第一篇：物業公司對于交房后的工作匯報以及問題解答

樓主

物業公司對于交房后的工作匯報以及問題解答

致申潤江濤苑的業主信

尊敬的各位業主：

自2008年3月16日申潤-江濤苑進戶開始至今，在目前裝修期間我們就進戶裝修至今問題，向本物業小區的業主作匯報，具體就半個月來發現的問題向各位業主匯報如下：

一、本物業管理處地址：

上海寶德威物業管理有限公司申潤江濤苑的管理中心地址為廣州路55弄17號，位于小區東南角的平房內。2號樓下的臨時接待處將于2008年3月31日交房結束時停止使用，請各位業主相互轉告。

二、一樓居民煙道的破壞：

各位一樓的業主，目前本物業發現個別一樓的業主違章拆除煙道，該煙道屬于本小區業主的公共財產，貴業主購房時并未繳付該煙道的費用，在裝修時，一樓的居民違規拆除煙道的行為是未被允許的，而且一旦該拆除樓層的煙道在今后產生問題的時候該拆除居民將就負責因為拆除煙道而引起的連帶責任。我物業已經就該行為報告楊浦區大橋房地辦。

三、頂樓居民的違章：

接部分業主的投訴，我物業就該問題答復如下，由于部分業主發現頂樓搭建，原因其進行部分漏水現象的筑漏處理，目前筑漏修補尚未完成，如果如舉報所說其業主利用筑漏的時候進行違章搭建，我物業的態度也是堅決進行拆除，并不會因本小區內任何業主有任何身份而進行不同的處理。希望大家能夠進行監督。

四、裝修公司的違章：

任何裝修中因為裝修公司明知故犯而違反上海市建筑裝修管理條例進行的違規裝修，本物業將上報區房地辦以及上海市建筑行業協會，對違法單位進行查處，情節特別嚴重的有關部門將對其裝修資質進行核審。

五、業主的違章：

任何違反《臨時業主公約》和上海市物業管理條例的違章都是不被允許的，任何的違章都是違章業主對于守法業主權益的侵害。作為本小區的物業，深深知道小區是廣大業主的，并不屬于物業，物業只是作為前期管理被聘用，行使管理職能，目前我們物業在制止違章等的行動中，雖然受到了不理解業主的不公正待遇，但是為了維護廣大業主的全體利益，我們認為理解是需要時間的，對于部分業主目前的不理解我們物業能夠理解，同時我們也提醒廣大守法業主，不要聽信個別別有用心的業主和裝修公司為了滿足其多占多掙錢的目的而蓄意破壞小區的團結的行為，我們物業表示對其的不滿，并嚴正的提出質疑。由于目前小區尚未正式入住，希望各位業主遵守小區的各項合理制度，為提升小區的品質和形象我們共同努力。

目前小區中的任何的不理解都是暫時的，因為小區是屬于全體業主的，我們只有團結一心搞好小區工作，這個才是維護我們廣大業主利益的唯一性。

此致

敬禮

上海寶德威物業管理有限公司 2008年3月30日

第二篇：物業公司交房方案

一、交房領導小組組織架構：

交付領導小組組織架構：

組長：xxx（主要負責對整個交房過程的把控和重大突發事件的協調）

顧問：集團公司相關部門領導

常務副組長：xxx（協助組長，負責整個交房工作的協調）

副組長：xxx（協助組長，并負責1號交房點現場協調）

副組長：xxx（協助組長，并負責2號交房點現場協調）

副組長：xxx(協助組長，負責交付現場物管方面工作的協調)

成員：xxxxx

繳費負責人：xxx（主要負責交房過程中所有繳費工作的協調）

投訴負責人：xxx（主要負責客戶投訴的協調處理工作）

工程負責人：xxx（主要負責驗房和工程質量整改工作）

后勤保障負責人：xxx（主要負責交房人員的就餐、外來協助人員的住宿及車輛安排等工作）

物管負責人：xxx（主要負責保安人員的協調、物管人員的工作分配）

二、交付概況

綠城?寧波桂花園項目一期建筑面積165263.6平方米，共有8個組團，分別有17幢多層公寓和12幢小高層組成。

交付套數：798戶（住宅）（包含樣板房三套，暫且考慮在年底同時交付）

交付日期：2007年12月26、27、28、29日

領房時間：上午9：00-17：00

交付地點：1號交付點會所底層（健身中心）

2號交付點會所一樓（咖啡吧）

三、交付現場功能劃分及功能區域布置

（一）交付現場的功能劃分（見圖）

1號交付點會所底層（健身中心）

2號交付點會所一樓（咖啡吧）

交付區域三個接待點會所一樓大堂、會所底層大堂和會所底層南門口，接待點主要用于對前來領房業主的接待、咨詢，并發放笑臉貼。

交房工作接待室（設于會所一樓棋牌室（7），主要用于處理業主投訴。）

工作人員休息區（設于會所一樓老年活動中心，主要用于工作人員就餐、休息、驗房人員等候）

臨時醫療點（設于會所一樓東邊休息區）

交付點資料置放處：

1號交付點資料放在會所一樓棋牌室（1），2號交付點資料放在會所一樓棋牌室（2）。

中介公司辦理產權證的資料放在會所一樓棋牌室（3）

衛生間設置在會所底層和一樓的衛生間。

電信、煤氣等市政配套咨詢點設置在會所一樓大堂的左側。

另：裝潢單位設置在小區南大門門口（靠東邊）

（二）交付現場布置

為保障交付順利有序進行，同時體現出綠城真誠、善意、精致完美的服務理念，給業主留下美好的印象。在交付期間針對園區進行整體氛圍營造，具體如下：

交付園區整體風格：

精致典雅、自然人性

突出喜慶和熱烈的主題 1、329國道至臨時工地現場辦公進來的路

在329國道至臨時工地現場辦公道路的路口設置一個氣拱門，內容寫“熱烈祝賀綠城?桂花園一期盛大交付”，道路的兩側設置彩旗，彩旗腳部列排盆花。

2、綠城?桂花園南大門：

綠城?寧波桂花園南大門是業主進入園區的第一道主要風景，也是整個園區的“門面”所以建議在此加強視覺沖擊力，展示園區的大氣、喜慶氣氛，總體為：

（1）安置一個貼有“綠城?桂花園歡迎您回家”字樣的大型氣拱門，升放三對氦飄氣球條幅，條幅內容“熱烈祝賀綠城?桂花園一期盛大交付”等。

（2）在南大門入口處圍墻兩邊設置用鮮花造型內嵌綠城LOGO標識和歡迎回家等的造型。

（3）南大門入口處的中間一排樹掛燈籠，路的兩側用盆花；小區環線兩側設置彩旗，部分如B組團連廊、臺階上擺放盆花。

（4）設置交付交通路線牌。

3、會所南面和中心花園

（1）會所南入口上方懸掛彩色噴繪橫幅，內容為“歡迎您回家——綠城?桂花園一期交付”之類，橫幅色彩基調與案場基本色調相統一，體現喜悅的情緒，同時能起到遠距離的導向作用，會所南入口四個門廳用氣球花。

