第一篇：萬潤商業街重啟策劃建議

萬潤商業街策劃建議

一、市場現狀

商鋪所占項目數量、開發面積、開發資金比例過大成為連云港商業地產的主要特點，造成了連云港商業用房供應面積遠大于市場需求的現狀，導致了港城房產市場總體結構的失衡。

2003連云港商鋪銷售面積19.13萬平方米，同比增長138.8％，預售16．0萬平方米，2004年這一數字又有更大的增長，整個市場的商鋪所有量已經大大超出港城的承受能力。截至目前，市中心沿街商業用房銷售均價已達到9577元。市區目前在售樓盤中，商業用房在一萬平米以上的包括時代華庭（14800平米）、朋來源財富廣場、女人街門面、九龍商貿城、中德廣場、匯金廣場、萬潤商業街等等，還有隴海路步行街等一批已投入使用但經營項目不太佳的商鋪項目。再加上大量的沿街商鋪，這種分布廣且分散的分布特點讓已建成的商鋪吸引不到足夠的人氣，面臨著空洞化甚至廢棄的危險；也讓很多未建成的商鋪前途堪憂，積累不到有效的人流量和消費力，給投資者和經營者帶來巨大的風險，特別是一些有售后返租協議的商業步行街地產，還可能產生各種遺留問題，損害開發商的品牌形象。

在經營上，目前港城商業呈現出經營內容雷同、經營檔次斷層、經營秩序混亂的三大特點。在港城，服飾批發零售、茶館、火鍋店、中低檔餐館、中低檔旅館等經營項目已經呈現出過剩的狀態，在今后的商業經營定位中，最好能盡量避免上述已經過剩的經營項目。

從市場現狀看，目前很多已投入經營的商鋪商戶慘淡經營、入不敷出再加上普爾斯馬特、向陽漁港等已達成經營意向的外來大型商業經營者意外退出連云港市場給普通投資者造成了嚴重的市場恐慌，大家紛紛對投資采取了更加謹慎的態度。對于萬潤商業街而言，前不久發生的奧凱國際超市攜款潛逃事件對后續營銷造成了嚴重的惡劣影響。

二、項目SWOT分析

1、優勢

緊靠解放路，離老解放路商圈很近，有一定的地域優勢。

項目周邊大型社區較多，有一定的人氣基礎。

項目的規劃較為合理，可以容納一定的相互補充的經營業態。

項目的開發商在本港有很大的知名度和品牌號召力。

項目為現房銷售，可以免除業主的若干后顧之憂。

2、劣勢

目前剩下的房源較差，集中在二樓和三樓，難以打動投資者。

項目兩邊的入口環境較差，讓消費者缺乏進入消費的欲望，特別是南向入口，缺乏形成人氣的必要外觀，需要花費一定的精力加以整修。

項目在各項準備尚不充分的情況下開街，導致缺乏人氣，更讓消費者產生了“萬潤人少，不到那邊買東西”的想法，也對投資者的投資信心造成了很大的不良影響。

項目在規劃設計上存在著一定問題，缺少空中連廊和從室外直上二樓的臺階式電梯，導致二樓的出入不甚方便，這也使二樓不為投資者和經營者看好。

3、機會

隨著隴海東路的改造，萬潤商業街將成為隴海路步行街的一部分，屆時，消費者進入萬潤消費將會非常自然，而經營定位異于其他地域的萬潤商業街終將會顯現出自己的光芒。

政府規劃利好的扶持將使萬潤商業街具有良好的后天發展機會。

隨著萬潤怡景苑等項目的交付，萬潤商業街的人氣將會有大幅增長。

4、威脅

奧凱國際購物中心攜款潛逃讓投資者心存疑慮，直接影響投資者對萬潤商業街的信心。

普爾斯馬特、向陽漁港等已達成經營意向的外來大型商業經營者意外退出連云港市場給普通投資者造成了嚴重的市場恐慌，讓投資者開始重新審視商鋪投資。

目前很多已投入經營的商鋪商戶慘淡經營、入不敷出的現狀讓很多想投身商鋪經營的人們舉步為艱，造成租賃萬潤商業街的人群減少，使得空臵率較高，進而對消費者和投資者都造成了較為不良的影響。

宏觀政策對商鋪投資的打壓最大，壯大了投資商鋪有心無力的人群，削落了本案的目標客戶群體。

SWOT分析小結

根據上述分析，我們認為今后一段時間萬潤商業街的推廣任務是扭轉港城商業地產需求萎靡之勢，力爭在死氣沉沉的市場再次掀起波瀾；消弭因奧凱所給項目帶來的不利影響，重塑投資者和經營者對萬潤商業街的信心。因此，在策略上應以吸引客戶（投資者、經營者和購房者）和顧客（消費者）的明暗兩條線并重的策略，能夠通過活動吸引消費者

