第一篇：收房流程

收房流程

一、審查有關(guān)證件作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同中有明確約定，一般合同約定以該房屋取得建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。如果沒有《竣工備案驗收表》，作為購房者一般可以拒絕收房。此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實測表等，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權(quán)利。

二、審查交房費(fèi)用A、房屋價款結(jié)算：對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。

B、物業(yè)管理費(fèi)用：購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。C、公共維修基金：公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

三、審查房屋的質(zhì)量驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗房。建議審查房屋的質(zhì)量應(yīng)做以下準(zhǔn)備 ：

1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。

2、紙、筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題以免遺忘。

3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。

4、扁型三插頭小電器一個，插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。

5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否符合開發(fā)商當(dāng)初的承諾。

6、請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。◆ 圖話驗收房屋質(zhì)量的常用18招：下面的講解以主要案例來介紹......第1招：檢查門窗判質(zhì)量A、現(xiàn)在的樓房一般只有入戶的防盜門，所以對門的檢查一般也只集中在防盜門上。注意，有的開發(fā)商故弄玄虛，不說“防盜門”，說“四防門”。一般講，說防盜門具有四防功能（防盜、防火、防熱、防噪音），但是！四防門不見得有防盜功能，因為有的開發(fā)商會狡辯說我們是：防火、防熱、防噪音、防潮氣...能把你氣得你鼻子都能歪了。咱就簡單講講對正規(guī)防盜門的普通驗收。通過檢驗門框固定和牢固度，門框四周密封情況，確認(rèn)門安裝是否牢固，門框與墻體洞口填補(bǔ)是否合理。方法很簡單，雙手抓住門框使勁搖晃，看門框是否動；同時用眼睛觀察門框與墻體洞口填補(bǔ)處是否密實。

第二篇：收房員工作流程

工作流程

店面：和諧店 職位：收房員

早班 1、10:00到10;30打卡、整理著裝，開班前會。2、10:40到11:00整理布草，收拾需要的東西（沙發(fā)巾，小毛巾，按摩巾，地巾 等）備齊放好。3、11:00到12;30到房間關(guān)閉電視，空調(diào)。疊放好相關(guān)物品，沙發(fā)巾，小毛巾，按摩巾，地巾等需要換洗的物品及時換到，再擦大理石上的水渣，然后，打掃衛(wèi)生，有清房卡在系統(tǒng)上清房，吃飯。4、12;30到01;00房間收完的情況下，整理布草間、被子、沙發(fā)巾、毛巾，打掃衛(wèi)生。5、1;10到2;00添加房間用品（紙巾，棉簽、牙簽）檢查按摩椅及按摩椅后面的播線板。6、02;00到03:00把二樓門上有油的擦干凈，全部房間擦干凈，查看所有物品，有需要領(lǐng)取的找領(lǐng)班領(lǐng)取。7、3:30到4:00復(fù)查房間衛(wèi)生情況，物品有無按要求放整齊。8、4:30到5:00收拾房間，把需要清洗的物品送到水吧清洗。9、5:30到7:00換崗吃飯，交接班次，注明遺留問題、打卡，開會看領(lǐng)導(dǎo)有無其他安排后下班。

晚班 1、18;00到19:00打卡、整理著裝，開班前會。2、19:30到20;00檢查所有樓層房間，看情款有需要要電源關(guān)閉的及時關(guān)閉。3、20:00到21:30跟早班人員交接班次，注意出現(xiàn)的不良問題。4、20;30到21:00整理布草，收拾需要的東西（沙發(fā)巾，小毛巾，按摩巾，地巾 等）備齊放好，到房間關(guān)閉電視，空調(diào)，疊放好相關(guān)物品，沙發(fā)巾，小毛巾，按摩巾，地巾等需要換洗的物品及時換到，再擦大理石上的水渣，然后，打掃衛(wèi)生，有清房卡在系統(tǒng)上清房。5、21:10到21:40整理布草間、被子、沙發(fā)巾、毛巾，打掃衛(wèi)生。6、21:50到22:00添加房間用品（紙巾，棉簽、牙簽）檢查按摩椅及按摩椅后面的播線板。7、22:30到23:00客人走后及時聯(lián)系收銀臺人員那些房間已經(jīng)預(yù)定啦就先打掃那些房間，收拾出來的水果用具送到吧臺，有需要清洗的送去清洗。8、23:10到12:00合理安排換崗吃宵夜。9、12:30到1:00復(fù)查房間衛(wèi)生，門上有油的擦干凈，全部房間擦干凈。10、1:30到3:30交接班次，注明遺留問題、衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)的下次加強(qiáng)，在列會本上簽字、打卡，下班。

