第一篇：26：業(yè)主委員會(huì)成立公告

業(yè)主委員會(huì)成立公告

________小區(qū)全體業(yè)主：

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第504號）、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（十一屆第59號）以及住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）等有關(guān)規(guī)定，在XX縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門、XX鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、XX村（居）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，在小區(qū)全體業(yè)主積極參與下，經(jīng)過前段時(shí)間的選舉，第屆業(yè)主委員會(huì)已通過XX縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門備案，現(xiàn)宣布正式成立。

本屆業(yè)主委員會(huì)成員有：主任，副主任，委員，共名。

本屆業(yè)主委員會(huì)將認(rèn)真履行職責(zé)，配合并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)的物業(yè)管理工作。

業(yè)主大會(huì)已按照法定程序通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。根據(jù)有關(guān)法規(guī)，業(yè)主大會(huì)做出的決定對全體業(yè)主具有約束力，請全體業(yè)主共同遵守《管理規(guī)約》，并協(xié)助和支持本屆業(yè)主委員會(huì)開展工作，共同維護(hù)好我們的家園。

本屆業(yè)主委員會(huì)任期年，從年 月日始至年月日止。

附：業(yè)主委員會(huì)備案證

《管理規(guī)約》

《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》

《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》

第屆XX業(yè)主委員會(huì)（蓋章）

年月日

第二篇：業(yè)主委員會(huì)成立討論稿范本

關(guān)于成立XXXX臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)章制度草案

想法與原則：為了切實(shí)維護(hù)XXXX所有業(yè)主利益，在小區(qū)業(yè)主未全部入住的情況下，特成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)即過渡業(yè)主委員會(huì)，并起草相關(guān)規(guī)章制度草案。小區(qū)通過規(guī)章制度和臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，希望能夠建立一個(gè)公正、公開、民主、高效的小區(qū)自治機(jī)制，還原業(yè)主有權(quán)依法管理自己物業(yè)的本來面目，維護(hù)所有業(yè)主在交房、小區(qū)環(huán)境、裝修、生活等方面的利益。另外，新設(shè)業(yè)主臨時(shí)代表大會(huì)，力圖做到提高決策效率和加強(qiáng)監(jiān)督。為以后XXXX正式成立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主監(jiān)事會(huì)提供參考。

第一章 總則

第一條 根據(jù)我國憲法、選舉法、物業(yè)管理?xiàng)l例、地方其他相關(guān)法律法規(guī)以及誠盛御庭群所有群員的要求，制定本辦法。

第二條 以下所有業(yè)主委員會(huì)即為XXXX臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)為XXXX臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。

第三條 第一次業(yè)主委員會(huì)的選舉依照相關(guān)規(guī)定，成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組成員為XXXXQQ群全體成員。其中QQ群成員包括物業(yè)單位代表和業(yè)主代表。QQ群號為XXXXXXXX

第二章 臨時(shí)業(yè)主大會(huì)及其職責(zé)

第四條 本物業(yè)區(qū)域因共有物業(yè)和共同的物業(yè)管理而產(chǎn)生的相關(guān)事宜的最高決策機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由XXXX的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)依法對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行自治管理。目前臨時(shí)業(yè)主大會(huì)由XXXXXQQ群全體成員組成。

第五條 業(yè)主大會(huì)設(shè)常設(shè)機(jī)構(gòu)業(yè)主代表大會(huì)，下設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)

第六條 業(yè)主大會(huì)可授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)溝通，與建設(shè)單位負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)即XXXXX負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)在交房和業(yè)主房屋維護(hù)等方面溝通。

第七條 業(yè)主大會(huì)對本物業(yè)區(qū)域共有物業(yè)具有決策權(quán)和處置權(quán)，業(yè)主大會(huì)可就業(yè)主共同的物業(yè)管理事務(wù)和物業(yè)權(quán)益，代業(yè)主行事，必要時(shí)可授權(quán)業(yè)主委員會(huì)以業(yè)主大會(huì)的名義進(jìn)行起訴和應(yīng)訴。業(yè)主大會(huì)作出的決定、決議對業(yè)主大會(huì)的機(jī)構(gòu)和全體業(yè)主具有約束力

第三章 臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)候選人的產(chǎn)生與選舉

第八條 首屆臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。主任、副主任、秘書長在全體委員中選舉產(chǎn)生。為確保各棟業(yè)主利益，根據(jù)本小區(qū)實(shí)際情況，確定每棟樓必須產(chǎn)生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時(shí)空缺，留待后續(xù)補(bǔ)入。

第九條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由QQ群會(huì)員推薦，第十條 業(yè)主委員會(huì)委員條件：

1、具有完全民事行為能力；

2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

3、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

4、具有必要的工作時(shí)間和一定組織能力；

5、本人及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)單

位內(nèi)任職；

6、業(yè)主大會(huì)確定的其他條件。

第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組即QQ群全體成員應(yīng)對候選人進(jìn)行資格審查，經(jīng)審查合格的應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開個(gè)人的基本情況。業(yè)主對公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在QQ群署名向全體成員提出，籌備成員應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。由于是臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，不存在投票、唱票、計(jì)票等工作程序，只在QQ群和本討論稿中公布結(jié)果。

第四章 臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)的組織機(jī)構(gòu)和負(fù)責(zé)人

第十一條 首屆臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。每棟樓必須產(chǎn)生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時(shí)空缺，留待后續(xù)補(bǔ)入。其中一名副主任暫確定為XXX，其他負(fù)責(zé)人必須在業(yè)主中產(chǎn)生。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)受全體業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)成員及負(fù)責(zé)人。15名業(yè)主以上，聯(lián)名可以向業(yè)主委員會(huì)提出罷免動(dòng)議。罷免業(yè)主委員會(huì)成員須經(jīng)有選舉權(quán)的業(yè)主半數(shù)通過。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起1個(gè)月內(nèi)應(yīng)將成立情況向XXXX全體業(yè)主通告，并組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，明確臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)和負(fù)責(zé)人名單在此公布：委員，張

三、李

四、王五…； 主任，張四；副主任，李五；秘書長，張七。

第五章 附則

第十五條 臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)機(jī)構(gòu)及委員成立時(shí)間從此文本產(chǎn)生有效開始到正式業(yè)主委員會(huì)成立為止。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)委員終止和補(bǔ)選，1、不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

2、因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；

3、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

4、連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

5、因疾病或其他原因喪失工作能力的；

6、以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

7、本人及直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)單位內(nèi)

