間等內容。

2.發起人產權證明各一份（復印件）；

3.業主委員會登記申請表；

4.業主委員會選票；

5.業主代表選票；

6.業主授權委托書；

7.業主大會或業主代表大會簽到表；

8.業主委員會章程；

9.業主公約；

10.其它相關資料。“

辦事程序：

1、提交資料；

2、審核所提交的材料后，批復小區成立業主委員會籌備小組；

3、小區業主成立籌備小組并開展選舉業主委員會的準備工作;

4、籌備小組組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，審議并通過《業主委員會章程》及《業主公約》;

5、業主一戶可投一票，該票代表的投票權以物業建筑面積計算，每一平方米為投票權的計算份額，不足一平方米按四舍五入處理。獲小區投票總分過半的小區業主按得分高低排列，居前者當選。業主委員會由五名至十五名委員單數組成;

6、辦理核準登記手續。”

辦事時限：

1、業主委員會自產生之日起15天內持有關資料報區國土資源和房屋管理局辦理核準登記手續；

2、自受理登記申請之日起15天內對符合條件的業主委員會予以登記。"

辦事結果：

１、符合條件的給予登記；

２、不符合條件的書面告知申請人不予登記的理由。

第二篇：業主委員會組建的相關法律規定

《物業管理條例》第八條至第二十條（內容見條文）第八條：業主大會的組成與宗旨 第十條：業主大會的成立 第十一條：業主共同決定事項

第十二條：業主大會會議的召開方式及決定 第十三條：業主大會會議制度

第十四條：業主大會會議的通知、告知及記錄 第十五條：業主委員會的性質與職責

第十六條：業主委員會備案制度及其成員資格 第十七條：管理規約的內容及效力 第十八條：業主大會的議事規則

第十九條：業主大會、業主委員會的職責限制

第二十條：業主大會、業主委員會與公安機關、居委會的關系

第三篇：怎樣成立業主委員會

怎樣成立業主委員會？

成立業主委員會，可以督促物業管理公司提供優質服務，直至“炒掉”物業管理公司；可以代表全體業主與開發商交涉公共事務。所依據的法律法規，包括有國務院頒發的《物業管理條例》（2003年6月8日，國務院第379號令）和建設部頒布的《業主大會規程》（建住房［2003］131號），地方性的法律文件則有廣州市國土房管局發出的《關于貫徹國家〈物業管理條例〉有關問題的通知》（穗國房字〔2003〕592號）。

一、成立業主委員會的程序。

物業管理小區符合下列情況之一的，可以成立業主委員會：

(一)物業已交付使用的建筑面積達到50%以上；

(二)物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。參照穗國房字[2004]756號《物業管理首次業主大會和業主委員會成立程序》，廣州地區成立業主委員會的一般程序如下：

壹、成立首次“業主大會籌備組”。

(一)關于籌備組成員的條件。

首次業主大會籌備組成員應當由住宅業主、非住宅業主和建設單位組成，其中住宅業主應當有不少于10名業主（不包括被推薦的業主）推薦。

(二)聯名業主報送資料。

小區內熱心公益的業主應當互相聯絡，有5～15名業主成為發起倡議的聯名業主（聯名業主中的住宅業主應取得不少于10名業主推薦），該5～15名聯名業主將組建首次業主大會籌備組的函、《關于組建首次業主大會籌備組的建議》、《推薦支持的業主簽名表》，以及聯名業主和推薦業主的有效房產證明資料、個人身份證復印件，送區國土房管局。

(三)區國土房管局對聯名業主保送的資料進行審查，對符合法律法規規定的，區國土房管局指導聯名業主，將擬訂的《關于組建首次業主大會籌備組的建議》(以下簡稱《建議》)和《籌備組成員自薦表》(以下簡稱《自薦表》)在物業管理小區(大廈)內明顯位置張貼公示10日，告知全體業主籌備成立首次業主大會事宜。