第三篇：業(yè)主收房流程

一、業(yè)主收房流程

收房的過程并不復(fù)雜，主要有以下幾個步驟：

開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程。

業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書》，并由開發(fā)商加以說明。3 業(yè)主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環(huán)節(jié)。

業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。

開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費(fèi)用以及延期交房違約金等。

業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。

辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。9 業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

二、詳解如何驗房

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設(shè)備完好性后，開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。

3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認(rèn)是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進(jìn)行測量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點（生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻，抹在墻上干后會形成爆點）。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板。

6、如是精裝房，還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規(guī)范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認(rèn)沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實并留下可拉扯的位臵。

8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上（高度約2厘米），通知樓下的業(yè)主24小時后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表，記錄下水表的數(shù)字。同時也要記錄電表數(shù)字。

9、檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標(biāo)示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排（帶有指示燈的五孔插座），可根據(jù)指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。

10、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

11、檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝臵附近，看報警裝臵是否靈敏動作，報警聲光提示應(yīng)同時關(guān)閉進(jìn)氣閥。

13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認(rèn)暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。

三、繳納稅費(fèi)

1、交易過程中需交費(fèi)用 印花稅：房價款的萬分之五

2、申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費(fèi)用

登記費(fèi)、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、印花稅、契稅、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金等 >>>市地稅局統(tǒng)一契稅口徑 新規(guī)同江寧版最高3%

3、入住過程中需交費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi)及供暖費(fèi)

4、辦理按揭須繳納的費(fèi)用

保險費(fèi)：財險保險費(fèi)=總房款*年費(fèi)率*年限系數(shù)。保費(fèi)一次性交。

5、辦理公積金需繳納費(fèi)用

1）、評估費(fèi)：評估價格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。2）、保險費(fèi)：財險：保險費(fèi)=貸款額*年費(fèi)率*年限系數(shù)

綜合險：保險費(fèi)=貸款人年限對應(yīng)系數(shù)*貸款額

四、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》中隱蔽工程的規(guī)定

本章適用于廚房、衛(wèi)生間的洗滌、潔身等衛(wèi)生器具的安裝以及分戶進(jìn)水閥后給水管段、戶內(nèi)排水管段的管道施工。

1、衛(wèi)生器具、各種閥門等應(yīng)積極采用節(jié)水型器具。

2、各種衛(wèi)生設(shè)備及管道安裝均應(yīng)符合設(shè)計要求及國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有關(guān)

規(guī)定。

3、衛(wèi)生器具的品種、規(guī)格、顏色和排水管材、件應(yīng)符合設(shè)計要求并應(yīng)有產(chǎn)品合格證書。

4、各種衛(wèi)生設(shè)備與地面或墻體的連接應(yīng)用金屬固定件安裝牢固。

5、衛(wèi)生器具安裝驗收合格后應(yīng)采取適當(dāng)?shù)某善繁Ｗo(hù)措施。

6、管道敷設(shè)應(yīng)橫平豎直，管卡位臵及管道坡度等均應(yīng)符合規(guī)范要求。各類閥門安裝應(yīng)位臵正確且平正，便于使用和維修。

7、嵌入墻體、地面的管道應(yīng)進(jìn)行防腐處理并用水泥砂漿保護(hù)，其厚度應(yīng)符合下列要求：墻內(nèi)冷水管不小于10mm、熱水管不小于15mm，嵌入地面的管道不小于10mm。嵌入墻體、地面或暗敷的管道應(yīng)作隱蔽工程驗收。