任職的；

8、業(yè)主大會(huì)或臨時(shí)業(yè)主大會(huì)通過決議罷免其資格的；

9、補(bǔ)選委員有全體業(yè)主推選并表決通過。

第十七條 本選舉辦法由QQ群全體成員負(fù)責(zé)解釋。

起稿人：XXXXXX；

籌備人：XXXXXX（臨時(shí)業(yè)委會(huì)副主任）

討論組：全體成員；

業(yè)主委員臨時(shí)籌備組常務(wù)成員：張三，李四，王五。靜待各業(yè)主提供意見和建議，提供意見和建議的在文本中請用紅色字體標(biāo)出作為修改謝謝。

此討論稿確定后上面四行違章字體自行刪除，“拆”。

流程

一、由一個(gè) 區(qū)域五個(gè)以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理 書面申請，也可委托（出售單位）或 書面申請成立業(yè)主大會(huì)。

二、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會(huì)的條件后指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成。必要時(shí)，可邀請所在地、派出所等派代表列席。籌備組成員情況必須在物業(yè)管理區(qū)域公示一周。

三、籌備組負(fù)責(zé)起草業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及，并將擬定的 公示一周，廣泛征求業(yè)主意見。

四、籌備組負(fù)責(zé)審核業(yè)主資格，并將業(yè)主資格確認(rèn)結(jié)果通告全體業(yè)主。

五、籌備組負(fù)責(zé)審查業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產(chǎn)生。籌備組確認(rèn)其資格后公示一周，廣泛聽取業(yè)主意見。業(yè)主認(rèn)為有必要補(bǔ)充推選候選人的，可由十個(gè)以上的業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人；候選人名單應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。

六、籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起兩個(gè)月內(nèi)在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議（提前15天將 及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告），審議通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員。

七、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1—2人。

第三篇：成立業(yè)主委員會(huì)

鄰居朋友們你們好，本小區(qū)現(xiàn)在要成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立于物業(yè)的，不是為物業(yè)服務(wù)的。業(yè)主委員會(huì)的成員也是無償為大家服務(wù)的，沒有任何報(bào)酬的。

業(yè)主委員會(huì)的主要任務(wù)就是行使業(yè)主的權(quán)利，監(jiān)督物業(yè)的工作。業(yè)主委員會(huì)的成立可以有效的督促物業(yè)的工作，最終使我們業(yè)主的生活環(huán)境得到很好地改善。

成立業(yè)主委員會(huì)需要廣大業(yè)主的支持，需要業(yè)主們簽字同意。業(yè)主委員會(huì)的成員都是本小區(qū)的熱心業(yè)主，我們每棟樓都會(huì)有一位業(yè)主來負(fù)責(zé)具體的登記工作。

咱們6號樓近期就會(huì)登記業(yè)主的信息，包括業(yè)主姓名，業(yè)主電話，業(yè)主的房產(chǎn)證號，三項(xiàng)缺

一不可！

希望大家能積極配合，做好成立業(yè)主委員會(huì)的工作。

6號樓業(yè)主2014/7/8

第四篇：成立業(yè)主委員會(huì)

最新業(yè)主委員會(huì)成立流程

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會(huì)籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì)：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

(一)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。(二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。籌備小組將《業(yè)主委員會(huì)政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。(三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人。(四)籌備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。

四、召開大會(huì)選舉委員籌備小組 完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會(huì)：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會(huì)章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。

會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會(huì)

自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；(一)業(yè)主委員會(huì)登記申請表；(二)街道辦事處核準(zhǔn)證明；(三)業(yè)主委員會(huì)選票；(四)業(yè)主代表選票；(五)業(yè)主授權(quán)委托書；(六)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表；(七)業(yè)主委員會(huì)章程；(八)業(yè)主公約；(九)其他相關(guān)資料。

六、核準(zhǔn)批復(fù)

區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

業(yè)主委員會(huì)章程（示范文本）

第一章 總則 第一條本會(huì)是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。本會(huì)由業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。本會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第二條本會(huì)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。第四條本會(huì)代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

第二章 組織及職責(zé) 第五條第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

第六條本會(huì)設(shè)委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會(huì)主任、副主任在全體委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。本會(huì)聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。本會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第七條本會(huì)權(quán)利

1、召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2、與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦 法；

3、采用招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進(jìn)行管 理，并與其簽訂管理合同；

4、與物業(yè)管理單位議定管理計(jì)劃、費(fèi)用概算及決算報(bào) 告；

5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

6、修訂業(yè)主公約、本會(huì)章程。第八條 本會(huì)義務(wù)

1、籌備業(yè)主大會(huì)并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議；

3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4、保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

5、執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；

6、本會(huì)作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。第九條 本會(huì)召集業(yè)主大會(huì)可采取會(huì)議或書面征求意見等形式。

第十條 下列人員經(jīng)本會(huì)決定可獲得適當(dāng)津貼：

1、本會(huì)主任；

2、本會(huì)副主任；

3、本會(huì)執(zhí)行秘書；

4、本會(huì)同意的其他人員。第三章 會(huì)議

第十一條 本會(huì)會(huì)議每三個(gè)月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開特別會(huì)議。

第十二條 本會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會(huì)議通知有關(guān) 料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會(huì)議的，可以一次性書面委托代理人參加。第十三條 本會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副 主任主持。

第十四條 本會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒有表決權(quán)。當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時(shí)，必須聘請相當(dāng)于本會(huì)委員 三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會(huì)會(huì)議。

第十五條 本會(huì)會(huì)議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn) 行表決時(shí)，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。第十六條 本會(huì)執(zhí)行秘書必須作好每次會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會(huì)的全體委員簽署。

第四章 委員

第十七條 本會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單 數(shù)，最多不超過15人。第十八條 本會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。

第十九條 本會(huì)委員的撤換、增，由本會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主 大會(huì)確認(rèn)。第二十條 有下列情形的人員不得擔(dān)任本會(huì)委員，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：

1、已不是業(yè)主；

2、無故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上；

3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的；

4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；

5、其他原因不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的。第二十一條任何委員停任時(shí)，必須在停任后半個(gè)月內(nèi)將由其 管理、保存的本會(huì)件、資料、帳以及屬于本會(huì)的所有物移交給本會(huì)。第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)

（一）權(quán)利

1、有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動(dòng)；

2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；

3、有權(quán)參與本會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；

4、具有對本會(huì)的建議和批評權(quán)。

（二）義務(wù)

