第一篇：公路運輸調研分析報告

**公路自從2000年底開通以來，各級管理部門不斷嘗試摸索，積累了不少營運管理的經驗。**管理處在營運管理的實踐中，通過“走出去、請進來”，學習兄弟高速公路的先進辦法和經驗，結合本路段高速公路的實際，從四班三運轉轉換為四班二運轉；開展打擊假行駛證和車型小改大并實行獎勵的措施；組織業務技能卷面考試和技術比武；實行競聘上崗、末位待崗；推出“窗口規范服務考核辦法”，以此來規范窗口的優質服務水平；實行星級收費員、等級管理人員考核辦法，用分值量化考核每位員工，實行績效掛鉤，取得了不少成績。當前，在營運管理中，**管理處各個收費所均能夠做好文明服務工作，均能夠嚴格按照法律開展收費工作并出色的做好應收不漏工作。車型小改大能力，辨別真假、新舊行駛和打擊假行駛證能力較強。**收費所就2005年3月份出口付費車輛N輛，小改大N輛，車型小改大率達到N4%；**收費所2005年3月份出口付費車輛N輛，小改大N輛，車型小改大達到N%**收費站出口付費車輛N，小改大也達到N輛，車型小改大達到N%；兩個收費所自從2003年10月份開始開展打擊假行駛證工作，到2004年5月接省交通廳通知暫時停止打擊為止，**所收繳超過N本，**所收繳假行駛證N余本。營運過程中，當前各個所存在的突出問題經過調查分析，是車道暢通問題，究其原因，主要有以下幾個方面，管理處營運管理部門和處領導已認識并著手解決這些存在的問題。

一、改判率考核辦法制定缺少經驗，各所各個類別之間車型判別難易度不同卻按照相同考核辦法進行考核，產生考核偏差的問題

**開通后，各所在實踐中不斷摸索營運管理的辦法，車型判別的統一問題始終是貫穿于我們營運管理的各所的棘手問題。兩年來，各所相互之間通過會議交流、監控電話通知等辦法力爭提高車型判別能力和準確率，減少車型改判率，取得了很好的效果。管委會同時也將車型改判率的高低作為2004年度考核我們全線各所的營運管理能力的重要依據。在全處各所領導和員工的共同努力下，就去年下半年來，兩個收費所三個站點的車型改判率均逐漸降低，雖然我們還未達到管委會的考核控制在千分之二內，但這由客觀的原因存在。我們**和**還沒有開通，目前還是斷頭路，**是終點站，車輛多；去年6月全國開展整治超載超限**設置固定檢測點來，很多**、溫州來往金華方向的大貨車改行**互通上下高速，所以兩個站點的車型結構都比較特殊，二類車以上車型均占總車流量的百分之五十以上，判別難度大。

各所為了確保車型改判率達到上級要求的標準，均制定各種考核辦法對收費員進行嚴格考核。收費班組、收費員為了能夠降低個人的車型改判率，想盡種種辦法。一方面通過交流溝通學習提高，一段時間還出現不同所收費員個人之間相互溝通，私人感情的對于對方錯判車型車輛不改車型的包庇行為；另一方面，采用核對行駛證的辦法（據了解，目前N%的二類車以上的貨車均查看行駛證），原來的憑肉眼和經驗判別車型轉變為依懶行駛證判別車型。對于收費員來說，車型改判率考核重，壓力大，不看看行駛證心里總不塌實。查看行駛證一方面增加了收費員的工作量，最關鍵的是造成車道不暢通。

