第一篇：“收費公路節假日免費政策及其實施過程中的法律問題”研討會召開

“收費公路節假日免費政策及其實施過程中的法律問題”研討會召開

來源：東南大學法學院 作者：佚名 日期：2012年09月21日 瀏覽：

9月18日上午，適逢《重大節假日免收小型客車通行費實施方案》即將迎來第一次大考之際，東南大學交通法治與發展研究中心“收費公路節假日免費政策及其實施過程中的法律問題”研討會在東南大學榴園賓館成功舉行。

此次會議由東南大學法學院副教授顧大松組織。出席會議的有上海金融與法律研究院執行院長傅蔚岡，東南大學法學院葉樹理教授、李煜興副教授、虞青松博士，南京工業大學法學院劉小冰教授，北京市大成（南京）律師事務所律師馮現芹，第一財經日報記者王培霖，現代快報記者田雪亭，東南大學法學院部分碩士研究生以及對該問題熱心關注的部分微博網友。

首先，顧大松介紹了東南大學交通法治與發展研究中心情況，隨后對收費公路節假日免費政策的出臺背景進行了梳理，并對收費公路節假日免費政策的發展走勢提出了自己的觀點。他認為收費公路節假日免費政策提供了公路收費制度改革的契機，其中的重點在于實現高速公路管理體制的事業化。

劉小兵教授強調，應當根據融資渠道來明確高速公路收費的性質。長遠來看，高速公路建設投資應當回歸民間資本，實現私營化。法律制度上，通過制定完善“行政收費法”予以規制。

傅蔚岡院長援引美國“高速公路燃油稅基金”做法，提出節假日免費雖是讓利于民的體現，而做好補償工作尤為重要。討論過程中，傅院長旁征博引，指出我國憲法、行政許可法等均對私產和補償有規定，如果對高速公路節假日免費補償問題不予高度重視，那么，今天政府可因一紙政策拿走高速公路的收費，明天，就有可能一紙條令取走公民的私產。王培霖記者則撇開法律程序，從價值判斷的角度，提出應歷史地看待節假日免費，這一政策只是輕微糾偏的一個過渡性措施。微博網友馬志恒等也結合繞城公路等實例展開熱烈討論，指出尤其應當關注對廣大股民予以補償。

虞青松博士依托其博士論文，在系統闡釋了公用事業性收費的法理基礎、類型、主體基礎上分析了公路收費權的法律屬性，提出了收費公路改革的方向。李煜興副教授通過對論文觀點的點評，提出不能用公用物品理論加以解釋，高速公路收費事業化行不通。

最后，葉樹理教授進行總結和點評，他在比較各國做法的基礎上，提出高速公路收費應是一種權利，如何定性應進行價值考量，分配正義更是中央與地方之間的分配正義。

第二篇：對《中華人民共和國信托法》實施過程中的幾個法律問題的思考

對《中華人民共和國信托法》實施過程中的幾個法律問題的思考

信托起源于英國，是英國衡平法精心培育的產物。英美法上的信托，是指委托人將財產轉移給委托人，指示受托人為了受益人的利益，管理和處分財產的法律制度。源于英美法的信托制度作為一項具有財產轉移功能和財產管理功能緊密結合的法律制度，因具備設立發式多樣化、信托財產自由化和實務領域寬泛化等優點而具有巨大的彈性空間。正是上述巨大的彈性空間，使得信托制度正走向世界，日益成為一種全球性的法律制度。2001年10月1日《中華人民共和國信托法》（以下簡稱《信托法》）正式施行，2002年5月中國人民銀行公布了修訂后的《信托投資公司管理辦法》，2002年6月又公布了《信托投資公司資金管理暫行辦法》。這三個有關信托法律法規的出臺標志著信托這一新的法律制度在我國已經確立。信托法的實施對于建立我國信托法的制度，規范信用關系，彌補法律的空白，完善社會主義市場經濟的法律體系，滿足社會各方面對拓展開展管理制度的客觀需求，為我國信托業規范健康的發展創造良好的法制環境，具有十分重要的意義。

一、關于信托財產所有權的歸屬

根據英美信托法的原則，信托一旦有效設立，委托人轉移給受托人的財產就成為信托財產，而信托財產所有權性質具有“雙重所有權”的概念。一方面，受托人享有信托財產的“普通法上的所有權”，他可以像真正的所有權人一樣，管理和處分信托財產。另一方面，受益人卻享有的是“衡平法上的所有權”，即受托人必須妥善地管理和處分信托財產，其不能為自己的利益而使用信托財產，其不能將管理處分的信托財產所生的利益歸于自己享受，受托人必須將信托財產的利益交給委托人指定的受益人。

