第一篇：關(guān)于成立北大街社區(qū)業(yè)主委員會的實施方案

關(guān)于成立北大街社區(qū)業(yè)主委員會的實施方案

為更好地組織指本轄區(qū)住宅小區(qū)依法成立業(yè)主委員會，充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的自治自律作用，維護住宅小區(qū)和諧與穩(wěn)定，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、根據(jù)民和縣《環(huán)境管理條例》等規(guī)定，結(jié)合我社區(qū)實際，特制定本方案。

一、指導思想

以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和黨的十七屆四中全會精神為指導，以構(gòu)建和諧社會為目標，通過建立和完善住宅小區(qū)業(yè)主委員會，實現(xiàn)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)社會化、專業(yè)化、市場化，建立業(yè)主民主協(xié)商、利益平衡的機制，實現(xiàn)居民自我管理、自我服務(wù)，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動順利進行，創(chuàng)建安全、衛(wèi)生、舒適、文明的生活環(huán)境，促進社區(qū)和諧穩(wěn)定。

二、工作目標

因北大街社區(qū)轄區(qū)內(nèi)酒廠、石煤公司、冷庫、肉飲公司、電影公司、鍋廠、外貿(mào)局等單位破產(chǎn)，大量工人下崗，單位人變成了社會人。僅靠社區(qū)居委會的力量無法解決環(huán)境衛(wèi)生“臟、亂、差”局面，無法解決物業(yè)管理機構(gòu)。故我支部希望在各單位的共同努力下力爭2010年元月底前依法成立業(yè)主委員會，實現(xiàn)住宅小區(qū)民主自治管理，完善各項物業(yè)管理制度，理順業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，物業(yè)管理矛盾得到有效化解，使業(yè)主得到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，實現(xiàn)各住宅小區(qū)的和諧與穩(wěn)定。

三、基本原則

業(yè)主委員會的組建工作按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》進行，要公開、公平、公正，充分發(fā)揚民主，尊重業(yè)主和物業(yè)使用人的意愿，真正把有工作能力、公益心強、身體健康、能維護業(yè)主和物業(yè)使用人權(quán)益的代表選舉為業(yè)主委員會成員，組成一個讓廣大業(yè)主滿意、認真為業(yè)主服務(wù)和負責的業(yè)主委員會，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

四、各部門責任分工

縣城建局是我縣物業(yè)管理行政主管部門，負責業(yè)主委員會的審批，負責指導北大街社區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建及物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)招標的監(jiān)督工作。北大街社區(qū)轄區(qū)以大十字以北、湟水橋至黨校、山城村、米拉灣村為界，山城村村民與北大街社區(qū)居民混合居住。故由川口鎮(zhèn)黨委政府負責劃清環(huán)境衛(wèi)生整治區(qū)域。社區(qū)管委會協(xié)助城建局負責業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督工作；北大街社區(qū)居委會具體負責各住宅小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作。

五、方法步驟

此次組建和完善住宅小區(qū)業(yè)主委員會工作，從2009年10月20日開始，到2010年元月底完成，分三個階段進行：

(一)宣傳發(fā)動階段（10月20日至11月20日）

由社區(qū)辦牽頭組織召開由社區(qū)干部、居民代表參加的學習動員大會，學習國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、民和縣《物業(yè)收費管理辦法》等法律法規(guī)，發(fā)放宣傳資料，張貼橫幅標語，宣傳成立業(yè)主委員會的目的意義和方法步驟，對住宅小區(qū)居民登記造冊，建立檔案。使廣大業(yè)主充分了解業(yè)主委員會的性質(zhì)、職能和業(yè)主委員會的產(chǎn)生程序，了解業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，了解如何依法維護自身的合法利益，了解物業(yè)管理有關(guān)知識等，做到家喻戶曉，人人明白，激發(fā)廣大居民參與熱情。

（二）組織培訓階段（11月21日至12月15日）

從社區(qū)辦、城建局、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表中抽調(diào)工作人員進行業(yè)務(wù)培訓，培訓的主要內(nèi)容是：業(yè)主代表的產(chǎn)生、業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的產(chǎn)生及小區(qū)界線劃定等，使他們熟悉、掌握業(yè)主委員會成立的法律法規(guī)、法定程序和相關(guān)業(yè)務(wù)知識，為嚴格依法組建業(yè)主委員會打好基礎(chǔ)。通過培訓，使工作人員統(tǒng)一思想，明確任務(wù)，把握政策，嚴格程序，依法辦事，保證成立業(yè)主委員會工作順利進行。

(三)組織實施階段（12月16日至元月30日）

1、成立籌備工作組。在縣城建局、社區(qū)辦的指導下，成立居委會及業(yè)主代表組成籌備工作組，具體負責業(yè)主大會籌備組建工作，并到縣房產(chǎn)管理部門、社區(qū)辦備案，在小區(qū)內(nèi)公示5天。