（2）游泳池上空升4個氦氣球，用于懸掛豎幅，內容“熱烈祝賀綠城?桂花園一期盛大交付”、“一座城市的榮耀”，泳池邊亭子的四個角掛中國結。

（3）中心花園的大銀杏的樹干用金紗包裝，樹上掛有一些中國結、燈籠等，中心花園路邊設置彩旗。

（4）開啟小區背景音樂系統，以旋律優美的薩克斯（或鋼琴）為主題。

4、會所北門

（1）擺放一對大型彩色人型氣柱（可隨風擺動），上面寫“歡迎回家”。

（2）從北門進入一直到會所一樓大堂道路兩側擺放盆花。

（3）北門口升2個氦氣球，內容為“熱烈祝賀綠城?桂花園一期盛大交付”。

5、地庫進會所入口處

拉一條橫幅，內容“熱烈祝賀綠城?桂花園一期盛大交付”，擺放“1#、2#交付點辦理現場”導向牌。

6、銷售中心門口

（1）銷售中心門口設置彩旗。

（2）銷售中心門廳用氣球花，門廳上方懸掛橫幅，內容為“熱烈祝賀綠城?桂花園一期盛大交付”。

7、會所交付區域內布置

（1）交付區域三個接待點（會所一樓大堂、會所底層、會所底層南門入口處）

●在接待點進門處立交房流程圖、會所功能分布圖、溫馨提示牌各一塊。設置咨詢桌各一張，桌上放置插花、煙缸、果盆、糖果、紙巾等，適當布置綠色植物。

●在會所大堂右側擺放休閑椅（供領房業主在排隊等候時休息）、茶幾、煙缸、報架、飲水機。報架上擺放若干時尚雜志、綠城的各類刊物。

（2）兩個交付點

l交付點門口分別設置一塊交房指示牌。

l交付點設置吧臺及沙發，供業主領房時休息，會所健身房門口廊道和一樓的平臺置放休閑椅和茶幾，供業主休息。

l現場擺放交付辦理臺（條形），配置墨綠色臺布。

l各交付點安裝一臺復印機，綜合驗收備案文件的展示架。

l交付辦理臺擺放物品：臺簽、筆、計算器、印泥等相關物料。

l若天陰下雨，在三個接待點擺放雨傘架，供業主放雨傘用。

l適當布置綠色植物。（3）衛生間內配置以下物品：

綠化植物、卷筒紙、熏香（或清新盒）、洗手液、抽取式紙巾。

（4）交付工作接待室，設置休閑沙發一套，茶幾、飲水機、煙缸、糖果、紙巾，適當布置綠化植物。

（5）臨時醫療點。（備：人丹、白花油、創可貼、酒精棉、膠帶、鑷子、剪刀、紅汞、眼藥水、止瀉藥、鎮痛藥、止血帶、紅藥水、棉簽、跌打消炎止痛膏、速效救心丸、降壓靈、止痛藥、風油精、先鋒4號膠囊和消毒紗布等）。

（6）會所底層南面門口，設置一塊溫馨提示牌（注意兒童落水，請不要踩踏松子石），在游泳池西邊松子石上鋪設加厚紅地毯一直到泳池的亭子邊，邊上立一塊驗房指示牌。

（三）、交房交通路線及標志設置說明：（附圖）

1、本次交付交通路線：

1）車輛（指汽車）都停放在地下室。車行路線從小區南大門駛入，到12#樓前叉道口，向右行駛，從D組團（19#樓跟27#樓之間）地庫入口進入，在26#樓的附近停放，返回仍從D組團（19#樓跟27#樓之間）地庫駛出，原路從南門離開小區；

2）人行路線（包括電瓶車、自行車）從小區南大門駛入，到12#樓前叉道口，向左行駛，停放在25#樓、26#樓北面的地面臨時停放點，從原路返回，從南門離開小區。

3）行人從南大門進入，從A組團進，經過B組團，穿過中心花園，沿游泳池西邊鋪設的紅地毯上一直進入會所底層南門，由會所南門口的接待小姐引導到1#、2#交付點。

2、標識牌說明：

1）小區南大門設立一塊交付交通路線牌。

2）12#樓地庫前設立一塊人行與機動車分流的導向牌。

3）在所有禁止使用的地庫門口，拉三角形的隔離帶，并立一塊禁止停車牌。

4）在各個路口及轉彎處設立走向引導牌將業主順利引導至交房點。

5）在D組團（19#樓跟27#樓之間）汽車地下車庫入口處設立一塊車輛進出指示牌，統一由保安員指揮車輛進入車庫；在特定車位停放。

6）地庫內所有轉彎處設置引導牌將業主順利引導至交房點，地庫進會所底層門口立一塊1#、2#交付點辦理現場指示牌。

7）地庫車輛管理員配置3人，其任務是確保停車庫道路暢通，防止交通事故發生，指揮業主機動車輛停放到指定車位，并引導業主到達目的地。

8）會所一樓樓梯口設置一塊1#交付點請下指示牌，會所底層上會所一樓的樓道口設置一塊2#交付點請上指示牌。

9）兩個交付點門口分別設置一塊交房指示牌。

10）分別在會所一樓和底層大堂設置洗手間的指示牌。

11）會所底層南面游泳池邊上，設置一塊溫馨提示牌，以防小孩發生意外以及踩壞松子石。

12）從游泳池西邊鋪紅地毯一直到泳池邊的亭子旁，在亭子旁立一塊驗房指示牌。

四、交付事宜具體安排

（一）具體交付房號安排如下：

1號交付點交付：A（80套）、B（104套）、C（108套）、F（105套）組團，共計397戶。

2號交付點交付：D（86套）、E（104套）、G（106套）、H（105套）組團，共計401戶。

（二）具體交房流程：

（三）、交付耗時及人員配置數量：

3、工作人員食宿安排：

工作人員工作餐聯系快餐公司供應，在會所一樓進門右側老年活動中心房輪流用餐。

支援人員（物管、營銷）由綜管安排食宿（新城飯店備房30間，香溢大酒店備6間）。

4、工作人員注意事項：

（1）工作人員必須提前15分鐘到交付現場，并做好各項準備工作；統一穿著（單位）工作服，女性工作人員應著褲裝。

（2）注意各環節的銜接，工作人員在各自負責的程序完成后，應熱情地把業主介紹給下道程序工作人員。

（3）在交付過程中，工作人員對業主的態度應熱情有禮，不與業主發生爭吵；嚴禁不按統一說辭對業主解釋或作出任何形式承諾。

（4）回答業主的提問，切忌用“不知道”三個字，要處理妥貼。假若遇到不清楚的,應向業主說明自己是來協助工作的,或是新來的，忌不知道硬答。

（5）驗房陪同人員對發現的問題及時記錄并做好現場標識。

（6）當天交房結束后，工作人員自行保管好重要物品，由后勤小組負責清場工作，清場后召開交房領導小組會議，小結當天交房情況，并安排明天交房工作的注意事項。

六、安保配置及應急預案（配圖）

為做好綠城?寧波桂花園一期交付期間的安保和車輛管理，確保交房順利進行，我部針對交房工作特點和綠城?寧波桂花園一期的實際情況，特制定出安保方案如下：

一、設立現場安保執勤指揮部

1、由分公司保安部掛帥，在現場設立指揮部，對活動期間的安保和車輛管理實行統一指揮、統一布置、統一調度、統一協調。

2、設置5個安保執勤和車輛管理區域：主入口、交付點、園區內各定點巡查區域、地下車庫及非機動車停放點。每個執勤區域指派一名負責人具體實施，并受保安部統一指揮。

二、執勤保安員配置數

為圓滿完成本次安保執勤和車輛管理工作，我部計劃在交房期間配置36（暫定）名保安員擔負執勤任務，并按指定的分工區域組織實施。

三、各執勤區域保安員崗位配置及任務設定

1、外圍主干道及主入口配置5人。其中與329國道臨界交叉的主干道配置2人、主入口配置1人、主入口和主干道的交叉口引導崗2人。其任務是樹立良好的門崗形象，引導業主及業主車輛，維護大門秩序，謝絕外來人員進入。

2、交付點配置7人。交付點北門口2人，游泳池東、西、南方向各站1人共3人，交付點2人，其任務是樹立良好形象，預防突發事件發生，服務好業主。

3、地下車庫引導和地面車輛指揮員共11人。

1）地面車輛指揮員8人，其中小區主干道指揮6人，A組團入口處1人，地下車庫出入口指揮1人，其任務是確保園區內道路暢通，引導業主車輛安全行使，并進入指定停車點及交房結束后按正確行駛路線返回。

2）地下車庫引導員3人，其中1人指揮車輛停放，2人引導業主出地下車庫到達交付點；

4、園區內各定點巡查區域配置11人。小區分7個機動組，其中四組是2人一組，三組是1人一組，分布在小區南入口及小區內，每個機動組進行不間斷巡邏，其任務是引導業主，進行安全巡查，防止外來人員進入交付點，確保小區安全。