我國《信托法》并未確認信托財產“二元所有權”的法律制度，而實際確認信托財產所有權由委托人享有。《信托法》第7條第1款規定“設立信托，必須有確定的信托財產，并且該信托財產必須是委托人合法擁有的財產”。該法第2條規定“本法所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定的目的，進行管理或者處分的行為”。因此，我國《信托法》實際上確認信托業務是委托人基于對受托人信任、以委托關系為基礎的信托制度，而不是國外（以英美法系為主）通行的以轉移委托人財產為基礎、以滿足信托目的而存在、強調信托財產獨立性的信托制度。在我國信托關系中，沒有信托財產轉移的行為，所有權屬于委托人，沒有從受托人的角度以及從委托人、受益人的角度限定信托財產的獨立性。因為沒有把信托財產與委托人自己的其它財產分割開來。

《信托法》對信托財產所有權歸屬于委托人這一重要性質的界定存在明顯的缺陷。因為為了實現對信托的的有效運作，在信托存續期間經常需要受托人獨立處理信托財產。而信托的性質決定了受托人處理信托財產必須以自己的名義進行，這便使這種處理必須存在處分權的依據，這一依據需要由信托法來提供。由于財產的處分權依據《民法通則》第71條屬于財產所有權的一項權能，致使我國《信托法》對這一處分權依據的提供只能通過規定信托財產所有權由受托人享有的途徑實現。但《信托法》這一規定卻確認信托財產所有權由委托人享有，致使在信托情形下受托人以自己名義獨立處理信托財產顯然缺乏處分權的依據。這 不僅有悖信托的法理，也使信托的運作在實踐中處于極為尷尬的地位。

二、關于委托人設立信托與委托人“經營范圍”的關系

設立信托必須有合法的信托目的，這里的“合法”顯然不限于《信托法》。根據《信托法》第５條規定，現行的法律、行政法規都是信托當事人從事信托活動必須遵守的。鑒于我國法律體系的特點，信托目的也不得違背地方法規和部門規章。

在委托人將信托財產交付給受托人，由受托人按委托人的意愿進行管理和處分時，所確定的信托目的是否應當與委托人的“經營范圍”相一致，直接關系到信托的效力。也就是委托人在其經營范圍內不能從事的業務，可否通過信托方式進行。

根據《公司法》的規定，公司的經營范圍由公司章程規定，但必須依法進行登記。經營范圍直接決定并反映公司的權利能力和行為能力。公司應當在登記的經營范圍內從事經營活動。從上述規定可以看出，經營范圍是公司權利能力和行為能力的反映。決定著公司可以做哪些事情，不能做哪些事情，做哪些事情是有效的，做哪些事情是無效的。并不是對公司財產的限制。委托人通過信托方式經營其財產，并不是其權利能力和行為能力的延續。如同銀行的委托貸款一樣。企業之間的資金拆借是法律禁止的，一般企業也無權從事貸款業務，但通過銀行的委托貸款，實質上實現了企業之間的資金拆借。因此，信托目的不應當受委托人經營范圍的限制。另外，《信托投資公司管理辦法》第21條規定，委托人可以將自己無法或者不能親自管理的資金以及國家有關法規限制其親自管理的資金交付信托。這也說明委托人可以超出經營范圍進行信托。

三、關于信托財產數額是否受《公司法》第１２條規定的“累計投資額不得超過本公司凈資產 ５０％”的限制

企業法人作為委托人將信托財產交付給受托人的行為，從法律性質上看，既不屬于有償交易行為，也不屬于投資行為。更不屬于《公司法》第１２條規定的股權投資的范疇。我國《企業會計準則一投資》所指的投資，是企業為通過分配來增加財富，或者謀求其他利益，而將資產讓度給其他單位所獲得的另一項資產。信托則是委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人進行管理或者處分。投資行為和信托行為是分屬于不同法律制度的兩種不同的法律行為。所適用的法律規范是有區別的。因此，委托人向受托人交付的信托財產的數額不應當受“累計投資額不得超過本公司凈資產５０％”的限制。

如果委托人與受托人設立信托的目的就是為了進行股權投資，即受托人取得信托財產后，依據信托文件的規定，以信托財產作為出資向有限公司或者股份公司進行股權投資。從委托人角度看，有通過信托方式規避《公司法》第１２條“累計投資額不得超過本公司凈資產５０％”的規定之嫌。在《公司法》未對這一規定修改之前，委托人不宜將信托目的設立為進行股權投資。

如果委托人與受托人設立信托的目的僅僅是為了投資，至于投資的具體方式在信托文件并未作具體規定的情形下，只是由于受托人接受信托財產后，選擇了股權投資，則不應認定委托人故意規避《公司法》第四條“累計投資額不得超過本公司凈資產５０％”的規定。一方面，《公司法》第１２條關于公司對外累計投資額不得超過本公司凈資產５０％“的規定的合理性及可操作性很值得懷疑；另一方面，委托人設立信托、交付信托財產之后，對信托財產的具體管理方法并不是其必須直接指定的事項。《信托法》第９條也規定，”信托財產的管理方法“并 不是信托當事人設立信托時，在信托文件必須載明的事項；第三，受托人取得信托財產后，不僅取得了信托財產的名義財產權，而且得以以自己的名義對信托財產進行管理或者處分。委托人除了向受托人轉移信托財產外，并不能向股東一樣享有權利或者行使權利。所以，通過信托方式進行的股權投資，僅僅是財產管理的一種手段，此時的委托人信托行為既不具有股東進行投資的法律屬性，也不具有公司進行轉投資的法律屬性。