8、冷熱水管安裝應(yīng)左熱右冷，平行間距應(yīng)不小于200mm。當(dāng)冷熱水供水系統(tǒng)采用分水器供水時，應(yīng)采用半柔性管材連接。

9、各種新型管材的安裝應(yīng)按生產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品說明書進(jìn)行施工。電氣安裝工程

本章適用于室內(nèi)電路布線及電器、燈具安裝。

1、電氣安裝施工人員應(yīng)持證上崗。

2、配電箱戶表后應(yīng)根據(jù)室內(nèi)用電設(shè)備的不同功率分別配線供電；大功率家電設(shè)備應(yīng)獨(dú)立配線安裝插座。

3、電路配管、配線施工及電器、燈具安裝除遵守本規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的規(guī)定。

4、工程竣工時應(yīng)向業(yè)主提供電氣工程竣工圖。

5、電器、電料的包裝應(yīng)完好，材料外觀不應(yīng)有破損，附件、備件應(yīng)齊全。

6、塑料電線保護(hù)管及接線盒必須是阻燃型產(chǎn)品，外觀不應(yīng)有破損及變形。

7、金屬電線保護(hù)管及接線盒外觀不應(yīng)有折扁和裂縫，管內(nèi)應(yīng)無毛刺，管口應(yīng)平整。

8、通信系統(tǒng)使用的終端盒、接線盒與配電系統(tǒng)的開關(guān)、插座，宜選用同一系列產(chǎn)品。

9、暗線敷設(shè)必須配管。當(dāng)管線長度超過15m或有兩個直角彎時，應(yīng)增設(shè)拉線盒。

10、同一回路電線應(yīng)穿入同一根管內(nèi)，但管內(nèi)總根數(shù)不應(yīng)超過8根，電線總截面積(包括絕緣外皮)不應(yīng)超過管內(nèi)截面積的40%。

11、電源線與通訊線不得穿入同一根管內(nèi)。

12、穿入配管導(dǎo)線的接頭應(yīng)設(shè)在接線盒內(nèi)，接頭搭接應(yīng)牢固，絕緣帶包纏應(yīng)均勻緊密。

13、當(dāng)?shù)鯚糇灾卦?kg及以上時，應(yīng)先在頂板上安裝后臵埋件，然后將燈具固定在后臵埋件上。嚴(yán)禁安裝在木楔、木磚上。

五、業(yè)主如何自己辦理新商品房的房產(chǎn)證

正常情況下，從向房地局提交文件之日起，大約兩個月后可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。如果是一次性付款，則可自辦產(chǎn)權(quán)證。大致流程如下：到房地局領(lǐng)表和交納公共維修基金等費(fèi)用，到開發(fā)商指定的房屋面積計量站出測繪圖，根據(jù)測繪圖填好表格拿到開發(fā)商處蓋章、領(lǐng)取正本合同，然后約開發(fā)商一起共同到房地局提交前述相關(guān)文件即可。

需注意：要向開發(fā)商確認(rèn)，你所購房屋的產(chǎn)權(quán)證在哪個房地局辦理，然后再辦或者直接向該局查詢。

如果是按揭貸款買房，根據(jù)幾大商業(yè)銀行的借款合同，均有需委托開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證的條款，即產(chǎn)權(quán)證只能委托開發(fā)商代辦，自己不能辦理。

六、辦理商品房產(chǎn)權(quán)證需經(jīng)過哪些程序

居民在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時，一般按照下列程序進(jìn)行:

(1)鑒證。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后15天內(nèi)，將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù)；

(2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內(nèi)，到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時，須提交下列材料：購房者的身份證和私章，鑒證過的購房合同以及由開發(fā)商出具的購買商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書、購房發(fā)票、紅線圖、位臵圖(藍(lán)圖)、平面圖(藍(lán)圖)。登記完畢領(lǐng)取收件收據(jù)。

(3)交費(fèi)。受理登記15個工作日后，到房屋產(chǎn)權(quán)所交齊登記費(fèi)、鑒證費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；

