第一篇：房產抵押風險控制

房產抵押風險控制

五色土風險控制五個措施：

審慎審貸：調查借款人的身份行業、借款用途、還款能力。

科學評估：評估房地產變現能力，評估法院強制執行的法律風險。

抵押控制：五成左右，有效規避房地產價格下跌的風險。

律師監督：貸前審核，貸后訴訟和強制執行，通過法院強制拍賣抵押的房地產。

住房安置：法院對借款人強制遷出住房時，對兩套住房抵押的，留一套安置，賣另一套還債； 對一套住房抵押的，換房安置，以大換小、以近換遠，差價還債。

第二篇：房產抵押借貸操作流程及風險控制1

以個人住房設立抵押作為有關自然人之間民間借貸的擔保、抵押貸款業務流程：

1)相關法律風險提示;

2)調查抵押房產權屬狀況;

3)通過公安部全國公民身份證號碼查詢服務中心查詢借款人及其配偶、抵押人及其配偶以及擔保人等身份證明文件的真實性及有效性;

4)起草和準備房產抵押貸款合同及其他法律文件;

5)安排和見證上述合同及文件的簽署;

6)辦理公證(根據需要)及陪同辦理抵押登記手續;

7)委托人要求的其他事項。

簽約前請提供借款人、抵押人下述材料復印件或相關信息，簽約時請帶好相應原件：

1． 房地產權證或房屋所有權證，土地使用權證； 2． 借款人身份證，戶口簿；

3． 還需下列證件（借款人根據自身情況準備相應證件）

a.單身證明 戶籍所在地民政局出具至今未婚的證明 共1份

b.結婚證明 結婚證、配偶的身份證、戶口簿 共3份

c.離婚證明 戶籍所在地民政局出具離婚后至今未婚的證明 共1份

4、貸款主要條件;1

5、借款人、抵押人之通訊地址、聯系電話、傳真等;

關于個人住房抵押貸款主要風控點以及本人建議如下：

1、通過公安部全國公民身份證號碼查詢服務中心查詢借款人、抵押人及配偶的身份證真實性;(采用)

2、調查抵押房產的權屬狀況;(采用，并調查其他名下住房權屬狀況)

3、抵押房地產評估;(建議省略，應保持5成以下的抵押率)

4、抵押房地產保險;(短期貸款可省略)

5、嚴控貸款用途;(合同中可增加借款人承諾借款用途合法之條款)

6、設立還款賬戶及授權按月劃款;(應要求借款人提供放款賬戶復印件，簽署放款賬號確認文件)

7、對抵押房屋上有租賃權負擔的，要求承租人簽署放棄優先購買權的書面文件;(采用)

8、對抵押物財產共有人(即不在房產證上的房屋權利人之配偶)簽署配偶同意書;(采用)

9、對境外人士、港澳臺居民需辦理強制執行公證;(鑒于民間借貸存在一定的法律風險，建議此項)

10、對還款能力差的借款人要求另行提供保證人對該金融債權承擔連帶責任保證;(建議)

11、通過人民銀行征信系統調查借款人有無其他金融債權、逾期還款等資信瑕疵;(建議)

12、其他事項。

第三篇：有關土地、房產抵押貸款的風險提示

土地、房產抵押的風險要點提示

1、以抵押方式發生信貸業務的，發放前必須查詢抵押物權屬狀態，特別注意產權在流轉過程中出現的未批先抵押的情況（如國有改私有，未經國資委審批，但是能正常辦理抵押手續）。嚴禁接受無合法有效房屋產權證、房屋權屬存在糾紛或產權不清晰的房屋作為抵押物。

2、房地抵押時，應注意土地證、房產證使用權日期到期日與借款日期到期日不能沖突，不應出現借款未到期，土地證或房產證使用權日期已到期的現象，應注意房產證的用途與實際用途是否為一致。

3、以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，不可將土地與房產分開來進行擔保。

4、抵押手續辦理后，在發放貸款時，他項權證、土地證、房產證均需在我行入庫保管，由我行出具他項權證代保管憑證復印件與土地證、房產證代保管憑證原件；防止抵押人重復辦理抵押（民間抵押），對我行債權的形成不利影響。

5、防范抵押權實現后，未與我行形成債權，在此期間，抵押物出現法律糾紛而被保全的風險，我行客戶經理應及時掌握信息，需在貸款發放前到權利登記部門進行核查。

6、房屋類抵押物,貸款發放后，應按照主協辦雙人實地原則,至少按季對其實物狀態、價值變動、權屬變化情況進行現場核查和持續跟蹤。如遇特殊情況,應當進一步加大現場核查頻率,并針對存在的風險漏洞,提出有效的控制措施。

第四篇：房產抵押貸款的風險及防范對策

房產抵押貸款的風險及防范對策

當前，由于信用貸款、保證貸款風險相對較大，機器設備抵押貸款抵押物又難以處置變現，因此，近年來銀行發放的房產抵押貸款越來越多。房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優勢，綜合分析風險相對較小，但是，由于房產抵押貸款涉及環節較多，專業性較強，內容較復雜，如果不注意辦理中存在的風險點，不采取有效措施防范，也可能形成貸款風險，甚至造成貸款損失。