5、非機動車停放點配置2人，在北門口。其任務是引導業主非機動車輛停入指定位置，并管理好車輛。

四、車輛管理規定

1、機動車輛須服從車輛管理員的引導，并全部經過南大門園區道路從28號樓地下車庫東進口駛入，停放在交付點就近的車位（車輛停放方法：從車庫的東端向西按序停放）；車輛離開車庫時，原路返回，從28號樓車庫北出入口駛出車庫。

2、所有業主的自行車（包括摩托車、電瓶車），按車輛管理員的引導，全部車輛停到25、26號樓北側地面臨時停車場的指定位置。工作人員的汽車如進園區一律停放在28號樓地下車庫，不進園區的停放在工程部臨時辦公處。

3、小區地面禁止停放任何車輛。

4、禁止非業主和非公司車輛駛入園區。

五、清場

每天交付結束后，由保安部協助后勤管理部門做好清場和安全巡查工作。

六、執勤要求

1、所有參加執勤任務的保安員必須認真負責、精神飽滿、態度和藹，統一著春秋裝保安服、戴白手套、綬帶、穿黑皮鞋。

2、每個車輛管理員必須戴車管員標志，指揮動作要得體、到位。

3、嚴禁保安員擅離職守、與任何人員發生沖突，如出現事件，由現場指揮部出面進行處理。公司保安部與當地駱駝派出所保持聯系，如出現意外事件，應及時求得他們的協助。

4、形象崗須戴頭盔。

5．對講機配置情況說明：

1）共配置25部對講機，安保20部，交付現場共5部，其中交付點2部和驗房組長2部，總協調人1部。

2）安保對講機頻率為2號，交付現場對講機頻率為1號。

（二）應急預案

為確保綠城?寧波桂花園一期交付工作順利進行以及領房客戶（業主）的人身安全，提高對交房過程中突發事件的應急處理能力，特制定本預案。

(一)處理各類突發事件的基本原則

1、快速反應原則

接到報警（指令）后，保安人員和其他相關人員必須在2分鐘內到達突發事件的現場，并進行緊急控制、處理。

2、統一指揮原則

處理突發事件由保安部經理負責統一指揮，其他保安管理人員根據各自分管職責范圍協助進行處理。

3、服從命令原則

所有參加交房執勤的保安人員及應急車輛駕駛員需無條件服從保安部經理命令，保安隊長負責對突發事件的處理過程做詳細記錄。

4、團結協作原則

物管公司保安部作為突發事件的處理部門，行使總經理賦予的指揮權和處理權。各部門均應團結一致，緊密協作，配合保安部處理好突發事件。

(二)應急預案

1、傷病

1）如客戶（業主）在領房過程中發生輕微碰傷、跌傷、扭傷、腹瀉等情況，由指定的專職醫護人員（以下簡稱專人）進行相應的對癥處理。

2）如客戶（業主）不慎發生碰、跌而導致骨傷等情況時，立即動用應急車輛并由專人護送至駱駝醫院救治。

3）如客戶（業主）突發心臟病、高血壓等重癥，由專人為其服用速效救心丸或降壓靈，立即拔打“120”呼叫急救車前來救治。拔通“120”電話后，要講清病人所處的位置（地址）、病狀、已采取的救治方法（服藥、平躺休息）等情況。

2、停水

1）由交房后勤組負責準備數量充足的桶裝飲用水（或瓶裝飲用水）以供客戶（業主）飲用。

2）由保潔員負責準備適量的水桶并盛滿清水，放在衛生間附近，以沖刷衛生間和清潔之用。

3、晴天或下雨

1）由交房后勤組負責準備100把便民傘，分放在交房點等部位，以便為客戶（業主）解決遮陽、擋雨問題。

2）雨天時，交房后勤組在較滑的地段放置提示牌及口頭提醒客戶（業主）注意，以免發生滑（摔）等情況。

4、爭吵

1）參加交房的所有人員須牢記公司的服務宗旨，積極提供優質服務，避免與客戶（業主）發生爭吵。

2）如出現爭吵時，應將其引導至僻靜處，以免影響其他客戶（業主）的情緒，并根據爭吵的中心問題，由相關部門人員進行調解。

5、盜竊、搶劫

1）如保安員發現或客戶（業主）舉報盜搶行為時，應及時（用對講機）呼叫附近的保安人員及其他工作人員進行抓捕，并向保安部經理報告，注意保護客戶（業主）的安全。

2）如案犯已逃跑，保安員應及時通報案犯的逃跑方向、體貌和衣著特征，保安部經理據此指揮保安員進行圍、追、堵、截，并視情決定是否報“110”，請警方援助。

3）機動應急分隊接警后應立即趕赴事發現場或根據指令進行圍捕案犯，同時在行進過程中要密切注意周圍有無可疑人物。

6、火災

1）請工程部人員測試消防栓水壓是否符合要求。保安隊長負責與工程部配合，在門崗崗亭放置適量的消防水帶（含槍頭和扳手）及滅火器。

2）如發生火災，保安員應注意撲滅初起火災，用對講機呼叫支援，向保安部經理匯報，并接受指令。

a、按指令，保安隊長負責帶領機動應急分隊攜帶滅火器材迅速趕赴現場救火，疏散客戶（業主）及財物，組織搶救受傷人員。

b、由物管公司指定的專人攜帶急救藥箱立即前往現場救治傷員。

c、其他保安員按指令前往救火，或者堅守崗位防止不法分子伺機作案。

d、保安部經理根據火情決定是否報火警“119”。

7、交通事故

1）如發生車輛碰撞事故，由保安部負責進行調解，協助向各自的保險公司索賠。

2）如調解失敗，由保安隊長負責向駱駝派出所報告，讓駱駝派出所出面請交警前來處理。

3）對受傷人員的救治可參考傷病急救內容。

8、夜間停電

1）保安員迅速布控，維持現場秩序，防止發生突發事件，現場用應急燈臨時照明。

2）工程人員立即搶修。

七、保潔方案

（一）、保潔范圍

1、住宅樓57個單元公共區域：大堂、小高層的電梯轎廂、樓層電梯門廳、樓道及其公共設施、設備的保潔。

2、外圍公共道路、綠化帶、景觀及公共設施、設備的保潔。

3、地下汽車庫、自行車庫及其公共設施、設備的保潔。

4、交付現場保潔。

（二）、人員安排及其工作內容

根據交付現場保潔情況，需管理人員1名、保潔員24名。具體如下：

1、總協調人員1名：負責交付現場與開發公司、物管中心的工作聯系和溝通，根據現場實際情況合理調配保潔人員。

2、保潔員24名。

1）住宅樓57個單元（其中多層32個單元，小高層25個單元、）共安排12名保潔員：負責單元大堂、電梯轎廂、樓層電梯門廳、消防樓道等公共設施的保潔工作。

2）外圍4名保潔員：負責公共道路、綠化帶、景觀、休閑桌椅及公共設施、設備的保潔工作。

3）地下車庫4名保潔員（設領班1名，考慮到交付期間若為雨天，需增加人員保潔）：負責汽車庫、自行車庫及其公共設施設備的保潔工作。

4）會所4名保潔員：負責會所日常保潔工作，兩班制，每班2人。

八、前期準備工作

1、竣工驗收（建筑工程）于11月20日前完成。

2、建筑單體于12月24日前移交完畢，公共設施設備于12月20日前移交完畢（包含各類房屋圖紙、設備維護保養合同、產品手冊、業主手冊等）。

3、保潔開荒工作：12月1日—12月24日保潔開荒。具體時間安排見附件。

4、業主質量監督小組、營銷策劃部、工程管理部進行驗房于12月15日前完成。

5、公司、物管公司、保潔公司組成驗房檢查小組，在每套房子封閉前，重點對保潔、門窗、玻璃的情況進行驗收，于12月15日前完成。（參加驗收的人員名單及驗收表附后）。

6、貼封條于12月25日前完成。

7、、前期管理人員于12月10日前完成所有面積測量，測繪結果須經工程成本管理人員復核。前期管理人員于12月20日前提供綜合驗收備案文件。

8、銷售人員于11月25開始制作《入伙通知書》，并于12月5日前印制完成。

9、12月15日前郵寄《入伙通知書》，通知各業主前來領房。12月22日前由各銷售員電話通知業主，再次明確領房時間及注意事項。

10、交付點的布置：清潔衛生；業主休息區及手續辦理區的桌椅擺放、各區域的布置，在12月24日前結束。

11、各種表格（交付流程表、驗房表格、交付物品清單、業主基本情況登記表、裝修管理協議），于12月7日前印制完成。

12、各種物料（產品手冊、入伙通知書、資料袋、包裝禮盒、鑰匙包、封條、交房流程表、驗房指南、業主手冊）于12月5日前印制完成。交房資料袋于12月17日前到位。各類交房資料于12月24日前袋裝完成。13、12月25日下午1點所有工作人員全體到位召開動員大會，會后進行交付現場培訓、演練。14、12月26日上午8：00工作人員到崗，9時準時開始交房。