四、關于企業法人作為委托人交付的信托財產的會計核算

委托人交付的信托財產是建立信托關系、實施信托行為的必備載體。根據 《信托法》的規定，”信托財產與委托人未設立信托的其他財產相區別“，”信托財產與屬于受托人所有的財產（固有財產）相區別，不得歸入受托人的固有財產或者成為固有財產的一部分“。表明信托財產的財產權的轉移并不是出于交易目的的考慮，而是基于委托他人管理財產的一種制度安排。一方面，受托人取得信托財產的財產權，并未支付相應的對價；另一方面，受托人取得信托財產的財產權，也并未同時取得信托財產的受益權。尤其是在委托人同時即是受益人的自益信托中，設立信托的目的是為了”管理財產“的特性更加明顯，也進一步表明委托人設立信托，并不是放棄對信托財產的控制。

根據《公司法》第５條的規定，公司有權以提高經濟效益、勞動生產率和實現資產保值增值為目的自主組織生產經營。在這里委托人選擇信托方式委托他人管理財產，實現資產的保值增值為目的，與選擇投資組建公司方式或者委托他人代理方式一樣，都是一種經營方式或者手段的選擇。因此，委托人仍有權對信托財產進行會計核算得權利。如同股東投資組建公司后，仍有權對其出資進行會計核算一樣。

委托人對信托財產進行會計核算時：

一、因其符合我國《企業會計準則一基本準則》關于資產的介定，故應列于《資產負債表》中的資產項目；

二、在資產項目中，”其他長期資產“科目被概況為未包括在流動資產、固定資產等各項長期資產中的其他資產。一般包括”特種儲備物資“、”銀行凍結存款“、”凍結物資“、”涉及訴訟中的資產“等。在我國還沒有明確的會計準則規定信托財產的記帳辦法的情況下，可以將”信托財產“計入”其他長期資產"科目。

受益人依據信托取得的信托利益不屬于投資活動、籌資活動現金流量，應當按經營活動現金流量處理。

五、關于信托的公示制度與登記制度

信托財產雖然是以受托人作為名義上的所有人，但它具有獨立性與追及性。某項財產之上已設立了信托，如果不以一定方法公開信托事實，第三人則無從知悉某項財產已成為信托財產的內情，從而可能遭受意外損害。因此，信托關系的效力對第三人利益的影響極大。為保障交易安全，有將信托財產及信托關系予以公示化的必要。對信托財產進行公示，也就是通過一定方式將對有關財產已設立信托的事實向社會予以公布。信托公示制度賦予信托財產法律上的公信力。

信托登記制度就是為了解決如何對信托財產進行公示而形成的特有制度。日本、韓國信托法特別建立了信托公示制度。《日本信托法》第3條第1款規定“就應登記或注冊的財產所實行的信托，非進行其登記或注冊，不得以之對抗第三人”。由此使得信托財產產生對抗第三人的效力。信托公示并非信托的生效要件，依法應公示而未公示，對于信托的成立沒有任何影響。信托公示僅生對抗第三人的效力，即能有效防止信托財產落入第三人之手，從而確保信托財產的安全。但我國信托法規定，信托登記是以某些特殊類型的財產設立的信托生效的要件。如 果有關法律和行政法規規定應當辦理登記，而信托當事人沒有辦理信托登記，而且事后也沒有補辦登記，則該信托不產生效力。

由于信托財產的獨立性，信托關系的效力對第三人利益的影響極大。如果不以一定方法公開信托事實，第三人則可能因為不知某項財產已成為信托財產而遭受意外損害。為保障交易安全，信托財產及信托關系應當向社會公示。目前，我國信托登記制度還缺少實務上的配套措施。對信托登記的權利人、義務人、登記機關及登記程序等都沒有明確的規定，這使得信托公司在辦理不動產信托、機動車輛信托以及其他財產信托等業務時，面臨不能登記的現實問題。因此，我國現在應借鑒國外信托登記的做法，結合我國既有法律規定，及時頒布有關特殊信托財產的登記辦法，把信托登記的法律規定落到實處。

六、關于受托人的范圍

《信托法》第4章第19條規定，委托人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織；但第24條規定受托人只有自然人和法人。未與委托人相對稱地規定“依法成立的其他組織”。但根據96年制定的《律師法》、93年制定的《注冊會計師法》規定，律師事務所采取的是合伙制、會計師事務所可以采取的是合伙制也可以采取有限責任公司制，采取合伙制的這兩類依法成立的組織，既非標準的自然人又不是法人。同時除了法人和合伙企業外，目前國內也制定了《獨資企業法》，如果按照《信托法》第24條的規定，上述合伙企業及獨資企業便被排除了作為受托人的可能。《信托法》上述對受托人定義的不規范和不對稱性，不僅導致在信托實務操作過程中的混亂，同時上述規定排除律師事務所、會計師事務所等中介機構對信托活動的高效管理的做法也與國際慣例格格不入，七、關于是否設立“補充本金與補足利益”條款。