怎么樣解決這個問題，究其原因，就是車型改判率考核的偏差問題，如何找到一個更合理科學考核車型改判率的辦法，是我們的解決辦法。改判率要控制，兩年多來，在我們全線各所的努力下，目前改判率較低，取得不少成績。但是就目前收費車道實際和收費員收費過程中壓力最大的也是改判率。怎么樣減少收費員這種壓力，如何保證車道暢通又能夠控制住改判率，既要按照采用“進口高判、出口韌收”，又能夠讓改判率不能過高，是我們當前需要解決的問題。在流量少的時候，對于疑難車輛看看行駛證未曾不可，還能夠提高收費員的認識和經驗，但當遇到車輛高峰時，就應該采用就高原則判別車型，從而減少出口收費員的收費難度又確保暢通。管理處營運管理部門目前對**出口和**出口的各個類別之間的改判情況，從2004年4月開始到2005年的3月份一年的資料進行計算并分析。按照各個類別之間的改判情況以及權重，分析發現各個類別之間的改判率差距甚大，就**出口對其他所改判車型一年來的數據顯示，一類車的改判情況相對較少，為千分之N，說明目前收費員由于工作失誤錯判教少，對于一類和二類小貨車之間的判別也已經相當準確；而二類車型的改判為千分之N，三類車型的改判率為N，四類車型的改判率為N，五類車型的改判率為N，三類車改判率最高，為一類車型改判的N倍。（省聯網中心要求全省聯網單位努力將車型改判率控制在千分之N以內，但從**所顯示的資料，均大大的超過N%，是因為**對于疑難車型采用就高原則判別收取通行費的緣故，所以將其他高速公路的判小車型改大很多，故提高了其他站點的改判率）

管理處營運管理部門按照以上實際情況，對車型改判率考核辦法進行調整，首先按照各所一年來的出口各個類別其他收費所誤判被更改比率折合相同標準計算各個類別的車型改判率，用車型改判率考核得分10分計算，車型改判率少的前二分之一位得滿分，之后用10去除改判數量超過前二分之一位的最后一位的改判比率為收費員考核得分，科學計算每位員工的考核分，使得各所按照不同實際用相同的辦法對員工進行合理考核；另外，按照所轄各所匯總計算制定管理處考核各個收費所車型改判率考核辦法，用所有員工的得分情況進行匯總累計計算考核所得分數來權衡各所的車型改判率考核情況，實現科學對比和評價。

管理處營運管理部門及時調整車型改判率考核辦法，科學合理考核每位員工，努力營造收費員對于疑難車型實行“進口高判、出口韌收”的氛圍，實現入口不看行駛證，確保入口車道暢通，從而也減少其他站點出口收費工作的難度，為出口車道暢通打好基

第二篇：公路運輸發展調研報告

提供一篇調研報告，為您提供幫助！

一、客運量持續增加，旅客周轉量突破120億人公里

近年來，伴隨城市化進程的不斷加快，農民外出務工、外地來洛旅游觀光等各類人員流動顯著增強。據運輸管理部門統計，年全市客運量為1.60億人，較上年增加2670萬人，增長20.0%；旅客周轉量突破120億人公里，達到124.28億人公里，創歷史記錄，較上年增加20.91億人公里，增長20.2%。

二、貨運能力不斷提高，貨運周轉量完成358億噸公里

年，面對復雜多變的國際經濟政治形勢，市按照國家和省的統一部署，全力發展經濟，改善民生，促進社會和諧進步。經濟保持了較高增速，工農業生產平穩發展，固定資產投資快速增長，各類商品消費持續旺盛。統計顯示，市貨物運輸能力不斷提升，全年貨運量達到1.63億噸，較上年增加2892萬噸，增長21.6%；貨物周轉量達到358.09億噸公里，較上年增加66.39億噸公里，增長22.8%。

三、運輸業存在的問題

（一）公路建設力度需進一步加強

近幾年，公路建設取得了長足進步，但農村公路建設等級較低，維護養護資金匱乏，與公路配套的停車場所規劃、建設滯后，公路建設科學性、前瞻性仍有待進一步提高。

（二）個體貨物運輸組織化程度較低

年，市對幾家大型公路運輸公司進行了整合改制，經營主體集中化程度得到提高。但在貨運方面，存在大量個體私營貨物運輸業主，管理松散，專業化程度不高，市場競爭力較弱。

（三）成本攀升增加企業營運壓力

油價、人員工資不斷攀升，增加了運輸企業經營成本。近年來，汽柴油價格持續在高位徘徊，汽油價格達到歷史高位，推高了企業經營成本，貨物每噸公里運輸成本已達到0.7元左右，一些運輸企業經營困難。