2、籌備工作。結(jié)合小區(qū)的實際情況和有關(guān)示范文本制定小區(qū)的《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主委員會章程（草案）》，確定業(yè)主資格，搞好業(yè)主登記工作。

3、確定業(yè)主代表。對于規(guī)劃較大的小區(qū)可按樓、單元選舉業(yè)主代表，成立業(yè)主代表大會。按照小區(qū)實際情況和業(yè)主意見，籌備小組確定業(yè)主（代表）大會會議召開時間和地點、業(yè)主（代表）大會上的投票權(quán)數(shù)等，并做好其他準備工作，召開業(yè)主大會的通知須在會前15日在小區(qū)內(nèi)公布。

4、召開業(yè)主大會?；I備工作組推選一名代表主持業(yè)主大會，要做好會議記錄，會后交業(yè)主委員會存檔?；境绦驗?

第一，由一名籌備工作組成員代表籌備工作組向大會做工作匯報。

第二，選舉業(yè)主委員會委員。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，可以當場組織業(yè)主（代表）進行投票選舉，也可以采取書面征求意見的形式，以記名投票的方式發(fā)放、收集業(yè)主的選票，將選票箱進行密封，在業(yè)主（代表）大會會議上唱票計票，并對結(jié)果當場進行公布，然后在委員當中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任及其委員（聘討論通過本小區(qū)的《管理規(guī)約》和《業(yè)主委員會章程》。業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會成立之日起要在小區(qū)內(nèi)公示。

第三，登記備案。業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，持業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建材料，到縣房產(chǎn)管理部門、社區(qū)辦登記備案。

四、保障措施

（一）加強領(lǐng)導，精心組織。為確保轄區(qū)業(yè)主委員會組建工作順利進行，成立“川口鎮(zhèn)業(yè)主委員會組建工作領(lǐng)導小組”，分管社區(qū)的縣領(lǐng)導人大主任為組長，川口鎮(zhèn)黨委書記為副組長，城建局、房產(chǎn)局、社區(qū)管委會、北大街社區(qū)居委會為成員單位。領(lǐng)導小組要加強對社區(qū)居委會及居民小區(qū)業(yè)主委員會組建工作的指導，對在業(yè)主委員會成立工作中出現(xiàn)的問題，要認真及時徹底解決，決不留隱患?？h房產(chǎn)管理部門及各社區(qū)居委會要精心組織，嚴密部署，確保社區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會組建工作順利進行。

（二）統(tǒng)一步調(diào)，協(xié)調(diào)聯(lián)動。組建業(yè)主委員會是一項涉及面大、政策性強、任務(wù)繁重、程序復雜的工作，需要加大工作力度，加強工作力量，因此,要統(tǒng)一抽調(diào)配備相關(guān)工作人員，各單位要協(xié)調(diào)一致，相互配合，拿出精干力量參加這項工作，保證業(yè)主委員會組建工作順利完成。

（三）嚴格程序，依法組建。要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求，按照法定程序，依法組建業(yè)主委員會，不能出現(xiàn)違反法定程序和要求現(xiàn)象，制造不必要的矛盾，引發(fā)不穩(wěn)定事件?？h房產(chǎn)管理部門、社區(qū)負責人一定要提高認識，高度負責，決不能出現(xiàn)因組建業(yè)主委員會而造成新的不穩(wěn)定因素。

北大街社區(qū)居委會

二00九年十月二十日

第二篇：關(guān)于成立北大街社區(qū)業(yè)主委員會的實施方案

為更好地組織指本轄區(qū)住宅小區(qū)依法成立業(yè)主委員會，充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的自治自律作用，維護住宅小區(qū)和諧與穩(wěn)定，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、根據(jù)民和縣《環(huán)境管理條例》等規(guī)定，結(jié)合我社區(qū)實際，特制定本方案。

一、指導思想 以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和黨的十七屆四中全會精神為指導，以構(gòu)建和諧社會為目標，通過建立和完善住宅小區(qū)業(yè)主委員會，實現(xiàn)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)社會化、專業(yè)化、市場化，建立業(yè)主民主協(xié)商、利益平衡的機制，實現(xiàn)居民自我管理、自我服務(wù)，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動順利進行，創(chuàng)建安全、衛(wèi)生、舒適、文明的生活環(huán)境，促進社區(qū)和諧穩(wěn)定。

二、工作目標

因北大街社區(qū)轄區(qū)內(nèi)酒廠、石煤公司、冷庫、肉飲公司、電影公司、鍋廠、外貿(mào)局等單位破產(chǎn)，大量工人下崗，單位人變成了社會人。僅靠社區(qū)居委會的力量無法解決環(huán)境衛(wèi)生“臟、亂、差”局面，無法解決物業(yè)管理機構(gòu)。故我支部希望在各單位的共同努力下力爭2010年元月底前依法成立業(yè)主委員會，實現(xiàn)住宅小區(qū)民主自治管理，完善各項物業(yè)管理制度，理順業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，物業(yè)管理矛盾得到有效化解，使業(yè)主得到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，實現(xiàn)各住宅小區(qū)的和諧與穩(wěn)定。

