第一篇：關于業委會自行管理物業向業主主張物業費提起 民事訴訟,均獲法律支持全國15起判決案例

關于業委會自行管理物業、向業主主張物業費提起 民事訴訟，均獲法律支持全國15起判決案例

關于業委會自行管理物業、向業主主張物業費提起民事訴訟，均獲法律支持全國15起判決案例

案例一，江蘇省無錫市錫山區法院（2013）錫法北民初字第0843號民事判決書（有判決文書）

案情：原告無錫市春江花園業委會、訴被告商鋪業主陳南飛和租賃人杜方偉拖欠物業服務費物業服務合同糾紛一案。2007年12月27日，業委會依法成立。2008年1月，經業主大會（其為業主代表大會，證明證據附后）批準，由業委會自行管理物業，兩被告自2005年7月起未支付物業管理、服務費共13231.77元，被業委會訴至法院。被告辯稱：業委會不是適格主體，其也不具有物業管理資質；業委會為小區提供物業管理服務，應提供相應證據證明，其提供物業管理服務未經業主大會決議；業委會應就物業服務費的計算標準及收支情況等作出說明。

法院認為，業委會根據業主大會作出的實施業主自治的決議，符合法律規定；業委會與業主和物業使用之間產生了事實上的物業服務合同關系，業委會向業主主張物業管理和服務費有法律和事實依據。被告拒付物業管理費沒有事實和法律依據。依照國務院《物業管理條例》第42條、《最高院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條、第9條、《民訴法》第144條之規定，判決被告杜方偉支付業委會物業服務費用13231.77元、被告陳南飛負連帶責任，案件受理費由兩被告承擔。

案例二，江蘇無錫市濱湖區法院（2013）錫濱民初字第1092號民事判決書（見中國法律文書網）

案情：原告無錫市蠡景花園業委會、訴被告業主趙吟書和閔建如拖欠物業服務費物業服務合同糾紛一案。2009年12月27日，業委會依法成立，并經房管部門備案。后經業主大會決定由業委會自管物業，并規定物業服務收費標準為0.6元/平方米，向業主公示，兩被告拖欠物業費5364.18元，被業委會訴至法院。被告閔建如辯稱：其和丈夫趙吟書已離婚，故相應期間的物業費應由趙吟書承擔。

法院認為，兩被告作為業主，應承擔相應的物業服務費用和公攤的共有物業運行費用。業委會根據業主大會決議自行管理物業，不違反法律、行政法規的強制性規定，應予肯定。業委會公布的物業服務收費標準，多數業主已繳納，表明該規定得到多數業主的同意和認可，業委會的決定對全體業主具有約束力，業委會向兩被告主張物業費應予支持。依照《合同法》第60條第一款、《物業管理條例》第42條第一款、《民訴法》第144條之規定，判決兩被告共同支付業委會物業管理服務費5364.18元、案件受理費由兩被告負擔。

案例三，南京業主拒交物業管理費被法院判賠。

據《揚子晚報網》消息，實行業主自治的南京市下關區佳樂福新寓業委會，將不交物管費的業主張某告上法庭，南京市下關區法院作出一審判決，業主張某被判給付物管費等各種費用2600余元。

該小區于2004年10月成立了新一屆業委會，并經房管局備案，同時實行由業委會自行管理物業。2006年10月，經業主大會批準的小區業主公約約定，業主應執行業委會和業主大會的決定，按時交納物業管理服務費等費用，對拒交者，業委會有權提起訴訟。此后，業委會按照約定向全體業主收取相關費用，用于小區的物業管理支出。張某以各種理由拒付物業管理費等費用，被業委會訴至法院。

法院認為，自2004年10月至今，該小區實行業主自治以來，業委會實際履行了相關的物業管理義務，根據業主公約收取的物業管理服務費等沒有超過南京市物價部門規定的收費標準。張某作為業主，也接受了業委會提供的各項服務，應當支付相應的費用。張某提出的因煙囪造成的損害，與業委會的物管并無必然聯系。業委會的訴訟經業主大會授權，向張某主張物業管理費，符合全體業主的共同利益，故法院判決張某給付業委會物管費等費用2600元。