前來購物，營造一個火爆人氣的現場，告訴投資者，萬潤商業街的商業前景是美好的，并以此為契機，再舉辦一定的活動來打動投資者和經營者，促進二樓商鋪的銷售；在方式上，以舉辦對上述兩條線的客戶都有很大影響、前后關聯、相互促進的一系列活動為主要推廣方式，增強目標客戶群對萬潤商業街的投資和經營信心；在傳播途徑上，以報紙廣告作為先導，以制作精美的請柬（傳單形式）為主要傳播路徑，輔助以一定量的戶外以及其他推廣途經，請柬必須要把活動的有關內容傳播到位，并能夠有足夠的信息反饋空間。

三、經營定位建議

經營定位以休閑娛樂為主，包括酒吧、咖啡廳、高級美容院、中醫保健按摩、KTV包房以及少量茶館、輔助以一定量的時尚精品服飾、工藝品、西式快餐、3D電影院、禮品、鮮花、攝影、銀行、郵政等經營項目。還可以依據街區的走勢將其分為時尚區（以吸引思想前衛、愛好時尚的年輕消費者為主）、休閑區、商務交流區等功能區。

營造日夜營業的效果，形成港城第一處具有真正意義的夜生活核心區。

四、相關準備

為了能夠很好地落實經營定位，使得這種定位在今后的活動中能夠發揮對消費者和投資者都產生有效的吸引作用，應在活動開始前完成如下工作

1、采用各種措施減少空臵率，為活動的舉行贏得良好的現場效果

對二樓商鋪采取半年免費試營業，續約后兩年半價的方式出租，在最短的時間內將休閑娛樂經營戶吸收過來，形成商氣。

和目前仍空臵的一樓住戶商議，督促其盡快自營或租賃。

這個工作在活動前兩個月要基本完成。

2、在活動開始前搞好室內裝潢和商業街外部商業氣氛布臵

在活動開始前，能夠搞好二樓商鋪的室內裝潢工作（簡單裝潢，使得商鋪能夠達到營業的基本要求），使得各個商鋪的步伐能夠統一起來，不至于產生混亂的感覺；對商業街的燈光等效果進行增強式布臵，使之能夠達到支持夜間露天營業的效果；在步行街各處設立購物導引牌，將各處的營業內容簡要標出；對各入口和外界的連接區域進行適當改造，使之和商業街的氣氛完全協調。

在步行街的室外指定若干區域作為露天攤位，規定必須入夜后才可以營業，以作為形成夜市的基礎，時間半年左右，半年后，部分露天攤主可自愿轉入室內經營，部分退出經營。

這個工作在活動前一個月要基本完成。

3、顧客及目標客戶的積累

積累周期：1個月左右

積累方式：先戶外＋面向目標經營戶的精致DM（直郵），告知免租招商的信息，并留下相應的聯系方式，并設臵專門的客戶經理來負責對市內外目標客戶的追蹤；后報紙，在活動開始前半個月，開始大規模的普通單頁派發，普通單頁告知消費者萬潤商業街的經營內容、活動時間、活動內容等信息。另外，從活動開始前一個星期，增加電視專題宣傳。

4、戶外宣傳、單頁、DM和電視專題片的設計

戶外宣傳、DM應在活動開始前一個月完成，單頁應最遲在活動開始前十天完成，電視專題片在活動開始前一個星期完成。

5、和政府、新聞媒體的聯絡工作

和政府有關領導的聯絡應在活動開始的一個月前基本談妥，至于參加的政府領導人數、級別以及新聞單位參加的人數、單位等情況應在活動前一個星期完全敲定。

6、和各準備近期在港城搞促銷活動的廠家和經銷商聯絡

可以和那些準備做促銷活動的各類廠家和經銷商進行聯絡，免費提供促銷場地，形成開發商牽頭、眾多廠家和經銷商共同參與的大型活動，應在活動前半個月和廠家以及經銷商聯絡好。

7、活動的其他器具、聯絡工作

活動器材的準備工作也應在活動前半個月敲定好設計方案，活動前三天全部到位。

五、活動建議

1、活動原則

所有活動應以“針對性、連貫性、可行性”作為指導原則，通過這系列活動的舉辦，能夠達到二樓商鋪獲得有效銷售的目標。

2、活動主題

萬潤購物休閑不夜街區開業慶典

3、活動人員組成政府領導、媒體代表、開發商代表、業主代表、顧客代表

4、活動時間

3月底以前

5、具體活動內容

儀式與造勢

舉行隆重的開街儀式，輔助以文藝表演以及一定量帶有獎品的活動，諸如轉轉有大運之類的活動，增加對人氣的吸引程度。

領導致辭，說明萬潤商業街以及周邊的住宅樓盤在整個連云港城市規劃、商業規劃、住宅規劃中的重要地位（時間以半小時為佳），剪彩，以壯萬潤商業街的聲勢，增強消費者和投資者的信心。

