第一篇：步行街物業(yè)管理包括約定租金

包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等。

c）營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定。

d）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理。e）為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)。

f）承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制。?

g）投保范圍事宜。

2）“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。?

a）由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。? b）組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3）“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。?

商業(yè)步行街設(shè)立業(yè)主管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有：

指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；?

協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；

服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。?

4）“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。

商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

三、商業(yè)步行街物業(yè)管理服務(wù)的特殊性：?

1、顧客流量大?

商業(yè)步行街進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。

2、服務(wù)要求高?

商業(yè)步行街要求物業(yè)管理服務(wù)面向置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)步行街物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)******經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則?

3、管理點(diǎn)分散?

出入口分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點(diǎn)。?

4、?營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)?

顧客到商

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第二篇：步行街商鋪物業(yè)管理

步行街商鋪物業(yè)管理

步行街物業(yè)管理補(bǔ)充建議

附件一：步行街商鋪?lái)?xiàng)目的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議：

商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開(kāi)發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開(kāi)發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。

目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開(kāi)發(fā)商的頭上。1.0 商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。“分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如： 承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可）；

營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；投保范圍事宜；是否統(tǒng)一的收銀等。1.1.2 “統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻啼伣y(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。商鋪?lái)氃O(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有： 指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；

協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作； 服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0 商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn) 2.1 顧客流量大

商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全來(lái)不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。2.2 服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則。2.3 管理點(diǎn)分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。2.4 營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)

顧客到商鋪購(gòu)物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開(kāi)張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營(yíng)的凌亂感，無(wú)序經(jīng)營(yíng)的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。2.5 車輛管理難度大

來(lái)商鋪的顧客，有開(kāi)車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0 商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1 商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺(jué)沒(méi)

有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。3.1.1.1 業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2 維保服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。3.1.1.3 保安服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。3.1.1.4 保潔綠化部 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。3.1.1.5 經(jīng)營(yíng)服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理工作。4.0 商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述： 4.1 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。4.1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。4.1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō)，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一； 4.1.3 報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修；

4.1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽(tīng)取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議； 二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。4.1.5 內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。

4.2 商鋪裝修服務(wù)管理

4.2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。4.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；

對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，通常分以下幾種情況： 凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；

裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。4.2.4 裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理

在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。

4.3 商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ姡岷诘臓I(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過(guò)程與辦公項(xiàng)目類似，在此省略。4.4 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 4.4.1 商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。

4.4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐鈮Φ娜娣鬯⒀b飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營(yíng)業(yè)；

小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見(jiàn)，如修補(bǔ)面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對(duì)原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時(shí)，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對(duì)修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長(zhǎng)或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過(guò)程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個(gè)工程施工過(guò)程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.4.5 檢查監(jiān)督

維保部主管對(duì)屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。4.5 商鋪保安服務(wù)管理 4.5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突法事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場(chǎng)管理等。其管理的重點(diǎn)如下：

4.5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝置；運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對(duì)出售貴重商品及金融營(yíng)業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。在地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。商鋪主要進(jìn)出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場(chǎng)內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決問(wèn)題。對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處置防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)向上級(jí)和公安bu門報(bào)告。4.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對(duì)商品將帶來(lái)不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)置便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購(gòu)置行為；

大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場(chǎng)地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜；商鋪在逢年過(guò)節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全；商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營(yíng)業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來(lái)作案，第二天開(kāi)門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點(diǎn)、夜晚值班時(shí)要提高警惕，加強(qiáng)巡邏；對(duì)夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突法事件。商鋪入口時(shí)保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強(qiáng)，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對(duì)講機(jī)報(bào)告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)。4.5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證，另外地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬(wàn)一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。4.5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難；商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無(wú)防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。

制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開(kāi)展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。4.6 商鋪保潔服務(wù)管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等； 內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。4.6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問(wèn)題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2 商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境；商鋪的玻璃無(wú)框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理；雨大進(jìn)門處及其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。對(duì)商鋪的殺蟲(chóng)滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；對(duì)一切能利用的再生垃圾的處理。4.7 商鋪綠化服務(wù)管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。4.7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長(zhǎng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對(duì)花木修，剪整形；發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)；草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。4.7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；花卉上掛·名稱牌”，簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場(chǎng)地整潔；商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置。4.7.3 檢查督導(dǎo)

