第一篇：趙某訴羅某房屋買賣合同糾紛案律師港灣案例分析（定稿）

趙某訴羅某房屋買賣合同糾紛案

案情：

羅某、龐某系夫妻關系。2006年8月21日，羅某(甲方)與趙某(乙方)簽訂房屋轉讓協議書一份：甲方自愿將職工宿舍住宅一套(14層西南戶，建筑面積135.4平方米)轉讓給乙方。由乙方支付該住宅所有集資費用(含房款和所有配套設施集資費)，甲方不承擔由本房屋產生的任何費用；乙方以甲方名義辦理一切購房手續，直至房屋過戶完成；該房屋所有權、決：駁回上訴，維持原判。

點評：

本案為確認之訴，屬于無房產證的單位內部開發房買賣合同效力認定的問題。羅某合法享有單位內部的購房資格，可以以低于市場價的價格購買房產，具有財產利益性，屬于合同標的中的無形財產權利。羅某與趙某簽訂協議，名為“房屋轉讓協議”，實為“購房資格轉讓協議”，雙方意思表示真實，合同內容合法有效。從該協議內容可以看出，被告將其對系爭房屋所有權的期待權轉讓給原告，并由原告承擔向出賣人支付價款的義務，原告享有了在支付全部價款后，取得房屋所有權的權利。根據《民法通則》第七十二條第二款及其解釋、《合同法》第一百三十三條及其解釋的規定，只要在履行期限屆滿時出賣人能夠移轉買賣物的所有權，就達到了買賣合同的目的，無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有買賣物的所有權。因此，房屋轉讓協議書應當視為當事人有權處分的合同看待。

對于單位規定“單位職工不得私下轉讓牟利”，這屬于單位與職工之間的相對性約定，不能對第三人產生效力，被告應依照協議轉讓其購房資格，原告在交付房款后，取得房屋所有權。而對于被告方暫無法辦理房屋所有權證的問題，《城市房地產管理法》第三十七條雖然規定了未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，但這僅僅是對物權行為的限制，而非對債權行為的限制。房屋買賣被分為兩道程序，一是簽訂房屋買賣合同，債的關系發生，雙

第二篇：律師港灣整理房屋買賣合同案件

因房產新政導致房屋買賣合同無法履行應當認定為系基于不可歸責于當事人的原因

【案情】2011年1月16日，被告趙某（甲方）與原告江某（乙方）、某房產經紀公司（丙方）簽訂《房地產買賣中介合同》，約定：江某向趙某購買房屋一套，并約定了房屋總價、定金、中介費的數額及支付時間等。合同簽訂后，江某向趙某支付了定金10公司支付了居間費用15000元。2月19日，《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》2房。3月2日，金10萬元。

96000元。2011年5月元。該案經本院多次調解，均未果。法院經審14000元。

國家出臺房產新政是為了規范房地產市場上的各種不理智行為，這種政策的出臺系不可歸責于買賣雙方當事人的客觀情況。若因房產新政致已經訂立的合同事實上無法履行，買方要求賣方退還已收房款，符合情理，應予支持。若賣方在交易過程中確有損失，也可視情由買賣雙方分擔該筆損失。關于居間合同關系，因房產新政導致此

項交易最終無法進行，居間人已經收到的居間報酬理應退還江某，但居間人支出的合理費用應當由江某承擔，因此，法院在判決時充分考慮到經紀公司已經提供的服務，對應當退還的居間費用適當酌減，有效維護了購房者和經紀公司雙方的合法權益。

第三篇：李某某訴張某某房屋買賣合同糾紛案

李某某訴張某某房屋買賣合同糾紛案

問題提示：農村居民因土地征用而成為非農戶口，仍生活在農村的，其在農村購房行為是否

有效?

【要點提示】

農村居民因土地征用而成為非農業人口，仍生活在農村的，其在農村的購房行為不應視為城鎮居民購買農村住宅，在購買宅基地問題上可以享有農民待遇，買賣合同有效。“農村居民一戶只能擁有一處宅基地”是對農村居民申請宅基地的限制性規定，但并不限制農村居民通過買受、承租方式取得宅基地，但不得違反法律、法規規定的最高限度。【案情】