一、房產抵押貸款存在的風險

(一)租賃權對抗的風險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。

2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

(二)抵押登記權的風險

1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

2、土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。

3、登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產。

(三)土地性質引發的風險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地

上的房產埋下隱患。

2、處置費用。對于出讓土地性質的房產交易，由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費;屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。

(四)土地用途變更的風險

出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅游、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產。

(五)在建工程抵押的風險

1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，這不利于銀行處置抵押房產用于歸還貸款。

2、稅收優先權。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規定：“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。

(六)共有財產抵押的風險

根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。

(七)抵押房產評估價格的風險

目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

(八)房產處置執行難

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權處置抵押物。

二、防范房產抵押貸款風險的對策

(一)深入調查，防止“先租后抵”

銀行辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。對已經出租的房產，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現“先租后抵”問題。當然，如果出現“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先于租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。

(二)認真辦理抵押登記

銀行辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”，銀行要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。

(三)注意土地的性質和使用期限

銀行辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。

(四)加強貸后檢查，防止土地用途變更

銀行辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。

(五)對在建工程抵押貸款重點管理

由于在建工程具有特殊性，在受償權上不利于銀行，因此，銀行應適當降低在建工程抵押貸款數量;對發放的在建工程抵押貸款，銀行應進行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶設在本行，往來款項要通過本行辦理，隨時監督借款人資金使用情況。

(六)共有財產抵押要求所有財產共有人簽字

銀行在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人?財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款?只有經財產共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。

(七)銀行應培養自己的房產評估師

為準確獲得抵押房產的評估價格，銀行應主動培養自己的房產評估師，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然銀行無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度。在房產評估中介機構作出評估報告后，銀行內部的評估師應對抵押房產進行二次估價，根據自己的評估價格，按照一定的比例確定實際發放貸款的金額，掌握貸款發放的主動權。

(八)調查清楚借款人的房產數量

銀行發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應在法律糾紛解決后，根據實際情況確定是否辦理。

(九)重視借款人第一還款來源

銀行發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源，而且更重要的是重視第一還款來源;不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸后檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防范房產抵押貸款風險

第五篇：三大措施防范房產抵押擔保風險

三大措施防范房產抵押擔保風險

近幾年來，以房地產作為抵押擔保而進行的民間個人借貸日趨活躍，但由于運作不規范，其中的糾紛不斷上升。為此，房管部門昨天向市民支招，建議可采取三項措施防范房產抵押擔保風險。

第一招：訂立抵押合同，辦理抵押登記。

民間借貸的雙方當事人在借款時以住房作為抵押的，應簽訂房地產抵押合同，并到房管部門辦理抵押登記手續。僅以口頭約定或將《房屋所有權證》和《國有土地使用證》交付債權人抵押是存在很大風險的。根據《物權法》規定，抵押人和抵押權人應簽訂書面抵押合同；房地產抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記之日起生效。不辦理抵押登記，一旦發生法律糾紛，當事人的主張存在法律上的舉證困難，即便到法院訴訟，有時也很難保護自己的合法權益。第二招：第三方房產擔保，同樣要簽合同、辦登記。

如果是第三人以自己所有的房產為債務人的借款作擔保，也應簽訂房地產抵押合同，并到登記部門辦理抵押登記，待抵押登記生效后方可放款。同時，第三人為債務人提供擔保，也應要求債務人向自己提供反擔保，這樣，才能督促債務人及時還款，保障自己的住房不至于債務人的過錯而被查封凍結，強制執行。第三招：唯一住房擔保要慎重。

大部分民間借貸中的房屋抵押，均是以自己的住房(許多是唯一的住房)提供擔保，根據2005年1月1日起實行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中第六條規定，“被執行人及其所撫養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣，變賣或者抵債”。這有可能導致事前的約定、甚至債權不能實現。目前，銀行紛紛要求債務人提供第二住所證明，但對于民間借貸的當事人來說，總想在操作過程中圖省事，從而往往導致不能執行到抵押人作為擔保債務的房產。

此外，房管部門還特別提醒民間借貸當事人，一定要慎對房產抵押，抵押時要充分考慮債權實現的風險。首先，要充分考察借款人的信用；其次，要查實借款人的房屋狀況，如提供第二住房證明的最好辦理公證；第三，簽署所有的法律文件，并到房管部門辦理抵押登記手續；第四，待抵押登記生效后發放貸款，切

記不能先放款后登記。

如今，個人手中的資金越來越多，個人之間、個人與企業之間的資金借貸往往通過房地產抵押登記的形式對債務實行擔保。但由于缺乏法律觀念和對抵押登記缺乏了解，一般沒有相應書面手續，或者手續并不符合相關法律、條款不夠完善，因此對于是否存在借款、是否約定利息、是否還款、起訴是否超過法律所保護的訴訟時效、抵押登記是否有效等方面，都可能發生爭議。昨天，市房管部門相關人士介紹，在房產抵押借貸過程中，有四大方面的事項一定要注意。書面文件要寫細