三、基本原則

業(yè)主委員會的組建工作按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》進行，要公開、公平、公正，充分發(fā)揚民主，尊重業(yè)主和物業(yè)使用人的意愿，真正把有工作能力、公益心強、身體健康、能維護業(yè)主和物業(yè)使用人權(quán)益的代表選舉為業(yè)主委員會成員，組成一個讓廣大業(yè)主滿意、認真為業(yè)主服務(wù)和負責的業(yè)主委員會，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

四、各部門責任分工

縣城建局是我縣物業(yè)管理行政主管部門，負責業(yè)主委員會的審批，負責指導北大街社區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建及物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)招標的監(jiān)督工作。北大街社區(qū)轄區(qū)以大十字以北、湟水橋至黨校、山城村、米拉灣村為界，山城村村民與北大街社區(qū)居民混合居住。故由川口鎮(zhèn)黨委政府負責劃清環(huán)境衛(wèi)生整治區(qū)域。社區(qū)管委會協(xié)助城建局負責業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督工作；北大街社區(qū)居委會具體負責各住宅小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作。

五、方法步驟

此次組建和完善住宅小區(qū)業(yè)主委員會工作，從2009年10月20日開始，到2010年元月底完成，分三個階段進行：

(一)宣傳發(fā)動階段（10月20日至11月20日）

由社區(qū)辦牽頭組織召開由社區(qū)干部、居民代表參加的學習動員大會，學習國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、民和縣《物業(yè)收費管理辦法》等法律法規(guī)，發(fā)放宣傳資料，張貼橫幅標語，宣傳成立業(yè)主委員會的目的意義和方法步驟，對住宅小區(qū)居民登記造冊，建立檔案。使廣大業(yè)主充分了解業(yè)主委員會的性質(zhì)、職能和業(yè)主委員會的產(chǎn)生程序，了解業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，了解如何依法維護自身的合法利益，了解物業(yè)管理有關(guān)知識等，做到家喻戶曉，人人明白，激發(fā)廣大居民參與熱情。

（二）組織培訓階段（11月21日至12月15日）

從社區(qū)辦、城建局、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表中抽調(diào)工作人員進行業(yè)務(wù)培訓，培訓的主要內(nèi)容是：業(yè)主代表的產(chǎn)生、業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的產(chǎn)生及小區(qū)界線劃定等，使他們熟悉、掌握業(yè)主委員會成立的法律法規(guī)、法定程序和相關(guān)業(yè)務(wù)知識，為嚴格依法組建業(yè)主委員會打好基礎(chǔ)。通過培訓，使工作人員統(tǒng)一思想，明確任務(wù)，把握政策，嚴格程序，依法辦事，保證成立業(yè)主委員會工作順利進行。(三)組織實施階段（12月16日至元月30日）

1、成立籌備工作組。在縣城建局、社區(qū)辦的指導下，成立居委會及業(yè)主代表組成籌備工作組，具體負責業(yè)主大會籌備組建工作，并到縣房產(chǎn)管理部門、社區(qū)辦備案，在小區(qū)內(nèi)公示5天。

2、籌備工作。結(jié)合小區(qū)的實際情況和有關(guān)示范文本制定小區(qū)的《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主委員會章程（草案）》，確定業(yè)主資格，搞好業(yè)主登記工作。

3、確定業(yè)主代表。對于規(guī)劃較大的小區(qū)可按樓、單元選舉業(yè)主代表，成立業(yè)主代表大會。按照小區(qū)實際情況和業(yè)主意見，籌備小組確定業(yè)主（代表）大會會議召開時間和地點、業(yè)主（代表）大會上的投票權(quán)數(shù)等，并做好其他準備工作，召開業(yè)主大會的通知須在會前15日在小區(qū)內(nèi)公布。

4、召開業(yè)主大會?；I備工作組推選一名代表主持業(yè)主大會，要做好會議記錄，會后交業(yè)主委員會存檔。基本程序為: 第一，由一名籌備工作組成員代表籌備工作組向大會做工作匯報。

第二，選舉業(yè)主委員會委員。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，可以當場組織業(yè)主（代表）進行投票選舉，也可以采取書面征求意見的形式，以記名投票的方式發(fā)放、收集業(yè)主的選票，將選票箱進行密封，在業(yè)主（代表）大會會議上唱票計票，并對結(jié)果當場進行公布，然后在委員當中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任及其委員（聘討論通過本小區(qū)的《管理規(guī)約》和《業(yè)主委員會章程》。業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會成立之日起要在小區(qū)內(nèi)公示。第三，登記備案。業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，持業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建材料，到縣房產(chǎn)管理部門、社區(qū)辦登記備案。