1、遵守本會(huì)章程；

2、執(zhí)行本會(huì)的決議，完成本會(huì)交辦的工作；

3、參加本會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)的公益事業(yè)；

4、向本會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議； 第五章 經(jīng)費(fèi)與辦公用房 第二十三條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)由--費(fèi)用中支出。第二十四條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)開支包括：業(yè)主大會(huì)和本會(huì)會(huì)議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向本會(huì)匯報(bào)，每向業(yè)主公布。第二十五條本會(huì)的辦公用房由--解決。第六章附則

第二十六條業(yè)主大會(huì)通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。第二十七條本會(huì)的解散與終止，依照業(yè)主大會(huì)的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。業(yè)主委員會(huì)成立的條件 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。在成立之前，是由開發(fā)商負(fù)責(zé)小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，或者自第一位業(yè)主入住之日起滿2年的，開發(fā)商或其委托單位就應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知該區(qū)住宅主管部門，6個(gè)月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會(huì)。而第一屆業(yè)主委員會(huì)則由物業(yè)管理行政主管部門與開發(fā)商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，推薦業(yè)主委員會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，而臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)則具有與業(yè)主委員會(huì)同樣的權(quán)利和義務(wù)。因?yàn)閾?dān)任業(yè)主委員會(huì)的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項(xiàng)“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會(huì)的成員就應(yīng)當(dāng)是既熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，又有一定的組織能力和時(shí)間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會(huì)由11至17位成員組成，也可以適當(dāng)增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。

業(yè)主大會(huì)行使的職權(quán) 1.選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的成員； 2.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 3.聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； 4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)； 5.修改業(yè)主公約； 6.改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不恰當(dāng)?shù)臎Q定； 7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的章程。要辦理的登記手續(xù) 業(yè)主委員會(huì)的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區(qū)的政府房管部門備案即可(在房地產(chǎn)管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業(yè)公司不配合，業(yè)主們只需在“內(nèi)部”完成有關(guān)程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業(yè)主委員會(huì)及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選取產(chǎn)生之日起的15日內(nèi)，持下列文件報(bào)所在地的區(qū)住宅主管部門辦理登記：

1、成立業(yè)主委員會(huì)登記申請書；

2、業(yè)主委員會(huì)委員名單；

3、業(yè)主委員會(huì)章程。此部門應(yīng)自受理登記申請之日起15日內(nèi)，完成登記工作，而對于不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并用書面通知申請人。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)與公安部門(法制科)取得聯(lián)系為業(yè)主委員會(huì)刻制業(yè)主委員會(huì)印章.權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主分擔(dān)。

業(yè)主委員會(huì)行使的職權(quán) 1.召集和主持業(yè)主大會(huì)； 2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用； 3.采用公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 4.審議管家制定的對本小區(qū)的管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目； 5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本小區(qū)的物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會(huì)履行的義務(wù) 1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決定； 2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同； 3.不能從事各種投資和經(jīng)營活動(dòng)； 4.對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動(dòng)予以支持和配合。業(yè)主委員決定問題時(shí)采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會(huì)必須有入住過半投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。如果業(yè)主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業(yè)主們，同樣擁有說話的權(quán)利，由其法定代理人代表出席。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次，在大會(huì)召開的前7天，業(yè)主委員會(huì)會(huì)將召開的時(shí)間和內(nèi)容送達(dá)到每位業(yè)主的手里。當(dāng)只有部分業(yè)主覺得有必要就某個(gè)問題需要召開業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)又不執(zhí)行時(shí)，這少部分的業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢？ 要是有10%以上擁有投票權(quán)的業(yè)主提議，從接到提議之日算起，20日內(nèi)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該就此提議內(nèi)容召開業(yè)主大會(huì)；如果逾期未召集的，提議的業(yè)主可以向區(qū)住宅主管部門申請，那么，該部門會(huì)責(zé)令或限期業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。而業(yè)主大會(huì)的決議，由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過為效。會(huì)議可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參 步驟：

第一步，首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議，同時(shí)發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。

第二步，組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會(huì)章程，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會(huì)成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)。開會(huì)成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計(jì)反對意見的方法)、要求反饋意見的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間(收集反饋意見截止時(shí)間應(yīng)早于成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間)書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，則業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過。在業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

第六步，業(yè)主委員會(huì)召開第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會(huì)成立簡要過程、業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單、業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

業(yè)主委員會(huì)成立條件：

1、入住率達(dá)到50%以上;

2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;

3、首批物業(yè)交付滿3年的。

業(yè)主委員會(huì)成立程序/成立流程：

1、業(yè)主委員會(huì)成立申請：由建設(shè)單位或一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域五個(gè)以上業(yè)主聯(lián)名向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請。

2、所在區(qū)物業(yè)行政主管部門審查后，對符合條件的，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

3、籌備組負(fù)責(zé)起草“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”、“管理規(guī)約”和“業(yè)主委員會(huì)選舉辦法”，并公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。

4、籌備組負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，并將結(jié)果告知全體業(yè)主。

5、業(yè)主委員會(huì)成立選舉辦法：籌備組負(fù)責(zé)審查業(yè)主委員會(huì)侯選人的資格，業(yè)主委員會(huì)候選人可采用自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、籌備組商議等方式產(chǎn)生。侯選人確認(rèn)后必須公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。(業(yè)主認(rèn)為有必要補(bǔ)充推薦候選人的，可由十人以上聯(lián)名提出符合條件的侯選人，名單必須在業(yè)主大會(huì)召開七天前提交籌備組并由其公示7日)

6、籌備組應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的召開必須提前15日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主大會(huì)地點(diǎn)、會(huì)議程序、需要業(yè)主投票表決的事項(xiàng)。(業(yè)主大會(huì)審議通過“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”和“管理規(guī)約”，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù))

7、籌備組應(yīng)當(dāng)事先將業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)物業(yè)行政主管部門和所在地街道辦事處。(籌備組必須保管好籌備業(yè)主大會(huì)的所有檔案、資料)

8、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起3日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)委員會(huì)議，推薦產(chǎn)生業(yè)主委員主任1人，副主任1～2人。

9、首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，全體委員的名單必須在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日，并在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在區(qū)物業(yè)行政主管部門書面申請備案。書面申請包括成立過程和備案理由。同時(shí)，將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處。業(yè)主委員會(huì)在自物業(yè)行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責(zé)。

