第一篇：物業用真情感化,業主自行拆除違章搭建專題

物業用真情感化，業主自行拆除違章搭建

[ 發布日期:2014-04-18 13:02:00 | 瀏覽:366次 ]

（文/王倩）違章搭建一直是大多數住房困難者無可奈何的舉動，而如今越來越多的高檔小區也同樣面臨著這樣的窘境，違章搭建屢禁不止著實成為物業管理中最難得一道攔路虎，一旦處理不及時就會存在“私搭風”；如果方式不得當就會影響到雙方關系。物業從業人員都深有體會，在處理這類事件的時候，有些違建業主不僅對勸阻置若罔聞，個別還會以“不交物業費”威脅物業，即使少數業主當時停工，但出于自身利益的考慮，時隔不久，悄然復工。

海寧經都名庭小區也在交付半年后面臨這樣的問題。由于該項目處在城鄉交接地段，購房者多以原當地拆遷居民為主，思想上并沒有建設高檔小區家園的意識。隨著裝修的業主越來越多，封閉陽臺，搭建棚頂的情況時有發生。于是客服中心構建“三位一體”模式，崗亭是第一道防火線，每位保安人員練就一雙火眼金睛嚴查進出小區的建筑材料。客服是第二道戰線在業主辦理裝修手續的時候必須向業主明確哪些是違規行為，讓業主意識到創建優秀小區不只依靠物業的管理，熱情的服務，更需要業主的支持與理解。而我們的巡邏員和維修人員就是現場的移動監控設備，做到發現苗頭，第一時間上前勸阻。2月的一天，巡邏人員小張發現3幢業主裝修的柜子超出了規定的范圍，占用了公共面積。于是立馬上報到客服中心，在服務處經理的帶領下“三位一體”模式啟動：客服小朱馬上聯系業主，維修人員發整改通知單，崗亭嚴控該戶的裝修材料。全員行動，堅決要把第一家違章搭建拿下來。經過一個多星期，仍然沒有任何進展，電話多次被掛斷，上門吃了閉門羹，業主的不配合讓工作停滯下來。面對業主的冷漠，物業人員堅持不厭其煩的積極與業主交流，灌輸小區大家園的概念。終于還是耐不住物業的持久戰，違章業主愿意坐下來和物業溝通。在整個過程中，業主提到最多的就是被開元物業人員的服務態度所感動，面對自己有些過激語言，他們始終微笑，耐心的引導著業主認同開元物業的理念。最后決定按照小區的管理要求將違建部分予以拆除，并且還要向其他業主宣傳，共同創建美好家園。

從此次事件可以看出，違章搭建工作雖然是物業難啃的一塊骨頭，但只要上下齊心，有毅力，用心去做，主動、坦誠的與業主溝通，還是可以避免發生不愉快的事情。畢竟眾人拾柴火焰高，用真誠交換業主的信任。

第二篇：原創：業主違章搭建物業怎么辦？

業主違章搭建，物業公司該怎么辦？

一、關于違章搭建的界定

目前，法律法規對違章搭建沒有權威的定義，一般理解為建造時違反法律、法規、或規章的強制性規定而建造的建筑物或構筑物。這些強制性規定分布在大量的法律、法規或規章中，具不完全統計有20個以上，例如：《土地管理法》、《城市規劃法》、《村莊和集鎮建設管理條例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《電力法》、《畜牧法》、《市容管理條例》等等。違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權證或土地證為界定標準，應由規劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。

二、住宅區域內違章搭建的形式

為了經濟利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：

1、在屋頂建設的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房，或者將屋面升高等；

2、在一樓庭院內的建筑物、構筑物，如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等；

3、依附于房屋外墻的建筑物、構筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等；

4、違反業主公約安裝的設施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等；

5、逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物等等。違章搭建的形式無法列舉窮盡。《江蘇省物業管理條例》第六十七條規定：“物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業的規劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；

（六）制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（九）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；

（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。”

三、違章搭建由哪個部門管

管理違章搭建的婆婆很多，在舉報違章搭建時一定要找對監管部門。法律、法規在規定禁止性規定的同時，也相應的規定了處理違法搭建的部門，例如：《城市規劃法》第六十四條規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”

《防洪法》規定，未經水行政主管部門對其工程建設方案審查同意或者未按

第三篇：物業違章搭建告知書業主

告知書

尊敬的小區幢單元室（業主）： 根據政府現行的相關規定及您簽署的《業主臨時管理規約》，請貴戶及時對目前存在的有損于其他業主的權益和安全隱患的行為進行清理、整改： □樓頂平臺搭建陽光房。□消防樓道及消防通道內擱置物品。□封堵消防樓道。□非機動車占用消防通道。