（四）超限超載等非法營運依然存在

對貨物運輸車主的調查顯示，由于貨源少、車輛多，加之信息缺乏導致的無序競爭，一些運輸車主把貨物運輸價格降到每噸公里0.4元左右。為了不虧本賠錢，部分車主存在超載超噸經營，增加了運輸業經營風險。

（五）行業管理和信息化水平亟待提升

運輸業經營線長面廣，管理難度較大。當前運輸市場監管力度、管理方式、技術手段亟需加強，信息化

第三篇：鐵路運輸和公路運輸對比和分析

公路運輸與鐵路運輸對比分析

經過此次送君貴酒到?？?，完成了一次由公路運輸改鐵路運輸，整個過程仔細分析后，發現鐵路運輸和公路運輸存在著優點，也都有缺點，經整理具體分析如下：

鐵路運輸的優點和缺點分析：

1、鐵路運輸具有適應性強、運輸能力大、可持續運營、不受氣候影響等優點。

2、鐵路運輸費用比公路運輸成本要低很多，上次運送海口君貴酒鐵路運輸要比公路運輸費用要少15310元，運輸成本降低54.7%。

3、鐵路運輸需要從本公司轉運火車站，需要另行請車，增加了工作量和風險系數。

4、鐵路運輸涉及到的合作公司多，中間手續較為繁瑣。中間涉及到的公司有鐵路部門、集裝箱公司和物流服務公司，鐵路部門出具的發票是以貨票形式，包括費用有鐵路運費、搬運工小費、治安費、貨物保價費、集裝箱公司代理費等。

5、鐵路運輸由于受路線、貨站的限制、機動靈活性較差，待運時間比較長。上次運送?？诰F酒從出廠抵達經銷商那里需要12天，若不過海從火車發貨到到站時間為7天左右，加上待運時間一般為10天左右。

6、鐵路運輸貨物只能抵當地的火車站，需要經銷商自提貨物，不能做到“門到門”直達運輸。

7、鐵路運輸在中、短途運輸費用比較高，運輸費用在貨物發出后就要結算，不能托欠。

公路運輸的優點和缺點分析：

1、公路運輸機動靈活，適應性強：由于公路運輸網一般比鐵路密度要大十幾倍，分布面也廣，因此公路運輸車輛可以“無處不到、無時不有”。公路運輸在時間方面的機動性也比較大，車輛可隨時調度、裝運，各環節之間的銜接時間較短，對貨運量的多少具有很強的適應性。

2、公路運輸可實現“門到門”直達運輸：由于汽車體積較小，中途一般也不需要換裝，除了可沿分布較廣的路網運行外，還可離開路網深入到工廠企業、城市居民住宅等地，即可以把貨物從始發地門口直接運送到目的地門口，實現“門到門”直達運輸。這是其它運輸方式無法與公路運輸比擬的特點之一。

3、公路運輸在中、短途運輸中，運送速度較快：在中、短途運輸中，由于公路運輸可以實現“門到門”直達運輸，中途不需要倒運可以直接將貨運達目的地，因此，與其它運輸方式相比，其貨在途時間較短，運送速度較快。

4、公路運輸長途運輸成本費用高：長途運輸比鐵路運輸費用要高出一倍甚至更高。

5、公路運輸安全系數較低：在長途運輸過程中，像天氣、路況及人為等諸多因素對貨物運送過程都有安全影響。

綜上所述，針對我們現有的市場區域，可以總結為以下兩條以作參考： ? 湖南、河南、蘇州市場和佛山適合走公路運輸，即安得物流，這些區域走安得物流費用成本和鐵路運輸成本差不多，又能直達運輸，到貨時間也快； ? ?？凇⒃颇线@種超遠距離在客戶接受自行提貨和交貨時間長的情況，可以使用鐵路運輸，?？谶@條線路走鐵路已基本成形，至于云南線路發昆明的貨都在35噸以上，以往都是走安得物流，運費噸位價570元，而火車皮每噸運費在310元左右，集裝箱每噸370元，新廠到岳陽運費每噸60元，云南火車站到經銷商運費每噸70元，合計500元每噸，如此算下來，運輸成本每噸節約70元，但是中間需要倒轉兩次，會增加因搬運帶來的風險，且在途時間比公路要長7天左右，單從成本考慮，用鐵路劃算，能節約13%左右的運輸成本，但從便利性方面考慮，用公路運輸會方便很多，且客戶更容易接受直達的公路運輸。