10、物業(yè)行政主管部門同意備案后，出具《南京市業(yè)主委員會(huì)備案登記表》和《刻彰證明》。

11、業(yè)主委員會(huì)憑《南京市業(yè)主委員會(huì)備案登記表》和《刻彰證明》到公安部門辦理刻彰手續(xù)。

.業(yè)主大會(huì)的成立

規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

解讀：業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導(dǎo)。

指導(dǎo)不等于領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人指導(dǎo)，如果他們不指導(dǎo)，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會(huì)。

北京對區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時(shí)限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人(代表)書面申請自行組建管委會(huì)的，各小區(qū)辦應(yīng)在收到書面申請后15日內(nèi)，作出是否符合組建條件的書面答復(fù)。” 而一個(gè)物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的條件，北京可參照以下兩項(xiàng)規(guī)定：

京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)。”

京國土房管物[2002]316號文規(guī)定：“對于整體規(guī)劃、分期建設(shè)的住宅小區(qū)，在組建管委會(huì)時(shí)、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市物業(yè)管理若干意見的通知》(京政辦發(fā)[2001]91號)管委會(huì)的條件，應(yīng)一并選舉產(chǎn)生管委會(huì)，不再分次選舉。對于住宅小區(qū)尚未入住、投入使用的部分，管委會(huì)應(yīng)給未入住區(qū)域的業(yè)主預(yù)留產(chǎn)權(quán)人代表份額和管委會(huì)委員席位。” 二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分

規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

解讀：成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對集中，能獨(dú)立使用為條件，但一個(gè)區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。” 三.業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確立

規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

解讀：第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由地方政府制定，以后業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由業(yè)主大會(huì)自行約定。

北京的第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)可參照京房地物字【1997】第485號文：“產(chǎn)權(quán)人投票實(shí)行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票。”和京國土房管物[2002]316號文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過全部住宅物業(yè)20%的、召開產(chǎn)權(quán)人(代表)大會(huì)時(shí)，其投票權(quán)及實(shí)際投票額按20%的份額計(jì)算，超過部分不再予以計(jì)算。”的規(guī)定加以確定。

四、業(yè)主大會(huì)的開會(huì)要求和表決方式 規(guī)定：

1.召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

4.業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

解讀：業(yè)主大會(huì)開會(huì)要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會(huì)，業(yè)主大會(huì)不一定要采用開會(huì)形式進(jìn)行，業(yè)主大會(huì)作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1／4以上即可通過，業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)不是特別難。

北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規(guī)定，通過公告方式選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)。采取通過公告方式選舉產(chǎn)生的，應(yīng)依照下列規(guī)定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會(huì)章程和管委會(huì)委員候選人和選舉辦法，同時(shí)書面送達(dá)全體產(chǎn)權(quán)人上述材料；2.在選舉辦法規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，籌備組未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)成立備案。

五.業(yè)主委員會(huì)備案

規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

解讀：業(yè)主委員會(huì)成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會(huì)，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會(huì)的行為由業(yè)主負(fù)責(zé)；審批制下成立業(yè)主委員會(huì)要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對業(yè)主委員會(huì)的成立負(fù)行政管理責(zé)任。

目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規(guī)定可做參考：

(1)業(yè)主委員會(huì)成員的組成可參考京政辦發(fā)〔2001〕91號文“根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，業(yè)主委員會(huì)一般由五名至十五名委員單數(shù)組成。”和京房地物字【1997】第485號文“管委會(huì)主任必須是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表。”的規(guī)定。

(2)提交小區(qū)辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1.管委會(huì)成立的正式名稱；2.物業(yè)管理區(qū)域；3.房屋產(chǎn)權(quán)狀況；4.管委會(huì)辦公場所；5.管委會(huì)選舉產(chǎn)生的簡要過程，應(yīng)包括產(chǎn)權(quán)人、使用人代表產(chǎn)生辦法、計(jì)票方法、選舉程序等內(nèi)容。”

(3)業(yè)主委員會(huì)成立在區(qū)、縣小區(qū)辦完成備案的時(shí)間，參考京房地物字【1997】第485號文規(guī)定，從報(bào)送材料起應(yīng)不超過10天。成立業(yè)主委員會(huì)的八個(gè)步驟

了解了業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)規(guī)定后，就要按規(guī)定進(jìn)行具體操作了。第一步，想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議，同時(shí)發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。

第二步，組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會(huì)章程，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會(huì)成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)，開會(huì)成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計(jì)反對意見的方法)、要求反饋意見的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間(收集反饋意見截止時(shí)間應(yīng)早于成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間)書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過，在業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。第六步，業(yè)主委員會(huì)召開第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、付主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會(huì)成立簡要過程，業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單、業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

附：成立業(yè)主委員會(huì)相關(guān)文書參考 1.選票設(shè)計(jì)

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計(jì)使用過的選票改寫，僅供參考： 親愛的業(yè)主：您好！

現(xiàn)將XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)候選人名單和資料發(fā)給您，如果您反對其中任何人擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，請?jiān)谄涿趾竺娈嫛粒部梢蕴岢瞿ㄗh的候選人，然后將您的選票在月日之前投入XX小區(qū)選票箱，根據(jù)XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)章程(草案)第X條規(guī)定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員，請您珍惜自己的權(quán)利和支持我們的工作！謝謝！

____小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組 ____年__月__日

業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單 姓名 業(yè)權(quán)單位 姓名 業(yè)權(quán)單位

我提議__號樓座室先生/女士擔(dān)任管委會(huì)委員 ____小區(qū)____號樓門室 簽名： ____年__月__日

注：如果您的產(chǎn)權(quán)超過一套房子，請將全部房號在選票上注明，無房號或無簽名的選票將視為無效。2.收條設(shè)計(jì)

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計(jì)使用過的收條改寫，僅供參考： 收條

本人/本人代表產(chǎn)權(quán)人收到業(yè)主大會(huì)籌備組送來的業(yè)主委員會(huì)章程(草案)、參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票、成立業(yè)主大會(huì)的通知。____小區(qū)____號樓__門_____室 簽名:

____年__月__日 3.業(yè)主委員會(huì)章程

業(yè)主委員會(huì)章程北京市房地局有管委會(huì)章程的示范文本，可以參考。為業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)變得可行，筆者建議業(yè)主在起草自己小區(qū)業(yè)主委員會(huì)章程時(shí)寫明業(yè)主委員會(huì)用收集反對票方法進(jìn)行選舉，并注明：在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)如果業(yè)主未投反對票將視同其贊成候選人當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員。4.備案申請書