四、保障措施

（一）加強領(lǐng)導，精心組織。為確保轄區(qū)業(yè)主委員會組建工作順利進行，成立“川口鎮(zhèn)業(yè)主委員會組建工作領(lǐng)導小組”，分管社區(qū)的縣領(lǐng)導人大主任為組長，川口鎮(zhèn)黨委書記為副組長，城建局、房產(chǎn)局、社區(qū)管委會、北大街社區(qū)居委會為成員單位。領(lǐng)導小組要加強對社區(qū)居委會及居民小區(qū)業(yè)主委員會組建工作的指導，對在業(yè)主委員會成立工作中出現(xiàn)的問題，要認真及時徹底解決，決不留隱患?？h房產(chǎn)管理部門及各社區(qū)居委會要精心組織，嚴密部署，確保社區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會組建工作順利進行。

（二）統(tǒng)一步調(diào)，協(xié)調(diào)聯(lián)動。組建業(yè)主委員會是一項涉及面大、政策性強、任務(wù)繁重、程序復雜的工作，需要加大工作力度，加強工作力量，因此,要統(tǒng)一抽調(diào)配備相關(guān)工作人員，各單位要協(xié)調(diào)一致，相互配合，拿出精干力量參加這項工作，保證業(yè)主委員會組建工作順利完成。

（三）嚴格程序，依法組建。要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求，按照法定程序，依法組建業(yè)主委員會，不能出現(xiàn)違反法定程序和要求現(xiàn)象，制造不必要的矛盾，引發(fā)不穩(wěn)定事件。縣房產(chǎn)管理部門、社區(qū)負責人一定要提高認識，高度負責，決不能出現(xiàn)因組建業(yè)主委員會而造成新的不穩(wěn)定因素。

第三篇：業(yè)主委員會成立討論稿范本

關(guān)于成立XXXX臨時業(yè)主委員會的規(guī)章制度草案

想法與原則：為了切實維護XXXX所有業(yè)主利益，在小區(qū)業(yè)主未全部入住的情況下，特成立臨時業(yè)主委員會即過渡業(yè)主委員會，并起草相關(guān)規(guī)章制度草案。小區(qū)通過規(guī)章制度和臨時業(yè)主委員會，希望能夠建立一個公正、公開、民主、高效的小區(qū)自治機制，還原業(yè)主有權(quán)依法管理自己物業(yè)的本來面目，維護所有業(yè)主在交房、小區(qū)環(huán)境、裝修、生活等方面的利益。另外，新設(shè)業(yè)主臨時代表大會，力圖做到提高決策效率和加強監(jiān)督。為以后XXXX正式成立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會提供參考。

第一章 總則

第一條 根據(jù)我國憲法、選舉法、物業(yè)管理條例、地方其他相關(guān)法律法規(guī)以及誠盛御庭群所有群員的要求，制定本辦法。

第二條 以下所有業(yè)主委員會即為XXXX臨時業(yè)主委員會，業(yè)主大會為XXXX臨時業(yè)主大會。

第三條 第一次業(yè)主委員會的選舉依照相關(guān)規(guī)定，成立業(yè)主大會籌備組，籌備組成員為XXXXQQ群全體成員。其中QQ群成員包括物業(yè)單位代表和業(yè)主代表。QQ群號為XXXXXXXX

第二章 臨時業(yè)主大會及其職責

第四條 本物業(yè)區(qū)域因共有物業(yè)和共同的物業(yè)管理而產(chǎn)生的相關(guān)事宜的最高決策機構(gòu)是業(yè)主大會，業(yè)主大會由XXXX的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會依法對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行自治管理。目前臨時業(yè)主大會由XXXXXQQ群全體成員組成。

第五條 業(yè)主大會設(shè)常設(shè)機構(gòu)業(yè)主代表大會，下設(shè)執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主大會可授權(quán)業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)服務(wù)溝通，與建設(shè)單位負責機構(gòu)即XXXXX負責機構(gòu)在交房和業(yè)主房屋維護等方面溝通。

第七條 業(yè)主大會對本物業(yè)區(qū)域共有物業(yè)具有決策權(quán)和處置權(quán)，業(yè)主大會可就業(yè)主共同的物業(yè)管理事務(wù)和物業(yè)權(quán)益，代業(yè)主行事，必要時可授權(quán)業(yè)主委員會以業(yè)主大會的名義進行起訴和應(yīng)訴。業(yè)主大會作出的決定、決議對業(yè)主大會的機構(gòu)和全體業(yè)主具有約束力

第三章 臨時業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生與選舉

第八條 首屆臨時業(yè)主委員會設(shè)委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。主任、副主任、秘書長在全體委員中選舉產(chǎn)生。為確保各棟業(yè)主利益，根據(jù)本小區(qū)實際情況，確定每棟樓必須產(chǎn)生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時空缺，留待后續(xù)補入。