(四)公示期內業主自薦增補。

《建議》公示期間，業主(住宅業主應當有不少于10名業主推薦，不包括被推薦的業主)可以自薦參與籌備組成員(下稱：自薦業主)，自薦業主填寫《自薦表》，并提供《推薦支持的業主簽名表》、本人和推薦其本人參加籌備組成員的業主的有效房產證明資料、個人身份證復印件，以上資料一式兩份，一份送區國土房管局，另一份送聯名業主。

(五)產生籌備組。

《建議》公示期滿后，在區房管局的指導下，在聯名業主和自薦業主范圍內(綜合考慮房屋幢數和房屋用途所占面積)產生5～15人為籌備組成員。

(六)建設單位應該參與籌備組。

建設單位須授權委托一名代表參加籌備組工作，填寫《建設單位，公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》，提交規劃部門批準的《建設工程報建審核書》復印件，送區國土房管局。

(七)籌備組確立。

區國土房管局向籌備組發出《關于成立首次業主大會籌備組的復函》、《首次業主大會籌備組成員名單》，由籌備組在區國土房管局的指導下，將復函和名單在物業管理小區(大廈)內明顯位置張貼公告。

貳、召開首次業主大會，制訂和通過《業主大會議事規則》、《業主公約》。

(一)草擬、公示文件。

籌備組擬訂《業主大會議事規則》(征求意見稿)、《業主公約》(征求意見稿)、廣州市國土房管局《業主大會議事規則》(示范文本)及其通知，并在物業管理小區(大廈)內明顯位置公示5日；同時，向全體業主征求意見。經征求意見，籌備組將修改后的《業主大會議事規則》和《業主公約》在小區(大廈)內明顯位置再次公示5日。

(二)確認業主投票權。

籌備組向物業管理公司、發展商索取資料，確認些業主人數和身份，確定每戶業主在首次業主大會上的投票權數。正在建設尚未竣工交付的房屋（未移交物業公司接管的房屋）的購房者不作為首次業主大會的參加業主。

(三)發出大會通知、發放表決票。

在首次業主大會召開15日前，籌備組將選《關于召開首次業主大會的通知》和票格式《〈業主大會議事規則〉、《業主公約》表決票》樣本，在物業管理小區(大廈)內明顯位置張貼不少于5日，召開首次業主大會的通知中應當包括會議召開的時間、地點、內容等。屆時無法出席業主大會的業主，可以提前領取表決票，并于大會前交付給籌備組。

籌備組應將召開首次業主大會的通知同時通知區國土房管局和當地居民委員會。

(四)投票表決《業主大會議事規則》和《業主公約》。

籌備組按照召開首次業主大會通知的要求，組織對《業主大會議事規則》和《業主公約》進行投票表決，并將表決結果及業主大會決定在小區(大廈)內明顯位置張貼公告不少于5日。

(五)刻章。

籌備組到公安部門辦理刻制“**小區（大廈）業主大會”公章手續，公章式樣一式兩份，報區國土房管局、街道辦事處(區人民政府)備案。

叁、依據《業主大會議事規則》，召開第2次業主大會，選舉產生首屆業主委員會。

(一)發出業主委員會委員候選人推薦通知。

業主委員會根據物業管理小區(大廈)的規模由5～15名委員單數組成。符合業主委員會委員候選人資格條件的業主(住宅業主應當有不少于10名業主推薦，不包括被推薦的業主)填寫《業主委員會委員候選人簡歷表》，提供《推薦支持的業主簽名表》、本人和推薦的業主的有效房產證明資料、個人身份證原件(核對后退還)及其復印件，按照《業主大會議事規則》的要求，在通知指定的期限內交給籌備組核實。

若業主大會是由住宅和非住宅業主組成的。業主委員會由住宅級和非住宅組組成，其業主委員會委員侯選人也應分為住宅組侯選人和非住宅組侯選人。

（二）發出業主大會通知。在選舉產生業主委員會的業主大會召開15日前，籌備組將《關于召開業主大會選舉產生業主委員會委員的通知》、業主委員會委員候選人簡歷表、業主委員會委員選票格式樣本，在物業管理小區(大廈)內明顯位置張貼不少于5日，同時通知相關的居民委員會。