以下是筆者根據(jù)1998年為自己所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)報(bào)批所寫的申請函改寫，僅供參考：

北京市____區(qū)(縣)居住小區(qū)管理辦公室：

____小區(qū)共有____套房屋，根據(jù)___套房屋的業(yè)主的要求，在業(yè)主自愿參加的基礎(chǔ)上組建了____小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立工作籌備組，并于____年__月__日正式開始工作。____小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立工作籌備組在業(yè)主自愿報(bào)名參選業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)上于____年__月__日將選票、業(yè)主委員會(huì)章程(草案)、業(yè)主大會(huì)成立日期的通知及參選人資料進(jìn)行逐戶派發(fā)，成功地派發(fā)給了____套房屋的業(yè)主，并告知了居委會(huì)。____小區(qū)業(yè)主大會(huì)工作籌備組于____年__月__日公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)監(jiān)督的情況下進(jìn)行了驗(yàn)票工作，收到選舉文件的業(yè)主在選舉規(guī)定的時(shí)間內(nèi)(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業(yè)主委員會(huì)章程的反對票，XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)章程獲得通過，同時(shí)____、____、……先生/女士未收到50%反對票，當(dāng)選為____小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員。

____小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立工作請求了區(qū)(縣)小區(qū)辦進(jìn)行指導(dǎo)，所有程序符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。

____小區(qū)業(yè)主委員會(huì)由X名委員組成，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)第一次會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名、付主任__名。

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，特此備案。____小區(qū)業(yè)主委員會(huì) ____年__月__日

第五篇：業(yè)主委員會(huì)成立

香洲區(qū)物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)程序指引

第一步 提出申請

房屋出售交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的50%以上，或者首套房 屋出售交付使用超過2年，交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30%以上的，經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的20%以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向所在的居委會(huì)提出召開首次業(yè)主大會(huì)的要求，經(jīng)居委會(huì)調(diào)查核實(shí)后，可在街道辦、居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第二步 成立業(yè)主大會(huì)籌備組

在所在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成 業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。業(yè)主大會(huì)籌備組中業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或由居委會(huì)推薦的方式產(chǎn)生。居委會(huì)應(yīng)對自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查；建設(shè)單位代表由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）發(fā)函至建設(shè)單位由其派專人參加。籌備組成員名單確定后，應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。

第三步 做好各項(xiàng)籌備工作

業(yè)主大會(huì)籌備組成立以后，應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

2、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議內(nèi)容主要為表決《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》、選舉產(chǎn)生業(yè) 主委員會(huì)。

（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主 公約》（草案）；

1、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主 委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。

2、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

1、房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

2、業(yè)主委托他人投票的，被委托人應(yīng)出具業(yè)主委托書及投票證。

3、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米 的，按四舍五入處理。

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

1、業(yè)主委員會(huì)委員候選人采用業(yè)主自薦及居委會(huì)推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。籌備組應(yīng)在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)貼出通知，通知業(yè)主可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)名。

2、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單確定后，應(yīng)將候選人名單和簡歷表（樣板見附件1）在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)公示7日。

3、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

①本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

②遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；③遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；④ 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；⑤具有一定組織能力；⑥具備必要 的工作時(shí)間。⑦近三年內(nèi)未曾在所聘請的物業(yè)管理企業(yè)及其相關(guān)企業(yè)工作。

（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

1、印制《選舉業(yè)主委員會(huì)選票》（樣板見附件2）和《〈業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則〉、〈業(yè)主公 約〉表決票》（樣板見附件3）。

2、采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，做好擬定會(huì)議議程、落實(shí)場地等會(huì)務(wù)準(zhǔn)備 工作。

3、采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，做好書面征求業(yè)主意見的相關(guān)準(zhǔn)備工 作（如成立選票發(fā)放組、選票如何回收、如何統(tǒng)計(jì)、回收達(dá)不到法定要求如何處理等）。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書 面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，同時(shí)告知所在社區(qū)居民委員會(huì)，并報(bào)告所在街道辦事處和區(qū) 物業(yè)辦。

第五步

召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論的形式的，籌備組應(yīng)按下列議程召開大會(huì)：

1、入場登記。由籌備組根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)份額清單對與會(huì)的業(yè)主核對身份后，予以登記，非業(yè)主、物業(yè)使用人參加的需出具業(yè)主委托書。大會(huì)要確認(rèn)符合法定人數(shù)的業(yè)主參加后才能宣布 大會(huì)開始。

2、介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人，宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及《業(yè)主公約》。

3、發(fā)放、收集、登記選票和表決票。籌備組核對業(yè)主身份后發(fā)給選票和表決票，領(lǐng)票的業(yè) 主應(yīng)在發(fā)放單上簽名。業(yè)主填寫好選票和表決票后，自行投放至?xí)鲈O(shè)置的投票箱內(nèi)。

4、公開唱票、計(jì)票，統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

5、宣布選舉、表決結(jié)果。

6、公告結(jié)果。籌備組應(yīng)在會(huì)后將業(yè)主大會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，同時(shí)將結(jié)果報(bào)告所在社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及區(qū)物業(yè)辦。

（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見的形式的，應(yīng)按以下程序進(jìn)行：

1、發(fā)放選票和表決票。選票和表決票的發(fā)放由籌備組成員、所在社區(qū)居委會(huì)人員組成若干 個(gè)發(fā)放組，送達(dá)每戶業(yè)主，業(yè)主須在發(fā)放簽收單上簽字。

2、投票。投票采用“流動(dòng)投票”和“集中投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行。（1）流動(dòng)投票。選票和表決票發(fā)放同時(shí)，如愿意立即投票，可將填好的票投入在發(fā)放組攜

帶的流動(dòng)票箱內(nèi)；選票和表決票發(fā)放結(jié)束時(shí)，各組流動(dòng)票箱應(yīng)交社區(qū)居委會(huì)封箱集中保存。

（2）集中投票。籌備組集中一個(gè)時(shí)段在小區(qū)內(nèi)設(shè)立投票箱，業(yè)主集中投放到設(shè)置在小區(qū)內(nèi) 的投票箱內(nèi)。

3、計(jì)票。計(jì)票工作在集中投票結(jié)束后進(jìn)行。籌備組成立監(jiān)票組、計(jì)票組，其人員由業(yè)主代 表、籌備組成員組成（候選人回避）。集中投票及計(jì)票工作必須有所在街道辦事處及社區(qū)居 委會(huì)人員到場監(jiān)督和指導(dǎo)。