《信托法》第34條規定，受托人以信托財產為限向受益人承擔支付信托利益的義務。該法頒布后，社會上圍繞這一條文出現了較大的理解分歧。一種意見認為，該條文的意思是受托人在設立信托、運作或處分信托財產時禁止向委托人或受益人作出“保本”或“保證一定收益水平”的承諾，并且把它作為衡量該行為是否屬于信托的一種標準。另一種意見認為，該條規定的立意是維護受托人權益，使受托人在運作或處分信托財產時，避免在合法和信用合同的情況下，承擔過大的風險和損失。若受托人自愿承擔更多的風險，比如“保本”或“保證一定收益水平”，并在信托合同中與委托人有明確約定，則信托依然成立，不應視為違反《信托法》。但隨著2002年6月22日中國人民銀行頒布的《信托投資公司資金信托投資暫行管理辦法》第4條第（四）項規定的出臺，上述爭議即已塵埃落定。該條款明確指出信托投資公司“不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；”

綜合國外關于信托的立法規定，雖然英美法系由于強調“信托財產上的權利和利益相分離”的原則也否定了上述信托的保本條款，但日本、韓國的信托法卻對此作了例外的規定，建立了“補償本金與補足利息”條款。即在信托業承受運用方法不特定的金錢信托時，委托人和作為受托人的信托業可以約定，由信托業保證信托本金不受損失或保證最低收益率。上述補償本金與補足利益條款，在法律上屬于一種保證契約。日韓信托法之所以允許該條款的存在，主要基于以下兩方面考慮：

1、運用方法不特定的金錢信托，受托人對于信托財產的管理擁有廣泛的自由裁量權，故其運用的責任也應由信托業承擔；

2、在日韓制定信托業法的時候，信托業尚未獲得社會大眾的信任，因此上述條款的確立，可以組長信托交易的信用，促進信托業的發展。雖然我國上述關于信托的立法否定了信托公司 設立信托保本條款的效力，但由于證券公司、保險公司、基金管理公司多家涉足委托理睬領域導致競爭白熱化，使得國內資金委托管理上普遍采用了保本條款，上述條款的禁止性規定并不能在實際運作過程中收到良好成效，同時也還將對剛剛起步的信托業發展造成不利的影響。

第三篇：榕江易地扶貧搬遷政策實施過程中

榕江縣易地扶貧搬遷政策實施過程中

有關問題補充處理指導意見

一、關于擁有車輛申請搬遷的農戶是否納入易地扶貧搬遷對象？

根據省扶貧開發領導小組辦公室<關于印發《進一步做好貧困人口精準識別查漏補缺工作的實施方案》的通知(黔扶通〔2017〕38號）>有關規定，申請搬遷的建檔立卡貧困戶，本人及家庭成員在識別前擁有小轎車、大型汽車、載客機動船舶、工程機械、大型農用車輛及大型農機具等不納入易地扶貧搬遷對象。

二、關于持有營業執照申請搬遷的農戶是否納入易地扶貧搬遷對象？

1.建檔立卡貧困戶中的搬遷對象作為農民專業合作社及種養殖場法人或股東，均可納入易地扶貧搬遷對象。

2.建檔立卡貧困戶在識別后，申請對象作為早餐、小餐館、小百貨店、理發店等行業個體工商戶，均可納入易地扶貧搬遷對象。

3.建檔立卡貧困戶在識別后，申請對象作為企業法人或股東在工商部門注冊有企業但無經營活動半年以上的搬遷戶，均可納入易地扶貧搬遷對象。（需由相關部門出具證明，有行業主管部門的由行業主管部門出具證明，無行業主管部門的由縣市監局出具證明）。

以上指導意見具體由榕江縣易地扶貧搬遷指揮部辦公室解釋。指導意見若與省州易地扶貧搬遷政策沖突，以省州政策為準。

第四篇：我部召開形勢與政策課程教學研討會講解

我部召開“形勢與政策”課程教學研討會

為進一步加強我校形勢與政策課的教學管理，促進形勢與政策課的課程建設，充分發揮其育人功能，12月17 日下午，我部召開了形勢與政策課教學研討會。承擔本課程教學任務的專職教師參加了本次研討會。會議由思政部副主任宋舒主持。

宋舒副主任首先總結了本學年形勢與政策課的教學情況，對形勢與政策課程的工作體制、機制、師資隊伍建設、教學內容以及教學方法等方面進行了全面的回顧與總結，同時也就目前課程存在的問題和解決思路進行了詳細的分析和探討。要求大家進一步明確形勢政策課在高校思想政治工作中的重要地位，在教學中要堅持不懈地對學生進行正面引導，加強理想信念教育，弘揚主旋律，及時準確地回答大學生面臨的各種問題，不斷增強課程的針對性和實效性，同時要積極開展教學研究，教學與科研結合起來，互為相長。