部門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在案，并追究各組長(zhǎng)責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。4.8 商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。4.8.1 租賃管理

出租方式的管理

主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1 競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；

投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目，業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。4.8.1.3 租金條款

租金制定的參考因素：要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營(yíng)狀況等。

租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤(rùn)，物業(yè)管理費(fèi)等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住＃ㄒ灿凶饨鹬胁话笾行拚母禄鹨氐模┑取?.8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；

廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等。

節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。4.8.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè)園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購(gòu)物：開(kāi)辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù)：開(kāi)辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活；辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)，開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。4.9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹(shù)立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。4.10 商鋪保險(xiǎn)管理

商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn)。

附件二：項(xiàng)目管理前期介入注意事項(xiàng)選例：

商住項(xiàng)目與一般物業(yè)在設(shè)計(jì)要求與管理方式上有較大區(qū)別。張家港商住項(xiàng)目目前正在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)此階段進(jìn)行詳盡完善的論證，管理先進(jìn)性的預(yù)見(jiàn)將對(duì)商住項(xiàng)目建成后的投入使用產(chǎn)生廣泛深遠(yuǎn)的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時(shí)又要使它富有人性化。

根據(jù)獅城怡安對(duì)項(xiàng)目日常前期介入管理的經(jīng)驗(yàn)，我們從物業(yè)管理及服務(wù)角度選擇了一些管理建議案例，僅供發(fā)展商參考指正：

1.1 商住項(xiàng)目建筑、裝修的考慮事項(xiàng)

商住項(xiàng)目的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項(xiàng)，它的設(shè)計(jì)除了考慮外觀和美學(xué)外，功能也是重要的一環(huán)。如果能夠很好地對(duì)外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進(jìn)行規(guī)劃，就會(huì)提高對(duì)物業(yè)的管理能力。1.1.1 屋 頂

屋頂應(yīng)具備洗窗吊頂設(shè)施。并制定一套適當(dāng)?shù)奈蓓敳僮靼踩芾沓绦颉９芾沓绦蚋鶕?jù)商住項(xiàng)目的用途和屋頂?shù)念愋投壬矶ㄖ啤?/p>

也可以考慮在屋頂設(shè)置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應(yīng)安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護(hù)、保養(yǎng)。1.1.2 地 面：

商住項(xiàng)目使用的建筑材料和外部建造的道路對(duì)整個(gè)場(chǎng)地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應(yīng)是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過(guò)后不平坦的地面會(huì)造成其松動(dòng)，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。1.1.3 主次道路

道路人車分流，應(yīng)實(shí)行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設(shè)想，應(yīng)對(duì)人車分流方案進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)證。

1.1.4 停車場(chǎng)減速器

項(xiàng)目停車場(chǎng)內(nèi)的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護(hù)道路，因?yàn)檐囁俾龝?huì)最低程度的減少路面的磨損。減速器應(yīng)有一定的寬度(最少30厘米)，以避免強(qiáng)烈的晃動(dòng)。

1.1.5 潮濕墻面處理

項(xiàng)目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場(chǎng)所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。

1.1.6 大廈正廳、電梯廳

大廳、電梯廳是商住項(xiàng)目的窗口，設(shè)計(jì)、施工、材料選擇方面應(yīng)十分重視，因此它比商住項(xiàng)目任何一個(gè)部分都更容易給業(yè)主、租戶留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價(jià)格。1.1.7 公共盥洗室：

高檔商住項(xiàng)目對(duì)商場(chǎng)、大廳-盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應(yīng)分開(kāi)，并清晰標(biāo)注。

從任何公共部分都不應(yīng)看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無(wú)論直接或通過(guò)鏡子反影），即使開(kāi)門也應(yīng)保證有所遮擋。1.1.8

公共電梯間

電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大1/3，以便容納等候電梯于進(jìn)出業(yè)主、租戶。電梯間照明線路應(yīng)與走道分開(kāi)，最好采用照明較高的局部照明。商住項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層電梯大廳要有通風(fēng)口，使通風(fēng)良好。（有些高級(jí)住宅標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳處往往沒(méi)有通風(fēng)）