□占用公共部位。□改變房屋使用功能及公共管道、煙道。□外墻安裝花架、晾衣架、凸窗、擱置物品、懸掛物品。

服務中心值高溫、雷雨大風天氣和國家相關法律規定，再次告知貴戶如施行上述行為會產生以下后果：

1、存在不安全隱患，如發生脫落、墜落造成他人損害事件。

2、在外墻面安裝花架、晾衣架、防盜窗、空調外機、打孔或平臺搭建易造成滲水等問題。

3、不利于鄰里關系和諧。

4、給小區環境帶來不利影響。

5、2010年7月1日施行的《中華人民共和國侵權責任法》規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任”。2009年5月1日起施行的《中華人民共和國消防法》和2012年6月1日起施行的《江蘇省高層建筑消防安全管理規定》規定：“任何單位、個人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。人員密集場所的門窗不得設置影響逃生和滅火救援的障礙物”。

6、影響公共設施使用功能。

7、影響居室質量（如室中溢水及溢水造成的墻體霉變等）。

最后，期待并感謝您對公共權益保護的支持，對物業服務工作的支持，謝謝！祝闔家歡樂、身體健康！

物業服務中心

回執

幢

第四篇：用真情感化后進生-后進生轉化

用真情感化后進生

一個學生的全面發展，是要尊重他的個性。每個學生都有不同的個性，因此就需要教師研究每個學生的個性特點，調動每個學生的積極性，促進學生健康發展。其中做好后進生的轉化工作，就顯得尤為重要。

一個班集體中的后進生，他們一般覺悟較低，是非觀念模糊，缺乏上進心，學習成績較差，也沒有良好的行為習慣，紀律松散，經常遲到，上課說話、勞動不積極、上網吧、甚至出現男女同學交往過密的現象。對待這些學生如果聽之任之，勢必會對他們的一生產生不良影響。本著教育要面向全體同學的原則，轉化后進生是每位教師應盡的職責。那么，如何轉化后進生呢？“內因啟動法”是轉化后進生的一項系統教育方法。它主要包括相互聯系和滲透的五個要素：激發“動情點”、捕捉“閃光點”、啟發“醒悟點”、扶植“起步點”、抓住“鞏固點”。

一、激發“動情點”

愛的力量是無窮的。真誠的師愛能使后進生干涸的心靈得到滋潤。“想人心者，莫先乎情”。用真情的語言，打動人的行為，觸動“動情點”，就能產生巨大的感染力。所謂“動情點”，就是后進生因受外界的正面刺擻，真正能引起情感上共鳴的靈敏處。例如：當他們受到歧視，而受到老師尊重時；當他們受到誤解，而受到老師理解時；當他們遇到困難，而受到老師幫助時，等等。其實，對后進生的轉化過程，就是師生的互動過程，只有教育者和被教育者心心相通，教師的轉化工作才能在學生的心理上產生積極影響。只有當教師的某種要求和意見，被學生認為是真正出于對他的關懷和愛護，才能產生積極反響，被愉快地接受。所以，對后進生應增加“感情投資”，用熱愛學生的真心，去打動學生的真情，并由“親其師”而“信其道”。因此，激發“動情點”正是轉化后進生工作的起點。

二、捕捉“閃光點”

每個學生都有長處，都有閃光點。利用后進生身上的閃光點是促進后進生進步的突破口。后進生的轉化過程，就是他們身上的閃光點不斷擴大的過程，美國心理學家威廉·詹姆斯說過“人性最深刻的原則就是希望別人對自已加以賞識。”他還發現一個沒有受過激勵的人僅能發揮其能力的20％—30％，當他受到激勵后其能力可以發揮80％ —90％。因此，教師要善于發現和捕捉后進生的“閃光點”，用他的今天同他的昨天比，一旦有進步，教師應抓住機會及時表揚其進步點。

三、啟發“醒悟點”

人們常說：“一把鑰匙開一把鎖”。這就是說，必須在幫助后進生的時候能切中要害，選準醒悟點。所謂醒悟點，就是后進生因受到人情入理的教育真正從認識上由模糊轉而清楚、由錯誤轉而正確，并產生了進步愿望的關鍵處。為了使他們醒悟，當幫助他們分析存在問題的現實和發展的嚴重性時，應該與他們的切身利益、個人榮辱、選擇職業和發展前途聯系起來；與對家庭的影響或親友的影響聯系起來；與對社會、學校和班級的影響聯系起來。然后有針對性的進行深入細致的思想工作，這樣才能打動他們的心，使他們如夢方醒。