4、回收選票未達(dá)到法定票數(shù)的，應(yīng)繼續(xù)征集未征求意見業(yè)主的意見。

5、公告結(jié)果。籌備應(yīng)在會(huì)后將統(tǒng)計(jì)結(jié)果和業(yè)主大會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 示7天，同時(shí)報(bào)告所在社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）及區(qū)物業(yè)辦。

第六步

召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委 員會(huì)主任1人，副主任1-2人。

第七步

業(yè)主委員會(huì)備案

街道辦(鎮(zhèn)政府)在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將有關(guān)成立資料向區(qū)物業(yè)辦 申請備案。

第八步

領(lǐng)取業(yè)主委員會(huì)備案復(fù)函

香洲區(qū)物業(yè)辦收到申請備案材料后，在10個(gè)工作日內(nèi)完成備案。符合規(guī)定的，發(fā)出 《業(yè)主委員會(huì)備案通知書》；對不符合規(guī)定的，應(yīng)書面告知理由，提出處理意見。

第九步

刻章

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在成立之日起15日內(nèi)，憑《業(yè)主委員會(huì)備案通知書》向公章刻制管理 部門申請刻制印章，取得印章后15日內(nèi)應(yīng)將印章圖樣報(bào)香洲區(qū)物業(yè)辦備案。

珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市業(yè)主大會(huì)規(guī)程的通知

（珠府〔2008〕83號）

各區(qū)人民政府，經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，市府直屬各單位：

現(xiàn)將《珠海市業(yè)主大會(huì)規(guī)程》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到問題，請直接向市建設(shè)局反映。

珠海市人民政府 二○○八年七月二日

珠海市業(yè)主大會(huì)規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)程。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)開展業(yè)主大會(huì)相關(guān)活動(dòng)適用本規(guī)程。

第三條 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作遵循屬地管理原則。

市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門）依法對全市業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）依法對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

街道辦事處（以下簡稱街道辦）、社區(qū)居民委員會(huì)（以下簡稱居委會(huì)）依法對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。街道辦應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理專職工作人員，居委會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理兼職工作人員。

第四條 本市建立市、區(qū)、街道辦物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題。

市聯(lián)席會(huì)議由市主管部門、市維護(hù)穩(wěn)定及社會(huì)治安綜合治理辦公室、市公安局、區(qū)政府組成。

區(qū)聯(lián)席會(huì)議由區(qū)主管部門、區(qū)維護(hù)穩(wěn)定及社會(huì)治安綜合治理辦公室、街道辦、居委會(huì)、轄區(qū)公安分局組成。

街道辦聯(lián)席會(huì)議由街道辦、居委會(huì)、公安派出所組成。

各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作為成員參加涉及本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)事項(xiàng)的會(huì)議。

聯(lián)席會(huì)議內(nèi)容涉及規(guī)劃、建設(shè)、城市管理、物價(jià)、環(huán)保等相關(guān)事項(xiàng)的，規(guī)劃、建設(shè)、城市管理、物價(jià)、環(huán)保等相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

市聯(lián)席會(huì)議由市政府或市主管部門組織，區(qū)聯(lián)席會(huì)議由區(qū)政府或者區(qū)主管部門組織，街道辦聯(lián)席會(huì)議由街道辦組織。

第五條 轄區(qū)內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會(huì)議：

（一）需要部署貫徹執(zhí)行新的物業(yè)管理政策法規(guī)的。

（二）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但拒絕組織換屆選舉工作的。

（三）應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，但業(yè)主委員會(huì)拒絕組織召開的。

（四）發(fā)生影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定或者其他重大事件的。

第六條 區(qū)主管部門、街道辦和居委會(huì)應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦和居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

區(qū)政府、街道辦應(yīng)當(dāng)將轄區(qū)物業(yè)管理工作以及對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作納入考核。

第七條 區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)建立培訓(xùn)制度，定期組織街道辦、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第八條 區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域的劃分工作。

劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。

第九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、街道辦，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)的社會(huì)治安綜合治理等相關(guān)工作。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居委會(huì)開展工作，接受居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會(huì)組成及職責(zé)

第十條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作。

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同，監(jiān)督合同履行。

（四）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

（六）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告。

（七）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

第十二條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成及委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。

第十三條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同權(quán)益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十四條 第十一條第（三）項(xiàng)所稱選聘包括續(xù)聘及重新選聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。

續(xù)聘是指業(yè)主大會(huì)決定并與原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，繼續(xù)聘用原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

重新選聘是指業(yè)主大會(huì)決定在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

自然解聘是指業(yè)主大會(huì)決定在物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿后，不再聘用原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提前解聘是指業(yè)主大會(huì)決定在物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同履行期間，提前終止合同履行。

第三章 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì)成立

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）房屋出售交付使用建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的50%以上。

（二）首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的30%以上。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會(huì)召開條件之日起30日內(nèi)書面報(bào)告街道辦，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)向街道辦提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式。

第十六條 經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的20%以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向街道辦提出召開首次業(yè)主大會(huì)的要求。

街道辦應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書面要求之日起10日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由籌備組在街道辦、居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督下，按照本規(guī)程第五章的相關(guān)規(guī)定組織召開，籌備組履行本規(guī)程第六章業(yè)主委員會(huì)關(guān)于組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的相關(guān)職責(zé)。

第十八條 籌備組成員一般為5人以上15人以下單數(shù)，由建設(shè)單位代表及業(yè)主代表組成。

建設(shè)單位代表與業(yè)主代表的比例按照擁有物業(yè)的建筑面積比例確定，但建設(shè)單位代表不得超過三分之一。籌備組組長由籌備組全體會(huì)議推選產(chǎn)生。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面委托專人參加籌備組，建設(shè)單位已經(jīng)解散或者決定不參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)增加相應(yīng)業(yè)主代表參加籌備組。

業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或者由居委會(huì)推薦的方式產(chǎn)生。居委會(huì)應(yīng)當(dāng)對自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主代表名單。

業(yè)主有本規(guī)程第四十四條所列情形之一的，不得參加籌備組。

符合資格的自薦及被推薦人超過規(guī)定人數(shù)的，由居委會(huì)組織自薦及被推薦人進(jìn)行投票確定人選，自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動(dòng)棄權(quán)。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在公示結(jié)束之日起5個(gè)工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。