發生借貸時，應盡量有明確的借貸雙方的書面文件，對于借款數額、是否存在利息、還款時間等都應做明確的約定。為保證還款，還可以約定擔保人或約定其它擔保方式；如果可能，還應該寫清借款用途，不要只簡單寫“今收到某某借款××元”，這種簡單的書面文件有時甚至對誰是借款人都無法證明。

有的債權人認為，只要持有債務人的房屋“兩證”，債務就沒有風險了。這種做法和認識是錯誤的，因為房地產抵押必須到當地房產管理部門辦理抵押登記，自抵押登記之日起抵押生效。

約定利息不能違反規定

民間借貸如果不約定利息，視為無息。如果約定利息，則要注意不得違反法律法規。最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》的有關規定，“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數)”。

借款期限要清晰

雙方可以約定還款期限，也可以不約定。未約定還款期限的，視為約定不明，按《合同法》的規定，雙方可協商。這種情況下，還款方可以隨時還款；出借方也可以隨時要求還款，但應給對方適當的時間準備。從我國現行的抵押登記和形式上看，由于以前絕大多數為金融系統作為債權人，考慮借款期限的不同，相應的貸款利息也不同，從而產生了相應的具體借款期限。

登記及訴訟時效有規定

借款糾紛的訴訟時效為2年，從權利受到侵害起計算時效。具體到借款，如果約定還款日期的，則從到期起算；未約定還款期限的，從債權人要求債務人還

款起算。根據《物權法》第二百零二條的規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期行使抵押權，未行使的人民法院不予保護。”

同時房地產抵押登記，自抵押登記之日起抵押生效。抵押期限到期后，抵押雙方應在還款后持相關材料到當地房產管理部門辦理抵押注銷。不論抵押期限是否到期，只有辦理抵押注銷登記手續，抵押權才從實體程序上予以消滅。

《房屋所有權證》和《國有土地使用證》共有人記載有未成年人的，在辦理抵押登記時，除正常受理的材料外，《借款合同》中的“用途”應明確約定為“購房”、“助學”或“醫療”等。此外，還應同時注意以下三點：

1、監護人出具承諾公證，帶上身份證和戶口本原件、復印件到登記窗口簽字(未成年人由監護人代簽)，并由工作人員核對后加蓋核對章。

2、如果未成年人與監護人不在同一戶口本上，還需要提供監護人的結婚證原件、復印件或者未成年人的出生證明原件、復印件，以此證明監護人與未成年人的監護關系。

3、《房屋所有權證》和《國有土地使用證》只要記載有未成年人的，不能辦理抵押登記為他人提供擔保。

一、中小型企業向銀行申請貸款應具備的基本條件

1、在銀行開立基本結算賬戶或一般結算戶，有一定的存款或國際結算業務；

2、營業執照經工商行政管理部門核準登記，并辦理年檢手續；

3、持有人民銀行核發的貸款卡，并辦理年檢手續；

4、有必要的組織機構、經營管理制度和財務管理制度；

5、信譽良好，具備履行合同、償還債務的能力，無不良信用記錄；

6、有固定住所和經營場所，合法經營，產品有市場、有效應；

7、能遵守國家金融法規政策及銀行有關規定。

二、中小型企業向銀行申請貸款應提供的基本資料：

1、營業執照、企業法人代碼證、稅務登記證，特殊行業需提供特殊行業經營許可證；

2、企業法定代表人的身份證復印件；

3、開戶許可證和貸款卡；

4、企業或經營者個人自有資產的權屬證明、企業有關章程或非獨資企業的各股東有關出資協議、聯營或合伙企業的合同或協議；

5、驗資報告、納稅證明、電費發票、企業在銀行結算帳戶資金流入清單、企業日均存款和貸款余額、擬作為貸款抵(質)押的財產價值證明材料等；

6、企業前3年報表(不滿3年的提供前2年或1年報表)及近期財務報表；

7、抵(質)押物權屬證書及有權處分人(包括財產公有人)同意抵(質)押的證明原件。

三、辦理中小企業信貸業務需哪些基本步驟

1、調查階段

銀行對符合上述規定的中小企業，在提供相應資料后，銀行將首先通過財務報表、納稅證明、電費發票等資料初步判斷企業的生產經營情況，并通過現場勘察核實企業提供資料的真實性。

2、評級授信階段

銀行在對企業有一定了解的基礎上，根據銀行相關業務規定，對企業進行必要的信用等級評定和授信額度的審核。其中評級是為了解決準入門檻的問題，授信是為了確定貸款的具體金額和擔保方式。

3、貸款發放階段

在信用等級和授信額度審核通過后，履行必要的核保、核押手續，落實和完善貸款發放前的合同簽訂、抵押或保證手續后發放貸款。