四、扶植“起步點”

當后進生有了醒悟后，還要扶植他們起好步。繼續幫助他們提高認識，指導他們學會正確的行動，使他們看到自身的價值，讓他們體會到成功后的愉悅，一種得到人們認可與肯定所帶來的愉悅。正如哲人所說：使人前進的最大刺激是成功的感覺，只要他們嘗到一點成功快樂，便會渴望再次成功的光榮。

五、抓住“鞏固點”

后進生要改正缺點和毛病，是需要一定的毅力。但他們恰恰意志力比較薄弱，自控能力比較差，因而在前進中往往要出現反復，這是一種意料之中的現象。所以“反復抓，抓反復”，抓住其鞏固點就成了轉化后進生的一條經驗。所謂“鞏固點”，就是后進生存在的主要弱點或習以為常容易反復的毛病所在之處。教師必須認真分析他們容易在哪些問題上出現反復？鞏固點究竟在哪里？再繼續有針對性的給予耐性的幫助和教育，教師導之以行，持之以恒，雙方配合，才能使他們的進步得到鞏固和發展。進而培養他們自我教育、自我管理、自我約束的能力。

總之，轉化后進生的過程具有一定的長期性、艱巨性、復雜性。這就需要教師要有足夠的耐心、寬容之心，最大限度的給后進生一個寬松和諧的環境。多表揚、少批評，多鼓勵、少責備，重教育、輕處罰，不斷地提高后進生對是非、善惡、美丑的辨別和判斷能力，從而使他們保持積極進取的狀態，跟上學習的節奏，勤奮向上，真正從思想上得到提高。

第五篇：物業違章搭建糾紛法律責任分析與處理

物業管理區域內違章搭建糾紛法律責任

分析與處理

物業管理區域內違章搭建糾紛幾乎是每個物業管理企業在實踐中都能遇到的，也是非常棘手的問題。本文將就這一糾紛的法律責任和物業企業的正確處理作一簡要的探討與分析。

在探討這個問題之前，我們有必要先弄明白物業管理的內涵、物業管理的性質以及物業管理企業的性質等相關概念。這一方面是為了便于后面的分析，同時，只有明白了這些我們才有探討違章搭建糾紛，分析責任的基礎和實際意義。

一、相關概念

1、物業管理的內涵

《物業管理條例》第二條明確規定：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。從這一規定中不難看出，物業企業的職責即物業管理的基本內容包含兩個方面：一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理；二是維護相關區域內的環境衛生和秩序。這是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務，確保物業的完好與正常使用，維護正常的工作生活秩序和良好的環境。它也是業主和物業管理企業在《物業管理服務合同》中約定的最基本的內容。規定中的“相關區域”應是指 與房屋配套或為房屋的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施、相鄰的場地、庭院、干道等。

2、物業管理的性質

物業管理是一種與房地產綜合開發現代化生產方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理，是與社會主義市場經濟體制要求相適應的社會化專業化、市場化的管理，其本質是服務行為。

3、物業企業的性質

物業管理企業是依法定程序設立，以物業管理為主，獨立核算、自主經營、自負盈虧的具有獨立的企業法人地位的經濟組織。其指導思想是：以服務為宗旨，以經營為手段，以經濟效益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的。這是物業管理企業與房地產行政部門所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質的區別。

二、法律責任分析

違章搭建，顧名思義是指業主或物業使用人在物業管理區域內的“相關場地”私自搭建，而又不能出示規劃許可證的行為。這顯然違反了《城市規劃法》，同時給行為人房屋相鄰各方的排水、通行、通風、采光等方面造成了不同程度的妨礙，進而引起相鄰各方的不滿，引發糾紛。如果不及時妥善處理，可能會造成較為嚴重的后果。

1、違章搭建行為人責任

業主或物業使用人在未取得《規劃許可證》的情況下，在物業管理區域內擅自搭建，破壞了小區規劃，妨礙了其相鄰各方的排水、通行、通風、采光等，其行為違反了《城市規劃法》這一根本的同時，違反了《民法通則》第八十三條：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”的規定；違反了《環境保護