1.1.9

各類房間裝飾

客房裝飾中應(yīng)用對(duì)比成補(bǔ)色原理，最重要是同一色彩計(jì)劃中，不要等量使用對(duì)比色，而應(yīng)以少取勝；房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調(diào)秩序原則，即地板深-墻壁中-天花淺；南向、東南向、西南向開(kāi)窗的房間因經(jīng)常受陽(yáng)光照射，入射光線成微黃的暖色調(diào)，在此條件下的客房可采用深一點(diǎn)的色調(diào)，也可用中性較淺冷色調(diào)；北向東北向、西北向開(kāi)窗的空房入射光線偏冷，常會(huì)有微蘭的光色，使用暖色調(diào)。

1.1.10

公共區(qū)域家具

公共區(qū)域家具少用皮具，建議不用皮質(zhì)沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。1.2 設(shè)備設(shè)施的考慮事項(xiàng) 1.2.1 電梯機(jī)房、監(jiān)控室

在電梯機(jī)房、監(jiān)控室設(shè)置空調(diào)設(shè)施，有利于設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，并設(shè)置專用電表計(jì)量裝置，有利于對(duì)公共能耗進(jìn)行監(jiān)控與分?jǐn)偂?.2.2 各類泵

各類泵應(yīng)獨(dú)立設(shè)置泵房，以免噪聲共振引起業(yè)戶糾紛，選擇水泵應(yīng)采用靜噪型節(jié)能水泵。

1.2.3 用智能一卡通

建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運(yùn)行模式，方便業(yè)主交費(fèi)用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)。1.2.4 設(shè)備房鑰匙

配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機(jī)電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。1.2.5 周界報(bào)警

周界報(bào)警可采用雙聯(lián)遠(yuǎn)紅外探頭，并與燈光報(bào)警連動(dòng)，確保人防、技防相結(jié)合。1.3 照明系統(tǒng)的考慮事項(xiàng) 1.3.1 照明系統(tǒng)是項(xiàng)目中最值得注意的項(xiàng)目之一。

它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進(jìn)商住項(xiàng)目舒適和安全的感覺(jué)，照明的安排不是工程設(shè)計(jì)師的工作，而是建筑師和燈光設(shè)計(jì)師以美觀為基礎(chǔ)做出的裝璜設(shè)計(jì)。在這一方面，管理者和燈光設(shè)計(jì)師有他的內(nèi)在沖突，管理者希望以簡(jiǎn)單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益(每瓦電力所產(chǎn)生的照明度)越高越好，而燈光設(shè)計(jì)師未必有這樣的想法。因此，業(yè)主必需在兩者間找出一平衡點(diǎn)，以滿足兩者的需要。照明除了大堂外，其它區(qū)域的燈具應(yīng)有一致的安排；選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過(guò)高。消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件；燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；照明的電源和線路要與動(dòng)力線路分開(kāi)，以便于整體控制；燈具的供應(yīng)商以有本地的服務(wù)站和備件庫(kù)為 主，以保證維修以及貨源；公共部位照明系統(tǒng)設(shè)置專用電表計(jì)量裝置，有利于分?jǐn)偰芎摹?/p>

1.3.2 標(biāo)準(zhǔn)燈具規(guī)范：

管理者的難點(diǎn)之一是對(duì)于成千上萬(wàn)的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標(biāo)準(zhǔn)化所有照明器具以便管理。1.3.2.1 大堂照明

燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在10種以下；盡量減少使用獨(dú)立變壓器的燈具；如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“HID”燈具；裝置固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡；大堂的燈光應(yīng)有其獨(dú)立的配電盤，以便獨(dú)立操作；燈光的控制應(yīng)同時(shí)考慮區(qū)域和交叉線路的方式；中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺(jué)。

1.3.2.2 室外照明

燈源隱蔽；光度適當(dāng)，以不耀眼為主；燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨；安全性強(qiáng)，包括不易破壞；易于控制，以便節(jié)能。路燈不易過(guò)于照亮，其亮度相等于滿月的亮度；燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設(shè)在向上和刺人眼目的位置；室外照明因涉及安全問(wèn)題，可以考慮使用低電壓的燈具；由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護(hù)。比如，所有的室外燈具都應(yīng)不易拆卸。