原告：李某某。

被告：張某某。

一審人民法院經審理查明：原告李某某系某市某區甲鎮一村村民，被告張某某系某市某區乙街道二村人，因土地征用原因，于2003年1月14日由農業戶口轉為居民戶口。2003年10月13日，原、被告簽訂賣屋契約，由原告將其坐落于某市某區甲一村的二層樓房一間(使用權面積62．4平方米)，以22280元的價格出賣給被告。原、被告簽訂賣屋契約后，被告已付清該款，原告亦將土地證交給被告，但未辦理過戶手續。另查明被告在乙村有宅基地一間(用地面積53．1平方米，其中建筑面積38．5平方米)。原告訴稱：原、被告于2003年10月13日簽訂《賣屋契約》一份，約定原告將其所有的坐落于某市某區某鎮一村的二層樓房一間以22280元的價格出賣給被告。協議簽訂后被告已全額付款，原告亦將《集體土地使用證》交于被告，但未辦理過戶手續。根據國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地裝讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”而被告系居民戶口，故該房屋買賣違反法律、行政法規的強制性規定，現要求被告立即返還坐落于某市某區某鎮一村的二層樓房一間，原告愿將賣房價款全額返還并賠償被告合理損失。審理中，原告變更訴訟請求為要求確認原、被告雙方簽訂的《賣屋契約》無效；被告立即返還坐落于某市某區某鎮一村的二層樓房一問，原告愿返還價款22280元，并賠償被告雙倍利息損失

11229.12元。

被告辯稱：對原告陳述的原告將其所有的坐落于某市某區某鎮一村的二層樓房一間以22280元的價格出賣給被告，被告已全額付款的事實無異議，但認為被告系因土地征用原因由農業戶口改為居民戶口，在購買宅基地問題上可以享受農民待遇。故原、被告之間的房屋買賣協議合法有效，并未違反法律、行政法規的強制性規定，且原告所在村委會當時也同意

雙方的買賣行為，按政策可以辦理過戶手續，未過戶系原告怠于履行協助過戶義務所致，故

請求駁回原告的訴訟請求。【審判】

一審人民法院認為，原告屬農業戶口，但因土地征用而由農業戶口轉為居民戶口，全村農民集體轉為非農業戶口，若需購房，應按農業戶口處理，故被告張某某可按農業戶口享受購房條件。張某某雖原有宅基地，但購入訟爭房屋后，其面積并未超過《某市宅基地管理辦法》確定的高限標準，故原、被告簽訂的賣屋契約有效，被告亦已履行付款義務，原告主張無效系屬理解偏頗，亦有違誠信。故原告的訴訟請求本院不予支持。綜上，一審判決：駁回

原告李某某的訴訟請求。

一審宣判后，原告李某某不服提出上訴。上訴請求：撤銷原判，改判支持上訴人訴訟請求。事實和理由：原判適用法律錯誤。根據我國《土地管理法》的規定，宅基地屬于農民集體所有，是禁止買賣的。國務院辦公廳1999年頒布《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規定，農民的住宅不得向城市居民出售。退一步講，被上訴人就算按農業戶口的情況來看待，被上訴人的買屋行為也是違反了我國《土地管理法》“一戶一宅”的規定。本案所

涉賣屋契約違反了法律、法規的強制性規定，應當認定無效。

二審人民法院認為，對原審法院認定的事實予以確認。當事人行使權利，履行義務應當遵循誠實信用原則，依法訂立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案雙方當事人簽訂的《賣屋契約》系雙方當事人真實意思表示。張某某系農村居民，后雖因土地征用而成為非農業人口，但其仍生活在農村，故對其在農村的購房行為不能視為城鎮居民購買農村住宅。而《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定的“農村居民一戶只能擁有一處宅基地”是對農村居民申請宅基地的限制性規定，但并不限制農村居民通過買受、承租方式取得住房。因此，訟爭《賣屋契約》并不違反法律、行政法規的強制性規定，屬于有效合同。李某某主張《賣屋契約》違法，缺乏法律依據，理由不能成立。雙方當事人在契約簽訂后，房屋已實際交付，現李某某起訴主張合同無效，要求返還房屋，顯然有違誠實信用原則，本院不予支持。綜上，上訴人的上訴請求及理由，缺乏事實和法律依據，不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判