和廠家面對面，萬千種商品挑戰全市最低價

合理的利用社會資源，和近期準備在港城搞促銷活動的廠家以及經銷商進行洽談，一起造就巨大的聲勢和鼎沸的人氣。免費提供場地，甚至可以負擔一部分廣告費，吸引他們從開業當天起在萬潤商業街進行拋售式促銷，以達到開街當天有大批品種多、質量好、價格低的促銷商品大拋售，將顧客大量引入，形成人氣高潮。

時間為開業當天起延伸到一星期甚至更長時間，本環節至關重要，因為它關系到能否積聚足夠的人氣量。

直面萬潤滾滾人潮搶占絕版黃金旺鋪

由客戶經理引導，所有的在活動前登記的有效客戶以及DM所獲得的有效客戶參觀開業當天盛狀，用現實告訴他們，萬潤商業街的經營、投資前景都是輝煌的，打消他們的疑慮，堅定其投資信心。

當場簽約的客戶可給予適度優惠，有關現場狀況現場可錄制下來，作為進一步拓展宣傳的資料。

6、其他活動宣傳媒體

蒼梧晚報、連云港電視臺影視頻道、連云港交通臺、萬潤商業街北入口大型展牌、蒼梧路西大轉盤展牌

第二篇：商業街策劃

[center]第一部分 市場分析[/center]

一、項目概況：

本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優勢明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項目SWOT分析：

優勢分析：

1）區位優勢： 位于商業繁華地，其商業資源優勢無可比擬；

2）配套優勢：周邊商業、教育、醫療等生活配套一應俱全；

3）交通優勢：本項目交通便利、車流量及人流量較大

劣勢分析：

1）消費群劣勢：高層物業還沒有被大部分人認可，如何轉變消費觀點是關鍵；

機會分析：

1）市場機會：高層建筑是未來發展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而

為營銷造勢；

2）稀缺性：本案為鎮江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會；

3）隱性機會（引導消費）：對于鎮江本地，已有開發商修建高層，而本項目對于消費者的引導也

就會更加容易一些（采用跟進戰術，對于自己而言降低了成本）；

威脅分析：

1）潛在競爭威脅：潛在存在一些地塊，其開發商擬修建高層，而對于市場存觀望態勢。而一旦本項

目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構成競爭威脅。

2）消費者的認知程度不高：如何引導消費，讓更多的人予以關注是化解本風險的唯一途徑（可以通

過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。

通過上述分析，在本項目中優勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優勢，如何最大限度的規避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。

三、項目定位及USP導向

我司經過多年的實踐，并對于各地項目進行的深入研究，認為本項目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎；同時這作為高層電梯公寓的發展也是一條途徑，如萬科在深圳開發的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準確判斷。

因此本案定位的總原則是：塑造鎮江標志性住宅

以下是具體的市場定位實施：

① 形象定位

1）優良的建筑品質---------以建造鎮江高檔電梯公寓為目標，品質自然有保證；

2）品位CLD生活---------概念創新

3）情感享受---------高檔生活社區滿足你情感的需要（成就感）

4）文化社區---------位于眾多學校的環抱之中，其文化教育氛圍濃郁

② 功能定位

1）自由空間、自由組合---------框架結構設計

2）投資潛力大---------地處繁華地段，未來的“湖南路”

3）生活的便利---------電梯為小孩、老人的出入帶來了方便

4）盡享都市繁華---------坐擁繁華景象（高層建筑）

③ 品牌定位

通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鎮江市品牌項目，而使開發商也成為明星企業，從

而達到雙贏的目的。

項目“USP”的提煉

通過對于項目的分析以及市場定位，我司認為如何提升項目的“USP”（Unique Selling Proposition，即獨特銷售主張）是關鍵。

● 突出功能訴求，以項目功能特點來提升USP；（黃金地段、全框架結構，任意分割組合）

● 高位嫁接，從形象上提升USP；

時尚性（外觀設計的前瞻性）

舒適性（遠離了城市的喧囂，獨享寧靜生活）

高貴性（生活品質的全面提升）

文化性（將教育嫁接于本項目）

便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、項目推廣思路

總的思路：以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進商鋪的最大價值化。

具體的推廣思路：

商鋪：對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進行（操作方法見推廣策略）；對于斜橋路商鋪采

用市場營銷，對于單個投資者進行（操作方法見推廣策略）

周邊的教育文化同本案聯合，通過教育產業來顯現本案的文化底蘊，并深層次挖掘鎮江的歷史文化，將本案打造成一個文化社區，從而使得項目的形象以及品質得以更高的提升。

[center]第二部分 整合推廣策略[/center]