九、各項主要工作節點及責任人

第三篇：交房問題解答140709

物業方面

1、為什麼要實行物業管理？

答：主要有三方面的原因客觀上要求實施物業管理：

（1）房屋產權多元化。隨著我國經濟體制由計劃經濟向市場經濟轉變，90年代初以來 我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產權多元化，個人擁有房屋產權的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應市場化和產權轉移的形勢。

（2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產，是大多數家庭最主要財 產以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產的使用、維護、保值提出了較強的服務要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環境整潔優美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業物業管理服務。

（3）物業項目建設規模大，房屋及設施設備的維護管理要求專業性程度高。一個物業項 目力往往又成百上千位業主，眾多業主由于房產比鄰，在使用管理物業、在物業的保值增值等方面，全體業主形成公共性物業管理服務要求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業管理服務要求專業文化程度高。這種公共性的物業管理服務不可能由單個業主或少數業主來完成，需要通過全體業主委托專業化的物業管理企業來提供這種服務。

2、物業服務一般包括哪些內容？

答：物業服務的內容按照物業服務合同的約定實行。物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備（如：電梯、水泵、配電室等）的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。

3、物業管理費都包括那些內容？咱們小區的物業收費標準是什麼？

答：物業費都包括：管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費。公用設施、設備日常運行、維修及保養費；公共區域綠化灌溉、養護費用；公共區域清潔衛生費；物業管理區域公共秩序維護費；辦公費；物業管理企業固定資產折舊費；法定稅費；經業主同意的其他費用。咱們小區的物業收費標準是1.3元/每平方米每月。是根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》中《物業服務等級收費標準》中的收費標準。

4、物業管理企業在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？

答：物業管理企業在公共秩序維護服務方面的主要職責是公共區域的秩序維護和公共設施的看管,包括：

（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全的有明顯標志和防 范措施。

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行使方向、速度、臨時停車位臵進 行管理，保持車輛行駛通暢。

（3）看管公共設施：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的桌椅、廊廳、井蓋、雨箅子、花、草、樹木、果實等；

（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于 2人，做到有計劃、有記錄。

（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處臵預案；發生時，應立即采取措施，并 及時報警和配合公安部門進行處理。

5、不裝修也不入住，需要交物業費嗎？

答：業主已收房但不裝修，不入住物業費仍然要交。因為：

1、業主所擁有的空臵房僅僅是小區內所有建筑物的專有部分空臵，并不意味著小區內所有建筑物都在空臵著。實際上，雖然所有建筑物的專有部分在空臵，但建筑物的共用部分仍然在運行，使用之中，而物業管理費的支出目的就是要維持、保證小區內建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養，如果物業管理費用缺乏來源或者減少，就不能使小區內的建筑物的共用部分正常運行、使用、維修和保養得到維持和保證。

2、當部分業主將物業空臵后，并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量，配電設備，共用照明，水泵，消防設施等共用設備、設施仍然要投入正常運行，仍然需要維修和保養；保安的執勤，巡邏、安全檢查等工作量也不會減少，清潔衛生，環境綠化等物業公司的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業空臵而有所減少。

3、造成業主的物業空臵的責任在于業主本身，而非物業管理公司無理阻擾不讓業主投入使用，因此，空臵房的責任不在于物業管理公司。

4、減免物業管理費用對未空臵物業的業主來說是不公平的。雖然物業空臵，但空臵房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來物業的保值和增值的經濟成果。

6、什麼是業主臨時公約，業主臨時公約具有什麼作用？

物業管理條例之第三章第二十二條明確規定建設單位應在物業銷售前制定業主臨時公約，并對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任義務等事項依法作出約定。

業主臨時公約要求物業區域內全體業主共同遵守，能起到規范業主在物業管理活動中行為，維護全體業主整體權益的作用。如：業主臨時公約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的安全；又如業主臨時公約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。

7、業主臨時公約包括那些內容？

答：業主臨時公約由開發商在售房前制定，主要對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。開發企業制訂的業主臨時公約不能侵犯購房人合法權益。

8、違反業主臨時公約怎樣處理？

答：業主違反業主臨時公約，應該承擔相應的違約責任，比如個別業主不按照公約的規定使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業主的利益侵害，應該賠償損失。對業主違反業主臨時公約行為，相關業主、業主委員會，物業管理企業、可以督促其改正；協調調解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規的，報告有關部門。

9、小區的共用設施損壞，維修費用由誰承擔？

答：如果是人為造成小區共用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應該由全體業主按所擁有的建筑面積比例分攤。

10、水費電費是多少？

答：物價局規定：水費為：2.97元/每噸，；電費為0.35—0.55元/度（峰谷電有早7:00-晚9:30分開計算）

11、一層不住也要收電梯費嗎？完全不住應不應該叫電梯費？

答：因為電梯是全體業主的共用財產，而且電梯運行服務是公共性服務。并非為某些層提供服務。公共性服務理所當然應由全體業主共同分攤，如果沒有特殊約定，全體業主都要分攤電梯費，因此，一層也應交納電梯費。不過，考慮到實際情況，一層住戶相對其他樓層的住戶用電梯的頻率低，一樓應少分攤電梯運行費。

12、出租房屋時，物業費用由誰來交納？

答：出租房屋時，物業費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

13、一、二層的業主對不允許安裝防盜網產生質疑，要求可以安裝防盜網？

答：從整個小區的美觀考慮，物業公司不提倡在新建的住宅小區內安裝防盜網，確因需要安裝防盜網的業主，應按照《如皋市公安局及如皋市建設委員會關于安裝防盜網的規定》內容執行，園區依據設計規范和要求只允許在1、2層內側安裝防盜網，并按照城市規劃、消防、美觀等要求進行安裝。

14、鄰居占用了公共樓道怎麼辦? 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業主的權益，業主、業主委員會、物業管理企業可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其賠償責任。

15、業主在物業管理中的權利和義務是什麼？

業主在物業管理活動中享有的權力主要有：接受物業服務，提議召開業主大會，就物業管理的有關事項提出建議，參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會委員，并享有被選舉權等；同時負有遵守業主公約和業主大會議事規則，執行業主大會決定和業主大會授權業主委員會做出的決定，交納物業服務費用等義務。

16、電能否增容？

答：小區的電容量滿足了業主日常生活的電容量。如增容，將會影響整個園區的電量供應，還影響供應安全。

17、能否安裝太陽能？

答：因為本小區住宅未設計太陽能的位臵，太陽能輸水的管線會影響外立面的美觀、整潔，會給頂層的住戶造成漏水的可能，而且管道擁擠，堵塞，會影響到他人的使用及廣大住戶的安全，所以禁止安裝太陽能。

18、物業管理公司需要入戶維修，業主是否應該配合？

答：小區內房屋結構相連，供水，供電、供氣等基礎設施物業具有系統性等特點，致使物業局部安全隱患不僅會影響的業主、使用人、還會影響到相鄰的業主，甚至整個物業管理區域的安全和正常使用。即物業安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業管理企業需要進行入戶維修時，業主應當配合。