決：駁回上訴，維持原判。【評析】

關于本案的爭議焦點有：

(1)因土地征用關系而村改居，全村農民集體轉為非農業戶口的，若需購買農村房屋，是否

可以仍然按農業戶口處理，其買賣合同是否有效。

(2)“農村居民一戶只能擁有一處宅基地”，是農村居民申請宅基地的限制性規定，若農村

居民通過買受、承租方式取得住房和宅基地，是否也受此條法規的限制。

對于本案有幾種爭議觀點：

第一種觀點認為：

(1)本案被告雖然原先是農民，但因為土地被征用，由農民轉為居民，買房時，其身份已變為城鎮居民。而根據國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定：“農村的住宅不得向城市居民出售”及2004年國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》》中“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的規定，被告向原告購買房屋實際為違反了國務院的規章規定，因而，原、被告所簽訂的《買賣契約》無效，被告應將該房屋歸還原告；(2)另外根據查明的事實，被告在另一村也有宅基地，而根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規定“農村居民一戶只能擁有一處宅基地”，所以被告的買屋行為顯然已經違反了土地管理法“一戶一宅”的規定，所以買賣行為應該認定為無效行

為。

第二種觀點認為，主體條件和“一戶一宅”標準不影響買賣合同效力合同的效力的判斷應以法律規定的合同有效要件為標準。可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規的強制性規定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規范性文件的強制性規定，也不能據此認定合同無效。雖然《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定“農村房屋不得向城市居民出售。”但其發文機關是國務院辦公廳，并非行政法規，不能作為判斷合同效力的依據；而《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”并未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三條規定：“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”其立法目的是為限制農村集體土地用于非農業建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬于農村建設用地的性質。故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標準，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批準并辦理了過戶登記手續的，應繼續履行；經過有關組織或部門批準但未辦理過戶登記手續的，可責令補辦；未經批準而無法辦理過戶登記手續的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。而本案中，在合同有效的前提下，相關的村經濟合作社及有關組織是同意批準并辦理過戶手續的，只是原告不予以配合，使得

過戶手續一直未辦理成功，因此，原告的主張顯然是不能支持的。

第三種觀點認為：(1)買房時被告的身份雖然為居民，但其是因為土地被征用而農轉非的，這與一般的城鎮居民是有本質區別的，而且被告在失地以后也是一直生活中農村的，所以在購買農村房屋這件事上，他們應該是有權利購買農村的房屋及宅基地的，不能簡單地等同于城鎮居民購買農村住宅。(2)被告的買房行為也并沒有違反《土地管理法》，《土地管理法》規定的“一戶一宅”原則，因為法律并沒有禁止宅基的轉讓，只是對主體條件有限制，同時只要其“其宅基地的面積不超過省、自治區、直轄市規定的標準”，而本案中，被告購得所爭議的房子后，其宅基地面積并沒有超過《某市宅基地管理辦法》中所規定的高限標準，所以其購房行為有效。(3)原、被告雙方依法訂立合同，應該遵守誠實信用原則，在雙方當事人契約簽訂后，房屋已實際交付情況下，由于如今的房屋漲價等因素，原告再主張合同無

效，顯然是違背誠實信用的交易原則。

顯然，一審、二審的法官是支持第三種觀點的。

筆者認為，對于城鎮居民購買農村房屋的合同效力不能一概而論，還是應該根據不同的情況，具體加以分析。原則上城鎮居民購買農村房屋的合同效力應認定無效。第二種觀點認為，由于國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》只屬于部門規章，與《合同法》中合同的效力應以法律為依據的規定不符，所以，不能以規章來認定合同的效力，合同應有效。這種論斷實際上在《物權法》實施后，已基本站不穩腳了。因為《物權法》第一百五十三條明確規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關規定”，這里將“法律”和“國家有關規定”以并列的方式列明，可推斷該條中的國家有關規定不僅僅是指國家法律規定，也包括國家行政法規和國家行政規章，所以上述的《規定》和《決定》對于宅基地的規定，可以作為認定合同效力的依據，原則上城鎮居民購買農村房屋的合同應

認定為無效。

那么，在此基礎上，如果原農村居民因土地征用而成為非農業人口，其購買農村房屋的效力是否也仍與其他城鎮居民一概而論呢?這里我們還是要了解宅基地的其本身的特殊性，農村的宅基地使用權是集體經濟組織成員應有的權利，與特定的身份相連，即其使用權是特定的農村居民，即本村以外的人員不能申請并取得宅基的，最重要的是農村宅基地的使用權具有福利性，即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的，或者說只交納很少的費用。所以我們不難發現，法律法規之所以對宅基地的買賣以特別的規定，其根本的原因，就是對農民的一個居住權利的保障。我國不同于其他國家，我國是一個擁有八億農民的大國，如果農民的居住沒有了保障，那么對社會造成的影響將是不可估量的，所以這樣的規定也是國情發