第三篇：物業(yè)管理合同包括哪些內(nèi)容

物業(yè)管理合同包括哪些內(nèi)容

2002-06-25 09:10:43 來(lái)源：滿堂紅作者：

1．雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會(huì)，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司；



2．管理項(xiàng)目。即接受管理的房地產(chǎn)名稱、座落位置、面積、四至界限；



3．管理內(nèi)容。包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)；



4．管理費(fèi)用。不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決定的，如停車場(chǎng)的停車費(fèi)。這些收費(fèi)，能明確的都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定；



5．雙方的權(quán)利和義務(wù)。

根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利主要有：

A、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂小區(qū)物業(yè)管理辦法。但必須經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)認(rèn)可后，管理規(guī)章才能生效。這些管理規(guī)章只在小區(qū)居民范圍內(nèi)具有約束力；

B、依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，這既是權(quán)利也是義務(wù)；C、依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用；

D、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

E、有權(quán)要求管理委員會(huì)協(xié)助。管理委員會(huì)作為房屋所有人和使用人的代表，有責(zé)任協(xié)助物業(yè)管理公司做好工作；

F、有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。比如將清掃小區(qū)銜道和清理垃圾、化糞井的專項(xiàng)工作，轉(zhuǎn)包給清潔公司等單位或人員承擔(dān)；聘請(qǐng)保安公司承擔(dān)小區(qū)治安管理工作等；G、可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

物業(yè)管理公司除享受上述權(quán)利外，也應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)：

A、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

B、接受管理委員會(huì)和小區(qū)居民的監(jiān)督；

C、重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交管理委員會(huì)審議，并經(jīng)管理委 員會(huì)認(rèn)可；

D、接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；



6．合同期限。即該合同的起止日期；



7．違約責(zé)任。雙方約定不履行或不完全履行合同時(shí)各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；



8．其他事項(xiàng)。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補(bǔ)充與終止等。

編輯：付昱

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第四篇：物業(yè)管理合同包括哪些內(nèi)容

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物業(yè)管理合同包括哪些內(nèi)容

核心提示：物業(yè)管理合同包括哪些內(nèi)容？主要包括當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況、雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法等。具體內(nèi)容由法律快車小編為您整理介紹。

物業(yè)管理合同包括以下方面：

1、當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對(duì)雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。

2、雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因?yàn)楣芾硎马?xiàng)類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營(yíng)與委托管理并重的區(qū)分。

3、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當(dāng)事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進(jìn)行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國(guó)際健康組織(WHO)對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準(zhǔn)，歸納起來(lái)有以下四點(diǎn)：

(1)火警防范，如加強(qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；

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(2)清潔維護(hù)，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；

(3)公共設(shè)施維修，水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備的定期檢查；

(4)花木整理，修剪花草樹(shù)木，隨時(shí)更換枯死的枝葉等。這四點(diǎn)基準(zhǔn)也應(yīng)該是物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)要求。

4、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價(jià)金和酬金條款是其自然的主要條款。

5、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計(jì)。

6、維修費(fèi)用的收取和使用條款。維修費(fèi)用一般獨(dú)立與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)獨(dú)立開(kāi)來(lái)，其收取方式主要由合同雙方當(dāng)事人約定一般。

7、合同的有效期限，合同的終止事項(xiàng)及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人一般不允許隨時(shí)隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

8、違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會(huì)、城建部門和相關(guān)市政部門也對(duì)其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。

9、當(dāng)事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。

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第五篇：WI-YY0601步行街商鋪?zhàn)赓U及租金管理規(guī)范

文件編號(hào)：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本狀態(tài)：A/0 步行街商鋪?zhàn)赓U及租金管理規(guī)范