案例四，廣東省韶關市中級法院（2014）韶中法民一終字第114號民事判決書（見中國法律文書網）案情：上訴人（原審被告）業主宋美紅與被上訴人（原審原告）韶關市怡景花園業委會物業服務合同糾紛一案，上訴人不服一審判決提起上訴。2012年3月1日起，根據業主大會決議，由原告業委會自行管理物業，規定物業服務收費標準為每平方米1元，該決議和規定向業主公示。2012年7月28日，小區業主公約約定業主的權利義務及違約責任，業主未按規定交納物業費的，按所欠金額的日千分之三收取違約金，該規定經公示，業主無異議。被告宋美紅以業委會不具有收費資格為由，拒付物業服務費、抽水電費共2035.60元、違約金4962元，被業委會訴至法院。一審法院認為，根據《物權法》第81條規定業主可以自行管理物業，業委會自行管理物業，符合法律規定。由于業委會的管理行為是為全體業主服務的，業委會為小區履行了管理物業服務工作，宋美紅接受了業委會的物業服務，雙方之間建立了物業管理服務關系。業委會所收取的服務費在物價部門核定的收費標準范圍之內，且所制定的自主管理方案及公約規定業主有交費義務，對業主具有約束力，宋美紅接受了業委會的物業服務，就有交納物業服務費的義務，業委會向宋美紅主張物業服務費、抽水電費，法院予以支持。依照《民法通則》第4條、《物權法》第81條、《物業管理條例》第41條、《民訴法》第144條之規定，一審判決被告支付業委會物業管理費、抽水電費共2035.60元，及違約金按月290.80元交納，案件受理費由宋美紅負擔。宋美紅不服一審判決，提起上訴。二審法院認為，原審認定的事實和適用法律正確，宋美紅上訴主張理由不足，對其上訴請求本院不予支持。依照《物權法》第81條、《民訴法》第168條、169條第一款、第170條第一款第（一）項、第175條的規定，判決駁回宋美紅上訴請求，維持原判，二審案件受理費由宋美紅負擔。

案例五，貴州省黔南布依族苗族自治州中級法院（2014）黔南民商終字第101號民事判決書（見中國法律文書網）案情：上訴人（原審被告）商鋪業主房厚發與被上訴人（原審原告）都勻市現代城業委會物業服務合同糾紛一案，上訴人不服一審判決提起上訴。2008年5月原告業委會成立，2013年7月1日經業主大會決定由業委會自行管理物業，并按前期物業服務商鋪收費標準3.7元/平方米收取，房厚發以收費高、業委會主體資格不適格等為由，拒付2013年7月至12月期間物業服務費和共用水電分攤費共1642元。為維護小區物業管理活動正常運轉及業主的合法權益，業委會將其訴至法院。一審認為，《物權法》第81條規定業主可以自行管理物業，業委會是業主大會的執行機構，依據該條款應當具有自行管理物業的權利。本案中，業委會經選舉產生，并經房管部門備案，其自行管理物業決定，經業主大會同意，該決定對全體業主具有約束力。《最高院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定，經書面催交，業主無正當理由拒交物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。第11條規定，本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第81條所稱其他管理人。原告業委會為小區提供物業管理服務，被告作為業主理應支付相應的物業費，故原告業委會主張被告支付拖欠物業綜合服務費的訴求，符合法律規定，應予支持。被告關于原告主體資格不適格的辯解意見證據不足，不予采納。依照《物權法》第81條、《最高院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條、第11條的規定，判決被告支付業委會物業服務費、水電費共1642元，案件受理費由被告負擔。被告不服一審判決，提起上訴，二審查明的事實與一審查明的事實一致。二審認為一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，房厚發的上訴理由不能成立，對其上訴請求本院不予支持。判決駁回房厚發上訴請求，維持原判，二審案件受理費由房厚發負擔。

案例六，開封市金明區明日新城業委會訴被告侯傳英物業管理糾紛一案（見中國法律文書網）

案情：原告開封市明日新城業委會、訴被告業主侯傳英拖欠物業服務費物業管理糾紛一案。2008年12月10日，前期物業公司撤出，原告業委會經小區業主大會選舉成立，并經相關部門批準備案，且自行管理物業。業委會為非盈利性質，被告接受了物業服務、拒付物業服務費839.5元。為維護廣大業主的合法權益，原告將被告訴至開封市金明區法院。