（三）印發選票、發放選票。

籌備組按照《業主大會議事規則》的規定，做好業主投票權、議事方式、表決程序和約定的其他工作，設置投票箱。

(四)通知區國土房管局。

籌備組將召開業主大會前的籌備工作和設置投票箱的情況，函告區國土房管局，并于召開業主大會時，由區國土房管局到場對開箱投票活動進行監督。

(五)召開業主大會，投票選舉首屆業主委員會委員。

籌備組按照《業主大會議事規則》的規定組織投票選舉產生首屆業主委員會委員，并在區國土房管局的配合下將選舉結果，及業主大會決定在小區(大廈)內明顯位置張貼公告不少于5日。業主一戶可投一票，該票代表的投票權以物業建筑面積計算，每一平方米為投票權的計算份額，不足一平方米按四舍五入處理。獲小區投票總分過半的小區業主按得分高低排列，居前者當選。業主委員會由五名至十五名委員單數組成;

(六)備案。

業主委員會自產生之日起30日內，將下列資料送區國土房管局：

1、業主大會成立情況；

2、業主大會決定(一)、(二)。

各區國土房管局自收齊資料15日內辦理備案手續，并向業主委員會發出《收件回執》。

(七)刻章。

業主委員會到公安部門辦理刻制“**小區（大廈）業主委員會”公章手續。公章式樣一式兩份，報區國土房管局、街道辦事處(鎮人們政府)備案。成立業主委員會應當提交的資料 肆、需提交的資料 ：

1.由小區五名以上的業主作為發起人，并向區國土房管局提交發起人親筆簽名的成立業主委員會的書面申請，申請需列明：小區房地產開發商名稱、物業管理公司的名稱、小區的總建筑面積、入住使用率和入住時間等內容。

2.發起人產權證明各一份（復印件）；

3.業主委員會登記申請表；

4.業主委員會選票；

5.業主代表選票；

6.業主授權委托書；

7.業主大會或業主代表大會簽到表；

8.業主委員會章程；

9.業主公約；

10.其它相關資料。

第四篇：沈陽市組建業主委員會程序

目前我市業主大會和業主委員會建設主要依據兩個文件：《業主大會和業主委員會指導規則》（建房?2009?274號）和《關于業主大會和業主委員會建設的指導意見》（沈房?2005?180號）。成立業主委員會的程序如下：

一、成立業主大會條件。物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。

二、報送材料。建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：1.物業管理區域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業主名冊；4.建筑規劃總平面圖；5.交付使用共用設施設備的證明；6.物業服務用房配臵證明；7.其他有關的文件資料。

三、提出書面申請。業主向區房產行政主管部門或者街道辦事處提出籌備業主大會書面申請。

四、成立籌備組。首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

五、開展籌備工作。籌備組應當做好以下籌備工作：確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；草擬管理規約、業主大會議事規則；依法確定首次業主大會會議表決規則；制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；制定業主委員會選舉辦法；完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。并且這些內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

六、召開業主大會選舉產生業主委員會。業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主參加。業主委員會的選舉應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加；業主委員會委員的當選應經與會業主所持投票權二分之一以上通過。

七、業主委員會備案。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：1.業主大會成立和業主委員會選舉的情況；2.管理規約；3.業主大會議事規則；4.業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會成員應當由業主擔任。在成立之前，是由發展商負責小區的前期物業管理，并有權選聘物業管理公司。要是住宅小區入住率達到50%以上，或者自第一位業主入伙之日起滿2年的，發展商或其委托單位就應當及時告知該區住宅主管部門，6個月內召開第一次業主大會。而第一屆業主委員會則由物業管理行政主管部門與發展商或物業管理公司、業主代表組成籌委會，推薦業主委員會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。

有些小區是分期開發，如遇到這種情況，可以經過已入住半數業主的申請，成立臨時業主委員會，而臨時業主委員會則具有與業主委員會同樣的權利和義務。因為擔任業主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業主服務，所以經常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業主委員會的成員就應當是既熱心公益事業、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。