（一）商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：

1）對于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點宣傳；主要基

于該區位人流量大，且招商對象可以擴大為各地的商人。

2）對于大西路商鋪；

整體推出；如銀行、證券所等金融機構；大型的商場、連鎖店等商業設施；大型的餐飲娛樂設施；主

要通過關系營銷予以推廣。

分體推出：將商鋪的功能細分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個功能區，時尚坊（通

訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時裝包等）

二、定價原則： 針對于斜橋街商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進行銷控；針對于大西路商鋪：

1）如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進行調整；

2）如果進行分割招商可以采用價格系數定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免了死角的產

生；并且對于營銷造勢也不無裨益。

三、價格策略

1）“低開高走”策略：即以優惠甚至以震撼價入市，以優質優價的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場

關注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。

3）“特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造

成熱銷、搶購場面。

4）消化風險單位促銷策略：在一定階段對質素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式

轟動推出，達到暢銷的目的。

四、行銷推廣策略：

1、通過關系營銷及市場營銷分階段進行推廣

關系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談，培養市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。

2、先關系營銷，后市場營銷

關系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。

3、以賣為主，以租為輔

對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當市場旺銷時全力銷售，而市場反應冷清則可采用租賃為主（應急策略）。

其具體的定價及銷售價格策略、銷售執行策略及廣告策略詳見整合推廣方案

（二）本案的全程推廣方案

1、策略的選擇

我司認為采用“概念策劃”的策略較為適宜本項目定位于鎮江的高檔社區，通過概念炒作來吸引目標客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項目品牌。

特點：推薦項目優點，對于銷售起引導作用，購房者容易產生對概念有一個直觀的認識，而樓盤的品牌同時得以提高；其能夠達到促銷的目的，減少開發商的成本。

缺點：其概念較為單一，延續性較差。

概念設計之一：以“首席高檔電梯公寓”進行設計

概念設計之二：以“品位CLD生活”為主題進行宣傳設計

概念設計之三：以“新生活、新主張”為主題設計

概念設計之四：以“教育、文化社區”為主題設計

概念設計之五：以“商住兩用的SOHO社區”為主題設計

2、媒體分析及策劃

媒體選擇：

報紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點；

電視媒體：通過鎮江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）

燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）

媒體策劃：（報紙廣告項目賣點宣傳）通過銷售進度進行調整，以市場的變化為導向；

（電視廣告以概念、事件宣傳為主）體現樓盤形象，展現樓盤品質；

DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時節約成本。

3、廣告推廣策略、●備注：以下為簡要策劃，各階段廣告策劃見詳細整合推廣方案

主導思想：以商鋪的旺銷來成名，而后通過造勢來進行廣告宣傳；

廣告訴求點“以倡導新生活方式”為主線設計）

訴求；主要表現手法通過同“南京的湖南路，成都的春熙路”進行類比，來說明本案所具備的升值

潛力；

新生活方式訴求：首倡CLD生活品質，而后通過“金山聚焦”欄目進行推廣；

教育文化訴求，展現本案的文化底蘊；

商業的附中心和教育文化中心的完美結合；

各階段廣告策略的簡要實施：

一、籌備期：宣傳重點為地段宣傳，宣傳其商業氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活

方式等概念；

二、公開期：以倡導新生活方式為主題進行宣傳，同時配以“新聞媒體”的宣傳來進行造勢，如解密

“CLD”生活為主線進行宣傳；

三、熱銷期：通過文化社區、商業社區的完美結合進行推廣

四、持續期：針對于主訴求點進行宣傳

1、SP活動方案

SP活動方案思路

新聞追蹤（充分發揮“金山聚焦”欄目優勢）

通過探討鎮江的次商業圈為主題系列新聞跟蹤報道

通過探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動

2、開盤慶典活動

舉行開盤慶典儀式

排隊抽簽摸獎活動

節假日復合促銷活動

④ 中秋節以“月圓、家圓”為主題的慶典活動

⑤ 國慶節以普天同慶為主題的文藝活動

公關促銷

名人代言

以上方案具體實施還須進行深入的探討后進行具體事項的策劃。

i.基本原則：

1、強化項目賣點；

2、規避項目劣勢；

ii.推廣實施步驟：

實施的第一步，樓盤VI形象的全面整合，采用樓盤基本色調，統一主題，運用POP廣告、戶外廣告，制造視覺沖擊，配以少量報紙形象廣告造勢。開通電話咨詢熱線。實施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號。實施的第三步，開盤左右時期的廣告強勢出擊。實施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。實施的第五步，強勢尾盤清理。

[center]前期工作[/center]