第九條 業(yè)主委員會委員候選人由QQ群會員推薦，第十條 業(yè)主委員會委員條件：

1、具有完全民事行為能力；

2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

3、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

4、具有必要的工作時間和一定組織能力；

5、本人及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)單

位內(nèi)任職；

6、業(yè)主大會確定的其他條件。

第十一條 業(yè)主大會籌備組即QQ群全體成員應(yīng)對候選人進行資格審查，經(jīng)審查合格的應(yīng)當向全體業(yè)主公開個人的基本情況。業(yè)主對公示事項有異議的，應(yīng)當在QQ群署名向全體成員提出，籌備成員應(yīng)當在5日內(nèi)予以答復。由于是臨時業(yè)主委員會，不存在投票、唱票、計票等工作程序，只在QQ群和本討論稿中公布結(jié)果。

第四章 臨時業(yè)主委員會的組織機構(gòu)和負責人

第十一條 首屆臨時業(yè)主委員會設(shè)委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。每棟樓必須產(chǎn)生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時空缺，留待后續(xù)補入。其中一名副主任暫確定為XXX，其他負責人必須在業(yè)主中產(chǎn)生。

第十二條 業(yè)主委員會受全體業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)主委員會成員及負責人。15名業(yè)主以上，聯(lián)名可以向業(yè)主委員會提出罷免動議。罷免業(yè)主委員會成員須經(jīng)有選舉權(quán)的業(yè)主半數(shù)通過。

第十三條 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起1個月內(nèi)應(yīng)將成立情況向XXXX全體業(yè)主通告，并組織召開首次業(yè)主委員會會議，明確臨時業(yè)主委員會負責人。

第十四條 業(yè)主委員會和負責人名單在此公布：委員，張

三、李

四、王五…； 主任，張四；副主任，李五；秘書長，張七。

第五章 附則

第十五條 臨時業(yè)主委員會機構(gòu)及委員成立時間從此文本產(chǎn)生有效開始到正式業(yè)主委員會成立為止。

第十六條 業(yè)主委員會委員終止和補選，1、不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

2、因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；

3、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

4、連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；

5、因疾病或其他原因喪失工作能力的；

6、以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

7、本人及直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)單位內(nèi)

任職的；

8、業(yè)主大會或臨時業(yè)主大會通過決議罷免其資格的；

9、補選委員有全體業(yè)主推選并表決通過。

第十七條 本選舉辦法由QQ群全體成員負責解釋。

起稿人：XXXXXX；

籌備人：XXXXXX（臨時業(yè)委會副主任）

討論組：全體成員；

業(yè)主委員臨時籌備組常務(wù)成員：張三，李四，王五。靜待各業(yè)主提供意見和建議，提供意見和建議的在文本中請用紅色字體標出作為修改謝謝。

此討論稿確定后上面四行違章字體自行刪除，“拆”。

流程

一、由一個 區(qū)域五個以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理 書面申請，也可委托（出售單位）或 書面申請成立業(yè)主大會。

二、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會的條件后指導成立業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成。必要時，可邀請所在地、派出所等派代表列席。籌備組成員情況必須在物業(yè)管理區(qū)域公示一周。

三、籌備組負責起草業(yè)主大會議事規(guī)則及，并將擬定的 公示一周，廣泛征求業(yè)主意見。

四、籌備組負責審核業(yè)主資格，并將業(yè)主資格確認結(jié)果通告全體業(yè)主。

五、籌備組負責審查業(yè)主委員會。業(yè)主委員會候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產(chǎn)生。籌備組確認其資格后公示一周，廣泛聽取業(yè)主意見。業(yè)主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上的業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人；候選人名單應(yīng)當在業(yè)主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。

六、籌備組應(yīng)當自成立之日起兩個月內(nèi)在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議（提前15天將 及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告），審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員。

七、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。

第四篇：成立業(yè)主委員會

鄰居朋友們你們好，本小區(qū)現(xiàn)在要成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是獨立于物業(yè)的，不是為物業(yè)服務(wù)的。業(yè)主委員會的成員也是無償為大家服務(wù)的，沒有任何報酬的。

業(yè)主委員會的主要任務(wù)就是行使業(yè)主的權(quán)利，監(jiān)督物業(yè)的工作。業(yè)主委員會的成立可以有效的督促物業(yè)的工作，最終使我們業(yè)主的生活環(huán)境得到很好地改善。

成立業(yè)主委員會需要廣大業(yè)主的支持，需要業(yè)主們簽字同意。業(yè)主委員會的成員都是本小區(qū)的熱心業(yè)主，我們每棟樓都會有一位業(yè)主來負責具體的登記工作。

咱們6號樓近期就會登記業(yè)主的信息，包括業(yè)主姓名，業(yè)主電話，業(yè)主的房產(chǎn)證號，三項缺

一不可！

希望大家能積極配合，做好成立業(yè)主委員會的工作。

6號樓業(yè)主2014/7/8

第五篇：成立業(yè)主委員會

最新業(yè)主委員會成立流程

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

(一)籌備小組經(jīng)批復成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。(二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見?；I備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。(三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。(四)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