第四篇：公路運輸內控管理措施分析論文

摘要：面對激烈的市場競爭，河北宣化鑫龍運輸有限責任公司立足自身優勢，針對企業內部控制管理工作進行了梳理和改革，并取得了很好的成效。本文結合鑫龍運輸有限責任公司內部控制管理工作實際中出現的一些問題，以點帶面，就如何加強公路運輸企業內部控制管理提出了一些建議。

關鍵詞：公路運輸企業；內部控制管理；問題；建議

現階段伴隨著國民經濟的不斷發展，公路運輸企業也得到了很大的發展空間，在公路運輸企業中一項非常重要的管理工作便是內部控制管理工作，有效的做好公路運輸企業中的內部控制管理工作對促進企業更好的發展有著非常積極的意義。

一、現階段公路運輸企業在內部控制管理方面存在的一些問題

1.由于用人機制存在缺陷導致從業人員的素質不能得到保證

現階段我國大多數公路運輸企業都沒有形成一套規范的并且和自身企業相適應的用人制度，這樣就導致公路運輸企業的整體從業人員的素質不能保證，很大一部分工作人員的受教育程度非常低，業務技能相對比較差，思想觀念也比較淡薄并且缺乏一定的服務意識。

2.在對運輸票證進行管理時相對比較混亂

運輸票證是一種有價證券，是企業在對運輸收入進行核算時的一個最原始的單據憑證，具備有收款憑證，報銷憑證，運輸合同以及運輸憑證等多項功能。然而很多的公路運輸企業并沒有意識到運輸票證的重要性，很多時候他們認為只要可以保證票證數據的正確就可以了，并不需要對運輸票證進行合理的保存，導致在實際工作中數據備查等方面缺乏有效依據。另外，在票據領取、使用以及審核方面也缺乏嚴格并且規范的審批制度。

3.并沒有給予信息建設一定的重視

公路運輸企業才剛剛步入信息化建設的初級階段，信息化程度相對比較低，具體的表現為，企業現存的信息化技術裝備非常落后，對網絡設備以及計算機的應用程度非常低。實際的技術開發能力也比較弱，完全沒有形成一個有效的并且統一的信息網絡系統，企業內的很多資源都不可以實現共享。企業運輸管理部門，運輸車輛以及駕駛員這三者之間并不能進行有效的信息交流，缺少內部控制所需要的準確及時的數字信息。

二、公路運輸企業加強內部控制管理的建議

1.提升公路運輸企業員工的綜合素質

要想有效的展開公路運輸企業的內部控制管理工作，首先需要做的第一件事就是將員工的綜合素質進行有效的提升，強化他們的內控意識。因為公路運輸企業不僅僅是一個經營性質的企業，同時還是一個服務性質的企業，因此需要提升員工的服務意識，將客戶的利益放在首位，認真的對待各種貨運操作環節，從而使企業員工的業務技能可以達到企業的標準企業管理人員需要在結合自身企業特點的基礎之上盡可能多的組織一些提升員工的職業素養的活動，制定出一套操作性強并且涵蓋內容非常全面的內部控制體系，同時對企業員工展開定期以及不定期的培訓，使員工的道德素養和業務素質都可以提到提升。