1、項目VI系統包裝

（1）特惠分期付款方式不對外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據實際情況個別處理；

（2）銀行按揭

（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。

7、物業管理策略

物業管理可能會成為本案的一個抗性，而反之也可以成為本案的一個賣點，因為一旦物業管理公司同貴公司強強聯合，對于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對于幾種物業管理模式的分析：

優 勢：充分發揮物業公司專業服務功能，提高項目的服務檔次；減少發展商的管理人員數量；劣 勢：費用較高，因而業主負擔增加；如果服務質量差，則會直接影響發展商的聲譽；

聘請專業的物業管理公司作顧問；如戴德粱行

優 勢：經驗豐富，能夠解決各種突發事件，其對于項目宣傳也是一個賣點；能夠為本公司培養一批人才，對于發展商的長遠發展有戰略意義；

劣 勢：能否同發展商的管理體制接軌是一個最大問題

一、自行管理

優 勢：充分發揮對項目開發建設、管理、服務的一條龍作用，實現高效率服務；

劣 勢：缺乏經驗，容易走彎路；對于突發事件沒有及時處理的能力，缺乏創新思想；

考慮到高層的維護費用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進行操作，我司負責聯系、并協調貴公司同物業管理公司的關系。

第三篇：商業街策劃方案

商業街策劃方案

2009-07-05 09:04

三、項目運作策略及構思

（一）、項目運作策略

1、成立商業經營管理團隊，獲得統一代理經營權

在目前商業街人氣不旺，經營氛圍慘淡的現實情況下，大部分業主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業態規劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業主委托我公司實施統一運營。確保商業規劃、策劃、招商運營和后期經營管理的工作的有效實施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動

在一定區域內，根據商業規劃，選擇主力店帶動區域發展。同時，從市場調研反映的結果，目前出租的商鋪數量占總商鋪數量的23%，根據龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業街整體經營店鋪超50%，商業氛圍可培育起業。

3、放水養魚，培育商業氛圍

降低商鋪租金，或實行三個月免租，招集商家加盟，使商業氛圍火爆起來。

4、以點帶面，吸引人氣

在商業街內布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

（二）、項目定位及業態規劃

? 項目定位

觀瀾區域首個特色風情商業街

定位詮釋：

“觀瀾區域”突出本項目的地理位置和地域優勢。

“首個”突出首個，突出在創意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業街。

“特色風情”觀瀾片區消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。

1、一層業態規劃

通過對觀瀾片區商業、項目周邊商業、項目自身商業的研究分析，結合項目“皇家英里路”的定位情況，業態組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區便利店、精品店、戶外休閑來點綴。

? 酒吧街特點

此區域內有比較寬闊的街道和清新優雅的小河，并且此區域處在商業街內部，白天商業人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業項目的品位、檔次，填補區域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環境，體現了“皇家英里路”這一定位。

? 特色餐飲街特點

特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結合了三種因素：一是這里面向工業大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要

求停車位足，在這里可以停車需求。

?家電體驗街特點

近兩年來，家電行業競爭異常激烈，不少連鎖企業已開始動用體驗營銷來網羅顧客。此類體驗是企業以服務為舞臺，以產品為道具，以消費者為中心，能夠創造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統的封閉式玻璃櫥柜的產品銷售，這種體驗式營銷更專業、更具人性化。根據消費者反映：購物有了現場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業指導，購物避免了盲目性。

?服裝服飾、體育用品街特點

商業街內部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業連接起來。

2、二層業態規劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網絡客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

四、項目執行案

（一）、成立項目運作小組

為了確保商業規劃、策劃、招商運營和后期經營管理的工作的有效實施，需構建商業物業經營管理的全程服務機構，需要有完善的人才架構與職能相對應，因此應成立項目運作小組，組織架構如下：

（二）、收集資料

建立檔案，收集業主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業主的洽談、廣告燈光設計、招商、硬件改造等工作。

? 與管理處聯絡，收集購買合同范本、物業管理合同，了解項目購買以及物業管理的具體條款、協議。（執行人：呂國生）

? 與管理處或觀瀾地產營銷部聯絡，收集業主資料，理清產權關系。（執行人：呂國生）

?與管理處或觀瀾地產營銷部聯絡，收集項目工程結構圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。（執行人：呂國生）

?通過訪談及抽樣調查，了解業主對商業街經營情況的看法、對前景的信心、對現有租金的滿意度、能承受的商業培育期等信息。（執行人：黎海航、呂國生）

（三）、召開業主懇談會

除天虹商場以及肯德基為開發商持有外，其余商鋪產權均為私人業主持有，私人業主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業規劃無法實施，從而導致經營混

亂，無法整合業態。產權的分散給統一的商業規劃、策劃、招商運營和后期經營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業主委托我公司實施統一運營。

? 根據業態規劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業主相關信息，開展洽談工作。（執行人：黎海航、呂國生）

?擬定懇談會議題，選擇有經驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業主探討運營思路及模式。（執行人：項目部）

（四）、代理條件的確定

為了有效的與業主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。

? 對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業市場開展市場調研，了解該片區消費者的消費習慣，商鋪租金水平等信息。（執行人：黎海航、呂國生）

采用市場比較法，根據市場調研數據，結合項目業態的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。（執行人：項目部）?