接著，與會教師結合各自在“形勢與政策”教育教學和管理的體會與經驗暢所欲言，并就“形勢與政策”課教學形式、教學內容、考核方式以及師資隊伍、教材、資料建設等內容進行了熱烈而深入的研討，還針對如何增加課程吸引力和增強實效性等方面獻計獻策，提出了積極有效的意見和建議。

第五篇：經濟適用房政策實施過程中的問題研究

經濟適用房政策實施過程中的問題

目錄

第一章 經濟適用房政策的發展歷史...................................II

1.1經濟適用房政策的產生（1991—1997）........................................................................II 1.2經濟適用房政策的發展階段（1998—2002）................................................................II 1.3經濟適用房政策的補充與調整（2003—至今）...........................................................III 第二章 經濟適用房政策實施過程中存在的問題...........................................................III 2.1房價偏高...........................................................................................................................III 2.2銷售對象確定困難，資格審查存在漏洞.......................................................................III 2.3地理位置偏僻，物業水平低...........................................................................................IV 2.4戶型面積偏大....................................................................................................................V 2.5地方政府對經濟適用房的推行缺乏積極性....................................................................V 第三章 解決當前經濟適用房問題的建議.........................................................................VI 3.1嚴格規范價格構成，建立“經濟”的房價...................................................................VI 3.2建立合理的補貼機制.......................................................................................................VI 3.3加強銷售對象的資格審查.............................................................................................VII 3.4擴大供應渠道，增加房源.............................................................................................VII 參考文獻...................................................................................................................................VIII

I 經濟適用房政策實施過程中存在的問題

摘要

經濟適用房作為我國保障性住房的重要組成部分，是住房體制改革的產物是國家為了實現“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的社會目標而推行的一項重要的社會保障制度。從創建至今，經濟適用房在改善城鎮中低收入家庭住房環境、抑制房價過快上漲、完善住房供應結構、促進經濟發展等方面發揮了積極作用。但隨著經濟的發展，經濟適用房政策在實施過程中與預期目標產生了一定的偏差，出現了一些問題，使得經濟適用房的保障性的作用并沒有充分發揮。本文回顧了經濟適用房政策的發展過程，分析了經濟適用房政策實施過程中出現的相關問題，進而總結出了相關的解決措施，以使經濟適用房政策能夠更好地發揮作用。關鍵字：保障性住房

經濟適用房政策

中低收入家庭

第一章 經濟適用房政策的發展歷史

1.1經濟適用房政策的產生（1991—1997）

經濟適用房這個概念是隨著我國社會主義市場經濟制度的發展而出現的，旨在改善城鎮中低收入家庭的住房條件，是城鎮住房制度改革的產物。最早在1991年，國務院在《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，這是第一次提出了經濟適用房。1994年國務院頒布了《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，文件中提出“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系”，“各地人民政府要十分重視經濟適用住房的開發建設，加快解決中低收入家庭的住房問題”，這一決定正式確立了經濟適用房政策，并將其作為保障性住房體系的重要組成部分。

1.2經濟適用房政策的發展階段（1998—2002）

1998年，受當時我國經濟環境的影響，朱镕基提出“要把住宅建設作為新的經濟增長點和消費熱點”，經濟適用房建設進入一個快速發展階段。七月份，國家建設部、國家發展計劃委員會、國土資源部共同提出了《關于大力發展經濟適用房的若干意見》。同年八月，國務院頒布了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。這些文件對經濟適用房的改革內容、發展方向作出了明確規定。通知中指出“建立和完善以經濟適用房為主的住房供應體系”，這就意味著經濟適用房已經成為我國保障性住房的重要組成部分，并進入快速發展階段。

II 經濟適用房的發展歷史

1.3經濟適用房政策的補充與調整（2003—至今）

在經濟適用房制度的不斷發展推行過程中，經濟適用房并沒有達到預期的改善城鎮中低收入家庭住房環境的目的，而且在實施過程中產生了一定的偏差，出現了一些問題，因此政府不得不尋求其他更為完善的解決辦法。2003年8月國務院頒布了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，通知指出經濟適用房是保障性住房的重要組成部分以及經濟適用房的管理辦法。2007年國務院發布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經濟適用住房管理辦法》，文件對經濟適用房政策作出了調整，將對象由“城市中低收入家庭”調整為“城市低收入家庭”，對戶型也有了進一步的要求：建筑面積控制在60平方米左右，同時對申請對象的資格審查更加嚴格。2010年住建部發布了《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，該通知強調了對經濟適用房的管理。2011年國務院發布《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，文件指出“大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設”，這也意味著經濟適用房將逐步被公共租賃住房所取代。