后附：《沈陽市物業管理條例》（[2010]第16號）

(2010年8月31日沈陽市第十四屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過；2010年9月29日遼寧省第十一屆人民代表大會常務委員會第十九次會議批準)第一章 總則

第一條 根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業服務及其監督管理活動。

第三條 市房產主管部門負責全市物業服務活動的監督管理工作。

區、縣（市）房產主管部門負責轄區內物業服務活動的監督管理工作。

建設、規劃、城建、財政、民政、公安、工商、物價、環保、城市管理行政執法等有關部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的監督管理工作。

第四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府協助房產主管部門對物業服務活動進行監督管理，指導轄區內業主大會設立和業主委員會換屆等工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛。居民委員會和村民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會的日常工作。

第五條 市物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，提高物業服務企業服務質量和服務水平，促進行業健康發展。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第六條 業主在物業管理活動中，依法享有權利，履行義務。業主可以依法設立業主大會，選舉業主委員會。

只有一個業主或者業主人數較少，且經全體業主同意不設立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第七條 尚未設立業主大會和選舉產生業主委員會的物業管理區域，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定物業所在地的居民委員會或者村民委員會代行業主委員會職責，但須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。

第八條 業主委員會委員應當在具備下列條件的業主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；

（三）按時交納物業服務費，模范履行業主義務；

（四）本人及其近親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業或者下屬單位任職；

（五）具備必要的工作時間。

第九條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當向物業所在地的區、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備首次業主大會所需的文件資料：

（一）物業管理區域劃分意見書；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用公共設施設備的證明；

（六）物業管理用房配臵證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十條 物業管理區域具備設立業主大會條件的，業主可以向物業所在地的區、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業主大會的書面申請；業主未提出申請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織、指導設立業主大會籌備組。

籌備組由業主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表、區、縣（市）房產主管部門代表、居民委員會或者村民委員會、建設單位、前期物業服務企業和原房屋管理單位等組成。籌備組成員人數應為七人以上十五人以下單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組中的業主代表，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦。籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

籌備組自業主委員會成立并依法備案起自行終止。

第十一條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（二）執行業主大會的決定和決議；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和服務產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會設立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

經業主大會同意，居民委員會或者村民委員會代行業主委員會職責的，也應當辦理備案手續。

業主委員會應當依法刻制和使用印章。

第十三條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條 業主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉，并報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

第十五條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。區、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府一方作出責令其限期改正或者撤銷其決定前，應當征得另一方行政機關的同意。第十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第三章 前期物業管理

第十七條 本條例所稱前期物業管理，是指業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

第十八條 建設單位應當以招投標的方式選聘物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。

多層住宅物業總建筑面積少于二萬平方米、單棟高層住宅物業總建筑面積少于一萬平方米、多層高層混合住宅物業總建筑面積少于二萬平方米的新建物業項目或者投標人少于三人的，經區、縣（市）房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第十九條 建設單位選聘物業服務企業從事前期物業管理的，應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，向物業所在地的區、縣（市）房產主管部門辦理招標備案，并提供下列資料：

（一）建設單位工商營業執照和資質證書；

（二）物業管理區域劃分意見書；

（三）招標文件；

（四）臨時管理規約；

（五）法律、法規規定的其他材料。

建設單位制定的臨時管理規約，不得違反相關法律法規、侵害物業買受人的合法權益。

第二十條 新建住宅物業管理區域內的建設工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設施，道路、綠化、物業管理用房、停車位，以及預留安裝太陽能熱水器等附屬設施設備應當同時達到使用的標準，驗收合格后方可交付使用。

第二十一條 新建住宅交付使用前，建設單位應當向區、縣（市）房產主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續，并提供建設工程竣工驗收文件及配套設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。

第二十二條 物業服務企業在辦理新建住宅承接驗收手續時，應當查驗物業共用部位、共用設施設備和物業管理用房。對于在承接驗收中發現的問題，物業服務企業有權要求建設單位在一定期限內給予解決，并簽訂書面協議。

第二十三條 建設單位應當配合物業服務企業做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工驗收資料；

（二）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料（含隨機資料）；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）建設單位與專業經營單位辦理的設施設備產權移交資料；