四、召開大會選舉委員籌備小組 完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會

自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；(一)業(yè)主委員會登記申請表；(二)街道辦事處核準證明；(三)業(yè)主委員會選票；(四)業(yè)主代表選票；(五)業(yè)主授權(quán)委托書；(六)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；(七)業(yè)主委員會章程；(八)業(yè)主公約；(九)其他相關(guān)資料。

六、核準批復

區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

業(yè)主委員會章程（示范文本）

第一章 總則 第一條本會是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當則業(yè)主擔任。本會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，對業(yè)主大會負責。第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。第四條本會代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

第二章 組織及職責 第五條第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門指導開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

第六條本會設(shè)委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。本會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第七條本會權(quán)利

1、召集和主持業(yè)主大會；

2、與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費等費用的收取標準及使用辦 法；

3、采用招標或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管 理，并與其簽訂管理合同；

4、與物業(yè)管理單位議定管理計劃、費用概算及決算報 告；

5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

6、修訂業(yè)主公約、本會章程。第八條 本會義務(wù)

1、籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作；

2、執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議；

3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4、保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)；

5、執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；

6、本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

第十條 下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當津貼：

1、本會主任；

2、本會副主任；

3、本會執(zhí)行秘書；

4、本會同意的其他人員。第三章 會議

第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

第十二條 本會會議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會議通知有關(guān) 料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。

第十四條 本會召開會議時，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。當本物業(yè)有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員 三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

第十五條 本會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項。第十六條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會的全體委員簽署。

第四章 委員

第十七條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單 數(shù)，最多不超過15人。第十八條 本會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業(yè)主 大會確認。第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停任，并由下次業(yè)主大會確認：

1、已不是業(yè)主；

2、無故缺席會議連續(xù)三次以上；

3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；

5、其他原因不適宜擔任本會委員的。第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內(nèi)將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)

（一）權(quán)利

1、有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動；

2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；

3、有權(quán)參與本會有關(guān)事項的決策；

4、具有對本會的建議和批評權(quán)。

（二）義務(wù)

1、遵守本會章程；

2、執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；

3、參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè)；

4、向本會的工作提供有關(guān)資料和建議； 第五章 經(jīng)費與辦公用房 第二十三條 本會的經(jīng)費由--費用中支出。第二十四條 本會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和本會會議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每向業(yè)主公布。第二十五條本會的辦公用房由--解決。第六章附則

第二十六條業(yè)主大會通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。第二十七條本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效，同時報當?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。業(yè)主委員會成立的條件 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員應(yīng)當由業(yè)主擔任。在成立之前，是由開發(fā)商負責小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達到50%以上，或者自第一位業(yè)主入住之日起滿2年的，開發(fā)商或其委托單位就應(yīng)當及時告知該區(qū)住宅主管部門，6個月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會。而第一屆業(yè)主委員會則由物業(yè)管理行政主管部門與開發(fā)商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權(quán)利和義務(wù)。因為擔任業(yè)主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會的成員就應(yīng)當是既熱心公益事業(yè)、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

業(yè)主大會行使的職權(quán) 1.選舉、罷免業(yè)主委員會的成員； 2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告； 4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項； 5.修改業(yè)主公約； 6.改變和撤消業(yè)主委員會不恰當?shù)臎Q定； 7.批準業(yè)主委員會的章程。要辦理的登記手續(xù) 業(yè)主委員會的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區(qū)的政府房管部門備案即可(在房地產(chǎn)管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業(yè)公司不配合，業(yè)主們只需在“內(nèi)部”完成有關(guān)程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業(yè)主委員會及其成員名單應(yīng)當自選取產(chǎn)生之日起的15日內(nèi)，持下列文件報所在地的區(qū)住宅主管部門辦理登記：

1、成立業(yè)主委員會登記申請書；

2、業(yè)主委員會委員名單；

3、業(yè)主委員會章程。此部門應(yīng)自受理登記申請之日起15日內(nèi)，完成登記工作，而對于不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并用書面通知申請人。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)與公安部門(法制科)取得聯(lián)系為業(yè)主委員會刻制業(yè)主委員會印章.權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主委員會是一個代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，獨立行使民事權(quán)利，承擔相應(yīng)的民事責任。業(yè)主委員會的民事責任由全體業(yè)主分擔。