(4)領(lǐng)證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取《房屋所

有權(quán)證》。

七、不辦產(chǎn)權(quán)登記對權(quán)利人會產(chǎn)生什么影響

許多人不重視產(chǎn)權(quán)登記，特別是居住祖屋的人。須知道，這樣會給以后的生活帶來麻煩，自己的權(quán)益得不到有效的維護(hù)，其影響主要有：

(1)未經(jīng)登記的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓方無法了解擬受讓產(chǎn)權(quán)的狀況，交易就難以成功，即使私下成交，也難以辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)；

(2)未經(jīng)登記的房地產(chǎn)因無法向貸款方提交房地產(chǎn)權(quán)證書，不能抵押、投典；(3)當(dāng)權(quán)利人因房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)與他人發(fā)生糾紛或遭到非法侵害時，因無法向行政、仲裁或司法機(jī)關(guān)提交有效的法律憑證，增加了司法實踐的困難，而且有可能使自己的權(quán)益得不到有效保護(hù)；

(4)當(dāng)權(quán)利人將自己所擁有的房屋進(jìn)行抵押、投典，由于未對他項權(quán)利進(jìn)行登記，一旦抵押人需處分抵押物時，由于未經(jīng)登記房屋他項權(quán)利，其優(yōu)先受償權(quán)不受法律保護(hù)；

(5)房屋建筑及使用情況發(fā)生的變化不及時登記，一旦遇到拆遷時，當(dāng)事人因缺乏依據(jù)就會得不到有關(guān)補(bǔ)償，造成不必要的損失。

第四篇：新房收房手續(xù)及流程

新房收房手續(xù)及流程

一、新房交房要滿足哪些條件?

按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：

1、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗合格

商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。可以通過登錄房管局網(wǎng)站查詢。

3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)

實際上只要取得“大產(chǎn)證”，就必須具備一、二條所列條件。沒有“大產(chǎn)證“的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。

不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋;或配套不到位;或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛;或有些費(fèi)用未繳付，導(dǎo)致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。

這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因為購房者也有過錯，也應(yīng)對提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。因此，在收房時一定要審核開發(fā)商是否符合上面的條件。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗收交接。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用。

2、驗收

購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗。

驗收時，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

3、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)/ 6

任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項。

4、簽署房屋交接書

購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書。

三、業(yè)主收房時需注意的要點

1、在驗房之前，如果開發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，否則在驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，就只能自己付錢解決了。

2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是可以拒絕的，因為產(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費(fèi)。

3、必須先驗房后收住宅鑰匙

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。

4、驗房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時間，這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。

5、收房時必須仔細(xì)查看的文件。律師說，在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：

第一：房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的。

第二：常說的”兩書“---”質(zhì)量保證書“和”使用說明書“，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。

第三：開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

四、逾期交房可否先收房后追究責(zé)任?

擔(dān)心開發(fā)商逾期交房，擔(dān)心一旦接收房屋后，就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任是沒有必要的。原因如下：

第一、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任；

第二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利；

第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時效限制，購房者應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商實際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

六、哪些情況可以退房？

由于買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進(jìn)度等方面的問題，導(dǎo)致退房事件時有發(fā)生，那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢?

1、延遲交付房屋

這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

2、開發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無效

目前，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。

3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計

在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

4、無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

5、拿不到產(chǎn)權(quán)證

由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人也可以要求退房。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。

7、房屋質(zhì)量不合格

房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。

8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用

根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。

9、開發(fā)商把房子抵押

如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。

毛坯房驗收注意事項

業(yè)主從房地產(chǎn)商那買來的房多是毛坯房，通常內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房。在開放商通知驗房之后，需在30天內(nèi)房屋進(jìn)行驗收交接。那么如果買的是毛坯房，驗收的時候有哪些主要要點呢?

一、毛坯房驗收標(biāo)準(zhǔn)

毛坯房是房子的初步成型，而開放商交到業(yè)主手中的毛坯房要達(dá)到什么樣的程度才算合格呢?也即毛坯房有哪些驗收標(biāo)準(zhǔn)呢?