? 擬定代理協議，考慮到商業氛圍的培育，代理期限應為3-5年。租金策略應采取第一年0租金，第二年50％市場租金，第三年80％市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業主支付或免除相應的租金沖抵。（執行人：項目部）

? 簽訂代理協議，取得統一代理經營權。（執行人：項目部）

第四篇：萬潤建設發展有限公司簡介

公司簡介

沈陽萬潤新城建設有限發展公司成立于2011年5月27日，為萬潤新城投資管理有限公司的全資子公司。公司主要從事房地產開發，物業管理服務;自有房屋、檔口（柜臺）、機電設備租賃，倉儲服務;設計、制作、發布國內外各類廣告；百貨零售等業務。其中房地產開發為主營業務。

公司注冊資本金為2000萬元人民幣。沈陽萬潤新城建設發展有限公司擁有豐富的房地產開發經驗。2012年注冊后承建了一批國有、市優工程。這都是沈陽萬潤新城建設發展公司在建筑行業濃墨重彩的體現。公司在建設大渾南的歷史背景下，按照ISO9001質量管理體系要求，制定了“重質量，構筑精品工程；守誠信，堅持不懈追求”的質量管理目標，視工程質量為企業的生命，嚴格科學管理、堅持持續改進，在創建優質工程的同時，注重營造綠色環境，最大限度滿足社會需求。公司秉承“專業化管理、區域化經營”理念，以沈陽市渾南新城為重點區域市場。公司致力于基礎設施市場布局與開拓，致力于市政專業化品牌與核心競爭力的打造，致力于精細化管理與盈利能力的提升，致力于團隊建設與企業文化的培育。

進入二十一世紀，沈陽渾南新城建設發展有限公司將充分的利用資源，抓住機遇，發揮優勢，將房地產開發和物業管理服務有機結合，與時俱進，努力把公司建設成為人才更集中、管理更科學的現代化企業。

第五篇：商業街推廣活動策劃

商業街推廣活動策劃

一、活動主題

（一）活動總主題：

狂歡（商業街名字），燃情商業街

（二）活動分主題：

我們設想在三天的活動中每天確定一個活動主題，從不同的角度全方位詮釋商業街的特色。

1、第一天活動主題： “神秘***”

表演活動通過魔術、雜技，互動活動通過尋寶等，來營造神秘的氛圍。同時揭開***神秘的面紗。

2、第二天活動主題： “浪漫***”

表演活動通過情歌演唱，婚紗走秀，互動節目通過丘比特箭來體現浪漫情懷。

3、第三天活動主題： “狂歡***”

把“狂歡”放在最后一天，可以把活動推向最后的高潮。

表演活動通過異域舞蹈、笑星表演，再加點具有本地特色的互動活動，把現場變為歡樂的海洋。

七、活動安排

（一）主題活動：

主題活動是本次活動的亮點和引爆點，主題活動的要求是有創意、有新意，觀眾參與度強、市民關注度高、社會影響力大，媒體易炒作、口碑以傳播，主題活動要體現加勒比的個性、展示***的特色、傳達***的品牌核心、通過主題活動迅速提高***的知名度，建立***在公眾心目中的個性化品牌形象。

為此，我們策劃了四個活動，從中確定三個，每天一個主題活動。

1、創意接吻大賽：

6月14日是” Kiss Day親親情人節 “，是接吻的日子。這天在***搞創意接吻大賽，可謂天時、地利、人和都占盡了。1）活動主題：”愛你一世“ 2）活動概述：