業(yè)主委員會行使的職權(quán) 1.召集和主持業(yè)主大會； 2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用； 3.采用公開招標方式聘請物業(yè)管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 4.審議管家制定的對本小區(qū)的管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目； 5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本小區(qū)的物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會履行的義務(wù) 1.執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定； 2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同； 3.不能從事各種投資和經(jīng)營活動； 4.對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。業(yè)主委員決定問題時采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會必須有入住過半投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。如果業(yè)主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業(yè)主們，同樣擁有說話的權(quán)利，由其法定代理人代表出席。業(yè)主大會每年至少召開一次，在大會召開的前7天，業(yè)主委員會會將召開的時間和內(nèi)容送達到每位業(yè)主的手里。當只有部分業(yè)主覺得有必要就某個問題需要召開業(yè)主大會，而業(yè)主委員會又不執(zhí)行時，這少部分的業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢？ 要是有10%以上擁有投票權(quán)的業(yè)主提議，從接到提議之日算起，20日內(nèi)業(yè)主委員會應(yīng)該就此提議內(nèi)容召開業(yè)主大會；如果逾期未召集的，提議的業(yè)主可以向區(qū)住宅主管部門申請，那么，該部門會責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。而業(yè)主大會的決議，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過為效。會議可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參 步驟：

第一步，首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會。開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應(yīng)早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，則業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

業(yè)主委員會成立條件：

1、入住率達到50%以上;

2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;

3、首批物業(yè)交付滿3年的。

業(yè)主委員會成立程序/成立流程：

1、業(yè)主委員會成立申請：由建設(shè)單位或一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主聯(lián)名向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請。

2、所在區(qū)物業(yè)行政主管部門審查后，對符合條件的，指導成立業(yè)主大會籌備組。

3、籌備組負責起草“業(yè)主大會議事規(guī)則”、“管理規(guī)約”和“業(yè)主委員會選舉辦法”，并公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。

4、籌備組負責確認業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會上的投票權(quán)，并將結(jié)果告知全體業(yè)主。

5、業(yè)主委員會成立選舉辦法：籌備組負責審查業(yè)主委員會侯選人的資格，業(yè)主委員會候選人可采用自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、籌備組商議等方式產(chǎn)生。侯選人確認后必須公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。(業(yè)主認為有必要補充推薦候選人的，可由十人以上聯(lián)名提出符合條件的侯選人，名單必須在業(yè)主大會召開七天前提交籌備組并由其公示7日)

6、籌備組應(yīng)當在三個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。業(yè)主大會的召開必須提前15日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主大會地點、會議程序、需要業(yè)主投票表決的事項。(業(yè)主大會審議通過“業(yè)主大會議事規(guī)則”和“管理規(guī)約”，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會應(yīng)當是5至15名的單數(shù))

7、籌備組應(yīng)當事先將業(yè)主大會的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)物業(yè)行政主管部門和所在地街道辦事處。(籌備組必須保管好籌備業(yè)主大會的所有檔案、資料)

8、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起3日內(nèi)召開業(yè)主委員會委員會議，推薦產(chǎn)生業(yè)主委員主任1人，副主任1～2人。

9、首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，全體委員的名單必須在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日，并在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在區(qū)物業(yè)行政主管部門書面申請備案。書面申請包括成立過程和備案理由。同時，將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處。業(yè)主委員會在自物業(yè)行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責。

10、物業(yè)行政主管部門同意備案后，出具《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》。

11、業(yè)主委員會憑《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》到公安部門辦理刻彰手續(xù)。

.業(yè)主大會的成立

規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

解讀：業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導。

指導不等于領(lǐng)導，業(yè)主要求成立業(yè)主大會，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會。

北京對區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區(qū)辦應(yīng)在收到書面申請后15日內(nèi)，作出是否符合組建條件的書面答復?！? 而一個物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的條件，北京可參照以下兩項規(guī)定：

京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會。”

京國土房管物[2002]316號文規(guī)定：“對于整體規(guī)劃、分期建設(shè)的住宅小區(qū)，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關(guān)于規(guī)范和加強本市物業(yè)管理若干意見的通知》(京政辦發(fā)[2001]91號)管委會的條件，應(yīng)一并選舉產(chǎn)生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區(qū)尚未入住、投入使用的部分，管委會應(yīng)給未入住區(qū)域的業(yè)主預留產(chǎn)權(quán)人代表份額和管委會委員席位。” 二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分

規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

解讀：成立業(yè)主大會，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下?！? 三.業(yè)主大會投票權(quán)確立

規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

解讀：第一次業(yè)主大會投票權(quán)由地方政府制定，以后業(yè)主大會投票權(quán)由業(yè)主大會自行約定。

北京的第一次業(yè)主大會投票權(quán)可參照京房地物字【1997】第485號文：“產(chǎn)權(quán)人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票?！焙途﹪练抗芪颷2002]316號文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過全部住宅物業(yè)20%的、召開產(chǎn)權(quán)人(代表)大會時，其投票權(quán)及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算?！钡囊?guī)定加以確定。

四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式 規(guī)定：

1.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

4.業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。

解讀：業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會，業(yè)主大會不一定要采用開會形式進行，業(yè)主大會作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1／4以上即可通過，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。