工程方面

1.客戶驗房的時候，房子沒有預留熱水器管道的檢修口，客戶非常不滿意 答：后期可進行添加

2.客戶驗房的時候，部分墻體發現有空鼓現象

答：后期可由物業及工程方面進行調整維修，不影響房屋質量 3.客戶驗房的時候，5層沒有水

答：目前只是暫時不供應入戶自來水，正式交房肯定沒問題 4.部分防盜門已損壞 答：物業方面會盡快進行維修

5.客戶驗房的時候，門鎖很難開，鎖芯不靈活 答：物業方面會盡快進行維修

6.業主對7月22日能否交房，包括水電、綠化、道路等硬件配套完整存在疑慮，希望開發公司兌現諾言

答：我們是一家世界500強企業，一切均以客戶承諾為出發，所有工程進度及交房要求均會在7.22當天達到交房要求

7.業主對車庫和車位，以及自行車位置規劃的問題很關心 答：目前車位出租還是出售待定，但很快會給您確定答復 8.電梯什么時候開，裝潢電梯如果不開，業主無法裝修 答：正式交房時，電梯均可以使用

9.戶型是否可以改動，哪些墻面可以打通，陽臺是否可以封

答：戶型改動前，應主動與物業取得聯系，在不破壞房屋結構安全及外立面統一的情況下，予以輕度改動；臺暫時不可以封

10.只有部分樓的房屋內墻面已刷白，客戶核對合同條款時，產生疑問

答：在業主后期裝修時，墻上的膩子都是需要刮出，這反而會增加裝修難度，延遲業主裝修進度。

銷售方面

1.案場是否應安排個親人等待區，避免場面過于雜亂，難以管理 答：新售樓處投入使用后，應酌情安排3-5副桌椅供客戶親人休息待 2.禮品發放區太過擁擠

答：禮品發放區應擴大，人手足夠的情況下，禮品及物品擺放有些凌亂、不整齊，應擺放三張長條桌

3.贈品區需要準備些質優的購物袋，方便客戶打包各種物品 需要，制作70個

4.擔心山姆城更名會對合同產生影響

答：根據《如皋市地名委員會辦公室文件》皋地名辦[2014]20號文件指示，批準將山姆城更名為中交美廬城，之前所有成交客戶的合同文件及手續票據依然合理合法有效，更名與合同內容無關；

5.煤氣開通費如何收取，是否由甲方承擔 答：甲方已承擔煤氣開通大部分費用

6.建議銷售人員只負責案場接待工作，不應跟隨客戶至現場看房，否則案場接待易發生脫節現象，影響服務

第四篇：物業公司交房答業主問題

為什么要先收取一年的物業服務費費？

港灣小區共有1000多戶，業委會還沒成立，我們是前期物管。該小區目前正在辦理交接房手續，我們的物業服務在在業主未入住前已提前2個月進入小區工作。接房業主先交一年物業服務費費，主要是考慮業主能正常裝修和生活。如果1000多戶家庭按季繳納物業服務費，將額外加大物管催款工作量。所以先交一年物業服務費費只是物管公司暫時規定，請業主對此表示理解和支持。第二年將由業主選擇按季/半年/全年繳納。

為什么要簽訂《裝修管理協議書》和收取履約金？

《裝修管理服務協議》是一份三方協議，甲方是我們物業公司，乙方是業主，丙方是裝修公司，在這個協議里面非常明確地規定了我們三方要遵守和履行的權利義務。每戶1000元的裝修履約金是為了約束業主或裝修公司在裝修中的“禁止行為和未經批準不應有的行為”，裝修驗收一年后也會退款。

為什么裝修垃圾物業公司統一清運？

裝修過程中出現的建筑垃圾，用袋裝后放置指定垃圾堆積點，我公司將會在相關部門規定的時間，進行統一清運，這是避免一些業主拋棄建筑垃圾，給其他業主帶來不便。相關渣土部門規定“建設單位未經核準或者超越核準范圍處置建筑垃圾的；建設單位或者施工單位將建筑垃圾交給個人或者未取得建筑垃圾運輸資格企業運輸的；未取得建筑垃圾準運資格或者使用未經登記確認的車輛從事建筑垃圾運輸活動的；運輸車輛離開施工現場或者處置場地未沖洗干凈的；未按照規定時間、路線、地點運輸和傾倒建筑垃圾的；運輸過程中遺撒、泄漏建筑垃圾的；將建筑垃圾混入生活垃圾、將危險廢物混入建筑垃圾或擅自設立處置場地收納建筑垃圾的；隨意傾倒、拋撒或者堆放建筑垃圾的；涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓建筑垃圾處置核準文件的”。所以，建筑垃圾我們將統一進行處理。

物業服務費主要包含什么服務？

業主服務包括：日常的投訴保修、產籍管理、檔案管理、維修基金動用管理、裝修管理、協調與政府機構、社區等相關部門工作。

秩序服務包括：小區秩序維護、24小時門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監控服務、消防管理、協助公安部門聯合治安管理。

設備管理服務：設備維修養護包括電梯設備、房屋、給排水、供配電、弱電系統、消防系統、智能系統等公共設備的維保服務、為業主需要提供的有償服務。

保潔綠化服務：小區環保管理、公共區域的衛生與綠化服務、小區垃圾清運、季度四害消殺、消毒。

為什么老區電梯房收6角，四期房收1元？

四期房是一個封閉的小區，在安防、保潔、綠化、維修上高于老區電梯房標準。門崗。監控都是全年24小時值班，其他崗位都是全年365天上班為業主服務。

我買了停車位，為什么還收服務費？

地下停車場是房開單位自行建設，不屬于全體業主共用部分。每月的車位服務費主要用于支付停車場保潔員工資，維護、維修停車場的各項設施。

如果我家里被盜，物業你們賠不賠？

秩序維護員的責任是維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的安全，而實施必要的正常防范性安全保衛活動，維護員將嚴格遵守物業協議中的要求對小區進行正常的秩序維護工作，如果發生業主家中被盜事件，將全力配合公安機關偵破案件。

第五篇：物業公司工作匯報

篇一：2014物業公司年終工作總結(最新)2014物業公司工作總結

2014年是公司全體員工風雨兼程、齊心協力，不斷創新的一年；是面對公司先后二次重大人事變革、人員調整、加快發展的一年；是公司管理目標、深化服務內容，緊跟形式發展步伐的一年。全年來，在總公司各級的正確領導下，在全體成員的勤奮努力、恪盡職守、不斷更新中，公司始終堅持“源于心誠、止于完美”的公司宗旨，在上傳下達、內外業務辦理、服務質量、內部管理、服務業主等方面取得了豐碩成果。當你走進物業公司，看到由1棟錯落有致、揉合歐陸元素的現代化建筑與整齊有序的服務人員相互襯映的情景時；當看到引領潮流的古羅馬雕塑與歐式建筑風格的優雅環境交相輝映時；看到逐步完善的健身器材、兒童樂園、休閑會所、羽毛球場地、休閑座椅、公示欄、果皮箱等公共設施整齊配置時。你一定對獨具匠心、靈動風情的環境所感染，一定對公司及公司全體成員的辛勤勞動所自豪，這一系列的成績著實滲透著公司領導及全體成員的汗水與熱血?，F將全年工作簡要總結如下：

一、基本情況

按照公司組織架構及新領導班子調整，物業公司現總經理1人、副總經理2人、工程技工5人、綠化技工2人、保潔技工10人、秩序維護部經理12人，增設辦公樓大堂經理1名、會所經理1名，共計xx人。今年來，物業服務全體成員緊緊圍繞為住戶服務這一核心，扎扎實實、有聲有色開展工作，針對xxxx花園服務特點、人文環境、居住人群、周邊環境等不同特點，我們著重在解決新問題、抓落實上下功夫、求實效，全年來，共接待解決業主有效投訴8000余件、處理及時率達到100%，公共設施維修養護50余件，維修及時率70%。