第二章 經濟適用房政策實施過程中存在的問題

2.1房價偏高

2011年國務院發布的《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》中指出，“對經濟適用房要切實落實現行建設、買賣、經營等環節稅收優惠政策，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金”。而我國當前的商品房價格中，地價在商品房價格構成中占20%—30%，建安工程費占40%左右，市政公共設施配費用占20%—30%，各種稅費占10%—15%左右。因此經濟適用房的價格比同地段的商品房要優惠的多，但是在房價高漲的今天，雖然經濟適用房有一定的經濟性，但相對于城市中低收入家庭的購買能力，經濟適用房的價格依然偏高。

2012年起施行的《淄博市經濟適用房建設和管理辦法》中指出“經濟適用住房建設項目外基礎設施建設費用，由政府承擔”。雖然政府承擔了項目外的基礎設施費用，為經濟適用房住戶的日常生活提供了保障，但項目內的公建配套設施建設費用依然較高，開發商從利潤的角度出發，必然會把這部分費用算入建設成本，最后分攤到購房者頭上，提高房價。更有不法開發商把政府優惠減免的費用仍然計入建設費用，造成高房價，使得政府的優惠措施并未落到實處。

2.2銷售對象確定困難，資格審查存在漏洞

我省經濟適用房申請流程為：

（一）購房資格登記，申請人到戶籍所在地街道辦事處申請辦理購房資格登記。

（二）購房申請登記，已辦理經濟適用房購房

III 經濟適用房實施過程中存在的問題

資格登記的申請人在市國土資源和房屋管理局發布了經濟適用住房項目銷售公告后，應持身份證明、《經濟適用房準予資格登記通知書》到規定地點辦理購房申請登記。

（三）確定入圍名單，市住房保障機構依據已辦理購房資格登記的申請人人均住房建筑面積，按照住房困難程度進行排序，并將排序名單予以公示，公示期為5日，對經公示無異議或異議不成立的申請人，當申請人數量大于房源數量時，應當按照住房困難程度排序分別確定正式入圍名單和候補入圍名單。正式入圍申請人數量按照房源實際數量確定，候補入圍申請人數原則上按照不低于房源數量的20%確定。當人均住房建筑面積相同的申請人數量多于排序后剩余房源數量時，應通過搖號等公開方式確定入圍名單。當申請人數量少于房源數量時，全部申請人均可入圍。

（四）確定選房順序，以公開搖號方式分別確定正式入圍家庭和后部入圍家庭的選房順序號。

（五）輪候選房，市住房保障中心機構將全部入圍名單和選房順序進行公告。正式入圍申請人持身份證明在規定時間內到開發建設單位按順序選房。正式入圍申請人放棄選擇的房源，由候補入圍申請人按順序遞補選房。市住房保障機構對已選定住房的申請人出具準予購買證明，申請人據此辦理購房手續。

《經濟適用房管理辦法》中指出“經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理建設標準，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保證性質的政策性住房”。因此如何確定銷售對象是低收入家庭，是經濟適用房推行過程中的重要環節。2011年國務院頒布的《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》中規定，對購房者的資格審查主要通過民政、街道、公安等部門對申請家庭的家庭住房和經濟情況進行審核，但是具體審核指標和方法并沒有明確指出，而且在實際執行過程中，調查申請家庭經濟和住房情況往往需要掌握大量的信息花費大量費用，同時，由于目前個人資金管理、信用管理等條件不完善，隱性收入標準不明確，對申請者的核實取證難度較大，取證費用也沒有明確規定有哪一方承擔，因此審查結果并不理想。經濟適用房并沒有真正經濟了低收入家庭，反而是保障了一批高收入者的住房。

在張店區的一個經濟適用房小區中德奧林新城中，隨處可見各種價值不菲的汽車，十萬左右的轎車更是一排一排的，其中不乏豐田、帕薩特、奧迪等一些高價位的車，這難以讓人把這些豪車跟經濟適用房的保障對象低收入家庭聯系到一起。準入制度的不完善造成一批高收入家庭購買經濟適用房的現象，這種現象一方面刺激了住房市場，太高了房價，另一方面侵占了低收入家庭的住房名額，沒有達到國家保障困難家庭住房的目的。

2.3地理位置偏僻，物業水平低

我國的經濟適用房大多數建設在遠離城區的城鄉結合部或偏遠的郊區，這種地區往往征地、拆遷補償費用低，可以降低建設成本，減低房價。但是這些選址容易造成大量人員單向流動，交通壓力增大、社會環境混亂等現象。在北京，房價較低的經濟適用房（4500元每平方米）通常位于通州、昌平、豐臺等遠離市區的位置。購買經濟適用房的基本上都是中低收入家庭，對公交、社區配套設施的使用量比較大，但是偏僻的地理位置往往存在著基礎設施不配套、規劃設計不完善、治安管理不到位等問題，這一系列問題給購房者的日常生活、工作、學習帶來不便，增加居住成本，使得經濟適用房只是房價“經濟”。