（1）前期炒作：（5月26日起）

提前在網絡和其他媒體上，發布活動消息，對活動進行炒作，同時邀請大家報名參加。（2）報名：（5月26日起）

通過電話、網絡和現場接受報名，根據報名情況安排比賽。（3）比賽（可以搞3天，也可以搞1天）

比賽在活動現場進行，主要是比接吻的創意，包括姿勢、動作、道具、服裝等等。活動全程錄像，并放到網上。（4）評選 ：

當天由評委評出當天的第一名，然后將三天三對第一名情侶的接吻照放到網上，由網民投票評選出最具創意的接吻之星，獎勵2614元（愛你一世）。（5）獎勵：

接吻之星，獎勵2614元（愛你一世），每天的第一名獎勵1426（一世愛你）。

二、愛的宣言（最雷人或最牛愛的宣言評選）1）活動主題：”有愛就要說出來“ 2）活動概述：

（1）前期炒作：（5月26日起）

提前在網絡和其他媒體上，發布活動消息，對活動進行炒作。（2）宣言：（可以搞3天，也可以搞1天）

宣言在現場由參與者親自到臺上對觀眾發表，對每個參與者的宣言都做好記錄。（3）評選獎勵：

將每個參與者的宣言放到網上，由網民投票評選出最雷人（最牛）愛的宣言，并給予3000元的大獎。

3、跨國集體婚禮及各國婚俗的大展演 1）活動主題：”愛沒有國界“ 2）活動概述：

（1）前期炒作：（5月26日起）

提前在網絡和其他媒體上，發布活動消息，對活動進行炒作，同時邀請大家報名參加。（2）報名：（5月26日起）

通過電話、網絡和現場接受報名，根據報名情況安排婚禮慶典（也可以征集一對）（3）婚禮（6月14）

在活動現場舉行婚禮慶典，對每一對情侶按照他們國家的風俗舉行婚禮儀式，也是各國婚俗的大展演，讓觀眾領略不同國度、不同民族的婚禮習俗。（4）獎勵：

每對夫婦可以獲得“真愛一生”免費婚禮儀式、“歡樂一生”免費游**特色景點、“溫馨一生”半價結婚照、“幸福一生”半價婚宴、“浪漫一生”新婚露營。

4、世界經典婚俗真人秀 1）活動主題：”愛沒有國界“ 2）活動概述：（1）前期宣傳：

提前在網絡和其他媒體上，發布活動消息，對活動進行炒作。（2）婚禮真人秀： 在活動現場精選三大洲的三個奇異婚真人俗秀：按照該地區的風俗舉行婚禮儀式，讓觀眾領略不同國度、不同民族的婚禮習俗。▲***地區婚俗秀 ▲東南亞地區婚俗秀 ▲非洲地區（剛果）婚俗秀

（二）互動活動：

每天除了主題活動外，還要舉行若干互動活動，以豐富活動內容，增加觀眾興趣，調動現場氛圍。每天舉行5-6個互動活動，活動天天新，不重復。

1、尋寶

尋寶是海盜們最熱衷的事情之一，我們經常在電影里看到海盜們根據一張藏寶圖，到處尋寶的場面，本活動就是基于此展開。

將一些藏寶圖隱蔽在商業街內，不同的藏寶圖代表不同的獎品，主持人宣布活動開始，觀眾就可以到商業街內自己去尋找，找到藏寶圖就可以領獎。通過活動營造神秘的氛圍，同時觀眾在尋找的過程中加深對商業街的全面認識和了解。

2、射丘比特箭

丘比特是愛情的象征，這是大家耳熟能詳的，處在戀愛萌動中的年輕人都希望用丘比特箭去射中自己心愛的人。本活動就是為他們所設計的，相信處在熱戀中的年輕人會趨之若鶩的。

在主席臺上用KT板做一個心的造型，KT板上由若干可以翻轉的小方塊構成，每個小方塊上面是一個美女或師哥的頭像，每個頭像后面標有獎品，觀眾上臺用丘比特箭射美女或帥哥，射中后當小方塊翻轉過來，是什么就獎什么。

3、射海盜

目前打CF在年輕人中非常流行，射擊類的游戲業是年輕人的最愛。本活動就是用水槍進行射擊的活動。

在主席臺上用木工板做一個海盜船的造型，在船上做一些海盜模型，每個海盜模型對應一種獎品，觀眾上臺用水槍射擊海盜，射倒哪個海盜模型，就獲得相應的獎品。

4、探秘（燈謎展猜）（1—3天）

***是神秘的，人們都想探索她的神秘，而猜燈謎也是探秘。我們將商業街所處處樓盤、企業等相關內容編成燈謎，供游客猜射，讓游客來探索***的秘密，使游客更深入地了解***商業街。而且猜謎活動參與度高，對聚集人氣能起到很好的效果。

同時，我們用具有異域風情的用紙條書寫燈謎后懸掛在商業街入口兩邊，還可以起到烘托現場氣氛的作用。營造喜慶的氛圍。

5、《***商業街魔法》

邀請9名觀眾分3次上臺，與魔術秀玩愛情主題互動魔術 1）愛情魔法大輪盤

現場邀請5位觀眾上臺，臺上擺放大輪盤，輪盤上有6個紙袋，其中一個紙袋里裝有大鐵釘，旋轉輪盤后，沒有人知道釘子到底在哪個紙袋里面，觀眾選擇沒有釘子的紙袋并拍下它，對愛情忠貞的人將不會受到上帝的懲罰，而背叛愛情的人，鐵釘將會刺穿你的手掌，如此驚險刺激的愛情測試游戲，你敢玩嗎？主持人配合用極具煽動性的話語，配合游戲。2）愛情幸運星