展的必要。但現在問題是，有這樣的一個群體，他們原先是農民，但在城鎮化建設中，他們失去了土地，他們成了“居民”，而這群“居民”中的大多數又仍生活在農村，對于他們購買宅基地的行為還是以城鎮居民為標準一刀切嗎?筆者這里較為贊同的是上述第三種觀點，應對這群居民區別對待。因為這些“居民”事實上就是“失地農民”，是國家為了對失地農民的利益予以更好的保障，將其納入城鎮居民范疇，以便他們能夠在失去賴以生存的土地后，享受到城鎮居民同等的社會保障。但是這并不等于他們完全失去了農民所享有的權利，他們本質上還是“農民”，且多數的失地農民也是繼續生活在農村的，所以在失地以前農民所享有的權利，他們也應該繼續享有，這樣才是對這些失地農民的利益真正的保障。所以在這種

情況下，合同可以認定有效。

對于本案而言，還有一個問題是被告是否違反了“一戶一宅”的原則，同為《土地管理法》第六十二條第四款的規定是“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”可見，宅基地是可以買賣轉讓的，只是對農村居民申請宅基地有限制性規定，所以。對基于合法原因(讓與、繼承)而取得宅基地的，可作變通處理，也就是說法律并不限制農村居民通過買受、承租方式限得住房，只要“其宅基地的面積不超過省、自治區、直轄市規定的標準”

即可，案例中的被告也正是符合廠這一點，所以其買賣行為有效。

第四篇：XXX訴XX房屋買賣合同糾紛案

XXX訴XXX房屋買賣合同糾紛案

承辦律師江蘇道多律師事務所律師 朱亮亮

【成功案例入選理由】 通過對當事人正確和必要的訴訟指導，引導當事人依法維權成功。

【基本案情】 甲作為房屋的出賣人，要求乙支付剩余的房屋尾款。但是乙認為，自己在接受甲交付的房屋以后，發現房屋存在房屋墻面滲水開裂等問題，表示不愿意支付剩余房款。為此，甲向法院起訴乙，要求乙支付剩余房款。

【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認為，房屋買賣合同生效以后，甲方已經交付了房屋，乙方拒付剩余房款，從法律形式上看，是不合法也不合理的。但是，通過乙和我們咨詢的內容，我們發現，乙所述自己在接受甲交付的房屋以后，發現房屋存在房屋墻面滲水開裂等方面的問題，并不是我們通常理解的屬于房屋合理瑕疵范圍的滲水開裂。因此，我們建議乙在法院要充分處理好這個問題。這樣，乙才能扭轉陷自己于不義、不利的法律形式，先爭取法院的理解，然后再爭取法院的支持。

承辦本案的朱亮亮律師在深入的分析了乙不支付剩余房款的理由后認為，乙提出自己在接受甲交付的房屋以后，發現房屋存在房屋墻面滲水開裂等問題，表示不愿意支付剩余房款的觀點，存在表達上語義不清楚的問題。乙這樣表述問題，是很可能讓乙從進入訴訟程序那一刻起，就會給人一種拿了別人的房子找理由胡攪蠻纏想不付款的印象。這樣的印象無疑是會讓乙自己陷于不利的訴訟氣氛之中的。因此，朱亮亮律師認為，乙這樣表述問題的真實意思應該是為了表達這樣的內容，即因為甲交付的房屋存在非合理瑕疵范圍的滲水開裂現象，因此，甲沒有交付符合房屋買賣合同約定品質的房屋。如果甲能交付符合房屋買賣合同約定品

質的房屋，乙支付剩余房款應該是沒有問題的。乙所以不支付剩余房款，是因為這些非合理瑕疵范圍的滲水開裂現象沒有在甲、乙之間得到解決。換言之，即乙不支付剩余房款不是目的，而是促使甲、乙配合起來解決房屋存在非合理瑕疵范圍滲水開裂現象的手段。乙認為朱亮亮律師的表述，完全代表了自己內心的想法。

在與乙取得一致的意見以后，朱亮亮律師對乙進行了必要的訴訟指導，朱亮亮律師認為，依法維權就是依法處理問題。依法處理問題，就要按照法律規定的程序和要求辦事、辦案。在甲已經向法院起訴、提出明確獨立的訴求的情況下，乙即使把自己上述意見表達的再清楚，也存在一個問題。那就是乙的陳述所導致的法律結論，并不能導致法院判決乙不支付剩余房款。根據自己和乙取得的一致意見，乙需要自己的陳述，依法表達為明確的訴訟而達到吞并甚至消滅甲訴求之目的。為此，在取得乙的進一步授權以后，朱亮亮律師依法為乙提起了反訴。