1.0 開(kāi)業(yè)后商鋪調(diào)整管理規(guī)范

1.1 對(duì)于到期收租物業(yè)，必須按照商管總部的要求和格式，至少提前6個(gè)月上報(bào)租金調(diào)整報(bào)告。1.2 在步行街20%以上的商戶合同到期、或多個(gè)中小店鋪商戶總租賃面積合計(jì)大于500平米的合同到期前一年，必須進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，重新進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金測(cè)算和制訂招商方案，形成新的租賃決策文件報(bào)集團(tuán)租賃決策委員會(huì)審核批準(zhǔn)；同時(shí)進(jìn)行擬引進(jìn)商戶的初步接觸和意向洽談。

1.3 公司必須在合同到期前3個(gè)月取得獲批的租賃決策文件，并開(kāi)始著手陸續(xù)與新引進(jìn)商戶簽署合同，與繼續(xù)保留的商戶續(xù)簽租賃合同。在招商調(diào)整和合同續(xù)簽過(guò)程中不得出現(xiàn)空鋪或停業(yè)；招商調(diào)整合同審批權(quán)限和流程與開(kāi)業(yè)前招商審批流程相同（開(kāi)業(yè)后招商調(diào)整由商管總部營(yíng)運(yùn)中心審核）。

1.4 步行街20%以下商戶合同到期或多個(gè)中小店鋪商戶總租賃面積小于500平米的合同到期前3個(gè)月，組織重新測(cè)算租金和招商政策后報(bào)商管總部總經(jīng)理和分管副總裁批準(zhǔn)后，方能進(jìn)行招商調(diào)整和合同續(xù)簽。

1.5 在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中或整體合同期內(nèi)單個(gè)商鋪調(diào)整的，新引進(jìn)商戶合同租賃期不得超過(guò)原商戶的合同租賃期。公司在上報(bào)招商調(diào)整申請(qǐng)時(shí)必須一同上報(bào)商戶調(diào)整后的租金增減對(duì)比表。調(diào)整后租金收益高于集團(tuán)下達(dá)指標(biāo)的，由商管總部總經(jīng)理審批；調(diào)整后租金收益低于原商戶的經(jīng)商管總部總經(jīng)理審批后報(bào)集團(tuán)分管副總裁批準(zhǔn)；調(diào)整后租金收益低于集團(tuán)下達(dá)指標(biāo)經(jīng)商管總部總經(jīng)理審批后，報(bào)集團(tuán)分管副總裁、總裁批準(zhǔn)。

1.6 在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中商戶主動(dòng)解約提前退租的，公司必須嚴(yán)格按集團(tuán)制度及租賃合同約定執(zhí)行商戶退場(chǎng)手續(xù)，按照合同約定，在新商戶沒(méi)有進(jìn)場(chǎng)前原商戶必須繼續(xù)經(jīng)營(yíng)不得提前退場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)期間租金和物業(yè)管理費(fèi)繼續(xù)繳納。合同履約保證金（押金）不予返還，商品質(zhì)量保證金在合同終止可以根據(jù)合同約定給予退還。商戶主動(dòng)解除合同的審批流程為：公司審批完畢——商管總部營(yíng)運(yùn)中心——租費(fèi)部——財(cái)務(wù)部——商管總部總經(jīng)理。

1.7 根據(jù)合同約定，商戶每月連續(xù)在同類銷售排名均在最后三名或出現(xiàn)欠租欠費(fèi)情況時(shí)，商管公司有權(quán)提出主動(dòng)調(diào)整提前終止合同，清退商戶。公司主動(dòng)提出清退前必須有該商戶詳細(xì)經(jīng)營(yíng)情況分析和擬新引進(jìn)商戶經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)分析報(bào)告報(bào)商管總部營(yíng)運(yùn)中心、租費(fèi)部、總經(jīng)理審批同意后，方可提前1個(gè)月通知商戶準(zhǔn)備退場(chǎng)，同時(shí)通知擬新引進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)。對(duì)于公司主動(dòng)提出清退調(diào)整的，根據(jù)合同約定履約保證金及商品質(zhì)量保證金抵扣商戶相關(guān)費(fèi)用后可以退還，退還審批流程同上。

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文件編號(hào)：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本狀態(tài)：A/0 1.8 享受優(yōu)惠政策情況下的招商調(diào)整