2.加強對內務管理的重視

其一，在票據方面，因為票據是企業對營運收入進行核算的一個原始憑證，因此需要運輸企業對票據進行統一的管理制度的建立，嚴格要求每一個執行環節必須要遵照制度進行操作，真正做到有計劃的領票，在票據的具體印發過程中有工作人員進行監督，具體的使用過程有嚴格的規定，對票據實行統一保管，如果需要對票據進行銷毀一定需要進行備案。所有關于票據處理的環節都需要由專人負責，明確每一個人的責任，如果出現任何問題可以做到責任到人，對表現優秀的員工實行獎勵，對出現問題的員工提出警告并且給予處分。其二，在油耗方面，公路運輸企業需要注意一定不能將汽車廠家提供的理論耗油量作為真實的油耗量，而是只能作為參考數據。在實際工作中，需要在企業進行專人實地或者根據車輛的運行里程來對車輛的實際耗油量展開反復的測算，從而可以了解各種車型的實際準確的耗油量，這樣可以有效的避免駕駛人員和加油站工作人員從中謀取私利現象的發生，確保耗油量的真實性以及準確性。同時在公路運輸企業需要對“半獎同罰”的油耗獎懲制度進行廢除，而是采用“半獎雙罰”的懲罰制度，采用這種做法一方面可以對節油行為展開及時的獎勵，另一方面還可以有效的避免油耗過程中漏洞現象的發生，保證公路運輸企業的經濟效益。

3.對先進的信息技術展開合理的應用

我國公路運輸企業管理方式的必然趨勢便是信息化管理，各種不同的營運信息便可以借助自動化信息平臺來實現統一有效管理。公路運輸企業自身的特點決定著車輛貨物以及駕駛員一定會遠離企業總部，守法規范以及安全周到的營運操作便顯得特別重要，這時候可以在汽車內部進行GPS定位裝置的安裝，這樣在具體的行車過程中家使用出現了停車、超速、或者是違規超載，又或者是一些其他的違規行為時，企業總部便可以第一時間獲得所有的數據信息，企業便可以對員工展開科學的考核，給予表現優秀的員工一定的獎勵，對那些違規操作的員工提出警告以及懲罰。借用現代化的監控設備可以讓企業的內部控制管理變得更加方便，可以結合實際的情況對運輸策略展開科學的調整，降低運輸過程中意外情況發生的概率，同時也可以對駕駛員形成一種監督，讓他們得到自律性得到提高。

三、結語

綜上所述，科學有效的內部控制管理制度對提高公路運輸企業的經濟效率以及社會效益有著非常重要的作用，因此需要公路運輸企業意識到內部控制管理的重要性，從提升員工內控意識，對票據實行統一管理以及加強信息化管理等多個方面來加強企業內部控制管理，從而促進公路運輸企業更好的發展。

參考文獻

[1]陳錦壽.試論公路運輸企業如何加強內部控制管理[J].財會學習，2017，（16）：233-234.[2]速鳴.議如何強化高速公路企業的內部控制[J].現代經濟信息，2013，（20）：16.[3]劉丹.公路運輸企業的內部控制研究[D].長安大學，2011.

第五篇：公司財務分析調研報告

公司財務分析調研報告

【摘要】目前我國房地產業存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產金融市場不發達和宏觀調控政策的影響，也有企業自身的原因。我根據本單位的實際經驗，結合所學知識，提出房地產企業應利用海外資金長期看好國內房地產業的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，從根本上降低融資需求。

【關鍵詞】房地產公司 融資渠道財務狀況 調查報告

【Abstract 】There is currently financing of real estate pressure, financing a single issue.Here both the real estate finance markets are underdeveloped and the impact of macro-control policies, but also their own reasons.In accordance with the practical experience of the unit, combined with the knowledge, make use of overseas real estate companies should be optimistic about the domestic real estate fund long-term opportunity, and actively cooperate with foreign capital;while continuing to enhance its management capacity, improve capital management efficiency, speed up the development the process of building cash flow, the smaller the flow of funds to promote the functioning of the larger real estate projects, and fundamentally reduce financing needs.【Key words】 financing real estate companies report the financial position

一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我單位企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，我單位開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市

場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。

2、積

極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

我單位所在的XXXX（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的某某集團、DBS發展銀行、香港萬科等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于XX中路的XX廣場項目，位于XX新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2010年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達 100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以我單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款 3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。

（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。