第十九條 籌備組有權(quán)要求建設(shè)單位提供業(yè)主名冊，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以提供。

建設(shè)單位已經(jīng)解散無法提供業(yè)主名冊的，籌備組有權(quán)要求現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供業(yè)主名冊，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以提供。

籌備組可以自行收集核實(shí)業(yè)主相關(guān)資料，制作業(yè)主名冊。

籌備組收集核實(shí)業(yè)主資料及制作業(yè)主名冊需向房地產(chǎn)登記部門核實(shí)相關(guān)權(quán)屬情況的，房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

業(yè)主名冊至少應(yīng)當(dāng)包括全體業(yè)主的姓名、房號、建筑面積、交付使用日期及有效聯(lián)系方式等內(nèi)容。

第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)程第六章的相關(guān)規(guī)定提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行選舉，參照主管部門制定的示范文本擬定管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行審議表決。

第二十一條 籌備組作出決定、發(fā)布信息，應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)加署公章確認(rèn)方可向外公布。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交首次業(yè)

主大會(huì)的全部資料。

第四章 業(yè)主投票權(quán)

第二十三條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)分為兩類：第一類根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計(jì)算，每一平方米為一投票權(quán)，不足一平方米的，按照四舍五入計(jì)算；第二類根據(jù)業(yè)主人數(shù)計(jì)算，一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位擁有一個(gè)業(yè)主投票權(quán)。業(yè)主在業(yè)主大會(huì)以外的其他事項(xiàng)上的投票權(quán)依此方法計(jì)算。

第二十四條 投票權(quán)的確認(rèn)以房地產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)屬人以及建筑面積為準(zhǔn)；尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)需查驗(yàn)相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)資料的，應(yīng)當(dāng)出具所在地居委會(huì)的證明，房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)予以配合。

建設(shè)單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會(huì)。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票證是業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、行使投票權(quán)的憑證，業(yè)主憑投票證方可進(jìn)行投票。投票證應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)加署公章確認(rèn)。

投票證應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主及共有人姓名、性別、房號、持有的投票權(quán)數(shù)等內(nèi)容。

同一投票證的投票權(quán)數(shù)不得拆分，投票證登記的業(yè)主超過一人的，應(yīng)當(dāng)確定其中一人行使投票權(quán)。

業(yè)主可以委托他人出席業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委托他人投票的，被委托人應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主委托書以及投票證，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)。

業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。

第五章 業(yè)主大會(huì)會(huì)議

第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)在街道辦、居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督下組織召開。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。

業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)

議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)代為提交。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非業(yè)主使用人到會(huì)，聽取其物業(yè)管理意見。非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權(quán)利。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議至少應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)作出制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)以書面形式及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。

業(yè)主大會(huì)作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章以及本規(guī)程相抵觸。

業(yè)主大會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議及臨時(shí)會(huì)議。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開，同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)程的相關(guān)規(guī)定。

第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）持有20%以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議的。

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的。

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

上述第（一）項(xiàng)應(yīng)當(dāng)提交組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的理由、內(nèi)容，以及所有提議業(yè)主的簽名、房號、投票權(quán)數(shù)、有效聯(lián)系方式的書面材料，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)會(huì)同居委會(huì)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。

第三十一條 發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情形，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦指導(dǎo)、監(jiān)督居委會(huì)組織召開。

除業(yè)主委員會(huì)或者居委會(huì)外，任何單位及個(gè)人不得組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，至少提前15日做好下列準(zhǔn)備工作：

（一）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式及內(nèi)容。

（二）會(huì)同居委會(huì)確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)數(shù)。

（三）組織推薦、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人。

（四）擬訂提交業(yè)主大會(huì)審議表決的相關(guān)草案。

（五）會(huì)同居委會(huì)發(fā)放業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票證。

（六）制作業(yè)主委員會(huì)委員選票及業(yè)主大會(huì)表決票，選票及表決票應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)加署公章確認(rèn)。

（七）組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

上述第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于15日。

業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人對業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向業(yè)主委員會(huì)提出。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在公示結(jié)束之日起5個(gè)工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。

第三十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集中討論形式的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

（一）業(yè)主委員會(huì)會(huì)同居委會(huì)核實(shí)到會(huì)業(yè)主投票證，發(fā)放選票及表決票。

（二）按照會(huì)議議程進(jìn)行選舉或者表決。

（三）回收選票及表決票。

（四）現(xiàn)場公開計(jì)票。

（五）現(xiàn)場公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

（六）公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于7日。公告應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)加署公章確認(rèn)。

第三十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

（一）發(fā)放選票及表決票。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)同居委會(huì)組成發(fā)放組，將選票及表決票送達(dá)每戶業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)出示投票證并在選票及表決票發(fā)放簽收單上簽名確認(rèn)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)同居委會(huì)組成發(fā)放組，將選票及表決票送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告7日。公告期限屆滿，業(yè)主未進(jìn)行投票或者未向業(yè)主代表提交書面意見的，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)外，其余表決事項(xiàng)，推定該業(yè)主表示同意參與投票表決的大多數(shù)人的表決意見。

業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，應(yīng)當(dāng)采取有效措施通知其相關(guān)事項(xiàng)。

（二）組織投票。

投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行。

發(fā)放組攜帶流動(dòng)投票箱，業(yè)主收到選票及表決票后可以立即投票的，應(yīng)當(dāng)將選票及表決票填好投入發(fā)放組攜帶的流動(dòng)投票箱內(nèi)。選票及表決票每次發(fā)放結(jié)束后，流動(dòng)投票箱應(yīng)當(dāng)立即封箱交由居委會(huì)集中保管。

發(fā)放組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將選票及表決票填好投入投票箱。居委會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)業(yè)主投票證，并對投票人及投票權(quán)數(shù)進(jìn)行登記。

業(yè)主不在本地的可以采用郵寄選票及表決票方式進(jìn)行投票。

投票時(shí)限屆滿，回收投票權(quán)數(shù)未達(dá)到法定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)告知全體業(yè)主并適當(dāng)延長投票時(shí)間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)會(huì)同居委會(huì)組織上門催收選票及表決票，直至回收投票權(quán)數(shù)達(dá)到法定數(shù)

量。

（三）組織計(jì)票。

投票結(jié)束后，街道辦應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員組成的監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行驗(yàn)票、計(jì)票。計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果進(jìn)行簽名確認(rèn)。