2007年出臺的《經濟適用房管理辦法》中指出“經濟適用房項目可采取招

IV 經濟適用房實施過程中存在的問題

標方式選擇物業服務企業實施前期物業服務，也可以在社區居委會等機構的指導下，由居民自我管理，提供符合居住區居民基本生活需要的物業服務”。據一份調查資料顯示業主對高檔商品房小區物業評價總體較好比例達到68%，對經濟適用房小區的物業評價卻很低，總體差占33%，服務質量差占28%。經濟適用房雖然是面向城市中低收入者的，但并不能因為這樣就降低物業的服務水平，降低居民對良好的居住環境的追求，沒有完整、詳細的物業服務企業的選擇體系，容易造成物業服務企業選擇不合理，使得物業服務管理落后，會給居民生活帶來不便，同時也容易造成大家對經濟適用房小區產生“窮人區”的認同。

2.4戶型面積偏大

經濟適用房講求經濟適用，國務院出臺的《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》指出“戶型設計要堅持戶型小、功能齊、配套好、質量高、安全可靠的要求，合理布局，科學利用空間，有效滿足各項基本居住功能”。為了與中低收入家庭購買能力相適應，文件還指出“規范建設經濟適用房，建筑面積控制在60平方米以內”，以限制面積達到降低房價的目的。

然而，我國經濟適用房面積有逐年增大的趨勢。天津的“梅江”經濟適用房居住區內，竟然出現了四層半連體花園洋房，連體別墅，一般戶型為170多平方米，最高每套面積高達269平方米。呂梁市的濱河小區，公告牌顯示小區屬于經濟適用房建設項目，最大面積達174平方米，最小的也有89平方米，某些購房者在拿到房號就轉手了，因為戶型太大，房價太高，中低收入家庭難以承受，造成這種現象的主要原因是，國家出臺的《經濟適用房管理辦法》規定“房地產開發企業實施經濟適用房住房項目利潤按不高于3%核定”，這樣的利潤率，多數開發商是不愿開發的。因此，開發商便通過擴大建設規模、擴大戶型面積來吸引高收入者買房，從而達到提高利潤率的目的。

2.5地方政府對經濟適用房的推行缺乏積極性

地方政府對經濟適用房的推廣缺乏積極性是經濟適用房發展不力的重要原因，究其根本原因主要是“財政壓力”，《經濟適用房管理辦法》規定“經濟適用房建設用地以劃撥方式供應，并納入當地供應計劃，確保優先供應”，“經濟適用房建設項目免受城市基礎設施配套費等各種行政事業性基金，經濟適用房項目外基礎設施建設費用由政府承擔”。

土地資源是有限的，土地經營收入已成為個地方財政收入的重要來源，僅北京市去年一年的土地出讓金就高達1055億，而經濟適用房的用地是由劃撥方式取得用地的，不收取土地出讓金，這必然會影響地方政府的經濟收入，更有甚者加緊土地儲備，一方面是違法批地、囤地和閑置土地，另一方面為保障性住房建設提供的多是位置偏僻產區不明確的土地。同時，文件指出的地方政府要為經濟適用房的建設和經營減免各種稅費，這也會影響地方政府的經濟收入。

V 參考文獻

第三章

解決當前經濟適用房問題的建議

3.1嚴格規范價格構成，建立“經濟”的房價

雖然相對于居高不下的商品房，經濟適用房在幾個上已經有了一定的優惠，但這仍然超出了城市低收入家庭的購買能力。2011年淄博市職工年收入20947元，而淄博市的經濟適用房價格在2500元/平方米，這就意味著一個雙職工家庭要不吃不喝4年才能勉強負擔得起一套60平方米的經濟適用房，中等收入家庭尚且如此，更別談低收入家庭了。因此，大力推廣經濟適用房，要從根本上降低經濟適用房的價格。

第一，政府可以通過采用招投標的方式，引入競爭機制，選擇競爭力較強的開發企業承擔經濟適用房項目的建設，通過利用中標企業的品牌效應以及較強的經濟實力、社會影響力來降低成本，從而來達到降低房價的目的。

第二，政府應該加強監管，嚴禁開發商通過劃撥土地后閑置或改變土地用途，嚴禁開發商超標準、超規模建設，賺取非法利潤。

第三，開發商可以結合當地的基本情況通過控制經濟適用房項目建設過程中的各項費用（包括拆遷補償費、建安費、基礎設施建設費）來達到降低經濟適用房建設成本的目的。

第四，政府可以通過加大對經濟適用房的財政投入，對開發商的政策優惠，采取優惠條件減免部分行政事業收費等措施來達到有效降低經濟適用房的費用，支持經濟適用房發展到目的。

3.2建立合理的補貼機制

要實現“大庇天下寒士俱歡”的社會目標，就必須建立起一個合理的住房保障體系制度和完善的政策體系。我國現行的經濟適用房補貼政策是通過劃撥土地、減免城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金以及負擔經濟適用房項目外的基礎設施建設費用來實現的。這種補貼方式是由政府一次性將補貼發放給開發商，再由開發商在房屋銷售過程中通過降低房價的方式將補貼分配到購房者頭上。