（五）業主名冊；

（六）物業管理區域內各類建筑物、構筑物、設施設備的清單；

（七）物業的使用、維護、管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在承接驗收手續辦理完畢后三日內，到物業所在地的區、縣（市）房產主管部門備案。

第二十四條 建設單位交付住宅物業時，應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。

第二十五條 建設單位應當自市建設主管部門同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規定的保修期限和保修范圍，履行物業的保修責任。

建設單位在物業保修期內拒不履行保修義務的，業主、業主委員會或者物業服務企業可以向市建設主管部門申請使用建設工程保修抵押金。

第二十六條 物業保修期滿，市建設主管部門返還建設工程保修抵押金前，應當征求市房產主管部門和業主委員會的意見。

第四章 物業管理服務 第二十七條 物業服務企業應當在其資質等級范圍內承接物業服務業務，配備相應的專業技術人員和管理人員。從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書。

市房產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，對申請核定一級和二級資質的物業服務企業提出審查意見。

第二十八條 物業服務主要包括以下內容：

（一）提出物業共用部位、共用設施設備維修計劃，經業主大會通過后組織實施；

（二）監督共用設施設備合理使用；

（三）物業管理區域內公共秩序的維護；

（四）日常清掃保潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門指定的垃圾中轉站；

（五）綠地及附屬設施養護管理；

（六）物業管理區域內的公共區域的病媒生物防治；

（七）物業管理區域內機動車輛停放及交通秩序的維護；

（八）建立完整、準確、及時更新的業主和物業信息檔案；

（九）業主與物業服務企業約定的其他事項。第二十九條 物業服務企業享有下列權利：

（一）根據業主大會決定對物業實施管理；

（二）收取物業服務費；

（三）委托專營企業承擔專項物業服務；

（四）建議業主委員會協調與業主的糾紛；

（五）法律、法規規定的其他權利。第三十條 物業服務企業應當履行下列義務：

（一）依法制訂物業服務制度和物業服務方案；

（二）依照物業服務合同提供服務；

（三）提出物業公共部位、公共設施設備維修計劃，提交業主大會討論，計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支范圍等；

（四）每半年向業主委員會報告工作，報送物業維修賬目，接受業主、業主委員會的監督；

（五）按照業主、業主委員會要求，列席業主大會、業主委員會會議，解答業主、業主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；

（六）在物業服務合同終止后向業主委員會移交有關資料、資產；

（七）按照有關規定做好房屋裝飾裝修管理工作；

（八）勸阻違反管理規約及物業管理制度的行為；

（九）協助有關部門做好安全防范工作；

（十）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。第三十一條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）減少專業人員數量、物業管理類型和面積，達不到物業服務企業資質等級標準的；

（二）違反有關規定，聘用未取得物業管理職業資格證書人員的；

（三）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

（四）挪用住宅專項維修資金的；

（五）擅自改變物業管理用房用途的；

（六）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（八）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

（九）物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；

（十）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

（十一）不履行物業服務合同；

（十二）超越資質等級承接物業管理項目的；

（十三）出租、出借、轉讓資質等級證書的；

（十四）法律、法規禁止的其他行為。

第三十二條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的區、縣（市）房產主管部門備案。

第三十三條 物業服務企業應當在物業合同終止之日起三十日內，在物業所在地的區、縣（市）房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，向業主委員會或者居民委員會、村民委員會移交本條例第二十三條規定的資料以及下列文件和資產，并與新選聘的物業服務企業做好交接工作：

（一）實施前期物業管理期間有關物業改造、維修、保養的技術資料；

（二）物業管理用房和屬于業主共用的場地、設施設備；

（三）預收的物業服務費、場地占用費和利用物業共用部位、共用設施設備經營性收益的結余；

（四）與物業項目相關的債權債務清單；

（五）物業共用部位、共用設施設備維修費用的明細賬；

（六）應當移交的其他管理資料和資產。

第三十四條 對物業服務企業實行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。

物業服務企業未按照合同約定提前退出的，居民委員會或者村民委員會應當對物業管理區域內的環境衛生和垃圾收集清運實施管理，直至業主大會選聘新的物業服務企業，相關費用從物業服務企業履約保證金中列支。