無(wú)論商戶提出解約或公司主動(dòng)調(diào)整清退，若退場(chǎng)前正享受優(yōu)惠政策的，必須按租賃合同約定給予扣除和償還，否則不予退場(chǎng)。履約保證金及商品質(zhì)量保證金不足以抵扣的，商戶補(bǔ)齊應(yīng)交款項(xiàng)后方可退場(chǎng)。

1.9 免租裝修期：廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的招商調(diào)整原則上不設(shè)免租裝修期，若因特殊情況需要給予新商戶免租裝修期免除的，免租期間的租金和物業(yè)管理費(fèi)損失由原商戶合同履約保證金彌補(bǔ)；如當(dāng)年集團(tuán)有租金扶持政策，也可從新商戶租金扶持政策中調(diào)整。

1.10 租金減免：在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，商戶因故提出租金減免時(shí)，公司須上報(bào)至商管總部營(yíng)運(yùn)中心和租費(fèi)部審核，并報(bào)商管總部分管副總和總經(jīng)理批準(zhǔn)。租金減免后，商鋪實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)低于集團(tuán)下達(dá)招商指標(biāo)的還必須報(bào)集團(tuán)主管副總裁和分管財(cái)務(wù)的副總裁批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)后公司須與商戶簽署補(bǔ)充協(xié)議并更新租金收繳臺(tái)帳，將補(bǔ)充協(xié)議、租金收繳臺(tái)帳及簽批流程文件報(bào)送至租費(fèi)部備案。

1.11空鋪管理：公司必須嚴(yán)格控制空鋪率不得超過(guò)步行街總面積的1.5%，商鋪空置時(shí)間不得超過(guò)30天；每月5號(hào)前上報(bào)上月空鋪情況。

2.0 主力店的調(diào)整

主力店的調(diào)整由公司上報(bào)至商管總部租費(fèi)部，商管總部租費(fèi)部提交至商管總部營(yíng)運(yùn)中心完成招商調(diào)整或續(xù)約。

3.0 租金管理

3.1 建立租金臺(tái)帳

3.1.1 步行街招商結(jié)束后1個(gè)月內(nèi)，公司必須根據(jù)租賃合同信息建立《租賃合同臺(tái)賬》，內(nèi)容包括：品牌、面積、商管總部下達(dá)的租金指標(biāo)、合同標(biāo)準(zhǔn)租金（單價(jià)）、合同月租金額、保證金、進(jìn)場(chǎng)日、免租期、計(jì)租日、租期、優(yōu)惠政策、租金支付時(shí)間等信息；由公司招商副總、財(cái)務(wù)副總或經(jīng)理、總經(jīng)理，商管總部招商中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同簽署。

3.1.2 公司必須根據(jù)《租賃合同臺(tái)賬》，建立《租金收繳臺(tái)賬》，內(nèi)容除合同臺(tái)賬相關(guān)內(nèi)容外，還包括：租金的本月應(yīng)收、本月實(shí)收、本月欠收、累計(jì)應(yīng)收、累計(jì)實(shí)收和累計(jì)欠收、收繳率等，租金收繳臺(tái)賬須經(jīng)當(dāng)?shù)毓矩?cái)務(wù)部審核，報(bào)公司租費(fèi)部復(fù)核；

3.1.3 公司必須建立步行街商戶業(yè)務(wù)聯(lián)系人臺(tái)賬，明確聯(lián)系人、辦公電話、手機(jī)、傳真、注冊(cè)地址等信息，并根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)更新、歸檔。

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文件編號(hào)：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本狀態(tài)：A/0 3.1.4 公司應(yīng)嚴(yán)格按租費(fèi)部確認(rèn)的臺(tái)賬完成收租工作。租費(fèi)部將結(jié)合目標(biāo)責(zé)任制的管理指標(biāo)，不定期對(duì)公司的租金收繳臺(tái)賬進(jìn)行檢查、稽核。

3.2 租金的收繳

3.2.1 公司依據(jù)《商鋪?zhàn)赓U合同》和進(jìn)場(chǎng)確認(rèn)書，與步行街商戶確定起始計(jì)租日，以及首期應(yīng)付租金的支付時(shí)間。