二、工作思路及方法

（一）承接對外工程、完善對內基礎建設、取得明顯成效 從年初以來，在大家的共同努力中，先后承接對外工程建設，加大公司創收，效果顯著。如：2008年3月份至5月份公司安排人員集中精力完成了xx小區電路改裝、插線板的安裝工程以及對各樓層照明線路重新布置工程、安裝日光燈、牛眼燈、射燈3000余盞，并完成了大廈首次保潔任務，為公司贏得榮譽；2008年8月份至11月份完成了xxxx花園商務會所電路改造及安裝工程，完成安裝琉璃燈、日光燈、牛眼燈、射燈1000余盞。對內協助開發商完善了xxxx花園基礎設施建設，改造2、4、5、6、9號樓水表箱及水表168戶。尤其是自從新一屆領導班子調整以來，進一步加大基礎設施建設完善工程，全方位提升了xxxx花園物業服務品質及品牌效應，解決了長期以來小區的共性問題及事關廣大業主居住的問題，取得了明顯成效。如：先后對xxxx花園多層樓屋面防水工程進行整改，全面解決了19戶業主入住屋面漏雨的問題，贏造了安居樂業的生活環境；加大了綠化養護不到位造成的大面積枯苗等問題，下大力植樹、改造小區居住環境，利用一月時間補種、移植草坪約1萬平方米，與此同時，調整綠化人員，加強管理，確保綠化澆水、修剪、施肥等環節到位，使部分干枯的草坪恢復了綠色，打造了優異的居住環境；在此基礎上，還加大了小區配套設施建設，配置了健身器材、兒童樂園、休閑會所、羽毛球場地、休閑座椅、公示欄、果皮箱等公共設施；完善了歐陸會所設計、裝修、器材配置等工程，實現了多年來業主的共同心愿；同時加大改造2、4、5、6、9號樓排水工程，全面解決了長期存在的排水不暢等問題；11月份，針對xxxx花園10號樓營業房內暖氣片此前丟失未安裝的問題，重新進行購置安裝，達到了交房條件；并配合完成了高層樓天臺門、地下室封閉、加鎖、外墻補磚工程，一系列細致周到的整改，使環境有了明顯改善，住戶與物業之間的矛盾逐漸減小。同時，物業公司在公司領導的言傳身教中，不斷深化服務質量、提升服務理念，變被動服務為主動上門服務，先后著力解決了多層住戶室內墻面起包、裂縫等問題18戶，安裝分水器12戶，細致的服務，贏得了廣大業主的認可和歡迎，誠信服務取得了明顯成效。

（二）積極主動工作、誠心誠意服務、打牢服務基礎 全年來，公司在日常業務處理，深化客戶關系、提高業主滿意率上發生了重大變化，變被動服務為主動服務、變投訴解決為主動跟進行處理。如物業公司在入伙業主打壓、試水、交房驗收等方面做到了不斷聯系提醒業主盡快收房工作，在業主收房過程中，手續辦理、鑰匙交接、費用收取、引領驗房、辦理裝修等全套業務同期進展，達到了業主的滿意。從年初以來公司安排人員先后共辦理業主入伙45戶，安裝可視對講82臺、冷熱水管、地暖管打壓23戶，冬季冷熱水管排水（含空置房）150戶，三凌電梯公司在日常保養的基礎上處理應急故障10次，解決樓上漏水引發的矛盾5戶，弱電維修、可視對講調試、對講門鈴無聲音、無圖像125次；電壓測試、壁掛爐調試、插座安裝86戶；聯系更換平開窗扇塑鋼窗合頁28戶；電話有線無信號處理14戶；壁掛爐掛架6戶。尤其是針對08年年初一場冷空氣的侵襲，使室外環境溫度降低到零下35度，xxxx花園面對帶有地下室的樓層排水管全部封凍的情景，公司在公司領導的帶領下，對所有地下室進行保溫，加電熱帶、保溫材料，在大家的共同的努力下，才使高層住戶排水暢通、緩解了天氣嚴寒給廣大業主帶來的不良影響，同時，針對xx公司尚未成立，戶外管道井全部封凍的實際，又對小區水表、進戶水管進行加保溫、每單元添加珍珠鹽等加強保溫，在全體維修人員的長期堅持中，解決了井內凍結、水表防凍的困難，保障了廣大業主的正常生活。

（三）發揮服務特色、提升物業品牌。

優良的服務方式是提升品牌的有效途徑之一。全年來，物業公司在提高服務質量、建立和諧關系、創造優質服務氛圍中加大工作力度，完善工作程序，先后協調解決了封閉式自行車棚外包、家政保潔服務外包、地上停車場辦證、為小區結婚業主訂購送鮮花等事宜，完成了元旦、春節小區節日裝飾工作，08年3月份物業辦組織銀川新聞快報頻道記者對小區進行了宣傳報道；中房物業、西城物業及建校學生先后進入小區進行參觀，進一步提升了品牌宣傳。同時，為響應物業辦號召，先后由公司抽調人員組成了籃球隊參加了全市物業行業建身活動，榮獲了“迎奧運、慶大慶”籃球比賽優秀組織獎；8月份，公司在參加物業服務技能大練兵活動中榮獲集體三等獎、現主任xx同志榮獲物業服務崗位技能大練兵理論競賽優秀獎，《銀川物業》優秀通訊員等稱號，為公司贏得了榮譽，提高了物業服務對外業務聯系和品牌推介。同時，為融洽業主與物業關系，創建和諧花園小區，公司在正月十五舉辦了業主“猜謎活動”，參加競猜的業主達50余人，活動的開展有效促進了服務內容的深化。

三、加強內部管理，充分發揮團隊作用

公司主要下設客服、維修、綠化、秩序維護部、保潔部五個主要職能部門及車場、會所、大廈、地上停車場等管理人員等特別部門與崗位。在服務中，我們注重發揮團隊精神，大力倡導服務理念，提升服務水平，全年工作中顯現出了出色的執行能力。

（一）客服部：客服部各項工作是公司的主線，面對廣大業主服務、對外業務聯系、對上工作安排、對下業務落實等全面工作，主要通過客服人員進行協調、解決。全年來，面對人員流動較大，崗位安排調整大的實際，公司加大內部管理，完善內部機制，對日常業務以區域為標準劃分責任，在每片區裝修巡檢、空置房檢查、業務處理、費用催繳上做到了責任到人；對內又進行業務聯系，如：共同收取費用、共同處理投訴、報修，共同解決當天問題等，使工作效率明顯提升。如：公司經過新班子調整后，在人員管理、業務管理、欠費催繳、塑鋼門窗報修、維修、壁掛爐調試、屋面維修統計，室內起包住戶解決等方面做出了積極努力，收到良好效果，在為期三個月工作中共催繳物業服務費約26萬余元，解決長期欠費戶25戶，催繳營業房欠費達10余戶。

（二）工程維修部：維修部是公司工作的重點，各項工作貫穿于小區的方方面面。全年來，維修部在對外業務承攬、對內工程維修、住戶室內維修、公共設施維護等方面創出了驕人的業績，尤其是在維修業務量大、任務重的前提下，全體人員加班加點，扎扎實實完成各項任務，為做好服務工作奠定了良好基礎。如：在2、4、5、6、9水表安裝改造中維修人員一身泥、一身汗，短短幾分中，整個人被浮灰蓋滿全身；在大廈電路改裝過程中，為了趕工期，維修人員加班加點，全月無休息，表現出了較高的覺悟和敬業精神；在改裝多層排水工程中，面對高空作業難、險的特點，全體維修人員毫不猶豫想方設法進行改裝，按時完成了工期，較強的團隊精神表現出了較好業績，為公司發展打下了良好基礎。

（三）秩序維護部：秩序維護部是公司發展的窗口，人員形象及工作責任心彰顯服務的特色。全年來，秩序維護部先后三次大范圍調整人員，在思路篇二：物業管理服務工作報告 物業管理服務工作報告 同志們：

xxx年，在中心黨委和中心的正確領導和大力支持下，我們玉山物業管理公司廣大干部職工堅持以“三個代表”的重要思想為指導，認真學習貫徹十六大和十六屆三中全會精神，以開拓更大的生存發展空間為目標，解放思想、熱情服務、真抓實干、勇于創新，按照社區全年的工作部署和要求，文秘部落 圍繞創新抓管理，圓滿完成了中心布置的各項工作任務，使公司的整體工作上了一個大臺階。今天，我們在這里召開總結表彰大會，其中心議題是：總結公司xxxx年的工作，明確2004年的奮斗目標和主要任務，動員廣大職工同心協力，頑強拼搏，進一步開創公司管理服務工作的新局面。下面，我將從四個方面做工作報告。