第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定收取物業服務費。物業服務費應當包括物業服務人員費用、物業共用設施設備正常使用和日常運行及維護，綠化養護、清潔衛生、秩序維護、物業共用設施設備保險及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費用，以及固定資產折舊等支付的費用。物業服務費應當按照房屋的建筑面積分攤。

第三十六條 物業服務企業應當于每年第一季度在物業管理區域內的顯著位臵公布上一物業服務合同履行情況和物業服務費等物業項目收支情況。業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

業主大會或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。第三十七條 物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。

業主不得以物業空臵、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等為由拒付物業服務費。

第三十八條 新建住宅物業前期物業管理期間的物業服務費，由市價格主管部門會同市房產主管部門核定臨時收費標準，市價格主管部門依法核發收費許可證。業主大會設立后，由業主大會與物業服務企業協商確定物業服務費標準，臨時收費標準和收費許可證同時廢止。

非住宅物業的物業服務費，實行市場調節價。

第三十九條 前期物業管理期間，物業服務企業應當將購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險情況在物業管理區域內顯著位臵公示，接受相關行政管理部門和業主監督。業主大會設立后，物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業主大會決定。

第四十條 物業管理活動中發生糾紛的，可以協商解決。無法協商解決的，可以由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣（市）相關主管部門進行調解。調解不成的，當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。第四十一條 物業管理應當實行信用信息管理制度。市房產主管部門應當對全市物業服務企業信用實施考核，統一管理。區、縣（市）房產主管部門對本轄區內的物業管理信用信息進行核實，并將核實結果及時上報。

第四十二條 物業服務應當建立完善的檔案管理制度，實施區域性檔案管理。建設單位、物業服務企業、業主大會和業主委員會應當將物業服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送區、縣（市）房產主管部門。

第五章 物業的使用和維護

第四十三條 物業管理區域內不得有下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結構；

（二）擅自改變物業規劃用途；

（三）侵占、損壞公共場地，物業共用部位、共用設施設備；

（四）排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；

（五）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（六）違反規定飼養家禽、寵物；

（七）違反規定從事妨礙其他業主正常生活的經營活動；

（八）實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

（十）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（十一）占用消防通道，擠占消防設施；

（十二）在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業、堆放垃圾雜物等；

（十三）法律、法規禁止的其他行為。

發生上述行為時，業主有權投訴舉報；物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、督促改正；拒不改正的，應當及時向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門接到報告后，應當對違法行為依法進行處理。

第四十四條 物業管理區域內的業主，應當依法交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的管理原則。

第四十五條 業主大會成立前，住宅專項維修資金由市房產主管部門代管，并在商業銀行開立專戶。

業主大會成立后，決定自行管理住宅專項維修資金的，應當在商業銀行開立專戶，并接受市房產主管部門監督。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第四十六條 住宅專項維修資金的使用按照下列程序辦理：

（一）涉及維修的業主提出使用要求或者由物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

（二）物業管理區域內屬全體業主共有部位、共有設施設備的維修由全體業主討論，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意后使用。涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設施設備維修的，由所涉及范圍內的業主討論，經專有部分占建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后使用；

（三）業主大會或者相關業主確定使用方案；

（四）相關業主或其委托的物業服務企業持有關材料，向市房產主管部門申請列支；

（五）市房產主管部門審核合格后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。第四十七條 物業管理區域內未建立住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，由業主共同決定補建、續籌方案，委托業主委員會或者居民委員會、村民委員會歸集。

因客觀原因導致未建立住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，發生維修費用時，由維修所涉及的業主按照各自房屋的建筑面積承擔。

第四十八條 物業管理區域內，發生危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時，應當立即使用住宅專項維修資金對共用部分進行維修、更新、改造。

使用住宅專項維修資金進行房屋應急維修的具體辦法由市房產主管部門會同相關部門制定。

第四十九條 物業管理區域內占用業主共有道路、場地停放機動車輛的，應當由業主大會決定是否收取占用費以及占用費的收取標準和用途等。

業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業服務企業代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業主的監督。扣除管理成本后的場地占用費歸全體業主共有。業主對機動車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