3.2.2 營(yíng)運(yùn)部按照《租賃合同》約定，確定租金標(biāo)準(zhǔn)，或按照《租賃合同》約定向抽成計(jì)租的步行街商鋪索取營(yíng)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，確認(rèn)當(dāng)期應(yīng)收租金額。

3.2.3 財(cái)務(wù)部審核應(yīng)收租金額，由營(yíng)運(yùn)部于繳租日前五個(gè)工作日向步行街商戶送達(dá)《租金、物業(yè)管理費(fèi)繳納通知書》，明確租金支付金額和支付時(shí)間，以及租金支付賬戶，并請(qǐng)步行街商戶簽收確認(rèn)，歸檔保留原始文件。

3.3 租金賬戶的管理

公司應(yīng)在基本戶所在銀行分支機(jī)構(gòu)開(kāi)立專用賬戶用于存儲(chǔ)步行街商鋪?zhàn)饨鸺氨ＷC金。公司應(yīng)定期將收到的步行街商鋪?zhàn)饨鸷捅ＷC金凈額劃轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司開(kāi)設(shè)的租金專戶中。劃轉(zhuǎn)前完成公司內(nèi)部審批流程即可。

3.4 租賃發(fā)票的開(kāi)具

3.4.1 財(cái)務(wù)部協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司財(cái)務(wù)部，取得由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司提供的加蓋財(cái)務(wù)專用章或發(fā)票專用章的空白發(fā)票，按《租賃合同》約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)向步行街商戶開(kāi)具租賃發(fā)票，并由收租經(jīng)辦人員提交至步行街商戶。

3.4.2 財(cái)務(wù)部在收款和開(kāi)票過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《貨幣資金管理制度》，開(kāi)票和收款要嚴(yán)格分開(kāi)，不得由一人完成。并定期與項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部核對(duì)發(fā)票存根和實(shí)收租金。

3.5 保證金的管理

公司收租責(zé)任部門負(fù)責(zé)步行街商戶的保證金催繳工作。步行街商戶保證金的退還或沒(méi)收，須由財(cái)務(wù)部發(fā)起審批流程，經(jīng)商管總部及領(lǐng)導(dǎo)審批后，方可執(zhí)行。

3.6 欠租的處理

3.6.1 在送達(dá)《租金、物業(yè)管理費(fèi)繳納通知書》后，租金未按租賃合同約定時(shí)間足額到賬，收租責(zé)任人員應(yīng)及時(shí)與步行街商戶溝通，落實(shí)原因。在確認(rèn)租金因步行街商戶原因未到帳后，應(yīng)立即送發(fā)《欠租（欠費(fèi)）通知書》，并在通知書中明確拖欠租金金額及應(yīng)付滯納金的標(biāo)準(zhǔn)和繳納時(shí)限。

3.6.2 在《欠租（欠費(fèi)）通知書》送達(dá)五個(gè)工作日后，步行街商戶仍未繳納租金和滯納金，又無(wú)合同約定的制約租金收繳等業(yè)主方和管理方原因的，應(yīng)及時(shí)發(fā)出《欠租（欠費(fèi)）催繳通知書》限

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文件編號(hào)：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本狀態(tài)：A/0 期繳納欠租和滯納金。同時(shí)向營(yíng)運(yùn)部門提出預(yù)警，通知其對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)情況和承租能力進(jìn)行分析； 若商戶逾期未繳納租金的，根據(jù)集團(tuán)制度規(guī)定，在取得集團(tuán)法務(wù)部意見(jiàn)后，公司可準(zhǔn)備依據(jù)合同約定實(shí)施清退或準(zhǔn)備采取法律手段清繳拖欠的租金。

3.6.3 需要采取法律手段清繳租金時(shí)，公司應(yīng)提前將擬采取的方案上報(bào)商管總部及集團(tuán)法律事務(wù)部，經(jīng)集團(tuán)法律事務(wù)部評(píng)估法律風(fēng)險(xiǎn)，并經(jīng)集團(tuán)分管副總裁批準(zhǔn)后方可實(shí)施，商管總部跟進(jìn)法律處理過(guò)程直至問(wèn)題解決。

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