1、毛坯房的全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計文件完成裝修工程。

2、毛坯房的公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具)等都應(yīng)按設(shè)計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成測試項目。

3、毛坯房的各種管道應(yīng)經(jīng)過通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。

4、毛坯房的屋面工程項目已經(jīng)完成蓄水、淋水試驗。

5、毛坯房戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩子找平，達(dá)到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直;戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實，達(dá)到粘結(jié)牢固、無裂縫。

6、毛坯房中有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。

7、毛坯房地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。

8、毛坯房各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求。

二、毛坯房驗收常用工具

專用驗房工具：激光測距儀、對角檢測尺、激光投線儀、激光放線儀、三孔驗電插頭、15m卷線尺、對角線檢測尺、5m卷尺、電子水平尺、2米靠尺、垂直檢測尺、游標(biāo)塞尺、響鼓錘、游標(biāo)卡尺、感應(yīng)驗電筆、驗電螺絲刀、內(nèi)外直角檢測尺、伸縮桿等。

一般驗房工具：

1、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺；

2、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)、各種插頭、萬用表、搖表、多用螺絲刀(”-“字和”+"字)、5號電池2節(jié)、測電筆、手錘、小錘、大燈、小燈；

輔助驗房工具：鏡子、手電、塑料袋、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆、計算器等。

三、毛坯房的驗收順序

1、先看外部

檢查外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

2、再查內(nèi)部

逐個查驗入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。

3、后測相鄰

進(jìn)行閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

四、毛坯房驗收具體項目

1、凈面積測量、開間進(jìn)深及凈高尺寸測量

用尺子測量房間的實際面積。根據(jù)房屋交接書中提供的套內(nèi)建筑面積和圖紙為依據(jù)，實地測量，如果誤差較大可以要求開發(fā)商或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)復(fù)測。也可以請裝修公司派人來直接量尺寸，省去以后的麻煩。測量層高是否達(dá)到要求。建筑層實際高度不能低于2.6米，層高3米的實際高度不能低于2.75米，住宅層高不能低于2.8米。測量層高很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量，盡量多測幾處。

2、樓地面空鼓、裂縫、起沙檢驗

地面是否平整：地面不平一般來講有兩種情況，一是局部地方不平，有小坑小洞，這種情況主要出現(xiàn)在墻角或門角的地方;一是大面積不平，這種情況用目測或者利用紅外線水平儀可以檢查出來，如果出現(xiàn)不平一定要重新找平，否則無論鋪瓷磚還是地板都會受到影響。

地面是否開裂：一般目測就能看出來了，但是否空鼓則需要利用質(zhì)檢錘工具來檢測，一般情況下裂紋和空鼓都會同時出現(xiàn)，但是二者也有單獨(dú)出現(xiàn)的情況。地面空鼓和開裂會直接影響到后期的裝修施工，因此在驗收的時候一定要慎重細(xì)心。地面是否有起砂現(xiàn)象：地表面有浮灰、浮沙，松軟、強(qiáng)度差;一般原因是：水泥標(biāo)號不標(biāo)準(zhǔn)或過期，沙子的含泥量過大，水泥砂漿比例不當(dāng)，養(yǎng)護(hù)不到位等都會造成地面起砂。

3、墻空鼓、裂縫、龜裂、爆灰、平整度、陰陽角檢查

墻面的垂直度和平整度：墻面除了要檢查其平整度之外，還要查驗墻面是否垂直，是否有傾斜。墻面的平整度和垂直度除了用目測之外還可以通過靠尺和角尺等工具來檢驗。

墻面是否有裂紋和空鼓問題：墻面的裂紋可以直接目測到，墻面的空鼓需要用質(zhì)檢錘敲擊才能檢測出來。墻面是否方正：兩個相鄰墻面是否成90度角，這個可以用角尺來檢驗;兩個相對的墻面是否平行等。