第六章 舊住宅區物業管理 第五十條 本條例所稱舊住宅區是指2000年6月底以前交付使用，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區。

第五十一條 市和區、縣（市）人民政府應當制定舊住宅區綜合改造和管理的中長期規劃和計劃，并安排專項資金用于舊住宅區的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水等配套設施設備進行修繕和改造。

第五十二條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織改造后的舊住宅區的業主成立業主大會，選舉業主委員會。業主大會無法成立的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定居民委員會或者村民委員會代行業主委員會職責，確定管理方案，簽訂管理規約。

第五十三條 舊住宅區綜合改造后應當推行專業化物業服務，由物業服務企業根據業主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛生保潔、綠化養護等基本的物業服務，合理收取物業服務費用。對尚不具備引入專業物業服務條件的，業主應當在居民委員會的指導下，實行住宅區自我管理、自我服務，并承擔相應的管理費用。

第七章 法律責任

第五十四條 違反本條例第三十一條第二項規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由市房產主管部門責令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十五條 違反本條例第三十一條第三項規定，物業服務企業將全部物業管理項目一并委托給他人的，由市房產主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節嚴重的，屬于三級物業服務企業的，由市房產主管部門吊銷資質證書，屬于一級或者二級資質的，市房產主管部門可以向有關部門提出吊銷資質證書的建議。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十六條 違反本條例第三十一條第四項規定，物業服務企業挪用住宅專項維修資金的，由市房產主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；情節嚴重的，屬于三級物業服務企業的，由市房產主管部門吊銷資質證書，屬于一級或者二級資質的，市房產主管部門可以向有關部門提出吊銷資質證書的建議。構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十七條 違反本條例第三十一條第五項規定，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，由市房產主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第五十八條 違反本條例第三十一條第六項、第七項、第八項規定，物業服務企業擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途的，或者擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主共同利益的，或者擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由市房產主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第五十九條 違反本條例第三十一條第十項規定，與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的，中標無效，由市房產主管部門處以中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位主管人員和其他責任人員處以單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，取消其一年至二年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格并予以公告，直至由工商行政管理部門吊銷營業執照；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十條 違反本條例第三十一條第十二項規定，物業服務企業超越資質等級承接物業管理項目的，由市房產主管部門沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十一條 違反本條例第三十三條規定，物業服務企業未在規定時間內移交有關資料的，由市房產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料和資產的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十二條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；逾期不申請行政復議也不提起行政訴訟又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。

第八章 附則

第六十三條 本條例自2011年1月1日起施行。

第五篇：住宅小區業主大會和業主委員會組建工作實施方案

為全面推進和諧社區建設，根據牡辦發〔2005〕39號文件精神，按照市物業工作領導小組意見，為切實做好試點工作，充分發揮業主大會和業主委員會在物業管理市場中的主體作用，為創建和諧社區奠定良好的群眾基礎，根據國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》和《牡丹江市業主大會和業主委員會指導規則》，特制定本方案。

一、工作目標

2006年12月底前，依法成立業主委員會，全區住宅小區普遍召開業主大會。2007年7月底前對具備條件進行招投標的小區以業主委員會為主體在各街道辦事處的監督下，通過公開或邀請招投標的方式選聘物業管理企業，并依法簽訂物業管理委托合同，對暫不具備條件進行招投標的小區，本著“大家的事情大家辦，大家的費用大家攤”的原則，實行業主自治管理。對已簽訂物業管理委托合同，尚未期滿的住宅小區，在業主委員會與物業管理企業無糾分的前提下，暫不另行進行招投標，待合同期滿后進行。

二、基本原則

召開業主大會，組建業主委員會，要按照國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》和《牡丹江市業主大會和業主委員會指導性規則》進行，要充分發揚民主，尊重業主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心強，身體健康，能保證必要的工作時間，且能維護業主、使用人利益的代表選出來參加業主大會，經過業主代表的選舉作為業主委員會組成人員。