一、xxxx年主要工作成績 1、440維修服務繼續保持領先水平。一年來，綜合維修隊和辦公物業管理隊加班加點共完成各類維修任務33000余項，維修服務及時率為100%，服務滿意率為99%。全年對15座箱式變、12座配電室、462個水閥池、283個地面箱進行了經常性的檢修維護，并對152戶室內雨污排進行了改造，確保了小區設施的完好和功能的正常發揮。

2、小區環境面貌發生了根本改變。為進一步改善老區居民的生活環境質量，我們多方爭取資金，調整了小區綠化布局，新增綠化面積8000平方米，清洗粉刷了樓宇外墻18145平方米；為小區111棟樓房加裝了彩鋼屋頂，對小區86222平方米的樓道進行了重新刮瓷，并改造了小區的文化廣場，新建了小區圍墻和大門，實現了小區封閉，我們還改造了3個小區公廁和18個垃圾臺，所有小區均實現了垃圾袋裝化管理；為解決樓體外墻油污問題，我們制作了1228個窗外集油盒，收到了良好的效果。

3、環衛綠化工作成績顯著。為了使環境衛生得到有效的維護，公司環衛綠化隊和各物業站在加大日常清掃、保潔力度的同時，一方面在小區內集中開展“生活垃圾定時定點投放管理周”活動，另一方面加大投入，全年共種植苗木71060棵，整理綠地6613平方米。環衛綠化隊還實行了區片監管人等制度，都比較有效地提高了小區的環境衛生質量。公司xxxx年被推薦為“管理局造林綠化先進單位”和“社區衛生紅旗單位”。

4、綜合治理工作保持了穩中有升。一年來，工作在綜治戰線上的同志們恪盡職守，加班加點，晝巡夜伏，先后接處警217次，夜間蹲點365次，期間共抓獲犯罪嫌疑人員10余名。面對嚴峻的治安形勢，各物業站和家委會加大對治保員和門衛的管理，深入推行封閉式管理，積極爭創無案件小區，較好地發揮了他們作為小區治安工作輔助力量的作用，促進了綜治工作上水平。如雅苑物業站充分發揮小區相對較為封閉的優勢，依然毫不松懈地加大防范力度，取得了在各區中發案率最低的好成績。在打防過程中，我們不斷加強群防群治的宣傳動員，使居民的自我防范意識也不斷增強，今年，我們為181個單元安裝了樓宇防盜門，所屬的14個小區均實現了封閉管理，全年小區發案率降到了0.9‰。

5、基層建設工作再創新高。去年以來，我們以“達標、創優、爭強、奪牌”活動為契機，結合“學習型組織”的創建工作，扎扎實實的狠抓

了基層建設工作，取得了較好的成績，實現了全面豐收。在公司9個基層單位中，雅苑物業站躋身于管理局“十佳示范隊”的行列，綜合維修隊被推薦為管理局“名牌基層隊”，治保隊和辦公物業管理隊被推薦為管理局“行業一強”，在社區評出的“五面紅旗”中，我們勇奪了3面，今年公司還被評為社區基層建設先進三級單位，同時被推薦為管理局基層建設先進單位。

6、思想政治工作得到了進一步加強。社區內部機構整合以后，公司的各級黨組織始終圍繞公司的中心工作和維護大局的穩定，開展了形式多樣的形勢任務教育，狠抓了基層黨組織的建設，將思想政治工作貫穿到了公司的各項工作中，統一了思想，保持了隊伍的穩定，實現了公司整合以后“隊伍不散、思想不亂、服務質量不降”；xxxx年，公司有5項成果分別被社區評選為“思想政治工作”創新成果一等獎、三等獎和優秀獎，公司被評為社區“思想政治工作先進單位”。

7、開拓外部市場取得了新的突破。xxxx年，我們憑借著良好的市場信譽和品牌形象，在激烈的市場競爭中搶占先機，多渠道的拓展了服務項目，提升了隊伍外闖市場的能力，為公司未來的生存與發展奠定了堅實的基礎。目前我們已成功地接管了勝利日報社、東營區政府、辛店街道辦事處、東營區檢察院、建設銀行、計算中心、油城廣場等一批高標準的非住宅物業，創造了150多萬元的外部市場收入。2003年底，我們還主動瞄準省內市場，實施“走出去”戰略，先后組織人員對濟南、青島等地的物業管理市場進行了前期調研和考察，為公司今后進一步搶占省內市場提供了極具價值的參考。

8、成本費用得到了有效控制。

xxxx年，通過公司內部模擬市場機制的有效運作，逐步理順了甲乙方關系，建立了一整套科學的、規范的成本管理機制和費用承包獎罰機制，使各基層單位的成本意識有了進一步增強，公司全年成本節約？萬元。

9、家政服務領域進一步拓寬。xxxx年，我們堅持“既便民、利民又實現自身發展”的工作方針，在重點做好日常管理服務的同時，進一步拓寬家政服務領域，各物業站通過樓道內的“心連心信息板”和實行“首問負責制”等措施，方便了居民的生活，增進了與居民的溝通；舒苑物業站開展了“陽光親情服務”活動，建立了65歲以上老人和病殘等特殊家庭檔案，增設了為行動不便的老人上門送電、輸電、代買糧油、生活用品以及清潔室內衛生、中介服務等服務項目，受到了好評；家政服務中心積極調整發展方向，在提供送報、送奶等服務的基礎上，努力向房屋修繕、門頭裝飾、室內裝修等專業服務領域延伸，主動承攬業務，取得了100萬元的市場創收，實現了由便民利民向便民創收的轉變。

10、小區文化活動異彩紛呈。去年以來，我們積極響應上級的號召，狠抓了小區的文化陣地建設。籌辦了“慶七一”、“九九重陽節”等較大規模的消夏晚會和群眾性文化活動，舉辦了3場電影周活動，成立了老年藝術團等群眾團體，定期開展文化活動；我們在雅苑小區建立了油田第一家社區圖書館和青少年“陽光網校”，組織了？？？啟動儀式，開展了“學習型小區”、“學習型家庭”的創建活動，推動了小區文化建設的健康發展。

二、xxxx年的主要工作措施

回顧xxxx年的工作，主要采取了以下幾個方面的措施：

（一）強化內部管理，完善

運行機制，進一步提高管理水平

xxxx年，我們將工作的重點放在了加強隊伍的內部管理上，制定了各類服務標準，完善了考核運行機制，使公司的各項管理工作實現了高效有序的運行。在服務標準的制定上，我們依據iso9001體系的要求，分別制定了對基層單位的考核及服務標準，基層單位也針對公司的整體服務標準制定出了本單位操作性強的內部量化服務細則，公司領導通過定期對管理工作的運行狀態進行績效評估，使公司上下的管理形成了一個有效地閉環，確保了各項標準的切合實際及考核的真實有效。在運行機制方面，逐步建立并完善了內部模擬市場運行機制，明確了各單位之間的甲乙方關系，以物業站為甲方、專業隊為乙方簽訂承包合同，讓專業隊到接受服務的物業站去掙取服務成本，通過一年的運作，增強了各單位的競爭意識、服務意識和成本意識。在監督考核機制方面，我們在建立健全“三級”檢查考核機制的基礎上，把每周物業部的自查與社區的周考核、雙月考核相結合，把日常考核與集中考核相結合，對小區的治安、環衛綠化以及維修等工作進行全面檢查考核，發現問題及時處理，真正做到了“罰不心軟，獎不心疼”。成績出在平時，出在嚴格的管理之中，在去年中心的四次雙月考核中，我們取得了3次第一，1次第二的好成績。