法院認為，《物權法》第81條規定，業主可以自行管理物業。業委會是經小區業主大會選舉產生的全體業主實施自治性管理組織，依據該條款應當具有自行管理物業的權利。本案中原告即是行使了這種自行管理物業的權利，業委會為小區提供物業管理服務，被告作為業主理應支付相應的物業費。原告要求被告支付物業管理費的訴請，符合法律規定，本院予以支持。關于物業管理費的數額，原告主張的計算方法并無不當。依據《民訴法》第130條、《合同法》第6條、第107條、《民法通則》第106條、第111條之規定，判決被告支付原告拖欠的物業費839.5元，案件受理費由被告承擔。

案例七，浙江省紹興市越城區法院（2014）紹越袍民初字第159號民事判決書（見中國法律文書網）

案情：原告紹興市袍江經濟技術開發區天諦小區業委會、訴被告業主孫寶娟拖欠物業服務費物業服務合同糾紛一案。2012年10月31日，該小區開發商聘請的前期物業公司決定撤離小區，將之前小區業主所欠的物業費轉讓給業委會收取，用于小區維修等。隨后，業委會通過發律師函和在小區張貼公告，向被告孫寶娟主張拖欠的物業費1310元和支付逾期按日千分之三的違約金無果，將被告訴至法院。

法院認為，開發商與前期物業公司簽定的合同，雙方主體適格，意思表示真實，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，應認定合法有效。物業公司退出小區，將退出前被告所欠的物業服務費債權轉讓給業委會，符合法律規定，應予認定。業委會由此請求被告支付所欠物業服務費符合法律規定，本院予以支持。原告主張按照前期物業服務合同向被告收取日千分之三的滯納金，符合合同約定和法律規定。依照《合同法》第79條、第114條、《民訴法》第144條、《物業管理條例》第21條、第42條、《最高院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條之規定，判決被告支付原告物業服務費1310元，并按日千分之三支付給付原告該款從起訴至判決確定付款日的滯納金，案件受理費由被告負擔。

案例八，浙江省松陽縣法院（2014）麗松民初字第137號民事判決書（見中國法律文書網）

案情：原告松陽縣西屏街道城西社區御景園小區業委會、訴被告業主丁木鑫拖欠物業服務費物業服務合同糾紛一案。2011年3月18日，業委會自管物業后，為業主提供了物業管理和服務，制定了小區物業費按0.7元/平方米物業服務收費標準和小區業主公約約定，不按規定繳納物業管理服務費，違約的處以日3‰滯納金，上述規約和規定向業主公示，被告拖欠物業服務費696元，被原告訴至法院。

法院認為，原告業委會自行管理物業，符合《浙江省物業管理條例》有關規定，根據國務院《物業管理條例》規定，其制定的物業費收費辦法及業主公約等管理規約對全體業主具有約束力。原告為被告提供了相應的物業服務，被告應按規定履行交納物業費的義務而未履行，應按照業主公約的規定承擔違約責任。原告訴求于法有據，本院予以支持。被告辯解原告未與其簽訂物業服務合同，原告從未為其提供物業服務，且收費不合理等理由不成立，本院不予采納。依照《合同法》第60條、第107條、國務院《物業管理條例》第7條第（五）項、第17條、第42條、《最高院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條、《浙江省物業管理條例》第60條的規定，判決被告支付原告物業服務費696元及從2013年10月1日起按日3‰計算至付清之日止滯納金，案件受理費由被告負擔。

案例九，悟州市蓮湖居住宅小區1-3號樓業委會與被告冼萍拖欠物業費糾紛一案（見中國法律文書網）

案情：原告悟州市蓮湖居住宅小區1-3號樓業委會、訴業主冼萍拖欠物業服務費物業服務合同糾紛一案。業委會于2007年12月27日依法成立，經小區多數業主同意，委托業委會自行管理物業，可被告拒付物業費1793.33元，被原告訴至梧州市蝶山區法院。

法院認為，原告業委會受業主委托自行管理物業。業委會作出的決定，對業主具有約束力，各業主理應共同自覺遵守。原告為小區業主提供了物業服務，被告也享受了相應的服務。被告對原告的某些做法有意見，可以提出來供業主討論并加以修改，不能以拒交物業費方式來對抗業委會的決定。被告的行為，不僅影響了業委會的物業管理工作，同時也損害了其他業主的合法權益。原告有權依照法律規定要求被告給付拖欠的物業費1793.33元，原告訴請要求合理合法，本院予以支持。依照《物權法》第83條第二款規定，判決被告支付業委會物業費1793.33元，案件受理費由被告負擔。