墻面陰陽角是否順直：墻面的陰陽角(墻角外陽里陰)驗收時需要仔細(xì)檢查墻面的陰陽角是否順直。

4、門、窗安裝質(zhì)量及配件檢驗

門窗工程關(guān)乎業(yè)主的居住安全，業(yè)主在收房驗房的時侯除了要仔細(xì)核對型材是否與合同上的一致之外，主要是檢查門窗閉合的靈活性，密封性，零配件是否短缺損壞等。

5、進(jìn)行滲漏試驗

閉水試驗：指做好擋水墻在待試驗空間蓄水，檢驗是否有滲漏現(xiàn)象。

淋水試驗：對于輕質(zhì)墻體防水施工的驗收，應(yīng)采取淋水試驗，即使用水管在做好防水涂料的墻面上自上而下不間斷噴淋3秒，4小時以后觀察墻體的另一側(cè)是否會出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，如果無滲透現(xiàn)象出現(xiàn)即可認(rèn)為墻面防水施工驗收合格。

6、電路絕緣、接地試驗

除了要檢查電閘、開關(guān)和線路沒有問題，還要做好電路絕緣和接地實驗，確保家居用電的安全。

7、給、排水安裝質(zhì)量檢驗

毛坯房給排水工程驗收主要是檢查冷熱排水管安裝的規(guī)范性、給水管的接頭嚴(yán)密性、是否有滲漏水現(xiàn)象;此外水表、地漏、排水管是否通暢也是需要特別注意的地方。

8、核對購房合同的附件及配套設(shè)施

驗收房子的時候，要仔細(xì)核對購房合同上列明的一些附件和配套設(shè)施如景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等是否符合合同約定，如出現(xiàn)不符現(xiàn)象要盡快跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商解決。

9、頂棚檢驗

要注意屋頂是否存在裂縫，沒有最好，如果有就要看是什么樣的裂縫，如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么房屋很可能存在沉降問題和結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。還要看頂部是否有水漬，如果有很可能存在滲漏的問題，特別是買頂層的消費(fèi)者一定要注意。

10、其他細(xì)部結(jié)構(gòu)檢驗

對一些邊邊角角的地方做仔細(xì)檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關(guān)插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。

第五篇：收房流程全攻略

收房流程全攻略

收房流程

（一）：開發(fā)商發(fā)出收房通知

購房者一般可以通過以下三種途徑了解收房的事宜：

第一：開發(fā)商以掛號信的形式進(jìn)行書面通知

按照您之前留下的聯(lián)系地址，您會收到開發(fā)商寄來的掛號信通知。掛號信內(nèi)一般包括收房通知書、當(dāng)日收房流程圖、收費(fèi)通知單等文件內(nèi)容。仔細(xì)查看收房通知書內(nèi)容，準(zhǔn)備好相應(yīng)的材料，牢記收房時間，按時去收房。

第二：售樓人員電話口頭通知

在沒收到書面通知之前，如果您著急了解情況，可以直接打電話向當(dāng)時銷售樓盤給您的銷售人員咨詢情況，如詢問收房時間、面積是否有變、需要交納的費(fèi)用等。第三：開發(fā)商在報紙或網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布收房信息

有些開發(fā)商會提前將收房信息刊登在當(dāng)?shù)貓蠹埢蚍慨a(chǎn)類網(wǎng)站上。因此，在臨近收房期間，您應(yīng)該多注意當(dāng)?shù)貓蠹埿侣労头慨a(chǎn)網(wǎng)絡(luò)上的信息。

編輯小貼士：臨近收房日期間，一定要勤問、勤關(guān)注！

收房通知中包括收房的時間、須交納的費(fèi)用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。

在約定的時間地點內(nèi)開發(fā)商會核驗業(yè)主材料;業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明，《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

特別提醒：

1、業(yè)主在收房之前，一定要仔細(xì)揣摩購房合同和有關(guān)宣傳資料(樓書、廣告、宣傳冊)，了解房屋交付時的具體標(biāo)準(zhǔn)，比如房屋的結(jié)構(gòu)如何、房子于何時交付、交付時應(yīng)具備哪些條件等等。

2、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理【主要體現(xiàn)在購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等】。