這種補貼方式并不能保證國家實行的補貼措施真正實現到中低收入家庭身上，也不利于提高地方政府對大力推廣經濟適用房的積極性。

建立合理的補貼機制，可以通過參照國外現行制度的基礎上實行貨幣補償方式，地方政府不需要為經濟適用房項目提供劃撥土地、減免各種事業性收費和政府性收費，而是在中低收入家庭購房時直接將貨幣發放到購房者手里，這樣一方面可以增加地方政府土地出讓金，提高地方政府推行經濟適用房的積極性，另一方面，貨幣補貼可以直接發放到購房者的手上，不經過開發商這層間接關系，減少了開發商鉆政策空子的機會，同時還使購房者得到了實質性的補貼。

VI 參考文獻

3.3加強銷售對象的資格審查

我國現行的《經濟適用房管理辦法》規定“城市低收入家庭申請購買經濟適用房應同時符合下列條件：

（一）具有當地城鎮戶口，（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準，（三）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準”。這就要求各地方政府建立符合實際情況的經濟適用房準入制度，而不是按照相關規定實行“一刀切”的方法。

可以由當地政府根據當地的實際情況擬定各項資格審查指標，包括家庭人均收入、人均住房面積、家庭總資產以及各種隱形收入等。有關部門可以通過這些審查指標對申請家庭進行資格審查，其中一項不達標者不能購買。但為了避免暗箱操作，實現公開透明的辦公過程，可以由申請家庭所在街道辦事處、單位以及民政局等相關部門共同參與審查過程，并將審查結果在報刊、街道辦事處、單位進行公示，請各方代表進行監督，使審查結果更具透明化，確保購買到經濟適用房的是城市中低收入家庭。

同時，地方政府還可以建立相應的獎懲制度，對于舉報提供虛假資料的參與者，如果所提供信息屬實，可以由政府出資進行適當的獎勵，對于弄虛作假的申請者可以采取罰款或其他法制手段進行處罰。

3.4擴大供應渠道，增加房源

我國的經濟適用房需求量巨大，單靠政府自身的力量是遠遠不夠的，而且與國外相比，我國城鎮住房供應制度比較單一，主要是由開發商提供的商品房、經濟適用房以及政府提供的廉租房。為了滿足居民不斷增加的住房需求，同時為了緩解政府機構建設保障性住房的壓力，應當增加房源，擴大經濟適用房的供應渠道，從而更好地解決我國中低收入家庭的住房問題。

第一，大力發展合作建房。2007年出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定：單位集資合作建房只能由距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合城市規劃前提下，經城市人民政府批準，并利用自用土地組織實施。單位集資合作建房納入當地經濟適用房供應計劃，其建設標準、供應對象、產權關系等均按照經濟適用房的有關標準執行。合作建房不以盈利為目的，旨在解決中低收入家庭的住房問題，由參與者自行出資、自我管理，減少了政府的服務壓力。因此，合作建房在滿足居民不斷增加的住房需求方面起著積極作用。政府相關部門應該拓寬合作建房的條件規范，學習國外的相關實踐經驗，在政策上給予大力的扶持和鼓勵，在法律上給予規范，從而大力推廣合作建房，已達到保障中低收入家庭住房的目標。

第二，開放二手房市場，經濟適用房不應僅局限于新建住房，只要能滿足家庭住房條件的房子都可稱之為經濟適用房。因此，政府相關部門可以通過制定相關法律文件，依規定可用作經濟適用房的二手房的價格、面積，選擇價格便宜、面積合理的二手房作為經濟適用房。同時，先關部門加強二手房市場的開放，鼓勵中低收入家庭購買二手房，這樣既緩解了新建經濟適用房市場的壓力，又大力發展了二手房市場。

第三，鼓勵中低收入家庭自行尋找房源，由國家進行補貼

符合申請經濟適用房條件的中低收入家庭可以自行從市場上尋找有意向的VII 參考文獻

房源，由當地政府有關部門進行監督審查，認定該住房是否能夠滿足申請家庭在環境、位置、價格等方面的基本需求，但又不過于奢華，不超過中低收入家庭合理的住房標準。通過審查的房源，相關部門可以參考周邊的房價、當地的房地產價格水平以及申請家庭的人均年收入，制定合理的、符合中低收入家庭的補貼額。這一做法的優勢在于，既可以降低對新建經濟適用房的需求壓力，又可以把財政補貼一步到位的用在中低收入家庭的身上，而不用在開發商等間接部門身上浪費。同時，這一做法還具有自主性、靈活性大的特點，對城市閑置房有效利用，避免了經濟適用房居民被迫居住在城市邊緣，因周邊基礎生活設施不便而造成的生活困難等難題，更加方便了中低收入家庭的生活。

參考文獻

【1】《經濟適用房管理辦法》

【2】《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》 【3】《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》 【4】《淄博市經濟適用住房建設和管理辦法》

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