三、責任劃分

區物業工作領導小組負責指導全區住宅小區業主大會和業主委員會組建及物業管理招投標的監督工作，各街道辦事處協調有關公安派出所及相關單位負責本行政區域內住宅小區業主大會和業主委員會組建的指導工作，各社區居委會具體負責各住宅小區的業主大會和業主委員會組建工作。

四、實施步驟

（一）人員培訓階段。2006年6月初至月末對各街道辦事處抽調的業務人員進行培訓。培訓的主要內容是：業主代表的產生、業主大會的召開、業主委員會的產生及小區界線劃定等。

（二）劃定住宅區界線階段。2006年6月15日至9月末。由各街道辦事處負責本行政區域內的住宅區界線劃定工作，明確住宅區范圍。并于2006年9月20日前將住宅區劃定工作情況報送區民政局，附標清小區四至的平面圖一幅。

1、封閉式住宅區、半封閉式住宅區四至明確的，遵循原有城市規劃來劃分。

2、開放式或半開放式住宅區，四至不明確的，需重新劃分住宅區范圍。劃分原則是相對住宅集中、人口相對密集、平面上成片分布，劃分標準一般在15—25幢樓、住戶為1000戶左右、面積在3萬平方米以上為宜。

（三）宣傳動員階段。2006年7月15日至31日，通過新聞單位做專題報導，廣泛宣傳業主大會和業主委員會組建后的目的、意義，以及業主、業主大會、業主委員會和物業企業的權利與義務，增強業主的維權意識和物業管理企業的服務意識，進而提高全區物業管理水平。

（四）試點階段。2006年6月20日至7月末，各街道辦事處在抓好整體工作推進的同時選擇3個以上有代表性的住宅小區作為試點單位，全面做好業主大會和業主委員會的組建工作。各試點單位的工作任務要從小區劃分開始直至全面建立業主大會和業主委員會，重點要總結好每個步驟的經驗教訓，以利于整體工作的全面推進。具體工作時限是：2006年6月12日至7月末，完成試點單位的確定及小區劃分；6月15日至7月末，完成試點單位的基本情況、公共設施情況、原業主共有的房屋情況等情況的調查；6月末至8月末，完成試點單位的業主大會和業主委員會的組建工作。同時，各街道辦事處要注意選擇好中差三方面不同層次的住宅小區作為試點單位并嚴把各項法定程序和基礎材料留存工作，特別是要選擇一個沒有物業企業管理采取業主自治管理的試點單位。

（五）摸底調查階段。2007年3月1日至3月底。調查內容為住宅小區基本情況、公共設施情況、原業主共有的房屋情況等。表格下發后，由各街道辦事處牽頭，社區居委會、物業企業配合認真填寫，由各街道辦事處負責匯總后，于2006年8月31日前，報送區民政局。

（六）全面建立業主大會和業主委員會階段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成業主大會和業主委員會的組建工作。區物業工作領導小組要加強全區業主大會和業主委員會組建工作的監督、指導，各街道辦事處要抓好具體的組建工作，主要領導要親自抓、負總責，責任要層層分解，落實到人，在保證規范、高效的前提下，在規定時間內完成。

（七）檢查驗收階段。2006年12月底前，區物業工作領導小組牽頭，組成驗收小組，對各街道辦事處組建業主大會和業主委員會工作進行全面驗收。對驗收不合格的，2006年12月底前，重新規范，完成整改。

五、組織領導

為

了全面完成住宅小區業主大會和業主委員會的組建工作，區政府成立領導小組。

組長：---區委常委、副區長

副組長：---區民政局局長

---陽明公安分局副局長

成員：---陽明街道辦事處主任

---前進街道辦事處主任

---新興街道辦事處主任

---樺

橡街道辦事處主任

下設辦公室，主任：胡鳳桐（兼），成員：---。辦公室設在區民政局，聯系人：---聯系電話：6321287。

各街道辦事處要成立業主大會和業主委員會組建工作推進落實領導小組，制定具體工作細則，確保全區各住宅小區業主大會和業主委員會組建工作的落實。