開發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的3%<高層>或2%<多層>)和契稅(房屋總額的1.5%<普通住宅>或3%<非普通住宅>)、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、收房不應(yīng)以繳納各項不應(yīng)繳納的費(fèi)用為前提

收房以繳納各項不應(yīng)繳納的費(fèi)用(公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用)為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。因此，開發(fā)商無權(quán)在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等超出法律規(guī)定之外的費(fèi)用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

其他問題有：面積誤差問題；裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾的；小區(qū)公共配套和共用設(shè)施不健全。

編輯小貼士：由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，項目延期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關(guān)于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務(wù)求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。收房流程

（二）索要兩書一表等資料

索要“兩書一表”：向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。

在商品房交房階段中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須向業(yè)主提交《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》。房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房時，除了提交《住宅工程質(zhì)量保證書》外，還應(yīng)按照“一房一驗”制的標(biāo)準(zhǔn)和要求，同時向業(yè)主提交《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》等文件，否則，業(yè)主依據(jù)“一房一驗”的有關(guān)規(guī)定有權(quán)拒絕接收房屋，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商依法承擔(dān)違約責(zé)任等情況發(fā)生。

購房者應(yīng)要求開發(fā)商提供“兩書”“一表”即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。

按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。

在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：

第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的。

第二是我們常說的“兩書”——“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。

第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

收房流程

（三）： 爭取先驗房再收房

購房者也許掌握不了太多專業(yè)的驗房方法，不過，物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，已代業(yè)主對小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗收。因此購房者可在驗房前了解一下物業(yè)管理公司有關(guān)《驗收與接管物業(yè)的事項》。另外，國家對房屋交易的新規(guī)定中說明：商品房交付使用時，預(yù)售人必須向預(yù)購人提供《商品房住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》。

即便如此，收房當(dāng)日的驗房環(huán)節(jié)仍然十分重要，樂居工作室愿意為您提供一些驗房技巧，幫助購房者解決實際驗房時說面臨的困惑和難題。

驗房具體內(nèi)容主要包括：

檢查所交付的房屋是不是您所購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符；房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異；

檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；

核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；檢查墻體平整度，是否滲水、是否有裂縫；

仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況；

水電煤暢通情況和能否正常使用；

打開龍頭查漏堵；

用萬用表測量各個強(qiáng)弱電是否暢通；

驗收下水情況。

編輯小貼士：在驗收過程中如果購房者發(fā)現(xiàn)有問題的地方，一定要在《驗樓單》上詳細(xì)注明，并同發(fā)展商或物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，一般情況是15日解決。如果房屋問題較大，確實不能當(dāng)時收房的，要詳細(xì)寫明不能收房的原因并要求開發(fā)商簽字蓋章，以明確責(zé)任。

在驗收過程中，購房者如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？那倒不一定。因此，購房者需要搞清楚，什么情況下才能夠要求退房。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，只有四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計；三是面積誤差絕對值超過3%；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。

只要具備上述條件之一，購房者就有權(quán)利提出退房。如果開發(fā)商不同意，購房者可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴；如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房者有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的應(yīng)由開發(fā)商賠償。收房流程

（四）：購房者收房 簽署《入住交接單》 購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險)。

辦理入住手續(xù)：

換發(fā)票、繳交各項相關(guān)費(fèi)用；

填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等表格。

關(guān)于收房后的其它仍需要注意的事項：

關(guān)于物業(yè)：現(xiàn)階段物業(yè)的電話比較忙，打10次能有8次占線，效率比較低，請做好心理準(zhǔn)備。

關(guān)于水：若是用卡的水表，在插卡后會聽到水表里有嘰里咕嚕的聲音顯示剩余水量為1.0后，說明水表認(rèn)您的那張卡了，然后去買水才有效。

關(guān)于電：剛收房的樓電不穩(wěn)定的可能性更大。

小知識：購房者要了解商品房保修期限和維修范圍，這樣在今后居住中，也能夠更加舒心。(商品房保修期從購房者收房的當(dāng)天開始計算)