邀請1名女性觀眾上臺，一顆幸運心在魔術師的手里。一顆在觀眾手里，打開手掌2顆心都在女觀眾的手里，然后再由魔術師將2顆心變為1顆，代表者愛情就是2個人心心相印，永結同心）3）幸福的一家

邀請一家3口上臺，魔術師會讓一家3人一人選一張牌，然后爸爸所選的牌的花色如?加上媽媽所選的牌的點數如3，而孩子所選擇的牌就一定會是?3，因為爸爸和媽媽的基因共同造就了孩子，這就是神奇的魔術世界）

暫定3個互動魔術，現場演出時可根據現場觀眾反應及時間情況增加或刪減魔術。

7、《非洲婚俗知多少》

主持人介紹完非洲婚禮習俗之后，邀請20——30名觀眾上臺，由造型奇特的工作人員拿出YES和NO的舉牌，主持人提問，觀眾選擇答案，選擇錯誤者淘汰，選擇正確者進入下一輪，最后3名獲得活動獎品，參與者獲得紀念品。

8、《叢林的誘惑》

現場5名演員表演草裙舞，邀請20名觀眾上臺，5名演員中有一名為男演員，舞蹈完成后，20名觀眾站到自己認為是男演員的演員身邊，猜中者進入下一輪，猜錯者淘汰，猜中者模仿跳草裙舞，由觀眾的歡呼聲評出冠軍，獲得活動獎品，其余參與者紀念品。

9、《找到一生中的最愛》

邀請現場一位單身男性觀眾上臺，主持人采訪其對異性的要求，然后根據其要求，在現場找一名符合其要求女觀眾上臺，參與互動。

10、《可愛小丑秀》

濃郁異域風情的可愛小丑，精彩逗笑互動演出，邀請3名觀眾上臺與小丑互動表演。

11、少兒拉丁舞模仿秀

2位拉丁舞小演員，邀請現場10名小觀眾上場，小演員做動作，小觀眾模仿，評出3名表演最好的小觀眾得獎，其余參與小觀眾獲得紀念品。

12、猜歌曲：

選幾個觀眾上臺，播放一段歌曲，誰先猜出歌曲名字或歌手名字，誰就獲獎。

13、猜東西：

選幾個觀眾上臺，主持人描述一樣東西，在主持人描述的過程中，如有人猜到了可以搶答，猜中了獲獎，如果沒猜中，主持人繼續描述，大家由搶答，直到被猜中。

14、單腳抱媳婦：

選幾對情侶上臺，讓男生單腳著地背著或抱著女生，堅持時間最長的獲勝。

15、情歌接唱：

選幾對情侶上臺，主持人說一個字，如“愛”，請第一對唱一段包含“愛”字的情歌，然后第二隊接著唱，但不能重復，唱不出來的就下臺，堅持到最后的獲獎。

16、豬八戒背媳婦：

每次選2對情侶上臺，站在舞臺的一端，主持人說開始，男的背上女的，跑向另一端，并繞過一個障礙后跑回起點，先跑回的獲勝。

17、踩氣球：

選幾個觀眾上臺，工作人員將每人腳上綁上若干氣球，主持人宣布游戲開始，游戲者就要努力去踩其他人腳上的氣球，同時要要想法保護自己腳上的氣球，不被別人踩，最后主持人叫停，誰腳上的氣球多，誰就獲勝。

（三）文藝表演活動（僅供參考）

1、魔術表演；

2、各國情歌演唱；

3、異域舞蹈；

4、拉丁舞表演（成人、少兒）

5、街舞表演；

6、DJ表演；

7、器樂演奏；

8、婚紗走秀。

9、車技表演

10、街頭籃球表演

11、顛球表演

（四）露天電影周

6月12日 20：00放露天電影《那些年我們一起追的女孩》（僅供參考），在播放露天電影之前和中間插播商業街商家等的廣告片，加深觀眾對商業街和各商家的認識和了解。

（五）宣傳類節目

1、商家自介

在節目表演當中，主持人穿插邀請商業街的商家上臺，進行自我介紹，介紹自己的企業和產品，讓觀眾認識和了解，通過商業街的活動宣傳商家，提高商家的知名度，增強商家的信心。

2、知識搶答

每天在節目表演當中，主持人穿插介紹商業街的相關的內容，然后提問，請現場的觀眾搶答，答對有獎，通過知識搶答，使觀眾更深入地了解商業街，同時活躍現場氣氛。

八、活動獎品

活動獎品要考慮商家利益，促進商家商品銷售，提高他們的積極性和參與性。

1、商家代金券：

可以用代金券在現場攤位上購買商品，這樣就將活動與商業攤位結合起來，刺激消費，受到商家的歡迎。

2、其他小禮品：

3、每天的互動游戲設1—2個大獎，以提高觀眾的參與熱情。