案例十，鄭州市金桂苑小區第二屆業委會與唐靜平物業服務合同糾紛一案（見中國法律文書網）

案情：原告鄭州市金桂苑小區第二屆業委會、訴被告業主唐靜平拖欠物業服務費物業服務合同糾紛一案。該小區前期物業公司于2009年5月撤離，影響了居民的正常生活秩序。2009年9月經業主大會決定，由業委會自行管理物業，被告享受廣大居民交納物業費提供的物業服務卻拒付服務費，其行為不僅侵犯了廣大業主的合法權益，而且妨礙了原告的物業管理，被原告訴至鄭州市惠濟區法院。被告辯稱：原告不具備訴訟主體資格、原告起訴程序違法、業委會訴訟未經業主大會授權。

法院認為，被告作為小區業主，理應及時交納物業費用，由于小區原物業公司撤離，原告依法成立經房管部門備案，經相關部門批準，于2009年6月自行管理物業，期間向各業主收取物業管理費用，被告未提出異議，對此可視為原、被告雙方已形成事實上的物業服務關系，被告關于原告主體不適格的辯解不成立。原告要求被告補交所欠物業費的請求證據充分，于法有據，予以支持。依照《民訴法》第64條、《合同法》第107條，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合合同義務的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”之規定，判決被告向原告補交物業費509.53元。

案例十一，品閣小區案宣判

業主集體決定自管物業獲法院認可（見中國法律文書網）

據中國法院網訊，北京市海淀區品閣小區經業主大會決定，由業主對物業服務實施自管，業委會根據業主大會的授權負責物業服務。作為業主的北京立業房地產開發公司因拒交兩年的物業費，被業委會訴至海淀區法院。

2005年9月，前期物業公司撤離，使小區陷入混亂，經業主大會決定，由業委會自行管理物業，并規定了物業服務收費標準，然而，作為業主的立業公司以業委會不具有物業服務資格、不能做物業服務企業能做的實際工作等為由拒付物業費。

法院認為，立業公司作為小區業主，在享有業主權利的同時應當依法承擔義務，立業公司有義務按時交納物業服務費用。《物權法》第81條規定，業主可以自行管理物業。該規定明確了業主在物業管理方面享有自治權。小區業主經過業主大會決定自管物業，沒有證據表明業委會的決定違反了法律的強制性規定。業主大會或業委會的決定對業主具有約束力，業委會根據業主大會授權負責小區的物業服務，與業主形成了物業服務法律關系，業委會因從事物業服務的公共事務而有權向業主收取物業服務費用。小區物業服務費收費標準，沒有違反相關規定，符合業主利益。最后，法院判決立業公司向業委會支付拖欠的物業服務費277704元及相應利息。

案例十二，漳州永享世家小區業主拖欠物業費

業委會訴至公堂（見中國法律文書網）

據閩南網訊，2011年1月，漳州市薌城區永享世家小區業委會經民主選舉成立，并經房管部門備案。2013年1月，前期物業公司撤走，業委會為避免小區物業陷入癱瘓，接管小區物業管理工作，并聘物業管理人員自行管理小區，管理費仍按前期物業公司標準向業主收取。絕大多數業主已交了2013年度物業管理費，但林某惠、林某勝兩業主以業委會不具有民事訴訟主體資格、沒有獨立財產承擔責任、不具有民事主體資格，業委會沒有經業主大會授權進行起訴、訴訟程序不合法，以及業委會不具備從事物業管理資格和收費違法等抗辯拒付物業管理費，被業委會訴至漳州市薌城區法院。法院認為，其一，業委會依法成立，其在原物業公司撤走后，為避免小區利益遭損而自行管理物業，雖未經業主大會同意，但其已實際進行了管理，且多數業主交納了物管費用，可以認定實際履行過程中業主默認了業委會所從事的管理行為，因該管理所產生的費用應由全體業主承擔，業委會對拒付物業費的業主有權以自己的名義提起訴訟。兩被告關于業委會不具備民事訴訟主體資格的辯稱，缺乏法律依據，法院不予采納。其二，兩被告作為業主，其從業委會的管理行為中也實際受益，而業委會對小區物業實施管理及提供服務不是基于法定或約定的義務產生的，故業委會要求兩被告交納其管理服務費用，有事實和法律依據，應予支持。其三，業委會對小區進行物業管理，并非必然地具有盈利性質，其更多的是體現為小區全體業主服務的宗旨，兩被告關于業委會不具有物業管理資格不能收取管理費的辯稱，缺乏依據，不予采納。故法院判決林某惠、林某勝兩被告分別支付業委會物業管理費1169元、1132.3元。