北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規(guī)定，通過公告方式選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。采取通過公告方式選舉產(chǎn)生的，應(yīng)依照下列規(guī)定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產(chǎn)權(quán)人上述材料；2.在選舉辦法規(guī)定的時間內(nèi)，籌備組未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進行業(yè)主委員會成立備案。

五.業(yè)主委員會備案

規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

解讀：業(yè)主委員會成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負責；審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負行政管理責任。

目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規(guī)定可做參考：

(1)業(yè)主委員會成員的組成可參考京政辦發(fā)〔2001〕91號文“根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，業(yè)主委員會一般由五名至十五名委員單數(shù)組成。”和京房地物字【1997】第485號文“管委會主任必須是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表?！钡囊?guī)定。

(2)提交小區(qū)辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1.管委會成立的正式名稱；2.物業(yè)管理區(qū)域；3.房屋產(chǎn)權(quán)狀況；4.管委會辦公場所；5.管委會選舉產(chǎn)生的簡要過程，應(yīng)包括產(chǎn)權(quán)人、使用人代表產(chǎn)生辦法、計票方法、選舉程序等內(nèi)容?！?/p>

(3)業(yè)主委員會成立在區(qū)、縣小區(qū)辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規(guī)定，從報送材料起應(yīng)不超過10天。成立業(yè)主委員會的八個步驟

了解了業(yè)主委員會成立的相關(guān)規(guī)定后，就要按規(guī)定進行具體操作了。第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應(yīng)早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、付主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

附：成立業(yè)主委員會相關(guān)文書參考 1.選票設(shè)計

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計使用過的選票改寫，僅供參考： 親愛的業(yè)主：您好！

現(xiàn)將XX小區(qū)業(yè)主委員會候選人名單和資料發(fā)給您，如果您反對其中任何人擔任業(yè)主委員會委員，請在其名字后面畫×，您也可以提出您建議的候選人，然后將您的選票在月日之前投入XX小區(qū)選票箱，根據(jù)XX小區(qū)業(yè)主委員會章程(草案)第X條規(guī)定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當選業(yè)主委員會委員，請您珍惜自己的權(quán)利和支持我們的工作！謝謝！

____小區(qū)業(yè)主大會籌備組 ____年__月__日

業(yè)主委員會委員候選人名單 姓名 業(yè)權(quán)單位 姓名 業(yè)權(quán)單位

我提議__號樓座室先生/女士擔任管委會委員 ____小區(qū)____號樓門室 簽名： ____年__月__日

注：如果您的產(chǎn)權(quán)超過一套房子，請將全部房號在選票上注明，無房號或無簽名的選票將視為無效。2.收條設(shè)計

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計使用過的收條改寫，僅供參考： 收條

本人/本人代表產(chǎn)權(quán)人收到業(yè)主大會籌備組送來的業(yè)主委員會章程(草案)、參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、成立業(yè)主大會的通知。____小區(qū)____號樓__門_____室 簽名:

____年__月__日 3.業(yè)主委員會章程

業(yè)主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示范文本，可以參考。為業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會變得可行，筆者建議業(yè)主在起草自己小區(qū)業(yè)主委員會章程時寫明業(yè)主委員會用收集反對票方法進行選舉，并注明：在規(guī)定的時間內(nèi)如果業(yè)主未投反對票將視同其贊成候選人當選業(yè)主委員會委員。4.備案申請書

以下是筆者根據(jù)1998年為自己所在小區(qū)業(yè)主委員會報批所寫的申請函改寫，僅供參考：

北京市____區(qū)(縣)居住小區(qū)管理辦公室：

____小區(qū)共有____套房屋，根據(jù)___套房屋的業(yè)主的要求，在業(yè)主自愿參加的基礎(chǔ)上組建了____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組，并于____年__月__日正式開始工作。____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組在業(yè)主自愿報名參選業(yè)主委員會的基礎(chǔ)上于____年__月__日將選票、業(yè)主委員會章程(草案)、業(yè)主大會成立日期的通知及參選人資料進行逐戶派發(fā)，成功地派發(fā)給了____套房屋的業(yè)主，并告知了居委會。____小區(qū)業(yè)主大會工作籌備組于____年__月__日公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)監(jiān)督的情況下進行了驗票工作，收到選舉文件的業(yè)主在選舉規(guī)定的時間內(nèi)(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業(yè)主委員會章程的反對票，XX小區(qū)業(yè)主委員會章程獲得通過，同時____、____、……先生/女士未收到50%反對票，當選為____小區(qū)業(yè)主委員會委員。

____小區(qū)業(yè)主委員會成立工作請求了區(qū)(縣)小區(qū)辦進行指導，所有程序符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定。

____小區(qū)業(yè)主委員會由X名委員組成，經(jīng)業(yè)主委員會第一次會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會設(shè)主任一名、付主任__名。

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，特此備案。____小區(qū)業(yè)主委員會 ____年__月__日