提起反訴以后，朱亮亮律師對該房屋的現狀進行了拍照取證、向房屋鑒定機構進行了咨詢并向法院提交了這些證據，申請法官到現場對房屋進行了勘驗。同時，還在房屋鑒定機構的協助下對合理維修該房屋的方案和費用進行了評估。

因為朱亮亮律師依法為乙提起了反訴，法院正視了乙的訴求，整合甲提起的本訴以及乙提起的反訴，針對全案進行了調解。甲、乙雙方達成了和解協議。

【裁判結果】 剩余房款的45%，甲不再主張權利，由乙自己對房屋瑕疵進行整修。剩余房款的55%，乙分二次向甲支付。

第五篇：XXX、XX訴X公司房屋買賣合同糾紛案

XXX、XX訴X公司房屋買賣合同糾紛案

承辦律師江蘇道多律師事務所律師 李丹丹 杜東輝

【成功案例入選理由】 深入細致的工作，奠定當事人依法維權牢固的維權基礎。

【基本案情】 甲、乙與開發商丙公司簽訂了《商品房買賣合同》，后丙公司又采取售后包租的方式以丁公司的名義同甲、乙簽訂《商鋪委托經營管理合同》。后丙公司違約逾期交房，甲、乙欲解除《商品房買賣合同》，要求丙公司返還購房款并支付違約金。因為此時甲、乙已經與丁之間存在《商鋪委托經營管理合同》，所以，甲、乙擔心與丙解除《商品房買賣合同》以后，自己會無法履行與丁之間《商鋪委托經營管理合同》，對丁公司承擔違約責任。為此，甲、乙來我們這里咨詢應該如何依法處理自己遇到的問題，才能依法實現自己要求退房之法律目的。

【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認為，丙以丁的名義采取包租方式預售商品房的行為是違法的。在這一違法事實存在的情況下，甲、乙與丁之間簽訂的《商鋪委托經營管理合同》也是違法和無效的。因此，甲、乙可以依法維權。

根據以上分析意見，我們律師認為，甲、乙要依法實現自己的訴求，我們必須鎖定丙以丁的名義，采取包租方式預售商品房這一違法行為。否則，甲、乙退房的訴求雖然可以依法得到滿足，但是，甲、乙已經與丁之間存在《商鋪委托經營管理合同》，可能會成為甲、乙與丁之間發生法律糾紛的隱患。因此，鎖定丙以丁的名義，采取包租方式預售商品房這一行為是我們律師的工作重點。為此，承辦本案的李丹丹、杜東輝律師，圍繞我們的工作重點，開展了以下工作：

1、首先根據甲、乙與丙公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，準備充足的證據，以達到可以依法認定由于丙存在違約行為，甲、乙提出退房，符合甲、乙與丙之間合同內容約定這一事實之目的；

2、通過查詢工商檔案、錄音、拍照等深入、細致的調查工作，以合法證據的形式證明了丙存在以丁的名義采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房這一事實。

3、在上述工作準備就緒情況下，李丹丹、杜東輝律師依法作為甲、乙的訴訟代理人，向法院遞交了民事訴訟狀，啟動了依法維護甲、乙合法權益的訴訟活動。

訴訟過程中，丙提出，雖然自己逾期交房，但是，甲、乙根據《商鋪委托經營管理合同》應獲得的房屋租金，丁仍按照甲、乙與丙簽訂的《商品房買賣合同》約定的交房日開始支付。所以，自己雖然違約但并未給甲、乙造成損失，表示不愿意解除甲、乙與丙三方簽訂的《商品房買賣合同》。

對此，李丹丹、杜東輝律師提出，丙以丁的名義采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，這一行為是違法的。違法的合同是不能因為合同一方當事人的既得利益得到實現而演變為合法合同的。

在李丹丹、杜東輝律師認真履行律師代理職能的情況下，丙表示同意在法院的調解下，尊重甲、乙的訴求。本案在法院的調解下，得到圓滿解決。

【裁判結果】 經甲、乙、丙協商一致，甲、乙與丙簽訂的《商品房買賣合同》解除。丙將甲、乙支付的購房款退還甲、乙。丙保證，若甲、乙被丁追究違約責任，由丙負責解決并承擔因此產生的所有法律后果。