案例十三，江蘇省高級人民法院（2013）蘇民再提字第0050號民事調解書（有裁定文書）案情：再審申請人（一審原告、二審上訴人）大豐市浦江名苑業委會、訴被申請人（一審被告、二審被上訴人）商鋪酒店業主吳強主張物業服務費和日千分之三滯納金物業服務合同糾紛一案。一審大豐市法院、二審鹽城市中院，分別以業委會自行管理物業、向業主主張物業服務費不屬法院民事受案范圍和業委會對業主不具有訴權為由，裁定駁回業委會的訴求。業委會不服一、二審兩級法院的裁判，向江蘇省高院申請再審。

2013年7月5日，省高院經審查，按照《民訴法》第204條符合再審的規定，江蘇省高院作出（2013）蘇審二民申字第323號民事裁定，依法組成合議庭提審本案。2013年7月9日，經省高院主持調解，江蘇省高院作出（2013）蘇民再提字第0050號民事調解書，支持了浦江名苑業委會向吳強主張2010年度物業服務費3491元和日千分之三滯納金6009元的訴求，上述協議符合有關法律規定，本院予以確認。

案例十四，江蘇省金壇市人民法院（2011）壇民初字第1471號民事判決書（有判決文書）案情：原告金壇市城北小區業委會、訴被告業主陳衛芳主張物業服務費物業服務合同糾紛一案。原告業委會受業主代表大會委托自行管理物業，為業主提供了物業管理服務和承擔了費用，被告拒交2009年、2010年度物業服務費，被業委會訴至法院。被告抗辯，原告的所謂業委會以及公約程序違法、原告未盡相關物業服務義務、收費及支出紊亂、原告無權向業主收取物業服務費。

法院認為，被告作為業主，應該按照小區業主公約交納物業服務費。被告抗辯的“業委會以及公約程序違法、原告未盡相關物業服務義務、收費及支出紊亂”的說法，并不能據此對抗應交物業費的義務，該辯解理由不能成立。依照《民訴法》第128條、《物權法》第17條之規定，判決被告陳衛芳向原告業委會交納2009年、2010年度的物業服務費，案件受理費由被告承擔。

案例十五，上海市浦東新區人民法院（2011）浦民一（民）初字第2612號民事判決書（有判決文書）案情：原告上海市浦東新區香榭麗花園業委會、訴被告業主曹某某、任某主張物業服務費物業服務合同糾紛一案。2006年1月，經業主代表大會批準，委托物業服務企業對小區進行物業管理。2009年4月8日，香榭麗花園業主大會換屆選舉籌備組公告，選舉產生以幢為單位的業主代表，成立新一屆業主代表大會，并經相關部門備案。業主曹某某、任某兩被告拒付2008年4月至2009年12月期間物業費計8429.4元。為維護全體業主的合法權益，兩被告被業委會訴至法院。兩被告辯稱，原告業委會訴訟主體不適格、業委會無權以自己的名義主張權利、業委會提起訴訟需經業主大會授權、有權提起本案訴訟的應為業主大會或物業公司。

法院認為，根據香榭麗花園管理規約約定，業主未按規定交付物業服務費的，業主大會或委托的物業服務企業可以向人民法院起訴；業主違反規約約定，業委會有權責令改正或向法院提起訴訟。本案中，原告業委會作為業主大會的執行機構，無論依據規約的約定或是業主大會授權，原告均有權提起本案訴訟、業委會的訴訟主體適格。物業服務費的收取關系到全體業主的利益，兩被告作為小區業主，接受了物業服務，理應依約繳納物業服務費。現原告業委會要求兩被告支付所欠的物業服務費，合法有據，本院予以支持。依照《合同法》第5條、第60條之規定，判決兩被告向原告業委會支付所欠物業服務費8429.4元、案件受理費由兩被告共同負擔。注： 此文由劉愛平（江蘇省大豐市浦江名苑黨支部書記、業主委員會主任）整理。