法》第六條：“一切單位和個人都有保護環境的義務，并有權對污染和破壞環境的單位和個人進行檢舉和控告。”的規定；一般情況下還違反了《業主公約》，進而違反《條例》第七條第一款“業主在物業管理活動中，遵守業主公約、業主大會議事規則”的規定。正常情況下，物業企業在與業主簽訂《物業管理服務合同》時，應有這樣一條：業主應自覺遵守和維護《業主公約》。如果是這樣的話，違章搭建行為人就又違反了《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”的規定。綜上所述，違章搭建行為人在物業企業或有關行政管理部門進行糾正后，應迅速明白自己行為的欠妥，可能給相鄰各方帶來不便，進而引發糾紛，造成不必要的后果。按照《民法通則》第八十三條的有關規定，停止搭建，排除妨礙，恢復原狀。給有關各方造成損失的，應當賠償損失或協商解決。

2、物業管理企業及有關部門的法律責任

物業管理企業是具有獨立法人資格的社會經濟實體，按照獨立核算，自主經營，自負盈虧的原則運轉，物業管理的本質是服務行為，其性質是社會化、市場化的。業主與物業企業是《合同》的甲方與乙方，是服務與被服務的關系，二者不存在行政隸屬關系。物業企業對業主沒有行政許可資格。但作為“涉事”物業企業并不能因此就對違章搭建行為高高掛起，置身事外。因為在《物業管理條例》第二條對物業管理的含義的規定中有“維護區域內環境衛生和秩序”的規定，它也是物業管理兩大基本內容之一。就這一點來說，違章搭建行為破壞了規劃，不同程度地妨礙了相鄰各方的排水、通行、通風、采光等，引起鄰里糾紛，進而擾亂了物業區域內正常的生活秩序，物業企業有

義務，有責任制止。這是我在分析具體的問題之前先闡明物業管理，物業企業性質等概念的原因所在。

那么，物業企業與有關部門在這一糾紛當中的法律責任如何界定呢？且看《物業管理條例》第四十六條的規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法修理。”從上述條款的規定中，我們可以很清楚地明白兩點：一是物業管理企業以違章搭建行為有制止和報告的義務；二是對違章搭建行為有制止和處理義務的是有關行政主管部門，具體是哪個行政主管部門因各地的規定不同而異。

物業管理區域是一個相對封閉的區域，作為物業區域的管理服務人，物業企業在遇到物業管理服務區域內的違章搭建行為，應當予以制止。但值得注意的是，《條例》本條規定只是為物業管理企業設定了一項義務而已，并沒有賦予物業管理企業行政執法權。因為物業管理企業接受的是全體業主的委托，維護全體業主的利益。在物業管理區域內進行違章搭建，侵害了其相鄰各方的正當利益，作為管理服務人，物業管理企業應當有義務予以制止。但實際上，這里的制止，是一種義務而不是權利。這與《條例》第二條“維護相關區域內的秩序”的規定是一致的。

同時，物業管理企業的制止義務又是有限度的，對物來管理區域內的違章搭建行為因為沒有相應的手段而可能無法制止。這時，物業企業所應當做的，就是及時向有關主管部門報告。按照《條例》第四十六條第二款之規定，有關行政主管部門應當及時處理物來管理企業的報告。如果相關主管部門對物業企業的報告不予理睬，屬于行政不作為，應當承擔相應的法律責任，《條例》第六十七條規定得很清楚：對相關主管部門工作人員發現“違法行為不予查處”的，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

3、物業企業對違章搭建糾紛的正確處理

首先，應充分履行制止和報告義務，特別是在向有關主管部門報告后，更要關注事態的發展和處理情況。如果有關主管部門能及時地處理，要積極地給予配合。但若遇到相關主管部門不能及時處理的話，就更要耐心細致地對違章搭建行為人動之以情，曉之以理闡明利害，謹防事態進一步擴大，同時可以再次向相關主管部門報告，言明如再不及時處理的話，事態有可能擴大。這樣做一方面可以多與業主溝通，在業主心目中樹立真實、誠懇的形象；另一方面也為相關主管部門及時處理爭取時間。贏得業主和相關主管部門的信任，這對樹立企業形象，創立企業品牌很有好處。

其次，要文明服務，制止要注意方式，千萬不能以“管理”者自居，動輒對自己的服務對象呼三嚇四地下命令，這極容易使矛盾激化，讓自己進退兩難。

其三，物業企業要注重對《條例》、《業主公約》等的宣傳，讓業主盡可能明白自己的在物業管理中的權利和義務，在物業小區內，哪些事是可以做的，哪些事情是不可以做的，以減少上述矛盾的發生。