（四）公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于7日。公告應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)加署公章確認(rèn)。

第六章 業(yè)主委員會(huì)

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動(dòng)中，辦理業(yè)主大會(huì)交辦的具體事務(wù)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況。

（二）組織業(yè)主委員會(huì)換屆選舉。

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見及建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督及協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

（五）監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施。

（六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)及委員的有效聯(lián)系方式告知全體業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦、居委會(huì)。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé)，不得超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出的決定，不得強(qiáng)迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見或者投票，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償?shù)认嚓P(guān)責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定印章使用、管理規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)主任保管。主任缺位的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)另行確定一名副主任保管。

業(yè)主委員會(huì)作出決定、發(fā)布信息，應(yīng)當(dāng)加署業(yè)主委員會(huì)印章方可向外公布。

業(yè)主委員會(huì)違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

第三十八條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任組織召開，主任缺席的，由副主任主持。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，作出決定、發(fā)布信息、使用印章應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員二分之一以上通過。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽名并加蓋印章后存檔。

第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案，并指定專人保管。檔案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄、紀(jì)要。

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定。

（三）業(yè)主委員會(huì)選舉、備案材料。

（四）業(yè)主名冊。

（五）物業(yè)管理服務(wù)合同。

（六）業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議。

（七）物業(yè)維修資金收支情況。

（八）其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的文件、資料、物品。

第四十條 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定，亦可從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門帳號，對費(fèi)用實(shí)施依法管理。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年至少公布一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織費(fèi)用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)，由首次業(yè)主大會(huì)籌備組籌集或者由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代籌，接受業(yè)主和居委會(huì)監(jiān)督。

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，按照得票數(shù)多少排序由多至少依次當(dāng)選，每屆任期不超過五年，可以連選連任，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對任期另有約定的，從其約定。

業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人代為行使委員職責(zé)。

第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）業(yè)主委員會(huì)委員為5人以上15人以下單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

（二）業(yè)主委員會(huì)委員選舉實(shí)行差額選舉方式。業(yè)主委員會(huì)委員候選人與業(yè)主委員會(huì)人數(shù)的差額比例為20%─30%。

（三）業(yè)主委員會(huì)委員候選人采用業(yè)主自薦及居委會(huì)推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。

居委會(huì)應(yīng)當(dāng)對自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

符合資格的自薦及被推薦人超過規(guī)定委員人數(shù)30%以上的，由居委會(huì)組織自薦及被推薦人進(jìn)行投票確定人選。自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動(dòng)棄權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人對業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向居委會(huì)提出。居委會(huì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并在公示結(jié)束之日起5個(gè)工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。

第四十三條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章。

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力。

（五）具有一定組織能力。

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第四十四條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人：

（一）存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的。

（二）連續(xù)3個(gè)月以上或者累計(jì)6個(gè)月以上拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)維修費(fèi)用且在選舉前仍未補(bǔ)繳的。

（三）本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的。

（四）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會(huì)委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1名，副主任1-2名。

第四十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持下列材料向區(qū)主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案登記表。

（二）管理規(guī)約。

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

（四）選舉及表決結(jié)果。

區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案材料之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成備案。符合規(guī)定的，發(fā)出《業(yè)主委員會(huì)備案確認(rèn)書》；不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面告知理由，提出處理意見。

區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況書面告知街道辦、居委會(huì)、公安派出所、建設(shè)單位、物業(yè)服

務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行變更備案。

第四十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自取得《業(yè)主委員會(huì)備案確認(rèn)書》之日起15日內(nèi)，憑《業(yè)主委員會(huì)備案確認(rèn)書》向公章刻制管理部門申請刻制印章，取得印章后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將印章圖樣報(bào)區(qū)主管部門備案。

業(yè)主委員會(huì)名稱應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、轄區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”，即：“珠海市××區(qū)××業(yè)主委員會(huì)”。

第四十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：

（一）已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的。

（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的。

（三）因疾病等原因喪失工作能力的。

（四）無正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的。

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的。

（六）存在本規(guī)程第四十四條所列情形之一的。

業(yè)主委員會(huì)委員有上述情形的，由居委會(huì)審查后報(bào)區(qū)主管部門備案，并通知業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行公告或者由居委會(huì)自行公告。

第四十九條 業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委員認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)委員資格應(yīng)當(dāng)終止而未終止，或者不應(yīng)當(dāng)終止而被終止的，可以向業(yè)主委員會(huì)提出終止或者恢復(fù)委員資格的意見，經(jīng)居委會(huì)審查，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止或者恢復(fù)委員資格的，由居委會(huì)向業(yè)主委員會(huì)提出意見，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受。

第五十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者恢復(fù)的相關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于7日。

第五十一條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在委員資格終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第五十二條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員超過30%的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行增補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)不組織增補(bǔ)的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織增補(bǔ)，逾期仍不組織增補(bǔ)的，由居委會(huì)組織增補(bǔ)。

第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前至少提前60日書面報(bào)告街道辦，提出換屆選舉意見，組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織換屆選舉工作的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦指導(dǎo)、監(jiān)督居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定數(shù)量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。

第五十四條 上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，做好交接工作。

第五十五條 分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域前一期已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，新一期物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)按照建筑面積比例增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。增補(bǔ)完成后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)報(bào)區(qū)主管部門備案。

第五十六條 區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)定期對業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在違法行為的應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。

業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，由區(qū)主管部門會(huì)同街道辦指導(dǎo)、監(jiān)督居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定是否解散原業(yè)主委員會(huì)，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)：

（一）有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)的行為，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。

（二）有嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定行為的。

（三）對區(qū)主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正的。

第五十七條 因物業(yè)管理區(qū)域拆建或者其他不可抗力的原因致使業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在解散前將檔案資料、印章移交給區(qū)主管部門，并在街道辦的指導(dǎo)、監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)清算工作。

第七章 附則

第五十八條 建制鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)參照本規(guī)程關(guān)于街道辦的相關(guān)職責(zé)，依法對本轄區(qū)內(nèi)相關(guān)業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

第五十九條 管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本及相關(guān)文件、表格的樣本由市主管部門制定。

第六十條 本規(guī)程自2008年8月1日起施行，同時(shí)廢止《珠海市業(yè)主大會(huì)規(guī)程（試行）》（珠府〔2006〕73號）。

發(fā)布部門：珠海市政府 發(fā)布日期：2008年07月02日 實(shí)施日期：2008年08月01日(地方法規(guī))