（二）加大創新力度，狠抓基層建設，進一步提高服務水平

創新是一個企業實現快速發展的動力源泉。一年來，為進一步加快公司的市場化步伐，滿足參與市場競爭的需要，我們以創新為主題，積極開展了管理創新實踐活動，打牢了基層建設的根基，逐步形成了自己的品牌特色，進一步提高了服務水平。在440維修服務方面，我們組建了“彩虹服務隊”，形成了獨具特色的“彩虹315”管理模式，在同行業率先開展了以預防為核心的“主動式”維修服務，引進了“首席維修工制”，開展了“崗位明星”等評比，激發了職工勞動積極性。在治安工作方面我們全面推行了“準軍事化管理”，采取了“點線連接法”、“固定崗與流動崗相結合的夜間蹲點法”、“電子巡更法”、“燈帽巡邏法”的四種治安巡邏法，設立了24小時報警值班室，擴大了小區治安的覆蓋面，增強了快速處警能力，有效地降低了小區的發案率。在物業管理工作中，我們不斷深化gin綠色物業管理模式并實行了“區塊值守法”，賦予了職工充分的管理權，變執行者為管理著，提高了職工主動參與管理的積極性，同時有效地解決了點多、面廣、線長、管理不便的問題，做到了事事有人抓，件件有落實；在思想政治工作領域我們探索出了一條“思想政治工作同企業管理相結合、同激勵政策相結合、同解決實際問題相結合、同創新企業文化相結合”的新路子，從而使思想政治工作不斷煥發出新的活力，保證和推動了各項工作的順利進行。管理水平的不斷提高，促進了服務不斷上水平，并得到了比較廣泛的贊譽。

（三）構筑企業文化，加強小區文明建設，進一步豐富小區的文化內涵

一是加強了公司的企業文化建設。我們以“企業文化建設年”活動為契機，在企業文化建設上進行了有益的探索與實踐，精心提煉概括出了“挑戰平凡、無限創新”的團隊精神和“用心發現、誠心服務、無微不至、盡善盡美”的服務理念，各基層單位也總結形成了符合自身實際的團隊文化，激發了廣大員工的創新精神，構筑了較為完整的玉山文化體系。二是依靠企業文化，加強了小區

的文明建設。xxxx年，我們依靠企業文化的影響力，以深化“gin”綠色物管為核心，從環境、服務、文化三個方面構筑了最佳的人居環境，變物化管理為人文關懷，進一步加強了小區的文明建設。我們通過建立“首問負責制”、“居民訪談日”等制度和異彩紛呈的黑板報、宣傳欄，有效地促進了居民與社區之間的溝通與交流。我們還組織了戲曲票友隊、書法藝術協會、腰鼓秧歌隊、老年合唱團等群眾團體，在小區內進行各種文化娛樂活動，豐富了小區居民的文化生活，形成了全員參與、攜手共建美好家園的良好局面。公司各小區居民的文明居住意識已明顯增強，基本實現了由指導性要求向自主性行為的轉變。在xxxx年開展的文明樓、單元、家庭的評選活動中，共涌現出了？個文明樓棟、？個文明單元和?個文明家庭。目前，公司已擁有國家級示范住宅小區1個，省級優秀小區2個?；仡檟xxx年,社區機構整合、內部分配制度改革、費用補貼大幅壓減等一些社區改革的熱點、難點問題比較多，使我們在生產經營和管理服務中遇到了許多困難，但是我們始終發揚了不屈不撓、敢為人先的創新精神，始終保持了隊伍的思想穩定。在大家一年來的共同努力和頑強拼搏下，最終奪取了各項工作的全面勝利，xxxx年公司被授予中心“文明建設先進單位”、“思想政治工作先進單位”、“安全生產優勝單位”、“宣傳工作先進單位”、“計生工作紅旗單位”、“工會工作先進單位”等榮譽稱號，公司黨委被評為管理局“先進基層黨組織”、“基層建設先進單位”、“文明建設先進單位”、“社會治安綜合治理模范單位”，今年公司還被山東省評為“職工職業道德先進單位”。以上這些成績是中心黨委和中心正確領導的結果，也是公司上下團結奮斗的結果。在此，我代表公司黨委和公司向中心領導、向公司全體員工表示崇高的敬意和衷心的感謝！

三、xxxx年面臨的形勢與困難

在總結成績的同時，我們必須要清醒的看到擺在我們面前的嚴峻形勢、矛盾和問題，一是從油田改革發展的全局看，去年底管理局召開的黨委全委擴大會議明確指出：今后3-5年,管理局將通過改制分流和移交辦社會職能分流職工2.5萬人以上,其中xxxx年分流職工5000人以上。同時管理局在五屆二次職代會上也提出了實現“三大目標”的基本構想。社區二屆二次職代會確立了努力實現“一個目標”，做到“兩個率先”，達到“三個進一步顯著提高”，力爭實現“八個方面的新突破”的整體工作思路，為我們的改革與發展樹立了旗幟、鋪就了道路。作為正處于轉軌期的油田社區物業管理，將要通過企業化經營、社會化服務、市場化運作，逐步實現社區物業與市場物業的接軌，并最終走向品牌化、規?；⒓s化、規范化的經營發展之路。所有這些，都將意味著靠補貼求生存的時代將一去不復返，靠市場謀發展的局面已經擺在了我們的面前。二是從公司管理運作的實際看，隨著油田改革所帶來的嚴峻形勢不斷顯現，一些阻礙運行結構調整，導致運營成本過高、改革措施不暢的深層次矛盾和問題也逐步暴露出來。首先是經營觀念轉變較慢，在服務理篇三：物業公司月度工作匯報 物業公司月度工作匯報 四月份主要做了以下工作:

1、對整個小區的公共設施和各個部位進行摸底清查。對于存在安全隱患和虧損浪費的地方積極給予解決。我們維修了暖氣管道檢查井,消除了安全隱患;對公廁管道進行了再維修,減少了水資源浪費;同時也對業主提出的一些公共部位維修進行積極解決,這也得到業主們的認可,為下一步的工作開展打下良好的基礎。

2、積極與業主委員會成員溝通,廣泛聽取業主們的意見。物管條例即將公布,為了物業公司下一步發展,我們積極與業主的執行部門業主委員會聯系,希望能在現行物業管理問題上達成諒解,尋求委員會的幫助,同時加深彼此之間的感情。

3、組織物業管理人員對新出臺的《物管條例》進行學習、宣傳。我們利用早上晨會的時間學習新條例和各種法律法規,以便在工作中有據可依有法可依,同時我們也要求大家轉變觀念,變管理為服務,做好宣傳解釋工作,相信困難只是暫時的,形勢正向好的方向發展;在我們理解各種條例的基礎上,我們加大了對外宣傳力度,發放各類宣傳單,讓業主們建立起法制觀念。

4、加強電費、曖氣費及其它費用的收繳力度。

對于電費的收取,我們在小區的醒目位置張貼公告,對不知情的業主我們把電費催交單送到業主家中,提高了電費收繳率,電費收繳情況很好;對于曖氣費的收繳,我們對市委、印刷廠、報社進行了走訪,各單位均承諾近期內解決,這也作為我們下一步的工作重點來抓。

5、樹立形象,服務業主。

我們提出了責任體現人品、政績證實能力的口號,在全體管理人員中貫徹,同時我們轉變觀念,變被動為主動,對各處衛生死角,安全隱患,及時解決;同業主近距離交流,換位思考,解釋現狀,互相諒解,緩解物業公司同業主的沖突,為物業公司健康發展鋪平道路,樹立起物業公司的新形象。

盡管近期內我們做了大量的工作,但是物業管理上還是有很多的不足。

1、缺少立法導致政府部門與物業公司及業主三方的權利義務不明確,給物業公司的管理帶來不便。

2、我們物業管理的行為不規范,有時損害業主的合法權益,如服務不到位、收 費與服務不相符、擅自決定本該由業主決定的事項等。

3、業主大會、業主委員會的組成和運作形同虛設,業主委員會未能在各方面與物業公司達成共識。

4、建筑安裝遺留的質量等問題,給物業管理帶來很多的不便。

5、管理人員思想觀念急需更新,多加強法律法規的學習,提高人員素質。針對以上存在的問題及物業行業的發展形勢,下一月份我們計劃做如下工作:

1、以《物管條例》發布為契機,加大宣傳力度,增強社區和管理人員的法制觀念,進一步提高小區的整體水平。

2、與業主委員會溝通,為條例的實施做前期準備。

3、做好各種費用的收繳工作,減少公司虧損。

4、對所轄小區內的草坪進行全面修剪,清除菜地,恢復草坪。

5、檢查小區內安全用電問題。